焦瑞進：合同與稅有關系嗎
當下大家都在關註“大小合同”與“偷逃稅”，但實際上將兩者硬扯在一起有點牽強，是不懂稅收的表現。這其中，除了印花稅與合同直接相關，增值稅和所得稅與合同沒有直接關系。也就是說，不管有沒有合同，發生實質交易並取得所得，按稅法規定都要繳稅，無所謂有無合同。合同與稅，也就是打官司時，可以作為交易簽約的旁證。
首先，讓我們來看一下稅法規定。
稅法的有關規定
（一）增值稅相關條款。
第一條 在中華人民共和國境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務，銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。
第十九條 增值稅納稅義務發生時間:發生應稅銷售行為，為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天。
（二）企業所得稅相關條款。
第三條：居民企業應當就其來源於中國境內、境外的所得繳納企業所得稅。
第五十四條：企業所得稅分月或者分季預繳。企業應當自月份或者季度終了之日起十五日內，向稅務機關報送預繳企業所得稅納稅申報表，預繳稅款。企業應當自年度終了之日起五個月內，向稅務機關報送年度企業所得稅納稅申報表，並匯算清繳，結清應繳應退稅款。
（三）個人所得稅相關條款。
第一條：在中國境內有住所，或者無住所而在境內居住滿一年的個人，從中國境內和境外取得的所得，依照本法規定繳納個人所得稅。
第八條：個人所得稅，以所得人為納稅義務人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務人。
第九條：扣繳義務人每月所扣的稅款，自行申報納稅人每月應納的稅款，都應當在次月十五日內繳入國庫，並向稅務機關報送納稅申報表。
（四）印花稅相關條款。
第一條：在中華人民共和國境內書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人，應當按照本條例規定繳納印花稅。
第二條：下列憑證為應納稅憑證：購銷、加工承攬、建設工程承包、財產租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產保險、技術合同或者具有合同性質的憑證。
第五條：印花稅實行由納稅人根據規定自行計算應納稅額，購買並一次貼足印花稅票（下稱貼花）的繳納辦法。
第七條：應納稅憑證應當於書立或者領受時貼花。
合同與稅的關系
合同與稅有關系嗎？
從上述法律法規條款看，演藝界合同簽約內容可能涉及的增值稅、企業所得稅和個人所得稅均與合同無直接關系，只要實質交易發生並取得收入形成所得就要繳稅。也即：沒有合同，發生實質交易就會產生納稅義務；而雖然簽了合同，最後因各種客觀原因沒有完成交易，也就沒有稅收問題。合同是交易雙方對交易征信保障的一種契約，是交易的前奏，並不見得最終一定完成，所以稅法並未將其定為納稅的必要條件。
要說合同與稅收直接相關的，那就是印花稅。但話又說回來，合同最終沒有完成，書立時貼花不是白貼了嗎？
所以，合同作為交易的前奏和可能，在涉稅官司中，只能作為旁證或線索，簽了合同交易不成的事例在現實生活中大量存在，不足以作為交易必然實現的唯一證據。
筆者認為合同應該法定。
合同是交易的前奏，是印花稅義務產生的必要因素；實質交易支付是增值稅、企業所得稅和個人所得稅義務產生的必要條件，那為什麽稅收征管不在這兩個因素上采取措施加強征管，而眼看著大小合同偷逃稅呢？這主要是稅法規定與征管措施手段和基礎條件不銜接。
