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中報季|投資性物業租金收入增加62.8% ，龍湖商業開始發力

完成更名後的龍湖集團（0960.HK，下稱“龍湖”），除住宅外投資性物業也開始發力。

龍湖集團8月21日發布中期業績報告，上半年合同銷售額同比增長4.8%至971.0億元，營業額同比增長45.9%至271.2億元。

其中，銷售總建築面積629.1萬平方米，較上年同期增長5.7%。銷售單價15,435元/平方米，較上年同期降0.8%。

環渤海、長三角、西部、華南及華中片區合同銷售額分別為305.5億元、279.4億元、246.5億元、113.4億元、26.2億元，分別占該集團合同銷售額的31.4%、28.8%、25.4%、11.7%及2.7%。

利潤表現看，龍湖中期歸屬於股東的溢利為54.3億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後的核心溢利同比增長31.4%至37.3億元。

毛利同比增長48.2%至100.7億元，毛利率為37.1%，核心權益後凈利潤率為13.8%。

從數據看，龍湖的銷售增幅較為緩慢，利潤則繼續保持不錯的表現。

“從今年來看，我們的供貨夠了，2000億這是沒有任何懸念的，大量的推盤會在下半年，主要是拿預售證比較難。”龍湖CEO邵明曉在業績會上說。

目前，龍湖的四大主航道分別是住宅、商業、長租公寓、智慧服務，從目前的趨勢看，通過多年發展，龍湖商業開始為集團貢獻收入。

根據中報，龍湖物業投資業務收入18.5億元，同比增長62.8%。其中，商場、長租公寓、其他收入的占比分別為90.7%、7.5%和1.8%。

截至2018年6月30日，龍湖集團已開業商場的建築面積為258萬平方米（含車位總建築面積為337萬平方米），整體出租率為97.0%；已開業長租公寓整體出租率為76.2%，其中，開業超過六個月的項目平均出租率為90.1%。

最近幾年，龍湖一直在商業地產領域跑馬圈地，希望獲得穩定的資金回報。根據龍湖規劃，計劃在2020年l累計開業商場50座，租金收入60億，商場主要集中布局在一二線城市。以上海為例，上海龍湖目前已有6個商業項目。

“我們平均每年把住宅回款的10%用於投資性物業。”邵明曉說。

從中報數據看，商業的貢獻慢慢增加，按照推算，未來將成為龍湖的重要業務中貢獻之一。

從土地端看，龍湖正在不斷進入更多城市。截至今年上半年，龍湖集團的土地儲備合計6363萬平方米，權益面積為4552萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5142元。期內新增收購土地儲備總建築面積為1298萬平方米，權益面積為898萬平方米，平均權益收購成本為每平方米4849元。

從項目數量看，龍湖獲取42幅土地，拓展南昌、南通、鄭州、石家莊、貴陽5個新城市。

邵明曉表示，未來龍湖將保持住宅規模TOP10，商業規模TOP3水平。

負債方面，龍湖繼續保持平穩水平。於2018年上半年末，龍湖集團凈負債率為54.6%，在手現金為421.3億元。

目前，龍湖綜合借貸總額為1079.3億元，平均借貸成本為年利率4.5%；平均貸款年限5.82年。

 

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責編：陳姍姍

1977年4月4日: 長實同時取得中環站物業上蓋發展權及收購永高公司

前者為現時環球大廈，後者主要資產為中環希爾頓酒店，後提早和管理公司解約，和拱北行合併發展，為現時長江中心所在。

香港物業估價資料

1 : GS(14)@2010-07-03 22:17:49

http://www.homeprice.com.hk/

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2 : abbychau(1)@2010-07-05 10:48:23

準嗎?

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3 : albertli18d(1613)@2010-07-06 22:56:36

不準.好似银行準Ｄ

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4 : GS(14)@2010-07-08 21:50:10

3樓提及

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不準.好似银行準Ｄ

不如把它搞回來，然後變精

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5 : Louis(1212)@2010-07-15 23:50:21

1. 物 業 估 值 by HSBC
http://www.hsbc.com.hk/1/2/chinese/hk/mortgages/valuation?pwscmd=cmd_init

2. 物 業 估 值 by Hang Seng Bank (HK)
http://evalue.hangseng.com/chi/val01.asp


3. 物 業 估 值 by China Bank HK
http://www.bochk.com/web/personal/mortgage/free_property_valuation.xml?section=personal&level_2=mortgage&fldr_id=417&pfid=30845&lang=tw

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何鐵城：升市買樓 要必買必賣 擅長逆市買貨 坐擁10億物業

1 : GS(14)@2010-09-06 21:09:08


【明報專訊】70年代時只是從事飛機維修工作的何鐵城，過去30年每逢經濟低潮，分別於87年股災、98年亞洲金融風暴後，以及03年SARS時均人棄我取，以超低價入市買樓，今天已成為坐擁市值約10億元物業的資深物業投資者。「香港唔靠地產，乜№都無得做，要鰠香港生活，最緊要係識地產……香港某程度上好似一個賭場，你鰠適當鮋時間投資物業，你就可以靠地產起家發達。」

除了專業的股評人，近年也湧現了不少地產分析員，是否學歷愈高，預測樓市的能力也愈高？

過去擅於低買高賣、擁有約30多年物業投資經驗的何鐵城，就為大家說出答案，在地產投資世界裏，實戰經驗遠勝紙上談兵。「做人最緊要多讀書，無讀書就會語言乏味，不過投資地產好特別，博士生唔一定叻過中五生。」

