得寶1年來首跌穿300萬 市區上車盤重現 實呎低見8709元
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GS(14)@2016-03-02 14:14:02http://property.mpfinance.com/cf ... 0302/paa01/laa1.txt
【明報專訊】隨着樓價下滑，市區上車盤重現，東九龍多個大型屋苑頻錄低價成交。其中樓齡約30年的九龍灣得寶花園連錄兩宗低價成交，分別做價跌穿300萬元及實呎跌穿9000元，同為屋苑近1年新低水平。附近的九龍灣德福花園亦有「籮底貨」以485萬元沽出，做價重返1年半前同類、但望內園景的單位成交價水平。
明報記者 方可兒
主打迷你戶的得寶花園一向為九龍大型上車盤屋苑。屋苑2月錄4宗成交，與1月相若，其中包括上述兩宗低價成交。市場消息稱，得寶花園C座中層7室，實用282方呎（建築397方呎），望內園，開價300萬元，放盤約一周以280萬元成交，實呎9929元（建呎7053元），做價為屋苑近1年新低。
低去年高峰價逾三成
原業主2005年80萬元購入，轉手帳面仍獲利200萬元或2.5倍。事實上，另一伙望牛頭角道、面積相同的單位，去年3月曾以420萬元易手，意味上述樓價較去年高位下跌約140萬元或逾三成。
另市場消息又稱，屋苑D座低層5室，實用381方呎（建築489方呎），上月以331.8萬元易手，實呎8709元（建呎6785元），實呎為屋苑逾1年新低，並重返2014年3月的呎價水平。原業主於2012年以256.8萬元購入，帳面獲利75萬元或三成；屋苑目前入場費約300萬元。
向垃圾站 德福485萬沽
另港鐵九龍灣站上蓋的德福花園連錄「籮底貨」成交。市場消息指出，德福花園E座中層3室，實用538方呎（建築603方呎），望向垃圾站，以485萬元易手，實呎9015元（建呎8043元）。原業主於1987年以41萬元購入，帳面獲利444萬元或10倍。
另利嘉閣高級經理鮑允中稱，屋苑A座頂層實用538方呎（建築597方呎）2房戶，因沒升降機直達，需行一層樓梯，以495萬元易手，實呎9201元（建呎8291元）。原業主2010年以283萬元購入，帳面獲利212萬元或75%；上述兩宗成交價與1年半前同類正常單位相約。
利東邨未補價戶低見105萬
另貴為「綠表公屋王」的鴨脷洲利東邨亦難逃跌價命運。房委會資料顯示，利東邨東茂樓低層30室，實用296方呎，以105萬元（未補地價）易手，實呎3547元，做價為屋邨逾3年新低。原業主2012年36萬元（未補地價）購入，帳面獲利約69萬元或近兩倍。另一伙面積相同的同類單位，去年3月曾以160萬元（未補地價）易手，上述最新做價較高位回落55萬元或34%。
市區上車屋苑跌穿300萬得寶僅售280萬 德福呎價失守萬元
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GS(14)@2016-03-02 14:56:30■九龍灣「上車三寶」近期均錄得低價成交。
【本報訊】東九龍樓市淪陷。被視為九龍灣「上車三寶」的淘大花園、得寶花園及德福花園連環冧價。其中得寶花園跌穿300萬元，市區樓淪「新界價」，呎價低見「八字頭」。屬鐵路盤的德福花園呎價更跌破萬元關口，兩房則王失守500萬元。本報統計東九龍10個主要屋苑，再多兩個屋苑加入「跌穿1萬」行列。記者：朱連峰 陳東陽 陳家雄
利嘉閣聯席董事莊雅琁稱，得寶C座中層7室，實用282方呎，原叫價310萬元，放盤僅數天，剛劈穿「三球」沽出，僅售280萬元，為14年底以來首度失守300萬元，呎價低見9,929元。去年樓市最失常時，相同面積的蚊戶樓賣逾400萬元。如D座高層3室，去年8月癲賣406萬元，呎價逾1.4萬元，是次成交較之低31%。
得寶呎價低見「八字頭」
得寶花園呎價連環跌穿1萬元，甚至誇張到低見「八字」。消息指，D座低層5室，實用381方呎，成交價331.8萬元，呎價僅8,709元，可謂市區樓「新界價」。同樣主打細戶的沙田第一城，近期成交呎價全逾1萬元。代理透露，去年中，該單位獲買家出價400萬元洽購，業主不為所動。至今年1月尾放盤，叫價370萬元，最後減價一成易手。賣方於2012年以256.8萬元入市，仍賺75萬元。同區鐵路上蓋老牌屋苑德福花園，呎價亦跌穿1萬元。消息指，E座低層3室兩房則王，實用538方呎，放盤約4個月，叫價550萬元，剛減至485萬元連租約售出，呎價9,015元，為屋苑同類則王自2014年10月以來首跌穿「五球」，同類則王去年高峯賣近700萬元。平賣超平原因，代理指是因望垃圾房及有機會望對面的五屍凶宅。同座低層14室同類「則王」，面積及景觀一樣，去年4月成交價588萬元。本報統計東九龍10個主要屋苑，繼觀塘麗港城後，2月份再多兩個屋苑平均呎價跌穿1萬元，分別是鑽石山居屋龍蟠苑及德福花園，1月份平均呎價分別10,974元及10,176元，2月份齊跌穿1萬元，低見9,713元及9,480元。屯門市廣場三房戶失守400萬元，為6座高層H室僅售396萬元。
愉景灣特色戶蝕逾400萬