印花稅條例規定，印花稅在契約雙方書立憑證時自行貼花。簽約雙方書立合同又是商業秘密，誰知道呢？外界不知道書立，怎麽監管貼花與否呢？這就是法理上的失誤。既然國家法律法規規定合同必須貼花，那麽貼花即應形成合同法定的必然程序和法定條件，也即沒有貼花的合同沒有履行完應有法定程序，即為無效合同。無效合同就不存在違約一說，也就失去了司法憑證的意義。這就提出了一些法律需要完善的思考。
如果印花稅有了這方面的意義，書立合同能不走稅務管理環節去主動貼花嗎？何愁管不住稅源呢？
合同管理可運用區塊鏈技術
上述思辨引發一個問題，合同涉及簽約雙（多）方和稅收關系，如此重要的商事活動，除了要求其法定，在技術手段方面如何監管到位呢？區塊鏈或許能夠提供方案。
區塊鏈技術的特征，是去中心化多方統一編碼規則透明簿記，正可以用於合同法定管理。合同簽約涉及商務多方，貼印花稅涉及稅務，簽約內容是否違法涉及工商，這麽多因素共同編碼，可以運用區塊鏈技術將應共享信息向全社會公布。經由區塊鏈，哪份合同能逃得掉印花稅？合同涉及的相關業務又怎能逃避稅源鏈條監管形成偷逃稅呢？
應該說，區塊鏈技術在稅收管理領域大有用武之地。筆者建議應盡快明確強調印花稅為合同法定的必要程序和條件。法治嚴謹完善加上區塊鏈技術密切配合，有望徹底根治大面積偷逃稅的社會惡習。
（作者系中國稅務學會學委會副秘書長）
最高法：網絡借貸合同糾紛“先予仲裁” 人民法院一律不予受理
記者11日從最高人民法院獲悉，最高人民法院近日就廣東省高級人民法院關於“先予仲裁”裁決應否立案執行的請示作出批複指出，網絡借貸合同當事人申請執行仲裁機構在糾紛發生前作出的仲裁裁決或者調解書的，人民法院應當裁定不予受理；已經受理的，裁定駁回執行申請。
據介紹，2018年4月，廣東省高級人民法院反映，2018年以來，大量當事人持“先予仲裁”申請人民法院執行，大多是網絡借貸合同糾紛。對“先予仲裁”裁決的性質、應否執行、如何執行等法律問題，各地法院存在較大分歧，法律適用標準及處理情況不統一，亟待釋明。
最高法對此批複指出，當事人申請人民法院執行仲裁機構根據仲裁法作出的仲裁裁決或者調解書，人民法院經審查，符合民事訴訟法、仲裁法相關規定的，應當依法及時受理，立案執行。但是，根據仲裁法第二條的規定，仲裁機構可以仲裁的是當事人間已經發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛。
批複還規定，下列情形應當認定為民事訴訟法第二百三十七條第二款第三項規定的“仲裁庭的組成或者仲裁的程序違反法定程序”的情形：
一是仲裁機構未依照仲裁法規定的程序審理糾紛或者主持調解，徑行根據網絡借貸合同當事人在糾紛發生前簽訂的和解或者調解協議作出仲裁裁決、仲裁調解書的；二是仲裁機構在仲裁過程中未保障當事人申請仲裁員回避、提供證據、答辯等仲裁法規定的基本程序權利的。
批複明確，前款規定情形中，網絡借貸合同當事人以約定棄權條款為由，主張仲裁程序未違反法定程序的，人民法院不予支持。
該批複自2018年6月12日起施行。最高法同時明確，人民法院辦理其他合同糾紛、財產權益糾紛仲裁裁決或者調解書執行案件，適用本批複。
“無爭議即無仲裁”——最高人民法院執行局負責人解讀“先予仲裁”立案、執行等法律適用問題的批複
針對社會各界關註的“先予仲裁”相關問題，最高人民法院近日作出《關於仲裁機構“先予仲裁”裁決或者調解書立案、執行等法律適用問題的批複》，將於6月12日施行。批複公布後，最高人民法院執行局負責人就相關問題進行了解讀。
“隨著互聯網金融的快速發展，由於金融監管政策原因，Ｐ2Ｐ網貸平臺自身被禁止提供增信措施，有些網貸平臺就通過引入仲裁，為借貸交易的信用背書。”該負責人介紹，部分仲裁機構為拓展仲裁業務而創新出“先予仲裁”。概括其模式為，當事人在簽訂、履行網絡借貸合同且未發生糾紛時，即請求仲裁機構依其現有協議先行作出具有約束力和執行力的法律文書，包括仲裁調解書和根據調解協議制作的仲裁裁決。部分仲裁機構近年受理此類案件數量達到百萬件。
