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跑單小姐的告白

2010-6-21 商業周刊




台灣不動產市場獨創的房屋預售制 度，衍生出許多特殊的行業，在預售樣品屋中，俗稱「跑單」的接待小姐，是促成少則上百萬元，多則上億元房屋交易的靈魂人物。跑單，為了業績與獎金，常會以 誇大的行銷手法，讓客戶下訂，以下是一位台北市豪宅圈資深跑單小姐的真情告白。

我是俗稱的跑單小姐，就是在預售樣品屋中，第一線與上門的客 戶談價的人員，入行十年了。

以我的經驗來看，老實說，第一次到預售中心買房子的客戶，少有全身而退的例子。因為在樣品屋、模型與跑單小姐的 催化下，很容易陷入美好的想像，不知不覺就下訂了。

我目前在北市某知名預售案場服務，這個案場有五位跑單，我是臨時聘雇的，這一站做完不知 下一站是在哪，因此必須極盡所能，將利潤榨出來。

眉角一：看車辨人　開BMW豪邁，開賓士財力穩定 有人說，客戶只要進到房地產接待中心就是隻「待宰羔羊」，事實上，接待中心本身就是一個強勢的銷售道具，從擺設、業務員與話術，都是為了成交而存在，除非 你都不看、不聽，客戶很難主導局面。

最好分辨的就是客戶開什麼車，例如開Volvo的通常比較龜毛，很在乎細節；開BMW的比較豪邁，但可 能炫耀成分多，真正財力仍待考驗。

開賓士的是我們真正會用心的客戶，也是真正的有錢人，財富也比較穩定。

眉角二：在外接待　 怕客戶發現環境老舊，不進建地 樣品屋的設計，是「學問」最多的地方。

我們接待中心不是真正的基地，是為了吸引看屋人潮，特別選在大馬路 邊，但我們都會跟客戶說因為基地在動工，所以只好先「在外接待」售屋。

實際上是因為真正的基地比較偏僻，很難吸引到客人看屋，加上真正基地 的小環境都是老舊社區，房價不易拉高，但有些消費者可能最後才發現這個問題。這一差，一坪就可能差二十萬。

我最近待的這個工地，在客戶走進 接待中心前，故意設計了一條很長的走道才會到達大門，表面上說是，基地面積太大，為了讓客戶進門前好好欣賞沿路風景，事實上，當客人走完這個很像伸展台的 長廊，我們早已在接待中心內的窗戶，把客戶從頭到腳打量過一遍。從穿著、年紀，都可以被我們分類，以決定要花多少心力介紹。

眉角三：分批銷 售　好物件鎖住不賣，先賣難賣的 代銷公司給我們什麼東西，跑單就要想辦法把它賣出去，所以我不只要催眠自己我賣的產品是最好的，還要會察言觀色，與「專案」（代銷公司中真正有權決定價格 的人）配合演戲。通常，專案會先把位置較好的戶別、樓層鎖住不賣，先賣較難賣的，所以客戶想買的通常買不到，買到的都是偏高的價格，或次等的產品。

因 為我們每天都在與客戶打心理戰，就像棒球場上捕手會和投手打暗語，我們也會設定不同的暗語。

基本上，我會將客戶分為A、B、C三種咖，A咖 購買欲望很強烈，預算又夠，最好下手；B咖有買的意願，但付錢的決定權不在他身上；C咖就是不適合這個產品的客人，所有業務員都會把時間、精力放在A咖身 上，先達到業績再說。

眉角四：美化樣品屋　客廳技巧做大、主臥擠出更衣間 樣品屋有幾個地方設計師會花特別多心思設計，第一，客廳。設計師為了讓客人一進門看到客廳後覺得室內空間放大，通常會把書房與客廳之間的隔間牆拆掉，讓視 線通透，如此整體空間感就能放大二○％。訂屋的客人，往往在交屋時，才會驚覺房子變小了。

第二，主臥室更衣間。女主人已成為台灣購屋族群中 的主要決策者，設計師不論如何都會在主臥室擠出一間更衣間，擺幾件禮服、白襯衫與名牌包，讓女性客戶一看到更衣間就興奮。通常女性客戶會在更衣間停留超過 三分鐘以上，成交的比例超過八成以上。

預售屋真正可以成交的底價，只有專案知道，我們只能夠從成交金額中揣摩建商可以賣的金額大約在哪裡， 但有時候專案不會一次把底線放給我們，以現在的景氣來說，最低大概可以砍到開價的八五折。

這幾年房地產持續大好的景氣，是我入行以來看過復 甦時間最長的一次，像二○○四、二○○五年房地產買氣最旺的時候，接案週轉率快，我一年賺三、四百萬元是很平常的事，現在每年平均賺一、兩百萬元。

跑 單小姐的月薪約三萬八千元，每成交一戶獎金抽取千分之二，如果整個案子賣超過五成以上，會「跳趴」到千分之五。我們像浮萍一樣到處漂泊，地點好、週轉率快 的案子，就吸引越多跑單靠攏，每個工地設定的銷售策略不一樣，眉眉角角不勝枚舉。

延伸閱讀：買預售屋，你應該知道的事 「專案」──是唯一知道底價的人 成交底線──不會一次放給代銷的跑單小姐 85折──砍價不過分



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我家怎麼不會漲？

2010-06-21  商業周刊




房市大玩家在北台灣似乎左右逢 源，不過，跨過台北的淡水河往南走，卻不乏栽跟頭的例子！

曾任職高雄榮總的李醫師，三年前想一圓包租公夢想，在鄰近夜市的高雄市鼎山街，買 下全新四層樓透天新屋，樓上隔成五個小套房分租，他把一樓店面租給日本料理店，但這家店拚不過零店租成本的夜市攤販，後來房客也頻頻換人，最後一個火鍋 店，只開一個月就收攤，李醫師兩個月前委託仲介求售，花兩千六百五十萬元買下的透天金店面，成交價卻僅兩千五百萬元，認賠一百五十萬元出場。跟台北相比， 「同樣投資夜市金店面，三年前買在高雄如今卻得認賠出場，房地產景氣真的回春了嗎？」他納悶的問。

納悶的不只李醫師。公告地價曾問鼎台中地 王的自由路商圈，如今房價竟不如基隆八堵；嘉義後火車站的透天豪墅，也換不到北市一間小套房。這不禁讓人想問，房市既然如此火熱，什麼時候才輪到我家漲？

投 資客並非無所不能，就如人活著，需要空氣、水一樣，玩家要從市場撈金，則需要「成交量」、「公共建設」及「就業機會」加持。

成交量萎縮　中 市中區房價，不如基隆八堵 成交量是投機市場的沃土，沒有量，價格就難漲，昔日精華區的台中市中區，就是一個典型的例子。

四月，鉅泰建設 在台中市中區推了一個建案，開車六分鐘抵達火車站，門口是七十米寬的河堤，步行可到明星校區和菜市場，一樓大廳規畫為零店面公共空間，建商還請來英國藝術 大師裝扮門面，頂樓健身設備俱全，這個十五層大樓預售案，開價每坪只要十四萬九千元起。

這樣的價位，若相較台北淡水河以北的預售新案，只能 從八堵、暖暖一路往基隆找，就算一樣擁有藝術大廳的電梯大樓，也買不到市中心的生活機能和便利性。

成交量極度萎縮，投資客絕跡，是台中市中 區房價直直落的主因。走一趟台中火車站商圈，看不到任何一家房仲業門市，鉅泰建設的新推案，更是市政府十五年來中區發出的第一張大樓建照，買氣低迷的程度 不難想像，加上商業活動轉移至新商圈，就連當初選在台中公園正對面，全台第二家門市的麥當勞，兩年前也悄悄吹起熄燈號。

擁有多年經驗的投資 客陳先生就認為，「都心早已外移，市政府年底又要移到新市政中心，一坪十五萬買台中市中區，我都覺得太貴，不如去買南屯八期，甚至鄰近高速公路和中科的西 屯區！」

信義房屋台中南區國光店店長呂昆穆也表示，該區域中古電梯華廈目前每坪成交行情約在七至八萬元，店面總價也甚少突破千萬元，隨著年 底市政府和議會年底都將遷往七期新市政重劃區，恐更降低中區房價短期內回漲的機率。

