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改寫「中國製造」印象 更新比蘋果、ｈＴＣ、三星快四倍 小米機靠軟實力凝聚百萬粉絲打正規戰

2012-02-13  TWM

「小米手機」比二○一二世界末日逃難用的船票還難買到。這是春節期間，在中國各大網站廣為流傳的一句話。雖然是一句玩笑話，卻不難看出才踏進手機產業短短 兩年的小米科技推出的手機，在三個月內狂銷百萬支，讓小米手機成為全中國最夯的手機。 撰文‧翁書婷 剛過完農曆年，北京小米科技創辦人雷軍又有新動作。二月初雷軍在自己的微博上公開宣布，中國電信ＣＤＭＡ版的小米手機已開發完成，三月底上市後，將正式攻 入中國電信三六○○萬的３Ｇ用戶市場！令人意外的是，研發ＣＤＭＡ版手機不是雷軍的決定，而是小米粉絲公投的結果，究竟這是噱頭？還是另一種創新模式？ 小米手機推出後一機難求，成為中國去年最紅火的手機，連中國第二大電信商中國聯通最少訂購一百萬支。相較年銷量超過五千萬支的蘋果、三星、宏達電等大廠來 說，二百萬支還構不成大威脅，但小米科技僅是一家一○年才成立，員工五百人的小公司。創辦人雷軍軟體出身，沒有手機硬體製造經驗，卻在短短三個月內暴紅， 除了主打高硬體規格、中價位的「物有所值」策略成功外，小米手機大賣，其實背後另有原因。 中國製造，通常代表硬體便宜，售後沒有服務，更沒有加值的功能，但是小米科技大膽推翻這個傳統。 精耕市場 周周更新系統對於用戶改善手機使用不順、電話簿功能再精進、增加新功能等要求，其他手機公司改進回應的速度通常很慢，蘋果iPhone、宏達電、三星可能 要一個月或一季才會回應，但是小米科技從谷歌、微軟、摩托羅拉網羅的六十位工程師團隊，只要一周就能公布最新的版本，這才是小米手機的「軟實力」！ 當大家把眼光放在小米機仿蘋果iPhone，硬體如何先進之際，小米卻悄悄把重兵放在售後服務上。每周五下午，大批小米手機用戶盯著手機或電腦，時間一 到，小米科技就會公布最新版本操作系統，只要在手機上按幾個鍵，就有上百項功能更新。周周更新從不間斷，相較其他國際手機巨人速度快上四、五倍。 而將小米機的競爭力從硬體轉向軟體的，正是創辦人雷軍，當宏達電、三星採用機海戰術，約四個月就推一次旗艦機種，並且都在硬體規格大車拚，推出３Ｄ、４Ｇ 等螢幕解析度更高更大、上網速度更快、機身更輕薄的產品時，雷軍卻採用「軟體機海」，無微不至的服務小米手機用戶，精耕大陸市場，讓死忠用戶成為小米手機 的最佳推銷員。 手機熱銷後，戰爭進入第二階段，雷軍成立論壇與用戶直接溝通，吸納用戶的各種建議作為改進系統的參考。去年底，雷軍高興地宣布小米手機操作系統 （ＭＩＵＩ）的捷報，「已有上百萬名使用者，支持二十三國語言，在十六國有粉絲站。」「不像其他公司都是關起門來自己做，我們會真的採用網友意見。」小米 科技財務長喻銘鐸說。手機不只是小米科技的商品，用戶及網友也可以參與改進及轉型，而當自己的意見被採用時，更是異常的興奮，努力尋找更多待解決的問題。 除了主動反映意見，小米論壇會不定期舉行「你最希望小米系統改進或增加的功能？」投票，諸如改進相機成像效果、增加隱私信箱等，都有機會成為下一次更新的 目標，「辛苦了，加油！」網友還會在論壇裡給開發工程師打氣。這樣特別的開發方式，讓小米手機的使用族群不只是撿便宜的學生和科技狂，「普通的上班族中年 人也占了很大部分。」喻銘鐸強調。 資策會ＭＩＣ行動通訊資深產業分析師林伯齊認為，小米手機採用ＯＴＡ模式（over the air，指可不用再以纜線連接電腦，而直接以無線上網方式更新系統），廣受普通上班族歡迎。小米手機不只在價格、規格上很親民，和阿里巴巴創辦人馬雲一 樣，從創辦小米的第一天起，雷軍就和網友「搏感情」，塑造群眾魅力。「網友的疑問只要雷總自己能解答，都會親自回應，非常注重網友的意見。」喻銘鐸說。 小米科技網站中的論壇，更是雷軍常駐足的地方，不像其他手機廠創辦人高高在上難以接近，相反地他放下身段，就像賈伯斯號召蘋果迷一樣，雷軍也培養出百萬名 「米粉」，把網友牢牢「黏」住。 申請軟體專利補硬體不足 不斷更新系統，對手機系統的穩定度是一大挑戰，微軟營運暨行銷事業群副總經理葉怡君就說：「密集更新操作系統，穩定度就是重要考量，資料如果沒有備份完全 就糟了。」手機代工廠華冠副總經理洪一峰更說，「手機系統更新若有問題，輕微的照相機不能用、音樂不能聽，嚴重的整支手機當機不能用，整批手機都會被退 貨，很可怕！」但正因為小米科技還是小公司，彈性十足，雷軍才敢挑戰蘋果、三星宏達電等大巨人不敢做的事。 當外界批評小米機是山寨機、沒有任何專利時，雷軍及小米團隊選擇沉默以對，在「軟實力」建構完整後，小米科技悄悄在作業系統布局，建立軟體防護網，「現有 五十項關於ＭＩＵＩ和系統軟體專利申請中。」喻銘鐸透露。小米科技仍在不斷進化中，值得外界關注。 北京小米科技 成立時間：2010年 創辦人：雷軍 資本額：1億4千萬美元 主要業務：智慧型手機品牌廠 財務狀況：尚未轉虧為盈

美國普大煤業無心解決事端(更新)

這家美國上市公司和金山能源(663，前恆光行、南嶺化工)的關係很深，而天行國際(993)亦有購買他們的票據，近來公司亦有澄清。鱷兄此前己有一文撰於此，但問題絕不如此簡單，有機會再向大家披露。

此前，該公司公開向美國證交會告知以下事實：

同時，山西普大煤業集團針對此事，也作出以下說明：

1、此事件不過是原先事件（美國「做空」中國概念股）的延伸，是投資者投訴彙總美國證交會後，統一對美國普大高管的民事訴訟。

2、律師代表團隊正在和美國證交會協調。

3、本次訴訟主要是美國普大煤業股權之爭，不涉及山西普大煤業集團銀行債項事宜。

4、目前在美國已對美國普大煤業的資產邊際進行了法律劃分，美國普大只擁有洗選煤資產的權屬，山西普大煤業集團煤礦資產全部屬於內資。

另外，亦對中國媒體發佈以下講話：

事情起源於美國「做空」中國概念股。去年上半年一場席捲全美的做空中國概念股的風暴把在美上市的中國概念股票幾乎悉數打壓殆盡，「做空」背後真正的目的就是利益的驅動和對中國企業的打壓。這對於剛剛走出國門走向國際資本市場、羽翼尚不豐滿的中國公司無疑是遭受滅頂之災，普大煤業也難逃厄運。在被迫退市後，普大煤業發出私有化要約，以儘可能保障投資者利益最小化為前提，目前仍在進行多方協商。

美國普大煤業公司和山西普大煤業集團公司雖為關聯企業，但其資產分別屬於上市公司和非上市公司。美國普大煤業只是集團洗煤板塊的上市公司，與集團的其他業務無任何關聯。

普大煤業美國上市公司是一家外資企業，與國內的山西普大煤業集團雖為關聯企業但他並不符合山西省政府制定的整合煤礦的條件。故山西普大煤業集團利用內資公司和中信信託的戰略合作以整合山西煤礦而進行的投資，符合中國法律及山西省煤炭資源整合相關政策的要求。

山西普大煤業集團是山西省「優秀民營企業」，2009年在山西省煤礦企業兼併重組整合工作中被山西省政府確定為整合主體。2011年被評為「全國就業與社會保障先進民營企業」。

日前,美國證交會(SEC)向普大煤業兩名高管提起民事訴訟，指控他們有涉嫌欺詐行為，誤導投資者向一家空殼公司注資。目前，已經委託美國當地律師團積極應訴。

公司負責人表示，美國是一個法制國家，解決問題仍需「以事實為依據，以法律為準繩」，公司高管是否涉嫌欺詐，最終有待於法律的公正判決。針對此次SEC所謂「企圖『偷偷』出售旗下唯一收入來源——山西普大煤業集團」的訴訟，美國普大煤業公司董事會此前一直在就相關事項與SEC交涉。

集團負責人表示，無論在中國還是在美國，企業都必須依法合規經營，也必須對投資人負責。中國有句古話「沒事不找事，有事不怕事」，我們一定會積極認真應對此次訴訟的影響，既要對美國的投資人負責，更要對我們中國的7600名員工負責。我們堅信，此次事件對集團的整體業務不會造成大的影響，也不會就此動搖我們走向世界的信心。

但是，據一位美國投資者提供2012年3月8日公司律師Sidley對普大煤業起訴文件告知：

-Sidley has never represented Mr. Zhao and has had no direct contact with him
(Sidley並未代表趙明以及並無與他直接聯絡。)

-Since Septemeber 2011, Sidley has had no contact with (and no ability to contact) Mr. Zhao, even through counsel!
(自2011年9月起，Sidley 稱並無直接以及並無辦法聯絡趙明。)

-There are no employees or Directors that Sidley has any contact with or the ability to contact.

