限購令短期難撤 一二線城市續吹寒風 內地三線樓市料成贏家
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GS(14)@2017-02-05 10:33:51【明報專訊】中國指數研究院去年12月發布的11月百城價格指數顯示，內地100個城市的均價漲幅較10月按月回落0.77百分點，中位數漲幅回落1.71百分點。在各地限購政策下，樓市明顯冷卻，業界認為短期內相關限購政策不會放鬆，至少維持一至兩年，已實行限購政策的一二線城市或繼續受壓，不過，靠近一線城市的三線城市，有望見到增長。
明報記者 姚丁鈺
中國指數研究院數據顯示，內地重點城市住宅成交量按月下滑，有部分城市的跌幅甚至擴大。以11月數據與10月份比較，深圳樓價由升0.27%轉為跌0.2%，投資熱點城市三亞則由升0.21%轉為跌0.92%，而深圳以外的廣東地區，惠州、佛山、珠海、中山、江門的樓價升幅均收窄，汕頭樓價則持續下跌，由10月的跌幅1.33%繼續下跌0.14%。
彭博經濟學家陳世淵（圓圖）表示，按照現時中央政府態度，至少在兩年之內，限購措施都不會得到放寬。因為政府已將房屋問題上升為「國家安全」問題，相信即使經濟差，中央都不會重新依賴房地產，而是專注刺激基建。
資金料流三四線城市 助去庫存
內地樓價經歷升市後，早在去年初，一線城市就開始推行冷卻措施，限購、限貸、收緊土地供應和加強監管，這些政策其後由一線城市延伸至二線甚至三線城市。直至本月，共有21個城市實施不同程度的限購措施。
陳世淵表示，現時中央希望聚集在一二線城市的資金能分流至三四線城市，幫助這些城市實現「去庫存」。
一二線城市庫存少於一年
三線城市近年「去庫存」的成效雖然遠不如一線城市，進展卻也不差。瑞銀中國內地/香港房地產行業研究主管李智穎表示，以庫存可供銷售的月數來計，三線城市已從最高峰的程度30個月跌至現時20個月，二線城市和一線城市的庫存則已不到一年（見圖1）。在正常情况下，若庫存少於一年，說明現時供應量可支持樓價增長，這亦是2016年樓價增長強勁的原因。
相對一二線城市，三四線城市的發展商質素固然不及前者強勁，不過，受惠一線城市的人口遷入，以及愈來愈貴的樓價，城市打工仔更可能因為買不起一線城市貴樓，而光顧附近小城市。
彭博行業研究亞太區房地產行業高級分析師黃智亮表示，因為一線城市的樓價過高，打工仔已很難買得起，所以靠近一線城市的三線城市，如鄰近廣州的佛山、清遠，近深圳的惠州，有望受惠，較為偏遠的三線城市，投資吸引力則偏低。
中山樓門檻低 方便退休養老
惠州此前曾推出房地產調控政策，但就暫未有限購政策，對比已實施限購令的城市更具優勢。同樣與深圳接壤的東莞，則於早前提高公積金首付款比例，並且對擁有兩套及以上住房的居民家庭，以及對已擁有一套住房、且無法提供購房之日前一年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市居民，暫停銷售新建商品房。
此外，黃智亮還看好清遠、佛山，尤其是城際鐵路貫穿，交通方便。他表示中山樓價仍然很便宜，投資門檻低，或為投資者青睞，除了投資需求的同時，退休養老是吸引投資的另一原因。
[姚丁鈺 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0846&issue=20170203