布少明：樓股共舞 陽春早現
1 :
GS(14)@2018-02-04 20:55:53【明報專訊】於早前的文章中，筆者已預期樓市旺勢必然延續，踏入2018年未及1個月已經應驗，天氣雖然乍暖還寒，但「樓市小陽春」提早降臨。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，截至23日為止，本年首月迄今整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）註冊量合共錄5332宗，已超越去年首月5220宗，並創3年同期新高。按目前走勢估計，本月整體物業註冊量最終可超越7000宗，屆時按年將大升約三成半。
再細看各個樓市板塊的表現，二手住宅交投走勢凌厲，承接去年尾二手旺勢，本月二手住宅註冊量持續向好，首23日共錄3345宗二手註冊登記，已高於去年首月錄得的2804宗，即高出接近兩成。一手私樓方面，在不包括一手公營房屋之下，本月首23日錄約632宗一手私樓註冊登記，已貼近與去年首月674宗水平，全月勢可超越。
以往，由聖誕節到農曆新年的數個月多半為二手淡季，主要原因是，其間假期眾多，節日氣氛濃厚，加上眾多港人外遊，令交投轉靜。傳統而言「樓市小陽春」多半需待農曆新年後才會出現，惟今年卻提早於春節前降臨，究其原因，首推政府調整房屋政策，積極協助市民上車。踏入2018年，立法會已率先通過換樓退稅期由6個月延長至1年，加強換樓客入市信心，財政司長陳茂波亦表示考慮放寬按揭保險成數。預期隨着多項新房策落實，勢將引發樓市「連鎖反應」，助業主細換大，激活「換樓鏈」，故看好今年二手樓市可呈「價量齊升」局面，料首季二手交投持續暢旺。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4621&issue=20180129
布少明：新居屋助上車 緩樓價升勢
1 :
GS(14)@2018-02-12 07:07:53【明報專訊】執筆時剛收到最新消息，指房委會將推出4400多個居屋單位及新一期白居二計劃，最快於3月底接受申請，雙管齊下，預料將成為不少市民的置業新渠道。筆者對此表示歡迎，認為新一期居屋及新「白居二」計劃推出將有助合資格人士上車及改善居住環境，同時「白居二」更讓部分居屋業主可換樓，活化換樓鏈。預期居屋政策將可紓緩細價樓樓價升勢，助樓市健康發展，新一輪「白居二」計劃對第二市場樓價影響應該未及過往。
對於有市場人士擔心，「白居二」會如過去大幅推高居屋第二市場樓價，升幅更超越私樓市場，甚至影響整體樓市。其實今次的情况與過往有所不同，隨着計劃由臨時轉為恒常化，申請人毋須急於入市，可保留機會繼續在市場物色合適單位，因此筆者認為可減低如過去兩輪因計劃試行而刺激居屋第二市場樓價顯著上升的情况。
值得留意是「綠置居」亦已落實恒常化，並初步計劃於今年底推出，預料會吸納部分綠表買家，尤其是公屋富戶於第二市場的購買力。綜合以上各種原因，估計新一輪「白居二」對第二市場樓價的影響將不會如過往般顯著。
與此同時，在剛性需求下，近期市場錄得不少細價物業連環破頂個案，相信該批新居屋及綠置居單位應市，將有助紓緩私人市場的細價樓價格升勢，並呈平穩發展，亦進一步襄助市民上車，向重建置業階梯之路一步步進發。
樓價居高不下，扶助市民上車的措施實有必要。筆者相信，政府是次推出的新一輪「白居二」計劃，絕對能協助更多有意上車的置業人士。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3052&issue=20180212
布少明：二手帶動 樓市旺勢延續
1 :
GS(14)@2018-02-12 07:11:12【明報專訊】樓市火熱，新高成交絡繹不絕，連居屋及公屋成交價亦一再創紀錄。其實公營房屋售價表現，正好反射整體住宅樓價的強勁走勢。差餉物業估價署剛公布了2017年12月樓價指數按月續升約1.4%，連升21個月；與此同時，「美聯樓價指數」去年全年累升13.1%，連升9年，升幅創5年最高。踏入2018年，樓價升勢持續，首月已升約1.5%，升幅為近9個月最高。基於市况持續向好，預期首季樓價可錄5%升幅。
