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實戰理論：快餐股加價非穩贏

1 : GS(14)@2012-08-30 23:51:56

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120830/18003615
市況淡靜，今日想跟大家談論一下比較冷門的快餐股。早前兩大快餐股公佈業績，雖然表現一般，但股價皆急升，有云經濟環境差，有利快餐業，是耶非耶？查實此乃想當然的看法，從基本分析的角度，一定要看盈利、前景及行業狀況，斷不能人云亦云。
大快活（052）盈利增5.4%，大家樂（341）倒退7.9%，表現並不吸引，前者PE15倍，後者達23倍，皆屬估值過高。表面上大快活較優勝及便宜，但一直以來大家樂競爭力較高，兩者PE差距都差不多。
有評論認為，因為兩店會加價，將抵銷成本上升，毛利率下降的因素，此點暫不敢苟同。以筆者所知，通常加價初期，收益會略增，但接著下來便要看顧客人次及售賣數量，經驗告訴筆者，每次顯著加價後，銷售量會在三個月內出現下跌。
先甜後苦　銷量會跌
要查證此情況，可以香港統計處的調查報告數據作參考。最新公佈第二季食肆收入顯示，快餐店總收入為40.35億元，較去年上升8.35%，但較第一季下跌0.02%。但若以數量指數計，同比只上升3.9%，環比則下跌約1%。還有一點要留意，就是去年的第二季與第一季比較，是價量齊升的，今年卻明顯出現減退。
很多分析員，基本上只匿在研究部看數據，很少去深入瞭解所研究的股份之市場狀況，純粹紙上談兵。早前同大家分析澳門賭股已是一例，而今日所研究的快餐股，筆者曾在多年前參職其中，自然更瞭解其實際情況。
還有一點很有趣，廿年前炒快餐股，報章及大行分析員皆會參考上述的統計報告來作預測。但近年似乎已鮮見有此方面數據的報導，難道大家已遺忘了？
沈振盈

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2 : barryruger(14987)@2012-08-31 02:02:59

52上年呢個時候10蚊入過一注無耐性等走鬼左, 而家已經16蚊黎緊...

而家真係貴, 再比大師提下...嘻嘻嘻...低吸可期

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3 : GS(14)@2012-08-31 10:06:50

他是神燈，他唱衰...

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4 : barryruger(14987)@2012-08-31 11:28:05

3樓提及

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他是神燈，他唱衰...

oh no...20 gogogo...

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審計密探CIA - Bittermelon 買港鐵抗加價 (2013年04月23日)