該負責人說，最高法此次作出的批複明確，仲裁機構在當事人未發生網絡借貸糾紛時，先予作出的仲裁裁決或者調解書，不應作為執行案件立案受理。
“根據仲裁法第二條，仲裁機構可以仲裁的是平等主體之間發生的合同糾紛、其他財產權益糾紛。而糾紛的特點就在於當事各方對民事權利義務存在爭議。”該負責人說，仲裁的本質在於有爭議或者糾紛實際發生，無爭議即無仲裁，仲裁的啟動必須以實際發生爭議為前提。
該負責人表示，從“先予仲裁”案件特點看，當事人間只是存在發生糾紛的可能性或者風險，仲裁機構在糾紛未實際發生時，事先直接徑行作出給付裁決或者調解書，脫離了仲裁的基本原理和制度目的。
最高法的批複，還明確了認定網絡借貸合同糾紛中，仲裁違反法定程序的兩種具體情形。
一類是當事人簽訂網絡借貸合同且尚未發生糾紛時即簽訂調解、和解協議並申請仲裁，後發生一方不履行或者不完全履行合同的情形，仲裁機構仍不經審理或者調解程序，就根據事先達成的調解、和解協議作出仲裁裁決或者仲裁調解書。
“調解、和解協議，是當事人為解決糾紛而達成的一致意思表示。”該負責人說，“仲裁庭沒有審理合同履行的事實，沒有聽取當事人在糾紛發生後的意思表示，而是按糾紛發生前預設的調解、和解協議內容，徑行作出仲裁裁決或者調解書，不僅剝奪了當事人的基本程序權利，而且影響正確、公正裁決。所作裁決或者調解書也不是當事人關於和解內容的真實合意，應當認定為仲裁的程序違反法定程序的情形，裁定不予執行。”
最高法明確的另一類仲裁違反法定程序的情形，是部分網貸平臺，采用格式條款約定借款人放棄申請仲裁員回避、提供證據、答辯等基本程序權利，甚至約定借款人放棄對仲裁裁決申請不予執行的權利。
“我們認為，格式條款是當事人為重複使用而預先擬定，並在訂立時未與對方協商的條款，因此，合同法規定格式條款不得加重對方責任、排除對方主要權利。”該負責人說，“同理，仲裁協議中通過格式條款排除當事人申請回避、舉證質證權利乃至仲裁裁決不予執行抗辯權利等法律賦予的基本程序權利，該格式條款無效。”
該負責人表示，考慮到上述兩種情形比較複雜，人民法院在立案時很難判斷，一般應在立案後按照民事訴訟法、仲裁法及有關司法解釋規定的程序進行司法審查，作出裁定。
該負責人還表示，無論是網絡借貸合同糾紛，還是其他合同糾紛、財產權益糾紛，在人民法院對其仲裁裁決進行司法審查時，適用法律的尺度應是一致的，故批複規定，其他合同糾紛、財產權益糾紛仲裁裁決或者調解書執行案件，適用本批複。
“最高人民法院高度重視包括仲裁制度在內的多元化糾紛解決機制的建設，註意充分發揮仲裁在解決糾紛、化解矛盾方面的重要作用。”該負責人說，“我們也特別期望進一步規範仲裁工作，提高仲裁質量，增強仲裁的公正性和公信力，使仲裁與人民法院審判工作共同發揮好化解矛盾糾紛的重要作用。”
《北京市住房租賃合同》征求意見：不得單方面提高租金
7月27日，據北京市住建委消息，為進一步規範我市住房租賃市場，合理引導住房租賃行為，維護租賃當事人合法權益，減少交易糾紛，北京市住建委會同市工商局起草了《北京市住房租賃合同》及配套使用的《北京市房屋出租經紀服務合同》、《北京市房屋承租經紀服務合同》示範文本，並多次組織相關部門、專家進行討論後，近日正式向社會公開征求意見。
和現行的2008年版的房屋租賃合同相比，本次征求意見的示範文本有如下特點：
一是合同的適用範圍更具針對性。《北京市住房租賃合同》明確適用於住房，《北京市房屋出租經紀服務合同》、《北京市房屋承租經紀服務合同》則適用於房屋，包括但不限於住房。
二是住房租賃合同不再按成交方式區分不同版本。將2008年版的自行成交、經紀機構居間成交、經紀機構代理成交的租賃統一到同一版合同，將涉及經紀服務的內容納入到經紀服務合同。