是次升浪最特別的地方，是由二手市場成帶動升勢的「火車頭」。自去年10月新一份施政報告發表後，樓市明朗化，市場不時出現破頂成交。美聯樓價指數於去年第四季累升約3.6%，相較於去年第三季僅累升約0.9%，升幅無疑更為明顯。二手交投同樣顯著增加，去年第四季二手住宅成交量估計平均每月達4450宗，比起去年第三季平均每月約3420宗大幅增加約三成，二手呈「價量齊升」之勢。而2018年首月二手住宅註冊量持續向好，錄4582宗登記，按月升約9.7%，並創8個月新高；按年更大升約63.4%。樓價進一步攀升約1.5%，同期二手交投估計仍企穩4000宗水平。
1月份股市氣氛大旺，樓市需求更見火熱，故二手屢錄破頂價成交，港島、九龍及新界各區指標屋苑成交量全線錄得升幅，二手市場提早出現小陽春，與過往新春後才出現的陽春市大相逕庭。據美聯物業分行統計，10大二手屋苑於1月份錄約320宗成交，較去年12月約239宗上升約33.9%，並創出新高。若以區域劃分，港島區太古城、康怡花園及海怡半島合共錄得約66宗成交，較去年12月約55宗上升20%。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0363&issue=20180205
布少明：樓價短線走向 還看賣地計劃
1 :
GS(14)@2018-02-27 08:04:47【明報專訊】農曆新年間，筆者除了拜年派利市，不少朋友都希望得到新一年的樓市「貼士」。其實從近來的市况分析，狗年樓市將承接雞年的旺勢，受惠市場資金帶動，年初樓市開局已然大旺，根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，在不包括一手公營房屋之下，截至2月14日，今年整體住宅註冊量錄約8490宗，涉及金額達779.7億元，已經分別較2017年同期高出約50%及64%，證明樓市提早現陽春旺市。
近期股市波動，不少有意置業者都擔心股市會拖累樓市，但暫時未見到對樓市帶來太大負面影響。其實現時入市的買家，多數為具實力的長線投資者，或者是家人支持入市的年輕用家，有實際剛性需求，除非股市再度大幅急跌，並影響到經濟表現，否則預期樓市將穩定發展。樓市短期重點將是本星期公布的「財政預算案」，以及翌日公布的「新一年度賣地計劃」，預期預算案內房策不會有太大變化。更值得留意的是賣地計劃。
近年內地發展商積極來港競投住宅地皮，並不時以遠高於市場預期的價格中標，令內地發展商競投本港住宅地皮（以可建樓面面積計算）的佔比由過往不足一成，急升至2015/2016年度近四成高水平。不過，由於近期本港發展商出價同樣進取，加上個別內地發展商將早前投得的地皮轉售予本港發展商，令2016/2017年度及2017/2018年度內地發展商佔比由高位回落至不足三成。預計今年賣地競爭仍然激烈，但估計未來投地價將較少出現早前大幅高於市場預期的情况，地價料呈平穩向上發展，對樓價刺激亦較少，是樓價升幅略遜於去年的主要原因。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2853&issue=20180226
布少明：財案及賣地計劃的啟示
1 :
GS(14)@2018-03-06 03:42:29【明報專訊】近日公布的「財政預算案」及新一年的賣地計劃，為未來樓市帶來不少啟示。先說「財政預算案」，房策方面無甚驚喜，並未協助市民置業。事實上，不少舊壓抑樓價政策已跟不止時代，以九成按揭為例，在樓價飈升下，市民置業時多半已感首期不足。但根據美聯物業分行統計10個最主要的熱門上車區域，400萬元或以下二手住宅放盤量已降至不足50個，幾近絕迹市場，可見九成按揭「名存實亡」，故政府實應從速放寬九成按揭上限至700萬元或以下物業，以助更多有實際需要及具供樓能力的市民安居。
為什麼以700萬元為界線呢？筆者認為，置業重心已漸轉移至逾400萬至700萬元的物業。不過，根據香港按揭證券有限公司的規定，購買逾600萬至700萬元單位最多只可以做六成按揭，以此計算，購一個700萬元的單位需付首期280萬元，非一般家庭能負擔。如能提高按揭上限，可增有供樓能力市民置業機會。