1 : GS(14)@2013-04-24 00:28:23

http://www.am730.com.hk/article.php?article=151510&d=2024
【am730專欄】上星期港鐵(066)宣布與政府達成新協議，今年票價將平均上調2.7%。於乘客而言，協議條款較舊有的改善不少，其中一項是修改「生產力因素」計算方法。不論新舊協議，票價調整幅度是以「0.5x綜合消費物價指數按年變動+0.5x運輸業名義工資指數按年變動-生產力因素」計算。生產力因素愈大，加價幅度就愈少。根據舊協議，此數未來幾年的數值本來是0.1%，在新協議下變成0.6%，因而令2013年至2017年的票價調整幅度，較舊協議下降了半個百分點。
細看公告，生產力因素是按「0.5x參考期內生產力的年度複合增長率」計算，2013年至2017年的數值，需按2008年及2012年港鐵的香港客運業務收入除以開支計算。到了下一個5年，即是2018年至2022年，就需要按2012年及2017年的數值計算。因此，若要避免生產力因素上升，港鐵必須將2017年的收入和開支比例維持在2012年水平。即是說，於未來5年，若收入增加，他們就需要同時增加開支。不過，由於生產力因素不能低於零，收入減少就沒有誘因去減低開支。況且，港鐵的固定開支相信較多，即使要減省也不容易。
找出2008年和2012年的數據來試算一下，倘撇除「折舊及攤銷」和「兩鐵合併每年非定額付款」這兩項開支，2008年收入與開支比例是1.76，2012年則是1.86，其間年度複合增長率就是1.3%。將此數乘0.5，得出來的生產力因素是0.7%，與港鐵公布的0.6%有些少出入，相信因會計準則及分部資料做了調整所致。無論如何，假設計算方法一致，在香港客運業務開支當中，員工薪酬佔50%，當票價上調時，港鐵可透過增加員工開支，從而減低生產力因素上升。再者，計算票價調整幅度時，運輸業名義工資指數的變動是主要因素之一，既然港鐵是本港運輸業的龍頭企業，其員工薪酬對該指數應有一定影響。這樣看來，新協議對港鐵員工應是個喜訊。
此外，新協議規定港鐵每年要從整體利潤撥出若干百分比去回饋乘客，金額以上年的利潤去計算，利潤愈高，百分比也愈高，由1%至1.9%不等，上限為2.5億元。計算時需要計入所有業務，包括物業發展及香港以外的業務。不過，投資物業的估值收益或虧損則不包括在內。於2012年度，港鐵的股東應佔利潤有135.32億元，扣除37.57億元的物業估值收益，利潤為97.75億元，所以2013年的回饋金額是1.5億元。
新協議下還有兩項條款對乘客有利，一是票價調整幅度將與家庭每月收入中位數按年變動比較，若前者高於後者，港鐵就要按規定提供折扣，變相為票價調整封頂。另一項則是加入罰款機制，若果列車服務時間延誤31分鐘或以上，港鐵需要就每宗延誤撥出100萬元至1,500萬元去回饋乘客。按2012年的表現，港鐵將要為此撥出1,300萬元。
消息公布後，輿論似乎不太滿意，不少意見認為，港鐵坐擁巨額盈利仍要加價並不合理。也有評論認為，雖然今年的票價加幅並不算高，但回饋優惠的金額只有1.63億元(利潤分享1.5億元加延誤罰款1,300萬元)實在太少，與去年的優惠6億元相比，相差太大，因此批評港鐵吝惜。
其實也沒有辦法，港鐵是上市公司，其最大功能是為股東增值，要他們只講社會責任而不顧股東利益幾乎不可能。雖然港府是港鐵的最大股東，但只按政府意願行事就會忽略小股東利益，換了在外國，不被小股東控告才怪。
其實自港鐵上市那天開始，我們就應預料有今天，道理很簡單，有人在一杯清水中放了鹽，但卻批評清水有鹹味不喝，問題在於那杯水，還是放鹽的那位仁兄？無論如何，現在說甚麼已經太遲，市民如瓜瓜者能做的，就是無奈接受。
忽發奇想，何不買入港鐵股份做對沖？瓜瓜與內子一年幫襯港鐵的金額大約為14,500元，按新協議的票價平均加幅2.7%計算，來年的額外支出將會是392元。去年港鐵每股派息0.79元，一手股票能獲取395元股息，剛好彌補差額。但在執筆之時，港鐵股價是30.5元，收益率只有2.59%，而且投資涉及風險，值得與否就見仁見智了。

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2 : GS(14)@2013-04-24 00:28:54

文件

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港鐵月尾加價 最貴加5毫

1 : GS(14)@2013-06-08 15:23:02

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130608/news/ec_gga1.htm




今次是港鐵首次按新機制加價，經新機制計算後，加幅由原先舊機制下的3.2%，減至2.7%。港鐵市務及策劃總經理蘇仲達昨表示，加價後有2.3%車程票價維持不變，但全部為單程票，若乘客使用八達通則全線加價，多付1至5毫不等。

港鐵指出，70.5%車程加價1毫至2毫，加價最多5毫的車程佔7.3%，主要為偏遠地區過海車程，如東涌來往上環至天后，車費將由19.8元增至20.3元；加價最多的是往返羅湖及落馬洲車程，如由元朗往羅湖及落馬洲，車費由48.8元增至50.2元，加價1.4元。

推都會票400元40程

去年港鐵加價5.4%後，港鐵額外增加6.7億元車費收入，並悉數透過優惠回饋。蘇表示，今年加價後車費收入料增加3.6億元，港鐵會按新機制的「分享利潤機制」撥出2億元，連同去年優惠剩餘的2億元，用作延長第二程車費九折優惠9個月至明年3月31日，並於下月起推出「加強版」全月通優惠及增設「東涌至南昌」全月通，乘客乘搭全月通範圍以外車程可有七五折優惠。

港鐵亦於明年第二季前推出「都會優惠票」，費用400元，市民可在30天內乘搭40程港鐵市區車程，即每程車費10元；以荃灣來往金鐘為例，加價後車費為12.8元，若使用優惠票可節省28%。

不考慮推「全港通」月票

立法會交通事務委員會副主席范國威質疑，港鐵今次沒將加價後的額外車費收益全數回饋乘客，變相仍「剩袋」1.6億元，批評港鐵提供的優惠與去年賺得135億元相比，是九牛一毛，促港鐵加大優惠力度。工聯會立法會議員鄧家彪亦要求港鐵凍結加價，並延長「十送一」及增加「全港通月票」等優惠。