缺公共建設　嘉義豪墅，換不到北市小套房 房價第二個助升跳板，關鍵在於有無公共建設帶動。位在嘉義市後火車站的竹圍重劃區，民國八○年代都市計畫通過後，在地建商蓋的整排透天豪墅，當時開價千 萬，如今不但仍未完售，鄰近的透天新推案建材更優、坪數更大，總價卻僅不到八百萬元，換不到台北市的中古小套房。

住商不動產嘉義一銀加盟店 何志益店長表示，該區域原本是下高速公路往嘉義市區的門面，也有五十米寬大馬路連接高鐵嘉義站，二十年前土地價格有一波炒作之後，房價就沒再見過起色，關 鍵在於缺乏大型公共建設進駐。包括前市長提出的生技園區開發計畫，以及前總統設立故宮南院的政見支票，最後都沒有兌現，缺乏政府大型開發計畫相挺，結果不 見外來投資客，房價只能靠當地自住型買盤支撐。

就業機會少　沒產業支撐，五都效應難拉抬 除看成交量、洞悉公共建設政策走向，推升房價的基本盤，仍在於反映當地就業人口的實質居住需求。中信房屋針對去年六月以來，依據內政部買賣類建物移轉戶數 及建照核發戶數，分析五都升格話題一年來對房地產價量的影響。發現五都效應僅對全台就業人口最集中的新北市，和有中科就業人口進駐的新台中市，房地產市場 價量有所助益。以新高雄市而言，雖明顯帶動房市整體買氣，今年第一季成交量較去年同期成長約一五％，但住宅產品均價卻仍微跌；台南市房市價量更幾乎文風不 動，顯示房價最終仍是反映當地就業環境的吸引力，而非升格的政治話題。

什麼時候才輪到我家漲？不是不會漲，只是得等待就業市場復甦、政府公 共建設啟動。投機市場過度發展會造成房市超漲，但這三大助力未到，也會淪落至水清無魚、乏人問津的窘態。



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台製的中國領導人

2010-6-21  商業周刊




這禮拜要說一個兩岸學生的愛情故 事，一個台灣留學生在墨爾本認識了來自中國的女留學生，雙方墜入愛河。半年後女方對男方說：「交往一陣子了，爸爸想請雙方父母吃飯，請問你爸爸是做什麼 的？」男方答：「是江蘇的台商。」女方也介紹：「我爸爸是公務員。」

飛機從澳洲直飛到了北京，一靠登機門卻沒讓所有乘客下機，反倒上了兩個 西裝筆挺的人直接請男女主角下機，搭上已經在停機坪等候的私人專車。接著立即趕到了另一架飛往北方省會的飛機，整架飛機已坐滿乘客，竟然就等男女主角上 機，然後立即飛走。

特殊的接待方式讓男方疑惑女方的背景，問：「你不是說你爸爸只是公務員嗎？」得到答案是：「我爸爸是國家的公務員。」怎 麼公務員還有分等級，難道有國家級跟地方級之分？

沒料到，飛機一降落，場面更加驚人，紅地毯、樂隊以及警車開道的車隊，竟然都已經待命了， 同一時間男方的家長也從江蘇被送到了當地一起會合。車隊在警車護送下在城市中高速行駛，竟然直直開進了當地最高行政機關的大樓。

「你爸爸只 是國家的公務員？」男方又忍不住好奇問了。女方回答，「是的，他在這裡上班，是這裡的書記。」這場飯局冠蓋雲集，當地的重要官員都出席了，場面之大，讓男 方家長趁著空檔把兒子拉進廁所問：「你不是說她爸爸是公務員，怎麼是書記？你有準備娶人家吧？不娶的話，恐怕我們都回不了台灣了。」

當然， 雙方最後成為親家。兩年前，我訪問過這位台商，但為了保護當事人，地點與官職都做了修改。這裡想說的，不是鼓勵台灣人去做麻雀變鳳凰的白日夢，而是最近朝 野鬧得不可開交的開放陸生來台求學，還要禁止陸生與台灣人結婚，其實很可笑。

說到這裡，台灣人應該要有志氣，最近有國立大學到中國開拓據點 準備招生，這些校長遇到了台商，說他們打算讓中國窮學生到台灣受好的高等教育，算是教育也是公益。

台商一聽差點昏倒，台灣一流大學竟只收窮 苦小孩，難道要讓我們的小孩未來只能認識中國的窮小孩。台商建議，應該給我們的小孩機會，讓他們能夠認識未來中國的中流砥柱，既然要招收就要收中國最優秀 學生。

光這樣還不夠，我還要說的是，現在，香港的大學、歐美的大學都在搶世界各國的優秀學生，特別是中國的學生，反倒是台灣竟然還在自我設 限。我們不應該期待未來一代能娶到高層領導的女兒，而是要更有企圖心的想：既然台灣自認文化與民主都勝過中國，那麼我們應該更努力，在二十年後，中國雖不 會出現在台灣土生土長的領導人，但有可能會出現在台灣受教育的領導人，讓中國領導人成為台灣的大學製造，這樣開放陸生來台會更有意義。
 



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簽上億封口密約 微風廖鎮漢大敗黑松家族

2010-6-24  NM




老字號飲料大廠黑松公司，最近完 成董監事改選，微風廖家原本可能被逐出董事會，不料最後大逆轉，董事席次還從1席增加到2席。本刊調查，微風大勝關鍵，在於廖鎮漢大膽跳過黑松第二代，私 下祕密與黑松第三代張斌堂結盟，雙方簽下一紙密約，約定「廖家全力配票，讓第三代張斌堂當選最高票董事長；張斌堂則保證，原只有1席董事的廖家增為2 席。」密約中還有保密條款，誰透露此事，需付上億元賠償金。張家人說：「第三代作法根本是引狼入室！」

廖鎮漢小檔案

年 齡：39歲

家庭：妻孫芸芸，育有1子1女，微風廖偉志獨子

學歷：澳洲格理菲斯大學畢，企管、日文雙修

簡 歷：24歲回國，協助父親承租開發黑松舊廠址，經營微風廣場，成為年營業額85億元以上的精品商區。

現職：微風廣場執行董事、微風國際董事 長、僑漢董事長、三僑國際董事

張斌堂小檔案

年齡：57歲

學歷：美國佛羅里達大學碩士

經歷：黑松 公司董事

現職：黑松公司董事長、來亨投資董事長

六月十五日，老牌飲料上市公司「黑松」，召開股東常會，創辦人張氏家族第三代 的張斌堂，以黑馬之姿竄出，擠下原本掌權的第二代，奪下董事長寶座，意外地提前接班。讓人跌破眼鏡的是，原本極有可能被踢出黑松經營團隊的微風廖家，卻拿 下二席董事，連時尚名媛孫芸芸的老公、微風執行董事廖鎮漢也進入董事會，微風大獲全勝。

家鬥 密約引微風

本刊調 查，微風廖家這次在黑松股權戰大勝，關鍵就在廖鎮漢的暗中操盤。擁有八十五年歷史的黑松公司，一直是由創辦的張氏家族所掌控，近年來公司大權都落在第二代 手中，但日前第二代的董事長張道宏和前總經理張道榕二個堂兄弟，卻爆發嚴重內訌，張道宏引進微風後，被其他家族成員罵到臭頭；沒想到，現在連沒有浮上檯面 的第三代張斌堂，也私下和微風簽密約，讓微風勢力更進一步擴大，也讓張家成員相當震驚。

根據黑松原本股權分配，張家第二代跟第三代握有黑松 四○％以上的股權，只要團結，就能輕易把微風廖家趕出黑松董事會。不過本刊調查，之前與家族成員站在同一陣線的黑松第三代張斌堂，早與廖鎮漢「暗通款 曲」，謀密結盟，雙方還簽下一紙「密約」，才讓廖鎮漢成功拿下二席董事。

黑松張家成員就質疑：「張斌堂這麼做，比起第二代的張道宏有過之而 無不及。當初讓微風一席董事，叫『引清兵入關』；如今微風又多一席，是不是該叫『引狼入室』呢？微風的野心這麼大，如果一不小心，黑松很有可能被廖家給吃 掉。」