(Sidley並無聯絡或無辦法聯絡任何一位普大的員工及董事。)

-Sidley has not received any payment of the fees incurred to date in its represnetation of Puda Coal

(Sidley 並無收到作為代表普大煤業的法律代表的費用。)

可見趙明都是目的達成了，或是真是走投無路，但目的都是拿了錢想走的騙子，請大家小心此兩股的所作所為，希望證監會能查明事件，不要使這兩公司的股東權益受損。

獨食難肥：低調的地產股萊蒙國際【已更新】 管我財

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6bdb8fda0102dxk9.html

一直有意將這只成交低迷的的半新股拿上來博客中討論，但在朋友們反對下拖拉了很久。基於未能確定股東誠信，朋友們和我最終也沒有買入。萊蒙國際的大股東黃俊康同時是A股天虹商場的副主席兼第二大股東，暫時從年報中並未能看出有任何異樣，預測PE僅三倍。現在把這只肥肉公開，希望大家能夠一起研究，看看是否值得投資。（估計存在某些問題）

萊蒙國際（03688.hk）

披露一下令我關注的原因


独食难肥：低调的地产股莱蒙国际【已更新】


以下是萊蒙國際大股東黃俊康上市後的一個專訪。


黃俊康：差異化才能打動人

經濟觀察網 記者 廖傑華 實習記者劉真真 不像移動互聯網，當下中國房地產業的故事，並非能夠令人產生激情，特別是要將這樣的故事講給資本市場聽的時候。

 國內房地產宏觀緊縮陰影至今仍揮之不去，而在當下，日本地震、全球通脹乃至地緣政治惡化等諸多因素，困擾全球資本市場，此間要展開這樣的一個IPO，無疑是一個難度極大的挑戰。

萊蒙國際（03688.HK）8周前成功上市，近2個月來的表現穩定，表明這是一個較為成功的運作。這是今年內地首個房地產企業登陸香港聯交所主板的IPO項目。

很多購買這家公司股票的戰略投資者稱，他們的介入主要是因為黃俊康這個人，一個擁有三十年多元化跨界創業、投資的經驗，以及在香港、內地的房地產開發和運營經驗的低調生意人。

如今的黃俊康是萊蒙國際的董事長，也是內地上市公司天虹的副董事長和第二大股東。此外，黃俊康還是益力礦泉水、聖像地板、福臨門、金龍魚、長城葡萄酒、凱萊酒店、三亞亞龍灣25平方公里綜合開發等許多知名品牌的發起與創辦者。

作為這個運作的操盤手，黃俊康信奉合作、共贏的商業哲學。他深信，只有差異化才能打動人。

即使如此，在他三十多年的從業生涯中，甚少接受訪問，也很少發表演講，首次接受專訪的他，眼睛裡最初閃過一絲緊張。

從天虹到萊蒙

經濟觀察網：從1984年參與創辦天虹商場到萊蒙國際成功上市，有些怎樣的故事？


黃俊康：跟其他人相比，我的創業生涯可能相對特殊一些。三十多年來，我見證了投資領域、房地產行業和零售百貨業裡的起起伏伏，積累了一些跨行業經驗。

1997香港爆發金融危機，我在大環境極具惡化的背景下度過難關，隨後轉戰內地，佈局當時剛剛起步的房地產市場，在珠三角、長三角和京津地區提前站位。有人說我歷經了國內地產市場起步-繁盛-調控-爆發-再調控的多輪經濟週期，這話不假，這也是萊蒙國際如今最寶貴的經驗。

經濟觀察網：這與成長經歷有關嗎？

 

黃俊康：應該有些關係。我家祖祖輩輩都是香港人，由於曾祖母是英國人的緣故，我身上還有八分之一的英國血統。當年，抗日戰爭爆發後，父母陸續在香港參加抗戰，解放後調回國內工作。可能是香港家庭環境與內地成長經歷的緣故，讓我能夠很好地吸收兩地文化所長，既耳濡目染香港的中西文化特色，同時與內地文化亦相親相近。1980年，我回到香港從商，以貿易起步。1984年參與創辦天虹，後來又有了一系列持續的創業與投資。

 

 

經濟觀察網：為什麼外界一直聽不到您的聲音？

 

黃俊康：從某種意義上說，包括萊蒙國際在內，我一手創辦的眾多企業都是靠「硬通貨」發展到今天。我的高管總是批評我，說我太老實，不善於作秀，哪怕是在樓盤的市場推廣中，總是試圖用產品價值去打動消費者，他們說這種做法在內地不流行。

也有人都說我太低調，但我一直信奉踏踏實實做事、老老實實做人、誠誠懇懇待人的原則。我相信把自己能做的事情做到最好，最終是能夠獲得市場認可的。作為公司的領頭人，我相信實幹，會和團隊一起戰鬥在第一線，我會在拿地、產品定位及規劃等重大決策時與團隊一起討論，聆聽他們的分析，並作出決定。另外，不管是我以前創立的其他企業，還是萊蒙國際都不盲目追求做大，而是著力於做精品，我們希望企業的每一步發展都經得起考驗、對得起外界的信任的。比起做一個高調的知名公司，我們更樂意做一家受人尊重的企業。

 

差異化和團隊

 

經濟觀察網萊蒙國際最初並不被人看好，而最近卻成功上市，為什麼？

 

黃俊康：應該說，差異化路線是萊蒙國際在房地產調控仍在加碼的2011年能夠成功上市的關鍵。萊蒙的差異化得到了許多國際機構的認可，歐洲最大的退休基金管理人之一荷蘭匯盈基金持有萊蒙國際5000多萬股，新加坡美羅集團也持有5000萬股。

萊蒙國際2001年開始全面進入國內房地產市場，借勢於中國房地產黃金十年，地產業務從無到有跨越式發展壯大，從2006年的年銷售額6億多，發展到2010年的50多億。

萊蒙國際不是一家傳統的地產公司，萊蒙國際的核心優勢是以城市綜合體為主、中高端住宅為輔的雙輪驅動業務模式。這也是為何日本地震期間，同期赴港IPO的許多企業收回上市計劃，其中包括未受市場調控不利影響的非地產企業，而萊蒙國際卻堅持上市並取得成功的原因。

我覺得，只有真正具有差異化價值前景的企業才能夠打動投資人，尤其是現在整體投資環境趨緊的時期，資本市場會用更嚴苛的標準來衡量企業價值。

 

經濟觀察網：從去年開始，許多地產商都在加碼商業地產，都力求雙輪驅動，萊蒙如何理解住宅和商業的雙輪驅動？

 

黃俊康：住宅與商業地產雙輪驅動，會令企業更加穩健、均衡，抵禦週期波動，但這也是一條難度更高的路徑，需要抵制對規模的誘惑。經過十多年的發展，萊蒙國際已留存了適量的商業物業，預計到2015年，零售物業將超過50萬平方米。因為留存了大部份零售商業物業的緣故，萊蒙國際的銷售額看起來比較低，但如果把這些物業出售，萊蒙國際的年銷售額就相當可觀。

在雙輪驅動的業務模式下，萊蒙國際打造了兩條優質產品線，先後創立了以「萊蒙系」中的「萊蒙都會」、「萊蒙商業中心」、「萊蒙城」為代表的城市綜合體品牌；以「水榭系」中的「水榭花都」、「水榭山」、「水榭春天」為代表的城市中高端住宅品牌。

在城市綜合體領域，萊蒙國際共擁有7個城市綜合體項目在運營與開發中，總建築面積約200萬平方米，其中已落成的城市綜合體的出租率都在99%以上。同時，我們在上市前後已著手陸續購入3—4個城市綜合體項目，預計新增建築面積約200-300萬平方米。未來的一段日子裡，市場資金面將非常緊張，而我們會利用成功上市的契機，有能力實現更多的投資機會。

在中高端住宅上，2002年，萊蒙國際在深圳的第一個樓盤——水榭花都一直是深圳二手豪宅市場成交價格的第一陣營代表。而正在建設中的水榭春天，於2010年初推向市場，當年就獲得深圳市「銷售套數」與「銷售面積」的雙料冠軍。

 

 

經濟觀察網：萊蒙國際在團隊的建設上被許多投資機構和合作夥伴看好，萊蒙是如何打造這種優勢的？

 

黃俊康：住宅與城市綜合體雙輪驅動，對萊蒙國際管理團隊的運作經驗和執行能力提出了很高的要求，而國際與本土結合是萊蒙國際的人才優勢的最大特點。

我們一直堅持「思想全球化、行動本土化」的人才策略。在萊蒙國際的管理隊伍中有著來自香港、內地、英國等世界各地的行業精英，具有國際化背景的高端人士，能夠為萊蒙國際在諸多方面帶來具有領先優勢的思維模式。而深諳本土行業發展特性和專業操作能力的國內精英，又能夠使得萊蒙國際的戰略執行、區域發展和市場研判得到極好的實現。

 

經濟觀察網：香港的媒體報導說，很多投資者購買萊蒙的股票是衝著您去的，您怎麼看？

 

黃俊康：這個報導我沒看到，但在香港招股時，確實有投資者曾這麼對我說，萊蒙國際吸引他原因之一在於我三十年多元化跨界創業、投資的經驗，以及在香港、內地的房地產開發和運營經驗，加上創辦天虹27年來在零售百貨的經營管理經驗，讓這種業務模式突出的萊蒙國際在內地很有競爭力。

萊蒙國際的優勢在於我們集團對市場的判斷。萊蒙國際習慣於緊跟城市成長的方向和節奏，提前佈局高鐵、地鐵所覆蓋的經濟高速增長區域，例如目前國內各大知名地產企業紛紛進駐的江蘇常州，萊蒙國際提前8年已經進入，並成熟運作至今。正是基於當初對深圳城市發展前景和規劃的準確預判，萊蒙國際仍然在深圳擁有約130萬平方米低成本的土地儲備，相信目前在深圳具備如此優質土地儲備的公司也不多。


合作才能共贏

 

經濟觀察網：30多年來，您與不同的人合作，創辦不同的企業並取得成功，您的經驗是什麼？

 