消息指，大嶼山愉景灣海馬徑單號A室地下特色戶，剛售1,940萬元，原業主為外籍客，2011年購入價2,220萬元，連使費蝕逾400萬元。另海蜂徑雙號屋售1,965萬元，原業主2012年以1,888萬元購入，蝕使費約30萬元。利東邨低層實用296方呎單位，於公屋第二市場免補價以105萬元賣出，呎價3,547元，較該公屋高位曾錄呎價6,824元，相差近五成。1月份全港錄213宗居二買賣，創18個月新高。
■沈先生
【九龍灣住客心聲】
沈先生：「而家30幾歲，做緊物業管理，喺得寶花園租細單位住咗4年，租金佔咗收入一大截，同樣銀碼其實供到樓，但生活開支大，所以儲唔到首期。」
■何先生
何先生：「2014年以約300萬買入得寶282方呎，就算而家同類型單位跌穿300萬都唔擔心，同我嗰陣入市價差唔多，人工都供得起樓。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160302/19512579
中細價樓指數16個月新低新界上車盤受壓錦英苑失守300萬
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GS(14)@2016-03-13 02:27:59【本報訊】樓市於新春後交投轉熱，部份業主趁機出貨。面對新界多個上車新盤湧現搶客，細價樓造價受壓，各區出現重返一年前價位外，馬鞍山居屋錦英苑，屋苑一個兩房單位於自由市場以283萬元成交，成為屋苑三年來首宗低於300萬元個案。另中原樓價指數指出，CCL（中小型單位）指數按周跌1.21%，創69周（16個月）以來低位。記者：湯家明
近期新盤焦點落在元朗戰場之際，馬鞍山新盤迎海．御峰開賣，亦吸引一批睇樓客前往睇樓，帶動該區成交。世紀21奇豐鄭達昌表示，其中，錦英苑D座高層3室，實用面積401方呎，向東南，外望山景，業主於新春後才放盤，叫價300萬元，其後減價10萬元至290萬元，已吸引多組準買家參觀，直至過去周六，一共4組準買家出價，最後由一名同區上車客以283萬元承接，實用呎價7,057元，造價不但重返2014年7月水平，造價更跌破300萬元關口，是三年來首見。目前，錦英苑二手放盤中，兩房佔5伙，三房佔12伙，未有低於300萬元放盤，最平叫價340萬元。
■瓏門I期兩房戶以560萬元成交，創同類單位一年新低水平。
瓏門呎價見11,789元
至於剛易手單位，原業主2009年9月自由市場價136萬元買入，一直收租，交吉出售前，月租1.1萬元，現市值月租9,000元，假設購入收租，租金回報率3.8厘，原業主持貨逾六年，轉手賺147萬元，升約1倍。受新盤推動，鄰區西貢帝琴灣凱琴居錄大額複式成交，凱琴居15座高層B室，實用2,173方呎，連車位以2,880萬元成交，呎價1.3萬元。元朗多個新盤推售下，鄰區屯門瓏門I期錄低價成交，5座低層K室，實用面積475方呎，兩房，以560萬元成交，實用呎價11,789元，創同類型單位一年新低水平。粉嶺牽晴間同錄低價成交，8座低層A室，實用386方呎，以創下一年來低價342.8萬元沽出，呎價8,881元。荃灣荃景花園12座中層B室，實用面積431方呎，以405萬元售出，同樣創下同類單位一年新低價。
中原四大指數全線跌
因應平盤被市場吸納，中原地產樓價指數亦再下跌。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，由於近日成交以平盤居多，低價單位獲承接，遂令樓價走勢偏軟向下，本周整體四大指數均結束兩周連升局面。CCL、CCL Mass、CCL（中小型單位）及CCL（大型單位）分別按周下跌1.11%、1.28%、1.21%及0.63%，其中，中小型住宅指數是69周以來新低。CCL Mass則是71周以來新低。CCL則創67周新低。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160312/19526341
600萬市區上車 去年僅夠買紅磡盤
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GS(14)@2016-03-19 22:09:41【越賣越平】會德豐（020）何文田新盤One Homantin可以652萬元入場，市場人士譁然之餘，亦反映出發展商散貨套現的態度明確。雖說世事無如果，但如果一年前用了600多萬買市區樓的新盤買家，相同價錢今日可買到名校網豪宅區。翻查去年開賣的幾個市區新盤，其中大賣劏房的九建（034）環海．東岸，一個362方呎的中層一房單位，9月成交時都要603.2萬元，呎價1.67萬元。區域只是舊區兼殯儀區的紅磡，差不多一年後，同一個價錢竟然可以進駐何文田34名校網，單位都是有一間房，One Homantin面積只是少了10方呎而已。
悅目兩房賣656萬
此外，同區去年另一新盤長實（1113）悅目，一伙低層E室，面積430方呎的兩房單位，3月成交時都要656.5萬元，呎價1.53萬元。若果以One Homantin的同系發展商的油塘Peninsula East作直接比較，去年4月如果手持600多萬元，可以買到一個高層547呎兩房單位，呎價1.17萬元。相較One Homantin最平的單位少了一間房，面積少了195方呎。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160319/19536094
置業達人King Sir：年輕人上車 先買舊區細樓