三是合同更具引導性、操作性。細化了房源、合同當事人的信息內容，明示我市關於住房租住的有關重要政策，明確雙方當事人送達地址及變更通知義務，更直接地引導合同當事人的租賃行為。
四是結合實踐，在法律框架內盡可能地引導當事人主張自己的合法權利。包括：未經約定出租人不得在租賃期限內單方面提高租金；同時，合同提前解除的，出租人應在合同解除後約定時間內退還已收但尚未發生的租金；承租人應當在合同解除後約定時間內搬離；以及合同當事人單方解除合同的具體情形等。
責編：顧蓓蓓
[投行之聲] IPO利潤包裝五大手法起底 虛假合同最為頻繁
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GS(14)@2011-12-11 17:54:57http://bbs.esnai.com/thread-4761396-1-9.html
作者：張榮旺 | 來源：中國經營報
企業IPO過程中，淨利潤無疑是最重要的一個指標，其不僅直接關係到企業是否符合上市的條件。在對IPO企業進行利潤包裝時，中介機構和企業經常會通過虛假合同、提前確認收入等手法進行。
手法一：虛假合同
「偽造虛假合同來增加利潤，是擬上市企業常用的一種手法。」天津一律師對《中國經營報》記者表示，通過第三方或者控股股東控制的其他企業來偽造合同進而增加利潤，這種手段較為隱蔽。
在A股市中，近期典型的案例就是被起訴的云南綠化苗木種植企業綠大地(13.73,0.34,2.54%)(002200.SZ)。
綠大地原出納主管趙海麗和原大客戶中心負責人趙海豔登記註冊了一批由綠大地公司實際控制或者掌握銀行賬戶的關聯公司，並利用相關銀行賬戶操控資金流轉，採用偽造合同等手段，虛構交易業務、虛增收入。
2004年至2007年6月間，公司使用虛假合同、財務資料，虛增云南省馬龍縣舊縣村委會960畝荒山使用權、馬龍縣馬鳴鄉3500畝荒山使用權及馬鳴基地圍牆、灌溉系統、土壤改良工程等項目的資產共7011.4萬元。通過虛假交易銷售等手段，綠大地虛增營業收入2.96億元，這些都成為招股說明書的重要內容，成為其上市的重要條件。
而這樣的手法，在部分準備登陸A股的擬上市公司中還在進行中。
一家IT企業員工就對記者表示，其所在企業目前正在準備上市，券商已進駐公司，公司已經完成第一階段的股權改制，但是公司目前很多合同都是假的，而沒有實際的合作內容，目的是為了提升業績達到上市的要求。
手法二：關聯交易非關聯化
前述律師表示，將關聯交易非關聯化是以前企業經常用到的包裝手法之一，此種手法比較簡單。
為瞭解決關聯交易中利益輸送明顯的問題，企業通常會把關聯公司股權在上市前一兩年轉讓給第三方，這樣一方面可以增加企業當年的收入，另一方面企業由此開始與轉讓後的公司或第三方展開隱蔽且通常是大宗的交易。
於2010年10月份登陸A股市場的銳奇股份(13.400,0.15,1.13%)(300126.SZ)，曾因這類問題被市場質疑。公司實際控制人吳明廳、應媛琳夫婦，曾控制浙江博大、永康辰銳、大奔電器、上海信普等4家與公司或同業經營、或上下游關聯的企業。
吳明廳、應媛琳夫婦於2008年將上述4家公司股權轉讓給第三方。在轉讓後，2009年至2010年，公司仍然與大奔電器、上海信普具有業務上的往來。
天津一律師表示，此類情況在江浙、廣東等地的民營企業中較為普遍。
「關聯交易非關聯化目前是過會審核的重點，證監會審查很嚴，公司一涉及到這類問題，保薦機構就會被叫去說明詳情，很多公司因此IPO被否。」北京一位投行人士表示，現在這種做法在企業IPO過程中，已經較少出現。
手法三：研發費用資本化
新會計準則規定，開發性支出可以有條件資本化。由此，一些擬上市企業開始利用這一規定進行不當的降低費用進而增加利潤，其中企業做的最多是將研發費用資本化。
