新世界首置計劃 傳還款期40年
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GS(14)@2017-10-01 19:19:49【明報專訊】為幫助年輕人上車置業，新世界（0017）副主席兼總經理鄭志剛早前提出，計劃為大學畢業生提供度身訂造的首次置業計劃。市場消息稱，集團計劃給大學畢業生借盡樓價92%，換言之最平單位首期僅47萬元；另據估計，集團或以最優惠利率（Prime Rate）減市場利率借出按揭貸款，還款期最長可達40年。
新世界周一落實提供旗下屯門THE PARKVILLE 的15個單位作大學畢業生計劃，當中最便宜的單位售價588萬元。據了解，集團正研究向大學畢業生提供「超低首期」的安排，以8%首期計，買家只需付47萬元便可上車，餘下92%可全數向新世界承做按揭。集團亦會代買家繳付3.75%的印花稅，變相助買家減省約15萬元。
借盡樓價92% 首期47萬起
息率方面，估計集團給予買家P減市場利率。另集團或提供最長達40年的供款期。除了「超低首期」和「超長還款期」外，據悉新世界考慮到大學生畢業初期起薪點或較低，計劃予買家循序漸進的還款方式，如初期供款比例較低，及後薪金增加，供款比例再逐步調高。
就上述消息，集團發言人重申，由於這計劃尚有很多細節需要落實，確保合資格的年輕人能受惠，預計未來2個月內公布詳情，3個月內開始發售。
新世界昨公布THE PARKVILLE 的銷售安排，項目已公布價單的65伙中，有50伙將於周五發售，餘下之15伙，將作為大學畢業生首置計劃。上述15個單位中，最廉一伙為3樓B室，折實約587.8萬元，實呎13,929元；最貴一伙是16樓C室，折實832.1萬元，實呎14,472元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8974&issue=20170927
嘉湖上車盤估值5年升九成 分析﹕首置計劃難令樓價回落
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GS(14)@2017-10-06 02:37:42http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0412&issue=20171005
【明報專訊】強調為管治注入「新風格」的行政長官林鄭月娥，將於下周發表任內首份施政報告，市場關注「首置上車盤」措施。本報抽取十大屋苑合共60宗銀行網上估價個案，除發現5年來全部均錄得升幅外，更以細單位升勢最為凌厲，其中天水圍嘉湖山莊有2房戶，由5年前估值僅227萬元，升至最新估值達428萬元，5年來升近九成，升幅成為十大屋苑之冠。
明報記者 謝穎怡
回顧前特首梁振英自2012年7月上任後，5年來一直強調房屋政策為「重中之重」，故先後推出多項辣招，如「港人港地」、將首個「置安心」項目轉租為售，更於今年4月收緊以「一約多伙」措施等，惟對樓價僅有短暫影響。本報早前挑選十大屋苑共20伙單位，透過三大銀行匯豐、恒生（0011）和中銀香港（2388），進行估價的60宗個案，所有個案估值均較梁振英宣讀任內首份施政報告前高出12%至89%不等。
跑贏同屋苑大單位估值
十大屋苑中，以新界區大型屋苑表現最為突出。有「上車樂園」之稱的天水圍嘉湖山莊，位於賞湖居2座一伙實用面積449方呎F室2房戶，恒生最新估值428萬元，實呎9532元，與5年前估值227萬元比較，單位期內升值201萬元或近89%，升幅高於屋苑一伙實用635方呎高層3房戶，該3房戶同期估值升幅近65%。
另一熱門上車盤沙田第一城，以10座中層一伙實用面積327方呎H室2房戶為例，匯豐最新估值459萬元，較5年前287萬元上升60%。另一伙實用面積819方呎極高層3房戶，恒生最近估價1180萬元，較5年前估值870萬元高出36%。事實上，屋苑上月有一伙實用面積853方呎3房戶以1038萬元易手，成交價創屋苑標準分層戶新高，上述估值較屋苑新樓王更高出近14%。
第一城大單位估值高見1180萬
至於擁有鐵路沿線優勢的市區屋苑，如鴨脷洲海怡半島，屋苑10座高層F室一伙實用面積889方呎4房戶，中銀最新估值為1877萬元，較5年前高出逾45%，實呎達21,114元，高於屋苑上月平均實呎16,539元。