和解 第三代上位

本刊調查，今年五月間，廖鎮漢已經提早布局，透過中間人與張斌堂取得聯繫，廖鎮漢甚至釋出不 惜拉下張道宏，支持張斌堂當上董事長的訊息，終於打動張斌堂。了解內情人士透露：「六月一日，張斌堂跟廖偉志、廖鎮漢父子簽署密約，內容主要就是支持張斌 堂出任黑松董事長；張斌堂則承諾，協助廖家多拿下一席董事。至於原本跟微風關係友好的張道宏，也得廖家承諾，雖解除董事長職務，不過仍保有董事資格，留在 黑松的經營核心。」

這位人士說：「因為擔心協議書曝光、合作破局，甚至引來其他勢力撻伐，雙方特別訂立『保密條款』，明確約定，任何一方如 果洩漏協議內容，就必須賠償對方上億元的高額違約金。」針對此事，本刊向張家和微風查證，微風高層說：「我們的立場，是不予證實。」張斌堂方面則回應： 「我們不太清楚。」雙方不承認也不否認。

就在簽署密約的隔天，六月二日，廖鎮漢所布的局便逐一上演，先是張斌堂代表黑松家族，跟堂叔張道宏 共同召開短短五分鐘的記者會，會中雙方握手言歡，大演和解戲碼。六月三日，黑松召開臨時股東會，原本「解除董事長張道宏、微風廖偉志董事資格」、「追究人 謀不臧的法律責任」等不友善的提案，都由張斌堂的哥哥張斌炎提議擱置，也獲得通過。

結局 按劇本演出

同一天的臨時股 東會，也選出新的董監事名單，一切按劇本演出。張斌堂順利拿下第一高票，張道宏排第二，廖偉志、廖鎮漢父子，分居三、四名，至於原本黑松第二代帶頭跟微風 對抗的董事張道榕、監察人葉淑玲夫婦，意外地消失在名單當中，硬生生被幹掉，二人難掩落寞，葉淑玲當場落淚。

因為擔心合法性的問題，六月三 日臨時股東會之後，黑松並沒有依慣例立刻開董事會、選出董事長，而是二週後的六月十五日上午在中壢廠召開股東常會，再次選舉董監事，選舉結果與排名和上次 臨時股東會完全一樣。

當天下午，黑松董事會移師台北總公司召開，二次股東會都沒有現身的廖偉志及廖鎮漢父子，終於以董事身分親自出席。新的 董事會經過投票，張斌堂真如密約所說，獲得最高票當選董事長，微風廖家則拿到二席，悶燒一個多月的黑松「茶壺風暴」，總算暫時塵埃落定。

表 面上，黑松家族第三代張斌堂拿下董事長寶座，延續張家經營權，贏了面子；實際上，微風廣場廖家非但沒被踢出董事會，還多拿下一席董事，才是贏了裡子。廖鎮 漢初試啼聲，代替父親操兵，可以說功不可沒，也奠定了接班的基礎。知情人士說：「為了培養廖鎮漢，廖偉志這一次完全放手，廖鎮漢也證明，自己不是紈絝子 弟。」

締盟 架空主戰派

一九七一年次的廖鎮漢，以往給人的印象，只是個愛泡夜店的富家子弟，沒有商場廝殺的實戰經 驗。這一次初試啼聲，在父親授權下，召集幕僚跟律師團，出面迎戰黑松家族，一個月內就讓微風「吹垮」黑松家族的團結，贏了漂亮一仗。

知情人 士說：「為了黑松一戰，廖鎮漢幾乎天天找幕僚開會，研擬對策。」據透露，黑松第二代張道榕反對微風介入，他打算在臨時股東會改變遊戲規則，企圖根據《公司 法》規定，以掌握過半股權，透過投票修改董事票選辦法，拿下所有董監事，把廖偉志跟張道宏二人趕出黑松董事會。

但廖鎮漢也不是省油的燈，他 知道後，一面透過律師團發函主管機關、敵對陣營，用法律手段，壓制張道榕這一派的氣焰；一面則積極尋求中間人穿梭，希望跟黑松張家的「主和派」搭上線，瓦 解「主戰派」的攻勢。

第三代張斌堂就是主和派。本刊調查，就在五月下旬，張斌堂成功串連家族第三代成員，以「世代交替、專業經營」的訴求， 站上制高點。廖鎮漢見機不可失，鎖定張斌堂作為談判對象；知情人士則說，黑松張家內訌嚴重。三年前，張道榕就因不被家族信任，被迫交出總經理職位，而讓形 象清新的婦產科醫師張道宏當上董事長。現在，張道榕想上演王子復仇記、要復辟，其他家族成員怕他野心太大，侵害家族整體利益，才會轉而傾向食品本科出身的 張斌堂。」

逼退 廖家收漁利

知情人士說：「這次，張斌堂以家族利益的大帽子，逼退張道榕跟張道宏。原本是張道榕想回 鍋，踢走張道宏，不料『螳螂捕蟬，黃雀在後』，張斌堂跟微風廖家父子反而成了大贏家。」

對於這樣的說法，微風回應：「誰主動、誰被動，其實 不重要，現在紛爭落幕，我們希望回歸平靜。」至於張斌堂方面則說：「是微風主動找上門，我們跟微風的合作關係，絕對沒有『私下』、『密會』的問題，我們做 什麼都是為了黑松的利益。」

早在今年四月，張家發現微風廖家有意入主黑松企業後，張家就展開「護家行動」，沒想到，雙方鬥到最後，張家主戰 派還是慘敗。會如此，一位知情人士透露：「關鍵在於股東會召開前，張家再度鬧分裂，給了微風廖家趁勢坐大的機會。原先家族共識是由張斌堂出任董事長，張道 榕任總裁，薪水比照董事長，但張道榕希望掛名黑松旗下資產公司董事長，胃口太大，家族其他成員都不以為然。」

第三代張斌堂和微風廖家簽密 約，張家成員都知情，只有張道榕不知。瞭解內情人士說：「張道榕最後一刻才知密約一事，他認為被家族出賣，事後他想扳回局面，提出更優惠條件，但廖家因已 簽約，不能反悔。這件事讓廖偉志因此臉色鐵青好幾天。」但張道榕否認有此事。

這次經營權之爭，以黑馬姿態竄出的張斌堂，食品本科出身，擁有 美國碩士學位，也是來亨投資董事長、台灣綠藻公司董事。他在黑松大家族脈絡中，跟張道宏、張道榕並非同一個直系血緣，相對來說形象清新；而張斌堂跟廖偉志 沒有特別私交，跟廖鎮漢也只有公事上的接觸。

停戰 嫌隙埋伏筆

黑松家族內訌，讓微風廖家漁翁得利，原本全力反撲的第 二代張道榕，目前只取得「監察人」一席，黑松老臣說：「監察人雖然不像董事擁有決策權，但是有監督權，就算不能主導公司的走向，但至少可以『亂』。張道榕 雖然落敗，但還是留下後路，埋了伏筆。」

而在黑松一戰中，大獲全勝的微風廖家，第一代廖偉志，白手起家成立三僑實業集團，擁有數十億元身 價，因為經營微風廣場，變成黑松的房客。三年前張道宏接任黑松董事長，才把廖偉志找來當董事，埋下經營權之爭的伏筆。至於廖偉志的獨子廖鎮漢，還不滿四十 歲，澳洲留學回國之後，就擔任父親的左右手，他跟妻子孫芸芸，把微風廣場經營得有聲有色，去年一年營收，就達八十五億元。

微風廖家進入黑松 企業後，已經拿到二席董事，成果輝煌；陪伴很多人成長的黑松汽水，在創立八十五年後的今天，爆發家族爭產內訌，給外人入主一個極好的機會。目前黑松爭奪戰 火，雖然暫時稍歇，但張家第二代、第三代和微風廖家，只要有一方不滿意，戰火立即會再度點燃，這個近百年的老店最後會花落誰家，有待後續觀察！

黑松土地資產多

資料來源：黑松年報等



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不願太安逸 特力集團執行長 童至祥

2010-06-24 TNM




外型柔弱的童至祥曾是台灣IBM 的第一位女總經理。她從基層小祕書做起、一待27年，在事業巔峰時轉向，以前賣電腦，現在則賣五金。

她選擇落腳特力。這家三十多年前何湯雄 與李麗秋夫婦創立的小貿易公司，現已成為年營收320億元，員工超過6,000人的大集團，但正值跨足全球的擴張期，卻無法有效整合。