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GS(14)@2016-03-23 15:57:242016-03-19 iM
一個人的投資決定，往往與他的出身和成長背景有關，人稱King Sir的香港按揭董事總經理葉景強，多年來獨愛投資物業。過去10年乘着樓市升勢，按揭公司的生意發展迅速，而名下物業數目和資產亦以幾何級數上升，早已達致財務自由。這些一切，源於他那困在板間房的童年。
King Sir的父母在1949年來港，投靠在旺角山東街賣菜的親戚，兩口子靠在菜檔打工餬口，家中六兄弟姊妹，King Sir排行最小。
童年印象最深的，是一家八口住在一個百呎的板間房。兩呎半木板碌架床上五小孩擠着睡，強褓中的他每晚便與父母打地舖。最不是味兒的，是遇到個惡如「譚蘭卿」的包租婆：「煮飯沖涼都要讓人先，阿哥俾包租婆個仔打，阿爸好嬲但唔敢出聲，怕被人趕走。」
當時年紀小小的King Sir把這些看在眼內，很早就憧憬置業。「有自己的屋企，起碼唔使受人氣，活得有尊嚴有自由，甚麼時候鍾意做乜就做乜。」
小孩子的願望沒喧於口，但父親早就為買樓而奮鬥。葉父天未亮便返菜檔開工，趕緊準備好一籮籮蔬菜送到食肆，之後到附近凍肉店「賒貨」，托回兩盤重重的雞翼拆售給街坊，希望賺多個錢。憶起這段往事，King Sir吐吐舌說：「以前小學放學就落去幫手撬雞翼，中學就開始幫手送貨，50磅凍肉真係好鬼重，夏天一上膊就成身血水。」後來，父親的凍肉生意愈做愈大，終儲夠錢買樓，以5萬元買入一個500平方呎的旺角舊樓單位。
飲食業前輩 一舖抵萬金
往後多年，葉家的凍肉生意可謂一帆風順，更逐步拓展至飲食業，家族有多家食堂及酒樓。就在那時，King Sir也逐步意識到物業除了「安身」還可「立業」。「很多叔父輩本身也是胼手胝足小舖做起，後來自己買舖，經濟起飛令舖位升值，他們有一舖在手有利擴充業務，結果生意愈做愈大。」他口中的前輩，其中一位就是新光集團創辦人胡珠。
成長經歷使然，King Sir一直對投資物業情有獨鍾。九十年代中樓市火紅一片，廿來歲的他見幾萬元就可以做業主，開始沾手樓市，賺過點錢，但遇上97金融風暴後一切歸零。他笑言當時幾多老行尊都輸身家，自己打和離場已算「執返身彩」。及後，他更努力鑽研樓市，哪裏破頂哪裏低水固然難不倒他，怎樣下注贏面才高，他亦素有心得。
直至2004年，他決定將個人資產與事業都押注到樓市。經過金融風暴和沙氏，樓價暴跌近七成，但對香港前景充滿信心的他，反認為是入市良機，加上中央實施自由行，覺得「個市衰極有限」，遂決定離開家族生意，與從事按揭業務多年的新婚妻子創立了香港按揭轉介，並以手上約60萬資金投入樓市「掃貨」。
住宅改成舖 身價升1.5倍
樓市在2004年過後谷底抽升，買樓的人愈來愈多，而當時主要對手經絡按揭又以承接母公司美聯的買樓客為主，他們就轉而登報、派傳單攻街外散客，生意增長不俗。「兩年後有傳媒做了個按揭轉介服務比拼，我哋十項贏咗八項。梗係啦！打來的電話，一係我接一係我老婆接！」及後生意再下一城，最高峰一小時接到近20個電話查詢。「後來經絡做埋街客，幸好我們本身已儲落一批熟客，算是各有各做，到現時仍好穩定，算係搵到兩餐啦！」
初創業時，兩口子白天接生意，晚上就「瘋狂睇樓」，足迹遍布港九各區。手持60萬元的King Sir，在未有辣招和按揭最高可做九成的情況下，最多可下三注，目的是在短期內靠買賣將資金增值一倍，然後實行他的「長揸放租計劃」。
首兩注他分別買了鰂魚涌太古坊和深水埗的舊樓，而回籠關鍵是第三注。「當時買入市值59萬元的銅鑼灣一幢商住樓的一樓後座，這類樓通常前坐向大街就做生意，後座住人。當時整區租金都升緊，我覺得樓上舖是新趨勢，所以將單位改成店舖，以1.2萬招租，回報24厘！經紀個個話我傻，唔肯幫我放，我惟有登報紙，結果租了給一位靚女搞時裝店。然後我再用1.2萬做base，計出144萬元連租約賣，登報大大隻字寫住『10厘回報』，經紀又當我傻啦，點知唔夠兩星期就賣出，回籠成百萬。」
只愛細價樓 不買大屋苑
入市不足一年，King Sir在2005年已達到「資金倍增」的目標。往後，他繼續小額投資在北角、灣仔、荃灣及油尖旺等舊樓，繼而殺到東半山買千呎大單位。多年來的一個原則，是除了自住單位，他從不沾手大屋苑。
他解釋，細價樓盤源少、資訊流通量亦較低，若肯針對心儀區域勤做功課，留意放盤、成交及價錢等，並願意花時間與經紀打好關係，尋得筍盤的機會反而較高，加上細價樓的租金回報往往較大型屋苑高。「400萬和800萬的單位售價是一倍，但兩者的租金差距往往無一倍咁多，變相細價樓個Yield（回報率）較高。」
部分人喜歡住屋苑，是由於屋苑愈大，附近環境變遷愈有限，變相有保值作用，但King Sir卻倒轉來看。「舊區會更新，代表發展潛力大。有重大發展、重建收購如近年的西環、土瓜灣等，改善後樓價一定會升，若被相中收購，身價更隨時三級跳。」
除了首兩三年需要靠出貨入貨倍大注碼，King Sir往後投資的單位都是以出租為主。待單位供到某一年期，又巧遇心儀筍盤的話，就會加按套現入貨，慢慢增加持貨量。時至今日，他以個人、公司及合資等持有的物業有數十個，物業總值數以億計，而每月扣除按揭供款後，約可獲數十萬元租金收入。
時勢造英雄 助青年上車
毫無疑問，King Sir是個在獅子山下捱出頭來的人辦，但八十後聽罷心中或許質疑：「2004年開始買樓買到今日，梗係發達啦！」難得他毫無芥蒂，「係呀，時勢造英雄咋！若果推遲十年，我都未必有得玩。」