被問及港鐵會否提供更多優惠或增設「全港通月票」，蘇仲達稱連同恆常優惠，港鐵未來一年已提供約20億元優惠，暫不考慮增設優惠。他又說，難以劃一釐定「全港通月票」車費，太高會沒吸引力，太低會影響公司財務，故亦不考慮。

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2 : GS(14)@2013-06-08 15:23:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130608/news/ec_gga2.htm
878車程嘟卡貴過單程票
  2013年6月8日

【明報專訊】港鐵今年加價後仍未能徹底解決過往八達通車費較單程票貴的現象。港鐵市務及策劃總經理蘇仲達昨表示，連同輕鐵車程，港鐵仍共有878個車程收費組合是八達通較單程票貴；但已較去年的1872個組合減少。

蘇仲達稱，港鐵調整車價時，基本原則是八達通車費尾數會以一毫作單位計算，但單程票車費尾數則會以五毫作單位計算；今次加價後，仍有206個本地鐵路車程，是八達通較單程票貴，較去年的596個減少65%，金額由1至5毫不等；例如以兒童八達通由柯士甸往旺角東，車費為3.5元，較以小童單程票的3元貴5毫。至於輕鐵方面，八達通較單程票貴的車程數目有672個，亦較去年的1276個減少47%。

此外，港鐵仍有8個車程組合是短途貴過長途，全部涉及九龍南線(即西鐵線南昌站至紅磡站)；蘇仲達指難以單靠一次調整票價改善有關情；例如由紅磡往柯士甸，車費為5.5元，但由紅磡往較遠程的南昌站，車費為5.1元。

8車程短途貴過長途

立法會交通事務委員會副主席范國威批評港鐵沒有決心解決八達通車費較單程票貴的問題，將於立法會上跟進。

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海洋公園擬加價14%　

1 : GS(14)@2013-06-29 17:10:46

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130628/18315484

                海洋公園財政年度本月結束，上月已打破去年710萬入場人次、創歷年最高之際，海洋公園將短期內公佈加票價；消息指，門票加幅約14%，目前成人門票為280元，小童140元，加價後，估計分別約為320元及160元。據悉，580元至840元的全年入場證售價，亦會相應提高。公園已將加價建議交予董事局審理，一旦通過最快暑假加價。公園發言人拒絕證實加價消息，並稱適當時候會公佈。

增設夜場時間

                                    有旅遊業界人士指出，上周業界接獲海洋公園即將加價消息。他透露，公園解釋，加價原因是營運成本上升，以及須應付未來擴建工程開支，「公園講到救命咁，唔加價唔得咁」。據了解，公園之前為已完成的首輪擴建，向外借貸55億元資金時，所有資產已向銀行抵押，最新一輪擴建包括全天候水上樂園，已再無其他資產抵押，須當局貸款，同時公園已開始為首輪擴建的貸款還款。旅行社協會主席梁耀霖批評公園加價幅度過高，「迪士尼都係加12.8%，海洋公園點解要加到14%？」
另外，海洋公園昨公佈明日起至8月25日舉行夏水禮，並逢周六及日增設夜場時間至晚上10時，以及設夜場優惠門票。三個濕身項目包括全港首創的「螢戰」，40名遊人穿越激光迷陣、噴泉等專區打水戰。「勁爆水彈陣」讓遊客發射水彈。另八米高的「瘋狂水滑梯」供遊人從梯頂極速滑過28米長的滑道。

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炒飯加豉油收13元 台鼎泰豐加價遭狂轟

1 : GS(14)@2013-10-29 01:15:53

http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20131028/18482356



曾被評為米芝蓮一星餐廳的鼎泰豐，本月中執行新規定，顧客點炒飯時要加豉油或辣椒伴炒，將額外加收50元新台幣（約13港元）。以肉絲蛋炒飯為例，原本160元（約42港元）加豉油炒要收210元（約55港元），變相加價3成。
事件引發爭議，網民質疑鼎泰豐借機牟暴利，恃寵而驕。鼎泰豐發言人陳麗卿回應，另收費用主要是廚師必須單獨製作餐點，而考慮到食客反應，宣佈昨日起不再提供額外加料服務，也不會再增加費用。
台灣《蘋果日報》

