業主同生共死公務員「合作社」揭秘

2016-09-01 NM

沿着微斜的大坑浣紗街向上走，途經一幢幢高尚住宅及食肆，盡頭之處，可見一座只有四層高、外牆已泛黃的建築物──融苑，多少滲出從「歷煉」而來的霸氣。它，是殖民地時代留下的產物。五十年代，政府容許公務員間「合作」、向政府借錢批地起屋。此計劃於一九八○年代告終，其間共成立了二百三十八個「合作社」。「合作社」的住客，如融苑，都是高級公務員，身光頸靚、名車代步，出入皆惹來街坊羨慕。隨着年月洗禮，沖走了貴氣，遺留下來的，是更現實的問題。由於合作社需七成半社員同意才能解散，重建又須補地價，過去只有十一幢樓宇成功拆卸重建。還住在合作社的住客，是「同生共死」的關係；彼此的命運，都在對方手中，比一紙婚書更忠貞不渝！然而望着近年樓市升溫、呎價動輒上萬，對部分深鎖於殘舊唐樓內的居民，這一紙也是怨憤的魔咒。門外有天曾經的風光

就在浣紗街盡頭的融苑，共兩排十六伙，每排只靠一條狹窄的暗黑樓梯通往各層。梯間散發着陣陣潮濕之霉味，夏天時走一趟已汗流浹背。推開已生銹的門鎖，走進陸太位於三樓的單位，才發現門外有天，千二呎的單位內有着高樓底及大露台，分外開揚。陸太父親當年，用六萬元與其他公務員組成了「浣紗合作社」。「以前有四間房兩個廁所，後來大家搬走晒就拆咗間房。」對比現今年輕人連開放式無廳無房的新樓也視為寬敞，這裡的間隔相信會令不少辛苦上車的人眼紅。五十年前，大坑是客家人聚居之地，附近住屋仍以鐵皮屋為主，融苑顯得別樹一幟。「細個周圍嘅樓，全部仲係金字塔屋頂，嗰陣街邊人話我哋係有錢人家，讚融苑好靚，有自己花園。」陸太摸着家貓笑說。雖然花園的大樹早已被砍掉，但回憶總是美好的。在此區長大、有份搞舞火龍的大坑坊眾福利會總務主任陳德輝，也大讚融苑是當年的豪宅。「當時最新最靚就係佢！位置夠入，可以自成一國。」

離家不出走

這裡的十六伙人，因着合作社的契約，未有解散再拆契轉售，五十年來住的都是同一伙人。說是鄰居，其實更像家人。「所有鄰居都係我細個時識，佢哋個個屋企我都入過晒。」八六年結婚的陸太，曾一度搬到葵興一帶居住，在九四年時和丈夫及女兒重新搬回來。「搬出去後我有些少情緒病，醫生建議我返去自己成長嘅環境住，話對病情會有幫助。」其時陸太的父母已不在，但這屋簷仍留着一家八口一起生活過的餘溫。「合作社的房屋在出售及出租的限制很多，社員身份主要都只係傳俾直系親屬。」排行第三的陸太指兩名哥哥早就事業有成搬走了，而她的弟弟和妹妹都移民海外，順理成章就由她承繼了居住權。人去樓未空，屋內大部分的擺設也沒有移動過，伴隨着陸太新成立的家庭成長。「呢幅刺繡係我公公嗰陣入伙收到嘅禮物，掛起咗就無除過。」陸太女兒Esther只有廿四歲，笑指屋內很多物品也比她年長。三合一的舊式組件床、斷了一腳仍不換的木櫃等，全都見證着兩代家庭的點滴。打扮與一般少女無異的Esther，站在青青綠綠的古式馬賽克地板上，雖有點格格不入，但每每談及家中細節時也面露笑容。「我朋友覺得我屋企好有電影《古宅心慌慌》嘅感覺。」對比有人欣賞唐樓的氣質，她更欣賞的是舊樓的實際。「去過人哋屋企先知，唔係度度都有平台天台等等，就算有都唔代表可以俾大家笑住用。」不少屋苑晾衫會被趕、放狗會被投訴；大家居住及享用的，就只有那數百呎的劏房單位。「我哋呢度好自由，晾衫嘅可以落去花園，燒嘢食可以上天台，戶戶都得。細個我仲會上去同其他小朋友一齊放貓，哈哈！」