他不諱言今天樓價又貴又有辣招，八九十後上車的確比以前辛苦。2009年，King Sir應朋友邀請辦課程、寫書教人買樓，接觸年輕學生時便知大件事：「原來好多人唔知買細樓可按九成，以為首期一定要俾百幾萬。兩口子儲咗五六十萬其實夠上車，但因為唔知條數點計，唔敢下注。」
因着出身、工作和多年投資經驗，King Sir笑言自己「生於升市，有種責任」，希望透過自己的知識和人脈，指引有意或有需要置業的年輕人一條可行而又較安全的置業路，令他們不至絕望。
開班7年，授徒數以千計。King Sir眼見不少年輕上課後得以解決上車問題，可以繼續追尋其他人生目標和更有意義的事，坦言感到「老懷安慰」。那麼他自己的人生意義呢？他笑說：「投資收入穩定可養妻活兒，有自己的公司和事業，教書又幫到人，我的人生已經好有意義啦不是嗎？」
新手老將10大疑問
King Sir在樓市實戰多年，買樓及按揭經驗豐富，近年更開辦物業投資課程教徒上車及換樓秘技。今次，他就應記者要求整理出平日堂上最熱門的「新手老將10大必問問題」，與iM讀者上上雞精班。
Q：港人在買樓按揭上，有哪些最常見的謬誤？
King：年輕人買樓，最多就是以為買樓一定要付百多萬首期，不知買細價樓可以透過「按揭保險」承造九成按揭。
此外，在審批按揭時，「入息」的定義會因借貸成數而改變，尤其是佣金收入。假設買家是一名經紀，若申請八成（當中兩成為按揭保險）或以下，則佣金及底薪均會被視為固定入息，但若他借八成以上，則只得底薪會被視為固定收入，薪金大大減少，影響借貸能力。
Q：是否有出糧紀錄就可申請到按揭？
King：現在很多年輕人做Freelance，以為自己每月銀行簿有固定出糧紀錄就可以申請到按揭，但其實現時限制多了，自僱人士除紅簿仔外還一定要有報稅紀錄。而最大問題，是通常他們會落完訂才申請按揭，到知道銀行不批貸款時，往往為時已晚，更有人在無可奈何下撻訂，首期都蝕埋。所以按揭一定要提早準備，最好做預先批核。
Q：買新樓申請按揭，有甚麼要注意？
King：現時很多年輕人會買新樓，亦會選用發展商提供的二按。要注意銀行在審批一按時，會先查明準業主有否同時向發展商申請二按。如有，銀行在計數時會先從業主入息中扣起二按供款，處理方法就如私人貸款或卡數一樣，銀行也會先扣起這筆數，再以餘下入息決定其負擔能力及借貸金額。
Q：據說在出糧戶口做按揭會比較易批，真的嗎？
King：沒錯，因為出糧銀行會比較清楚你的收支模式，例如月薪多少、會否每月一出糧就抽走資金去還債等，所以借貸成功率會較高。不過還是不建議這做法，因為銀行愈掌握你的財政，他日你出現甚麼問題，它就愈容易發現。例如2008年很多人失業，銀行見你每月都穩定出糧，突然幾個月無數到，擔心你無錢供樓，就會查明原因。它未必一定Call Loan，但機會較大。
因此，我建議出糧、供樓和投資分開不同銀行，雖然使用上麻煩，但可避免有事時被凍結所有戶口，那就更麻煩了！
Q：怎樣才可以搵到筍盤？
King：很多時筍盤要搶，動作夠不夠快，就在於你熟唔熟市。愈睇得多樓，你就愈知甚麼是筍盤，識得比較就會進步。例如睇開某幾區，知道同類型的樓呎價大約1元多，突然有間9,000蚊，就知係筍野囉！
慢慢將範圍收窄，用同一個道理，微觀分析同一屋苑不同樓層坐向的價錢，建立sense，慢慢就會愈來愈懂得掌握價錢。
在睇樓過程中，又會與經紀熟絡些，他又會明白你要求多些，這樣買到心頭好的機會就愈大。
另一關鍵是，好市時經紀未必有時間理你，帶你慢慢行，加上好市大部分放售的都是連租約盤，根本無樓睇，所以一句到尾：功課要趁靜市做，這樣才會快人一步。一個月至少要睇10至20個。
Q：現在樓市下調，但買樓限制多，買樓投資收租仍合適嗎？
King：首先要視乎你的年紀，再看看你對香港前景有沒有信心。臨近退休的人，我不鼓勵這樣做，但若你較年輕又有信心，我會建議加按已有的物業套現。假設你3年前買了層300萬的樓，現時升至500萬，而你仍有200萬按揭未還。加按最高可套出物業估值的六成，即300萬，再減去未償還的200萬，即可獲約100萬資金。
這建議一來基於樓價仍頗高，貸出金額可觀；二來是本港仍處低息，且預計低息將持續一段時間，屬於「借平錢」。準備資金後，等到有低於市價15%至20%的筍盤便可入貨。若樓市續跌，最終抵銷了那15%至20%的緩衝，就轉售為租，先避過跌浪。（留意買第二層樓要交雙倍印花稅，物業投資者需小心計算買樓成本。）
Q：想加按物業套現，要留意甚麼？
King：坊間部分財務公司講到有層樓就有錢，很多退休父母按樓套現給兒女做生意，但忽略了加按後能否應付還款。後生仔做生意有時周轉不來，結果供樓的擔子就落在父母身上，但60幾歲人、20幾厘息，點供？若斷供幾期就會收樓，多年來當然也見過這些個案，若公司能力許可，都會盡量幫他將貸款轉回銀行，起碼減少利息支出。
Q：現在樓市會步1997年後塵嗎？
King：很多人拿現時與九七作比較，當年借貸率高，爆煲後市場只餘下用家，結果炒家、投資者個個被銀行Call Loan而絕迹。反觀今日樓市相對穩健，借貸率亦低。樓市多年高位徘徊，積累了一班等待上車的用家，加上今天的投資者好有實力，不少人已套定幾層樓的錢，準備樓市一跌就撲出來掃貨，試問這樣樓市又怎會大跌？
Q：現時以磚頭計劃退休可行嗎？
