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舖價半年跌一成 二三線舖爆蝕讓潮

1 : GS(14)@2016-05-17 03:43:15

http://property.mpfinance.com/cf ... 0516/paa01/lam1.txt



【明報專訊】舖位租金急挫，連帶舖價亦受拖累，差餉物業估價署（下稱差估署）最新公布資料顯示，截至今年3月，零售商舖售價指數方面最新報513.5點，半年間累跌逾一成。市場近月亦漸見有舖位蝕讓成交，業內人士認為，市場漸現二三線街舖及劏場舖蝕讓，但相信舖市重災區仍集中租賃市場，料全年租金下跌15%。

明報記者 劉詠怡

差估署舖位售價指數反映近12年多舖市走勢（見圖）。政府於2003年7月推出內地自由行，當時售價指數為79.4點，及至2009年4月深圳推行「一簽多行」時，售價指數已大升至171.8點，較推出自由行初期升幅逾1倍。然而2015年4月起內地政府收緊「一簽多行」政策，改為「一周一行」，舖位售價指數先升後回，至今年3月售價指數為513.5點水平，數字為2015年9月573.6點的高位連跌6個月後，累積跌幅約10.5%。不過，數字仍比報遠比2003年高出逾5倍。

舖價指數比2003年高逾5倍

零售市道前景欠明朗，部分業主近期寧以蝕讓價沽貨。其中旺角廣華街翠園大樓2期地下7號舖，面積約850方呎，早前以3346.8萬元、呎價3.9萬元沽出，較原業主2012年購入價約4000萬元蝕約653.2萬元，蝕幅16.3%；上址曾為添好運點心專門店的首家店舖。

此外，銅鑼灣霎東街樓上舖Oliv中層全層，面積1809方呎，以呎價2.26萬元成交，成交價4089萬元，較2013年購入價6964.5 萬元，帳面蝕讓約2875萬元或41%。尖沙嘴金巴利道27至31號永利大廈地下4號舖部分、23A號、23B號及閣樓23號舖位，早前以1.9億元放售，放售價較業主2012年4月購入價1.88億元高，即使最終能以放盤價售出，但購入時單是印花稅已需799萬元，再加上買賣代理佣金及律師費等使費，料需蝕近千萬元，近年區內罕見。

萊坊高級董事林浩文稱，近期市場漸見有舖位蝕讓，但願意蝕沽的主力是近數年購入二三線街舖，以及拆場舖業主，反之一線街舖多由實力投資者及業主持有，他認為未來租金指數跌幅將擴大，並超越售價指數。

舖租指數4連跌 返去年初水平

今年3月差估署舖位租金指數報178.5點，連跌4個月，並重回2015年初水平。今年首季零售商舖租金指數則為179.2點，較去年7至9月高峰期184.9點，半年間跌3%。

零售市道轉差，街舖和商場舖租賃均見慘淡，其中旺角中心繼早前連環推出平盤短租吸客後，近期亦擬將多個劏舖改裝成5個大舖，以經營小食店及飲品店。部分舖位早前完成改裝，終成功租出。位於亞皆老街的新之城，市場消息指目前有約20個放租盤，面積80方呎至260方呎，叫租2萬至3.5萬元，呎租由250元至330元水平，部分舖位早已交吉，目前待租。其中商場地下1個雙號舖，面積約800方呎，早前叫租14萬元，現時最新叫租12萬元，調低意向約14%。

巨舖拆細 租金料下調

林浩文認為，現時租金指數未反映市場情况，由於早年不少業主把手上舖位一整合成大舖，故此認為未來巨舖重新招租或拆細出租，租金仍有機會下調，故相信今年舖市租金仍有下跌空間，料全年舖市租金將跌15%。

[樓巿數據尋真]

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經濟具實力 物業被低估 一線質素三線售價 柏林樓市追落後