至於賣地方面，政府公布2018至2019財政年度賣地計劃，合共提供32幅地皮，當中27幅為住宅用地，可興建約15,250個新供應。若連同鐵路、市建局及私人市場新供應等，私人房屋土地總供應量約為25,510伙，反映未來供應仍然充足。27幅地皮中以山頂文輝道地皮最為矚目，估計該地皮每方呎樓面地價達7萬元，地皮估值約66.31億元。此外，政府持續增加土地供應，下年度繼續集中推九龍市區地皮，除啟德區地皮外，新一年度賣地計劃中將推出位於安達臣道對出2幅住宅地。賣地計劃首季推出的4幅用地中，全部均為市區鐵路沿線項目，交通配套完整及市場罕有，相信發展商亦會積極參與競逐。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2944&issue=20180305
布少明：空置稅效用成疑
1 :
GS(14)@2018-03-19 04:52:29【明報專訊】面對火熱的本地樓市，特區政府暫時仍未見提出針對的房屋政策。不過，財政司長陳茂波日前突然一改口風，表示考慮增設「空置稅」。據報道，司長改變想法的理由是，去年底已落成但仍未售出的私人住宅數目達9500個，較去年年初顯著上升，故希望設法釋放空置單位。惟筆者對此項措施的成效存疑。
反映香港住屋空置情况的最佳數據莫過於「空置率」。據差餉物業估價署《香港物業報告2017》，截至2016年底，現存私樓單位總存量約115.8萬個，空置率為3.8%，涉43657伙，空置率極低，反映問題絕非嚴重。即使將9500個未售出的私人住宅數目達完加到其中，整體空置率亦不會大幅提升。事實上，以現時發展商推盤速度之快，相信這批未售單位距離推售日期已然不遠，可見設立空置稅並無急切的必要，對增加住宅供應的作用亦有限。二手方面，租金增長強勁亦展示香港並無嚴重的空置問題。
在強勁的住屋需求之下，實在看不到空置率有任何上升的原因。相較於空置稅，有另一項措施更值得政府研究，亦更受市民所關注，就是筆者及社會人士一直大力提倡的放寬九成按揭門檻。事實上，現時售價400萬元或以下單位已經非常罕有。
筆者明白，政府深恐一旦放寬按揭會引致樓價飈升，但若九成按揭的問題長期未能解決，亦會推高細價樓的樓價。在只有細價樓可以享受高成數按揭的情况下，置業預算有限的市民唯有一窩蜂的湧向上車屋苑，令上車盤一掃而空的同時，亦帶動細價樓樓價如火箭般節節上升。因此，放寬九成按揭門檻已非應不應該的問題，而是有真正的社會需要，希望政府可盡快正視此問題，助更多有需要的人士上車。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4587&issue=20180319
布少明：樓價上升帶動居屋需求
1 :
GS(14)@2018-03-19 05:04:24【明報專訊】因應政府「重建置業階梯」的政策，公居屋市場勢必成為今年的一大樓市焦點。當中，新一輪白表居屋第二市場「白居二」計劃將於3月底連同新一期居屋逾4400個單位一同接受申請，由於居屋第二市場交易毋須補地價，樓價較為相宜，成為不少白表上車人士及綠表客置業選擇，相信在樓市氣氛向好帶動下，是次申請反應將相當理想。「白居二」恒常化及提供2500個名額，預料將為居屋第二市場帶來新動力。事實上，隨着「白居二」恒常化細節2月中正式落實，現時美聯物業收到的普遍居屋查詢，亦較1月份上升約一成，預期在3月底「白居二」申請展開後，查詢量將會進一步增加，反映市民對購買二手居屋深感興趣。
事實上，整體居屋的二手成交亦見不斷上升。綜合美聯物業房地產數據及研究中心及房屋委員會的數據，自去年1月至今年2月份，居屋及公屋第二市場合錄得約2345宗買賣成交，當中港島區錄得約328宗，比率約14%，九龍區（包括將軍澳及西貢）錄得約940宗，佔約40%，至於新界區則佔最多，達1,077宗，佔約46%。
然而現時按揭證券公司的規定，只有400萬元或以下的物業可以承做九成按揭，對首期預算有限的市民來說，價格較低的二手公營房屋頓成首選，高漲的需求自然帶動價量齊升。但是，短期樓價難有下跌空間，當這些物業的售價都升至更高水平時，一般升斗市民又如何負擔？尤其是沒有「綠表」及申請「白居二」資格的人士，他們的置業選擇更少，置業階梯又如何建立？這些都是政府未來必須面對的問題。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8478&issue=20180312
Next Page