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母企開雲首席執行官﹕GUCCI升級 入門產品加價

1 : GS(14)@2014-03-17 22:54:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140317/news/ec_eca1.htm






【明報專訊】奢侈品牌Gucci近年在華積極擴展，除於大城市開店，連較偏遠的三線城市也不放過，被批評檔次降級。有見及此，其母公司開雲集團(Kering)正計劃把Gucci「升呢」，未來會集中火力主攻中高端產品，以往5000多元可買到的入門級手袋不復有，入場門檻在過去兩、三年已大幅提高至接近7000元，未來仍有望以出新款的方式變相加價。

「升級」勢犧牲生意量

開雲首席執行官兼董事長Francois-Henri Pinault在香港接受訪問時表示，為確保Gucci長遠繼續有增長，決定把品牌「升級」，減少入門級貨種，以騰出更多空間售賣中、高檔貨品。以Gucci的核心業務手袋為例，入場門檻已由數年前490歐元(5269港元)，提高至650到700歐元(6989至7527港元)；平均售價現為900至950歐元，較兩、三年前提高兩成多。

Pinault坦言，Gucci「升級」過程會稍為犧牲生意量，但「一個奢侈品牌成長到某個規模，不能單靠量的增長」，必須在產品上體現更多獨特性。他舉例，如果品牌一邊賣5000歐元的手袋，一邊又賣400歐元的手袋，客人對售幾千歐元的手袋就有疑問︰「為何你賣我哪麼貴？」所以必須確保所有產品的價位段一律向上移。

問到今年會否再加價，Pinault說集團每季都會因應市場狀、價幣匯兌等因素，檢視新產品系列及舊貨的價格。他希望多推出高質素的產品，以較高定價出售，而非每年將原有貨品加價。

入門級由5000加到7000元

去年開雲的生意疲弱，其中奢侈品分部收入僅按年升4.2%，至64.7億歐元，2012年正值增長高峰時卻達到26%。

Pinault認為數據減弱主要是受轉型策略影響，「那是我們的選擇」，但奢侈品市場整體仍在增長，並不覺得Gucci已失去吸引力。

Pinault打趣地說，如果集團希望取得雙位數銷售增幅，「24小時內就可做到」，只要馬上推出售500歐元的手袋，消費者與其他中級品牌的同價手袋比較後，一定會毫不猶豫選擇Gucci。「但我不想這樣做，雖然短期的營運數字會令我很高興，但Gucci將不再是奢侈品牌」。他認為Gucci的升級策略需要幾年時間才會見效。

明報記者 陳悅

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2 : GS(14)@2014-03-17 22:54:50

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140317/news/ec_eca2.htm


【明報專訊】對國際品牌而言，香港是打入中國市場的最佳門戶。不過近年來許多品牌已在內地「落戶」，香港的跳板角色日漸式微。由法國遠赴香港出差的Pinault說，香港地位依然重要，開雲在此經營業務已久，必不會忘記香港所扮演的角色。

Pinault接受訪問當天，面對一班香港記者，他一開始不是先談企業策略，反而大讚香港，甚懂聊天。Pinault說在亞洲市場中，香港絕對是集團最重視的城市，「說起我們核心市場內的國際大都會，亞洲區一定要數香港，歐洲要數倫敦，美國則是紐約。在我看來，香港(與倫敦、紐約)是一樣級數的城市。」

Pinault續說，雖然全球都在講中國機遇，但開雲在香港經營業務已久，「一定不會忘記香港扮演的角色」。香港的位置始終發揮關鍵作用，讓集團向中國甚至全球展現(make a statement)其品牌的魅力。

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3 : GS(14)@2014-03-17 22:55:04

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140317/news/ec_eca3.htm




【明報專訊】內地反貪政策令不少奢侈品牌生意受挫，但中檔品牌(Affordable Luxury)卻依然蓬勃，例如來自美國的Coach(6388)，次季中國區生意仍有25%增長；法國護膚品牌歐舒丹(0937)半年生意升18%。其他美國中端品牌，以亞太區或整體表現計，甚至還有多達五成增長(見表)。

Coach銷售增25％

相比之下，開雲奢侈品分部在去年第四季只有2%增長(日本以外亞太地區)，主要受Gucci生意略跌影響，其他品牌如BV、Saint Laurent卻有一、兩成增長。Pinault表示，Gucci不再賣價格較低的入門級手袋，是刻意的策略性決定，「那些中端品牌不是搶去了我們的市佔率，是我們故意給他們的」。