1 : GS(14)@2016-10-14 06:30:58

【明報專訊】德國在歐洲已發展國家當中，自置物業比例一直低企，主要因為租金漲幅溫和，以及戰後德國房屋供應充裕，德國人對購房興趣不大。但過去一年，德國成為歐盟內最大難民收容國家，當地對住屋需求急升，加上環球資金氾濫，海外資金流入令德國大城市的樓價大幅上升。投資顧問公司Fifth Element創辦人Jonathan Benarr表示，「 在眾多歐洲城市當中，柏林作為歐洲經濟核心都市之一，物業價值仍然明顯被低估。柏林物業在過去一兩年價值不斷提升，預計增長未來仍然會持續。」

根據世邦魏理仕及德國銀行Berlin Hyp《2016柏林住宅市場報告》，柏林在眾多德國主要城市當中，新建住宅比例最少。根據2014年的數據，每1000名居民，就只有1.5幢新建的住宅落成供應（每幢供應最少3個住宅單位）。該報告又指出，柏林的新住宅供應急起直追，2013年同樣比例僅為每1000名居民就有0.8幢新落成住宅。

歐洲主要城市中 發展相對年輕

Fifth Element創辦人Jonathan Benarr指出，柏林與其他主要城市不同，它位於德國東部，在20多年前東西德統一後才有大量人口湧入，並且重新成為德國首都。「與其他歷史悠久的歐洲城市相比，現在的柏林是一個相對年輕，有待發展的城市。」Benarr表示，目前柏林一個兩房單位售價大約為25萬歐元（約214萬港元），位處市中心的單位售價則可高逾一倍之多。

每呎3500元 不及英國六分一

德國住宅平均呎價在歐洲諸國中偏低，每平方米只是大約4000餘歐元（即每平方呎約3500港元），這個價格水平，不及英國住宅的六分之一，甚至比其他經濟情况較弱的歐洲國家，如意大利或西班牙等的房價還要低。

德國城市當中，柏林平均房價為每平方米約3000歐元（即每平方呎約2565港元），即使作為德國首都，但平均房價較整個國家再低四分之一。Benarr表示，「柏林樓市不久以前才開始獲海外買家注意，價值仍然被低估。德國作為歐盟當中經濟實力最強的國家，加上柏林作為首都，可以說是一線城市物業以三線城市的價格發售。」

[環球樓市]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9849&issue=20161014

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Expedia：日韓二三線城市 成港人外遊新寵

1 : GS(14)@2016-12-21 08:13:13

【明報專訊】全球匯市波動影響港人出遊選擇，根據網上旅行社Expedia的數據，美國包攬2016年全年五大跌幅最顯著長線旅遊地區，倫敦則佔據榜首，脫歐觸發英鎊貶值，更令今年聖誕Expedia上倫敦旅遊的訂單數激增近1.4倍。

英鎊貶值 倫敦訂單激增

美國加州橘郡以15%跌幅成為全年下滑最嚴重地區，西雅圖、聖地牙哥、拉斯維加斯與華盛頓均下跌10%，Expedia稱料因港元與美元掛鈎，美元走強加上簽證複雜令遊客卻步。相反歐元貶值加上近年北極光景觀受旅客熱捧帶旺北歐遊，瑞典斯德哥爾摩與芬蘭赫爾辛基增長均逾1倍。澳洲亦成為熱門地區，除悉尼與墨爾本外，黃金海岸今年竄升至聖誕長途旅遊地第六位，升幅達171%。Expedia東北亞區總經理蘇嘉媛表示，今年澳洲酒店於Expedia上的推廣明顯增多。

港人熟悉的台北、首爾與東京佔據今年短線旅遊榜頭三位，日、韓二三線城市則成為港人新寵，如距首爾兩小時車程的韓國忠清南道，全年訂單增長率達365%，日本高松更達685%，泰國清萊、越南峴港等地亦受惠廉航開通直航線路需求大增。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0797&issue=20161221

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限購令短期難撤 一二線城市續吹寒風 內地三線樓市料成贏家

