港發展商出路靠補地價
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GS(14)@2017-03-03 00:15:40【明報專訊】近年中資高價搶地，本港發展商為避其鋒，近期透過與政府磋商補地價換地似轉趨積極。日前新地（0016）副董總經理黃植榮於業績會上透露，有兩幅地已接近完成落實補地價。
本報統計，三大發展商新地、恒地（0012）及新世界（0017）現時共坐擁佔地近億方呎農地（見圖），若能夠成功釋放該批農地，不但能避免與中資正面硬碰搶地，減低投地風險，從整體樓市角度來看，更可有助穩定未來住宅供應。
三大發展商持近億呎農地
資料顯示，三大發展商中，以恒地持有的農地最多，達4520萬方呎；新地、新世界分別持有3000萬方呎及1760萬方呎農地。三大發展商早年以低價完成補地價項目，並陸續售樓，恒地牽頭落禾沙項目（現為迎海），2009年落實95億元補價協議，創出本港單一次補價最高金額紀錄（見表）。期內落實補價的大型項目還有恒地及新世界的元朗大棠項目（現為尚悅）、新地元朗市中心（現為Grand YOHO）及沙埔村項目（現為峻巒）。惟自2011年至今，僅南豐柴灣藹寧園住宅重建項目（現為香島）成功達成補價協議。
新地兩幅地補地價快落實
近年中資高價搶地下，大型發展商為避免以高價搶地增加風險，加上早前完成補地價的大型項目陸續推售，以迎海為例，至今累售單位最多，涉及逾3300伙，佔項目單位總數3535伙逾九成，故近期亦開始加強與政府磋商補地價，希望在未被炒高地價的區域率先與政府落實補地價項目，以便日後與中資爭一日之長短。
自2014年政府引入的補地價仲裁先導計劃，原意為若政府或發展商對補地價金額未能達成共識，透過參與計劃，仲裁員處理有關分歧，希望讓發展商多一個選擇，決定是否參與以加快土地發展。高力國際亞洲估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示，補地價仲裁先導計劃的原意是好，惟政府與發展商在價格上各有堅持，即使仲裁員作協調，亦未必能如願加快補地價程序。隨着近年不少地皮以高價售出，他估計發展商會率先在未被炒高地價的區域向政府申請補地價。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0335&issue=20170302
發展商料首置客比例續增
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GS(14)@2017-03-04 10:08:25【明報專訊】自政府去年11月初推出辣招後，以首置客身份掃入新盤比例大增。本報上月已報道，有買家名為普通話拼音的居屋客，以首置客身分斥1.6億元，連掃「港人港地」項目啟德1號4伙，慳稅1700萬元入市。
土地註冊處顯示，該名買家為鍾惠平，登記名字為普通話拼音Zhong Hui Ping。鍾氏今年1月底以1.641億元、實呎2.5萬元破頂價購入項目低座4個單位。
長實地產（1113）執行董事趙國雄表示，過往也有大手客掃貨情况，比例急增可能只是過往基數太低，認為並無什麼特別。
會德豐：近期新盤首置客佔八成
另會德豐地產（0020）常務董事黃光耀表示，集團近期推售之新盤，首置客比例約八成，較去年11月加辣前約七成為多，相信有關情况於今年內仍會持續。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6084&issue=20170304
呎價逾兩萬元 發展商稱「算克制」藍塘傲喪加價 一房戶賣六球
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GS(14)@2017-03-04 10:14:32■藍塘傲（紅框示）加推61伙，折實平均呎價逾2萬元，貴絕將軍澳。 資料圖片