黃俊康：英國思嘉伯集團的董事長KEVIN說我是一個符合國際標準的優秀合作者。與人合作是我的一個優勢，這點在萊蒙國際身上有很明顯的體現。例如我跟中航集團的合作，中航的高管說，中國可能沒有第二個外資的企業家能與央企合作27年還是那麼協調、融洽，並不斷持續發展壯大。

在戰略合作夥伴方面，萊蒙國際與深圳市農產品股份有限公司（股票代碼：000061）在天津成立了首家合資公司，共同打造天津萊蒙城。深圳農產品是首批農業產業化國家重點龍頭企業，地方政府對其經營模式給予了高度重視及支持，萊蒙國際與其攜手將為萊蒙國際提供更多的低成本獲取土地的機會。

而天虹可以為萊蒙國際全國性發展城市綜合體中的主力店提供獨特資源，同時為其在全國的土地獲取提供渠道，為萊蒙國際在城市綜合體開發與運營方面提供了地產與百貨跨行業運作的獨特優勢。

在國際夥伴方面，萊蒙與英國房地產商思嘉伯集團攜手並進8個年頭，在上市後思嘉伯仍擁有超過11%的萊蒙國際股份，並將長期持有。此外，萊蒙與沃爾瑪、洲際酒店、輝盛國際管理有限公司等跨國巨頭建立了戰略合作夥伴關係，這些都為萊蒙的地產開發尤其是城市綜合體開發與運營方面提供了立體的國際化優勢資源。

共創輝煌、分享成功，是在我們多年企業發展中總結出來的一個企業價值觀。

萊蒙國際上市時恰逢日本大地震，確實有一些人撤單，但一些朋友卻又毫不猶豫的投了萊蒙國際，朋友對我說，他信我。

 

 

經濟觀察網：不到一年時間，旗下兩家企業先後上市，您創造了許多人無法企及的成功。成功之外，有遺憾嗎？

 

黃俊康：在這次上市過程中經歷許多，也收穫許多。如果說有遺憾的話，那就是在這段時間，我的父母親相繼離去，沒有能夠與我分享這一喜悅。此時此刻，我並不認為我很成功，我只是一個思念父母的兒子。

 

經濟觀察網：下一步有何打算？

 

黃俊康：上市所帶來的融資渠道的拓寬從某種意義上解決了萊蒙國際發展的瓶頸，但作為一家公眾公司，萊蒙國際如何適應新的身份，繼續保持以往發展的態勢更為重要。原則上，我會把現有的零售連鎖和房地產兩個產業做好，不求最大，但希望越來越強，圍繞這兩個產業，我們再打造房地產基金管理公司。我希望在城市綜合體為主，中高端為輔的基礎上，加上一個房地產金融，並將作為我們未來一個大的事業來培育。

 

附黃俊康簡歷：

1980年，從香港到內地做貿易，1984年參與合作創立天虹商場；

1988年，在香港、深圳開始涉足房地產；1989年，聯手中糧香港公司組建地產公司鵬源發展，並擔任董事總經理，1989年到1995年間在香港及國內開發項目二十多個，同時並擔任香港上市企業中國食品集團副董事長（HK506）；

1993年，萊蒙國際成立，2001年開始全面進軍國內房地產市場；

1994年，參與聯手袁天凡、李澤楷創立香港鵬利保險集團（現稱富通保險國際股份有限公司）；

1996年，投資創建益力礦泉水企業（現稱深圳達能益力）；

1997年，投資創建聖像地板製造集團（前新加坡上市公司，亞洲創建集團)；

2010年6月1日，天虹商場A股上市，位列第二大股東；

2011年3月23日，萊蒙國際香港上市，位列第一大股東。

此外，黃俊康的投資經歷還出現在福臨門、金龍魚、長城葡萄酒、凱萊酒店、三亞亞龍灣25平方公里綜合開發等名門企業和地產公司之中。

 

黃俊康　男，漢族，香港新界人，1955年2月出生，工商管理碩士。第八、九、十屆廣州市政協委員，第十一屆廣州市政協常委。現任萊蒙國際集團有限公司主席兼行政總裁，天虹商場股份有限公司副董事長。廣州地區香港政協委員聯誼會常務副會長，中國中央財經大學研究生導師。

經營商界的能人

在一個領域內取得成功已屬不易，在多個行業均斬獲頗豐更屬鳳毛麟角。

1984年，黃俊康與深圳中航集團共同創建「深圳天虹商場有限公司」，並於2010年6月1日在深交所成功上市（股票代碼：002419），27年相濡以沫，創造了一段港資與央企合作與雙贏的佳話；1988年，黃俊康在香港、深圳開始涉足房地產；1989年，聯手中糧集團組建房地產項目鵬源發展有限公司，並擔任董事總經理，1989年到1995年間在香港及國內開發二十多個，同時並擔任香港上市企業中國食品集團副董事長（HK506），參與創立了金龍魚、福臨門食用油，長城葡萄酒等優秀品牌企業； 1994年，參與創立香港鵬利保險集團（現稱富通保險國際股份有限公司）；1996年，投資創辦益力礦泉水企業（現稱深圳達能益力）；1996年，萊蒙國際成立，2001年開始全面進軍國內房地產市場；1997年，投資創建聖像地板製造集團（前新加坡上市公司，亞洲創建集團)。目前,萊蒙國際在香港、深圳、東莞、杭州、天津、成都、常州、廣州等地成立分公司或運作項目，形成立足香港、深圳，輻射珠江三角洲、長江三角洲、京津及成渝地區的格局。2011年3月23日，萊蒙國際在資本市場邁出了里程碑的一步：在港交所主板成功上市（股票代碼HK3688），成為2011年第一支登陸港交所的港資內房股。2011年8月，在海南舉行的博鰲房地產論壇上，黃俊康獲頒2011年地產風尚大獎中國最具影響力人物。

此外，黃俊康的投資經歷還出現在三亞亞龍灣25平方公里綜合開發、凱萊酒店、投資創辦華盛萊蒙基金等名門企業和地產公司。這一系列非凡的業績說明了，黃俊康能把握商界機遇，是商界的操盤手，是能「站得高，看得遠」的一位企業家。

踏實內斂的儒商

雖然黃俊康在商界取得的成就有目共睹，但一直保持著穩健、低調的作風。創業之初，黃俊康就心存高遠，立下了做百年老店的壯志與決心，他說：我最大的理想，是打造一家受人尊敬的百年企業，一個經得起時間磨礪的品牌。黃先生一直信奉踏踏實實做事、老老實實做人、誠誠懇懇待人的處世原則，在事業取得進步的同時，積累了廣闊的人脈關係及良好聲望。他在香港僅僅短短十餘年，就打造了一支業界豔羨的職業經理人「夢之隊」。在萊蒙國際的管理隊伍中有著來自香港、內地、英國等世界各地的行業精英，具有國際化背景的高端人士，能夠為萊蒙國際在諸多方面帶來具有領先優勢的思維模式。而深諳本土行業發展特性和專業操作能力的國內精英，又能夠使得萊蒙國際的戰略執行、區域發展和市場研判得到極好的實現。

一直以來，黃俊康一手創立的萊蒙國際正是憑著這種誠信穩健的作風，與業界多家知名企業達成了長期的合作關係。在國際夥伴方面，萊蒙國際與英國房地產商思嘉伯集團攜手並進8個年頭，建立長期的戰略股東聯盟。同時與上市企業天虹商場股份有限公司結成戰略股東聯盟。並與上市企業深圳市農產品股份有限公司成立合資公司。此外，萊蒙國際還與沃爾瑪、洲際酒店、福塞斯商務中心等跨國巨頭建立了戰略合作夥伴關係。這些都為萊蒙國際的地產開發尤其是城市綜合體開發與運營方面提供了立體的國際化優勢資源。

小勝靠智，大勝靠德。相比於事業上的騰飛，多年踏實的積澱給黃俊康帶來的是更為可貴的口碑和榮譽。1997年7月1日，黃俊康作為特邀嘉賓參加了香港回歸的交接儀式；1999年國慶，他被邀參加了國慶50週年慶典；2009年，再次被邀參加了國慶60週年慶典。2010年名列福布斯中國富豪榜。

殷殷情深的赤子

黃俊康深受東西方文化滋潤、涵養與呵護，自小便立下「努力向上，報效祖國」的願望。憑著對祖國改革開放的信心，以及對國際政經發展趨勢的判斷，正值其事業蒸蒸日上時，黃俊康便毅然將事業的重心移向祖國內地。他滿懷強烈的社會責任感，以實際行動積極回報祖國，也踐行著萊蒙國際「共創輝煌，分享成功」企業價值觀。在擔任廣州市政協委員期間，他積極發揮政協委員政治協商、民主監督、參政議政的職能，提交了多份針對性強、參考價值高的提案。其中《關於在天河等商業集中區域建造「二層連廊」以進一步繁華商圈的建議》，被廣州市規劃局採納，用於指導珠江新城核心區及興盛路二層步行系統建設的實施規劃，並已納入廣州市控制性詳細規劃管理。此外，《關於以南沙為突破口加速珠三角都市圈一體化發展的建議》，亦被評為優秀提案，為南沙上升國家戰略及未來發展，分享了個人的見解和經驗。在民生領域，黃俊康關於扶助殘疾人的提案亦廣受好評，並向殘疾人慷慨捐款，體現了一名政協委員的博愛情懷。

他關注民生，並將社會公益事業與履行政協委員職責緊密結合起來，在華東水災賑災、希望工程、常州文化發展基金、慈善基金等公益活動中均有巨資捐獻。2011年1月，為響應廣州市政協號召，為從化市職業技術學校捐資助建了兩棟教學樓，以實際行動支持廣州市社會主義新農村建設。2011年6月，再次向中國扶貧基金會新長城項目捐贈172.8萬元人民幣。到目前為止，他和他所屬的企業為內地公益事業捐資超過四千萬元。