中大市場學系客座教授冼日明表示，梁振英任內樓價大幅上升，現時不少3房大單位樓價動輒逾千萬元，加上首期負擔重，對置業者來說入場門檻太高，故有不少人轉而購買實用面積300至400餘方呎細單位，在細單位需求大增下，帶動細單位估值升幅亦遠較大單位為大。冼續稱，雖然林鄭提出「首置上車盤」希望有助年輕家庭置業，惟其規模尚未決定，且落成需時，料短期內樓價走勢未有下調壓力。
會德豐大埔地減私樓層數 或設千伙首置盤
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GS(14)@2017-10-08 23:39:07【施政報告前瞻】【本報訊】施政報告公佈前夕，商人吳光正旗下會德豐的大埔洞梓地皮，早前曾表明冀將逾千伙資助房屋，或可用作首置上車盤。發展商新近再將項目發展向城規會修訂，微調私人房屋發展部份，興建樓層下調至不多於20層，維持當中1,005伙用作發展資助房屋。土地供應專責小組主席黃遠輝認為，首置盤以政府及發展商合作方式發展，將會是三贏局面。記者：黃嘉銘
特首林鄭月娥下周發表任內首份施政報告，首置盤成為焦點。近日傳出首置盤的方向之一是以公私營合作發展，且有指政府願為發展商的新界地皮提供補地價折扣，換來對方回撥半數單位作首置盤，而會德豐洞梓地皮表明冀將逾千伙資助房屋，或可用作首置盤。事實上，會德豐在今年5月已入紙申請改劃為綜合發展區，將作私人住宅及資助房屋混合發展，申請當中1,005伙用作發展資助房屋，可以用作公屋、居屋或首置盤，而最終用途視乎政府決定。發展商新近再將項目發展向城規會修訂，微調私人房屋發展部份，興建樓層由原先不多於22層，下調至不多於20層，但發展面積及單位數目不變，提供1,700個單位，總樓面維持在144.7萬方呎。至於劃作發展資助房屋的地盤，發展計劃完全不變，總樓面近59萬方呎，提供1,005伙。本報昨向會德豐副主席梁志堅查詢，至截稿前未有回覆。
黃遠輝：公私營合作三贏
資料顯示，洞梓項目佔地逾86萬方呎，鄰近香港教育大學，現時為綠化地，由會德豐持有的Hobman Company Ltd自1994年起購入上址多個地段。現時劃作兩個地盤發展，A地盤為私人住宅，擬建15幢住宅大樓及13幢洋房，提供約1,700伙，而B地盤用作發展資助房屋，建7幢不多於16層高大廈，提供1,005伙，初步規劃全為一房或兩房單位。黃遠輝昨表示，設立定位為「高於居屋、低於私樓」的首置盤是在資源不充裕下無可厚非的建議，若首置盤以政府及發展商合作發展，將會是三贏局面；對發展商來說能釋放土地儲備，對政府則能以較快方式提供上車盤。項目定價詳情需待特首林鄭月娥再作交代。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20171007/20174924
政府擬交房協銷售 最快3年後入伙 恒基大埔地或建首置盤
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GS(14)@2017-10-09 02:50:48■恒地位於大埔蕉坑的項目（紅圈示）已獲城規會批准改劃為住宅用途的地盤，有機會成為首置盤的選址。彭志行攝
【首置盤】【本報訊】特首林鄭月娥下月將發表首份施政報告，將交代港人首置上車盤具體內容。消息指政府初步構思將首置盤的銷售安排交房協負責；選址傾向物色私人發展商位處新界、已獲城規會批准改劃為住宅用途的地盤，包括恒基在大埔蕉坑的項目，並透過地價優惠由發展商建首置單位，最快3年後第一個港人首置上車盤可落成入伙。記者：譚靜雯 莫劍弦樓價高企，港人置業困難，林鄭月娥早前曾披露港人首置上車盤部份內容，主要對象為年輕家庭、未曾購買居屋或未曾擁有物業的香港永久居民，又強調上車盤選址不會動用已劃為公屋、居屋的地盤，但具體細節留待下月施政報告交代。政府初步構思參考私人參建居屋計劃模式，即公私營合作模式，與私人發展商合作推行首置盤。消息人士透露，由發展商提供土地及興建資助房屋，政府則向發展商提供地價優惠，並指定新樓盤內數幢樓宇作首置單位，「發展商撥出大約兩成單位，再交畀政府做首置」。首置上車盤主要對象為首次置業的香港永久居民，曾購買居屋或擁有物業者均不符合資格。消息稱，政府初步構思將首置上車盤的銷售安排交由房協負責，「房協一直都係政府嘅房屋政策實驗室，又有出售如夾屋等資助房屋經驗，最重要房協資料庫同房委會互通，可以負責審查申請人有冇買過居屋等嘅資料」。消息又指由房協執行銷售首置盤，可避開不必要的政治阻力。