讀書多 不代表懂地產

地產有時屬非理性投資行為，何鐵城近期所放售3個貴價物業，全部均於經濟低潮時入市。「87年4天股市停市，加上當時銀行按息又高，點會有人敢入市買樓，但咁飱就有個機會畀我，鶽家睇起鈬簡直係筍貨。」

有朋友當時將大圍道1至35號金山樓舖(現租予明星海鮮酒家)介紹予何鐵城，業主開價1200萬元。「當時個舖每月可收到成10萬元租，間舖又近當時鮋大圍火車站……我被業主反鰦5次價，最後以1380萬元買入。」旁人可能覺得何鐵城逆市入市是愚蠢的投資策略，但時間證明一切，最重要是有充足的持貨能力，該商舖剛於近周以1.68億元售出，市值由千萬元舖搖身變成億元貴舖。

經過這次買賣後，雖然經業主反價5次後最終買入該商舖，但亦讓何鐵城增加投資的實戰經驗。「你懐鰠升市時，買樓簽約時最緊要訂明必買必賣，因為升市時業主隨時可以賠訂唔賣畀你，必買必賣呢四個字，隨時係值1億元！」

近期樓市出現調整，何鐵城亦將部分持貨放售，但他強調只是貨如輪轉。「樓價升勢無問題，現時利息低，銀行好穩陣，樓市難以下跌，政府來自賣地收入增加，有錢才有能力派錢。」

籲上車可買市區舊洋樓

對於現時社會有聲音指由於樓價太高，市民難以置業。他笑言：「有好多人成日話買唔到樓，其實買唔到樓鮋人，本身就係唔會買樓鮋人！」他稱，買家上車時不要心頭過高，首次置業即一定要求購入新盤單位，建議資金不足者或考慮先購入位於市區、樓齡較高而樓價較低的洋樓(即附設升降機)上車，該類物業需鄰近港鐵站，將單位全面裝修翻新後，日後亦可以較高價售出物業。

撰文：陳天賜

攝影：余俊亮

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2 : GS(14)@2010-09-06 21:09:47




座右銘：君子愛財 取之有道
  2010年9月2日

【明報專訊】何鐵城投資地產已逾30年，他30多年前從事飛機維修，其後於80年代起開始投資香港及內地物業，投資策略一向以中長線為主，甚少短炒，目前在港主要持有的商廈、商舖、屋地，以及多個愉景灣和屯門香港黃金海岸單位，估計市值約10億元。
相關分析

更多   

他表示，「君子愛財，取之有道」是他做人座右銘。何曾為香港童軍會會長，更曾獲世界傑出華人獎，現時他除是世紀21添百利負責人外，亦於內地辦教育機構培育學生。

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內地買物業不可不防-爛尾樓

1 : GS(14)@2010-09-25 18:17:06

80后·二手房·烂尾楼事件……
http://www.yicai.com/news/2010/09/414177.html

“

买房子就是和一帮骗子斗智斗勇的过程。”

快“奔三”的小王在开始他的看房之旅时，一位善良的同学就送他这么一句话。

但禁不住居住在外地的父母的反复催促和房价居高不下的压力，小王不得不再一次走进浦西某小区外的一处房产中介公司，为买房“做功课”。此前大半年，他已经走马观花似的“欣赏”了从浦东、黄浦、长宁到闵行的数十套房源。

这回的看房目标比较特殊，或许是因为今年4月史上最严厉房产调控政策的出台，这家中介挂在网上的二手房房源的单价似乎让小王非常“中意”。最令人神往的是，这些房源附近还有个国内知名的高校，总体挂出的均价竟比周边楼盘低3000～4000元/平方米，真是奇怪。

“不好意思，先生，这套房子昨天已经成交了，有人急着结婚。”中介店里一位姓刘的经理指着小王手中的房源清单说。在小王看来，刘经理给人的感觉就是一个大学刚毕业的打工仔，却套着一件与其年龄和世故毫不相称的黑色西装。

刘经理极力劝小王再看看其他房子，而凡是在网络清单上已经显示的“物美价廉”的房源，却一个个离奇蒸发。“这个房子一直没有人在家，没法看；这个房子是几年前挂上去的，早没了；这个房子虽然每平方米只要2万出头，但卧室、阳台一律朝北……”刘经理似乎对网上挂出的房源倒背如流。

“那有没有正常点的房子？”小王有点急。

此话一出，周围三五个经纪人立刻凑了上来，纷纷“提醒”刘经理：“今天不是有个房子刚出来吗，挂价2.4万元一平方米，70平方米，房东急甩，都来过几拨看房子的人了。”

刘经理弹簧一般跳起来，“恍然大悟”地表示，早上确有新挂出的二手房源一间，但因为看房的人过多，他手头也没有房子的钥匙，就没有抱推销出去的希望，一时竟忘了给小王推荐。他声称，小王亲自上门看房，可见购房意愿较为强烈，可尝试找房东要钥匙。

于是乎，四五个自称经理的人开始围着一个电话狂拨号码，试图拨通所谓“新挂”房源的房东电话。刘经理还主动给小王递了一杯茶和一本杂志，叫他“少安毋躁”，刘经理的笑容也从孩童般的幼稚变成了一副知心大哥的模样。但匪夷所思的是，近一个小时过去了，各位经理竟没一个人能与房东直接通话。只有刘经理收到了房东发来的短信，上面写着：“正带客人看房，勿扰。”

刘经理指着手机对小王说：“他挂的价格较低，看房子的人太多，顾不上。”随即，他开始“痛陈”该房源的高品质，并指出，如果小王愿意现在就支付一笔总数为2万元的“意向金”，那么店里将通知房东“不要再见其他客人”，房子随时给小王留着。