1 : GS(14)@2017-02-05 10:33:51

【明報專訊】中國指數研究院去年12月發布的11月百城價格指數顯示，內地100個城市的均價漲幅較10月按月回落0.77百分點，中位數漲幅回落1.71百分點。在各地限購政策下，樓市明顯冷卻，業界認為短期內相關限購政策不會放鬆，至少維持一至兩年，已實行限購政策的一二線城市或繼續受壓，不過，靠近一線城市的三線城市，有望見到增長。

明報記者 姚丁鈺

中國指數研究院數據顯示，內地重點城市住宅成交量按月下滑，有部分城市的跌幅甚至擴大。以11月數據與10月份比較，深圳樓價由升0.27%轉為跌0.2%，投資熱點城市三亞則由升0.21%轉為跌0.92%，而深圳以外的廣東地區，惠州、佛山、珠海、中山、江門的樓價升幅均收窄，汕頭樓價則持續下跌，由10月的跌幅1.33%繼續下跌0.14%。

彭博經濟學家陳世淵（圓圖）表示，按照現時中央政府態度，至少在兩年之內，限購措施都不會得到放寬。因為政府已將房屋問題上升為「國家安全」問題，相信即使經濟差，中央都不會重新依賴房地產，而是專注刺激基建。

資金料流三四線城市 助去庫存

內地樓價經歷升市後，早在去年初，一線城市就開始推行冷卻措施，限購、限貸、收緊土地供應和加強監管，這些政策其後由一線城市延伸至二線甚至三線城市。直至本月，共有21個城市實施不同程度的限購措施。

陳世淵表示，現時中央希望聚集在一二線城市的資金能分流至三四線城市，幫助這些城市實現「去庫存」。

一二線城市庫存少於一年

三線城市近年「去庫存」的成效雖然遠不如一線城市，進展卻也不差。瑞銀中國內地/香港房地產行業研究主管李智穎表示，以庫存可供銷售的月數來計，三線城市已從最高峰的程度30個月跌至現時20個月，二線城市和一線城市的庫存則已不到一年（見圖1）。在正常情况下，若庫存少於一年，說明現時供應量可支持樓價增長，這亦是2016年樓價增長強勁的原因。

相對一二線城市，三四線城市的發展商質素固然不及前者強勁，不過，受惠一線城市的人口遷入，以及愈來愈貴的樓價，城市打工仔更可能因為買不起一線城市貴樓，而光顧附近小城市。

彭博行業研究亞太區房地產行業高級分析師黃智亮表示，因為一線城市的樓價過高，打工仔已很難買得起，所以靠近一線城市的三線城市，如鄰近廣州的佛山、清遠，近深圳的惠州，有望受惠，較為偏遠的三線城市，投資吸引力則偏低。

中山樓門檻低 方便退休養老

惠州此前曾推出房地產調控政策，但就暫未有限購政策，對比已實施限購令的城市更具優勢。同樣與深圳接壤的東莞，則於早前提高公積金首付款比例，並且對擁有兩套及以上住房的居民家庭，以及對已擁有一套住房、且無法提供購房之日前一年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市居民，暫停銷售新建商品房。

此外，黃智亮還看好清遠、佛山，尤其是城際鐵路貫穿，交通方便。他表示中山樓價仍然很便宜，投資門檻低，或為投資者青睞，除了投資需求的同時，退休養老是吸引投資的另一原因。

[姚丁鈺 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0846&issue=20170203

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二三線屋苑呎價升勢跑贏一線

1 : GS(14)@2017-03-22 12:27:55

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3874&issue=20170322
【明報專訊】新一輪樓價升浪中，部分二三線屋苑的呎價升幅，跑贏一線屋苑，上述情况在新界西最明顯，由去年7月開始計到今年2月，期間有8個月上升期，如屯門大興花園呎價累升17.5%，高於天水圍嘉湖山莊的11.8%。新界東方面，沙田河畔花園呎價累升19.5%，亦高於沙田第一城的12%。

一線屋苑售價上升空間較大

中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，一線屋苑叫價過高，令購買力轉至二線、三線屋苑；大部分二、三線屋苑呎價，都落後於一線屋苑，故價錢上升空間更大。