2009年，佳創視訊(19.780,0.74,3.89%)IPO被證監會否決。2011年7月份，佳創視訊再次衝擊IPO。
首次招股說明書顯示，佳創視訊成長性並不充分，尤其是剔除了研發費用資本化因素後，業績幾乎原地踏步。公司2007年、2008年淨利潤分別為2278萬元和2548萬元，增幅僅11.85%，2009年前三季度也僅2033萬元。但是，公司研發支出2007年、2008年及2009年前三季度的研發費用資本化金額合計卻高達1620萬元，而2008年扣除非經常性損益後的淨利潤僅比2007年多出400萬元，同期開支資本化金額比2007年增加300萬元，扣除這部分影響後，佳創視訊2008年的淨利潤同比增長僅100萬元。
而在第二次申報材料中，佳創視訊的會計處理發生了較大變化，將所有研發費用計入當期損益。招股書稱，報告期內，公司基於謹慎性原則將研發支出全部計入管理費用，未進行資本化。在經過研發費用全部計入當期損益後，佳創視訊的第二次IPO申請順利獲得證監會的批准審核。
上述廣州投行人士分析指出，通常情況下，企業的研發支出被計入期間費用，會對當期損益產生影響，實踐中，研發費用的會計處理給上市公司留有很大餘地，由此利潤調控空間也隨之而來，佳創視訊首次IPO被否的原因之一就是其研發費用的資本化過於「激進」，給人較為強烈的粉飾業績的印象，而調整後誠實態度會給管理層一個好印象，這也是其再次衝擊IPO成功的一個重要原因。
與佳創視訊有相同經歷的，還有冠昊生物(53.930,0.75,1.41%)等公司。
手法四：提前確認收入
提前確認收入是擬上市企業操縱利潤的慣用手法。一位上市公司財務經理對記者表示，在實際操作中，企業提前確認收入可增加應收賬款，進而增加收入。
專業從事專網通訊技術解決方案業務的服務商鍵橋通訊(11.46,0.51,4.66%)(002316.SZ)招股說明書顯示，2006年至2009年6月30日，公司的應收賬款分別為8905.85萬元、1億元、1.34億元、1.54億元，同期公司的預收款項為167.86萬元、292.08萬元、12萬元、2.80萬元。
公司表示，從財務核算的角度看，專網通訊技術解決方案業務屬於既有商品銷售和有勞務提供的混合銷售業務。結合業務特點和收入確認原則，根據謹慎性原則，公司在貨物已發至用戶安裝調試經初驗後確認系統符合開通條件且對應的成本能夠可靠計量時，確認營業收入。
而財務專家夏草則質疑，通訊行業慣例是初驗合格才確認收入，但鍵橋通訊在客戶初驗之前就確認收入，這種收入確認極為冒進，導致該公司應收賬款畸高、預收賬款畸少。
手法五：隱蔽的非關聯方利益輸送
擬上市企業對於重大關聯交易負有詳細披露的義務，有企業通過多種手段進行隱蔽的關聯交易以規避披露義務，進而實現操縱利潤。
北京一位投行人士透露，較為隱蔽的利益輸送手法主要有：員工減薪、PE股東通過皮包公司為擬上市公司報銷費用或虛增收入、地方政府通過減稅或增加補貼收入等形式。
該投行人士以員工減薪為例說明：「在實際操作中，企業會向員工做出承諾，即實現上市後進行利益補償，然後雙方達成默契從而進行隱蔽的利益輸送。」
在企業IPO申報稿中，通過壓低員工工資進而虛增利潤的情況時有發生。
典型案例如溫州和重慶的兩家擬上市企業，通過公開資料可以計算出其員工每月工資只有當地人均月收入的50%。業內人士懷疑其有壓低員工工資虛增利潤之嫌。
何超明要求官宣讀千項合同
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GS(14)@2016-12-17 23:49:32【本報訊】被控近2,000項控罪的澳門前檢察長何超明案昨續審，他開庭時稱身體狀況變差，但強調會用求生欲望堅持庭審。答辯期間他要求法官將涉案的1,359項合同逐一宣讀，終審法院院長岑浩輝答允要求，又言「大家要有耐心，法庭會審清楚」。