多個發展商反應積極
綜合多個消息，林鄭月娥銳意在首個5年任期內推出首個港人首置上車盤，選址極大可能物色已獲城規會批准改劃為住宅用途的土地，「一般改劃用途，係城規會閒閒哋都要一年時間，特首要在任內有第一個首置項目落成推售，最快就係搵已經獲城規會批准咗改劃嘅農地」。據了解，港府高層已就首置上車盤接觸多個私人發展商，不少反應積極。翻查資料，部份由私人發展商持有的土地均有機會成為首置盤的選址，其中恒基持有多達4,480萬平方呎的農地，當中大埔蕉坑項目，去年已獲城規會批准作公私營發展，該地盤毗鄰豪宅鹿茵山莊，料可興建4幢約不高於14層的資助房屋，單位數目近300伙。另一發展商會德豐今年5月已向城規會申請將大埔洞梓地皮改劃為綜合發展區，除了私樓發展，也可興建約千伙資助房屋。消息人士稱，若首置盤推行順利，首個項目最快3年後可落成入伙。房協主席鄔滿海接受《蘋果》查詢時表示，房協過往有推行資助房屋的經驗，包括夾屋等，鄔滿海又指多年來與政府合作，若首置盤交由房協推行，他們樂意配合，「如果可以幫到解決住屋問題，我哋都樂意做」；但他強調，至今未接獲政府要求推行首置盤的細節。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170919/20157143
首置盤後又有新招傳林鄭推十層貨櫃屋
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GS(14)@2017-10-09 02:59:08有傳特首林鄭月娥即將在10月的施政報告公佈「首置上車盤」，但被批漠視基層住屋需求，不過根據《香港01》報道指，運房局連同社會服務聯會，今日會成立社會房屋中介平台，除了承租閒置單位再租給社企之外，政府更重新研究用舊貨櫃建過渡性房屋，並會在施政報告中提出。報道指，運房局和發展局今個月初，與房屋協會及部份社企洽商，研究在市區起貨屋可行性，又會在下月的施政報告中提出。據了解，貨櫃屋會是中、短期的房屋供應措施，當中亦包括了「共住」的過渡性房屋。政府會參考外國例子，包括社企如何利用貨櫃屋等等，消息指，選址已有初步腹稿，年期會至少五至十年，對像為有暫住需要的家庭，但不可長期居住，消息指貨櫃屋可能高達十層。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170920/20158656
47%人料首置盤無幫助
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GS(14)@2017-10-09 03:09:27【本報訊】特首林鄭月娥上任後首份施政報告下周出台，市場最關注的首置上車盤成為城中熱話，不過，有業內人士認為，市民對首置上車盤存疑，更直指要搵地起樓不是易事。展望今年最後一季新盤取價不取量，推盤量料放緩。美聯物業於9月下旬作出問卷調查，成功訪問1,038人，當中一半人為業主。結果顯示，有53%人認為首置上車盤有助市民置業，47%則認為沒有幫助，即是近半人對首置上車盤存疑。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，港人首置上車盤與夾屋比較，同樣高於居屋入息上限，兩者都有轉售限制。不過，他認為要搵地起樓不是易事，因為未來五年資助房屋供應只有2.26萬伙，之後五年要有5.7萬伙，方可達致未來10年8萬伙供應目標，相信居屋需求殷切，政府搵地都要顧及居屋買家，這方面工作有一定難度。另一代理行中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑昨表示，下周公佈的施政報告，市場最關注的為首置上車盤，應會落實，相信可為購買能力處於公屋及私樓的夾心階層，提供多一個上車機會。反而稅務政策料不會有。
末季新盤料求價不求量
展望第四季，美聯布少明指，首三季新盤已賣1.5萬伙，料本季推盤步伐放緩，可推8,000伙，但發展商最終只會取七至八成貨源來賣，有機會求價不求量，不排除有多宗新高價豪宅成交。二手樓估計上季及今季都會少於一萬宗，但價錢則持續升勢，全年升13%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171004/20172371
新世界擬推首置優惠須為大學畢業生 首期低至數十萬
