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攞完政府注資請經理度假中環在線:英HBOS學AIG亂花錢 李華華


2008-12-15  AppleDaily


 

身陷財困,要勞動政府注資拯救嘅全英最大按揭機構HBOS又爆醜聞,繼上個月豪花400萬港銀大搞派對,慷納稅人之慨惹嚟猛烈批評後,仍然未識死。噚日彭博報道,HBOS犒賞100名表現最佳嘅分行經理,帶埋配偶飛去紐約四日三夜旅行嘆世界。

獎勵計劃舊年已批

上 個禮拜五,HBOS舉行股東大會,主席史蒂文森先至話,公司仍然經營困難,今年壞賬撥備增加至50億英鎊(約580億港銀),至於萊斯銀行嘅收購方案,亦 獲股東投票通過。公司財困,高層好應該開源節流,為公司慳荷包,點知事隔一日,HBOS又傳出花大筆錢請員工同家屬去紐約旅行,兼包埋旅程使費。HBOS 發言人接受訪問時仲話,呢個獎勵員工計劃有咗差唔多十年,至於要使幾錢,佢就冇講。今次HBOS獎勵員工旅行,可以話係AIG翻版。兩個多月前,同樣獲花 旗政府注資打救嘅AIG,俾傳媒踢爆,花費三百幾萬去加州度假酒店搞超豪會議,結果俾白宮同國會議員強烈抨擊。不過HBOS冇吸取教訓,雖然話呢個員工獎 勵計劃早喺舊年已經獲批,但既然公司財政唔掂,就算取消獎勵,員工都會體恤啩,唔通大家攬住一齊死咩?

唔識吸取失敗教訓

金融海嘯衝擊下,HBOS陷入財困,搞到要問政府注資115億英鎊(約1333億港銀)拯救,仲俾萊斯銀行收購埋,股價由年初至今暴挫超過九成,公司高層仍然唔識諗,亂咁花費,買咗佢哋股票嘅小股東就認真悲哀。李華華[email protected]
 
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發展商骨灰場鬥法富貴度假屋與陰宅為鄰


2010-8-5  NM





政府今年初公布的新界北新市鎮計劃,還未「起錨」,發展商早已率先向鄉紳廣收土地插旗,興建數千萬元洋房大宅,上水古洞一帶頓成富豪度假樂園。

其中以信和最快手,御林皇府、St.Andrews Place先搶頭啖湯,今年三月才開售的上水Goodwood Park,呎價更全部超過一萬一千元!

買家不乏港島區金融界、專科醫生及國內商人。

不過樓盤對面一塊村地地主,就準備興建四萬個龕位的骨灰場,近日更在空地放置棺材「種生基」,村屋內還放置一包二包無人認領的骨灰,甚為嚇人!

位於上水古洞坑頭路,由信和發展的Goodwood Park樓盤,正門對面貼着兩大張宣傳海報,聲稱地主計劃在空地興建多達四萬個骨灰龕位,命名為「靜土閣」,並可免費為找不到骨灰龕的先人提供龕位。從鐵 閘望進空地,有數座簡陋的鐵皮頂平房,其中最近路邊的一座,一副西式棺材就放在裡面。據了解,棺材擺放了約一個月,由於居民投訴,近兩星期才用竹簾遮蓋, 但竹簾不時會打開,途人及對面Goodwood Park居民都不難察覺。

該地段由兩名婦人袁鳳鳴及陳瑞梅擁有,兩人是原地主梁源的大媳婦與妻子。雖然二人擁有該地業權,不過真正話事人卻是梁源兩名從事殯儀業逾三十年的兒子梁東 及梁輝。記者上週找他們查詢有關骨灰場及棺材一事,大哥梁東大方展示他們申請興建骨灰場的理據,並邀記者到場內參觀。

「做我哋呢行,不時都會有啲灰(骨灰)無人認領,部分係先人已經無親無故,街坊夾錢做儀式後,無人願意領走骨灰,部分就連後人都過埋身,又或者白頭人送黑 頭人,認為有忌諱等等,總之就要我哋自己處理,有啲行家會掉咗佢,但咁做太殘忍喇,而且有一日有人話認領點算?」場內有三間由豬場改建的骨灰場,目前有二 十多個骨灰盅放在層架上,前面有一個大香爐。另一房間則放有一個金塔埕,裡面骨灰的數量絕非來自一副骸骨,狀甚恐怖,「一百個人都有呀!係啲行家搞出嚟 嘅,呢啲正式撈亂骨頭喇。」梁東稱要等靜土閣主持做完儀式再處理。

棺材放八袋骨灰

「呢度原本放咗三百多包灰骨,早前裝修運走之後,而家陸續運番嚟安放。」梁東一邊解釋,一邊拿出一疊用來確認骨灰、有火葬場蓋印的骨灰紙,日期最早是一九 九○年。弟弟梁輝補充:「我哋和合石個辦公室前幾年火燭,其實最早一袋骨灰係八十年代,當時有個舞女幫自己六歲兒子辦完喪事後,話就嚟結婚,骨灰遲啲先攞 走,點知一擺就三十年。」梁東激動地大吐苦水,指骨灰一直放在自己地方都相安無事,自從對面興建豪宅,政府又要求存放骨灰要申請牌照,卻被人聯想成見錢眼 開。

問到高調在空地擺放棺材一事,梁東直言是他找來的「靜土閣」主持易居士用來種生基,棺材內放有八個裝有骨灰的布袋,以及一些指甲、頭髮等,需要在這裡 「曬」一百零八天,再覓地方安葬。但記者致電易居士,他卻矢口否認,「自從陳振聰事件之後,人人都以為種生基係壞事,我而家都唔同人種……種生基唔可以俾 人知,如果唔係會對種嘅人不利。」

豪宅業主憂

而附近的村民,一直以為地主靠嚇,得悉住所附近竟然放有種生基的棺材後,更感到非常愕然及憤怒。而「對到正」的Goodwood Park已批入伙紙,但賣出的五間都尚未入伙,所有業主都以三千多萬入貨。在港島區任職專科醫生的黃先生表示,買樓前已知骨灰場的存在,他說:「發展商俾 我嘅訊息係佢哋原本想買埋呢塊地(骨灰龕所在地),但地主出價太高,所以之後放棄咗。」但他並未知骨灰龕已在運作中,更不知現正進行有關種生基法事,得悉 後即半帶憂心說:「如果係咁……對於個盤聲譽、估價、居民都好有影響。」

另一開設醫務中心的業主張先生,今年四月斥資三千四百萬買了一間Goodwood Park,他亦有留意到骨灰龕招攬善長的橫額和以竹簾遮掩的鐵皮屋;得知放棺材一事後他說:「搞呢啲嘢都係想要錢啫!」他表明買下了距離靈灰位較遠的單 位,窗戶景觀全然望不到骨灰場,「我個窗口對住草原同小山丘,都無咩影響!我搵咗風水師睇過,師傅都話影響好小,放個擺設鎮一鎮就無事!」被問及擔心前景 與否,他也無奈地說:「都無辦法,已經交咗樓,俾咗二千萬喇,最初都有諗過半投資,不過附近環境都幾好,自己住都得。」

梁東、梁輝及其他兄弟、堂兄弟等近十名家庭成員從事殯儀業多年,已故名填詞人黃霑、剛因心臟病逝世的樂壇教父戴思聰的葬禮也是其家族成員安排。弟弟梁輝最 早入行,八一年跟師傅學藝,九四年在坑頭村寓所開設石廠,至九八年因興起火葬,石碑業式微而結業轉開棺材鋪。用地前兩年出租作廢車場,至本年初才收回裝修 成「靜土閣」。

史泰祖斥資收購

「我哋三月時被古惑仔騷擾,重案組阿sir嚟視察兼落口供時講咗一句:『你第一轉(火化儀式)賺咗人錢啦,有能力咪整好少少,當做吓功德囉。』幾兄弟決定 夾二十萬裝修,等啲『老闆』住得舒服啲。」梁東稱,早於○六年對面收地時,梁東曾主動聯絡發展商信和,報稱這裡有骨灰場,但不獲受理;至○八年豪宅動工, 在當時的廢車場門外貼出告示,亦無人主動聯絡,直至今年三月樓盤開售,卻有人主動向梁氏提出收地,而那個人竟然是○七年夥拍葉劉淑儀參加立法會補選的皮膚 科醫生史泰祖,令人揣測他代信和出頭。

從一張曾經撕爛的簡單合約中看到,史泰祖於本年三月二十七日曾以呎價六百多元,即合共八百多萬元收購該幅逾萬呎的地皮,並付上五千元訂金,上面除了有史泰 祖簽名,還有梁東後母陳瑞梅簽署,但另一業主、梁東妻子袁鳳鳴一欄則留空。梁東對此表示十分不滿,認為史泰祖沒有與兩名業主商量,便提出買地不合情理。問 到他心目中賣地價錢,他說是一千萬元。

廿億陰宅商機

對於令人聯想牽涉土地糾紛,史泰祖激動地說:「有關呢單交易,我無同任何一個信和職員聯絡過,唔好有太多聯想呀!」他憶述當時有村民表示有人想賣地,他了 解過有關土地不能建屋,但可進行社會服務,便打算買來發展社企,可惜後來對方嫌開價不夠吸引而不了了之。他表示,自己一家一直喜歡田園生活,在坑頭村的別 墅旁,近年亦購入五千呎農地種果樹,現種有七十多棵木瓜樹,是本港最大木瓜林。

信和接受本刊查詢時表示,從未主動洽購梁氏土地,但本週二,梁氏就向規劃署申請在地段上興建「靈灰安置所」;Goodwood Park靠近「靜土閣」的單位仍未售出,而除了信和,附近還有新地發展的天巒,一共逾三百個洋房準備推出市場。相信在八月廿四日限期前有關發展商要提出意 見,如梁氏兄弟成功申辦靈灰安置所,四萬個骨灰龕位,以五萬元一個出售,涉資二十億,利潤和味過豪宅!



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避稅天堂也是度假天堂 觀光客來撒錢 當地人與高物價拚搏


2011-5-2  TWM




「虛擬開曼」靠著「避稅天堂」大賺外國企業與金融商品註冊費,而真實的開曼,則是以熱情浪漫的「度假天堂」姿態,瞄準歐美高資產人士荷包。

撰文.莊 芳 攝影.陳永錚這是機長報告:「歡迎各位搭乘本公司的班機,我們即將起飛前往目的地大開曼島,預計只要兩個半小時就可抵達,攝氏二十八度,充滿陽光、沙灘的 開曼群島,配上美妙的樂團演奏,很可能讓你連上衣都忘了丟在哪!」應該很少看到,整架飛機載滿一百五十名的乘客,聽到機長報告之後,一同鼓掌、歡呼的情 況,但這就發生在飛往開曼群島的班機上。

除了往返大、小島之間的少數班機以外,每天大約有十架班機,從美國與加拿大的城市飛往這個度假勝地。即使航班不少,但這條航線經常還是一位難求,提前一個月預訂機位,決不算早。

從天氣溼冷的美國北卡羅萊納州夏洛特市抵達目的地,一下飛機,立刻傳來節奏明快的現場樂隊演唱,熱情歡迎所有旅客抵達開曼群島。平常感覺嚴肅的入境檢查區 域,似乎也隨著音樂聲傳來而輕鬆不少。在這裡排隊等待入關的人潮,除了少數開曼居民,幾乎全是攜家帶眷、親子同遊的歐美人士;其中不少人一手提著行李、一 手抱著浮板,好像迫不及待要泡在大海裡。

這就是開曼的另一面,充滿悠閒與度假氣氛的海島國家。「虛擬開曼」靠著「避稅天堂」大賺外國企業註冊費,而真實的開曼,則是以熱情浪漫的「度假天堂」姿態,瞄準歐美高資產人士荷包。

熱情海島!