至於市區，牛頭角得寶花園、將軍澳新都城，上述8個月期間的呎價累升21.7%及21.2%，高於藍田麗港城、匯景花園同期升幅19.1%及16.8%。另鴨脷洲海怡半島因有港鐵通車效應帶動，其間呎價升22.3%，高於鰂魚涌太古城13.5%。

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上月70大城市樓價續升 三線城市領漲

1 : GS(14)@2017-05-19 05:20:39

【明報專訊】據國家統計局的資料顯示，內地4月70大中城市樓價繼續上漲，其中三線城市領漲，新建住宅上月平均升約0.7%，在樓市調控政策下，內地一二線城市房價錄得的升幅則有所放緩。

一二線城房價升幅放緩

在15個一二線城市當中，房價全部均錄得按年上升，其中北京房價上升17%、上海房價上升15%、廣州及深圳的房價則分別錄得22%及7%的升幅。但對比3月份，內地一二線城市的房價升幅則見放緩，其中上海、南京、深圳、成都等錄得輕微按月下跌。根據路透社統計，內地三線城市上月的房價平均比3月上升0.9%。

三線城市平均升0.7%

國統局高級統計師劉建偉表示，上月70個城市當中有30個的新建住宅房價漲幅比3月份回落，其數目比上月有所增加。內地一線城市的新房價格漲幅已經連續7個月回落，而上月比3月份回落大概2.8%；二線城市的新房價格升幅則連續5個月回落，上月比3月份降1%。但三線城市則見漲幅擴大，上月升0.4%。

劉建偉稱因地制宜、因城施策的房地產調控政策繼續發揮作用。上海市住建委於周三表示不再審批公寓式辦公項目，為加強樓市調控的另一措施。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8429&issue=20170519

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黃國英﹕二三線股寧買貴莫貪平

1 : GS(14)@2017-09-16 22:29:50

【明報專訊】朝鮮一雷天下響，市場應聲悸動。投資者如果持倉太重，就自然要買保險，沽壓湧現就順理成章。但納斯達克指數和「大頂」僅差1%，香港亦僅差2%多一點，其實跌幅並非嚴重。雖有跌幅，但不致看得太差，因為部分股份已炒至「曉飛」，如內房、甚至二三線股份如睿見教育（6068）亦見蠢動，現在市場形勢已變成「炒股不炒市」，看不到指數會飛升，因為如匯控（0005）也因朝鮮事件和美國聯儲局的雙重打擊下而股價不振，市場覺得美國加息機會已告轉弱。

美元弱、美債強，導致美國銀行類股份變差，高盛就應聲急挫。銀行股被「廢」後，大市就變成欲振乏力，加上騰訊（0700）正在「回氣」，下星期又會有富時指數「換馬」，這樣中資大股就會變成「優先被質」的「優質股」。種種情况影響之下，指數就不會有明顯的升幅，但投資者現在都是殺紅了眼，不斷尋找個別股份來急戰求功，每天不斷有尋寶遊戲在出現，有人枕戈待旦、有人棄甲曳兵，正是各適其適、各取所需。因此個人看法是大市偏軟，但卻在刮無定向風，在數百點間上落徘徊，應該變成短暫的常態。

高追二三線股 先克服畏高症

加息空間普世皆認為已經轉淡，銀行股就注定「冇運行」，強如高盛也變成了「落水狗」，動力轉弱是必然的事實，如早已有貨，就不妨先靜觀其變，現階段不宜胡亂加注。如果投資者轉而想炒賣二三線股，就一定要克服畏高症。舜宇光學（2382）在70元時，投資者已經覺得高不可攀，如今股價過百，就更如孤峰傲立，如果投資者沒辦法克服「高山反應」，想操作又從何說起？