虽然之前看过很多房源，但还没见到房子长啥样，就得交一笔“意向金”，这在小王看来也是个新鲜事。于是小王当即推脱称，公司有急事需要处理，下回有时间再来看房。

眼见送上门的“肥肉”要跑，店里的经理们开始着急了，刘经理第一个反应过来，立刻手持电话听筒再次做“说话状”，他的表情再次发生了不可思议的变化，从之前的“知心大哥”变成了喜出望外。

“好消息！”刘经理摔下电话跑到小王面前。他表示，房东的态度突然有了180度的转变，知道小王是大老远来看房，应该是“有缘人”，希望“交个朋友”，且马上就可以上门。

虽然每平方米2.4万的价格比之前的心理价高了一些，但小王还是跟着刘经理走进了隔壁的小区。在一栋楼的9层，他终于看到被中介吹到天上的“优质房”。“建筑面积号称70平方米，实际目测的得房率估计不到75%，且是整套的毛坯房，改造的痕迹很大，很多墙明显被人敲掉了，天花板上还有各种裂缝，总体和这个楼盘的外表差距太大，屋里还有几个打着赤膊的人坐在地上吃饭。”小王回忆说。

一个自称是房东的老头站起来说：“刚刚送走一批看房的顾客。”他说当天看房子的人对这个“精品”小套房的第一印象都“非常好”，希望小王尽快决定，以免该房源被人抢走。

房间里其实是一片狼藉，各种满是油污的盆盆罐罐随意堆在地上，小王已经懒得去细看每个角落，只好跑去阳台上透一口气。这无意让小王发现了楼外毗邻的高压电线和似乎仅有数十米之遥的高架桥。且对比以往看楼的经验，该小区的楼间距似乎也不达标。

一旁的刘经理却在不停介绍周边的“优美”环境，他嘴里说出频率最高的词汇就是楼下的社区公园。他表示，这个公园模仿了欧洲的园林建筑风格，兼有古罗马帝国时代的气息，成了附近的一道景观，本小区房源的身价也因此大幅提升。加之周边的配套生活设施逐步健全，在过去数年里，该小区的房屋均价已经从开盘时的每平方米8000元涨至如今的23000～24000元。

望着一屋子睁大眼睛的人，小王只好用“这套房子还不错”这样的鬼话来搪塞。“买房子是大事情，我一个人来看还不行，下回找我爸妈一起来看，今天就这样吧。”小王边说边退出来。

刘经理脸上出现了一丝曙光，他快步追上来，从怀里拿出来一张合同模样的纸头，称这是一份意向合同，强烈建议小王“锁定”该房源。刘经理“回顾”了上个月的一桩生意，当时也是有一套类似的房源推出，单价在2.3万元，刚挂在网上就被一位顾客“秒杀”，当日就成交了。以这个故事作为先例，刘经理估计如今的这套房源三天之内就会被人抢走。

“买房子是需要缘分的，今天你能遇到这个房子就是一种缘，就像交女朋友一样，犹豫久了，夜长梦多。”刘经理好像在念诗。

小王的脸上感觉有点抽筋，他只好继续搪塞，希望中介公司给他一点考虑时间，与父母商量后，尽快再来看房。正说着，就看到刘经理手中拿着的“意向书”在风中摇曳，好像一个战败老兵举着的一面白旗。

在这次看房之后的一个月，小王曾再次暗访该家中介，发现上回“强烈推荐”的那套房子仍无人问津。

第N次看房经历就这样结束了，小王感觉，好像有人在侮辱他的智商。一气之下，他决定去浦东的某家地产中介换换口味，毕竟这是一家国内知名大公司的分店，看这种店挂出的房子应该比较靠谱。

未等小王开口，一位非常漂亮的“姐姐”迎接了他，“先生想看看什么地段的楼盘，心理价位大概多少？”

这位“姐姐”的开场白至少比上面那位刘经理更让人感到踏实。且“姐姐”甚至透露了房产中介的一个“潜规则”，即不少经纪人在门店和网上大肆挂出虚假的低价房源，以此招揽客户上门。当顾客咨询时，中介就会推说挂出的房源已经卖出，或是低价房有质量、朝向等各种毛病，并推荐其他一些亟待出手的房子。

“大公司就是不一样，说话那么中肯。”小王心想。

“姐姐”似乎也没有急于向小王推销房源的意思，而是记下了他的联系方式、购房预算、房源要求等信息，声称在搜集一批“对口”的房源之后再与小王联系。

往后的一个月，这位“知心大姐”带着小王“逛”了数套该区的二手房，房源几乎全部集中在一栋房龄约10年的楼盘之内。“逛楼”给小王带来意外收获，因为这里的房价大幅低于周边地区，甚至出现了每平方米低于2万元的情况，而附近的交通却十分便利。且从楼盘的位置、环境、内部构造看，完全找不出任何质量缺陷，唯一的问题似乎就是房龄稍高。

更令人安心的是，这回中介公司也没有刻意“雪藏”什么房源，该地区的房东的“挂单量”非常高。“姐姐”甚至慷慨地表示，看过的房子都可以再给小王保留一段时间的“不挂出期限”，待小王的家人来沪看房后，再作定夺。

看了那么多套房子，啥时有过这样好的待遇，小王随即催促家人来上海看房。同时，他还将楼盘的房型、均价、地理位置等资料传给一个在地产开发公司上班的同学，希望这位业内人士能给些建议。

