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我家怎麼不會漲?

2010-06-21  商業周刊





房市大玩家在北台灣似乎左右逢 源,不過,跨過台北的淡水河往南走,卻不乏栽跟頭的例子!

曾任職高雄榮總的李醫師,三年前想一圓包租公夢想,在鄰近夜市的高雄市鼎山街,買 下全新四層樓透天新屋,樓上隔成五個小套房分租,他把一樓店面租給日本料理店,但這家店拚不過零店租成本的夜市攤販,後來房客也頻頻換人,最後一個火鍋 店,只開一個月就收攤,李醫師兩個月前委託仲介求售,花兩千六百五十萬元買下的透天金店面,成交價卻僅兩千五百萬元,認賠一百五十萬元出場。跟台北相比, 「同樣投資夜市金店面,三年前買在高雄如今卻得認賠出場,房地產景氣真的回春了嗎?」他納悶的問。

納悶的不只李醫師。公告地價曾問鼎台中地 王的自由路商圈,如今房價竟不如基隆八堵;嘉義後火車站的透天豪墅,也換不到北市一間小套房。這不禁讓人想問,房市既然如此火熱,什麼時候才輪到我家漲?

投 資客並非無所不能,就如人活著,需要空氣、水一樣,玩家要從市場撈金,則需要「成交量」、「公共建設」及「就業機會」加持。

成交量萎縮 中 市中區房價,不如基隆八堵 成交量是投機市場的沃土,沒有量,價格就難漲,昔日精華區的台中市中區,就是一個典型的例子。

四月,鉅泰建設 在台中市中區推了一個建案,開車六分鐘抵達火車站,門口是七十米寬的河堤,步行可到明星校區和菜市場,一樓大廳規畫為零店面公共空間,建商還請來英國藝術 大師裝扮門面,頂樓健身設備俱全,這個十五層大樓預售案,開價每坪只要十四萬九千元起。

這樣的價位,若相較台北淡水河以北的預售新案,只能 從八堵、暖暖一路往基隆找,就算一樣擁有藝術大廳的電梯大樓,也買不到市中心的生活機能和便利性。

成交量極度萎縮,投資客絕跡,是台中市中 區房價直直落的主因。走一趟台中火車站商圈,看不到任何一家房仲業門市,鉅泰建設的新推案,更是市政府十五年來中區發出的第一張大樓建照,買氣低迷的程度 不難想像,加上商業活動轉移至新商圈,就連當初選在台中公園正對面,全台第二家門市的麥當勞,兩年前也悄悄吹起熄燈號。

擁有多年經驗的投資 客陳先生就認為,「都心早已外移,市政府年底又要移到新市政中心,一坪十五萬買台中市中區,我都覺得太貴,不如去買南屯八期,甚至鄰近高速公路和中科的西 屯區!」

信義房屋台中南區國光店店長呂昆穆也表示,該區域中古電梯華廈目前每坪成交行情約在七至八萬元,店面總價也甚少突破千萬元,隨著年 底市政府和議會年底都將遷往七期新市政重劃區,恐更降低中區房價短期內回漲的機率。

缺公共建設 嘉義豪墅,換不到北市小套房 房價第二個助升跳板,關鍵在於有無公共建設帶動。位在嘉義市後火車站的竹圍重劃區,民國八○年代都市計畫通過後,在地建商蓋的整排透天豪墅,當時開價千 萬,如今不但仍未完售,鄰近的透天新推案建材更優、坪數更大,總價卻僅不到八百萬元,換不到台北市的中古小套房。

住商不動產嘉義一銀加盟店 何志益店長表示,該區域原本是下高速公路往嘉義市區的門面,也有五十米寬大馬路連接高鐵嘉義站,二十年前土地價格有一波炒作之後,房價就沒再見過起色,關 鍵在於缺乏大型公共建設進駐。包括前市長提出的生技園區開發計畫,以及前總統設立故宮南院的政見支票,最後都沒有兌現,缺乏政府大型開發計畫相挺,結果不 見外來投資客,房價只能靠當地自住型買盤支撐。

就業機會少 沒產業支撐,五都效應難拉抬 除看成交量、洞悉公共建設政策走向,推升房價的基本盤,仍在於反映當地就業人口的實質居住需求。中信房屋針對去年六月以來,依據內政部買賣類建物移轉戶數 及建照核發戶數,分析五都升格話題一年來對房地產價量的影響。發現五都效應僅對全台就業人口最集中的新北市,和有中科就業人口進駐的新台中市,房地產市場 價量有所助益。以新高雄市而言,雖明顯帶動房市整體買氣,今年第一季成交量較去年同期成長約一五%,但住宅產品均價卻仍微跌;台南市房市價量更幾乎文風不 動,顯示房價最終仍是反映當地就業環境的吸引力,而非升格的政治話題。

什麼時候才輪到我家漲?不是不會漲,只是得等待就業市場復甦、政府公 共建設啟動。投機市場過度發展會造成房市超漲,但這三大助力未到,也會淪落至水清無魚、乏人問津的窘態。



我家 怎麼 不會
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