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GS(14)@2017-10-09 03:17:07■新世界執行副主席鄭志剛否認公司看淡本港樓市。 李潤芳攝
【本報訊】近期不少發展商推出高成數按揭吸客，但利息十分「揦脷」，引起市場關注。新世界（017）昨表示，研究推出「大學畢業生首次置業計劃」，提供貼近市場水平的息率，首期低至數十萬便買到500萬私樓的按揭優惠，最快年內推出。記者：陳雪蕾
新世界執行副主席兼總經理鄭志剛否認推出計劃是代表公司看淡本港樓市，料今年樓價平穩，有高單位數字增長。但有學者認為，新世界或好心做壞事，擔心萬一樓價大跌，參與人士將承受巨大風險，情況猶如廿年前，申領政府夾心階層貸款及夾屋計劃的業主淪為負資產。
鄭志剛稱一石三鳥
鄭志剛指，計劃不是鼓勵年青人炒樓，申請者要是本地八大資助院的大學生，有穩定收入，首次置業，集團會確保買家必須是自住，亦會設入息審查及轉售限制，強調集團不會減價，因此不會影響新盤價格。他解釋，只是聽到年輕人上車難的聲音，希望能協助解決民生問題，同時見到市場有剛性需求，又有助集團吸納新客源，「一石三鳥點解唔做？」他舉例，可揀旗下屯門The Parkville，抽一成單位試行，最快今年或明年推出，要視乎研究細節進度。若計劃可行，不排除擴至內地實行。新世界推出這個計劃，算是發展商近年推一按的變奏，舉例，新地（016）將軍澳日出康城晉海，向指定職業人士，如會計師、及公務員等，提供最多樓價九成一按，一般買家一按最高借八成、二按最高借三成。新世界主要在申請條件、按揭成數及利息上有分別。
學者憂好心做壞事
理工大學建築及房地產學系教授許智文卻指出，現時買家在高位接貨，若樓市有任何變化，接貨風險很高，認為年青人要量力而為。他指，97金融風暴前，政府亦推出貸款及房屋計劃協助夾心階層上車，但最後「好心做壞事」，令市民夾硬上車，淪為負資產。另外，鄭志剛指，對於政府的首置上車盤及房屋共享計劃，集團會考慮及樂意配合，但要等待當局公佈具體政策才再研究。他指，目前集團有150萬呎農地與政府商討轉換用途，但不覺得速度或金額要求有特別改變。
【名人意見】
■渾水
90後財演渾水對計劃有興趣，認為對於剛畢業年輕人來說，上車最大困難是要向銀行借足按揭，「息口當然重要，佢用市價息嚟講，個terms暫時睇落OK。」
■余佑謙
Snapask創辦人余佑謙指，不會將買樓放在第一位，現時先要做好公司發展。但若大學畢業生的目標是買樓自住，亦無不可，但最重要是量力而為。如果是為儲錢投資，就認為有很多其他選擇。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170922/20160461
摸魚手札：首置上車盤會否影響樓價
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GS(14)@2017-10-09 03:20:19如無意外，只聞樓梯聲響、由政府主導的首置上車盤，將會在今個月內公佈。政府尚未出手，新世界（17）已趁熱鬧，搶先公佈「大學畢業生首次置業計劃」，預期以屯門The Parkville抽約一成單位試行。社會以稚子為食，誰會管年輕人死活、上唔上到車呢類無聊問題。大眾比較關心的是，到底這類首置上車盤會否影響樓價。這條問題，可以用最簡單的層面切入。政府搞的首置上車盤未知詳情，所以無從判斷，至於新世界推出的計劃，按首張價單，只有15個單位屬首置上車。15個單位去憾動浩瀚的私樓市場，應該無乜可能。關鍵在於計劃未來會唔會加碼，加碼的方式會否做到「期望管理」，又或者會唔會引來其他私人發展商參考。類似的問題，亦師亦友的經濟學者徐家健教授已撰文寫過，他以簡單經濟學推理，估計首置上車盤有機會令樓價上升。徐教授說：「當市場整體供求條件不變，首置上車盤越多，其餘私樓的價格只會隨供應減少而上升。」背後的邏輯是：假設土地供應是常數，同時假設了首置上車盤和私樓是兩個互相替代的獨立市場。這個問題是經濟問題，值得再延伸推理。如果針對像新世界這類私人發展商提出的首置上車計劃，徐教授的答案是對的，因為能夠起樓土地的確係得咁多，「土地供應是常數」的前設是成立的，推理合符經濟邏輯。但若針對的是政府主導、公私合營的首置上車計劃，那未必對，也未必錯，關鍵在於土地供應是否常數，因為潛在的計劃涉及政府跟私人發展商搞農地互換之類，潛在可以起樓的土地可能會因此增加，當然要視乎計劃內容。