他表示，去年中國等核心市場增長較少，確實有些出乎意料之外。但2012年集團收入創新高，在如此高的基數下，去年中國仍有3%至4%收入增長，「與2006、2007年比較的話，已相當於7%至8%增長，足見市場潛力仍在」。他笑稱自己「賺的不是百分比，而是歐元」。

「市佔率是我們故意給的」

2005年，Gucci在中國地區只有7家分店，現已增至60家。Pinault認為，中國人均年收入約9000美元(約70,200港元)，相比美國消費市場的規模仍有相當增長潛力，未來還有很多開店空間。但內地的Gucci分店已有5至7年店齡，中國城市的商業區不斷在變，有些分店已不再處於最佳地段，所以希望先專注提高現有分店網絡的質素。

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原料價升　可樂雪糕減份量 曲線加價　食品越來越縮水

1 : GS(14)@2014-05-14 00:55:06

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140513/18718535

                                【專題報道】
全球農產品價格高企，例如穀物和糖價今年累升8%和6.4%，在失收因素下，咖啡和橙汁升幅更勁。然而廠商難將成本直接轉嫁予消費者，惟有透過同價銷售縮水產品方式曲線加價。
記者：黃家欣　林幗欣

                  這個被稱為Shrinkflation（貨品縮水售價不變）的現象，於過去三年越益明顯，而且遍佈全世界，無論是雪糕、朱古力、芝士或乳酪等消費品，近年都出現產品縮水價不變的情況。
以Häagen-Dazs雪糕為例，包裝由16盎斯，縮水至14盎斯，份量減近13%；其後32盎斯亦減少4盎斯，但價格照舊。Chobani乳酪則指，為方便客戶比較不同產品營養成份，去年將6盎斯的包裝縮水至5.3盎斯，與其他競爭對手統一，但未有減價，只推出4杯裝，攤均計每杯價格較單獨購買便宜。

咖啡期貨價今年升86%

                有部份產品只在個別市場縮水，如Mars朱古力條由58克減至51克，該公司指，僅英國市場受影響，主要是按照當地政府建議，每條朱古力條熱量不多於250卡路里。在香港出售的雀巢果茶，原本為500毫升，後來與「清新點」改為雀巢茶品，統一包裝至480毫升。
事實上，近年各國近年氣候反常，乾旱等天災令農產品失收，導致供應減少，加上中國為首的發展中國家人均收入增加，對食物的需求都有所上升，增加糧食成本的上升壓力。
根據聯合國糧農組織（FAO）報告，全球糧食價格3月升至十個月高位後，奶類產品價格回落雖令糧價本月回落，但今年來仍上升1.7%，報209.3其中穀物和糖價累升8%及6.4%。巴西旱災及加州蟲患令咖啡及橙汁價格升得更癲，阿拉比卡咖啡期貨及橙汁期貨今年累升86%及15.4%，令糧食商的成本上漲。
不過，2008年金融海嘯後，美國等多國央行不斷印銀紙救市，雖成功避免環球經濟崩潰，但各國經濟至今仍未復元，打工仔收入停滯不前，消費上仍「就住使」，對食物價格變動更加敏感，零售商若將上漲的成本直接轉嫁矛消費者，勢必影響銷售，退而求其次遂透過產品縮水維持競爭力。
如Häagen-Dazs雪糕，品牌母公司雀巢便表示，雖然能源、牛奶及其他主要成份的成本價格上漲，但由於經濟下滑，考慮到加價，會令Häagen-Dazs變得不能負擔，公司選擇縮減產品份量，或在質素方面作出妥協，而不加價。
吉百利牛奶朱古力於2012年重量縮水8.2%，持有品牌的Mondelez表示，減少部份產品份量，令產品維持在可負擔價格的方法，在食品業界最少已使用7年，可保持競爭力。

              ■張志華攝

觀塘惠康標籤疑誤導

                本報記者昨前往惠康及百佳視察，發現於觀塘惠康出售的Häagen-Dazs比利時朱古力雪糕，包裝所示容量有473ml，分店標籤所示為500ml，兩者相差27ml，資深大律師湯家驊表示，商戶或已觸犯《商品說明條例》：「當然係違反商品說明條例，因佢有誤導性，惠康有責任，除非惠康話Häagen-Dazs標示係錯，有人投訴就可提出檢控。」至於責任誰屬則要示視乎公司負責人，可以是分店經理甚至公司董事。
消委會總幹事黃鳳嫺表示不評論個別事件，惟商戶有責任查清所售產品的容量及價錢。根據《條例》，任何人在營商過程中，將虛假或誤導達關鍵程度的商品說明應用於任何貨品，即屬犯法，可被判處最高罰款五十萬元及監禁五年。