香港市場總是很難拼湊出一些完整的概念來進行炒作，當然現在有一些「蘋果概念」股份，但始終難成大器。以往香港會炒「中國宏觀經濟」，這類股份就會倏然綻放，但現在市場中已經失去這一類的趨勢。投資者可能比以往聰明，已經不會再胡亂跟風冒進，轉而會改為精挑細選，板塊間就變成極為零碎，甚至變成殘缺不一！投資者只會在沙裏淘金，而不會變成大小通殺。強如騰訊，買賣雙方皆已極其「熟路」，短兵相接就會極其明顯，「有着數」的空間就變成極之有限。

至於買賣二三線股，就一定要付出一點溢價，才會出現對手，如果投資者能夠在低位入貨，就一定不是寶，而一定是草！一定要在高位追入，再迎風扶搖而起，才是炒賣二三線股的王道。想想看，二三線股份的持貨者，都一定是有信念、有故事、有消息、有實力的持貨者，投資者如果要令持貨者肯甘心「割愛」，就必然要付出代價。換句話說，如果這隻二三線股真的事有可為，投資者就必然要高追，這是必然的程序！天上並沒有掉下來的饀餅，不可能會賤價執到寶！在市場中來回衝殺的總不是等閒之輩，身經百戰、斬旗奪帥早已視作尋常事，又怎會有輕易失誤、讓利對手的可能？只會有騙人入局、虛與委蛇的套路而已！「執到都可能喊三聲」是正常事，好東西就一定要搶才有可能得到，人生如是，投資市場亦如是。

別跟隨「粉絲團」入市

二三線股如有大行出報告推介，投資者應聲入市還算合理，但如果在某些報紙的一個專欄來極力推介，市場中又因此而無風起浪，就要小心會否是一個陷阱。這些資金極其量都是「粉絲團」而絕不是「smart money」！如果投資者因此以為是鴻鵠將至而奮身入局，凶險之處就可想而知！現今投機在二三線股是比以往難，但回報也相對以往為高，因為市場流行「勝者全取」的關係，有些二三線股就會在不知不覺間削平群雄，獨領本身市場的風騷了！就如申洲（2313），以往很難想像一間廠可以發展到近千億的市值，但現在就出現了這個奇跡！時代不同、世界變幻，絕不能用以往的成見來窒礙自己的目光。投資慨念是需要與時並進，並不能墨守城規，否則只會落後於形勢而已！投資這類股票，就必定要能忍耐至少20%的波幅、要忍受半年以上的枯等，沒有這些道行，又想即日成仙，恐怕是痴人說夢而已。

（本欄內容乃獲授權輯錄自香港電台普通話台財經節目《e線金融網》）

豐盛金融資產管理董事

[黃國英 財經新視野]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3755&issue=20170911

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智取大市：二三線股仲未癲

1 : GS(14)@2017-11-13 03:55:12

港股周一小奇蹟日之後，今日再大升近400點，強勢毋需多說。睇小時圖，恒指向上突破之前，10日內喺28100點至28600點上落足足4次，仲要上落速度越嚟越快，可見好淡友對峙相當激烈，9小時RSI當時亦形成咗擴散三角形，反映市場情緒不穩定，如今恒指明顯直衝29000點仲要下晝繼續企得穩，市場情緒自然由不穩定轉趨亢奮，既然亢奮無耐，短線值博率仍高。話說星期一至星期二中午，恒指由低位升近800點，但升勢由騰訊（700）、手機設備股同內險股帶動，唔少股份只係微升，但講到明亢奮，就無理由只升幾隻強勢股，於是下晝二三線股亦蠢動。咁究竟係買落後股，定之前顯著調整嘅熱炒內房、商品股？呢一刻小弟建議博後者，熱炒股調整20%後，真係唔信喺市場亢奮之際彈都唔彈吓，甚至有機會遲來先上岸，揀股，幾隻龍頭就算。上期講Coach（TPR），執筆時正等待新一季業績，下期分析。Coach喺海外充其量算中檔次，今年5月，收購死敵Kate Spade，Kate Spade喺東南亞受歡迎程度遠勝Coach，但竟然冇乜錢賺，相信Coach長遠有能力改善Kate Spade盈利能力，如意算盤睇吓打唔打得響。晉佳
http://fb.com/advanceguy1本欄逢周一、三、五刊出