童至 祥整合集團資源、發展居家購物鏈，何湯雄3、4年來的計畫，她1年搞定。從高科技到傳統產業、從跨國外商到本土家族企業，被交付3年業績翻倍的任務。

「我 在IBM待27年，每個職務都不超過4年。」卸下外商女強人光環，童至祥說：「安逸讓人失去鬥志，唯有脫離舒適，才能有新生。」

六月艷陽高 照，特力集團董事長何湯雄主持完「特力家居購物中心」的動土典禮，開始暢談集團年營收突破五百億元的大夢，他停了一會說：「這一年特力跑得很快，多虧了 Sophia（童至祥的英文名）。」

辭外商 臨危承擔

一年多前，童至祥在眾人驚呼中，卸下台灣ＩＢＭ第一位女性總經 理的光環，跳槽到本土的特力集團，許多人並不看好，認為在外商工作二十餘年的她會適應不良。

童至祥進入特力時，正是特力集團最動盪的時刻。 二○○八年面臨金融海嘯衝擊，較前一年營收衰退一成多，二○○九年前二個月營收，更較前一年同期大幅衰退二成多。童至祥上任後，不但推動了旗下「特力 屋」、「HOLA和樂」、「HOMY特力和家」與「FREER僑蒂絲寢具」等四個零售通路整合，又推出客製化裝潢的「特力爵家」與全屋裝修的「好幫手裝修 聯盟」。

特力對台灣消費者而言並不陌生，老闆何湯雄、李麗秋夫婦從資本額二百萬元的小貿易公司起家，發展成橫跨貿易、零售、營建、製造的龐 大集團，旗下有ＤＩＹ賣場特力屋、東隆五金等數十家分公司。

遇伯樂 四年點頭

「埋著頭衝了三十年，有一天我抬頭才發 現，跟老婆說：天哪，我們怎麼做得這麼大了？」何湯雄深知公司要成長，必須由家族化走向企業化，因此急著引進有跨國視野的外商人才，現任特力集團的資訊長 彭元珍、市場行銷總經理冉龍華，都是他近二年引進的外商人才。

二○○四年，童至祥還在北京擔任ＩＢＭ的大中華區金融業務總經理，何湯雄就已 找上門，但當時她回答：「當上台灣ＩＢＭ總經理是我的生涯規劃，我還沒做到，不能走。」

看著二○○六年童至祥升任台灣ＩＢＭ總經理，何湯雄 仍每年持續邀約、介紹她給一級主管、全家人認識，儼然早把她當心腹，二○○八年底童至祥終於點頭。「我追老婆才花了三個月，追Sophia卻等了四年！」 何湯雄說。

童至祥則說，一方面對何湯雄盛情難卻、一方面當時在ＩＢＭ也確實碰到瓶頸：「我至少還可以工作十年，但我在ＩＢＭ看不到什麼讓人 興奮的事，那裡有完美的制度，我只需要執行；但特力當時沒有好制度、資源需要整合，我有很多發揮空間。」

一條鞭 居家通吃

當 時ＩＢＭ大中華區首席執行官錢大群多次用越洋電話、還飛到台灣來勸她留下；執行副總裁沈安石還問她：「妳最討厭被制度綁住吧？怎麼會去幫人建立制度？」但 童至祥執意要走，錢大群最後只能悠悠地說：「Sophia是ＩＢＭ出去的人，我們希望她成功。」

何湯雄的二個大願望：整合集團通路資源、發 展居家購物鏈，這些都在童至祥的手中成形。特力集團子公司眾多，後勤部門不免疊床架屋，以特力屋與HOLA為例，原本各有各的會計、行銷系統，童至祥花了 半年多整合，讓資源互通，不再有多組人馬，「最難的是，不能資遣任何人。」童至祥說。

其次因為ＤＩＹ市場已經飽和，除了原本的特力屋 ＤＩＹ、HOLA的家具家飾外，何湯雄想向上發展高檔的全屋裝潢、向下發展平價的居家修繕，一條鞭通吃居家市場。

不過，台灣室內裝潢產業向 來以設計師工作室為主流，街頭巷尾的水電行更超過萬家，近期連永慶房屋也從房仲延伸出居家修繕通。

搶大餅 結盟派工

但 特力挾貿易優勢，先簽下ROCA、ESPRIT等頂級廚衛品牌，成立特力爵家設計裝潢品牌；再結合旗下五金、ＤＩＹ零件與通路等優勢，成立好幫手裝修聯盟 與修繕業者策略聯盟，營運模式類似計程車司機加入車隊，既可自行接案，也可由特力派工採拆帳方式。「台灣一年有一千五百億元的居家修繕市場，好幫手目標五 年一百億元，也僅占六％。」童至祥說。

童至祥一頭長髮、聲音溫柔，但個性超級直率，台大外文系畢業後，她原在本土企業，但發現加薪時男生硬 是比女生多了一百元，個性耿直的她跑去找主管問為什麼，主管卻說：「男生要養家。」

「妳個性還是比較適合外商。」丈夫勸她報考ＩＢＭ，她從 基層行政做起，拿著板子在紙上畫圖表，只要正方形有一角稍微凸出、或是缺角，就會被嚴厲批評。

「我原本愛玩、做事散散的，但ＩＢＭ給我震撼 教育：即使一張小圖表都代表你自己，都該要求品質。」

遇難題 緊盯進度

一九八八年童至祥轉調到業務部，偏偏接到跟前 任業務相處不睦的大客戶華南銀行，去拜訪卻被冷眼相待，客戶說：「我已經列了十三個問題交給你們工程部，沒解決不用來見我，我沒空。」她沒有理工背景、沒 賣過資訊產品，但好強的她只花三天就解決一半問題，另一半寫成進度報告交給客戶。

但銀行進行系統測試需在假日，連續三個月的週末，她都從永 和買燒餅豆漿來陪工程師與客戶熬夜，丈夫就睡在大樓路邊的車內陪著。「工程師的工作我不會，只好在旁邊守，等到要把電線拉進高架地板下時，我就喊：『我手 長腳長，讓我拉！』」

曾經有位工程師犯了錯，讓童至祥所負責的銀行不諒解，她打聽到銀行總經理的行程，在總經理剛結束完剪綵行程坐進轎車 時，她跟著坐進去，足足報告解釋三十分鐘，沒被趕下車，最後也贏得客戶的體諒。

這股自信與積極，讓童至祥當行政時拿到卓越管理能力獎，當業 務時連著二年拿下ＩＢＭ最佳服務績效獎。一九九九年派駐到日本亞太總部，擔任前後二位總裁的特別助理；二○○二年又派駐北京；在二十七年的ＩＢＭ生涯後， 轉任特力。

存幸福 預約圓滿

童至祥是家中五個孩子中的老么，從小就備受寵愛、被家人稱為「百步大王」，意思是在百步 內沒人敢惹她；之後的求學與就業又一帆風順，但在做業務的三個月內看盡所有臉色，也常受挫打不起勁，但丈夫一句話打醒她：「做業務就不能有脾氣。」

「當 年那個讓我質問長官為什麼加薪幅度不同的男同事，就是我老公啊！」她笑稱，婚後她辭職陪丈夫赴美念書，好不容易在美國再考進ＩＢＭ，老闆人又好，但八個月 後丈夫適應不良，決定回國，她二話不說，立刻打包回台。

「夫妻相處就像存款提款一樣，不能只提不存。」童至祥娓娓道出離開舒適圈的理由： 「工作也一樣，只取不給，只會讓自己沒有挑戰。」

那天，童至祥拉著我們到快完工的家裡作客，庭院還是一片空，她眼神發亮指著草皮：「這裡會 有棵樹，那裏會有株花…。」雖然時間還沒到，但花團錦簇的藍圖，她彷彿早已了然於心。

童至祥 小檔案

◎年齡：不透露

◎ 學歷：台大外文系

◎婚姻：已婚，育有1子

◎經歷：IBM台灣區行政部門、業務部門、北京IBM大中華區金融事業群中國區銀行 業務總經理、IBM台灣區總經理

後記

許多女性企業家都不願透露年齡，童至祥亦然。但別人在採訪過程左閃右躲，她卻 一五一十交代自己是何年進入IBM、當年幾歲、生下獨子那年幾歲。最後連我都忍不住提醒她：「這樣可以推算妳是幾年次啦！」她才驀然驚覺，呵呵傻笑。