【本報訊】將軍澳新盤呎價破兩萬元！新地（016）前主席、帝國集團主席郭炳湘與麗新發展（488）的將軍澳藍塘傲昨加推61伙，折實平均呎價20,797元，貴絕將軍澳，一房入場費「四球」變「六球」，發展商形容是次加價「算克制」。另信置（083）粉嶺囍逸1座25樓A室連天台單位，以1,529.08萬元售出，呎價20,388元貴絕新界北區。記者：朱連峰 黃嘉銘
短期內多個新盤排隊開售，包括同區會德豐地產的Monterey及新地的深水埗南昌站匯璽，市場觀望其他新盤開價，加上藍塘傲有可能是史上加價最癲新盤，嚇窒買家，昨首日僅收兩票。藍塘傲最細1房戶入場費加到「六球」，昨加推的最平單位為8座7樓F室，面積405方呎，向北望將軍澳市景，折實約609萬元，呎價15,041元。去年10月推出的首張價單，最平一房僅437.71萬元，呎價10,888元，相隔5個月，將軍澳上車盤價錢相差171萬元或近四成。發展商解釋，今批單位有一半屬海景戶，大部份向南，以及逾三成屬首度推出的特色戶，故不能與之前單位比較，分層單位實際加幅約15%，當中18伙的折實平均呎價約2.3萬元。麗新發展高級副總裁潘銳民表示，是批單位定價雖有三至四成升幅，但有一半有海景，並推首批特色戶，且過去數月樓市千變萬化，氣氛根本不同。帝國集團亦形容今次定價「算克制」，屬合理價。扣除折扣後，這61伙折實呎價介乎1.5萬至2.6萬元，下周六發售其中40伙。最貴1伙折實價約2,850萬元。對於今次加幅是否瘋狂，麗新發展執行董事兼行政總裁劉樹仁表示，這樣的說法欠公允，同區天晉及Capri已造出這些價錢，並非由他們創出最貴紀錄。他指啟德新盤定價短期加幅也有兩成，集團也是跟着市場走。再者，近期中資高價搶地，投標價有四至五成升幅，都會影響任何一間發展商的定價策略，考慮到將來地價更高，加上建築費，反問記者如是業主，「賣咗買唔番點算」。藍塘傲累售455伙，套現約37億元。
■麗新發展與帝國集團代表昨開記招講解加推細節，形容定價「算克制」。 李潤芳攝
長實三新盤全面加價
麗新另一個新盤土瓜灣喜築，昨亦加推22伙，加價約5%至8%，折實最平約540萬元，下周二發售。另外，長實（1113）旗下三個新盤，包括馬頭角君柏、紅磡維港．星岸及元朗娉廷共55伙，將於本月16日起全面加價，加幅最多5%。而會德豐（020）常務董事黃光耀表示，Monterey數日內上載樓書，示範單位會爭取下星期開放，以及部署開價，爭取月內開賣，定價一定會比同系同區新盤為高。新地副董事總經理雷霆表示，匯璽月中推售計劃不變，下周開放示範單位。恒地（012）粉嶺高爾夫．御苑今開售62伙，市傳收逾200張入票，超額認購逾2.2倍；同系何文田加多利軒昨上載修訂價單，涉11伙，加價2%至3%，下周二發售。
■王同學
【市民心聲】
王同學：「喺香港買樓『上車』可以話係遙不可及嘅夢想，幾百呎單位都要五、六百萬，好誇張。我自己就冇諗過買樓，唔想揹住個負擔。」
■莫先生
莫先生：「?家住公屋係無敵㗎，有諗過轉居屋，但啲樓咁貴，畀唔到首期。（有冇打算搵家人幫手？）唔係所有父母都負擔到㗎嘛！」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170304/19946818
湯文亮﹕發展商積壓單位 樓市最大夢魘
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GS(14)@2017-03-22 00:15:41【明報專訊】政府似乎對樓市沒有辦法，就算祭出15%新印花稅，樓價還是不跌反升，下一任特首以及房屋政策官員當然非常擔心，如果在他們上任後樓價連創新高，屆時出招不是，不出招又不是；無論林鄭月娥或曾俊華當選新一任特首，都不能夠將責任推卸給CY，因為他們都是今屆政府的司級官員（另一名特首候選人胡國興反而就無此包袱）。其實，他們應該多謝CY，若非CY夠膽將招標代替勾地，至今，政府有機會還不知道樓價飈升的原因就是供應不足，唯有繼續出招遏抑樓價，辣招稅可能比現正多幾倍，沒有對症下藥，樓市依然飈升，全部司級及房屋政策官員都要被問責，CY更加是責無旁貸。
未來幾年土地供應遠超需求