但还没等小王的父母抵沪，他的同学那里却先传来了“不幸”的消息。原来，从一些特殊渠道找来的资料看，“知心大姐”带小王“逛”了一个月的优质低价楼盘竟是由一个烂尾楼改造而成。且据可靠消息，该楼盘属于“商住两用”，产权只有50年，而一般住宅用的商品房则有70年的产权。

如此重要的信息被这家中介刻意隐藏。小王义愤填膺地电话质询那位“知心大姐”，没想到她竟理直气壮地称，此前没有透露这些信息是因为客户没有问，是客户自己将该小区的全部楼盘理解为70年产权的房源，纯属误会，希望继续帮助寻找其他符合要求的房子。

误会可解，伤口难愈，一次次的奇遇让小王对地产中介产生了信任危机：“自烂尾楼事件后，就没再看过任何二手房。”（作者为本报记者）

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資本策略(0497)售物業予亞倫國際(0684)

1 : GS(14)@2010-11-07 17:06:30

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201011011299_C.pdf

The Allan announcement doesn't say who owns the vendors, but our research shows that they are wholly-owned subsidiaries of CSI Properties (0497). As the price is more than 5% of CSI Properties' market cap, this should have been a Discloseable Transaction for CSI Properties, but it has not announced the sale.

亞倫國際並無提及誰是賣方，但我們的資料顯示，它是由資本策略持有，由於這是超過資本策略5%市值，所以這是一項須予披露交易，但他們並無披露。

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[投票]大家認為現時是買物業的好時機嗎?

1 : GS(14)@2010-11-21 11:03:50

看法如何?

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2 : 亞力士(1473)@2010-11-21 23:00:22

一定有d唔夠實力抄家掟貨出來，如果平時做定功課，有機執平貨。

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安老按揭出爐 按百萬物業　終身月收千八

1 : GS(14)@2010-12-17 11:27:46

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14775649

【本報訊】針對長者而設的按揭計劃終在港出現。香港按揭證券公司昨日宣佈，明年上半年推出俗稱「逆按揭」的安老按揭試驗計劃，讓長者以供滿按揭的自住物業作抵押，每月從銀行收取穩定收入。以估值 100萬元物業計算，若選擇終身領取的話，每月最少收 1,800元。

按證公司今年 10月及 11月進行調查，共訪問了 1,005位年齡 60歲或以上、擁有非按揭或快將清償債務物業的業主。結果發現，約 44%受訪者支持引入安老按揭，並有約 25%受訪者會考慮參加該按揭計劃。
按證公司執行董事彭醒棠稱，由於調查結果正面，故決定推出計劃，讓長者以沒有按揭的物業作抵押，在繼續居住原有物業的同時，每月可從銀行收取穩定收入。
計劃參與者必須為 60歲或以上人士，可選擇的按揭年期包括 10年、 15年、 20年或終身領取，另必須繼續負責物業的維修保養，以及繳付差餉、地稅及管理費等。假如參與計劃的長者，選擇收取現金的年期完結，借款人仍可居住在原有物業至去世，銀行之後才收回及出售物業。
樓價差額　由按證包底
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物業出售後，在扣除長者之前收取的款項本金、累計利息、保費及安排出售物業等費用後，若仍有餘款，銀行會將餘款全數給予借款人的承繼人。相反，若出售物業後，金額不夠彌補長者之前收取的款項和所涉費用，銀行不會向借款人的承繼人追收差價，而會向按證公司收取差價。有按證公司為風險「包底」，將可鼓勵銀行參與有關計劃。
若長者去世後，其子女或承繼人希望繼續居住在有關物業，他們可以在一定期限內，優先償還在安老按揭計劃下曾經收取的貸款及相關費用，以贖回物業。
彭醒棠期望，藉着有關計劃，為長者提供多一個收取穩定現金流的渠道，提升生活質素之餘，又確保老有所居。至於保費息率，他表示，會進一步與銀行商討，強調水平應不會太高。按證公司總裁劉怡翔補充，安老按揭的保費水平仍要與銀行商討，以美國為例，當地會一次過收取貸款額的 2%，其後每年收取 1.25%。
劉怡翔稱，參與計劃的長者需接受輔導程序，以充份了解整個計劃的內容，有關做法是參考美國例子，當地輔導員有相關牌照，讓長者了解物業最終有機會被變賣。
聯名物業　須為長命契

參與計劃的物業需有火險、沒附帶其他產權負擔，例如轉讓限制。假設同一物業有兩位借款人，一人去世後，另一人仍可繼續收取貸款，直至計劃完結。值得注意的是，在此情況下，有關物業須為俗稱「長命契」的聯權擁有（即一方去世，業權自動歸在生的一方所有），而非分權擁有契（即一方可有權出售物業，而毋須另一方同意）。
滙豐香港區個人理財業務主管麥倩華表示，支持任何能夠協助長者有更大財政保障的措施，香港人口持續老化，對安老按揭需求有增無減，滙豐期待知悉計劃詳情，並盼望提供支持。她指出，香港 65歲以上人口佔整體 13%，預期有關比例在未來 15至 20年升至三成。
中銀香港副總裁林炎南亦稱，該行積極支持該計劃。不過，他表示，市民及樓宇擁有者對該計劃的概念，需要一個認受過程，他認為，應參考先進國家經驗，考慮顧客之取態，計劃才得以推進。他指出，該行與按證公司保持接觸，但不評論逆按揭的風險及利潤率，強調產品屬變相保險產品，該行有興趣發展。
借款人每月收取金額

借款年期： 10年
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金（元）： 3,300-4,600
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金（元）： 26,400-36,800

借款年期： 15年
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金（元）： 2,500-3,500
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金（元）： 20,000-28,000