貴氣逼人招賊也招星

貴人招風雨，融苑的貴氣亦招來過血光之災。陸太在二十一歲時，曾因屋苑太招人耳目而在家中遇劫受傷，眉上縫了八針。「嗰陣旁邊係寮屋區，嗰兩個賊仔應該留意咗我哋好一段時間。有日喺廚房個窗度爬入嚟，一入就入咗我間房先。」她指當時兩人拿着菜刀在她頸前脅持，她受驚過度掙扎被割傷。「佢哋整傷咗我眼睛對上，我成塊面都係血，結果佢哋仲驚過我，一仆一碌咁走都走唔切。」憶起驚險事跡，陸太已很輕鬆，指兩個賊仔笨得很，跳露台走都被捉到。她們一家也沒有因此事，而對大坑治安無信心，陸太更為寮屋區平反。「嗰陣係有人吸毒犯事，車房仔有時都會撩吓女仔口花花，但佢哋盜亦有道，絕少會搞區內居民。」她指大家以往對社區極有歸屬感，對朝見口晚見面的街坊很照顧。

難敵時代巨輪

融苑還曾受過電影及廣告商青睞，陸太單位除了是金象米廣告的取景之地外，也曾租給電影《常在我心》及《我的野蠻同學》拍攝。「嗰陣有睇住我大嘅叔叔，問我係咪等錢使，對於我租地方俾人拍嘢有少少不滿。」陸太解釋指為的並非錢，而是希望讓女兒開「另類」眼界。「陳奕迅、容祖兒同阿Sa佢哋都嚟過，次次都拍到好夜，未埋位時佢哋都只係蜷縮喺二人沙發度瞓。」她希望當時年幼的女兒看到明星華麗背後，理解到各行各業的辛酸。記者多次到訪融苑，發現住客大都年紀老邁；據知已有發展商睇中，全面買起合作社權益。其中住客何先生透露，大家將會在二○一七年搬出，「呢類舊樓，拆一間無一間，一直倒數緊！」他不願多談詳情，只表示雖非第一代業主，但住在這裡多年，感情極深。而正忙於準備中秋活動的陳德輝，指該地皮價值極高，加上融苑面對老化問題，有人出手打動到街坊們也不足為奇；只嘆來年舞火龍穿過浣紗街時，已物是人非了。

合作社小資料

公務員建屋合作社始於一九五二年，當時政府以特惠價格批出土地（一般是市價三分之一），讓當時合資格的公務員，以合作社形式興建房屋。合作社擁有有關土地及樓宇的業權，並承擔樓宇管理及維修等責任。合作社社員根據與合作社簽訂的分契佔用有關單位，但他們並不擁有有關單位的業權，政府於一九八○年代終止計劃。及後在一九九三年，推出現行的解散合作社指引，容許只要得到百分之七十五的社員同意，便可申請解散合作社。解散合作社再拆契，轉售仍要補地價。全港共有238個合作社，單位數目達5,000多個。現尚有54個未解散，而在已解散的184個合作社中，13個已就轄下的樓宇向地政總署補地價，當中11幢樓宇已重建。

同樓不同命

過去公務員樓一直被契約及地價問題纏繞，但仍不乏少數投資者，願出資拆卸重建，如有保齡球大王之稱的楊家樹、楊敏健父子，於一三年以一億三千萬掃入土瓜灣美善同道的泳苑十二個單位，申請重建為酒店被拒後，現正出租。同樣位於長沙灣、同是公務員樓的翠華閣，卻從沒有被發展商睇中，命運並不如泳苑或融苑。住客還要面對更大捆綁──全因它是一九五九年制水下的不良產物：鹹水樓。曾任職工商局高級文書主任、並成立公務員合作社申訴大會的黃伯仁，今年七十多歲，正是翠華閣的居民。他指該合作社早於十年前，已獲住戶同意解散，為的是希望得到重建的生機，可惜乏人問津。黃伯仁與鄰居兼好友黃錦怡及區日慶，是後來加入合作社的第二代居民。由於業權在合作社，他們以加入合作社成為社員的形式（類似公司股份轉讓）取得「居住權」。三人閒時大聊「兒孫經」，但一談到該樓問題就立即認真起來。「我哋當年加入合作社都有條件，第一必須係長俸公務員，第二是之前無得到過任何的房屋津貼。」曾是建築署職員的黃錦怡，指翠華閣老化問題多多。「消防處要求我哋改善消防設備，但本身樓太舊，天台根本承托唔到水缸。」而鹹水樓的混凝土受鹽結晶體影響，令樓宇鋼筋生銹、石屎爆裂和剝落，比一般舊樓更危險。