政府在增加供應時面對的阻力是無法想像，除了來自各地區的反對聲音之外，其他以環保、大自然生態、集體回憶等來反對政府開拓土地亦不計其數，政府可以說是舉步維艱，即使政府排除萬難，但供應並不是立竿見影，是需要時間來見證成效。雖然很多人會話，無論政府是多麼努力，仍然要過地產商的一關，倘若地產商持貨不賣，仍然可以令到政府的努力變成徒勞無功，這點我同意，如果政府的土地供應是無以為繼的話。
大量單位同時推出 將摧毀樓市
在未來幾年，土地供應超過需求很多，如果地產商持貨不賣，手上可供出售的單位會被累積下來，總有一日，供應量是會山洪爆發的湧現，不但令到樓價下跌，甚至會摧毀香港樓市以及經濟。通常那一日是大家對香港前程沒有信心，地產商不再持貨不賣，打算買樓的人又唔敢買，在此消彼長之下，就算政府撤招，所能夠起到的作用亦不是很大，到那時候，大家或者唔會明白地產商點解有咁多可供出售單位。原來，這是累積下來，累積的單位在不知不覺間，成為樓市最大殺傷力的武器。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6376&issue=20170321
經絡：發展商一按佔比逼兩成
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GS(14)@2017-04-12 07:31:24【明報專訊】隨着樓價不斷炒高破頂，經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示，買家透過發展商承做一按的比率有增加的趨勢，到今年3月份，有關比率直逼兩成，今年首3個月分別達15.17%、16.38%及19.16%。不過，發展商表示，已經無甚推出高成數按揭，採用的買家亦不多，估計有關比率再升空間不大。金管局表示會留意事態發展，並且已向銀行收集資料。
金管局：已向銀行收集資料
經絡的發言人表示，該行提供的發展商承做一按比率數據，主要來自土地註冊處及該行研究部進一步跟進處理後得出。劉圓圓表示，現時樓價400萬元的盤源買少見少，600萬元價位已經成為一手入場新盤，買家一反向銀行借貸上車的傳統做法，轉而向發展商承做高成數貸款，而且比率在過去半年持續增加。
自從政府不斷為樓市加辣，多次調低按揭的可借貸成數，劉圓圓認為，這變相提高市民的入市門檻，但與此同時，持續供應不足令樓價繼續拾級而上。在以上雙重壓力下，除非準業主能支付多一至兩成首期，以抵消辣招的威力，否則高成數按揭的需求應運而生。
她又稱，在過去半年間，發展商承做樓花按揭的比例就由4.3%，大升到最新的19.16%。當中有發展高商推出由八成、八成半、甚至超過百分百之按揭計劃。她相信，在資金充裕及相對借貸成本低的情况下，按揭市場除了銀行、財務公司、發展商亦將會繼續提供低息融資方案予準業主，變相亦令按揭市場的競爭更趨激烈。
儘管有統計買家採用發展商一按比例增加，但是新地（0016）副董事總經理雷霆表示，旗下新盤買家採用高成數按揭只佔非常少數目。如以最近開賣的南昌站匯璽為例，買家之中只有一兩名申請樓價120%，即抵押新購物業連舊有物業的貸款服務。
新地雷霆：高成數按揭非常少
嘉華國際（0173）總經理（香港地產）溫偉明稱，近期推盤時他們已經沒有推出一按服務，並指近期買樓者多為投資者及父母支持上車居多，用發展商一按的比例不多，因此估計發展商承做一按比例不會大升。
因應地產商更提供高成數按揭貸款吸客，金管局表示，已經留意到相關現象，並稱已向銀行收集資料。銀行提供的資料更顯示，發展商提供的按揭貸款只佔銀行提供的未償還住宅按揭貸款總數很小比例，但正在上升，因此會繼續密切留意。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8194&issue=20170411
葵涌工業地收6標書 中小型發展商參戰
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GS(14)@2017-04-29 11:43:05http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3928&issue=20170429