King：若手頭上已有兩三層樓收租，本身又已有樓在身（即買第二層樓要付DSD），則不用執着只買磚頭，反而可考慮改為投資較穩陣的債券，賺取與租樓相若的4厘年回報之餘，又可分散風險。若名下物業及資產超過100萬美元，部分按揭顧問公司可協助申請加入私人銀行，成為資深投資者，再以4倍槓桿貸款，然後投資在中銀、滙豐等較穩陣企業的債券（年回報約4厘），以賺取高4倍即16厘回報。
Q：樓市未來半年走勢如何？
King：其一關鍵是外圍經濟，內地和外地經濟好的話，樓市跌兩成已盡（相對最高位時），而目前又已跌了一成；即使經濟差，我看亦不會跌過三成。其實現時歐洲放水，中國又減準備金率，暫時對樓市都是利好的消息，所以如無意外，大市到今年5、6月應會漸見穩定，甚或微升，當然若外圍經濟再次爆煲就好難講！
目前經濟前景較以前複雜好多，看不到太遠，最多只可預測到半年走勢。
澳門青年 呻要家人助上車指供應不足 樓價回落仍難負擔
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GS(14)@2016-06-06 03:15:16■澳門樓價經過兩年的深度調整，近月開始有回穩上揚的趨勢。
【海外樓市】澳門與香港一樣有樓價堅離地的問題，即使過去兩年澳門樓價由高位回落約45%，仍然處於超過一般市民負擔能力的水平，記者到澳門直擊，發現澳門年輕人對買樓感到無力，有意見認為沒有家人的幫助，基本上無法上車，「屋企人都要幫手先畀到首期」。受訪的澳門人坦言，不期望政府能夠幫助市民上車，「澳門人好沉默，唔似香港人敢出嚟抗議」。記者：溫潤潔 陳新政攝影：黃耀興
今年30歲的梁先生從事文職工作，他認為澳門樓價的確好貴，就算近年回落仍然對市民上車無幫助：「澳門樓價跌咗幫助唔大，五年前開始已經有升嘅迹象慢慢升上去，都係畀人炒。」
冀政府遏地產商炒樓
梁先生表示自己兩年前花了300多萬元買了一個單位，都是要靠家人幫助才能上車：「屋企幫手畀首期，而家供樓係人工三分一，都好犀利。」他認為澳門供應其實不足，加上有外勞，更令到整個澳門不夠屋住，所以希望政府能夠出手：「出啲政策限制地產商唔可以炒樓，好似外國咁都會保障番啲市民，唔會話畀啲地產商任意去炒樓。對政府不滿都有嘅，但因為澳門人比較沉默，唔似香港人會示威咁，小型示威都有嘅，但冇乜作用。」朱先生今年40多歲，十年前已經在澳門置業，「買咗樓好耐，而家升到十倍以外。點解澳門樓咁貴，因為人多、樓少，賭場開咗人工高咗，租客多咗。人工高咗，租樓嘅人多咗，冇地方住就要買。」27歲的張先生更指自己根本冇可能買到樓：「咁貴點睇啫？」
4月成交價量俱升
澳門樓市由2004至2014年，經歷黃金十年，惟博彩毛收入由2013年高峯期3,618億元，降至2015年2,318億元，跌幅約36%，拖累期內物業交投縮減。參考澳門財政局資產轉移印花稅住宅單位統計，2014年4月高位平均實用呎價達12,225元，至今年3月實用呎價報6,758元，累跌幅度約45%。經過兩年深度調整，4月市況明顯反彈，優質物業成交帶動下，新報實用呎價7,316元，按月回升約8%。成交宗數有1,087宗成交，按月大幅增加84%，為近兩年來首次單月錄得逾千宗，價量俱升，扭轉弱勢局面。澳門博彩監察協調局公佈5月博彩毛收入183.89億元，按月上升6%，連同首4個月735.17億元，合共919.06億元，利嘉閣澳門地產區域董事馮偉航估計，今年博彩毛收入約2,000億元，未必超越去年，但樓價升跌亦取決供求，現有成交支持，趨向正面發展，冀望全年樓價上升5%至8%。
■梁先生
【澳門居民心聲】
梁先生：「本身30歲，覺得澳門樓價好貴，基本兩萬蚊（月薪）樓下都好難買得起囉，都要靠屋企人幫先有機會買到，就算樓價跌咗都幫助唔大。」
■張先生
張先生：「27歲都冇可能買到樓，一定要父母幫手先得，就算近期推出澳門政府經濟房屋（等同香港居屋）也不一定有份，因排完仲要抽籤。」
■朱先生
朱先生：「今年40幾歲，十年前已經喺澳門置業，覺得澳門樓貴得離譜，因為人多、樓少，賭場開咗人工高咗，租客多咗。冇地方住就要買㗎啦。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160605/19641229
湯文亮：最壞情況已現 現階段可上車
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GS(14)@2016-06-20 03:42:452016-06-11 EW
近月樓市回暖，樓價指數反彈，新盤銷情亦理想，惟美國聯儲局何時再加息存在未知之數，市場對下半年樓市走勢未敢太樂觀。早於年初時預測，樓價將於年中反彈的紀惠集團行政總裁湯文亮，坦言樓市最壞的情況已過去，現時樓市充斥強勁購買力，相信下半年下跌空間不大。最重要的，是他認為超低息環境將持續，指若負擔得起，且有實際需要的人，現階段可以上車。
樓價自去年9月高位轉勢回落，近月轉趨平穩，差餉物業估價署早前公布最新4月份私樓樓價指數報300.2點，按月升0.7%，連跌6個月後首度回升。中原城市領先指數（CCL）自今年3月中開始，至今一直徘徊於127點至128點水平。樓價止跌回升，成買家入市催化劑，新盤、豪宅市場回勇，其中信置（00083）旗下粉嶺聯和墟囍逸，周三（8日）進行首輪銷售推出220伙，單日沽217伙，近乎沽清。