黃俊康30年的事業發展,是香港和大陸協同發展的縮影,是愛國情懷與戰略投資眼光的完美結合，作為一名政協委員及成功港商,黃俊康在國內正在進行大規模的多元化投資,涉及多方領域,相信祖國,初衷不改。


補充資料


 

首次香港IPO（首次公開募股）鎩羽而歸後，捲土重來的萊蒙國際（03688.HK）最終如願以償，於3月23日成功躍入香港證券交易所，昭示著又一個胡潤百富榜富豪成功邁進香港資本市場的大門，董事會主席黃俊康站在香港聯交所裡舉杯微笑。

微笑的背後埋藏著鮮為人知的艱難。無論從最終的融資規模（15.6億港元）還是認購情況觀察，黃俊康掌托下的萊蒙國際，都遠遜於一年前在港交所上市的中駿置業（01966.HK）和融創中國（01918.HK），在路演過程中，一度遭遇了公開認購及暗盤交易乏人問津的尷尬。

然而，值得慶幸的是，此輪香港IPO時間窗口打開之後，覬覦香港資本市場已久的萊蒙國際還是搭上了上市的末班車，成為繼去年10月份融創中國成功上市之後，2011年第一支登陸港交所的內房股。但誰也沒有料到，萊蒙國際上市會選擇這樣一個時機。暴風驟雨式的調控頻頻來襲，在「最嚴厲的調控」之年，萊蒙國際卻成功叩關，帶著15.6億港元的戰利品，在香港資本市場浴火重生。

「這單IPO做得很辛苦。」一位參與此次上市的投行人士告訴地產中國網，「萊蒙國際打的是『商業綜合體+高端住宅』複合型地產商的牌，要以住宅地產商的概念上市，是不可能成功的。」儘管上市成功，但萊蒙國際亦付出了不菲的代價。計劃招股價介乎8.1-6.23港元，但在路演過程中，並沒有得到投資者熱烈響應，在與投資者的博弈中，萊蒙國際最終讓步，以6.23港元的最低價招股價削價上市。

弱市之下，勉強上市，亦難逃破發厄運，萊蒙國際交易首日，股價便大幅下瀉。「除了調控影響外，關鍵還是企業本身的原因。」上述投行人士告訴地產中國網，「首先，這家企業的知名度有限，全國化才剛剛開始，投資者的認可程度有限；其次，萊蒙的商業模式並不典型，大部分土地並非招拍掛市場取得，未來增長堪憂。」

二度叩關

其實，覬覦香港資本市場已久的萊蒙國際，上市之路走得十分坎坷。

2010年11月29日，萊蒙國際宣佈，通過港交所上市聆訊，並展開了初步推介詢價，計劃融資15.6億港元以上，麥格理及中銀國際為是次IPO的聯繫主承銷商。

按照當時的計劃，萊蒙國際於12月份正式掛牌交易。但時至12月份，萊蒙國際突然宣佈，由於市場原因，暫時推遲上市計劃。

「當時如果讓一步，就能上去，只是開發商不願意賤賣。」一位熟知萊蒙國際的深圳開發商老總告訴地產中國網：「萊蒙國際準備在聖誕節前完成上市，但受調控以及投資者砍價的雙重影響，不得不擱淺。」首度錯過上市時間窗口的萊蒙國際，於2011年2月捲土重來，宣佈重啟上市，計劃發行2.5億股，90%國際配售，10%公開發售；招股價介乎8.1-6.23港元，所得款項約90%用於買地，月10%作為企業流動資金。並於3月11日至16日正式接受公開認購，3月23日正式在香港交易所主板交易，麥格理、匯豐及野村證券負責安排是次交易。

據上述投行人士透露，認購開始前幾日，反響並不理想，但在最後一日，獲得了匯豐南豐基金荷蘭退休基金APG及新加坡上市企業美羅大額認購，並成為萊蒙國際的基石投資者，「黃老闆（黃俊康）個人廣泛的人脈關係起到了關鍵性的作用，最後才勉強過關。」喜憂參半。儘管成功上市，但交易首日萊蒙國際股價一路下滑，一上市便破發。據地產中國網觀察，發行價6.23港元的萊蒙國際，以6.19港元開盤，開盤後隨即跳水，當日跌幅高達20%，創出日內低點4.98港元，目前仍然潛水。

「內房股受到調控政策的壓力，新股很難有上漲的動力。」上述投行人士告訴地產中國網，盡估值（發行價6.23港元較資產淨值大幅折讓72%）並不高，但有點生不逢時的管萊蒙國際偏偏在交易前後恰遇日本地震海嘯及核危機，整個香港資本市場都籠罩在「陰霾」中，所以跳水並不稀奇。

而萊蒙國際首席財務官林戰對此表示，大環境造成股價下跌，暫時的波動對公司並無大礙。

（文欽梅）


 

一、成功登錄香港主板，邁出里程碑的一步

歷經18載的專注品質與不斷追求，2011年3月23日，萊蒙國際集團有限公司（簡稱萊蒙國際）終於在資本市場邁出了里程碑的一步：在港交所主板成功上市，股票代碼HK3688。成為2011年第一隻登陸港交所的內房股。

萊蒙國際在港交所主板成功上市，打開了國際融資渠道，同時也能夠在國際舞台上提升公司的形象及聲譽，為公司未來發展構築更大的舞台，展現了更大的發展空間。以致於上市當天，集團董事會主席兼行政總裁黃俊康先生表示：「我們對公司前景更加充滿了信心」。

二、踏實磨劍，往績斐然

萊蒙國際1993年成立於香港，2000年進入國內房地產市場。是一個以城市綜合體發展為主，中高端住宅發展為輔的企業，秉承「品質地產品位生活」的企業使命，在多年發展中踐行「共創輝煌分享成功」的企業價值觀，與股東、客戶、員工和社會共同成長，兌現「時間見證價值」的品牌承諾。以「力鑄中國最優的城市綜合體開發與運營商」的願景，參與中國的城市化進程。

萊蒙國際在深圳10多年來，精心耕耘了3個業內交口稱讚的經典項目——水榭花都、水榭山以及水榭春天。僅僅是憑藉這3個項目，便足以令萊蒙國際成為深圳區域頂尖的豪宅開發商。

2002年，萊蒙國際在深圳的第一個樓盤——水榭花都首創聯排別墅+高層公寓的獨特產品，在戶型上開創了全大戶型概念並大獲成功，並帶領香蜜湖片區成為深圳豪宅的代表。如今，「水榭花都」一直是深圳二手豪宅市場銷售價格頂端產品。而正在建設中的深圳另一個名盤---水榭春天，於2010年初推向市場，當年就獲得深圳市「銷售套數」與「銷售面積」的雙料冠軍，創造了深圳樓市的一個奇蹟。

緊跟城市成長的方向和節奏，提前佈局高鐵、地鐵所覆蓋的經濟高速增長區域，也正基於其當初對深圳城市發展前景和規劃的準確預判，即使在房價節節攀升的今天，萊蒙國際仍然在深圳擁有約130萬平方米甚低成本的土地儲備，這為公司未來可持續的高速發展提供了廣闊的空間和平台。

以前瞻性的眼光，提前佈局具有先天優勢的地段、超前的規劃設計理念、一流的合作團隊、高標準的硬件配置和高素質客戶服務，造就了萊蒙國際的高品質地產，成就了萊蒙國際的豪宅品牌，也成就了萊蒙國際！

三、力鑄中國最優的城市綜合體開發與運營商

 

時至今日，萊蒙國際以「立足香港、融合國際、投資中國」的理念發展成為一家跨區域房地產港資企業。目前在深圳、常州、杭州、成都、東莞及天津共有13個項目，含金量甚高的淨可銷售/可租賃建築面積約350萬平方米。

萊蒙國際現已成功打造了兩條優質產品線，先後創立了以「萊蒙系」中的「萊蒙都會」、「萊蒙商業中心」、「萊蒙城」為代表的城市綜合體品牌；以」水榭系「中的「水榭花都」、「水榭山」、「水榭春天」為代表的城市中高端住宅品牌，成為區域中高端物業傑出典範的代言人，兩條優質產品線均為城市經典。

目前，萊蒙國際共擁有7個城市綜合體項目在運營與開發中，總建築面積達約200萬平方米，其中已落成的城市綜合體的出租率都在99%以上，凸顯出其在商業運營方面的能力。同時上市以後將陸續購入3——4個城市綜合體項目，預計新增面積約100多萬平方米。

四、稀缺自然資源的高性價比土地

作為中高端住宅物業開發者，萊蒙國際側重於選取具有優越自然景觀資源的土地，研發具有國際領先優勢的人居品質，並以此為基礎提煉自身獨特的高端住宅市場產品競爭力。

基於以上土地獲取策略，2009年起，萊蒙國際分別在杭州富春江畔和太湖沿岸分別拿下500多畝和1600多畝的低密度住宅用地，均擁有稀缺的景觀資源、交通便利，並以深圳水榭山為升級基礎，打造具有區域代表性豪宅標竿。

未來，萊蒙國際仍將堅持這樣的土地選取策略，在全國持續甄選、獲取具高增長潛力、高景觀價值、高性價比的低密度住宅用地。

五、聯動各類資源型戰略合作夥伴

起步於香港的萊蒙國際，一直以來便致力於攜手具有行業權威性的國際戰略合作夥伴。

在國際戰略合作夥伴方面，萊蒙國際與英國房地產開發集團思嘉伯集團攜手並進8個年頭，他為萊蒙國際帶來先進的國際化視野與管理經驗，成為「中西合作「的典範。更值得一提的是，在上市後思嘉伯集團仍擁有超過11%的萊蒙國際股份，並將長期持有。