有 年她因業績優良，IBM送她去夏威夷度假，她卻拉著丈夫和朋友爬山、騎車、跑步…，把大夥都弄到累癱，問她為什麼，她說：「因為小腹微凸了2公分，要減 肥。」沒想到這微凸的小腹竟是意外懷孕，趕緊安胎去。

工作跟生活紀律上，童至祥有著過人的精明，但私下卻有股傻勁與純真。
 



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台銀賤賣北市精華地 潤泰花8千萬暴利48億

2010-06-24  TNM




馬政府爆發公營行庫賤賣土地圖利 財團弊案，整個案子形同元大一品苑翻版！

潤泰集團以19億8,888萬元向台灣銀行標得台北市中正區的精華地，再以土地向台銀質押貸款19 億800萬元，亦即潤泰僅出資8千萬元，就取得1,244坪土地，規劃推出總銷案量達65億元建案，獲取暴利高達48億元。

尹衍樑 小檔案

生日 1950年8月16日

學歷 文化大學歷史系學士、台大商學碩士、政大企管博士

家庭 妻子王綺帆為潤泰全球董事長，育有1子1女

現職 潤泰集團總裁，跨足紡織（潤泰全球）、營建（潤泰創新、潤泰營造）、量販通路（大潤發、喜士多便利店）、醫療教育（尹書田紀念醫院、北京大學光華管理學 院）等事業

陳水扁時代，土地銀行將緊鄰總統官邸的九百多坪土地，賤賣並高額貸款給元大建設興建二十三樓的一品苑，引發外界質疑扁政府利益輸 送元大，但接任的馬政府也不遑多讓。

貸款九成六 逾行情

二○○八年十月間，台灣銀行標售緊臨植物園、距總統官邸僅二百公尺的 一二四四坪土地，最後由與藍營關係甚佳的潤泰集團旗下建設公司潤泰創新，以十九億八千八百八十八萬元得標。離譜的是，隨後台銀又同意潤泰創新將標得的土地 抵押回台銀，並同意給予土地售價近九成六、總金額十九億零八百萬元的貸款。

潤泰集團仿元大一品苑模式操作，得標後立刻將土地質押 回台銀取得貸款，等於只需出資八千萬元，相較於一般民眾以不動產向銀行設定抵押，最多不過七成的市場行情，台銀明顯有圖利財團、賤賣國土之嫌！

長 期擔任立法院經濟委員的立委潘孟安直言，這是國民黨圖利財團、官商勾結的典型案例！他表示，這個案子正凸顯馬英九和財團的關係，眾所周知潤泰集團總裁尹衍 樑和藍營關係深厚，他更是馬英九的大金主，馬政府一面由行政院長吳敦義站出來宣布打壓房市，卻又同時縱容財團圈地；更過分的是，即使是八八水災的受災戶要 申請各項貸款，都得面臨政府機關的層層關卡，但財團向公營行庫借錢，卻如此輕而易舉，政府這種作法只會害慘公營行庫。他擔心過去國民黨執政時，公營行庫逾 放比過高，最後靠金融重建基金打消呆帳的歷史會再重演。

一品苑翻版 監委批

監察院調查時也發現，相較土銀以十五億二 千餘萬元賣地給元大，再給予十三億餘元高額貸款，台銀作法更離譜，將原本接收自日產的原屬公有土地，以十九億八千多萬元賣給潤泰創新，卻又同意將同一土地 抵押貸款十九億八百萬元，等於潤泰創新只花了八千萬元購地。

監委認為，「這根本是財團只要出押標金，就形同無償取得大面積稀有的公有土地， 再獲得暴利。」監察院調查報告中強烈質疑，公營行庫有協助建商以財務槓桿操作，力助建商炒作房地產價格競飆之嫌。

國土凍賣後 顯珍貴

這塊土地形狀完整，位置絕佳，座落在台北市中正區最精華的博愛路上，臨博愛特區，距離總統官邸只有二百公尺，更緊貼綠意盎然、占地達八公 頃的植物園，鄰近又有中正紀念堂，因此業者莫不視這塊土地是「精華區中的絕世精品」。

潤泰創新在馬英九上任之初，於二○○八年十月十四日標 下這塊土地，其後行政院長吳敦義宣布不再標售台北市區內五百坪以上的國有土地，更讓這塊大面積住宅用地顯得奇貨可居。

房地產業者估算，潤泰 創新以平均土地單價一百五十九萬元的極低價格取得土地，如扣除計畫道路用地，實際是以總價十七億六千零三十四萬元標得，平均每容積坪單價更僅約八十六萬 元。以近期台北市土地公開標售價格每坪超過四百萬元來看，業界粗估，就算潤泰集團什麼都不做，將這塊土地標售轉手，至少可淨賺三十億元，若興建豪宅，則每 坪售價將可輕易突破三百萬元。

暫定十層樓 弭維安

二○○九年四月間傳出，潤泰創新將依原訂都市計畫，在博愛路大門旁 開闢八米道路，自推建案，此舉將使植物園內的「裸子植物區」因此限縮一百多坪，引來附近居民和環保團體抗議，潤泰集團因而修改都更案。台北市政府都市計畫 委員會已悄悄地在今年三月間，通過潤泰創新提出的都市計畫變更案。

因馬英九擔任台北市長時，同意元大以停車獎勵方案取得五百多坪容積，得以 蓋起二十三層高樓，引發總統官邸維安爭議，此次，台北市政府都委會明確表示，潤泰創新的案子不適用停獎要點，但將原本潤泰打算開闢八米道路的用地變更為公 園用地，也同意潤泰在基地南側的私有土地下闢建八米道路，並捐贈台北市政府，而這近五百平方公尺的道路用地容積，就可移轉到建案上。

依現有 住三容積率，潤泰創新約可興建十層樓高，未達國安單位維安疑慮高度十一層樓，因此在北市都委會審查此一都市計畫變更案時，列席的國安局官員表達沒有意見。

舊宅換容積 暗增高

只是，潤泰集團的企圖當然不只十層樓高。據知情人士透露，潤泰創新今年四月間將相關建案送台北市政府都審時，不 同於一般業者標得公有土地後，立即將老舊建物拆除，反而向台北市文化局主動申請，要求將三棟日據時代的台銀員工宿舍列為歷史建物。未來只要文化局認可列 管，歷史建物的容積將可移轉至建案上，則潤泰創新可望再加高樓層，目前文化局正加緊審查作業中。

市府官員估計，潤泰創新會將建案樓層至少上 揚到十三、四層樓，以符合經濟效益。

依據潤泰創新規劃，整個建案總銷案量將達六十五億元，預計今年取得建照，年底到明年初推案。看來，潤泰 集團不只在中央和馬英九關係甚佳，和郝市府間亦頗有交情，才能打通中央到地方的任督二脈，以獨到眼光笑傲業界。

潤泰創新 近期建案

1. 鐵南港與松山車站BOT案：2011年興建、2013年底營運，可收租金50年。

2. 重站與內湖站捷運聯合開發案：2010年推案、2012或2013年完工。

3. 和圓通寺的潤泰曉山青案：先建後售的住宅案已全部完工，總銷案量35億元。

4. 華與中華電信合建的萬囍案：推出時創下萬華地區預售案的最高單價，總案28億元。

5. 物園豪宅案：2008.10.14以19.8888億元標下1,244坪土地，總銷案量65億元。

6. 莊副都心住宅案：土地是集團內興業建設持有數十年的土地，總案量44億元。

台銀：只貸潤泰創新8成

台銀副總經理楊豊 彥表示，依台銀內部規定，標購行有地最高借款8成，所以台銀貸給潤泰創新的金額應該是15.9億元，監察院調查報告顯示的9成多貸款金額，可能是土地登記 謄本的最高限額，將設定的15.9億元再加2成，才會出現9成多的貸款額度，造成監院誤會。

潤泰創新總經理簡滄圳說，潤泰創新是貸款8成， 銀行怎麼敢放貸到9成多。現在潤泰創新已不在靠近植物園的西側開路，也放棄申請停車獎勵容積了，就配合政府政策和地方民意。