所以在這個case，首置上車盤會否令樓價上升難說得很。我覺得新世界的計劃ok，中規中矩，因為新世界是私營機構，賣樓總要參考自家的成本結構來定價，你不能期待新世界做出太違反高樓價和經濟效益之事，何況這項計劃是自發的，牌面上沒有政府的津貼和資助。新世界這個計劃做了爛頭卒，間接預先幫政府試了民間反應和水溫，如果政府之後公佈的計劃比新世界更差，那就真係抵鬧了。我覺得首置上車計劃未必幫到大學生很多，但容許市場上多個選擇，總是好的。徐教授最後在文中對新世界的首置上車計劃有所建議，其中一項是關於新世界代銀行做借貸角色，會否有call loan風險。這一論述，我要難得地認叻一下，因為地產商做埋買樓借貸的風險，是我發揚光大的。當初也跟教授吵得面紅耳熱，現在得教授認同，我面上貼了金。渾水專業投資者、上市公司執行董事、90後
http://www.fb.com/muddydirtywater
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171001/20169509
天生樓首置按揭 料須月入4萬
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GS(14)@2017-10-09 03:57:40【本報訊】新世界（017）早前公佈屯門單幢盤天生樓（The Parkville）將成為公司「大學畢業生上車盤」試點，項目昨公佈銷售安排，料當中10伙兩房戶及5伙三房戶將納入計劃內，詳情預計兩個月內公佈，3個月內發售。預計發展商將以高成數按揭實踐，惟畢業生可能需要月入達4萬元方有望認購。新世界執行副主席兼總經理鄭志剛早前指，有意推出「大學畢業生首置方案」。發展商昨公佈The Parkville銷售安排，周五將發售50伙，屆時予員工優先認購，每人限1伙，然後為大手客揀樓時段，每人上限5伙。另外，項目將預留約15%中小型單位給首置計劃認購，相信樓盤餘下該15伙已開價單位將納入首置計劃。該批單位為低層B及C室，實用面積422到575方呎，即供最高21%優惠計，折實價由587.8萬元到832.2萬元。
專家籲量力而為
發展商稱首置計劃預計兩個月內公佈詳情讓合資格人士申請，3個月內發售。市場料首置方案將以新世界系內財務公司推出高成數按揭，要達至最高九成一按方案才會令15伙單位首期全低於100萬元。按照現時普遍採用的入息審查水平為供款不得高於收入50%，以樓價最低的3樓B室計算，折實價約587.8萬元，假設大學生可取用九成一按、P按息口為2.15厘、分30年還款推算，每月供款近2萬元，而買家需月入約4萬元。以近年大學畢業生首份工作月入普遍1萬多元，即使按年加薪一成，畢業後3年亦難負擔近59萬元首期，更不能通過月入4萬元入息審查。經濟學者關焯照稱，買家宜量力而為，一旦樓價下行，物業易變負資產，要面對心理包袱。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170926/20164441
傳首置盤貴過居屋施永青批評：應先幫低收入家庭
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GS(14)@2017-10-09 03:57:42市傳特首林鄭將於下月發表的施政報告中，提出「港人首置上車盤」，消息指，會為申請者定入息下限，並且售價會較居屋貴，助有一定收入的人士上車。消息指，由於計劃有明確對象，因此會設入息下限，但暫時未知是否以居屋家庭收入5.2萬元的上限作為首置上車盤的下限。但售價仍研究中，未知會否以市價五折出售。土地供應專責小組主席黃遠輝表示，上車盤的最終方案，應該會「四平八穩」，會加入不同限制，不同申請資格和價格水平，會和居屋有明顯分別。中原主席施永青出席電台節目時表示，上車盤是協助無申請居屋資格，但又無法負擔私樓的市民：「佢哋較有能力租樓，所以政府應該首先幫助低收入人士。」他又同意建臨時房屋以及貨櫃屋，又為將工廈的劏房合法化及提高要求，所需要的立法等時間會較短。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170926/20164492
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