呻政府視而不見

黃伯仁指雙重補地價的做法，多年來嚇退了不少有意收購者。「香港發展商係最聰明的，如果發覺到呢個地盤有利可圖，佢一定會搵上門。」發展商如欲收購公務員樓重建，除了要付單位的樓價外，若想用盡地積比率，更要付出高昂的補地價金額。以位於西半山的寶翠園為例，當年發展商單是補地價，就用了七十億元。在成本效益上，發展商捨難取易也絕不無道理。三十多歲的黃耀生，於土瓜灣的好景地產代理工作多年，他形容位於順寧道的翠華閣，少大車經過夠靜，是當區「地王」。以長沙灣唐樓市價六千元一呎為例，翠華閣千二呎的單位可賣得七百多萬，估計需另外補地價三百七十萬元才可出售。但他認為政府按照多年合約處理是公道。「佢哋（公務員）曾幾何時係以低價買入，只係雙方都無諗過現時樓市咁高要補咁多。」

新舊世代的理解

今年七月，黃伯仁獲得一個可能鬆綁的機會。房協宣布，為推動重建公務員合作社，會推出先導計劃協助重建合作社，但條件是要先取得百分之一百社員的同意，再由房協以市價收購所有單位。黃伯仁直指：「計劃無幫助！」他解釋要得到全部社員同意已極難，其次地盤面積不能小於一千四百米，亦非每個合作社可符合要求，「而賠償額都好唔吸引，暫時未見有合作社有興趣。」「我哋參與過幾次的聽證會，都有團體代表話我們貪得無厭。」黃錦怡認為這是此一代對他們的誤解。「合作社嘅所謂福利，正確嚟講係一個服務條件。係政府同我哋訂下的僱傭條件之一，我哋要用畢生勞動力服務政府直至退休才可換取返嚟。」他們三人表示，一直要求的非細樓換大樓、也不是望搬到貴價地段居住。其實香港大多的鹹水樓早已拆卸重建，翠華閣卻受着公務員樓的「光環」捆綁，「一千呎換取七百呎我哋都願，為的只係唔想喺問題多多嘅舊樓居住！」黃伯仁回憶昔日的美好、視線重返眼前的殘舊時無奈道。

撰文：黃綺敏攝影：廖健昌攝錄：關永浩[email protected]

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今年，是新鴻基地產（16）洗去沉寂的一年。先是上月前主席郭炳江成功申請保釋，提早「放監」；再者是新地的重頭戲、元朗新盤Grand YOHO，於今個月低價開售，數日間已收票逾萬張，成為今年新盤之王。Grand YOHO所在的雞地，數十年前只是賣雞鴨鵝的市集，其後被新地睇中，並由郭炳江為首的收地團隊密密部署收購、補地價，經三十年改造，親力親為，變成現今升價十倍的「金雞地」。毗連的貴重地皮，亦由郭炳江兒子郭基煇拍板，慷慨捐出作慈善用途。據知郭氏對於捐地一向保守，四叔李兆基曾慫恿郭老太一同捐地，但被婉拒；今次則足見誠意及慷慨，而且地理位置比四叔所捐的更靚。郭基煇坦言：「是『官民商』合作的好開始！」無論是樓盤開價取態、又或是與政府的合作關係，新地都進入了新章節。

今年的七月十二日，相信是郭炳江最百感交集的一天。他因為許仕仁案、串謀公職人員行為失當罪成，已在赤柱監獄服刑了一年半。由於成功申請上訴，這一天他獲准許以一千萬元保釋，提早「放監」。滿頭白髮的他，步出法院後真情流露，第一時間激動擁抱兒子郭基煇，坦言能夠出獄如同發夢一樣，「唔信自己喺呢度，當你喪失咗啲嘢時，例如你嘅自由，就發覺對你生命有幾大影響。I can't control myself. So excited！（不能自控，非常興奮）」據知出獄後，他第一時間已歎過越南牛肉河及蛋撻；侍母至孝的他，經常與坐着輪椅的郭老太四圍試菜，「佢去過ICC嘅天龍軒食飯，又去吓四季酒店嘅龍景軒，中餐西餐都試。」該食肆的熟客指。九月份，他會繼續完成其神學碩士課程。他於獄中亦留意到新地於九月舉辦單車節，故他亦曾對外透露，要盡快跟兒子學踩單車。