超級豪宅也有價有市，山頂歌賦山道15號屋地日前以約21億元易手，每平方呎樓面地價達22.8萬元，創全港屋地呎價歷史新高。惟對於下半年樓市走勢，各方仍持不同看法，最大未知之數，就是加息因素，盡管美國五月份就業數據表現慘淡，6月加息可能性不大，惟聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）堅決指相信美國經濟會逐步改善，換句話說，加息陰霾仍存在。
購買力強勁 隨時轉勢
去年2月提出「細價樓爆煲論」而一炮而紅，兼被市場定位為「樓市大淡友」的湯文亮，自樓價回落，今年他對樓市的看法轉軚，並成功預測樓價於年中會反彈。對於下半年樓價走勢，他的看法較樂觀，認為樓市最壞的情況已過去，他表示：「現時樓價並不是假反彈或死貓彈，而是有相當數量購買力被釋放出來。」
目前樓市購買力來自三股力量：一、去年打算買樓而沒有買樓的年輕人；二、受惠於內地去庫存計劃，將內地物業沽出，套現再轉買香港樓的人，特別是沽出升幅驚人的深圳樓；三、有自住需要的人，今年應該買樓。湯文亮指，以上三股力量也十分強大，因此購買力會持續，樓市要跌並不容易。
「理論上我覺得樓價於今年底前再跌10%，即跌至112、113點的水平可能性也不大，現在CCL為128點左右，指數曾跌至126點左右，再反彈至這水平，徘徊已有一陣子，不少想於去年買樓的人看到這情況就忍不住想買樓。」
他又指樓市的不利因素已出現，「供應方面，雖然供應是很多，但同時需求也不斷；同時有很多辣招控制市場，就算樓市真的下跌，政府將辣招或逆周期措施放鬆，市場就會轉勢。」他指出，香港定位為金融中心，資金一定會選擇留在香港，「特首梁振英經常說『一帶一路』，其實『一帶一路』分為5個階段，第二個階段是融資，而香港在融資方面有作用，因此香港一定要定位為金融中心，一定會有很多資金選擇留在香港，因為資金能自由進出，港元由於跟美元掛鈎，也不會大幅浮動，這是一個重要優勢。」
有負擔能力 無妨上車
湯文亮認為樓價再跌空間不大，現階段入市風險相對低，「如果你負擔得起，同時有實際需要，現階段是可以上車的，因為低息期會繼續，實際上應該是超低息期。究竟超低息期會到甚麼時間，實在很難估計，若以加兩厘為上限，我估計10年也未必加到，你看到美國每次加息只是四分一厘，但每次加息也十分困難。」
事實上，他早於年初時已呼籲有能力，同時有需要的用家可入市，並分享了一個經驗，「今年農曆新年時，有幾個年輕人邀請我拍照，其中一個說自己剛買了樓，他說去年該物業樓價為500萬元，現在用400萬元就買到了，單位面積一樣，樓層更高，較去年買的話足足慳了100萬元，除了少付40萬元首期，每月供款也少了近2,500元，對一個年輕人來說，比去年置業大為輕鬆，因此我在之後發表文章指，只要你覺得啱價就可以買，就算樓價在之後跌至350萬元，你仍賺了100萬元。」
他續稱，現在買樓自用，業主可以享受超低息，相反如果繼續租樓，選擇權始終不在租客手上。不過他認為現在不是買樓作投資用途的好時機，「現在買樓作投資用途就要小心，回報不會太好，也有可能出現空置情況；反觀你自住的話，並不會出現空置情況，分別很大。」
防經濟轉差 拖累大市
隨着樓價反彈，港府放寬樓市辣招的機會降低，湯文亮表示，如樓價指數不跌，就要用另一個方式作撤招的指標，就是負資產的數目，「負資產數目增加得很快，負資產一開始後，就會以幾何級數上升，如果樓價不跌還好，樓價再跌的話，就會升得很厲害。」
他說去年第四季負資產數字為94宗，今年第一季尾為1,432宗，估計至今年5、6月將達4000、5000宗，至9月時將達1萬宗，「如果負資產數字達到這水平，就有需要放寬辣招以幫助負資產。」他又指，最教金管局擔心的是，放寬按揭後樓價會大幅反彈，故當局現時有兩個處理方式，先是盡量批出多些按揭保險，另外是任由發展商為新盤買家提供高成數按揭，「以上兩個做法，可以將打算買樓的人購買力先釋放，當金管局真的放寬按揭後，購買力不會突然大幅增加，樓價也能保持穩定。」
盡管樓市大跌風險低，但湯文亮認為不能忽視經濟轉差的因素，「事實上，政府有需要知道經濟環境轉差而去面對，作出準備，但現在政府看似不知道，你看公務員加薪幅度達5%。但社會上的裁員潮即將開始，東亞炒了180人後，我相信其他銀行也會裁員。」他認為失業率、空置率、負資產、銀主盤及破產人士，以上五項數未來都處於上升趨勢，市民平均收入將會下跌，經濟會慢慢轉差。「雖然我認為樓價不會大跌，但要小心經濟轉壞將是個大浪潮，政府要在適當時間釋放資金予做生意的人士，讓他們可以維持生意，如果資金未能及時釋放，部分商戶惟有結業。」
逢三退一 趁旺減持次等物業
「逢三退一」是湯文亮奉行的投資策略，如將這策略應用到物業投資，就是投資者可趁樓市處於旺市時，賣走手上最不值得繼續持有的物業，即是趁樓價高企、有市有價時賣出質較差的單位，如位置不佳、長期空置、物業潛力已被用盡的單位，在市況大旺及缺盤的情況下，這些本來無人問津的物業，亦有人會出價，甚至有機會賣得不錯的價錢。另方面於旺市要保留較優質的物業，自住樓更絕不要賣，若大市續升，仍有物業享受升值，如樓市下跌，也有資金趁低吸納。
美今年最多加息一次
美國聯儲局將於下周14日至15日議息，市場普遍估計6月加息機會微乎其微，但未來7月及9月也會再舉行議息會議，對樓市氣氛有一定影響。湯文亮認為市場雖然對美國的加息步伐甚為關注，但加息對樓市而言只屬陰影，「就算美國真的再加息，香港也未必跟隨。」