每年吸引一六○萬人次郵輪乘客就當地居民表示,這裡已開發完成的區域,大概只占大開曼島的二○%,也就是位於西部的七英里海灘(Seven Mile Beach)附近。這條實際長達五.五英里(約九公里)的彎月形海灘,是加勒比海十分著名的景點,周遭圍繞著二十多家、擁有絕佳景色的飯店。每到假日,公 共海灘更是擠滿了人,因為當地居民除了上教堂之外,去海邊游泳、曬太陽正是最省錢的休閒方式。

旅遊旺季從十二月開始至隔年四月,時常豔陽高照的天氣,可說是歐美旅客避寒的好去處,當地旅館在此期間,經常都有七、八成以上入住率。根據開曼觀光局統計,近五年來,每年平均有二十八萬名旅客飛抵開曼群島,其中有八成是美國籍,還不包括每年約一六○萬人次的郵輪乘客。

從七英里海灘再往南一些,約五分鐘車程,就可抵達喬治城中心。這裡有個郵輪港口,每當郵輪一靠岸,街道上、商店裡總是擠滿了人,還有遊客就在海岸邊浮潛,和只相隔幾條街、安靜的商業區氣氛天壤之別;而主要的購物區,到處都可看見銷售珠寶的商店。

在熱鬧的街道旁有一家來自加拿大、專門銷售斑彩石的珠寶首飾店,這天下午擠滿了顧客,銷售經理瑞克(Rick Domanski)說,店內單品平均價格約八百美元(新台幣二萬三千元),最便宜的飾品也要二百美元(新台幣五千八百元),「若是進行促銷活動,一天賣個 一百條也不意外!」他說,設在大開曼島的分店,是位於加勒比海最主要的營業據點,「這裡只要郵輪靠岸,當天生意一定特別地好!」什麼都貴!

中低階層根本存不了大錢置產街道上到處都掛著「免稅」(Duty Free)的標誌,東西卻不見得便宜。因為開曼群島雖然不收消費稅,但因島上多數物資全仰賴進口,進口關稅自然會將物價墊高。股神巴菲特所投資的 「Dairy Queen」冰品店,全球總計超過六千個據點,在喬治城裡就開了兩家分店。

從菲律賓來此工作五年的店員克里斯(Chris)說,平均價格約為五美元的冰品,「在旺季時,一天就可賣出五千杯以上!」他表示郵輪旅客是主要生意來源, 「一般來說,當地人不會常買這麼貴的冰淇淋。」克里斯開心地向我們描述他是如何大賺觀光客荷包,但透過他的說法,我們也隱約體會到更加底層的真實開曼,或 者說,現實層面的開曼。

像是克里斯擔任冰品店店員,和多數餐廳服務生、旅館櫃台人員的薪水沒有太大差異,每日工作八小時,每小時時薪六美元左右。「比起我在菲律賓工作的薪資多了 一倍,但是,這裡的物價水準很高,根本存不了大錢。」克里斯說,他可以寄錢回家奉養父母,也能存些小錢,利用休假到鄰近的牙買加、古巴和巴拿馬等地旅遊, 「但,我絕對存不到錢在這裡買房子。」在冰品店的對面路旁,就是開曼當地居民經常光顧的傳統魚市場。每天都有新鮮漁獲現捕上岸,攤販老闆俐落的殺魚刀法, 連觀光客也忍不住駐足欣賞,成為另一特殊景點。一般魚類每磅(約○.四五公斤)五美元,任職金融業的瑪莉安幾乎每兩天就來這裡買魚,「有時還跟老闆殺價, 我覺得價格挺划算的!」但是擔任收銀員工作的雪莉(Shirley)就不這麼認為,她每周到當地平價連鎖超市福斯特(Forster)購買一家八口所需食 物。「我要控制一星期二百美元的預算,其實有些吃緊,不可能常常買魚。」她說自己從小在開曼長大,「小時候就有物價很貴的印象。」直到現在成了家庭主婦, 還是覺得什麼都貴,「但沒辦法,這裡幾乎所有物資都是進口,只有省一點花才行。」她每拿起一樣架上產品,都要仔細端詳、比價,超出預算就毫不考慮立刻放回 去。她笑說自己摸遍了整家超市的貨品,要買最便宜的,問她準沒錯。

當地人因為享有四到十六歲義務教育,識字率達九成以上。由於觀光服務業發展蓬勃,並且進入門檻較低,就政府數據統計,估計三成以上人口皆於餐廳、旅館、零售等服務業就職,賺觀光客的錢。

賺觀光財!

當地三成以上人口從事服務業主要的街道上隨處可見九人座的白色廂型車,其中有專門載觀光客的計程車,以及當地居民搭乘的公車。計程車司機露西(Lucy)說,這裡的居民都是搭乘公車或走路,沒有人會坐計程車,原因是「費用很高」。

在開曼,計程車是依路程長短收取固定費用,大約二十分鐘車程就要花上二十三美元(新台幣六七○元),「因為石油、汽車都是進口的呀!收費自然貴了很多。」對於一般服務業的員工而言,要工作四個小時才能負擔一趟計程車費。

一位飯店櫃台人員說,由於上班地點距離主要道路較遠,通常她會先搭一次花費二.五美元(新台幣七十五元)的公車,下車後再步行三十分鐘到飯店。若是頂著烈 陽,接近三十度的氣溫時,「連走十分鐘路都很難熬,但習慣了就好。」露西開計程車已超過十年,她說每月收入大約二千五百美元(約七萬二千五百元新台幣), 幾乎全繳給房東了。剩下的生活支出,就由收入較少、月薪一千五百美元(約四萬三千五百元新台幣)的丈夫負擔,「一家三口的收支幾乎打平,怎麼可能有儲 蓄?」房地產夯!

歐美富豪來此買豪宅當度假屋開曼居民要買房子或許並不容易,除非你能狠狠地抓牢「外國財」,就像在當地從事房地產仲介的金隆德(Kim Lund)一樣。

金隆德接觸房地產業已有三十年,一九九一年加盟美國知名仲介品牌RE╱MAX,在開曼做起房屋仲介生意。現在,他的旗下已有三十位房仲業務員,在開曼的市占率達三五%,位居第一。

「老實說,我個人有九九%客戶都是外籍人士,」金隆德說,其中美國買主就達八成,其餘則是來自加拿大與歐洲的買方。「他們很多都在各國置產,這裡只不過是另一個度假地點而已。」當然,由於主要客戶都是歐美人士,金融海嘯對他的生意多少有些影響。

金隆德說,○八年以後當地房價確有下跌,但是因為度假別墅本來供給就少,多數買家又是有錢有閒的富豪,所以情況不如想像中嚴重。「今年開始,又有美國買方 出手了,可見景氣明顯恢復。」他透露,很多買家搭乘私人飛機來此,一年不過待個幾星期而已,還會雇請傭人幫忙看家、打掃房子。「結果,看起來就像是買房子 給傭人住。」一戶總計二八○坪的獨棟別墅,花費了七百萬美元(二億零三百萬元新台幣)打造,除了整片面向海景的落地窗,還擁有私人庭園與游泳池,現在只有 菲傭麗莎(Lisa)與其丈夫居住在此,「我的老闆是美國人,他們全家一年只來度假兩次,前陣子決定賣掉這裡的房子。」麗莎曾經在許多國家工作,包括台 灣、香港、杜拜等地,經歷十分國際化,「但是我最喜歡這裡,因為無論是生活環境或是薪資待遇都好。」她說,很希望下一位屋主能繼續聘用她,這樣就可以一直 待在這裡了。

事實上,金隆德並不是開曼人,而是二十七年前從加拿大移民過來的。他在移居開曼的時候,不僅身無分文,還負債五萬美元(新台幣一百四十五萬元)。後來努力 工作存錢、開始貸款買房,才展開了他的致富之路。現在他不僅仲介房屋買賣,遇到難得的好地、好房,他還說服買方共同出資營造,一起分享獲利。估計目前身價 約有二千萬美元(五億八千萬元新台幣),其中八成都是來自房地產。

處處商機!

稅率低 外籍人口蜂擁投資淘金「我喜歡這裡的原因之一,正是因為免稅的優勢。」他指出,在這裡買房,屋主只須在成交時,繳交一次平均七.五%的印花稅,「之後房子 就完完全全屬於你,無論轉賣、出租都不用再繳稅。」「所以很多人覺得這裡生活水準很高、消費不起,我可不認為!」金隆德說,在這裡投資賺錢,才是真正的 「賺到錢」。各種所得稅、房屋稅相加,美國動輒就要繳上收入三○%、四○%的稅金,加拿大甚至高達五○%,「比起來還是在開曼投資,划算多了。」不過問他 是否也住在豪華的海邊別墅?他有些不好意思地說,時間、精力都花在投資的房子裡,自己住的根本沒空裝潢,「我還是寧可把資金花在可以獲利的地方!」不過, 正因這裡似乎商機處處,許多外來人口湧入。依開曼的經濟統計處資料顯示,○九年的勞動力人口為三萬六千一百人,其中開曼人僅占一半,其餘全是持有工作證明 而居住此地的外籍人士。這些外籍居民的工作證只能維持七年,之後必須離開兩年才能再次申請。而工作許可證的授權,正是開曼政府在關稅、註冊登記費用之外, 第三大的收入來源,占整體營收約九.五%。

未來,開曼群島如果想要持續成長,就和政府仰賴各國設立的境外公司、金融商品一樣,協助推動經濟發展的外來移民們,同樣功不可沒。

滿腦生意經的開曼地產大亨在開曼經營房地產業長達25年的喬比(Choppy),2009年正式踏入旅館業,他買下海邊的度假飯店,並重新改裝布置、增加 館內設施,累計投資了2千萬美元。「預計今年10月正式開幕,大約2到3年就可回本。」他結合「分時度假」與「酒店式公寓」管理模式,新蓋的飯店套房有 57個單位,其中約20間可供出售,一間兩房的酒店式公寓花費45萬美元,買方擁有房地產權,而不是只有「階段性使用權」。舉例來說,屋主只要告知飯店哪 一個月將來此度假、居住,其餘的11個月則由飯店對外開放訂房,雙方共同分享現金收入。由於統一採用飯店式管理,還有客房服務,屋主即使人在海外,也無須 擔心修繕、維護等瑣事。

喬比現年50歲,是當地白手起家的成功人士。早期曾在金融業工作7年,後來看到當地經濟逐漸成長,加個油卻總是要跑大老遠,而決定和友人一起借錢開設一家 加油站。他學習美國的商業模式,在加油站旁開設便利超商,「本來很多人不看好,結果卻生意大好,經營2年就賣給石油公司Esso。」這筆交易讓他賺得75 萬美元,此後開始到處買地、蓋房子,當個包租公。現在他在市區擁有4棟商業大樓、8幢獨棟住宅,與結婚7年的中國籍太太一起打拚事業。

他到現在每天還是勤奮工作,思考新的投資生意,他說,「生意可不是用做的就好,而是要用想的才行!」

到開曼旅遊須知:

交通: 想要到這個位於加勒比海上著名的潛水勝地,感受美麗海灘的圍繞,有兩種方式可以抵達:搭乘郵輪或是飛機。

簽證: 搭乘郵輪免申請簽證,但只允許停留一天;至於搭乘飛機抵達開曼的旅客,除非是英、美、加公民無須簽證,否則持台灣護照者,皆須至「英國簽證申請中心」辦理簽證,一般審理時間約需2個星期。

住宿: 由於當地遊客眾多,建議至少在出發前一個月訂定機票行程與飯店,考量交通便利,就以「7英里海灘」附近的住宿為首選。

時機: 如希望避開人潮、享受悠閒時光,不妨選擇淡季(5月至11月)前往,價差可有5到7折。但要注意5月和10月通常是開曼群島雨量最多的時期,千萬別讓大雨影響了出遊的興致。

當地居民眼中的開曼

這裡很有發展性!