【明報專訊】大型發展商及財團爭相覓市區靚地，中小型發展商則吸納小型地皮。葵涌永基路工業官地昨日截標，共收6份標書，大部分入標均為中小型發展商如宏安地產（1243）、億京等，其中老牌紡織世家羅定邦家族則兵分兩路，分別以建灝地產及羅氏地產入標，大型發展商僅得信置（0083），新地（0016）則未有參與競投，反映求地若渴情况，中小型發展商積極尋求物業發展機會。
羅定邦家族兵分兩路入標
就現場所見，入標競投永基路工業用地包括建灝地產、羅氏地產、宏安地產及億京等中小型發展商；另大型發展商只有信置，而新地則表示沒有入標。入標的發展商中，大多為獨資競投，當中建灝地產並沒有非住宅項目的經驗，其入標代表林綺華坦言，集團尋求住宅以外的發展機會，故入標競投。
最高市場估值8.8億 呎價5000元
去年8月以8.3億元投得葵涌永基路及永建路工業地的億京集團，亦有出價競投永基路工業地。億京籌劃經理黎裕宗稱，近年工廈需求大，如創意媒體、科技、汽車維修等行業未必需選用高端辦公室，反而選擇工廈，故集團積極參與工廈發展。資料顯示，葵涌工業地地盤面積18,623方呎，可建樓面約17.69萬方呎。市場估值約5.3億至8.8億元，每方呎樓面地價3000至5000元。
沙田分區大綱圖修訂九成反對
此外，城規會就修訂沙田分區計劃大綱核准圖共接獲1668份申述書，當中逾九成反對，反對者包括環保觸覺、沙田區議員等，反對原因主要是搬遷沙田污水處理廠至岩洞及往後維修成本高，而擬議靈灰安置所將會令區內的交通負荷增加。
5月新盤料沽2500伙 按月回升五成 業界：憂新特首出招 發展商加速推盤
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GS(14)@2017-05-08 09:51:48http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2834&issue=20170508
【明報專訊】踏入5月中，隨着荃灣西海之戀、啟德天寰等全新盤將登場，業界估計本月整體一手成交將重上2500宗，比4月錄約1630宗按月回升逾五成；業界估計，7月政府換屆後或在樓市政策上有新舉措，發展商現時至6月期間，將會積極散貨。至於本月主要新盤之一恒地（0012）西環翰林峰，過去兩日估計累收近1200張入票，以首輪開售63伙計，超額18倍。
明報記者 林可為、甘潔瑩
新盤市場近日聚焦以折實平均實呎2.6萬元開盤的西環翰林峰，恒地營業（一）部總經理林達民昨午表示，樓盤最快周一（今日）公布加推，預計本月16日首輪開售時，可供發售單位達200伙，並預告將輕微加價，而項目整體意向呎價為3萬元。
翰林峰兩日收1200票 超額18倍
市場消息指，截至昨晚，翰林峰首兩日累收近1200張入票，以首輪暫時開售63伙計，超額18倍。據悉，入票人士主要希望挑選開放式及1房戶，當中擬認購開放式戶的入票人士佔約75%，1房戶佔25%。
至於今年迄今首兩日收票最強勁新盤，為新世界（0017）1月推出的荃灣西柏傲灣，首兩日收約2800張入票；上述翰林峰收票成績，與今年初中海外（0688）東九龍啟德1號II期首兩日收票成績相若。
海之戀天寰料撐起本月一手銷情
中原亞太區住宅部總裁陳永傑預測，由於長實（1113）海之戀2406伙和建灝天寰822伙，均已獲批預售，勢成本月焦點盤，加上新地（0016）馬鞍山雲海和港島豪宅巴丙頓山（兩盤共涉499伙），亦擬本月登場，連同日前已推出的西貢清水灣傲瀧、沙頭角尚澄等樓盤的銷售量，5月總體一手銷售量料可重上2500宗，按月升逾五成。
陳續稱，發展商除因應旗下樓盤已獲批預售，亦有可能因政府7月換屆、候任特首林鄭月娥上場後或在遏抑樓市升勢上有新動作，因而趕在5月、6月期間趕快推盤。
學者：政府愈加辣 樓價愈高
理大建築及房地產學系教授許智文表示，儘管候任特首沒明言會「加辣」，但發展商或對新特首上場存疑慮，因各界看到政府遏抑樓價的決心很大；因此，發展商抓緊現時市旺、兼加息周期未開始時積極推盤；惟許亦稱，政府愈「加辣」，樓價反愈升愈高。