借款年期： 20年
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金（元）： 2,100-3,000
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金（元）： 16,800-24,000

借款年期：終身
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金（元）： 1,800-2,800
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金（元）： 14,400-22,400

資料來源：按揭證券公司
安老按揭主要申請條件

合資格借款人： 60歲或以上，擁有非按揭自住物業的業主
共同借款人數上限： 2人（可為夫妻、兄弟姐妹或非親屬人士）
物業業權狀況：相關物業的所有業主必須共同參與安老按揭，所有借款人必須是相關物業的業主
估值上限： 800萬元
物業樓齡上限（以貸款時計）： 50年

資料來源：按揭證券公司

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2 : GS(14)@2010-12-17 11:28:02

學者：有一定需求
2010年12月17日

【本報訊】政府推出安老按揭試驗計劃，市場反應普遍正面。學者認為，對於那些畢生積蓄放在物業上的長者來說，是一項便利；但對中產人士來說，計劃的需求欠奉，一些精於理財的中產人士，更寧願選擇將物業按給銀行，然後用這筆資金進行投資，回報往往更高。
城市大學 MBA課程主任曾淵滄指出，安老按揭在西方十分流行，香港雖然是中國人社會，但應有一定需求，適用於一些只擁有一個單位、手持現金不多的人士。曾淵滄表示，他持有十多個物業收租，已有穩定現金收入，毋須承造安老按揭。
獨立股評人陳永陸（陸叔）認為，安老按揭恍如另類保險計劃，對於無需要或者無打算把物業留給後代的人士，有一定吸引力，他們把物業按給銀行，繼續有屋住之餘，每月又有固定收入，何樂而不為。
中產取態　視乎收費

陸叔在灣仔會景閣擁有兩個供滿的物業，一個自住，一個讓子女居住，他打算在百年歸老後，把自住單位留給子女，故無意承造安老按揭，加上他本身精於投資，寧願賣掉自住單位，把套現資金撥作其他投資來增加回報。
浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才認為，計劃視乎個人需要，一些只有一個自住物業而不能拿綜援的人士，生活在貧窮線下，藉計劃套現，無疑解決每月生活所需。
然而，他認為，若中產人士精於理財，目前物業按揭息率不需一厘，拿取大筆資金作投資，回報分分鐘高於 3至 4厘，故計劃是否合乎中產胃納，最終取決於收費水平。

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3 : GS(14)@2010-12-17 11:28:17

中產不感吸引　寧按樓投資
2010年12月17日

【本報訊】逆按揭是否「老有所依」仍是未知之數，但可以肯定的是計劃的靈活性低，對一些中產人士來說，吸引力不大，他們寧願選擇到銀行做按揭來投資。
55歲的梁先生是大學導師，與妻子擁有北角城市花園一個面積 700平方呎的單位，現時估值約 600萬元。
假設他參加計劃，將物業抵押 20年，每月最多可收取 18,000元生活費；但他認為，金額多少並不重要，對他來說，參加計劃等同「綁死嚿錢」。
嫌逆按揭無資產增值

「點解唔去按咗層樓，將筆錢去投資，買股票或買樓。」他認為，逆按揭沒有資產增值的概念，每月得到的生活費，等同減少物業的價值，自己日後退休，可以換一個較小、較便宜的單位，再用多出的金錢，投資在其他方面，令資產調動更靈活，得到的資金有機會比逆按揭給予的更多。
「唔等錢使，梗係留番畀啲仔女。」從事建築業、 58歲的黃先生，在觀塘月華街月明樓，擁有一個面積 600平方呎的物業，現時估值約 260萬元。由於每月消費不大，又有兩名子女供養，加上自己早已計劃退休生活，從未擔心過日後的開支，手上物業是留給子女的重要財產。即使日後有需要動用大筆金錢，他寧願將部份業權按給銀行，亦不願參加計劃。

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敦沛期貨劉艷玲 教物業收租要訣

1 : GS(14)@2011-01-02 14:15:08

2010-12-25
敦沛期貨劉艷玲 教物業收租要訣   

政府出狠招壓樓市炒風，短炒物業未必再「有肉食」，不少投資者選擇將單位轉至出租。涉足樓市近20年的敦沛期貨董事總經理劉艷玲，歷盡本港樓市大起大跌，曾於高峰期持有12個物業，卻在1997年亞洲金融風暴後，因投資物業而大蝕2,000萬元。

擁有多年出租物業經驗的她，過去曾遇過不少麻煩租客，高呼出租物業是件「麻煩事」，她提醒有意購買物業作長綫收租用的投資者，當計入差餉和管理費等支出後，租金回報未必如想像中吸引，同時更教曉大家出租物業的一招半式。

對投資期貨有認識的讀者，相信對敦沛期貨董事總經理劉艷玲不會感到陌生，早於1987年已投入金融期貨行業的她，經常亮相於電視財經節目，分享對期貨投資的看法，此外，她也是位期貨、期權課程導師，向投資者教授有關知識，絕對是期貨界的專家。

98金融風暴輸2000萬

不說不知，這名期貨專家原來早在1990年已投資物業，對本港樓市素有研究，她持有的物業曾遍布港島及新界，1998年最高峰期時更持有12個物業，包括位於跑馬地、中半山等逾數千呎豪宅單位，由於當時的按揭利率高達10多厘，她每月供樓款項達40萬、50萬元。殊不知來了一場亞洲金融風暴，她惟有將手上物業相繼沽售，因而輸了約2,000萬元。