不過，監察院調 查報告清楚載明，潤泰創新於2008年10月14日以19億8,888萬元標得植物園旁台銀土地，隨即再抵押回台銀獲得最高限額19億800萬元貸款，實 有協助建商財務槓桿操作，助長建商炒作房產地促使價格飆高之嫌。立委潘孟安也指出，就算潤泰創新向台銀貸得8成，也比一般民眾優惠許多，整個賣地、貸款模 式，確如元大一品苑翻版。



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專破賭場漏洞職業賭徒曝光
2010-06-24  NM




澳門賭業日益興盛，當中鑽營的職 業賭徒也更活躍。

為了吸引賭客幫襯，各賭場爭相推出各種優惠，這些優惠在職業賭徒眼中，卻變成了各種漏洞。

免費的食宿、船 票，成為職業賭徒無本生利的工具。

職業賭徒更不斷找尋各賭場賭枱的漏洞，精心計算之下，再配以絕佳的心理狀態和耐性，在虎口中搶食，每年賺 得幾百萬的厚利。

本刊尋找不同層次的職業賭徒，由貪圖幾百元的賭鬼，到徒孫遍天下的賭神，分別道出他們賺錢之道，和攻破賭場漏洞的心法。

經 歷金融海嘯的洗禮後，五月份澳門博彩收入再創新高，達一百七十億元，按年急升近一倍，今年首五個月博彩收益為七百二十億元，與去年同期比增長超過六成。

而 受惠剛過的內地端午小黃金周，六月十二至十六日的五天內，博彩業收入已逾五十億元，記者採訪期間各賭場皆人頭湧湧，就連前公務員事務局局長王永平也在「威 尼斯人」內搏殺。澳門賭業急速擴張，爭相推出的優惠，便成為了一班職業賭徒眼中的漏洞，他們扭盡六壬來賺取優惠，以求免費船票、住宿和飲食，以零成本方式 來過職業賭徒生涯。

賭團網上招人

記者在網上發現有網友以《番攤黨日記》為題，並以「日賺五百」為號召，來大肆招攬其他網友加 入他所屬的澳門職業賭團，以望人多能賺取更多優惠。

上週四上午約八時，記者根據指示到達上環港澳碼頭的一間茶餐廳，年約四十七、八的「領 隊」阿明主動熱情趨前與記者打招呼，「食完早餐先搭船，我哋每日好似朝九晚五返工咁，搭上午船過澳門賭，下午約五、六點搭船回港，星期一至五開工，星期 六、日則休息，因週末賭場太多人啦，無謂同人逼呀。」

阿明表示，今天一共有七個人去澳門賭，他們團隊的總人數約有三十多個成員，每日最少都 有七個至十幾個成員過澳門「搵食」。他承認招攬更多人加入的主要原因，是想賺更多賭場優惠和積分，「例如你有積分在手，而你嗰日又唔過澳門，咪暫時墊支出 嚟幫補其他成員囉。」

利用人頭來賺賭場優惠積分的計劃，記者初時聽到一頭霧水，但跟着阿明的賭團出發後，便明白這班職業賭徒，如何每日「零 成本」過澳門搏殺。

享盡賭場優惠

「上船前先到碼頭『新濠天地』辦事處攞一百蚊泥碼券，之後我哋去嗰間賭場對賭百家樂庄閒，是 但開邊面都套現五十蚊左右，呢五十蚊會撥落公數做午餐費，即我哋每日開工都有咗飯錢，今日連埋你八個人，就有大約四百蚊午飯錢，都可以食得幾豪o架。」阿 明笑着說，大軍未出發，糧草已先安頓。

至於船票方面的使費，阿明則會帶隊到威尼斯人賭場「打分」，玩法是賭客在該賭場的電子骰寶或輪盤機等 下注總額達一千元後，便可賺取一分，如儲夠兩分，賭場便送出一張船票，阿明便出「蠱惑」招賺分。

「嗱！你連續買七鋪一百五十蚊大、一百五十 蚊小及十蚊全圍，包唔會輸，七鋪總投注額共二千一百七十蚊，咁已經攞咗兩分。最差的情況係七鋪都唔開圍骰，咁你咪當用七十蚊買一張船飛囉，百二蚊賣出去你 仲有幾十蚊賺添。如果中間有開一賠幾十倍的圍骰，你咪有免費船飛之餘兼贏錢囉。」阿明老實不客氣地說，賭場最近發現此漏洞，為杜絕有人轉售船票圖利，於是 規定每人廿四小時內只可出一次船票，故他們現在只能以此方法賺自己的交通花費。

聽完阿明一輪的「婆乸數」，發覺他們果真用盡賭場提供的各種 優惠，而達至每日有免費來回船票及午膳費來過他們的職業賭徒的生涯。

賭博是投資

自言當了數年職業賭徒的阿明，原本是有份月入 八千多元的校工工作，但因嫌工作沉悶乏味，他便索性辭工不幹，並當上了職業賭徒。

「賭錢都賺到生活費？唔怕輸錢咩？」記者質疑地問。

「炒 股、炒樓叫投資，買庄閒、大細、番攤就叫賭博？其實呢啲係一般世俗人嘅誤解啫，我當職業賭徒係投資，落注前都有分析有理論，每一條『路』，單跳、長庄、長 閒……等等都有路可捉，你只要唔好爛賭就得啦，你唔信，問吓其他團友呀，唔係邊有咁多人加入我哋賭團？」阿明坦言，自己並沒有百分百必勝的賭術，他只是利 用傳統百家樂及番攤的「路」來下注，勝算比普通人高一點，由於免除了船票及食用的基本使費，加上嚴守下注紀律和有耐性，故每日平均都可贏三至四百元，每月 便有八、九千元的收入，其實跟打一份工差不多，只是沒有那麼辛苦。

阿明一番似是而非的道理，卻有一班年輕「信徒」聽得如痴如醉，並每日跟他 到澳門「開工搵食」。

大學生當職業賭徒

相比阿明等人利用賭場漏洞來賺蠅頭小利，早已成名的台灣賭神戴子郎及他收的新進徒弟小 李，才是真正利用賭場漏洞賺大錢。

廿三歲的小李，今年剛從澳門科技大學畢業，但未畢業前，小李已成為了職業賭徒，於不足一年內，便成功拿到 澳門一間新賭場的白金貴賓卡。上週六下午，小李便在該賭場的豪華酒店房內接受訪問，「呢間免費酒店房其實千零蚊一晚啫，雖然响澳門我都有地方住，但賭場免 費提供酒店房，我咪住酒店囉。」

小李擁有的白金貴賓卡，是要一年內總投注額達四千萬元後（十萬元籌碼，一晚來回投注額已可過百萬），才可獲 取。但小李於半年多便取得此卡，「真係要多謝台灣賭神戴子郎，幾年前，响網上認識佢，係佢教識我點賭廿一點，及話俾我知一間賭場的貴賓廳廿一點枱仲係行緊 舊制，不似其他賭場，每一鋪都電腦洗牌洗到亂晒龍。」談及賭廿一點，小李便滔滔不絕。

廿一點漏洞

由於戴子郎發現了該賭場的廿 一點枱仍然行舊制，即不將已派了的牌即時放回洗牌機內，這便有利懂算牌及計數的廿一點賭客，在總共六副牌中觀察已出了的牌，再計算未出的牌是大點數多，還 是細點數多，例如之前出的「數字」牌較多，則相對其後派出「公仔」牌的機會便更大，從而估計庄家爆煲機會率的高低。「就好似釣魚咁，之前細注碼來試路，到 可以判斷未來的牌路時，便加大下注額，唔識嘅人會覺得我哋賭得好悶，但可能好牌先係呢個時候出現。」小李說除了估牌之外，他們還有一個下注表要背誦，例如 庄家十點，就算自己十六點也要搏牌之類，就像機械人一樣，跟足方程式來賭，就算其他賭客謾罵嘲笑，自己也要以最佳心理質素，作每天數小時的長期作戰。

約 兩年前，當戴子郎發現廿一點枱的漏洞後，小李與戴子郎在澳門會面，並成功加入了戴的團隊，「佢當時除教咗我賭廿一點嘅技術外，仲開出唔錯條件俾我及其他成 員，輸錢歸佢，而贏錢總額九成歸佢，其餘一成則均分俾我哋其他成員，就似幫佢打工咁。」