計程車司機

艾瑞克(Eric)

我今年35歲了,平均一星期的收入500美元。若在旺季每天來回跑個7、8趟也不成問題,一日至少可賺200美元,聽起來很不錯吧?我還曾經去過邁阿密和加州玩呢!希望以後可以開一家浮潛公司,在這裡肯定很有發展。

職業婦女

拉娜(Lana)

省錢才是王道!

在開曼的生活費很高,家裡6個人,光是每星期的伙食費就要花200美元,還不包含其他日常開銷。所以每次來採買前,我都要先研究賣場DM,鎖定特價商品。有時順便幫住在附近的弟弟採買,這樣才能省油資。

冰品店店員

賓諾與克里斯

(Bhino & Cris)

薪資高但消費也高

我們倆從菲律賓來此工作,分別已有3年和5年了,這裡雖然消費較貴,但薪資比在家鄉好上一倍。只要省吃儉用一些,和朋友一起分租房子、共同負擔房租,在這裡生活不成問題,只是存不了太多錢。

珠寶店品牌經理

瑞克

(Rick Domanski)

郵輪客消費

占大宗

這個加拿大品牌在加勒比海區域總計有3家分店,但在開曼群島的店面是最大的一家。我們希望能吸引口袋麥克麥克的郵輪旅客消費,今天特別舉辦促銷活動,所以店裡全擠滿了人!

 

 


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賭場、免稅店、度假村 各路人馬卡位 受惠陸客商機 金門店面每坪站上百萬

2011-7-4  TWm




 與廈門最短距離只有一‧八公里,航程只需三十分鐘,最有本錢成為台灣迎陸客第一站的金門,近來各路人馬紛紛摩拳擦掌、圈地卡位。金門,是否能像杜拜一樣,擁有點石成金的魔力?

撰文‧燕珍宜

期待已久的陸客自由行終於鳴槍,首波僅開放北京、上海、廈門三地居民。反觀位於台灣前哨站的金門,卻搶先台灣本島一步,於六月十三日即正式宣布,大陸各省市居民,只要在廈門居住一個月以上,都可以前往金門旅遊。

但這個利多,只是暖身。金門與廈門最短距離只有一.八公里,航程只需三十分鐘。最有本錢成為台灣迎陸客第一站的金門,早已經成為各路人馬摩拳擦掌的新戰場。

「金門連一家四星級的旅館都沒有」,「金門小孩要吃麥當勞或肯德基,必須搭飛機(到台灣)或坐船(到廈門),才能吃得到。」連一家速食連鎖店都沒有的金門,可說是一塊未開發的處女地。

缺憾也可以是優勢,金門或許具有像杜拜一樣,點石成金的魔力。因而引來各路人馬虎視眈眈,紛紛圈地卡位,進而使得金門房地產狂飆。

快馬加鞭 各開發案陸續進行最早卡位金門的是泰偉電子,早從二○○六年起,生產遊戲機主機板為主的泰偉電子,就開始在金門買地。看好金門發展博弈的潛力,泰偉很早就開始布局,並於去年通過最困難的環評。

泰偉「金門工商綜合區」開發案,位於金門縣金湖鎮士校段,開發面積約八公頃,預計投資金額為五十億元,興建國際度假村,內容將包含旅館、展覽館、購物中心、醫學美容、餐飲等等。

金門是否成為澳門第二?最後還得由金門人民公投決定。如果金門博弈公投沒通過呢?泰偉董事長楊南平表示,「玩真的或玩假的不是重點,重點在於玩大的還是玩小的。」他解釋,有博弈,總投資金額是三百億元,沒有博弈,就變成是幾十億元。

除 了博弈外,金門另一項致命吸引力,是離島免稅購物商店。○九年七月行政院正式核定「金馬中長期經濟發展規畫方案」,預定將金門發展為精緻購物免稅島與邊境 貿易試行區,立刻吸引台灣最大免稅集團昇恆昌與台灣土地開發公司,前來搶標「金湖商務旅館BOT案」與「金門工商休閒區BOT案」。

台開與昇恆昌分別計畫投入三十七億元與三十億元新台幣︵以下同︶,打造國際觀光旅館與免稅精品購物中心等。最快三年後,金門將補足沒有五星級觀光旅館的缺憾。而昇恆昌所計畫打造三千坪免稅精品購物中心,也號稱將成為大中華華南地區最大的免稅購物商場。

然而距離金門變身為「免稅購物島」的夢想,還有些障礙待克服。例如,法規規定,旅金旅客購物免稅金額限制為,菸酒以外貨物總金額三萬元以下。免稅額度上限只有三萬元,金門距離免稅精品天堂,恐怕還有一大段很長的路程。

此 外,為了彌補硬體建設不足的缺憾,金門縣政府正快馬加鞭,積極透過BOT招商、自辦市地重劃及區段徵收、民間投資等方式,讓金門快速增加旅館數量、度假村 及精品免稅商店商場。例如,台北力霸飲水機公司所開發的「風獅爺度假村」、安泰技術工程公司所興建的「金沙大地」四星級酒店,以及金馬皇宮的「金門灣國際 觀光度假村」等規模小一點的開發案,也都陸續在進行中。

房地產飆漲 房仲大舉赴金金門島的世紀大開發,除了台資紛紛搶進之外,陸資也躍躍欲試。去年,經濟部正式核准,大陸企業廈門華天港澳台商購物公司在金門設立首家陸資合 資企業「金門延銘開發建設有限公司」,成為第一家投資金門的大陸企業,將在金門設置休閒度假村與國際購物中心,投資金額約五十億元。

金門東森房屋加盟店店東徐大富指出,金城鎮是金門最熱鬧的區域,是金門縣政府所在地、也是小三通水岸碼頭,旅客必經之處。該區土地○八年每坪平均約十萬元,去年平均行情已經到二十五萬元,漲幅至少一倍以上。

台灣房屋金門店主任許勇智說,金城鎮的店面自然成為搶手商品,金城鎮的最新店王,是屋齡二十四年、一至三樓的透天厝,土地坪數約二十六.六坪,成交金額為三千一百萬元,一坪高達一一七萬元,創下金門歷年最高成交天價。

許勇智表示,政府不斷釋出各項發展建設利多,財團也紛紛圈地卡位。未來如果金門博弈公投通過,勢必又將啟動新一波土地調漲熱潮。各家房仲業者也嗅到金門房地產的爆發力,東森房屋、台灣房屋等,共計有十幾家房仲業者,紛紛搶進金門,籌設加盟店。

金 門房地產飆漲,但是好的土地,卻是有錢也買不到。金門縣政府建設局工商課課長呂基鴻表示,「金門目前可供招商的商業土地真的很有限!」他解釋,之前,麥當 勞、摩斯漢堡都想來找地設點,都因沒有地而打退堂鼓。許勇智則指出,金門的土地,多數是祭祀公業的土地,地主人數動輒高達三、四百人,整合難度相當高。

另外,許勇智也說明,土地釋出的量非常稀少的另一個原因是,金門地區民風仍相當純樸、保守,對於「變賣祖產」這件事,大部分人仍覺得是一件背宗忘祖、大逆不道,可說非常丟臉的事情。

追開放商機 仍有困難待克服金門的世紀開發案,給予各方人士無限想像空間。但就像陸客觀光商機一樣,原本也對其抱持無限期望的金門,卻失望了。陸客「過金門而不入」的非過夜旅遊形式,金門縣交通旅遊局局長楊鎮浯指出,「看得到吃不到」,對於金門的助益不大。

金門縣政府正積極爭取,金門與廈門之間的「小自由行」,才能真正帶給金門商機。六月中剛開放的「廈門── 金門一日遊」,不但限制「團進團出、當天來回」,人數也限制在每日五百人以內。

「因為目前金門接待能力仍有限,難以迎接大量的過夜旅客。」金門縣議員謝東龍解釋。但是未來目標將是,金門離島自由行陸客,將是不限福建省居民,沒有人數上限,而且陸客入境二十四小時前提出申請即可。

據 統計,大陸每年約有二千五百萬人次前往廈門旅遊,未來只要有其中的一成到金門旅遊消費,每年就有超過兩百萬人次的消費需求與商機。但是這兩百萬人次的用水 用電問題,卻是金門發展觀光旅遊的潛在隱憂。金門自來水廠人員表示,金門降雨量不足,民生用水靠地下水、湖庫蓄水、和海水淡化廠的水支撐,常常面臨缺水危 機。

過去,兩岸局勢緊張時,駐守的十萬國軍,為金門帶來繁榮。如今,兩岸重啟交流,龐大的陸客觀光商機,是否能再造新金門,各界拭目以待。

陸客觀光商機帶動金門開發——金門各開發案位置一覽

台開

金門工商休閒園區

投資金額:37億元

面積:6.5公頃

內容:免稅購物島、時尚流行島和觀光休閒島

位置:尚義機場附近

營運時間:第一期2013年

昇恆昌

金湖商務旅館

投資金額:30億元

面積:2.1公頃

內容:五星級商務旅館、免稅商場、客房264間位置:金門太湖畔(金東地區)

營運時間:2014年

投資金額:30億元

面積:2.1公頃

內容:五星級商務旅館、免稅商場、客房264間位置:金門太湖畔(金東地區)