【本地消費者心聲】

              

                  文小姐：「我食薯片比較多，覺得鬍鬚薯片而家細咗，勉強計嘅話，縮咗20%，價錢梗係不變啦，不過算啦，當減肥。」

              

                  余小姐：「我自己覺得Häagen-dazs雪糕size唔同咗，之前會多少少，變相貴咗，但係想食都無辦法。」

              

                  林先生：「自己好少留意包裝份量，不過如果份量少咗價錢無變唔係咁合理，以前包開幾多就幾多。」                                                        

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2 : GS(14)@2014-05-14 00:55:38

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140513/18718551


【應對方法】
糧食價格上揚，有部份美國餐廳不想食品質素方面讓步，又要保持盈利，除加價外，只好推出混合菜單應對；食品加工商則拓展新市場，如雀巢便計劃開拓亞洲的中產及人口老化市場以增加收入。
根據美國勞工統計局數據，截至3月底止一年當地消費牛肉價格平均增加7.4%，豬肉價格亦增加5.3%。豬、牛價格升勢凌厲，主要由於當地旱災，玉米及飼料生產減少，令價格上揚，亦令飼養豬、牛的成本增加，當地牛隻減少至上世紀50年代的低位。
另一方面，豬流行性腹瀉病毒（PEDv）橫行，病毒令強健的小豬也變得皮包骨，甚至死亡。豬肉供應減少，推升價格；其中豬腩價格升至歷史高位。有餐廳逼不得已加價，有餐廳則以較平價的食材製作餐。賓州餐飲業協會行政總監John Longstreet表示，有餐廳推出少肉、甚至無肉的菜式，以蝦、麵食等取代。
食品商亦受糧食價格上揚影響，如P&G便表示，農產品商品價格上揚，影響公司毛利；雀巢亦預期入口成本將有單位數比率增加。
為抵銷成本增加，雀巢計劃拓展新市場增加收入。該公司看好亞洲中產及人口老化市場。

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3 : LHC(34894)@2014-05-15 01:43:33

多謝最底工資，多謝李桌痕

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廖偉麟加價逾5％ 拆售匯八坊舖

1 : GS(14)@2014-06-25 10:49:07

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140625/news/ec_ecc1.htm

【明報專訊】紀惠集團廖偉麟去年底斥逾3.5億元購入的彩虹匯八坊商場，繼早前沽出逾半舖位後，持續拆售餘下約12個舖位，廖偉麟昨表示，項目剛於本月中完成交易，短期內將公布價單，加價約5%至7%，是次大部分舖位集中在地庫、閣樓及1樓，面積約數十至8000多方呎，呎價約1萬餘至4萬餘元。


印度船王逾1億沽觀塘商廈

廖指出，商場不少舖位租約於今明兩年到期，加租約1至2成，下半年會留意市區大樓面舖位及全幢酒店等物業。其中匯八坊地下3號舖，叫價1760萬元，美聯旺舖營業董事李錦強指出，該舖面積約100方呎，現由匯豐銀行以月租約4.4萬元租用，租金回報約3厘。

印度船王家族繼購入元朗一籃子舖位後持續換貨，消息稱，該家族持有的觀塘俊匯中心高層全層，剛以逾1.068億元沽出，面積約11,875方呎，呎價約9000元，屬市價。另市場指出，灣仔會展廣場16樓01室，面積約2794方呎，以約6985萬元易手，呎價約2.5萬元。

此外，利嘉閣商舖部助理分區董事陳維敏表示，預計上半年商舖登記約1122宗及168.09億元，較去年下半年再減8%及1%，下半年料約1200宗買賣。上半年的拆售活動吸納不少資金，預期投資者再「拆場」的意欲下降，加上焦點聚焦一手市場，間接影響舖市交投，估計下半年整體舖租將下跌5%至10%。萊坊則認為，商租已見頂並有下調壓力，預計今年內跌最多5%。

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首次獨立推出　售價177萬至215萬嵐山劏房戶狂加價三成