那次會面後，戴的團隊雖然在兩個多月內贏了過百萬， 但就被賭場列入黑名單，由於缺少了戴臨場指揮，小李及其他成員便利用戴傳授的技術，自行繼續「搵食」，而小李要成為職業賭徒的夢想也愈來愈熾熱。

「好 彩我未有blacklist到，戴子郎做到，我都可以做到，之後我再去賭，卒之，响幾個月內贏咗一百萬，我仲分咗一成俾戴子郎，以報答佢透露呢個漏洞俾我 知。」

不過，最近連小李也被該賭場列入黑名單，從此小李便像戴子郎般，轉往其他賭場搵食，約兩年的職賭生涯，他總共贏了二百多萬，他說戴子 郎最主要的心法是，每個賭場每個時期都有不同漏洞，只要能發現便能賺錢，那間賭場的廿一點漏洞只是眾多漏洞之一，直至玩到「爆煲」，他才不介意講給記者 聽，但仍希望不要提賭場名字，以免找他們麻煩。「我哋依家捉緊邊間賭場漏洞，我當然唔可以話你知啦，因為仲有一大班人搵緊食。」

台灣賭神

上 週日，記者終於採訪到「賭神」戴子郎，他從家中的木櫃中拿出一大堆世界各地的賭場籌碼給記者看，並笑說：「全球約有四千間賭場，我去了七百五十間左右，其 中只有一百四十間blacklist我，估計到八、九十歲，我都未去完所有賭場，即是我還可以一直賭下去……」

一直不當自己是賭神的戴子 郎，解釋說：「一九五八年，四位美國統計專家已經算出廿一點玩法，但為何至今仍然有賭客不懂打廿一點，因為他們自覺賭博是靠運氣，覺得輸錢機會率高是很自 然，其實廿一點輸率較其他賭博低，只要堅守我創出來的下注表，贏面就較高。」

除鑽研廿一點技術外，戴看破澳門賭場的各種漏洞，為他及他團隊 的成員，早已賺得盆滿鉢滿。他舉例在○八年時，澳門MGM的電子百家樂派了每二十次牌後，便讓賭客一窺閒家第一張牌，之後容許賭客將賭注加倍，賭場原意是 為了吸引賭客及增加投注額，殊不知，此舉被戴子郎的團隊成員利用，他們只下重注有得加倍的牌局，三個月內便贏了六十萬元。「看到九點後，還容許加倍賭注， 勝算是真的很高，因很少機會是九點撞隻A。」戴得戚地說。

此外，他們利用賭場漏洞賺錢方法也五花八門，包括從兌換泥碼中賺得的「碼糧」及將 賭場提供的免費酒店房和船票轉售出去獲利，戴及他的團隊每年便靠此賺進過百萬元。

曾任職證券行總經理的戴子郎，早年炒股既狠且狼，九○年 時，台灣股市由一萬二千多點瀉至二千餘點，炒燶孖展及股票的他，唯有破產及欠債過二百萬美元，在無計可施底下，於九一年以賭為生及以賭還債。數年後，不單 還清欠債，更成了有名的賭博專家及出版多本有關賭博的著作。

不過戴由始至終也強調，他當職業賭徒是一份職業，廿一點算牌是投資，「世界上沒 有必勝賭術，我只是利用技術將輸率降低，再鑽賭場內的各種漏洞及空子幫補，聽你說香港有賭徒朋友懂得利用免費船票及泥碼已算聰明，起碼摸到了門路，希望他 們賭術也不錯，否則很易中了賭場圈套，撿了小便宜而輸了大錢。」

戴指出，一些賭場至今仍堅持行舊制洗牌的廿一點枱，其實也是經精心計算，目 的就是想引自以為懂算牌的「水魚」賭客上釣，而真正懂算牌的高手，早被賭場拒諸門外，可見賭場是穩贏不輸，最後，戴子郎語重心長地說，職業賭徒並不是那麼 容易做。

踢出賭場實錄

本週一傍晚，戴子郎（白髮者）與本刊記者一同進入澳門一間新開賭場，剛剛坐下，已被賭場監控系統發現， 保安人員即時出現，將他趕出了賭場大門。



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天匯做媒交易入數四叔手尾長

2010-06-24  NM




去年以逾七萬元呎價成交的天匯六 十八A單位，上週三終於「穿煲」，買家證實撻訂，全球最貴分層豪宅頓成泡影；但這宗纏擾着政府、地產界及公眾近十個月的天價成交，仍未了結。

原 來在締造「天價」成交過程中，恒基為買家度身訂做的合約條款，除了對買家極之優惠外，最大鑊的是今年三月，四叔在力挺「天價」並非造假的同時，恒基在業績 公布上竟把已有「『火羅』」味的天匯單位交易入賬；此舉有損害恒基小股東利益之嫌，亦引起證監會關注進行調查，四叔今鋪認真手尾長。

繼天 匯，早前沙田名家匯也接二連三遭買家取消交易，亦進一步暴露恒基的賣樓蠱惑招。

上週五，李兆基一如以往回到國金上班，但精神明顯較為疲 憊，一對眼袋腫脹，對於有機會被執法部門調查，他下班時回應記者表示「都想查清楚」，歡迎政府調查，並會盡可能提供資料配合。

上週二是天匯 二十四個單位成交的最後日期前夕，恒基公布只有四個成交，其餘二十個取消買賣的單位，恒基會沒收買家已付的百分之五訂金，共一億三千多萬元，並且不向買家 追收日後出售撻訂單位的差價。

四叔並且表示買家以海外公司名義買樓，很難追收差價。恒基如此優惠撻訂買家，原來是因為當初與買家簽下超筍買 賣合約有關。

以六十八A秦善文的「天價」單位為例，去年十月十五日，他以四億三千八百萬購入該單位，並付上樓價百分之五，即二千一百萬元訂 金，並須於十一月五日及十二月十八日繳付樓價各百分之五訂金。但合約訂明，買家若然未有按合約付款，恒基只可以用書信去催促，怪不得秦善文「得戚」地說： 「我哋久唔久咪『賴皮』唔簽嘢囉，鍾意先去簽囉。（賴吓皮有冇減到價？）送咗個裝修囉，同下面幾層樓一樣之嘛，千幾萬到啦。」上週一他又道出與恒基的關 係：「咁大家都係合作夥伴，一齊做上去。」這亦解釋了恒基與天匯買家的買賣合約如此優惠。有熟悉樓宇買賣的測量師說：「如果係長實，唔如期付款，一早就殺 訂喇。」

「呎價勇闖七萬一」純粹炒作，「買家」秦善文當時已知無可能做足借貸上會，更在電話中向記者暗示，銀行估價只到一半左右。圖為恒地 營業部總經理林達民去年十月代表恒地宣傳此「盛事」。

極筍合約益買家

另外，恒基與買家所簽的買賣合約，亦訂明即使撻訂，恒基 只能殺樓價的半成。熟悉買賣合約的鍾卓成律師表示，此條款明顯為買家「度身訂做」：「呢個條款只係需要殺買家百分之五訂金，但按一般買賣合約，條文一定係 寫：『all sums pay by the purchaser should be forfeited……』，意即所有由買家所付的訂金都要被沒收。」現時恒基對廿個未能完成交易的買家殺訂共一億三千萬元，假如恒基按一般合約所訂把一成 半訂金殺掉，則可殺到四億七千八百萬，相差三億四千萬元。

至於成交期，按買樓的一般程序，恒基須在滿意紙批出後一個月向買家發信，並在十四 天完成。以天匯這個天價單位來說，理應在本年二月八日或之前完成交易，但秦善文卻沒有依期完成。

記者向秦善文展示天匯68A單位的買賣合 約，指合約內沒列明成交日期，恒基所提出的條件非常 「筍」時，秦善文得意地說：「所以咪可以賴吓皮，鍾意簽就簽，唔想去就扮病。」

恒基死 撐到底

今年二月份，恒基被踢爆天匯廿多個出售的單位只有一個完成交易，恒基沒有即時向違約買家殺訂或加收訂金，以保障自身利益，更竟將這宗 當時有「『火羅』」味的交易入賬！在今年三月三十日公布的恒地業績中第四十九頁，寫明「沒有理由相信該二十四個單位之銷售不會完成」，因而把恒基帶來九億 七千三百萬元盈利入賬。文內卻沒交代恒基為何對這批未能如期成交的買家這麼有信心。天匯這批買家，全部以海外公司名義買入，一旦取消交易，這些公司屬空殼 公司，追收差價難度高，恒基可謂無甚揸拿。在天匯備受觸目的敏感時刻，恒基仍然把出售天匯的單位入賬，有誇大賬目之嫌。