在戰略合作夥伴方面，萊蒙國際與深圳市農產品股份有限公司（股票代碼：000061）在天津成立了首家合資公司，拉開了萊蒙國際走特色化拿地道路的序幕。深圳農產品是首批農業產業化國家重點龍頭企業。地方政府對其經營模式給予了高度重視及支持，與其攜手將為萊蒙國際提供更多的低成本獲取土地的機會。

而特別值得一提的是：集團董事長黃俊康先生早在1984年就與「深圳中航集團「一起發起創立了天虹商場，歷經27年，相濡以沫，成為與央企合作的經典範例。天虹商場現已發展成內地著名的零售企業集團。2010年6月1日，天虹商場股份有限公司已在深交所成功上市（股票代碼：002419）。天虹商場的成功運營對萊蒙國際有著深遠的戰略意義，它為萊蒙國際全國性發展城市綜合體中的主力店提供獨特資源，同時更為萊蒙國際在全國的土地獲取提供渠道，為萊蒙國際在城市綜合體開發與運營方面提供了地產與百貨跨行業運作的獨特優勢。

此外，萊蒙國際與世界最大的酒店管理集團——洲際酒店集團，輝盛國際管理有限公司，世界五百強前列沃爾瑪集團等跨國巨頭建立了戰略合作夥伴關係，長期合作，親密無間，為集團地產開發尤其是城市綜合體開發與運營方面提供了立體的國際化優勢資源。

六、凝聚國際與本土完美結合的團隊

黃俊康先生作為一個事業基礎在香港起步，而今主要業務在內地的香港人，非常深刻地意識到了中西文化結合在戰略高度與執行落地效果的重要性。因此，「思想全球化，行動本地化」在萊蒙國際也得到了最好的實踐。

萊蒙國際的掌門人黃俊康先生擁有內地與香港20餘年的跨境房地產開發、百貨零售和資本運作的豐富經驗，擁有百貨零售與房地產開發的優異成績，歷經了不同經濟週期的挑戰，在香港和中國內地曾成功開發多個著名地產項目。見證了內地房地產市場由小到大、由弱到強的發展過程。尤其是經歷過2008年以來的內地房地產市場調控-放鬆-再調控的過程。積累了多年內地房地產市場起伏跌宕的經驗，對這個市場有了較深刻的瞭解。

在萊蒙國際的管理隊伍中有著來自世界各地的行業精英：有來自香港的執行董事李世佳先生、CFO林戰先生，來自英國的非執行董事及非執行副主席Dr. Kevin McCabe先生和獨立非執行董事Charles Brooke先生（前香港太古地產CEO）等，同時集團擁有一支豐富國內地產從業經驗的高管團隊，實現了國際與本土的完美結合。

目前萊蒙國際已全面推行股權激勵機制，吸引並凝聚了國內外優秀專業人才，持續激勵與驅動著團隊成員為萊蒙國際事業的發展注入最大的激情。

附：萊蒙國際旗下物業包括：

城市綜合體：常州萊蒙都會、深圳萊蒙都會、成都萊蒙都會、常州萊蒙城、天津萊蒙城、杭州萊蒙商業中心、東莞萊蒙商業中心；

中高端住宅項目：深圳水榭花都、深圳萊蒙•水榭山、太湖萊蒙•水榭山、杭州萊蒙•水榭山、深圳萊蒙•水榭春天、深圳萊蒙•水榭藍灣。

金界(3918)行政總裁的財務操作(更新)

從下表可見，金界(3918)雖然說是柬埔寨金邊的賭場營運商，但無論是在競爭性還是在股本結構上均較澳門的賭業股好，增長性也不差，不過在估值上有一段距離。

但是是否真的便宜呢? 我們不如看看以下的東西。
(1) 之前向大股東曾先生的收購
2011年6月，公司向大股東收購配套設施的土地及的建築，作價最多3.69億美元，以1.8376元發行新股或等額換股價的可換股債券支付。但實際上這些公司現時沒有資產，由大股東投入資金建設後，才轉移給公司。這交易經1次、2次、3次、4次、5次、6次、7次、8次及補充1次條款外，公司過了半年多才正式出了通函，這是不是這交易是急就章之作?

另外，通函中這份東西的估值達4.07億，但細看老闆的投入都是大約500萬美元，這是不是有點兒過份?別忘記，根據通函稱，那承包商是中國內地的，大家易話為。

以現價超過3元超過換股價1.8367元下，無論如何，正常人當然會換成股票售出。在最高作價下，公司會向大股東發行1,566,282,107股支付，計死數之下，公司股數增最多增至3,648,360,982股，那市盈率會提高，經調整後較其他規模較大的賭業股也不是很便宜，如果能選擇，可考慮美高梅。


如果你看完下文的東西就會明白。

(2) 關於老闆的錢債問題

這老闆和Evolution Master Fund Limited(下稱「Evolution」) 有過錢債糾紛。根據Webb 先生過往的文章，老闆曾向相識的Evolution Group的董事Frank Dominick借了1,500萬美元，並以這公司的股票做了抵押，從聯交所披露可見他是持有淡倉權益的。這間Evolution在香港的持股也是奇奇怪怪，細看其股權披露你會明白更多。除此之外，有時更和一些背景難以估計的細價股集團合作，估計其絕非善類。

其後這筆債務不斷延長，並因為股價下跌，所以抵押的股數亦增多，以保持抵押股份的金額多於債務的2倍，但2009年時，老闆還了一半的錢，其後老闆繼續向其他財務機構籌措資金去償還，並要求Evolution退回部分抵押品。

但是Evolution稱，根據曾先生過往的口頭協議，他曾承諾找買家以3元購入股份，多於2.45元則每人瓜分一半，如不能，亦需以自身或向其他買家以2.45元購入。其後Evolution認為已行使購沽權售予曾先生，但曾先生仍要求取回股票，官司亦由此起。

根據Webb的資料，根據當時Evolution的股權紀錄，確實符合這樣的說法，他其後認為Evolution看來和曾先生合作把股價提高，但並無向公眾披露。在這遊戲中，如曾先生確實如認沽權承諾一樣去做，Evolution看來應是沒有損失的。他應該有責任去披露此等好倉權益的。其後，經判決，曾先生的呈請失敗，需要繼續解決問題，但問題是否解決，我是不知道的。

然後，他又把1.48億股股票按予溢利財務有限公司，這公司老闆陳建新也曾購入太多信利國際股票沒有披露，所以遭證監會制裁，但這部分股票收購後約於2011年8月已贖回。大股東亦在相近時間以1.97元售出2,970萬股，從收購通函可見，老闆大約已投入超過500萬美元，估計大股東投入大部分資金來源都來自出售金界的股票。

近期，根據CCASS紀錄，又有一批大額股票在暴升後存入摩根史丹利，但是這大額股票應該只有他才有，所以亦可能有些財務交易，我們是不知道的。

(3) 關於老闆的外業

綜合年報及招股書稱，他為馬來西亞東部沙巴一間旅遊公司Karambunai Corp Bhd、不鏽鋼管道及配件製造公司FACB Industries Incorporated Berhad以及物業發展公司Petaling Tin Berhad的控股股東及主席。該三間公司的證券均在Bursa Malaysia Securities Berhad主板上市。

另外，根據少量公開資料稱，他亦通過與泰國政府控制的泰國國家石油勘探和生產公司和新加坡石油集團（Singapore Petroleum Corp）的合作，在柬埔寨和泰國持有上游石油及天然氣資產，據Webb稱，這地方是叫泰國灣(Gulf of Siam)，而公司稱Resourceful Petroleum Ltd。但此項資料，年報是無提及的，或許觸犯上市條例13.51(2)(c)。

(4) 總結

綜合而言，大股東外業眾多，亦有一些財務需要，今次收購由大股東負責先出錢，然後再由上市公司發行新股或可換股債券購入，因避免有任何問題，請自行想想他如何賺回資金。

別忘記這老闆、大股東，又或是行政總裁是同一人，好像也是醫生出身，如果有時間，一於研究醫生背景的股票。

平安除了圈錢還會幹啥？（更新)

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5566983301012c5m.html
上篇文章在談PER的時候拿平安做了例子，引起了很多平安粉絲的不滿，說我不懂保險業務，平安應該按內涵價值計算。確實我不太懂保險業務，更不懂內涵價值 是如何計算的（不知道平安保險的粉絲會不會算），但是我知道不管他是不是保險公司，他首先得是一家上市公司，那麼衡量其好壞的關鍵就是為股東創造了多少財 富。由於我不太懂內涵價值的計算，所以我還是以淨資產來說事，畢竟這點是可以和其他上市公司做比較的。   

    平安保險2004年在香港第一次上市，上市前其淨資產為152億元，而最近的2011年報顯示其淨資產為1308億元。表面上看其淨資產好像增加得比較 多，但是需要扣除其歷年募集資金以後，才是公司真實為股東創造的價值。為了一探究竟，我不怕麻煩地將歷次融資情況都找了出來，如下表。
   