營運時間:2014年

投資金額:50億元

面積:8公頃

內容:五星級觀光飯店、精品批發中心、休閒娛樂中心、國際會議中心位置:金門縣金湖鎮士校段營運時間:第一期2014年

力霸

風獅爺度假村

投資金額:6億元

面積:2公頃

內容:商務旅館

位置:金門縣金湖鎮士校段

營運時間:2014年


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度假產品:在線旅遊新引擎

http://www.p5w.net/newfortune/qianyan/201107/t3717708.htm

 淘寶試水旅遊團購,「百度旅遊」上線,騰訊染指藝龍,在線旅遊新戰國顯現。旅遊度假產品比重不斷提升,有望成為新的增長引擎。

  2011年以來,互聯網和電商巨頭的扎堆讓在線旅遊市場硝煙四起。2月,騰訊率先入股在線旅遊網站同程網,5月又以8440萬美元購買16%藝 龍股份。4月,淘寶旅行平台推出「淘寶旅行團」,試水旅遊團購,隨後一線在線旅遊服務商迅速跟進。同樣在4月,「百度旅遊」正式上線。「六一」兒童節當 天,國內電商巨頭京東商城正式上線機票預訂頻道。而早在數月前,網上商城1號店就將機票預訂納入業務範圍。
哪怕是與併購迭出的2009年相 比,2011年上半年在線旅遊市場的熱鬧程度也毫不遜色,並且還有持續升溫的勢頭。藝龍表示此次向騰訊定向增發所募得的資金最主要還是用於併購,市場洗牌 在所難免。另一方面,一線在線旅遊服務商一邊打著價格戰、一邊頻繁「互掐」,在線旅遊市場的新戰國驟然顯現。
面對愈發激烈的市場競爭,為了在 爭取更大市場份額的同時,分享市場的快速成長,不管是在線旅遊的行家裡手還是新入場者都很難保持淡定。「新手」入局,以攜程為代表的一線在線旅遊商則不斷 調整模式,向產業鏈的上下游出擊,東興證券分析師劉家偉指出,隨著旅遊度假產品的比重不斷提升,其有望成為新的增長引擎。而越來越多的傳統旅行社也踩準時 點、加速觸網,試圖以一站式旅遊服務的線下優勢帶動線上服務。

  黃金缺口
  場內外巨頭們的頻繁動作讓在線旅遊市場的擴 容毫無懸念。數據顯示,2008-2010年,在線旅遊市場規模由187億元增加到390億元,年均增幅61%,且未來仍將保持30%以上的增速(圖 1)。與此同時,在線旅遊佔整個旅遊產業的比重也將穩步提升,預計至2012年將達到4.6%(圖2)。


更為重要的是,中國的在線旅遊預訂市場遠未飽和。據iResearch最新數據統 計,2010年我國網上旅遊預訂市場規模達到61.6億元,同比增長58.4%。預計2011-2014年在線旅遊預訂市場的年複合增長率將超過38%, 到2014年市場規模將突破245億元。儘管如此,從全球範圍來看,最新的國際旅遊預訂市場調查研究顯示,34%左右的歐洲遊客和55%左右的美國遊客通 過網絡制訂旅遊計劃並進行預訂。而CNNIC2010年7月發佈的《第26次中國互聯網絡發展狀況統計報告》顯示,中國在線旅遊預訂比例僅為8.6%左 右,不僅明顯低於較成熟的歐美旅遊市場的在線預訂比例,且還低於亞太地區的平均水平,這其中的缺口儼然成了在線旅遊服務商奮力淘金的最大趨動力(圖3)。

  收入比重不斷攀升
  作為在線旅遊預訂市場的細分市場之 一,旅遊度假產品自然成了市場規模擴容的直接受益者。並且,由於近年來出遊休閒化趨勢明顯,其市場份額也不斷攀升。東興證券的研究顯示,2003年開始, 旅遊度假產品的在線預訂市場份額持續增加,2010年網上旅遊度假產品的交易規模已達到整個在線旅遊市場交易的11.5%,預計未來幾年該比例仍將保持穩 步上升的趨勢(圖4)。另一方面,旅遊度假產品的國內用戶規模呈快速增長態勢。2008-2010年在線旅遊網站的訪問次數和覆蓋人數均實現平穩快速上 升。截至2010年7月,旅遊服務月度訪問量和覆蓋人數分別達到27650萬次和7204萬人。


如今打開攜程、藝龍或是去哪兒的網站,旅遊度假產品的標籤總是與酒店、機票並列,方便消費者 在第一時間找到。攜程首頁上預訂機票信息的上方,「自由·機+票特惠」的紅色字體十分顯眼,而進入旅遊度假頁面後,海內外各熱門路線直看得人眼花繚亂,且 有自由行、半自由和團隊游的不同選擇,以適應消費者的不同需求。舉例來說,與東航合作熱推的「夏威夷直飛8999起」,從深圳出發就有長短不一、形式各異 的12款產品可供選擇,而從廣州出發更有多達16款。
由於攜程佔據了中國在線旅遊市場過半的份額,其收入結構的變化也成了近年來旅遊度假產品 迅猛發展的有力證據。2001年,旅遊度假產品佔其收入的比重僅為1.3%,在線旅遊預訂主要集中在易標準化的單一旅遊產品機票和酒店上;2006年,比 重攀升至5%;而據其2010年財報,2010年攜程淨營業收入為29億元,同比增長45%,其中,儘管機票和酒店預訂收入仍佔據重頭,但旅遊度假的收入 比例已提高至13.1%,較2009年提高了4.8個百分點(圖5)。


而從國際經驗來看,全球在線旅遊巨頭Expedia在其財報中明確提出,將大力推行旅遊度假 產品,以提高單筆交易的成交金額。在Expedia的主頁上, 旅遊度假產品的標籤緊鄰主頁標籤,酒店、機票項均在其後,凸顯了度假產品的重要性,並且頁面最顯眼處赫然放著「機票、酒店同時預訂最高節省500美元」的 廣告。此外,多達9個可選項除了機票、酒店、游輪等單項外,還包含了「機票+酒店」、「機票+租車」、「機票+酒店+租車」和「酒店+租車」四個復合項。 這種打「組合拳」的方式不僅增加了服務商的盈利途徑,包括租車服務以及多方合作實現的打折產品等,從而減輕對以提供信息及預訂服務獲取中間利潤的依賴,同 時對消費者也意味著更多元化的選擇和更方便的實際操作,對提高客戶黏性發揮著重要作用。

  傳統旅行社反攻線上
  旅遊度假產品在線預訂需求的穩步提升,給擁有線下渠道優勢的傳統旅行社開展 線上業務提供了一個絕佳的切入點,實現「線下+線上」複合模式的成功轉型 。劉家偉認為,較高的品牌知名度為大型旅遊社發展忠實的在線用戶奠定了基礎。而隨著包含門票、導遊、簽證等在內的一站式服務成為在線旅遊市場的新主流,與 在線服務商相比,線下經驗豐富的傳統旅行社擁有一整套現有的完整服務體系來支持打包服務。劉家偉引用iResearch的調研結果指出,從度假產品的預訂 習慣上來看,旅行社的線下和線上預訂渠道均優先於在線交易平台(例如淘寶旅行平台)或第三方代理網站(例如途牛網);並且,在寬帶滲透率低、信用卡尚不普 及的二、三線城市,旅行社線下門店具有線上預訂渠道無法替代的優勢。旅遊消費者更願意與信譽良好的旅行社面對面交流來安排旅遊行程,並用現金支付旅遊費 用。
另一方面,在線旅遊服務商在產業鏈的兩端尋覓新的增長空間、積極推進的線下拓展也讓傳統旅行社到了不得不出手的時候。早在兩年前,攜程就 已開始搶佔線下資源。佈局台灣地區,收購台灣易游,又以6.84億的價格收購香港永安旅行社90%的股權。2011年5月底,攜程旗下的上海攜程國際旅行 社有限公司正式收購了南京人人國際旅行社,試圖將網絡平台與旅行社服務結合,打造「在線旅行社模式」。
事實上,當初的芒果網就是由香港中旅國 際投資有限公司在內部資源重組的基礎上投資打造的旅遊服務電子商務平台,只是近兩年來,隨著在線旅遊市場蛋糕越做越大,傳統旅行社明顯加快了線上擴張的步 伐。規模較小的旅行社推出官方網站,詳細羅列各條線路的行程安排與費用情況,並提供在線的實時諮詢,更多的是以線上服務提供「窗口」的作用。而中青旅、上 海春秋旅行社、中國國旅等大型旅行社則通過呼叫中心、短信平台、ERP系統等各種方式,初步實現了傳統旅行社業務與在線業務的融合。
除了芒果 網以外,春秋航空旅遊網和中青旅遨遊網是另兩家典型的旅行社電子商務平台。前者以春秋航空和上海春秋旅行社為實體基礎,利用互聯網技術整合公司資源,提供 機票、酒店和旅遊度假等在線預訂服務。而後者則以中青旅傳統旅行社為依託,2010年下半年,上線多年的遨遊網開始獨立化運作,且定位已由「專業的自由行 網站」轉變為「專業的度假旅遊網站」。
據劉家偉介紹,遨遊網業務已步入快速發展期,旅遊度假產品的在線支付金額成倍增加。而中青旅專業、豐 富、穩定的採購資源及服務網絡,是遨遊網進軍在線度假產品市場的核心優勢所在。根據Alexa網站的統計數據,2011年5月港中旅的芒果網和中青旅的遨 遊網均表現出較高的客戶黏性,且明顯高於攜程、藝龍。儘管遨遊網日均訪問量的絕對數值低於攜程、藝龍,但其客戶粘性較高,在六大旅遊網站中排名第二。從在 線訂單的支付情況來看,遨遊網2011年1-4月的在線支付金額超過2010年在線支付金額的3倍以上。■

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全球最大娛樂度假村 進駐東方拉斯維加斯 美國博弈巨擘金沙 加碼大中華市場


2012-4-30  TWM




美國賭場巨擘金沙集團砸重資打造的金沙城中心,四月在澳門開幕。三年來,金沙集團搭上亞洲消費力成長,才走出金融海嘯谷底,讓獲利逐漸回溫,這次,瞄準中國遊客的金沙城中心,能否再下一城,值得觀察。

撰文‧葉揚甲

四月十一日,籌備十年、耗資八十億美元的金沙城中心(Sands Cotai Central)正式開幕,這是金沙集團(Las Vegas Sands)的重要里程碑。位於澳門路氹金光大道的金沙城中心,同時引進康萊德、假日及喜來登三大知名酒店品牌,總占地逾三萬坪的規模,不僅笑傲澳門,更是全球最大的娛樂度假村。

在金沙城中心的開幕儀式上,金沙集團主席蕭登.艾德森(Sheldon Adelson)與貴賓剪綵時興奮地表示:「金沙城中心的揭幕,終於實現當初金沙在澳門所勾勒出的面貌。」從最初一片沙泥的填海造地,發展到目前旅客絡繹不絕的盛況,「一切均源於沒有人相信的願景。」砸重金 打造財神爺吸陸客艾德森頗有感觸的一席話,點出金沙城中心在集團策略布局上的重要性。從開幕當天,短短六小時內就吸引八萬四千人入場,即可看出亞洲市場的潛力。