另過去兩日新盤市場售出至少54伙，與上周同期相若，當中以新地屯門珀御開展第四輪銷售、沽出約20伙佔最多；珀御上月開售以來累沽約245伙，佔項目單位總數321伙逾75%，套現12.5億元，平均實呎1.33萬元。
降融資比率 增資本要求查風險承擔金管局收緊發展商借貸
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GS(14)@2017-05-13 05:32:40■阮國恒昨公佈金管局3招收緊銀行對地產發展商借貸。 資料圖片
【本報訊】面對地產發展商提供高成數按揭，及地皮買地以高槓桿方式獲得項目融資（如全數買地成本獲不同銀行貸款支持），金管局使出3招收緊銀行對地產發展商借貸水喉，包括降低銀行對物業發展項目的建築融資比率、提高銀行對地產商貸款資本要求，及下半年針對風險承擔偏高的銀行作專項審查。不過，地產商及證券界指新招影響有限。記者：劉美儀 朱連峰
■鴨脷洲利南道地皮今年以近169億元批出成為地王。 資料圖片
6月實施的新例下，地價成本貸款、建築成本貸款、整體貸款相對物業完成後預期價值比率上限，分別降至40%、80%及50%。金管局副總裁阮國恒表示，以往有關比率只作行業參考水平，但新設的比率上限會納入成為當局監管要求，將來若有需要會作調整。銀行亦需計算各地產商的按揭股權值比率（MTE），以決定銀行提供相關貸款時資本要求。以採用內評法的8大銀行為例，若MTE超過5%、但在10%以內，風險權重下限為50%，即要提供更多資本；新計法分兩階段於今明兩年8月生效。
按揭貸款半年增134億
截至去年12月，主要地產商按揭貸款總額達276億元，於半年內急增134億元，接近翻1倍，年率化計算增速達189%。3月底，地產發展商及相關投資建築貸款，對本地使用貸款總額佔比為11%（5,700億元），若連按揭貸款佔比逾四成。地產建設商會執委會主席、會德豐（020）副主席梁志堅，指當局昨出招做法「醜樣」、「唔多fair（公平）」，質疑政府為何早不出遲不出，選擇昨日中環美利道及啟德兩幅「大標」規模的地皮截標後才公佈，給人感覺是「?咗你班友入標先」，暗串政府有「明跣」發展商之嫌。新招收緊地產商融資，他相信對負債比率較低的地產商影響不大，對外地公司或有影響融資較困難，本地中小型發展商借錢會「辛若啲」，但對整體發展商而言，不會有大問題。阮國恒重申，金管局政策目標「永遠只針對銀行風險管理要穩妥到位」。海通國際股票研究執行董事陳昔表示，銀行的MTE仍然偏低，地產商財力雄厚，料可繼續透過財務公司提供一二按貸款，新招亦不會改變其高價投地政策。恒生銀行（011）副董事長兼行政總裁李慧敏表示，會遵從該局公佈指引營運。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170513/20019865
新盤買家轉用發展商二按
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GS(14)@2017-05-21 00:56:27■海之戀尖沙嘴港景峯商場售樓處。 張志華攝
【本報訊】金管局再推出逆周期措施收緊按揭，除明顯針對投資者及內地買家外，亦有意限制透過家人資助的購買力。不過，是次未有堵塞發展商透過旗下財務機構借錢予買家的漏洞，收緊按揭對一手市場影響有限。而荃灣新盤海之戀在按揭新招公佈下，首日開放示範單位，仍收逾千票。政府不斷加辣，多過一個物業須徵15%重稅，但樓市熾熱，不少買家動員家庭買樓，利用未置業的家庭成員買樓慳稅。近期多個新盤湧現父母買樓贈子女的個案，除提供首期外，亦有份作為擔保人協助子女敘造按揭。如啟德1號2期年初開售時，有「富爸爸」付500萬元首期買樓贈子女。
海之戀睇樓客未減