1 : GS(14)@2014-08-26 22:31:46

■大埔嵐山剩餘不少「劏房」單位，發展商終安排獨立出售。　資料圖片



【本報訊】樓價再癲升，正當低於200萬元二手盤幾近絕迹之際，長實（001）終於出擊，將大埔嵐山開放式「劏房」拆散賣。發展商看準細戶渴市，將早前賣剩的21個百餘方呎劏房單位瘋狂加價發售，最狠加幅單位，於一個月內勁加價達32.7%，加價後即供價177萬至215萬元，實呎高達萬元水平。記者：陳家雄　湯家明



上月仍堅持未有拆售嵐山開放式單位計劃的長實，因應該盤不少「1+親」組合，即購買3房兼毗鄰開放式戶單位買家，最終「要大唔要細」，放棄選購開放式戶，遂令該盤剩餘不少「劏房」單位，發展商終安排獨立出售。



涉21單位　實呎萬元

長實高級營業經理何家欣稱，若買家選用即供付款辦法，扣除最多15%優惠後，該批21伙開放式戶，售價由177萬至215萬元，呎價介乎10,000元至11,031元，加幅達13至逾30%。對於劏房加幅超過30%，長實地產投資董事劉啟文回應：「原先我哋成個構思係用『1+親』的方法，亦都畀咗優先權買主單位嘅人買（劏房），咁佢唔買（劏房），我哋一定將單位定番市場價錢，呢個價錢係好合理。」按價單顯示，劏房戶實用177至195方呎，不設任何間隔，最高加幅的3座8樓H室，177方呎，月初售156.9萬元，惟三周內狼加價達32.7%，昨公佈最新售價208.2萬元，呎價1.17萬元。以單一次加價之狠，乃一手新例實施後罕見。去年新地（016）開賣尖沙嘴天璽，同樣銷售一段時間後加價，惟非一次過跳升三成，乃累積加幅約30%。


疑借機催谷「1+親」

長實是次「事先張揚」大幅加價賣劏房戶，要留意是，該批拆散賣的開放式單位，並未有具體發售日期，反而，昨同日宣佈加推該21伙以外的108伙單位，當中8套屬「1+親」套餐組合，即3房連毗鄰開放式單位一併發售，則維持原價，並安排本周五發售其中26伙，市場質疑造法有催谷現時餘下「1+親」單位之嫌。長實營業經理楊桂玲則補充：「是次只是將之前賣咗主單位而無選擇副單位拎番出嚟，而家加推出來的『1+親』組合唔會拆住。」對上一次有低於200萬元以下一手貨，追溯到2012年信置（083）的紅磡御悅。業界指，嵐山開放式單位以銀碼細作噱頭，以200萬元為例，按揭成數最多達樓價90%，即付20萬元「上車」，若以承造30年按揭，利息2.5厘計算，月供7,112元。業界預期，新盤接連推售，將凍結市場購買力，估計9月樓市一手主導，二手料陷半癱狀態。中大經濟系副教授莊太量表示，新盤劏房頻現，反映樓價越來越貴，市民收入追不上樓價，惟有越住越細，生活質素每下愈況。



■唐小姐

【市民睇法】

唐小姐：「對嵐山劏房冇興趣，主要是單位面積太細，不夠住，即使銀碼細也沒有意欲入市。若有200萬元資金，寧願投資股票，因可分散投資。」



■梁先生

梁先生：「本身居於日出康城，覺得大埔嵐山交通不便，環境惡劣，就算樓價平也沒吸引力。若有200萬元資金，寧買車位也不買樓，因車位需求大，投資潛力較高。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140826/18844828

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2 : GS(14)@2014-08-26 22:32:23

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140826/18844836


【其他選擇】



手執兩球買乜好，除大埔嵐山劏房，查實市場好多選擇，可以買樓、買舖、買車位，甚至乎買迷你倉。
可買日出康城兩個車位

祥益地產資料顯示，目前屯門區200萬元以下放盤有約37個，其中16個是私樓，21個是公屋及居屋單位，例如屯門田景邨田樂樓中層15室，實用349方呎，連租約放售，已補地價，叫價190萬元，呎價5,444元。除了屯門，粉嶺居屋雍盛苑一個高層單位，實用426方呎，已補地價叫價188萬元，呎價4,413元。
除了買樓，200萬元仲可以買到兩個劏舖，例如資深投資者蔡志忠持有的北角英皇大道廣場，2樓雙號舖，建築約45方呎，售價99萬元，呎價22,000元。
唔買樓、唔買舖，買個車位都不知幾好租。好似將軍澳日出康城，平均一個車位約100萬元，勉強買到兩個，一個自用，一個放租，該區車位月租約3,500元，租金回報率都逾4厘。
嫌樓、舖、車位無新意，可以狂掃迷你倉收租。據悉，有投資者購入葵涌某工廈單位改裝成近40個迷你倉拆售，實用面積由約50方呎至約100方呎，售價由34.5萬元至70萬元，同區同類呎租約20元，料租金回報約3厘，不過須慎重考慮業權和地契限制。