的確,從金沙城中心的許多設計,都透露出這家「純」美式企業對東方市場的強烈企圖。其中,最令華人感到親切的,當屬位於金沙城中心御桃源,一尊高達十六呎、重達五千五百磅,以富有光澤的銅及二十四K燙金箔面製作而成的巨型財神雕像。

這尊財神爺,是由中國雕塑家孫家彬親自設計,他的作品以「毛澤東主席」漢白玉紀念像最為知名,其在中國雕塑界的地位可想而知。孫家彬此次親赴澳門創作,意義非凡,對大陸旅客儼然有股無形的號召力。

除此之外,康萊德酒店的設計更具東方神韻。澳門康萊德外觀以富有中國象徵的喜馬拉雅式風格為創作靈感,融合東方元素與現代化的設計,展現出獨一無二的風格。酒店內的娛樂場更直接以「喜雅」為名,處處可見金沙為求吸引中國旅客,刻意塑造出的客製化環境。

事實上,自「九九回歸」後,長期受到葡式文化薰陶的澳門,隨著時間的推移,正逐漸與中國文化摻揉在一塊。現在到澳門,擁有葡萄牙記憶的,似乎只徒留下教堂與美食。這種感覺就像,雖然每天有數以萬計的大陸遊客熙來攘往於最負盛名的地標大三巴周遭,但這股熱鬧,反而更顯大三巴牌坊的孤獨。

如今,在澳門賭場內,撲克牌桌旁吆喝的,轉輪盤前圍觀的,或在吃角子老虎機座位上拉霸的,還有絡繹不絕一車車被載來酒店,清一色幾乎全是操著內地口音、吐著菸圈的中國旅客,陸客幾乎成了澳門的新風貌。

澳門,這座極盡奢華紙醉金迷,卻同時擁有讓人一夕致富能力的城市,將不斷吸引中國日益強大的旅客前來消費與尋夢。

大陸遊客對澳門經濟的貢獻確實不容置喙。根據澳門統計局統計,二月入境澳門旅客的二一三萬人次中,就有高達約六○%一二八萬人次來自於中國,這個數字,是十年前三十萬人次的四倍之多。

相較之下,其他地區赴澳的觀光客人次,長年增減變動不大,換句話說,未來哪家企業有能力承接最多的「中國訂單」,擴大博彩市占率,就有機會成為這場賽局中的最大贏家。

值得一提的是,在二○一五年前,金沙城中心是澳門唯一新建的酒店,提供五千八百間客、套房,市占率預期將衝破二○%。然而,在這榮景的背後,卻是一波三折。

陷危機 從亞洲市場逆轉勝三年多前,金沙集團雖貴為美國拉斯維加斯賭場巨擘,仍不敵金融海嘯威力,大舉融資擴張的旗下物業現金短缺,導致集團陷入泥淖,股價從○七年高峰一四八美元狂瀉,○九年三月剩不到二美元,險些陰溝翻船。

當所有人看衰的同時,金沙獲利逐漸回溫,近來股價屢創金融海嘯後新高逾六十美元,市值更衝上四百億美元,金沙逆轉勝的關鍵,在於亞洲市場的成長,尤其遠在東半球的金沙中國,更是名副其實的「大金雞」。

在亞洲市場的這一搏,金沙集團賭對了。在香港掛牌的金沙中國,○九到一一年,獲利從二.二億美元到十一.三億美元,三年即成長超過五倍,亞洲博弈商機由此可見。

目前賭王何鴻燊的澳博控股,在澳門博彩市占率二七.七%,居龍頭寶座,緊追在後的則是金沙中國,市占率為一八.七%,雖然市占率有些差距,但市場賦予前者的本益比僅十七倍,後者則高達二十八倍,兩相比較,透露出市場對金沙中國的高度期待。

艾德森指出,博彩並非這次要強調的重點,而是將金沙城中心打造成全亞洲的會議中心,才是金沙渴望達陣的里程碑,「當然,如果大中華市場持續穩定增長,將能更順利推動金沙的營運動能。」

金沙中國

成立時間:2009年

業務:澳門最大綜合度假村經營商,集合多樣化休閒、商業設施及客運業務,主收入為博彩項目主要物業:澳門威尼斯人、澳門百利宮、澳門金沙及金沙城中心

掛牌地:香港交易所

市值:2500億港幣 (約9500億新台幣)

近三年財報:

年份200920102011 營收(億美元)33.041.448.8 淨利(億美元)2.26.711.3 EPS(港幣)0.260.641.09

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廣東度假盤大比併

2001-8-30  NM




夜間扭開電視機,差不多每個鐘頭都看到大陸樓盤廣告;每逢週末假期,總聽見親朋戚友說返大陸度假。香港人返廣東買度假屋,已蔚然成風,而且愈吹愈盛,不少人都渴望在大陸有「第二個家」。本刊實地考察廣東五大出名度假盤,發覺番禺祈福新邨規模最大,設施最齊全,跑贏其他一條街,且是唯一有二手買賣的屋苑。番禺祈福新邨設施夠多「現在喺呢度好似住酒店,間間鋪頭都有得送外賣,落雨天可以足不出戶,還可以叫醫生到屋企應診,連按摩都有上門服務,而且請工人又平,請夠兩個都得。我已經諗好咗,遲啲老到唔行得,就請個工人專門推我坐輪椅去飲茶。」五十多歲的梁太,一星期要按摩三次,由於大陸按摩收費平,索性拋低未退休的丈夫及兒女,一個人搬回祈福新邨長住。她每天六點鐘起身,往後山郊野公園晨運,傍晚到會所游水,平日會搭半小時車,到廣州買書及與婦女會的朋友飲茶,生活逍遙自在。「我家姐移民加拿大幾年,生活都不及我(歎),最後發覺我最叻。」梁太十年前以四十萬,買入剛開盤的祈福新邨千多呎三層高別墅;幾個月前,她把那別墅賣出,賺了幾萬元,再以五十萬買入同區的二手二千呎別墅。

祈福新邨檔案地址:廣州市番禺區市廣路發展歷史:91年開始屋邨規模:佔地7,000畝,擬建50,000個單位,現落成22,000個單位設施:(一)90萬呎度假俱樂部——設有水上樂園、潛水館、溜冰場、高卡車場及電影院等(二)360萬呎人工湖——可玩水上單車、獨木舟等(三)佔地100多畝農莊——內有騎馬場、釀酒場及陶藝窖等(四)食街——32間食肆(五)醫院——1,000張病床、12間手術室及深切治療部(明年落成)交通:(一)飛翔船往南沙港,船程1小時15分鐘,船費$135,再轉搭穿梭巴士,需時45分鐘,¥15車費。(二)直通巴士直達邨口,車程約2.5小時,車費$130。發展商:彭磷基(51%)、番禺政府(49%)

中山雅居樂治安最好雅居樂花園位置比較偏僻,位於中山三鄉鎮,鎮內沒有什麼建設,離市內最旺的石岐有半小時車程,不及坐落港口鎮的星晨花園,到石岐只要五分鐘那麼方便。唯其如此,三鄉鎮內居民比較純樸,治安不俗。Amy在雅居樂買了三層樓,其中最早期那間,以八百元租了給常幫襯的足底按摩師,一間留給自己與朋友度假,一間新買的八百呎單位則給兒子。早兩星期,Amy與另外兩位太太老友及一班小朋友,返到雅居樂度假。「小朋友最開心,佢哋最鍾意可以揸車。」她在這裡買了兩部電動車及兩架綿羊仔,每次出街食飯,便浩浩蕩蕩一隊車隊出發,雖然無人有駕駛執照,但由於鎮內車輛不多,小朋友可自由飛馳。雅居樂花園的會所不算吸引,所以Amy一夥不太熱衷到會所玩,而最大的娛樂,除了攻打四方城外,還是一家大細去幫襯髮型屋,在那裡洗頭十五元,剪髮廿五。晚上,太太們可以去按摩,那裡的按摩院營業至凌晨兩點;小朋友不想按摩的,便跑去打保齡,各自各精采後,再到糖水鋪集合。「我哋慣晒夜晚出街,就算小朋友自己出去都唔怕,因為治安好好。」Amy說。

彭磷基不光彩的過去彭磷基祖籍番禺,六六年在加拿大取得土木工程碩士,四年後回港加入嘉年地產做銷售員,三年後升至總經理。那時候香港地產市道開始蓬勃,彭磷基便與嘉年齊齊炒地皮。「公司俾我哋夾錢投資,我投資了五萬元,一年便變咗廿幾萬,之後公司出政策,指二百萬樓下的地皮唔要,我見有得升便自己炒,那個年代賺錢好易。」彭磷基憑炒賣灣仔及上海街一帶舊樓及地皮,賺得第一桶金,便自立門戶成立隆輝建築,最初以承接政府建築工程為主,其後興建私人住宅,代表作是錦繡花園及康樂園。八十年代,彭磷基搞隆輝電子,生產電腦磁頭,公司在八七年上市,一度成為世界三大磁頭項生產商。

二手趨活躍「我成世人最醒今次!十年前我同一時間喺大埔買咗間村屋,現在跌剩一半,呢度(祁福)反而保值。」她愈說愈開心。在大陸賣樓有錢賺的,梁太只屬異數。在祈福新邨開地產代理的Sandy說,近三年來她替客人買賣,眼見只有半成業主不用蝕錢離場。「只有最初那班業主,由於佢哋買入時好平,才有得賺。有些買咗康怡居(祈福新推單位)的業主,周轉不靈找我哋幫手放盤,都一定要平幾萬,甚至平夠兩成才有人接貨。舊區仲慘,要平夠五成。始終發展商仲喺度不斷賣樓,有太多供應。」雖然二手價向下,但二手交投尚算活躍,每月約有四十宗成交。近幾個月更不斷有新地產代理在邨口開張,至今逾十間,在大陸度假樓盤中十分罕見。「最主要因為呢個屋邨比較大,而且規劃好,設施夠齊全。」Sandy說。

紫荊花園檔案地址:東莞市常平鎮發展歷史:92年開始屋邨規模:落成逾5,000單位設施:(一)現落成一期會所除特大高爾夫球場較有睇頭外,其他乒乓球室、電子遊戲機中心等面積很細。(二)50萬呎人工湖可玩水上單車及釣魚。交通:選擇最多,最方便。(一)搭火車經羅湖過關(火車費約$30),再轉乘往常平大巴士,車程1小時,車費¥35。(二)乘直通火車往常平,車程75分鐘,車費(約$140),再轉搭邨巴,車程5分鐘。(三)直通巴士到達邨口,車程90分鐘,車費$80。發展商:羅氏集團羅樂風名人業主:方伊琪

買大陸樓注意事項一手樓‧房地產交易雜費,約佔樓價1.2%,視乎地區而定。‧水、電錶及石油氣等開通費約數千元人民幣。‧新樓可做八成按揭,東亞銀行提供港元按揭,息率約P-1(即5.5%)。‧國內銀行現年息為5.58%,每年調整一次,但要供人民幣。