■何超明
「用求生欲望堅持庭審」
何超明昨開庭時稱其近日到醫院檢查，又稱被單獨羈押10個月，導致身體狀況變差。他續指，若需要休息會向法庭提出請求，強調會愛惜自己，不會做出傷害自己的愚蠢行為，「我會用求生欲望堅持庭審」。案情指，何超明涉嫌在2006至2014年，指使下屬將清潔、滅蟲服務合同以半年或以下年期，直接判予其犯罪集團的兩間空殼公司，再外聘二判公司提供服務，從中獲取不法利益，涉及120項批給，共涉款1,460萬澳門元。何在庭上宣稱收到的起訴書無記載法庭宣讀的部份指控內容，法庭解釋有關條文的詳細內容早列在附件中，認為被告對內容不知情是辯方律師失誤。何超明說：「終審法院講乜都係終局！」岑浩輝反指「你想利用傳媒講嘢係你嘅事」。岑浩輝又強調，法庭不是「打橫嚟」，庭審需按程序，「大家要耐心，法庭會將事實審清楚，今日唔順利，聽日後日一樣要，始終都要審」，並宣佈休庭一小時以便何超明了解有關控罪內容。其後，岑浩輝稱由於有關案情相似，打算概括一併宣讀控罪以向被告確認，惟何超明要求法庭逐一宣讀涉案合同，法庭宣讀近4小時完成其中清潔、滅蟲服務合同共120項批給的控罪。何超明又多次表示不認同起訴書記錄導致檢察院損失的計算方式，要求法庭提供合同和支票等證據。助審法官賴健雄指，庭審現時階段是回應控訴事實，被告可以承認、否認或保持沉默，稍後才會進入舉證程序，「唔好混淆視聽，尊重番個遊戲規則好冇？」案件下周一再審。■記者紀靜雯
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161217/19868329
失長和意電訊合同 愛立信計劃裁千人
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GS(14)@2016-12-22 08:08:26【明報專訊】全球最大電訊設備生產商愛立信（Ericsson）計劃裁員1000人，以彌補因競投長和合併意大利電訊商合同失敗造成的損失，裁員數量相當於愛立信於意大利員工總數約四分之一。
長和旗下的電訊公司「3意大利」此前獲得歐盟委員會批准，允許其與VimpelCom的電訊公司Wind進行合併，合併後兩者將成為意大利最大的移動通訊網絡供應商。
愛立信現時負責管理全部「3意大利」及部分Wind電訊網絡。外電引述消息人士稱，由於愛立信未能被選為長和與VimpelCom進行網絡整合的服務供應商，競標失敗將令愛立信虧損約10億美元（約78億港元）。
傳中興贏得合同
消息人士續稱，中國電訊商中興（0763）已接近贏得最終的網絡整合合同，愛立信的競爭對手，同時包括華為與諾基亞。
近年來電訊行業競爭加劇導致愛立信在下滑的行業周期中顯得更需要掙扎求存，該公司今年10月已宣布於總部所在地瑞典裁員3000人，相當於當地員工總數約五分之一；本月初亦再宣布將提前進行一項「自願裁員計劃」，預計將影響約1600人。
（綜合報道）
[國際金融]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8991&issue=20161222
陸振球﹕未計回贈招標價做按揭 如內地陰陽合同
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GS(14)@2019-04-13 12:32:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7988&issue=20190413