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3 : GS(14)@2014-08-26 22:32:45

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140826/18844842


【拆　局】



提供面積細至僅177方呎，侊如「囚室式劏房」的大埔嵐山，儘管引發極大迴響，仍無礙發展商銷售動作，劏房終在一片輿論下獨立出售。
拆賣劏房　銷售難度減

早前長實（001）硬性規定綑綁式出售，每組銀碼動輒近千萬元，是次拆賣，銀碼細一大截，銷售難度大降。
市場瘋搶細單位，長實趁勢推售「劏房」策略，儘管有得睇，未知何時開賣，但都已搶去焦點，一手磁場效應下，二手客源勢回流一手。
有別「1+親」玩法，單賣劏房，銀碼最低177萬元，幾乎唔夠買個豪宅車位，在市民趕上車浪潮下，足以令上車客流晒口水。
長實上月才表示，嵐山的百餘呎開放式單位，並非一心想「賺到盡」，是多年前的構思，旨在讓長者可居於面積較大的3房大單位，年輕人或分支家庭可居於毗連的開放式戶，堆砌了一幅共融圖畫。不過，事隔一個月，即改變策略，可獨立拆賣劏房，但價錢要貴原價三成，情形就如超級市場買東西，「買兩件會平啲」一樣，若然非為賺到盡，買家放棄購入毗鄰3房戶，獨立買劏房，要高價入市，賺唔賺盡，最清楚當然係長實，無論套餐式買「1+親」，或是獨立高價買劏房，誰是贏家，不言而喻。

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西環3盤混戰 浚加價加推32伙

1 : GS(14)@2014-09-02 09:27:17

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140902/news/ea_eab1.htm\r\n\r\n\r\n【明報專訊】繼將軍澳，西環將成新一輪新盤戰場。發展商推出單幢盤迎戰，包括最快明開價會德豐(0020)KENSINGTON HILL、料日內開價的華置(0127)南里壹號，以及昨加推32伙的恒地(0012)主席李兆基浚，其中浚加推單位，折實呎價1.6萬元起，輕微加價1%至3％。\r\n \r\n\r\n較首批加價1%至3%\r\n \r\n恒地爹核士街浚於過去周日速售32伙後，昨加推32伙，包括1房至3房等多類型單位。售價較早前首推單位上升1%至3%，扣除優惠後，最低入場費為約887.5萬元，折實呎價為16,316至22,470元，本周五將開售。\r\n \r\nKENSINGTON HILL首批料30伙\r\n \r\n華置南里壹號上周四上載樓書後，最快明日開價。項目共提供92伙，主打開放式及1房戶，由210至268方呎不等。而會德豐高街KENSINGTON HILL，將於明天開放示範單位予公眾參觀。\r\n \r\n會德豐地產常務董事黃光耀表示，項目最快本周三上價單，並因市場反應，短期內開售。首推將不少於30伙。項目主打主打2房及3房單位，共75伙，預計2016年年底入伙。\r\n \r\n至於去年已開售、至今已累售44伙的新世界EIGHT SOUTH LANE，昨再加推30伙，包括實用306方呎開放式戶，扣取一籃子優惠，入場費約589萬元，呎價約1.9萬元。\r\n \r\n灣仔壹環昨售2伙\r\n \r\n另華置(0127)及市建局合作發展的灣仔壹環，昨售出高層2伙，均為高層3房戶。其中一伙更是連平台的特色單位，實用935方呎，以約3200萬元售出。另一單位的實用則為848方呎，以約2745萬元售出。\r\n \r\n嵐山II期有機會本月推\r\n \r\n另長實(0001)昨更新大埔嵐山付款辦法，最高折扣率由原先15%微調至14.5%，長實地產投資董事劉啟文稱，項目未來或會再調整優惠，而二期則仍待批預售文件，若短期內批出預售，有機會於本月內推出，但會否與緻藍天同期推售，則要視乎公司決定。恒隆(0101)九龍站君臨天下將於周六以抽籤形式發售52伙，惟今次限制每名買家最多入5票；另項目亦更新付款辦法，個別單位折扣率削減1％至5%。

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