二手樓‧只做到七成按揭,息率與新樓一樣。‧買賣二手樓,無論落訂、做契全靠中介人(代理),買家一定要揀有規模及有牌的中介人。‧最穩陣的做法是跟隨中介人到國土所,以¥50查冊業主的房產證是否屬實。

雅居樂花園檔案地址:中山市三鄉鎮發展歷史:92年開始屋邨規模:落成逾10,000單位設施:現有一期會所50,000呎,除大型遊戲機中心夠吸引外,其餘只有泳池、桌球室等基本設施。現興建新會所約11萬呎。交通:直航船往九洲港,船程1小時15分鐘,船費($165),再轉搭半小時接駁巴士,車費¥10。發展商:中山商人陳卓林及陸倩芳名人業主:港姐冠軍郭羨妮、向海嵐及羅家英等

常平紫荊花園交通方便五大度假盤中,常平紫荊花園的交通最方便。由香港出發,可以搭九鐵由羅湖過關,在深圳轉乘往常平大巴便直到紫荊門口。該路線由早上五點八直至晚上七點半,每二十分鐘開出,車程一小時。如果嫌羅湖過關太逼人,住戶還可搭直通火車及直通巴士,選擇較其他樓盤多。「我最鍾意紫荊交通方便,而且交通費平好多,喺深圳開嚟嘅巴士,不過三十五元人民幣,我哋搭直通巴,平日來回也只是一百二十元,交通費(較其他度假盤)平一半。」每逢丈夫放假,鄺太便挽着丈夫返紫荊,他們認識的親朋戚友、同事,總共在紫荊買了約五十個單位。「呢度食嘢好平㗎,兩個人三餸一湯都係六、七十蚊,而且好好食,好似會所最好味係芥菜鯪魚球湯,每次我都食晒啲餸,搞到我啲朋友問我:『你有無發覺多咗肉?』」鄺太連珠爆發地講出她最愛哪些美食之際,旁邊的鄺生忍不住亦插嘴。「而且還有很多電視睇,這裡一共有三十五個台,夜晚連續播幾個鐘頭《大宅門》,中間無乜廣告,好正㗎!日頭又重播《懷玉公主》……」

農民變身地產商順德碧桂園自九二年開始發展,現有萬八個單位落成,由於反應不俗,發展商另外再在廣州及其他地區開闢新的碧桂園,所以除了順德碧桂園外,現在還有華南碧桂園、廣州碧桂園等合共五個,當中只有順德碧桂園到香港外銷,最多香港人熟悉。碧桂園今日的規模,連恒基集團主席李兆基都讚嘆,他表示很佩服這個發展碧桂園的鄉里,能隨時找來萬幾人,像一隊兵一樣日夜開工。李兆基所指的鄉里,是富甲順德的楊國強,他原是農民出身,後來洗腳上岸,轉做建築生意,曾承接順德市政府建築工程,賺到錢後便買地起樓做地產商。「碧桂園最初規模好細,楊國強有一個朋友教佢規劃,叫佢先起一間有規模嘅私校,再向每個學生收三十幾萬基金,畢業後才發還,他便是用這筆錢來擴大碧桂園。」一業內人士說。

碧桂園檔案地址:順德市北滘鎮發展歷史:92年開始屋邨規模:逾18,000單位設施:(一)4個會所,各有泳池、保齡球場、餐廳等(二)50畝地農莊(三)醫院——80張病床、小型手術室供婦科檢查及剝牙交通:(一)飛翔船往南沙港,船程1小時15分鐘,船費$135,再轉穿梭巴士,車程約40分鐘,收費¥12。(二)飛翔船往順德港,船程1小時40分鐘,船費$158,再轉免費穿梭巴士,車程約20分鐘。(三)直通巴士$130,車程約2.5小時。發展商:順德富商楊國強(50%)、其他順德商人(50%)名人業主:Le Saunda老闆李強

星晨花園檔案地址:中山市港口鎮發展歷史:93年開始屋邨規模:已落成逾5,000單位設施:2個會所,26萬呎,只得泳池、球場、射箭場等一般設施交通:(一)直航船往中山,船程1小時15分鐘,船費$135,接駁專車,車程30分鐘,車費¥10。(二)直通巴士,車程3小時,車費$130。發展商:香港上市公司馬聯香港名人業主:藝人黃一山(細龜),前工務局局長鄺漢生

血案後加強保安香港人在大陸置業,最關心保安問題。兩年前便曾發生七屍命案,一名香港業主疑因分贓不勻,被國內毒販以滅聲器手槍滅門。「案發單位其實好近保安警崗,隔鄰又在裝修,有好多工人出入,但都無人聽到聲。職業殺手根本防不勝防,但我哋事後都即刻加強保安,由於保安會登記所有出入車輛車牌,公安拿了記錄,很快鎖定目標,六十日便破了案。」祈福現時保安尚算嚴密,記者曾出示祈福酒店(設於邨外)貴賓咭意圖混入邨內,最終還是被保安人員阻擋。祈福新邨每戶管理費每月二百多元人民幣,五萬戶落成後每月收入千二萬,十分「和味」,發展商有排賺。

規模大設施足自九一年開始發展的祈福新邨,現有二萬二千個單位落成,未來還繼續開山劈石,再發展二萬多個單位,規模相等於五個太古城。祈福新邨的撒手鐧,是康樂設施夠齊,例如有佔地一百畝的農莊,裡面有騎馬場、牧場及賽豬場,此外有一個設有滑水天梯的大型水上樂園,旁邊還有個潛水館,有教練開班教住戶潛水。又例如賽車場,祈福的車場可讓住戶落場「鍊」高卡車,而非一般只可玩遙控模型車。相對其他度假盤,只有醫療室提供普通門診,祈福新邨進一步與廣州中醫藥大學合作,興建一間有一千個床位,十二間手術室的大型醫院,預計明年啟用。由於距離廣州只半小時車程,祈福新邨還吸引一大班在附近做生意的大陸闊佬。該盤最近推出四十多間一萬呎樓面,連六千至八千呎花園泳池的湖景超豪別墅,每幢售價一千萬,已通通給國內同志掃清。祈福現有五成業主為國內「有米一族」,邨內經常看見價值三十多萬的Audi A6,及凌志房車穿梭。「最大最靚的別墅,全係大陸人買,香港人現在只會買最平的分層單位,喺會所食飯那班,通常都是國內業主,香港人則喜歡幫襯食街內的鋪頭仔。」一香港業主說。

四十萬買別墅許小姐所指的,是星晨花園最新推售的水城威尼斯,其中與隔籬兩屋大廳只一牆之隔的別墅,面積千一呎,屋仔細細還要分三層,地方「唔見使」,但勝在夠平,售價由四十八萬至五十九萬,附送有幾百呎花園仔,再有一個私家小碼頭連小木船,都算過癮。然而,星晨花園的康樂設施,不及祈福或碧桂園多姿多采,較適合退休人士。「返大陸住,最緊要係你鍾意嘅嗜好,能夠一個人搞掂,好似聽音樂、睇書咁,打麻雀都唔得,因為要約齊四隻腳先可開枱。」朱先生九六年賣了太古城層樓,與太太返星晨花園長住。夫婦倆的鄉下都不在中山,只不過有次行街經過尖沙咀,見到星晨花園展銷會有好多人睇樓,羊群心理下買了幢別墅。其後他發覺中山環境夠寧靜,便在這裡退休。他最大嗜好是聽音樂及一屋的盆栽,家裡還種了一棵曇花,有一朝他發現結了一個花蕾,兩夫婦便在旁守候,每隔兩、三小時就替花拍照,終於晚上給他拍了一張「曇花一現」。

交通不便雖是度假盤,交通問題始終惹人關注。從香港到祈福,業主大多喜歡搭直航船往南沙港,再接駁邨巴,船程及車程合共兩小時,現在每日只得五班船由香港開往,不太方便。每逢放假必定去祁福度假的謝先生說:「最好南沙港的直航船可以加多幾班,開得晚些,現在最後一班船五點半開出,喺祈福要搭四點鐘巴士出發去碼頭,想玩夜啲都唔得,雖然每日最後一班直通巴士喺五點九才開,但經皇崗過關,通常都好塞。」從陸路出發問題更大,由於現在香港落馬洲關口正在裝修,已造成一定擠塞,加上來往落馬洲及皇崗的接駁黃巴士不斷加班,大大加重關口交通負擔。若然乘搭的直通巴士內,有其他揸海外護照的乘客,他們過關費時,往往連累全車乘客苦等逾句鐘。

中山星晨花園五十萬買別墅「原來大陸啲別墅都咁貴,我最初以為三、四十萬便可以買到一間。」任職教師的許小姐,今年暑假前打算買大陸別墅,準備暑假去玩。她最初睇中祈福新邨,因為喜歡那裡設施多夠好玩,然而祈福新邨的別墅,最平都要九十幾萬,而且只得幾間在環頭環尾,其餘景觀好的,全都百多二百萬;舊區的二手別墅,雖然合預算,但她不忿買二手樓。「喺香港買唔起新樓,無辦法先會買二手啫,返大陸都買二手,不如唔好買。」她再跑去睇雅居樂花園,怎料那邊雅湖居的別墅,全都二千多呎,每間要三百萬才有交易。擾攘兩個多月,她發覺只有星晨花園有得揀。「星晨花園最細嗰種別墅,四十幾萬都買得到,但間屋好細,又無乜花園,所以考慮吓先。」

曾涉內幕交易然而,自八八年,隆輝盈利出現大幅下降,股價亦因有不知名沽家出貨而受挫。及至八九年五月,主席彭磷基才通知董事局幾乎賣光手上股權,因而被指向分析員「吹水」,作大盈利,乘機在股市拋售套現。翌年彭磷基更被內幕交易審裁處裁定內幕交易。自此,他便淡出香港。「嗰件事(內幕交易)對我無乜影響,我返嚟(番禺)投資只係因為我信國家政策,知道一定會改革開放,那時候,番禺政府人員帶我嚟睇呢塊地,問我有無興趣,仲話『阿彭,你已經係第十個人嚟睇,之前九個都唔肯,你自己諗清諗楚。』「我做土木工程出身,好想有一個自己嘅項目,而且那時候剛離婚,好想找啲嘢寄託。」於是,他閉關兩星期,任何人也不見,畫了一幅祈福新邨的藍圖。現時,彭磷基差不多長住祈福,他在裡面起了一所大別墅,出入有兩名保鏢傍住,邨內保安員也會向他敬禮。

自然養生法他亦有一套養生法:「我已經三年無睇醫生無食藥,每次一病我就唔食嘢,讓身體自然調節,自己醫病。我一年會辟穀幾次,每次我覺得自己抵抗力下降時,就開始辟穀,最長試過十八日,只係飲礦泉水。我睇好多醫書,得出結論係人食落肚嘅毒素太多,才會咁多病。」然而,他強調自己並非法輪功信徒。彭磷基的爸爸有二十多名兄弟姊妹,差不多全部生癌,他的爸爸十多年前也死於肺癌,他知道自己有癌病基因,自此着重養生。「我每天四點鐘起身,練兩個鐘頭氣功後便睇書,我睇好多醫書㗎,中西醫都睇,中午我多數返屋企食飯,食菜、食魚,有時放工會去游水,晚上再做半個鐘太極。」他十分重視食物質素,他怕出面蔬菜有農藥,便在祈福邨闢了農莊種菜,他怕打針雞,遂在祈福養了五萬隻雞,除了自己食外,還供應祈福街市及會所。他堅信自己的養生之道並說:「我估自己有百二歲命。」他兩個月前再婚,新太太是祈福銷售部的職員,較他年輕廿載。