這時，政府亦開始盯 緊這宗天價交易，地政署於三月十八日首次去信恒基，要求就天匯交易提供資料，四叔仍然開口力撐說：「天價唔會假，我唔講假話，如果係假動作，用自己人錢去 買，我可以同你賭，你出一萬，我就賠一百萬。」為天價單位營造必定成交的氣氛。至四月七日，恒基才公布訂出六月十六日為成交期的死線。

銀行 從未估到價

上週二下午，四叔公布天匯撻訂後，代表天價單位的買家秦善文，不忿外間傳他的團隊因缺水而未能成交，回覆本刊記者時並說：「乜佢 （四叔）咁鍾意整色整水，賣樓使乜講咁多故事，成日講埋啲負面嘢，嘈喧巴閉！Day 1買樓嘅時候，計過晒數邊上到會呀，係人都諗到，估鬼到價咩，你可以睇吓而家成交嘅四個單位呎價幾多（平均三萬九千元）。」這更令人增添恒基為交易入賬的 疑惑。

繼天匯，恒基旗下曾創出新界天價成交的名家匯，亦同樣出現取消交易的結局。

今年三月中，天匯被外間窮追猛打之際，恒基 位於沙田的另一匯——名家匯出籠，售樓手法同樣花招百出，其中以買三個單位，可無條件回購其中兩個的招數最「出位」。名家匯曾創出萬九元一呎，創同區新 高。不過樓盤推售個多月，至上月中，因未能在今年三月三十一日前批出滿意紙，按買賣合約買家有權取消交易，最後名家匯共有十四名買家要求取消交易，共佔賣 出伙數一半。

然而，當中的一單取消交易成交卻頗為離奇。名家匯於今年五月六日取得滿意紙，在此死線前買家要求取消交易，可獲恒基發還訂金及 賠償利息，死線後要求取消者，則當違約計，恒基按合約所定要殺訂。但其中要求取消交易的一座十七C單位，在土地註冊處登記取消的日期，是今年五月十八日， 正是滿意紙獲批之後，理應當「撻訂」計，然而發展商恒基在六月初對外解釋，該個單位屬於限期內取消個案，主要是由於手續上延遲，才遲了在土地註冊處登記。 而買家王素媚於取消一座十七C單位交易的同日，亦購買了高十層，即一座二十七C單位。恒基發言人對此強調，成交不是「樓換樓」交易，而是該名買家於限期內 取消交易後，對樓盤依然有興趣，才在五月十八日重新再購入另一單位。

恒基愈補愈鑊

本刊找到其中一名負責此交易的經紀，她透露 另一版本，踢爆恒基原來講大話。據她表示，買家王素媚並非在五月八日的限期內提出取消交易：「佢唔係喺限期內o架，佢有時要返大陸，有啲私人原因趕唔切， 但過咗限期後佢又想退，於是就同恒基傾。」該經紀說，王素媚一心想自住，結果恒基不單無殺她訂，還讓她「樓換樓」，而她「換入」的單位，本身亦是一個已取 消交易的單位。該單位第一手的成交價為一千七百零二萬元，但王素媚這次只需以一千六百五十一萬元購入，即減了五十一萬多，減幅達百分之三。

恒 基與這名買家講掂數，但物業另外售出的十四伙，仍因該盤成交期特長而未完成交易，這批買家對現況都守口如瓶。如買入一座二十五B、C單位的許金祥，本刊五 月中訪問他時有問必答，並透露恒基賣樓招數，但上週五再找他，他已大耍太極，前言不對後語：「我取消咗交易啦，取消晒！（但土地註冊處登記你仍維持交 易。）係呀，我繼續完成交易呀！我無取消呀！（咁恒基其後有無找你？）無！（你有無找恒基？）有……呀，無無無！」

一直以來，恒基賣樓都極 具「彈性」，成交前後都條件任傾，人人不同。就如這次名家匯的成交個案，每個的成交日期、付款方法，及提供的優惠都不盡相同。買賣合約列明所需付訂金的日 期及金額，但本刊與多個買家接觸，部分指付多了或付少了，反映雖然有正式買賣合約，但私底下仍然「有數講」。

八四年長實旗下的國際城市，因 無條件取消與光大集團買入城市花園的協議，李嘉誠最後遭內幕交易審裁處譴責。

名家匯十四個取消交易

# 名家匯因斬樹問題，五月六日才取得滿意紙，不符合約中列明須於今年三月三十一日前批出滿意紙的規定，買家可要求取消交易，取消後原買家已取回5%至10% 訂金。

* 取消該日已過限期，同日王素媚以$1,651.3萬，即低於原價約$51萬買入1座27C。

首富賣樓惹官非

今 次恒基出售天匯時的賣樓手法，與廿六年前光大撤銷購買北角城市花園一役不無相似。八四年一月，當時王光英任董事長的光大集團，宣布以九億三千萬元向李嘉誠 旗下的國際城市購入一千一百個北角城市花園單位，原來在買賣協議中訂明，雙方可在半年內無條件取消協議；至八四年六月，買賣雙方宣布取消交易，國際城市並 向光大退還四千八百九十萬元本息給光大，令市場嘩然。

由於國際城市出售城市花園予光大集團的消息公布時，未有透露交易細則有退訂的優惠條 款，當時的長實董事周千和因出售五千三百萬股國際城市股份，在交易告吹後，被裁定內幕買賣。而李嘉誠亦於八六年被內幕交易審裁處裁定，因買賣國際城市股票 而觸犯內幕買賣條例，受到公開譴責，成為李嘉誠一生憾事。



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以小股東及股數的角度談華匯三寶-威利國際 (273)、民豐控股(279)、漢基控股(412)(三之三)


(1)


繼寫完威利國際(273，前怡南實業、首創、華匯控股、中聯控股、互聯控股)、民豐控股(279，前東方紅、恆盛東方、內蒙發展)、今日寫埋漢基控股(412，前東峻(集團)、大雄科技)，其實這家公司股本重組更為頻繁，但很少人提及。

根據可考的公告資料，在2000年1月25日的收市價是12.9仙，在2010年6月25日收市價是19.2仙，看來股價差不多，但是按前兩篇所談的股票一樣，實際上歷經大量的變化。


根據ETNet的資料，公司在這10年多間的股本重組情況如下:

(1) 2001年8月，10合1。


(2)2002年5月，40合1。


(3)2005年5月，10合1。


(4)2007年7月，5合1。


(5) 2007年12月，5合1。


(6)2008年11月，10合1。


即是這10年多間，你持有的1股， 變成了0.0000001股，亦即你每持有1,000,000股，就變成了1股，比威利控股及其前身在10年多間，由757,575.7576股變成1股的速度更快!





假設你在2000年1月25日共花129,000元，以12.9仙，購入1,000,000股，並不供股的話，不計 手續費，到星期五爲止只剩19.2仙，資金損失達99.99%，每股複合折損幅度達72.47%!

(2)


假若你供股的話，那會如何?

正如威利國際及民豐控股一樣，這10年間，他們也是供了4次股，分別是:

(1) 2002年5月，1供10，5送1認股證。


(2)2004年2月，2供1。


(3)2005年11月，2供5。


(4)2007年9月，2供1。


此外，除2002年5月外，他們亦在2003年9月及2007年12月配發了2次認股證，合共3次，以下全部假設這批認股證全部沒行使的話，你的1股會變成了86.625股(不計當中的股本調整)，如計 了股本調整，即當年的1股，即變成了 0.000086625股，即最初你買約11,544.01154股，就變成現在的1股，計算方法如下:








(3)

以這假設及不計手續費成本，我們假設你在2000年1月 25日，以12.9仙買入11,544股民豐控股及其前身的股票，共付出1,489.18元，其後拿出970.16元供股，共投入成本2,459.34 元。

當中，剩下1股價值19.2仙的股票，即代表損失99.99%，每年複合損失59.72%，詳見下圖。















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世紀陽光(509)的奇怪交易


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