捐地顯誠意

在郭炳江入獄期間，其子郭基煇除了替代處理公務，對慈善亦不遺餘力，兼且，是有過之而無不及。上年新地與恒基合作，捐出了一幅落馬洲的邊境地皮，讓政府興建邊境購物城，並提供二百零八個鋪位，交由非牟利機構營運，以疏導人流，解決水貨客問題。今年新地更放棄YOHO Midtown及Grand YOHO附近一幅一萬平方呎地皮，該地與港鐵元朗站只距離五分鐘路程，位置極靚，原定興建酒店，提供三百個房間，上月五日宣布捐出予聖公會興建十九層綜合服務中心，服務弱智、殘障兒童、提供安老服務及青年宿舍。郭基煇在新聞稿中坦言：「在市中心找一幅附有配套的地皮捐出作慈善用途，並不容易，期望今次是『官民商』合作的好開始。」捐地一向是四叔的招牌菜，一四年他率先表示要捐出石硤尾大坑西邨，配合政府房屋所需。同年警方不再調查天匯造市案。翌年他再捐出元朗馬田壆一幅六萬三千呎農地，以興建青年宿舍。「早年四叔曾叫過郭老太一齊捐地，但郭氏唔捨得，估唔到今次會捐元朗市中心咁靚地皮出來，比起四叔嗰塊馬田壆農地靚好多！」一名知情人士說。商界傳言，郭氏家族以往捐錢銀碼不合比例，多少受到來自中方壓力，自郭炳江出獄後，「底」「面」都會多多益善。新地淡化地產商賺到盡的霸權形象，今年亦籌辦「香港單車節」、以及「方舟小醫生」長者關懷計劃，都是找來下屆特首熱門人選、政務司司長林鄭月娥，出任主禮嘉賓。

掌管建築部

郭炳江雖然聲稱不再理會新地業務，但集團內部的命脈──建築部，仍然牢牢掌握在其派系手中。一二年廉署拘捕郭炳江，其妻子梁潔芹（Ingrid），仍掌管建築部，甚至內有獨立的會計、人事、電腦部門。一向負責財務的郭炳聯，曾安插兒子在建築部，引起員工「恐慌」。郭炳江的女兒郭曉妍也曾在建築部工作，後懷孕淡出，而郭基煇則臨危受命，成為父親的代替董事。根據年報資料，郭基煇原本是新地項目總監，負責香港及珠三角地區部分住宅及商業項目。一四年十二月郭炳江罪成當日，郭基煇由代替董事正式成為新地執董。其後新地發展元朗錦田北峻巒，並找來妹夫家族的呂元祥建築師事務所設計，可惜第一期銷情慘淡，開售近半年只賣出六成單位。換上老臣子、副董事總經理雷霆重新包裝，改名「PARK YOHO」，再推120%借凸按揭計劃，終超額認購近十五倍，成功沽約七百伙，並套現五十五億元。

三十年雞地夢

而緊接推出、郭炳江「雞地夢」的重頭戲Grand YOHO，亦最快於本週開售。這個盤毗連西鐵站，再加上有一百一十萬呎大型商場，首批價單折實，呎價平均只是萬二蚊，與離西鐵站更遠的YOHO Town及YOHO Midtown二手價接近，而最低呎價也不用一萬元，與廿三年樓齡的新元朗中心睇齊，此開價讓市場跌了一地眼鏡碎。郭炳江極睇重此YOHO系列；YOHO所處的元朗鳳翔路以東一帶，俗稱「雞地」，於上世紀六、七十年代以批發雞鴨家禽為主，原先只是一塊平平無奇的新界地皮，其後被郭炳江看中，陸續收地，希望大規模打造成另一個沙田新城市廣場，YOHO Town原名也就是新時代廣場。○一年他公布將投放一百至二百億元發展雞地，其間他多次親自視察地盤。○三年，第一期項目YOHO Town推出，郭炳江為求先聲奪人，以超筍價每呎千五蚊開售，首批單位中最平一個僅需七十四萬元，當時兩日間沽出八百伙。YOHO Town入伙後，郭炳江更特地到屋苑單位家訪，聽取買家意見，並指曾被街坊批評做得不夠好，會力求改進。到一○年，第二期YOHO Midtown開售，呎價五千多元。這兩期都吸引鄉紳入市，其中劉皇發家族掃入YOHO Midtown二十四個單位，兩年後放售獲利過千萬，若持貨至今，可能再賺多一倍！