【明報專訊】新盤招標情况未見收斂，政府終於開腔說正調查事件，指可能涉及違規，反惹得部分發展商趕上招標尾班車，未知最後如何收科，而有傳媒分析指，由於招標往往涉及回贈，令未計回贈的面價成交可能較巿價高，要小心可能上不到會！
筆者最近在一個飯局遇上某按揭界人士，和他談及上述招標物業可能在上會出現困難，他卻說了另一番故事。他指出，其實部分銀行不是不知道有關問題，但在生意難做之下，會隻眼開隻眼閉，未到政府真正出手前，反而願意以未計入回贈的招標成交價提供按揭，而發展商也會配合，在物業真正成交並上會後，才會回贈，這樣銀行便可變相提供更高成數的按揭，變成一種破解限制按揭成數的方法。
借六成再回贈25% 等同借八成
比方說，某單位原來只能借六成，但回贈如等同樓價的25%，以未計回贈前的成交價提供按揭，完成安揭才回贈樓價的25%，那便可能等同借出八成按揭！
朋友說，以上方法其實在內地盛行，猶如「陰陽合同」，至於在香港是否等同瞞騙政府，要視乎銀行是否真的不知情還是隻眼開隻眼閉，而政府又是否因為未有人投訴便輕輕放過，大家可以坐定定等食花生。
招標氾濫 住宅面價更拋離全球
世邦魏理仕最新發布連續進行了5年的《全球生活報告：城市指南》顯示，香港仍然穩坐「全球房價最貴城市」寶座，而上海、深圳、北京分列第三、第五和第九名。根據報告，香港現時平均住宅單位價格高達963萬元，拋離第二位新加坡約40%（圖1），而由於調查進行時可能新盤招標還沒有現時這麼氾濫，如以現在透過回贈托起的帳面成交價計算，香港的住宅平均售價可能更加拋離新加坡。
相比起售價香港排名第一，原來香港的住宅平均租金排名僅列第三位（圖2），一來住宅租務巿場的花招較少，所以租金的「離地」程度會較售價低，而售價高租金低，也會拉低了相關的租金回報率。
說開樓價，根據美聯物業的統計，按不同單位面積分類、香港最貴呎價為逾1000方呎的住宅單位，今年首季平均為30,305元；至於400至600方呎單位，平均為15,555元，一個單位總銀碼便介乎620多萬至930多萬，接近世邦魏理仕說的香港住宅平均價963萬元；而實用面積介乎600至1000方呎單位，首季平均呎價則為17,556元。
最值得大家關心的，應是400方呎以下單位，首季平均呎價高達18,964元，高於400至1000方呎的兩類單位（圖3），而購入較細單位的買家，除了可能是剛上車的年輕單身族，也可能是因經濟能力較差，便只能購入銀碼較細、但呎價較高的住宅，造成愈窮愈見鬼！
上月內部轉讓成交個案創半年新高
近年樓巿異象，除了招標橫行，也見「內部轉讓」個案大增。根據Q房網的統計，將買賣雙方最少有一個姓名相同列為「內部轉讓」成交個案計算，上月錄得378宗，創半年以來新高，帶動首季內部轉讓成交多達1062宗，較去年末季的876宗升逾21%；而內部轉讓佔整體二手成交的比例卻降至約10.4%，原因是整體二手註冊宗數較高，令該比例不升反跌（圖4）。
Q房網指出，隨着上季內部轉讓個案大幅增加，部分亦已透過「首置」身分再入市，按今年首季整體約14,571宗住宅註冊成交，與稅務局提供從價印花稅的數字作比較，整體而言按稅務局提供數據，今年首季只有1050宗住宅成交須繳交第1標準稅率(約樓價15%)的新住宅從價印花稅，今年首季入市的住宅買家中，13,521宗於入市時屬於未持有任何本地住宅的港人(市場統稱「首置客」)，數字較去年第四季升逾六成，佔整體住宅買賣近93%，高於去年第四季的88%，是2014年7月正式開始徵收雙倍印花稅以來的新高(政府於2016年11月將新住宅從價印花稅率升至樓價15%)。
港人「創造力」見招拆招
所謂道高一尺，魔高一丈，既有用招標加回贈來破解按揭成數限制，也有利用內部轉讓釋放首置身分以避開辣稅，香港人的創造力真的不可小覷！
[陸振球 樓市解碼]
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