回想起以往的「慘痛」經歷，劉艷玲坦言當年的行為十分「Crazy（瘋狂）」，卻令她獲益良多；由於過去遇過不同租客，也令她「帶眼識人」，學懂怎樣選出好租客，她的故事對不少有意作「包租公」的投資者來說，是個值得借鑑的經驗。

時間回到1987年，當時香港經濟剛快速起飛，劉艷玲毅然由一個中學教師轉投金融業，開展期貨事業，並取得成果。及至1990年，劉艷玲已開始投資樓市，她買入的第一個單位，就是價值120萬元的元朗錦繡花園單位，「我決定買入單位的原因，是當時樓市起飛，買樓賺錢的機會很大，而且單位可望到為米埔景觀，加上當時銀行可承造八成按揭，只需要20餘萬就可成功『上車』，對我來說十分吸引。」持貨不足兩年後，劉艷玲以368萬元賣出上述單位，帳面大賺248萬元後，隨即以230萬元，購入屋苑另一個單位。

投資錦繡花園的同時，劉艷玲也開始投資港島區物業，她以175萬元購入太古城700平方呎的單位自住，單位升值後沽出，帳面賺近80萬元。同一時間，她向豪宅「進發」，分別以500萬元及2,065萬元購入大坑道嘉景台及舊山頂道地利根德閣豪宅。

一口氣道出了投資物業的戰績，劉艷玲輕嘆了一下，再緩緩地說：「其後在1998年，樓價開始掉頭時，我卻沒有提高警覺，忘記了『寧買當頭起、莫買當頭跌』的道理，一口氣以275萬元及400萬元買入兩個位於跑馬地的單位，同期也以1,250萬元買入干德道逾千呎的單位。」

「最高峰時，我持有的物業每月供款達40萬、50萬元，當時我只將一半單位租出，每月收取租金合計起來不足10萬元，回想起來也覺得自己好『渣』，明明在金融行業工作，但仍在跌市中買入那麼多物業，這行為是十分『Crazy』，也不是辦法，因此我在1999年底開始將單位相繼出售，帳面計算輸了約 2,000萬元。」

最令她損失慘重的，就是其中兩個錦繡花園的單位，「我用了近一年時間、斥資百多萬元將其中兩個錦繡花園單位打通為相連單位，若再加入兩個單位買入價，涉及成本近1,000萬元，及至2003年沙氏時樓市大跌，我僅以430萬元將兩個單位出售，那次真得很傷。」

現時港島區樓貴不值博

10年前傾盡全力投身樓市，劉艷玲近數年來已沒有再購入物業，除自住的錦繡花園單位外，目前只持有3個單位作收租用途，分別為兩個位於元朗，以及一個位於青山灣的單位，上述出租單位的買入價合共約1,500萬元，保守估計，目前市值已升至近2,000萬元。劉艷玲說，上述單位已完成供款，目前每月租金收入約5萬元，雖然單位近年大幅升值，但她也無意將單位出售，同時也沒有打算再購入物業。「現時我已沒有意慾購入物業，這由於港島區的樓價已累升很多，再跌的機會也不大，如灣仔區樓價在2年間升近100%，目前要購入灣仔區500平方呎的單位，需要近400萬元，值博率不高。」她一邊說着，一邊搖頭。

事業上，自從政府出招打壓樓市後，不少投資者選擇將單位由售轉租，同時在低息環境下，市民希望購入單位出租，以賺取租金回報，令本港租務市場活躍起來，有多年物業收租經驗的劉艷玲，不忘向大家分享她的看法。「或者不少市民認為買樓作長綫投資的回報十分吸引，假如你以300萬元購入一個灣仔區的單位，再以每月1.3萬元租出單位，按此計算租金回報率達4.3厘，高於銀行的存款息率等，因此不少業主物業轉至收租。」

「但值得留意的是，上述租金回報並沒有將管理費、差餉或維修費等計算入內。我曾有一個經驗，有位租客投訴物業附近的地盤影響其居住環境，要求我免去他兩個月租金，我們當然不肯，最後他搬走了。當他搬走後，我要用近10萬元單位翻新，要等待好幾個月才重新租出，這也要計入成本。」

有正職家庭租客較穩陣

另一方面，她表示要清楚租客的背景，最好有正當職業，「那些沒有正職，只說自己幫家人工作的租客我不會考慮，而租給有小朋友的家庭也較有保障，此外你要與租客溝通一下，了解他們的為人，找到租客後，我會要求地產代理先證明租客的身份，如他的職業、公司的規模等，這樣會較『穩陣』。」

劉艷玲對租客背景甚為關注，皆因她曾遇過一個麻煩租客。數年前一名穿名牌衣服的男子到她的地利根德閣單位參觀，期間說自己懂得音樂，更立即開了一張支票給她，令劉艷玲誤信這男子是值得相信的租客；怎知支票過了數天仍未能過數，那男子更突然將自己原來的家具全部搬到單位中。這時劉艷玲發現，原來這男子早前已在不同的豪宅「呃屋住」，最後要勞煩警察到來他才肯將雜物搬走。經過這次遭遇，劉艷玲在挑選租客時更小心。她補充，有意購入單位作出租用途的投資者，最好先了解屋苑的租務市場是否活躍，一般來說，較大型的屋苑較有保障。

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未來樓價大跌機會不大

政府出招壓樓市，劉艷玲坦言暫時無意購入物業，但認樓市未來大跌的機會不大，更預期部分屋苑仍有上升空間。「基於利息低、供應少這兩大因素，樓市沒有機會大跌。同時內地人愛來港買新樓，原因是內地人希望將錢帶到香港，將錢存在香港感覺相對安全。另外香港物業質素相對較內地好，因此內地人對香港樓市絕對是個支撑。」