    其中04年H股上市和2011年的H股定向增發的折算率是當時港股兌人民幣的匯率，07年發行的是A股，折算率是1很好理解。2010年對新橋定向增發， 收購了深發展5.2億股，我是按5.2億股深發展當時的A股價格將募集資金折算成淨資產。4次募集資金一共是779.15億元人民幣，如果扣掉募集資金， 平安2011年的淨資產就只剩下528.85億元了，這樣比2003年的淨資產也增長了248%，年復合收益率16.86%，雖然算不上一家非常優秀的公 司，也算一家不錯的公司了。
    不對，我好像忘記了些啥！那募集資金這幾年不是沒有產生任何收益嗎？對，募集資金也是要產生效益的，這和貼現是一個道理吧，不過在時間順序上和貼現是反過 來的。那怎麼計算呢？募集資金如果也按16.86%計算收益的話，整體肯定不到16.86，所以募集資金按多少計算收益是個很大的問題。我這裡作個簡單的 假定大致毛估估（這個詞最近很流行）吧，我們假設募集資金都在資金到位第2年產生效益，年復合收益率就取10%吧，這個要求應該不算過分吧。
    咱們一筆筆來算吧：2011年這一筆由於不夠一年，就不計算其收益了，還是按157.92億放進淨資產吧。201年這筆按一年收益期算，就是95.68 億*1.1=105.24億。2007年A股募集資金388.7億的收益期按4年計算就是569.1億元。2004年H股上市募集資金136.85億元的 收益期是7年，結果是266.7億元。這樣募集資金到2011年的時候合計應該是1099億元左右。那麼扣掉募集資金以後2011年的平安淨資產就只剩下 209億元了，僅僅比2203年的152億元增長了37.5%，年復合收益率僅僅只有可憐的4%。這種收益率恐怕是廣大平安粉絲不願意看到的吧。
    說到這裡，還是有人忿忿不平，覺得保險公司根本不看淨資產，而要看內涵價值。但是我聽說內涵價值的計算有很多前提和假設，萬一這些前提和假設將來落空了， 怎麼辦呢？而且我相信過去的8年平安的內涵價值增長率絕對不止4%，但是為什麼反映到淨資產的增長上只有區區4%，這只能說明一個問題，內涵價值未必都能 變成現錢，內涵價值就好像空中的一張餅，將來掉下來的時候你才知道是不是真的。會不會有這樣一種可能，十年以後我們再看平安，內涵價值每年又保持高增長， 而淨資產增長率還是很低呢？
    還有人說現在買平安就是賭將來是牛市，保險業有20%資金可以投資股市，將來股市翻番的話，平安的收益就遠遠超過其淨資產，一把就撈回來了。首先，要確定 的一個問題是，價值投資不會把未來放在一個確定性很差的事件上。第二，如果你能確定將來股市能翻番，有很多其他槓桿能取得更大收益。第三，即使股市能翻 番，這也是平安的一次性收益，不是長期穩定的收益，股價上未必會反應。第四，保險還有80%是投資固定收益品種的，在未來的降息週期中，這部分收益會下 降。第五，也就是最重要的一點，股市即使翻番了，平安的投資水平能保證股票倉位滿倉翻番嗎？
    說到底，投保險公司最重要是投他的投資水平，如果GEICO沒有巴菲特我估計其遠遠不會有現在這麼成功。平安過去的8年沒有證明其投資水平有多高，也許比 人壽或者太保要高一點點，但離讓他成為優秀公司的水平可能還差得很遠。過去8年也經歷過一輪大牛市，但是平安沒有讓大家看到起出彩的地方，反而讓大家記住 了他的「腹痛」，誰能保證平安在未來的日子裡不再「腹痛」呢？這麼多年平安保險除了圈錢，除了會計算不斷增加的內涵價值，還會幹點啥？（歡迎拍磚）

更正：剛才有網友提出分紅沒有計算，這確實是個較大的失誤。我再把平安歷年分紅進行了計算，從2005年開始平安每年都進行了分紅，2005-2011年每年分紅金額為稅前8.67億、19.82億、30.85億、51.42億、11.02億、34.4億、 43.54億元。由於分紅再投的收益不好計算，我們還是按照分紅後第二年開始取得10%的復合收益，所有分紅扣掉10%的稅後，累計到2011年就是 230億元，加上上面的209億元，共計439億元，是2003年152億元的2.89倍，年復合收益率達到了14.2%。但是由於募集資金的收益率是按 照10%計算的，募集資金按10%的收益累計到2011年有1089億之多，而原始資本金累計到2011年是439億元，所以估計公司創造的整體收益率仍 然低於11.5%。不過平安沒有上文中說得那麼糟糕，向各位朋友致歉！

朗力福(8037)購買傳銷業務? (再更新，未完)

(謝hongkwokkwok提供資料。)
(1)
2012年3月21日，朗力福集團(8037)與一位Buer Gude 先生訂立一份無法律約束力的諒解備忘錄，欲向其購買一家於「亞太地區從事由特定水果製成之健康飲品之製造及分銷，並於薩摩亞擁有該水果之長期購買權」的公司的全部股權。

照字面來看，只是一家公司和另外一個資源企業具有原料長期供應合約，另外他利用這些產品製造飲品，然後利用分銷商銷售，這並不如何特別。

它一不具原料生產的農地，只有供應合約，其實你不簽別人也不會供應給你，因為量太少根本做一單虧一單，哪有人理會呢。在製造上。也可能沒有自置廠房，只是租用，機器做的只是簡單的榨汁，然後加上適當的防腐和營養，然後入樽，也不是甚麼精密科技，價錢應該不貴，分銷權更只是依賴人，一沒人這些東西根本不值錢，所以這三句話可以概括地說這家公司值錢度有限，但出來的作價就貴得驚人。

據公告所述，「可能收購事項之代價預期不少於700,000,000 港元（視乎由獨立估值師進行之估值及
將與賣方協定之溢利保證而定），可由買方以現金、由本公司向賣方發行代價股份、可換股票據及／或承兌票據之綜合方式支付。」，可以見到這交易潛在利潤驚人，但這為何不合理呢? 我們不如慢慢細述這故事。

(2)
朗力福集團在1996年成立，主要從事銷售保健品，並於2003年在創業板上市。

據招股書稱，在上市前，創辦人兼前主席楊洪根據稱因缺乏外匯把企業由個人持有轉成由境外公司持有架構，以方便上市，故向中信國際資產管理借貸1,700萬，以作為過橋貸款之用，其後已全額償還。

同時，該借貸有附帶條件，需要向中信國際資產管理發行1,000萬的可換股債券，年息12%，換股價為上市價70%，條款頗為嚴苛刻，足見公司缺水的程度不低。最後中信國際資產管理在上市前行使並換取2,450萬股，相等於已發行股本4.9%，扣除付予其的232.5萬利息，成本約為31.33仙。

該公司上市幾年來算是風無浪，業務總算賺錢，但至2006年好像開始有些變化。

2006年，公司和由上市以來擔任合規顧問的群益亞洲終止合約，改由第一上海擔任，理由是「由於熟悉本集團業務之群益之高級職員相繼離任，而董事會認為，群益亞洲之服務未必能達到董事會之預期水平」，「第一上海則擁有對合規事項具備豐富經驗及熟悉中國業務之高級職員。」，但這兒是香港，是否應跟隨香港的規矩呢? 可能實際原因不是這樣簡單，亦可能和次月這單以現金收購廠房的交易有關。在此之後，公司業績開始快速倒退。

2007年，楊洪根辭任公司主席，並出售手持近半股權予鄭立新，其後接手的主席兼行政總裁姚峰也辭任，由鄭立新接手，合資格會計師一年內換了1次、2次，原核數師德勤也因「除卻涉及核數工作之專業風險、核數費用金額及基於現有工作流量彼等可動用的內部資源的考慮」辭任，並由Non Big 4信永中和接手，事態很不尋常。

經過一輪高管走馬燈後，2009年，公司再換一次會計師，之後鄭立新辭任行政總裁，9月由楊洪根之子楊順峰接手。

不到3個月，當時仍稱德泰大中華的首都創投(2324，再前稱中國北方企業投資基金，其後出現的名稱均同義)購入了3,767.5萬股，即約7.06%股權，據當日的CCASS顯示，那批股票由招商證券、國泰君安及南華金融售出，金利豐金融(1031，前錶準時，邁特科技、黃金集團)旗下金利豐證券持有。當日急升後，德泰大中華即減持1,141.5萬股至2,626萬股，即4.92%之不需披露水平。

踏入12月，楊洪根把剩餘的1.455億股權減持予多名賣方，這些賣方是誰?

從港交所資料可以看出，最少1.05億的是分3批3,500萬轉讓，除一位為德泰大中華外，其餘2位都和除德泰大中華有一點關係外，解釋如下:

(1)  歐陽啟初。 這名人兄根據Webb先生的資料，曾為馬斯葛(136)及參龍國際(329，前金龍集團、如煙控股)的執行董事，但分別在2010年及2011年離任。也曾為這項由威利國際(273，前怡南實業、首創、華匯控股，中聯控股、互聯控股)及漢基控股(412，前合盈國際、東峻集團、大雄科技)的購買資產Found Macau的董事之—，亦為這個不停地交換的物業的離開系統的買方之一。

(2) Eftpos Limited，根據股權披露資料，這公司由胡偉賢持有。除曾持有德泰大中華股權外。根據其他股權披露資料推測，他亦曾購入中國網絡教育(8055，前乾坤燭國際)及凱順能源(8203，前歐美集團)的配售股權，兩者的配售代理均為金利豐金融(1031，前錶準時、邁特科技、黃金集團)附屬金利豐證券。其中後者近來和昊天能源(474，前永保時國際)簽訂合作意向書，後者正如前篇所述，其實也是和歐陽啟初出現過的股票有一些關係。

其實到了這時候，這股已由某一班人馬控制了，其後鄭立新也陸續減持股票，並在下一年4月辭任。董事開始有變化，其中兩位已在此文提及，不再談了。

至於另外一位岑志強先生，雖和他們沒有很大的關係，但根據Webb的發現，他任職的公司曾經是為他留意的這一間和另一間公司做估值。其中鈞濠集團(115，前忠德石油)的兩位董事最終因為虛假收購被廉政公署控告詐騙，最終被定罪，但正在上訴，最終結果未定。

又過3日，公司補充公告稱，原來岑先生在2003年曾被領令破產，其後在2008年獲撤銷，Webb為何他能在破產期間還能擔任保柏國際的董事，並為多家上市公司簽訂估值報告覺得有趣。或許他根據公司條例156條，由法院許可保留董事之位。