他以「似近實遠」形容美國的加息情況，「美國加息是有一個軌迹，聯儲局每次都會說出預言來恐嚇市場會加息，最後卻會說出不加息的理由，很多評論員說今年會加息3至4次，我卻認為今年只會加1次，我一早已認為上半年不會加息，因為耶倫以『步伐緩慢』的字眼，下半年美國有大選，通常都不會加息。」
加息太多社會捱不住
他表示，低息期已維持多年，加息存在甚大困難，「如果低息政策只維持一兩年，你之後要加息難度不大；但低息政策由2008年開始至今已有8年時間，市場已經習慣了低息，通脹率也低，如果現在聯儲局想加息2厘，社會一定捱不住。情況好像食降膽固醇或降血壓丸一樣，如果你一直有食藥，突然有天停止服用，打算吃清淡些就算，你的血壓可能一下子上升，因為你已經習慣了。」
物業投資最緊要守
本刊於上周一（6日）邀請湯文亮擔任講座「樓市真面目」的主講者，講座反應熱烈，全場爆滿，吸引近170位聽眾支持，湯博士以生動的方式詳細分析樓市最新情況及當中值得留意之處。及至問答時間，聽眾也積極向湯博士發問，本刊揀選了部分精采的問答：
問：發展商推出很多優惠，想買樓的人應不應該買樓？
答：現在如果你有錢買樓的話，是唔怕賭的，你買入新盤後樓價在3年後即使跌20%，你可賺到住（編按：即慳到租金），這是吸引的。
問：內地一綫城市住宅樓價升了一倍，有沒有爆破危機？如果真的爆破，中國政府有能力去處理嗎？
答：中國政府這次好厲害，本來中國的債務問題多出現在內地開發商，去庫存計劃的另一個意義就是還債於民，將債務轉移至市民，市民借錢去買樓。我相信內地樓市不會「爆煲」，但出現調整是有可能的，上限調整30%是最頂點。
問：美國加息後，供應量同時增加，市場又出現裁員，如果我想在港島區買一個三房單位作自住，樓價600萬至700萬元，樓價跌10%已涉及60萬至70萬元，應否再等多一會，等待年底才買樓？
答：我為何說最壞時間過去？其實是指你不用急於在現在買樓，現在短期最壞的情況已過去，但大家都看不到很長遠，情況像買股票一般，股票下跌後反彈，你不需急於在股票回升時購入，可以再等其再跌時購入。如果真的買不到，現階段不需急於買入；我的意思是現時買樓作自住相對少一個考慮，因為息口會維持在低水平，可享受低息環境。
問：你說過逢三退一，現在樓價不算好癲，如我手上持有3個中小型單位，應有何步署？
答：市道好時退一，是指沽出你手上質素最差的物業，每年我會將公司所有物業列出來，將租客不好、租金不好、升值過龍的物業拿出來賣，收到的錢再購入心頭好。
問：想買樓收租應何時買入？
答：如收租的話，現在不是對的入市時機，除非你是用現金購入，不用借銀行錢，另外緊記要向業主大膽還價。當然現時市道不好的情況，才會有高層、較優質的放盤。但要小心的，是現在租客的質素開始下跌，由於無錢交租的人增加，租霸出現的機會增加，租金也開始跌。
問：重建概念的舊樓值得投資嗎？防守性高嗎？
答：如你博重建，其實只是博，可能要等很長時間。我自己做法，是可攻可守，如你買舊樓收取3厘至4厘的租金回報，就唔怕買。你買物業最重要是可以守得住，能攻能守，這樣做生意就好穩陣了。
問：近年香港政治爭拗持續，你對香港前景會很差嗎？
答：不要忘記，愈來愈多人來香港，當一個人對城市失望，就會離開城市，城市會步向滅亡。就算比你移民到新加坡，你認為當地的言論自由會比香港好嗎？當大家真的對城市死心，鬧也不想鬧時，這城市就會滅亡。至於政治爭拗，其實一個城市地位重要才會有政治爭拗出現，我從來都不認為新加坡可以代替香港金融中心的地方。
問：你認為哪區物業具前景？
答：港島區最好，我覺得堅尼地城不錯，未來港珠澳大橋通車，該區有望受惠。至於柴灣那邊較死角，港島南區較吸引。
長沙灣尚都 主打迷你戶吸上車客
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GS(14)@2016-07-09 04:42:16【明報專訊】長沙灣一帶舊樓林立，吸引不少發展商重建，打造成單幢物業。由百利保（0617） 、富豪酒店（0078）及市建局合作發展的長沙灣尚都，樓花期長約23個月。單位主打迷你戶，提供不少開放式及1房單位，適合希望於市區置業的上車客及小家庭。項目基座設有商場，而且設有會所及空中花園，規模及配套迎合住戶生活所需。
明報記者 謝穎怡 、攝影 黃志東
尚都屬單幢式新盤，提供157伙；標準戶共148伙，涵蓋開放式至兩房單位，實用面積介乎276至429方呎。項目主打細單位，1房戶佔最多，共65伙，涉單位總數逾四成。以近年市區迷你戶新盤比較，尚都最細開放式單位亦有276方呎，算得上寬敞。另外，項目亦提供9個特色戶，分別為4伙高層連平台戶，實用面積介乎407至429方呎，及頂層連天台戶，實用面積介乎276至458方呎，項目預計2018年5月入伙。
開放式戶276呎起
發展商打造了兩個附連裝修示範單位，其中兩房戶以18樓A室為藍本，實用面積429方呎，附連22方呎露台及16方呎工作平台。全屋以玫瑰金色作主調，突顯貴氣。客飯廳的電視嵌在雲石牆內，使枱面擺設更靈活。設計師將小睡房的牆身拆去，改為一幅透明的玻璃幕牆，加上三人梳化背後的一幅鏡子，令全屋感覺更為寬敞。飯廳旁的工作平台與客廳旁的露台相對，可視作對流窗，保持自然通風及增加採光度。浴室則以雲石鋪設牆身，並設有浴缸，鏡櫃後透出黃光，感覺柔和。