順德碧桂園死跟祈福祈福新邨出發,乘搭十分鐘的士便到達順德碧桂園,由於兩盤位置十分接近,所以勢成水火。「碧桂園最鍾意跟我哋,我哋兩年前開水上樂園,佢即刻跟住起;我哋有農莊,佢又起一個。佢哋啲則師成日嚟我哋度行,見到熟口熟面。」一祈福職員說。由於跟得夠貼,碧桂園的設施僅次祈福,也跑贏其他度假盤。碧桂園共有四個會所,有四個大型泳池,而且各有保齡球場等設施。而佔地五十畝的農莊,面積雖只及祈福的一半,但裡面一樣可以騎馬,也有釀酒坊。碧桂園的最大特點是用料較好,像最新推售的碧海名軒,房間地板鋪了樺木,有別其他度假盤,一般只鋪仿古磚;廁所則改用企缸,而且裝上千多元的玻璃趟門,較一般樓盤的平價浴缸吸引。

用料最好「呢度啲用料幾好,好似門、窗都幾好,住落無乜問題,我買時(五年前)都已經用鋁窗。之前我睇過祈福,都唔見用鋁窗。」現在退休長住碧桂園的濤叔,在香港原住沙田第一城一個四百一十呎蚊型單位,五年前返大陸買了間碧桂園後,兩年前再以五十萬,在碧桂園買了幢三層高二千二百呎別墅,別墅還連一個大花園。最初他在花園起了一個羽毛球場,後來發覺用途不大,又花多十二萬起了亭臺樓閣及魚池,命名為「亦有園」。「六十年代,我到南海旅行,當地人講西樵山喺幾十年前有十四條村,其中十三條村都喺村邊起了一個避雨亭,剩下的一條村好窮,要周圍籌錢,最後好辛苦先夠錢起一個簡陋的亭,起了一個名叫「亦有亭」,即係話終於都算有個亭。我借用這典故,表達我幾十歲人,喺香港光棍一條,最後返到嚟碧桂園先有能力住花園別墅。」七十四歲的濤叔說。

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朋友想在巽寮灣買度假房 坐關

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朋友國慶節到碧桂園十里銀灘住了一天,回來跟我聊起想在十里銀灘旁的華潤小徑灣買一套度假房。我給他潑了不少冷水。

嗯,中國人就是這樣,手裡有錢,物價總在漲,想保值,還是買房最踏實。身邊的朋友在政府限購政策下,幾乎都沒了在深圳買房的資格,很多人就跑去惠州買。我估計,巽寮灣(本文的巽寮灣泛指從惠陽霞湧鎮到惠東港口鎮沿海一線)的購房客有一半來自深圳。

下面是我和他的對話:

我:你以前去過巽寮灣沒?

他:沒去過。

我:這次去看過幾個樓盤?

他:只去了碧桂園十里銀灘和華潤小徑灣。

我:你都沒有走到稔平半島,還不算到過巽寮灣。惠陽霞湧鎮到惠東港口鎮沿海一線有十來個在售樓盤,你只去了兩個樓盤,就決定買房,太衝動了。看來你是被華潤的「賣相」打動了。

他:「賣相」?華潤這麼大的公司,不會騙我們吧?

我:那不叫騙,叫「營銷」。我發現在中國有一個奇怪的現象,同樣地段、同種品質,新房比舊房價格高。

他:那很正常,住新房的感覺比住舊房好。

我:住新房的感覺怎麼會好?整天隔壁鄰舍都有人裝修、搬家,入夥三年之內不會消停,感覺能好到哪裡去?我看關鍵還是買新房你面臨的對象是開發商,房地產行業的「營銷」可謂登峰造極。這也難怪,賣房和賣白菜不一樣,開發商有錢,菜販子哪有那麼多錢來營銷?為什麼現在好多名人、「公知」都是開發商出身?還不是營銷的結果。買舊房你面臨的對象是老百姓,雖然也通過房地產中介,那些中介的營銷水平也很高,甚至跟開發商比,過之而無不及,但畢竟他們賣的不是自己的房子。對於中介來說,舊房零散分佈在不同地方,只能靠一些「下三濫」的手法來招攬客戶。開發商就不一樣,他們可以在房子建好之前先把園林做好,還可以臨時找個地方做售樓處和樣板間,等房子賣完就拆掉—這都是需要好多錢滴!當然了,「羊毛出在羊身上」,最後還是買房人買單。

他:嗯,是啊,我們在碧桂園十里銀灘就看到好多大巴車,他們一車又一車地從外地拉客戶來參觀。

我:這是旅遊地產最喜歡用的手法。客戶要是自駕去,多逛一下,就跑到別的樓盤去了。用大巴接客戶,一路上讓你接受「洗腦」,到了現場,售樓處、樣板間、樣板園林的「賣相」就起作用了。再找幾個「托兒」交錢,嗯,也不一定找「托兒」,來的人多,自然會有衝動的,他們會先交錢。哈哈,看到別人動手了,再跟客戶說,今天才有優惠,還有,如果不買你想要的那種戶型或樓層就沒了,客戶很容易馬上掏錢。

他:只要是買新房,都會遇到類似的「營銷」問題啊。你的意思是新房都不值得買?

我:那倒不是。我只是想說,不要受表面的「賣相」干擾,要看是不是真的值得買。巽寮灣的房子我是不會去買的。除非若干年之後,巽寮灣能成為類似三亞的旅遊城市,不然,那些房子沒有任何投資價值。

他:你怎麼能肯定那裡就不能成為三亞呢?說不準比三亞還好呢,多好的自然條件,那麼多開發商看好。

我:巽寮灣的自然條件當然好,地理位置也不錯。明年廈深高鐵和范和港大橋通車後,從深圳市中心到巽寮灣坐高鐵只需半個多小時,自駕只需一個來小時。再過十年,巽寮灣有可能成為比三亞更火的旅遊度假城市,但我以為,可能性僅僅是可能性,50%的概率吧。對於50%的概率,扔錢進去,就是賭博。

他:要是這樣說,那麼,像萬科、華潤在那裡做開發也是在賭?

我:他們確實在賭,不過,他們的贏面比較大,誰叫中國有那麼多人喜歡擊鼓傳花呢?我們身邊不少人都買了那裡的房子,說明那些樓盤賣得不錯。但他們賣得好並不代表值得買。巽寮灣的樓盤有三大軟肋:一是那裡沒什麼產業基礎,本地原居民也很少,完全是靠幾個開發商「轟」起來的旅遊度假區。如果遇到房地產大形勢不好,首先冷下來的就是這種地方,到了那時候,大家都是投資客,你想變現都變不了;二是距惠陽的石化項目很近,可能會有污染;三是距離大亞灣核電站比較近,不少樓盤都在大亞灣核電站30公里半徑內,日本福清核電站洩露後,開車進入到30公里半徑時就會有警察提醒有輻射的可能。

他:我想沒事的時候去那裡住一住,也沒想著要賣掉。

我:可你想過沒有,你一年能去那裡住幾天?買了那裡的房子,你會面臨兩難選擇:出租還是不出租?出租,可以有租金收入,但要是出租了,你自己就不能隨便去住,等你有時間去,還是只能住賓館;要是不出租,你沒有多少時間去住,房子空著,還要交物業管理費,再加上購房投資利息,你用這些錢可以住上五星級賓館了。

他:房子在升值嘛,我怕什麼?

我:你想買多大的房子?

他:50多平米的,單間房,跟酒店的房型一樣,只需要80來萬元。

我:房子怎麼可能一直漲下去啊?巽寮灣四五十平米的房子太多了,這種房子最好賣,算下來總價不貴,很多家庭都有能力買。但這種房子沒有稀缺性,房價會隨大勢波動,大勢漲還好,跌的話,跌幅也最大。

他:可我真的很喜歡那裡的環境,而且,自己擁有一套海邊的房子,感覺就是不一樣。

我:如果從喜歡的角度考慮問題,那是另外一回事。那叫「消費」,不叫「投資」,「消費」是找一種感覺,跟看一場電影差不多,也如同買車,「投資」則需要理性,要算賬,要考慮風險。呵呵,汽車買到手,每天都在貶值,買一輛二十多萬元的車,即便不用,也相當於每天要花去一百多元,對於好多人來說,出門都打的士,每天都用不了一百元。

他:手頭有點餘錢,買什麼好呢?

我:你要真的看好房地產的話,還不如買房地產股票呢,現在很多房地產上市公司擁有的土地儲備按市場價計算都高於它的市值。

他:嗯,股票還是不敢買。

我:實在要買房,最安全的還是在一線城市中心地段。深圳中心地段的房子,看起來單價是巽寮灣的兩三倍,但要是大勢不妙,這種房子很抗跌。還有,出租也方便,雖然租金回報率只有2-3%,但很穩定。巽寮灣的房子只適合短租,每年能有三分之一的時間租出去已經很不錯了,還需要人打理,也有成本。

他:嗯,碧桂園十里銀灘可以提供出租服務,但不包租,收到的租金他們要分一半。

我:以後可能會有人提供包租服務,但租金回報率應該不會高過深圳市中心的房子。

他:嗯,還是在市中心給兒子買套房算了。深圳的限購政策限制了我們,他剛滿十八歲,可以用他的名義買。

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全球超級富豪的度假勝地排名

http://wallstreetcn.com/node/59624

英國房產機構網站Savills公佈的報告顯示,法國尼斯藍色海岸(Côte d'Azur)成為最受超級富豪歡迎的度假勝地。

一棟藍色海岸典型五居室房屋的售價超過2850萬美元。

綜合考慮四個因素:高檔住宅地產均價、豪華酒店套房的最高價格、全球吸引力以及精英的獨佔性,Savills羅列了全球頂級富豪(個人資產超過3000萬美元以上)選擇的度假地排名。

報告同時展現了不同地區的超級富豪最可能在哪裡購買度假屋。北美的65000名富豪更親睞在「自家後院」度假,主要選擇在加勒比海和阿斯彭(Aspen)、韋爾(Vail)、蒙特雷(Monterey)等地。

俄羅斯富豪們普遍喜歡地中海、法國南部、意大利。而中東「土豪」們則霸佔了迪拜和阿布扎比等臨近本土的市場。

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台灣第一人 她33歲變全球最大度假村「總經理」

2015-05-25  TCW

還記得二十五歲那一年,你在做什麼嗎?或許你正為第一份工作迷茫,或許你正在職場上載浮載沉,為低薪所苦。但有一個台灣女生,她在二十五歲時,選擇走出台灣,讓世界,成為她的職場。