又根據德泰大中華2010年的年報，其實以壇主為名的亞貝資本是由德泰大中華的丘忠航持有其權益。他為這次朗力福的配售代理之—。2010年4月，更授予德泰大中華行使價為35.5仙的50萬股、10年期的購股權，Webb認為，也真的沒有理由主要股東購股權，也不需要提供激勵的誘因。

自2010年7月起，公司搬至香港最高的摩天大廈環球貿易中心7602A，12月首都創投遷至鄰近的7601B。據朗力福2010年報稱，其實是首都創投租用物業，共同分擔一半的租金，但有7601B就有7601A，7602A應該就有7602B，所以我相信還有其他公司租用7601A及7602B的物業，但因為這些大廈保安嚴密，不能登門，我們就不知道了。

再岔開—筆，原來盧華威先生是朗力福前公司祕書，他擔任多家上市公司的公司祕書，過其中一間的博士蛙(1698)已被核數師指出其帳目有問題並辭任，所以大家見到他擔任上市公司祕書的時候，應該都是一個警號。在2010年底，公司更換核數師。

在這段時候中間，首都創投不停增加朗力福的持股量，至2011年7月增至約23%，而丘忠航當時也持有朗力福至7%。2010年12月，朗力福也購入德泰5%股權以上，至2011年5月增至超過9%，其後威利國際又認購公司股權，才減至約5.91%，加上當時丘忠航持有約22%股權，Webb的則稱公司已觸發了全面要約，需要提出全購。其後朗力福公告稱，「董事會認為，本公司先前或現在均無須因《收購守則》就身為可能受要約公司而採取任何步驟，而本公司股份亦無須停牌。」。

丘忠航除了在首都創投的職務外，據Webb先生的資料，也是威利國際、民豐控股、中國天化工(362，前東君化工、大慶石化)及皇朝傢私(1198，前中意控股)的董事，在2011年8月和同另一位首都創投董事徐德強涉嫌在首都創投製造交易，以方便配售股份被調查，現時尚在內幕交易審裁處聆訊中，調查報告尚未則出爐。在其後，丘忠辭不斷辭任董事，又減持首都創投的股份，據CCASS資料可見，他持倉都頗分散，股權則逐步集中在民豐控股為主要股東的Hennabun持有之中南證券之手。

另外，首都創投於朗力福的持股，在Webb先生在2011年8月撰文後持續減少，但持股又是集中在同一堆人之手，稍後再詳談。

(待續)

資料來源
1. 疑似傳銷公司可能在創業板借殼上市
http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=48&t=67211

2.翱騰投資
http://www.avantcapital.com.hk/management-team.html

3. 翱騰揸重現金有特殊目的
http://the-sun.on.cc/cnt/finance/20120326/00434_050.html

4. 祝振駒資料
http://webb-site.com/dbpub/positions.asp?p=58060&hide=N
http://www.sfc.hk/sfcprd/eng/pr/html/Indi_Cond.jsp?charset=MS950&ceref=ACQ095&applNo=0002

5.Capital VC and Longlife
http://webb-site.com/articles/cvclonglife.asp

6.德泰中華投資有限公司二零一一年四月十二日財政司司長向市場失當行為審裁處發出的通知
http://www.mmt.gov.hk/eng/rulings/SKIC.Ruling.12042011.pdf

7. 關於 NHT Global
http://www.nhtglobal.com.hk/ch/about_01.php

8. NHT GLOBAL項目資料
http://www.chinavalue.net/General/Blog/2007-5-30/10574.aspx

9. 調查地下傳銷：雷克瑟絲「套」你沒商量(圖)
http://news.sina.com.cn/s/2004-04-13/09373121816.shtml

10. 然健環球生死劫
http://www.uuubuy.com/html/dongtai/dianzishangwuyingxiao/2011/0401/22671.html

11. Natural Health Trends Corp. 2009年年報
http://www.sec.gov/Archives/edgar/data/912061/000143774911008593/nhtc_10k-123110.htm

12. Natural Health Trends Corp. 2010年年報
http://www.sec.gov/Archives/edgar/data/912061/000143774912002813/nht_10k-123111.htm

香櫞研究(Citron Research)稱恆大地產(3333)資不抵債(更新)

美國時間6月20日，香櫞研究(Citron Research)發佈投資報告，宣稱恆大地產(3333)是資不抵債(insolvent)，並稱恆大會未來會經常面臨流動風險。他們的研究指出，管理層至少有6處地方不實以掩蓋其真實財務情況，如果按照香椽投資的資料，710億的資產或需撇帳，其實際資產約為負350億。

香椽投資稱，恆大地產賄賂官員，以建立其地皮王國，為掩飾情況，他們不停通過收購及相關的建築活動，成為一個龐大的龐茲騙局(Ponzi Game)。這些計劃包括可靠而持續增長之預付款，資產負債表外的合作計劃及對第三方的保證回報。

恆大的商業計劃是不可持續的，並顯示出持續萎靡的現象。管理層正在努力掩蓋其危險情況，以及不斷轉壞的財務情況。但是，在物業預售情況及價格不斷下降，以及收入及資產誇大下，另外他們表外的保證回報不停又不停的提高即將來臨的債項，香椽指出，他們的十個煲九個蓋的方法快掩不住。

不過，恆大的管理團隊確定需要為他們一連串的失誤面對裁判，由函授高級學位，至眾多巨大的業外投資，導致公司耗費25億美元，在恆大管理層的失德是非常震憾的。詳細內容可以看看報告。

其中，最勁是爆曬同縮的衰野出來:

Less than 12 months later,Hui paid HK$400mm(US$51mm)for a 6,000 square foot house on the Peak(C10 Black's Link) in HK.[2]

Hui paid $66,000 per square foot(US$8,601 per square foot), the highest selling price for an individual home in the area.

According to a report from property agency Central Property,the average price paid for luxury houses on the Peak in 2010 was HK$40,295 per square foot(US$5,199 per square foot).[3]

Hui paid a 65% premium to average prices paid on The Peak; the market value of the house was US$31mm and Hui paid US$51mm.[4]

「The transaction was kept as a secret. Hui bought the house through transfer between companies.
The market didn't hear about this transaction.It is believed that the buyer dealt with executives
of the developer(New World Development) directly.Even the employees of the developer didn't know about it.」Said an anonymous real estate agent.[5]

香櫞研究在其將近11年的歷史中，發佈了超過110家公司的質疑報告，並在2006年後，才開始將目光轉向中國，為2011年做空中概股的主力軍之一，其中中國最成功的一擊是做空東南融通，但此後做空斯凱、泰富電氣和奇虎都未直接成功，甚至在做空斯凱和奇虎的過程中，得到了「不懂中國互聯網」的評價。

Seeking Alpha作者Ian Bezek 在2011年統計了所有當時出現在Citron Research做空名單上的公司近況，內容包括Citron首次發佈報告時的110家的公司公司的股價，以及2011年2月6日當天的股票價格，從圖表中可以看到大部分做空過的公司已經被摘牌(delisted )。









資料來源:
1. 香櫞研究關於恆大地產的造假的報告
http://www.citronresearch.com/wp-content/uploads/2012/06/Evergrande-Real-Estate-Research.pdf

2.Citron十年做空收穫頗豐 大部分公司遭摘牌
http://news.imeigu.com/a/1323329931778.html

3.雪球網對話Citron老闆安德魯萊福特實錄(中文)
http://news.imeigu.com/a/1323389013148.html

熔盛重工2011年的盈利(更新)

(註: 謝無名兄提醒。)

很久之前，筆者在前文寫過熔盛重工的盈利實際誇大不少，但是關於2011年的業績，筆者希望寫了很久，但還是沒有動筆，現在就等筆者以同一基準來計算一下他們的業績吧:

2010年及2011年業績:


除了上年所提及的4點製造盈利方法用得更為過份，其實今年還用了第5點:

調整1.政府補貼
2011年此項補貼金額為12.5億人民幣，根據2011年年報所述包括:
「銷售成本人民幣500,000,000元、一般及行政開支人民幣214,589,000元及融資成本人民幣535,411,000元。其中人民幣206,192,000元、人民幣382,804,000元、人民幣18,010,000元、人民幣16,356,000元及人民幣91,227,000元已分別分配至僱員福利開支、外包及加工成本、顧問費、其他稅項相關開支以及辦公室開支及水電費用。」

調整2: 融資收益
2011年存款利息收益為1.10億人民幣，融資活動的外匯收益淨額，亦即美金掛勾借款的貶值收益8,800.4萬人民幣，合計197,090千人民幣。

調整3: 利息資本化
根據2011年年報所載，其資本化的金額達到8.33億人民幣，較2010年2.83億劇增，這些美化了的盈利又使業績可以暫時不致走樣。

調整4: 稅務虧損抵減及補貼
今年稅務虧損抵減是5,238.9萬人民幣，豁免是3.46億人民幣，合計約3.98億人民幣。

調整5.  無形資產資本化
根據2011年年報，熔盛重工今年把研發成本轉入無形資產，形成資本化，不在損益表計入，從而製造盈利。在2011年，該部分金額為7,274.4萬人民幣。

於以上調整下，熔盛重工全年虧損逾11億人民幣，較去年約1億多，擴大了約7倍。如果對比上下半年的數字，則更為驚嚇，估計虧損約15億，詳細可參看下表。

在7月30日，熔盛重工發佈的盈利警告，稱「二零一二年上半年受造船市場下滑影響，船舶訂單及價格較去年大幅下跌，導致本集團利潤減少。」，筆者相信上半年的金額或許較去年下半年更差，從以下留言的韓國同業看見，它本年第一季的虧損已超過去年同期，實際虧損可能更多於15億，可見或許是未面對現實，作出大量會計補貼的技術所得。但是就算這樣，它「製造」出來的盈利，還是需要償還的，請大家留意。

現代教育(1082)購買的物業是誰的? (第2次更新)