另一個示範單位則以18樓C室為藍本，實用面積318方呎，附連22方呎露台及16方呎工作平台，屬1房連開放式廚房間隔。甫入門是設備齊全的開放式廚房，設有微波爐、二合一洗衣乾衣機及雪櫃等基本家電，另延伸出一張酒吧及用餐枱，特別適合小家庭的生活模式。
1房示範單位設延伸酒吧枱
睡房方面，主人房面積約79方呎，可擺放雙人牀，床側騰出空間放置一張用玻璃打造的寫字枱，而睡房外連工作平台。較特別的是，設計師將睡房與浴室之間的實牆改為橫紋半透鏡特色玻璃趟門，變身主人套房，方便住戶，亦能增加空間感。
項目基座設有商場、停車場、會所及空中花園。會所及空中花園合共逾8000方呎，提供戶外燒烤場、兒童圖書館、健身室等。惟停車場只設6個車位，即平均每26戶爭1個車位。至於景觀方面，項目座向東北，以樓景為主。
■有片睇，如欲觀賞更多尚都現場環境，可瀏覽明報置業網影片：
http://property.mpfinance.com/
[睇樓手冊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2456&issue=20160709
勇猛上車客買新港城凶宅平市價成百萬
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GS(14)@2016-07-09 07:01:56近期樓市回穩，周圍都話冇盤。好似馬鞍山新港城，四球樓下放盤近乎絕迹，搞到有市民為求上車，凶宅都唔怕照搶!代理表示，新港城G座中層7室凶宅，實用面積338方呎，剛以320萬元易手，呎價9,467元。這類呎數單位，今年5月成交431萬元，這間凶宅賣平足足一球有多。咁講真，凶宅唔平真係搵鬼要。據悉，3年前有租客於單位跳樓，跌落花槽死去多日後被園丁發現揭發事件，令單位淪為凶宅。買家則是上車客，貪平咁話喎。代理又形容，凶宅都賣得出，證明個市真係旺。原業主1999年12月以172萬元買入單位，持貨17年賬面獲利148萬元，升值86%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160709/19687847
元朗上車新盤 恐蚊蟲滋擾Park Yoho 1C望濕地翠綠景
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GS(14)@2016-07-17 16:00:10■Park Yoho Sicilia只得1座孤零零，東面預留作鐵路路段，毗鄰地皮有待發展。
【新盤巡禮】元朗峻巒上月底以新名包裝1B期Park Yoho Venezia帶動銷情有起色，不消一個月內，火速趁勢推出1C期Park Yoho Sicilia，物業只建1幢，特設開放式戶型，為之前期數所缺，以入場費低取勝，折實300餘萬元有交易，惟該幢偏離物業其他期數，並靠近容易滋生蚊蟲的濕地林木，入場之選的開放式全部向西，正對鄉郊電塔紛陳地帶，蟲患西斜都要提防。記者：溫潤潔攝影：王子俊
擁單邊開揚環境的Park Yoho Sicilia，以保育生態區為伴，從西至北面對出，近望濕地遠眺錦田河，享天然景致，但小心被蚊蟲咬，春夏交替蠓患嚴重，空曠無遮擋容易飛入屋，要做足防治措施。附近河道水質差，傳出異味也難受。東面也有兩點需注意，對出預留作鐵路路段，以及有一幅待規劃發展地皮，目前遠山美景，未來添變數。
單位入場費314萬
物業南面望1B期樓景及內園景，首度開放兩個示範單位屬這類，其中1B座12樓C室，露台及大房轉角窗，向西南遙望元朗市中心，看得見實際距離非常遠，屋苑所在的鄉郊山旮旯地段，附近多電塔，示範單位就摻雜電塔景，感覺大煞風景。
Park Yoho Sicilia亦即整個峻巒項目的第1座，再細分為1A及1B座，共166伙，戶型偏細，成為屋苑入門座別。標準單位佔150伙，開放式面積324及326方呎，有26個，最平折實313.7萬元，呎價9,623元，擺明車馬針對上車客想住新樓，又要銀碼細，不在乎地點隔涉，以及內櫳的骰的心態。標準單位中，一房戶供應逾三成，有52個，面積407及449方呎。兩房戶數量，有48個，面積490及531方呎。一及兩房以開放式廚房設計。三房面積628方呎，有24個，雖有獨立廚房，但只有1個浴室，不設套房，人多家庭出現爭用廁所情況。
■浴室有合理空間，兼且有窗。
■向南望1B期內園樓景，惜同時見到電塔。
■細房只及大房一半，約50方呎。
■大房呈長方形，約100方呎。
頂層4伙設有天台
特色戶有16個，分佈最低層1樓及頂層，1樓12伙，面積291至582方呎，開放式至三房，俱連平台，平台面積52至316方呎，頂層4伙較矜貴，面積727至999方呎，間隔三房連套房，內置樓梯直達私家天台，天台面積328至855方呎。
Park Yoho Sicilia家電品牌屬大路貨色，廳房提供珍寶分體式空調機，廚房配備德國西門子抽油煙機、煤氣煮食爐或電磁爐、微波爐，頂層特色戶改用微波焗爐，最大面積999方呎單位，附電蒸爐。此外，開放式及一房戶選用較冷門的法國Rosieres雪櫃，兩及三房選用飛歌雪櫃，頂層特色戶選用西門子雪櫃。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160717/19697791
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