元朗高水天水圍有潛力

「息口方面，現時香港息率那麼低，『有排加』也不會加至很高的息率。事實上，即使是加息，對供樓沒有太大的影響，假設你要供10至15年樓，加息頂多令你需要多供1、2期還款，並不會增加負擔，因此未來即使加息，對樓市影響也不會太大。」

劉艷玲表示，部分地區明年樓價仍有升值潛力，其中看好天水圍區屋苑，「現時天水圍及屯門舊區的交通網絡較從前已大有改善，加入很多交通配套，但樓價仍落後，你看，元朗YOHO MIDTOWN每呎價錢要6,000元至7,000元，其實天水圍與元朗只相距兩個西鐵站，因此YOHO MIDTOWN的價錢是不合理的，而天水圍物業則大有升值潛力。」

港島看好貝沙灣太古城

至於港島區的住宅，她則看好貝沙灣及太古城，「我相信未來移民至香港的內地人會持續增加，當中有不少是有能力買入港島區大價物業的內地人，有助港島區樓價上升，我相信貝沙灣及太古城明年樓價仍有10%至15%上升空間。」九龍區方面，她指較新型的屋苑如西九四小龍、九龍站、奧運站的物業較具升值潛力，價錢仍有上升水位，如大角咀凱帆軒呎價僅為7,000餘元，故預計這類物業也有10%至15%升幅。

「值得留意的，是未來細價樓供應會增加，包括『置安心』計劃提供的單位，政府也指定要將部分土地用作上車盤，因此面積介乎400平方呎至500平方呎的上車盤供應會增加，這類物業價錢不會大升，現時你要買入細價物業可賺錢的機會也降低。」

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劉艷玲Profile

現職：

˙敦沛期貨有限公司董事總經理，專責公司積極推動金融產品業務，推動銷售期貨商品之投資市場

˙於1987年加入期貨行業，擁有逾20年經驗

學歷：

˙持有美國洛普大學及澳洲國立南澳大學工商管理學雙碩士學位，現為華僑大學企業管理博士研究生

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2 : 龍生(798)@2011-01-04 02:03:46

LOSER! 自己炒濃左就離場唔玩
然後發表追落後理論
叫人買天水圍!
個處窮山惡水, 週邊大把地, 全港發展商個頭博命起
點升都未輪到佢啦

害死人呀, 物業投資買天水圍!!

住天水圍的朋友, 對不起...

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3 : GS(14)@2011-01-04 20:57:30

他以前那個玩法根本就有問題

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4 : 亞力士(1473)@2011-01-04 23:27:28

同炒股一樣 炒到三四線已到水尾

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5 : 龍生(798)@2011-01-05 01:41:39

咪係LOR
買左灣仔, 真個唔好彩, 買後大跌四成
只要守得住, 將來仍有機會番家鄉!
買天水圍? 傳到俾個孫都仲未到阿爺個買入價....

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6 : GS(14)@2011-01-05 21:18:12

4樓提及

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同炒股一樣 炒到三四線已到水尾

但是市場上需要大量的投資歪理

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立法會三題：「天匯」發展項目物業交易事宜

1 : GS(14)@2011-01-29 18:08:43

http://www.info.gov.hk/gia/general/201101/26/P201101260165.htm
　以下為今日（一月二十六日）立法會會議上李永達議員的提問和運輸及房屋局局長鄭汝樺的答覆：

問題：

　　２００９年傳媒揭發「天匯」發展項目物業交易有不尋常的行為後，２０１０年３月，政府開始去信該物業的發展商作出查詢，並於同年７月向立法會提交有關往來書信及表示會跟進調查事件。警方亦隨即正式介入調查「天匯」部分一手銷售單位的買賣協議遭到取消的事件，並到發展商的總部及相關律師樓檢走一批懷疑與案有關的文件，調查至今已６個多月。就此，政府可否告知本會：

（一）至今「天匯」有多少個及哪些單位已成功出售；已出售單位的售價分別為何；有多少個及哪些單位的買賣合約曾被取消，當中有多少個單位只收取百分之五的訂金；分別有多少個單位有及沒有追收差價，以及追收差價多少；

（二）至今當局與「天匯」的發展商共有多少次書信往來；有多少封往來書信未交予立法會，以及將如何安排交予立法會；地政總署及警方就事件進行跟進及調查的進展及結果為何；有否會見任何人；如有，包括哪些人士；有否查證是否有人串謀製造虛假物業買賣交易；及

（三）在這次事件中，當局有否汲取任何教訓，以改進「預售樓花同意方案」下對銷售私人住宅物業的規限，以堵塞任何讓發展商可與買家合作製造市場成交假象的漏洞？

答覆：

主席：

　　政府一直致力提升一手私人住宅物業銷售的透明度，以及致力保障消費者的合理權益，確保他們在購買一手私人住宅物業時，能夠掌握準確及全面的物業資料。政府絕不容忍虛假交易以及就物業銷售發放誤導或不全面的資訊。

　　在過去兩年，運輸及房屋局透過地政總署的「預售樓花同意方案」（「同意方案」）以及香港地產建設商會（商會）的指引，推出了多項提高未建成一手私人住宅物業資訊透明度及清晰度的措施。該些措施包括推行了「九招十二式」、要求發展商須在五個工作天內公布交易資料以及已取消的交易的資料、加強售樓說明書及價單的透明度、如設有示範單位的話，要求示範單位符合更高標準，包括提供最少一個完全反映交樓標準，俗稱「清水房」的示範單位，以及要求發展商在售樓說明書內提供更全面及詳盡的物業資料。上述規管措施已運行了一段時間，發展商、地產代理業界以及公眾已習慣及熟悉有關要求，為立法規管一手住宅物業的工作提供了重要的基礎。