(1)
2012年7月31日，現代教育(1082)向群盛發展有限公司購買兩個物業，分別位於旺角信和中心10樓1001至1003室及號旺角中心一期13樓1303室，作價合共3,680萬。據稱，這兩項物業是用於健康檢查及保健相關服務。其中前者並無用作租賃用途，但後者在購入後仍由賣方售後租回。

現代教育稱，該兩項物業是用於多元化其投資組合及增加本集團的收入來源的良機，並具有長線升值潛力。在未來而言，或會把有關物業用作教育業務之經營用途。

但根據資料，這項物業賣家群盛發展有限公司是由中國保綠投資(397，前合一集團、金寶國際集團、元開達利環保、星虹控股、康健醫療科技、香港體檢)在2007年購入48.87%股權。其後，估計經增持、減持及由關係人士注資後，中國保綠投資及康健國際仍透過持有控股公司的股權控制群盛發展絕大部分股權。網站亦有包括這個2個服務中心所在。

(2)
如果深刻些來說，這兩間公司也有一些關係。

在當年減持後，群盛發展主要股東是前股東之一康健國際(3886，轉版前8138)的旗下公司，這兩間公司的關係淵源很多，除以上交易外，亦包括以下各項:

1.  2005年12月，康健國際認購該公司6,000萬的可換股票據，用作發展醫學檢查業務。
2.  2007年12月，康健國際和該公司各出資7,500萬，合計1.5億，成立珍成集團有限公司，以認購確思醫藥(8250，前普施基因生物科技，現中國天然投資)的可換股票據，兌換後成為確思醫藥的大股東。
3.  2008年6月，該公司提出以10股換7股方式全面收購確思醫藥，其後取得超過80%股權，之後在1次減持、配售、2次減持、3次減持及4次減持，把全部確思醫藥全數減持，套現合計約2.6億，以不用成本的股票換到這麼多的現金，確實高手。
4.  2009年5月，和康健國際及一位獨立關連第三方何政慧成立百利源有限公司，購入沙田資訊工業中心，作價1.21億，該公司佔20%股權。其後把權益予康健國際，作價2,636.8萬。



相片來源: 明報

5. 2009年8月，該公司向康健國際購入觀塘一批物業，作價3,850萬。

6. 2011年12月，該公司向易寶(8086)購入沙田都會廣場19樓及20樓部分樓面的及車位，此前康健國際也曾購入該公司的可換股債券。這兒還有一篇還沒寫完的東西，可以參考一下，稍後會補上剩下的。

另外，該公司和鉑陽太陽能也有大量的關係，鉑陽、康健和這間公司的關係，可參考這文章。

至於康健國際也有投資卓悅(653)的股權，分別以兩次送股前的9元(送股後75仙)購入900萬股(送股後1.08億股)及15元(述股後1.25元)購入190萬股(送股後2,280萬股)，合計動用資金1.095億，購入經送股後的1.308億股，平均價83.71仙。以現價1.12元，及經調整所得股息16.62仙計算，獲利約53.64%。

在卓悅的董事中，在Webb先生系統的資料中，勞恆晃擔任Z-Obee的董事，從首都創投(2324)的2011年的年報，我們會看到他們在2011年底持有的Z-Obee的0.18%股權。前者擔任的董事、及後者買的部分股票很有劉央的影子。

首都創投的大股東的大名鼎鼎的威利國際(273，前怡南實業、首創、後易名中聯控股、互聯控股)，至於正如之前所稱，均屬於華匯陣營。至於現代教育的一位非執董陳美寶女士，擔任中國置業投資(736，前銳鴻國際、上億國北方興業)及科地農業(8153，前智庫科技、中國3C投資)的董事，這兩間公司均是華匯系的，所以他們都很有關的。

(3)
岔開一筆，何政慧真是扮演公司該公司多項交易的賣家。何政慧估計為一大律師。她估計在2007年6月以未拆股、未合股、未供股前17仙(不計供股調整為85仙，計及供股調整為59仙)，出資約315萬，購入確思醫藥第一批配售股份的其中18,530,770股，約佔配售股份7,483.6萬股的約33%。

在2007年底，股份快速炒上，並1拆10股，何小姐股票增至185,307,700股。其後，中國保綠投資以換股方式購入確思醫藥，何小姐接受了中國保綠投資的2008年6月的要約，以7股確思醫藥換10股方式，換成264,724,385股中國保綠投資，但其後未見他減持，就因為進一步發行換股股份，使股權降至約1.96%。

何小姐在2008年5月參與上述的地產投資以外，亦把手她上大連排宏達工業大廈5樓的幾個單位售予中國保綠投資，作價3,050萬。筆者有理由相信，何小姐和這家公司的高層絕不是獨立第三方這樣簡單。

何小姐的辦公室地址也是正峰集團(2389，前旺城國際)的前辦公地址及最後不能上市的昌盛中國(前使用編號1683，現由思嘉集團採用)的所在。

(4)

他們買的兩物業，其中一個仍由他們租回，那為甚麼要一併賣出去呢? 是否預示物業見頂，那現代教育應該知道這一點，面對大約3%的租金回報，實不太算是理想，你以這些資金購買一隻REIT，也許回報及升值能力更勝購入物業，為甚麼要購入這低效的物業呢? 既然這家公司集資的資金都是購入回報較低的東西，為何不直接分派予股東?

這家公司在上市前3年約已分派了2.27億元的股息，其中僅約1,690萬為非現金股息外，均為現金股息，但集資僅1.3億，遠少於派息總額，有點懷疑其上市所有現金是不是用作讓公司大股東自肥。

在上市前派發高額股息，大股東現金充足下，在2012年6月7日，大股東把手上的股權放入福財證券有限公司，估計是方便財務周轉之用。而根據CCASS紀錄，福財證券在康健國際、中國保綠投資的持倉均頗為主要，均為第二名，另外最新委任的董事郭純恬，在上面提及的期間也擔任過中國天然投資的獨立非執行董事，所以以上的物業這交易是不是有一些巧合呢，相信大家可以再想一想。

阿茂劏房 老占手記 - 每週更新

http://drjimdiary.blogspot.hk/2012/08/blog-post_9.html
最近阿茂的劏房事件又再鬧得熱哄哄，老占暫不評論陳先生的對與錯，反而想和大家探討一下劏房這個現象。

其實劏房並不是什麼新鮮事，香港早在五、六十年代板間房、包租婆、包租公等已經盛行，其中一部經典電影七十二家房客(1973) 正是反映當時的社會現象。當時的劏房比現在的還要落後，各租客要share廚房和廁所，因此經常引起住客間的磨擦和沖突，因此而斬死人的個案也時有發生。 現在香港的劏房是upgrade版，大家比較注重私隱，所以即使劏房也有獨立的廁所和煮食的地方（但不一定是廚房），雖然空間也是同樣的窄小。

劏房也不是香港獨有，很多大的國際金融中心如倫敦、紐約或東京也有劏房或套房出租。老占也認識一兩位在倫敦的學生朋友是租住套房的，紐約曼克頓的租金太貴，沒有劏房，但鄰近的皇后區我聽說也有不少套房出租。

劏房其實也只是一種經濟活動，它的活動主要取決於供求關系和政府的房屋政策。
願意租住劏房的人，明顯地是希望用可以負擔的租金去租住一個方便上班或上學的居所，而不惜犧牲居住環境和承受存在的風險。現時估計香港現時約有十萬人住在 劏房內，明顯地這方面的需求一點也不低。租住劏房的很多是新移民家庭，因為他們未能申請公屋，也有不少是單身人仕，與其山長水遠住在新界花錢花時間去上 班，倒不如在市區租住一間細小的套房方便日常上班和工作。

在自由的經濟體系上，有需求自然就有供應。撇開非法僭建不說，劏房的投資回報其實是特別高，而風險則是相對低的。下面我會嘗試舉例以說明之：

假設在九龍市中心有一個800呎舊樓單位，約4000/呎，即市值320萬。如果只租給單一住客，每月約可收15,000租，即每年180,000，回報率約5.6%（不計算稅項和管理費），已經算是不錯的回報。

但假如我們把單位「一劏三」，需要花20萬的改裝費，但每個細單位每月則最少可以收7,000元租金，即每年252,000，回報率就會提升到7.4%。

假如再進取一點，把單位「一劏五」，每個細單位每月收5,000元租金，即每年300,000，回報率就會進一步提升到8.8%。

千萬不要小覷這幾個%的回報率增長，ibank裡年薪一千幾百萬的dealer每天都也只是忙著處理這幾個百份率的事而已。加上樓價上升，投資劏房的回報 是非常可觀的。而且在回報率提高的同時風險也降低了，原因是本來風險是集中在單一租客上，劏房後就能分散到不同的租客。以「一劏五」為例，要是其中一位租 客出現問題而不能交租，業主仍然能保留80%的租金收入，只是回報率稍為降低而已。

所以老占認為經營劏房絕對不是壞事，反而某程度上它是彌補了政府在房屋政策上的不足，並協助某些住戶解決他們居住的迫切需要。劏房的最大問題是因非法僭建 而引起的安全問題，但一單還一單，劏房並不一定和僭建並存，即使有僭建也只要依法檢控就可以了，情況就如在住宅經營私房菜沒有走火通道一樣，並不是什麼彌 天大罪。

在未有全面的房屋政策前，政府要取締劏房並不可行。封掉劏房容易，但要在市區安置那十萬租客卻是不可能。所以越來越多業主也了解這個形勢，加入成為劏房業主的行列。
所以老占的結論是經營劏房並不是殺人放火，只是香港一門正常過正常的生意。

說回阿茂，老占就完全不明白他要隱瞞他或者他太太經營劏房的理由。既然法律上經營劏房的公司並不是他持有，即使有僭建最大不了是收幾張告票和把僭建物拆 掉，明知給傳媒叮著是躲不了，一早認了就是（我係出租劏房搵錢，你吹咩？）為何要隱瞞？除了是自大和愚昧外，想不到有別的答案。