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171108/20207965

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內地二三線城市 吸引初創更積極

1 : GS(14)@2017-12-10 21:31:38

【明報專訊】申請政府的資助計劃，或尋找融資，是很多初創公司的必經階段，香港的幾個創業培育計劃，大部分創業者都已耳熟能詳。但內地的創業資助計劃，大家又曾否考慮？有些初創公司就在內地二三線城市成立分公司，開拓內地市場時，順道申請當地創業資助計劃。雖然申請條件較嚴格，但資助額明顯比香港高出一截。

金融社交App：南京申資助 攻內地港股投資者

分子金融有限公司（Molecule Financial Limited）主席雲鎮謙及行政總裁羅智豪擁有碩士學位，原本在一家大型會計師樓工作五六年。由於兩人喜歡投資港股，但會計師樓工作非常繁忙，難以跟貼股市，他們想到設計一個金融社交手機App，讓不同的人分享自己的投資組合及成績；沒有時間研究股市的人，可以參考及考慮是否跟隨一些「炒股達人」，甚至成為對方的粉絲，對方每次看升或看跌一隻股票，粉絲均會在手機App中收到通知。

分享投資組合 交流炒股心得

此外，他們在機緣巧合下，認識了一些基金經理和證券公司高層，並獲他們承諾參與。去年中他們成立分子金融，同年第四季推出金融社交App「秒投」（StockFlash）。至今，該App已成為其中一個集合最多港股分析員評論的股票社交媒體，約12萬人次下載，其中五成至六成為香港人，其餘為內地人、馬來西亞、澳洲、日本、英國等國家的華人。至於收入方面，暫時以廣告為主。

雲鎮謙表示，秒投用戶中有一部分是內地人，相信是因為近幾年，部分華南區居民已來香港開設證券戶口，加上近年「滬港通」和「深港通」開通，多了內地人有興趣投資港股。因此，公司早已考慮在內地成立分公司，進一步開拓內地市場；經過一輪選擇之後，發覺內地幾個一線大城市的創業資助計劃資助金額一般都較少，部分二三線城市的創業資助計劃，可以提供較高的資助金額，尤其是當創業者擁有碩士或博士學位。

現金及免租 資助近200萬

去年底，他們以註冊資本100萬元人民幣在南京市成立分公司，聘請了兩名員工，負責內地的線上及線下市場推廣工作，並申請了該市一個要求碩士學歷的「高層次創業人才引進計劃」，數月後成功獲得總共150萬元人民幣的現金資助（分3年發放）。

這些資助可以應用於發放薪金、宣傳推廣、購買資訊科技設備，以及交通開支、如法律、會計等專業服務。另外，該公司還獲當地提供3年免租的辦公室和住宿單位，實用面積均1000方呎，公司只需支付水電費和管理費。其中住宿單位可以自由安排，是由員工使用或創辦人使用。若將兩種資助合計，估計總值都有差不多200萬元人民幣，要比香港的創業資助計劃的金額高得多。

申請要求較港高 需驗註冊資本

不過，兩人亦強調，該計劃的資助額較高，要求亦比香港創業資助計劃更嚴格。例如，要求申請者必須擁有碩士學位，在當地開設公司的註冊資本至少要有100萬元人民幣，需進行驗資。至於面試過程，每輪的面試官共有10多人，包括政府官員、大學教授、基金經理等；當時先通過第一輪面試，獲批50萬元人民幣現金資助；再通過第二輪面試，獲批另外100萬元人民幣資助。一般來說，面試都是全部說普通話。不過，若是外國申請者，亦可以要求說英文。

雲鎮謙表示，總體來說，內地二三線城市這類以「人才引進」為名的創業資助計劃，是向全球申請者開放，資助金額相對較大，競爭亦大，審核嚴格；有些計劃甚至要求申請者必須擁有博士學位，資助額更高。

明報記者 薛偉傑

[企業創富]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6359&issue=20171208

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