她是趙偉喬,三十三歲,去年底,成為連鎖度假村龍頭地中海會(Club Med)成立六十五年來,全球超過八十個度假村中,第一位台灣籍村長(Chef de village,相當於台灣一間國際四星級飯店的總經理)。目前服務於印尼民丹島,掌管超過三百六十名,來自南非、中國、美國、日本等十七個不同國籍的員工。

「三十二歲就能當上飯店總經理很不容易。」晶華集團副總經理張筠表示,一般而言,國際級飯店的總經理,幾乎都在四十歲以上。地中海會台灣區總經理畢宗琪也表示,過去,地中海會的村長,通常由四十歲以上的白人男性擔任,「她不僅是第一個台灣人,也是少數的女村長。」

比起一般人要花十年或更久的時間,才有機會在地中海會升為村長,趙偉喬只花了八年,就走到今天這一步。

一個念頭,讓她走出台灣……薪水不到過去一半, 從基層開始幹

但八年前,她其實沒想過自己會在地中海會成為「台灣之光」,當時的她,只是想多看看這世界。

二十五歲以前,畢業於政大廣告系的趙偉喬,跟台灣多數的年輕人一樣,對自己的未來感到有些迷惘。她曾在台北一○一擔任行銷企畫,也曾在廣告公司過著每天沒日沒夜加班的日子。當時,熱愛旅遊的她心想:「我想多看一下這世界,我不想要那麼早就放棄。」

她想起小時候,曾跟家人一起到地中海會的度假村旅遊,知道在那負責服務、表演、帶領各項休閒活動的基層工作人員G.O(Gentle Organizer),每年都有機會輪調到全球各地的度假村工作。

因此,即便成為G.O,薪水只有她當時工作的二分之一不到,趙偉喬仍堅持踏上這條路,闖蕩世界。至今已在泰國、馬爾地夫、巴哈馬與模里西斯等地工作過。

總部位於法國的地中海會,最主要的客源,仍來自法國與西方世界,他們對第一線接觸客人的G.O,要求是大方熱情、能歌善舞,這對東方人來說並不容易。「她從小其實就是乖乖的、一路升學很平順的小孩。」趙偉喬的媽媽王美麗透露。

一段名言,讓她更懂彎腰……上班練馬戲、差事多,宛如地下經理

趙偉喬自承,她的確不是G.O當中體力最好、最會表演的那一個,也不是最活潑、最聰明的那位。但為什麼她能從地中海會全球兩萬名員工中脫穎而出,成為去年底上任的七位新村長之一?她說:「我是最能伸能屈的那一個。」

「淨空你的心緒,讓它無框、無形,就像水一樣。你把水倒進杯子,它會變成杯子的形狀,倒進瓶中,它變成瓶子,倒進茶壺,它則是茶壺的形狀。水能細流, 亦能摧毀事物。做人要像水一樣,我的朋友。」這是李小龍曾說過的名言,也是趙偉喬謹記在心的一段話。

趙偉喬的「能屈」,表現在她面對困境時,堅強的韌性。

進入地中海會第二年,她在民丹島的高爾夫球部門工作,與一位缺乏領導能力的部門經理共事。該經理時常欺上瞞下,讓主管跟部屬都感到困擾,因此,再上一級的主管,時常越級要求她幫忙。

當時,趙偉喬的工作已比其他同事繁重,除了白天在高爾夫球部門工作,晚上更從星期一到日,天天於度假村中的晚會表演,連高難度的空中馬戲也參與其中。但只要主管越級找上她,從擬定業務計畫,到會議時的簡報,儘管這些工作不在她分內,但她從來不推託,甚至主動表示自己可以再多做些什麼。

她這一年內的表現,宛如「地下經理」,村長全看在眼裡,讓她隔年到峇里島工作時,得以升為副理,比一般人早兩到三年升上該職位。

「不要去計較,是一件很難做到、但很重要的事情。一旦去想公平不公平,就是一輩子都不會有解的答案。當然我不會完全不追求公平,但如果你去計較,我的同事做了多少,而我做了多少,那你永遠都不會比別人(多)跨出那一步。」打扮總是清湯掛麵、瞪著銅鈴大眼的趙偉喬,說這話時的神情,卻像位老成的管理者。

加入地中海會滿兩年,便升任為管理職,讓她發現,自己在組織中,有發展的機會,因此,即便旁人都說不可能,她仍開始將村長做為職涯目標。

一次降級,讓她超越極限……生理期也下水搬船,每天痛到手抖

但,更困難的逆境還在後頭。

第五年時,趙偉喬已經因優異的表現,加入公司的培訓村長計畫。為了讓她的歷練更完整,總部希望她從部門經理降兩級,到中南美洲的巴哈馬,擔任水上活動督導。

「我第一次去到美洲區。我會游泳、會浮潛,但要教風帆,又是另一件事。而且當時我是全村唯一的亞洲人,底下要帶三個從以色列、美國跟加拿大來的男生。」趙偉喬回憶。

和趙偉喬認識七年、曾兩度共事的地中海會大中華區救生與運動安全專家吳宗孟記得,當時趙偉喬其實很緊張,要正式上工的前一天,還打電話向他求救,「她做事真的很拚。」

從管理七十二間水上奢華空間的部門經理,降為只帶領三個大男生的水上活動督導,心理上已是一大挑戰,生理上趙偉喬更要突破許多極限。

當時,她每天的行程是早上八點,得一個人騎腳踏車,經歷二十分鐘路程到碼頭,獨自把船開回飯店旁的沙灘。接著從九點開始,在海邊一路待到傍晚五點,中間絲毫沒有休息,晚上更繼續登台表演。「每天在海邊搬船、推船,再搬船、推船,隨時都泡在水裡面,就算生理期也要下水。」

頭兩個星期,她被沙灘上的小黑蚊叮滿腳,半夜癢到睡不好,身上更因白天的活動,滿布傷痕,每天舊的瘀青還沒退去,就又多出新的瘀青和傷口。「曾經有一次,我問自己,到底在堅持什麼?那時候每天回去洗澡,拿蓮蓬頭手都在抖,很痛。」

但趙偉喬知道,只要撐過去,就又離村長這個目標邁進一步。

於是她勉強自己學開快艇、學會各種水上活動技能,只為了讓三個大男生對她心服口服。到她要離開巴哈馬時,村長對總部的人力資源主管說:「這是我看過有史以來最好的一個水上活動團隊,沒想到一個從沒做過水上活動主管的女生,能把三個大男生帶得這麼好。」

但,若只是「能屈」,在講究表現、強調個人特質的西方企業中,並不足以讓趙偉喬從兩萬人中脫穎而出。

當機會來臨、需要表現,面對問題、需要決策時,她的「能伸」,同樣讓人驚豔。

一場會議,讓她證明能力……即便口說不流利,仍全程用法文主持

在地中海會工作,若想往高層爬,法文是必備技能。為此,從四年前開始成為培訓村長後,趙偉喬每天都利用工作前、或午休時間的空檔進修法文。「一開始真的好想死,心想,為什麼趙偉喬妳不要從小就開始學法文?」她開玩笑的說。

即使自認對法文沒有天賦,但趙偉喬逮到機會仍不放過。畢宗琪透露,兩年前,趙偉喬第一次擔任代理村長,到馬爾地夫暫代村長職務兩個月。當時,儘管她才剛學法文不到兩年,口說還不流利,但仍堅持第一次與全村G.O的會議,全程用法文主持,證明自己的能力,讓員工信服。

趙偉喬解釋:「因為二○○八年以來,亞洲的市場越來越重要,但法國還是我們最大宗的客人來源,所以當初那個動作(指以法文主持會議)是想告訴大家,我不會忘記法國客人。」

除了不放過機會,趙偉喬也懂得適時展現出自己身為管理者,強硬的一面。去年,她輪調到中國東澳,已經是整個度假村的活動部門主管(Leisure service manager),相當於副村長。

一次決策,讓她展現強硬……員工表現差,即使人手短缺也裁撤

吳宗孟透露,當時,在水上活動部門,有四、五位由當地業主推薦來的救生員,工作表現不佳。若將這組人裁撤,將馬上人手短缺,需要和其他地中海會的度假村借調救生員,增加許多繁雜的作業手續,且將破壞和業主的關係。

但考慮到顧客安全與服務品質,趙偉喬毅然決定裁掉這組救生員,重新調度人手與培訓。「她是我看過的亞洲女生當中,少數做事這麼果斷的。」

就在趙偉喬於東澳服務期間,她被正式選任為村長,年薪達百萬等級,成為台灣第一人,打破地中海會六十五年來的紀錄。

回顧這八年,趙偉喬透露,最難熬的,其實不是工作上接踵而來的任務,而是從擁有村長的資格,到正式升任為村長當中,那兩年的等待。「有時候成功不成功,就是在那一點點的轉念之間。」

兩年前,和趙偉喬同樣擁有村長資格的同事,全球共有二十六人,但到去年底,他們正式被升任時,卻只剩下七位。「陸陸續續看到有人離開、有人轉換跑道……。第一次聽到delay(延遲升任)的時候,會對自己說沒關係,再等一年。第二次再delay,就開始有點浮躁。心想,到底值不值得再等下去?」她回憶。

如今,她很慶幸自己當時能夠堅持了下來。「我是個很倔強的人,那時我一直跟自己說:都走到這裡了,不走到最後,怎麼知道結果是什麼?不管結果怎麼樣,promote或不promote,我都一定要走到那一步。遊戲一定要玩完,我不要中間自己喊卡。」

「Jessie(趙偉喬)真的是我的偶像!」一位在民丹島工作的中國籍G.O透露,趙偉喬升任村長,激勵了很多中國與台灣的G.O,因為以前大家從來不敢想過,自己有一天也有機會成為村長。

雖然當上村長後,要在更多的角色之間轉換,面臨更多挑戰,但趙偉喬仍很享受這份工作,今年底,將再調任到加勒比海上的小島。「你如果訪問一百個村長,一百個人都會跟你說,這是世界上最棒的工作。」

「我希望能影響一些找不到方向、或對自己沒有自信、沒有看到自己潛力的人,(為他們)注入一些能量。」從一個找尋自我的年輕人,成為跨國度假村的總經理,趙偉喬希望她的故事,能為台灣的年輕世代,帶來更多希望。

【延伸閱讀】8年輪調4大洲、近10個國家——趙偉喬加入地中海會後升遷歷程

2008 年下半/泰國-普吉島(加入地中海會)2009 年/印尼-民丹島(於高爾夫球部門,擔任「地下經理」)2010 年上半/印尼-峇里島(首度擔任管理職,升為副理)2010 年下半/馬爾地夫-卡尼島(正式升任經理)2011 年下半/澳洲-林德曼島(擔任櫃檯經理)2012 年上半/馬爾地夫-卡尼島(擔任水上奢華空間經理)2012 年下半/巴哈馬-哥倫布島(降級擔任水上活動督導)2013 年/模里西斯(首度升任副村長)2014 年上半/多明尼加共和國(擔任副村長)2014 年下半/中國-東澳(擔任副村長,正式升任為村長)2015 年下半/印尼-民丹島(擔任村長)

整理:吳中傑


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