　　自有報道指「天匯」個別單位以極高呎價售出後，政府與公眾同樣關注「天匯」其中24個單位的交易事宜。就此，地政總署自二零一零年三月十八日起至今已多次發信給「天匯」發展商查詢有關交易。「天匯」發展商於二零一零年六月十五日公布該24個單位中，最終只有4個完成交易。政府相關部門，包括警方，現正調查該個案。

　　我現就李議員的問題的三個部分回覆如下：

（一）土地註冊處的記錄顯示，截至二零一一年一月二十五日，「天匯」上述24個首批單位中，有4個完成交易（即已完成轉讓契約），其餘20個單位取消了交易。此外，土地註冊處的記錄進一步顯示，在上述24個首批單位以外，還有另一個「天匯」單位完成交易（即已完成轉讓契約），及還有4個簽立了買賣合約但尚未顯示完成交易（即未註冊轉讓契約）。

　　換句話說，截至二零一一年一月二十五日，共有5個「天匯」單位完成交易，有20個「天匯」單位取消了交易，還有4個簽立了買賣合約的「天匯」單位尚未顯示完成交易。

　　土地註冊處的記錄顯示，已完成交易的5個「天匯」單位，成交價介乎9千500萬元至1億3千萬元。詳情如下：

　　屬上述24個首批交易之4個單位，即30A、30B、31A、及31B單位的成交金額分別約為1億2千400萬元、1億3千400萬元、1億2千600萬元及1億3千400萬元；

　　不屬於上述24個首批交易的21B單位的成交金額約為9千450萬元。

　　土地註冊處的記錄顯示，在上述24個首批交易中取消了交易的20個單位分別為8A、8B、9A、9B、10A、10B、11A、11B、12A、12B、28A、28B、29A、29B、32A、32B、33A、33B、45A（亦稱68A）以及45B（亦稱68B）。

　　根據「天匯」發展商回覆地政總署的書信，上述20個取消了交易的單位，該發展商均沒收了該單位成交價的5%金額。該發展商沒有就20個取消了交易的「天匯」單位追收差價。

（二）地政總署自二零一零年三月十八日起至今共十三次向「天匯」發展商發信，要求提供有關「天匯」上述24宗交易的資料，並共接獲「天匯」發展商18次回信。即地政總署與「天匯」發展商在上述期間共有31次往來書信。

　　就上述31次的往來書信，在「天匯」發展商於二零一零年七月五日主動把回覆地政總署的信件送交立法會後，政府亦於同日隨即把截至當時由地政總署發給「天匯」發展商的所有信件，一次過全數送交立法會。之後，當局再於二零一零年七月十二日把一整套共20封地政總署與「天匯」發展商在二零一零年三月十八日至二零一零年七月五日期間有關的往來書信的複本，按日期順序，送交立法會。

　　其後，地政總署與「天匯」發展商自二零一零年八月二十四日起至今共有11次往來書信，當中4次是地政總署去信「天匯」發展商，其餘7次是「天匯」發展商給地政總署的回信。地政總署的4封信件主要是就上述24宗交易作出進一步的查詢。

　　正如政府當局於二零一零年七月把地政總署與「天匯」發展商的往來書信送交立法會時悤調，而我現在必須再次重申，在一般情況下，政府不會公開由執法機關調查中的個案的資料，以免對進行中的調查構成負面影響，有礙調查的公正性，以及影響政府日後在完成調查後有可能採取的行動。不過，「天匯」發展商於二零一零年七月五日主動公開其信件的決定，改變了上述情況，令其中一個重要的法律考慮不再存在，即公開在二零一零年三月十八日至二零一零年七月五日期間有關信件對「天匯」發展商造成不公的可能。所以政府當局當時在「天匯」發展商向立法會公開有關書信後，亦隨即向立法會公開有關書信。

　　至於地政總署與「天匯」發展商自二零一零年八月二十四日起至今的11次往來書信，據我們了解，「天匯」發展商沒有主動公開有關書信，所以政府亦按上述慣常原則沒有公開有關書信。就李議員查詢政府將如何安排把該11次往來書信交予立法會，我們需要確定「天匯」發展商的立場。我們現正向「天匯」發展商了解其立場。如發展商主動向立法會公開自二零一零年八月二十四日起至今給地政總署的回覆，我們會安排把該11次往來書信，按日期順序，送交立法會。

　　由於警方現正調查有關「天匯」的個案，政府不適宜對有關調查作出評論。

（三）為進一步提高一手私人住宅物業交易資訊的透明度，自二零一零年八月十三日起地政總署所發出的預售樓花同意書，已要求發展商除了須於簽訂了臨時買賣合約後的五個工作天內在其網頁以及售樓處公布有關買賣協議的資料外，亦須在有關買賣協議如被取消後的五個工作天內公布有關已取消交易的資料。

　　為加強規管一手私人住宅物業銷售，運輸及房屋局已成立了「立法規管一手住宅物業銷售督導委員會」（督導委員會），具體討論以立法形式規管一手樓宇銷售事宜。督導委員會已於二零一零年十一月展開工作，並將於二零一一年十月完成有關工作，向運輸及房屋局局長提交建議。失實陳述以及發放虛假資訊是督導委員會會研究的其中一項重要事宜。運輸及房屋局的目標是之後以白紙條例草案的形式進行諮詢，加快諮詢公眾意見的進程。
              完

     ２０１１年１月２６日（星期三）
香港時間１４時３２分

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