雖然金管局又再收緊按揭，但似乎只打擊銀行生意，加上發展商早有應對措施，故對新盤市場暫無衝擊。長實（1113）荃灣海之戀昨午金管局出招前首日開放示範單位，睇樓客及代理排滿尖沙嘴港景峯商場售樓處地下；至宣佈出招後，記者在晚上約7時到現場觀察，睇樓人龍未見減少。近年發展商推售新盤，多數備有高成數二按予買家上會，個別更透過旗下財務機構借足一按上會，完全擺脫銀行按揭掣肘。如海之戀採用即供可借75%一按，首3年只供息不供本，全期利息為P（5.25厘）減1厘；用建期更加可借85%一按，首3年利息為P（5厘）減2.25厘，其後為P；二按最多亦高達三成，惟連一按不得超過樓價80%。縱使發展商提供的按揭年期最長只有25至28年，已較銀行提供最長30年短，惟壓力測驗較寬鬆，買家較容易上會兼貸款成數高得多，令購買力聚集一手市場。除發展商借錢外，財務公司繼續無視高風險環境，甚至向內地背景買家「借凸」予其買豪宅。如早前成交的全港最貴洋房、成交價達10.8億元的山頂Mount Nicholson1號屋，疑似內地買家便向財務公司貸款6億元，超出金管局按揭限制的五成。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170520/20027208
海之戀周五開售496伙 8個月最多 長實料七成買家選發展商高成數按揭
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GS(14)@2017-05-23 17:12:29http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1309&issue=20170523
【明報專訊】雖然金管局於上周五突擊加辣，收緊按揭成數，但無阻發展商推盤步伐。長實地產（1113）荃灣海之戀1期將於本周五「曬冷」開售已推496伙，除成為金管局出招後首個開售全新樓盤外，更是市場逾8個月來首輪推售伙數最多新盤。市場消息指，本周四截票的海之戀1期，過去4天累收約9000票，超額認購17倍，凍結市場資金約9億元。
明報記者 方可兒
由於政府收緊第二套房及海外買家的按揭成數，長實地產投資董事郭子威表示，入票人士中，料約七成採用發展商指定財務公司承做的七成按揭。整批單位以定價計，市值約67億元。
4天暫收9000票 超額17倍
項目將於本周五展開首輪496伙銷售，是自華懋將軍澳海翩匯去年9月初開售535伙以來，首輪銷售伙數最多新盤。事實上，去年9月至今，市場上共有13個主要新盤相繼開售，當中6個首日全數沽清首批單位。至於華懋海翩匯首輪推售伙數較多、涉及535伙，沽473伙、近九成單位。今年樓市氣氛更熾熱，近5個月以來，首日開售伙數較多的主要10個新盤中，除遠展（0035）沙頭角尚澄外，其他首日均沽出首批中近七成或以上單位。
值得注意的是，長實北角維港頌上月開售前一天，亦適逢政府加辣，收緊「一約多伙」措施。不過，樓盤銷情未受影響，首日開售152伙，沽逾九成單位，涉及142伙。當時市場消息有指，買家「變陣」，以未有物業的家人或相關人士以首置客身分入市，結果當日售出單位全以「一約一伙」形式簽訂。
預留148伙予大手客優先揀
是次同系荃灣海之戀本周五開售的496伙，亦設有大手安排。銷售安排顯示，項目分兩輪銷售，當中有148伙、約三成單位預留予購買2至3伙的A組大手買家，至於B組買家可購1至2伙。若買家以個人名義入票，就不可再與他人組合入票，1人最多可入3票（A組最多1票，B組最多2票）。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，據其公司統計，入票人士約有三成為投資者。若以區域劃分，新界佔約七成最多，當中不少是來自新界西北的分支家庭或年輕家庭。
此外，同於上周開售的建灝地產啟德天寰今公布最新部署。市場消息指，項目最快今天加推，本周末開售，設大手買家優先揀樓。消息又指項目暫收約2200票，較已推單位超額認購12倍。至於今展開次輪84伙銷售的恒地（0012）西環翰林峰，市場消息指項目收約530票，超額認購逾5倍。
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