帶挈埋街坊發達

這塊金雞地，由郭炳江一手湊大，YOHO入伙後，大批中產夫婦、新移民搬入，人口急增帶挈附近商鋪，可謂火乘風勢，附近街坊都有得益，例如是經營地產代理三十年的邱太，九八年已經以一千六百萬買入大馬路同福大廈地鋪，其間多次高峰都忍手不沽，九九年、○四年、一○年，三次更趁銀行估價上升拿去轉按套現再炒，一○年以八千萬放售，勁賺六千四百萬。邱太現時仍持有十多個鋪位收租，她指自己現已退休歎世界，不再理江湖事。而打冷店老闆許文標，更由經營餐廳，改為全職瞓身炒鋪。家住天水圍嘉湖山莊的他，五年前曾接受本刊訪問。他經常腋下夾個黑皮包，搭西鐵到雞地巡視業務。○四年他睇好YOHO Town效應，當時發現雞地地鋪才二千至三千元一呎，於是把心一橫，將餐廳頂手予鄉里套現，掃入多個只是百多萬元的鋪仔，現時每間鋪仔的市價已肯定多一個「零」。於雞地打滾多年的許文標，已有一段時間沒有再買鋪，「元朗鋪位好貴喇，元朗那些橫街窄巷，而家都要上千萬。大街鋪位五、六萬蚊呎，何況依家買鋪只有兩釐幾息。」他短期內沒有再買，反而賣走了又新街一個鋪位，其他鋪位則等收租。他雖然無入市，但都有留意Grand YOHO開售，認為地段好，今次價單開價略低，「呢個盤搏得過，佢質素好過長實的世宙好多，平均萬二蚊真係抵，所以呢一輪應該收很多票，第二輪就會加價。」

谷盡購買力

連日來，Grand YOHO已吸引大量不同臉孔，前來參觀位於九龍站商廈（ICC）的示範單位。場內人龍要延伸至大廈的下層，入場起碼要等一個鐘，有經紀帶着睇樓客想「搏大霧」打尖，但失敗收場。除有父母推着BB車拖着小孩前來，也吸引了新生代以此入市一圓「上車夢」。「本身我都係住元朗，覺得呢個盤夠貼市又啱價。」年約三十歲的嚴先生目標是兩房單位，望能與女友上車結婚。記者留意到睇樓現場不乏新地的「捧場客」，有現居新地出品的將軍澳天晉居民金小姐說：「預咗六百幾萬，其實都決定咗買o架啦。」她指希望購入三房單位作自住。同場亦有元朗區居民，見證同系樓價多年來只升不跌，望購入一兩伙作投資。住了錦綉花園二十多年的劉太，向記者訴說後悔上次無買YOHO Town如同「走寶」。「之前就係有睇到同系列嘅樓，但最後無買到。」她指有足夠現金在手，俾首期及供樓也絕不成問題。久未露面的內地炒家亦過關「出籠」；住在深圳的內地人莊小姐稱，是首次到香港買樓投資，笑笑口指首期也已準備好，對香港後市極有信心。對於後市，紀惠集團CEO湯文亮認為，Grand YOHO在區內有指標性，對二手市場具影響力，「始終係新樓，佢賣得平，二手單位會賣唔起價。另外新地新價單唔減優惠，無加價，即是個市唔好佢要盡快去貨。」他認為價單亦反映新地對後市不感樂觀。另外，他指新地提供供款計劃有兩個目的，第一當然是出貨，第二若然業主供不起單位，退還給新地，新地便不用遵守一手樓條例，能夠再當二手樓賣！

睇樓客心聲

「雞地」變新地天下

2001年，時任新地副主席兼董事總經理郭炳江公布，投資逾100億元落實在元朗發展住宅及商場的「十年發展計劃」，翌年完成雞地項目補地價2.465億元，當中以新地兩朝老臣子、前董事陳鉅源的功勞最大。其在收地上為與元朗原居民達致「同聲同氣」，特意找來荃灣鄉紳陳國鉅作「朝中人」向鄉親埋手、連同政府出口地擺平收地問題，成功令新界西北區成為新地最大勢力範圍。

十五年過去，要令街市之地變成遍地黃金，新地於1995年有份興建的大欖隧道也貢獻不少，其成功打通了元朗「經絡」，一改當區交通不便之形象。去年八月，新地更以較估值上限高出25%的93.2億元投得西鐵元朗站項目，並投資約200億元主力發展中小型單位，進一步鞏固其元朗「一哥」之地位。

撰文：孫樂祈、黃綺敏攝影：鄭樹清攝錄：財經組[email protected]