市建局通州街項目招意向 估值逾14億
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GS(14)@2018-03-08 10:00:07https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7838&issue=20180308
【明報專訊】政府上周公布新一年度賣地計劃，包括4個市建局項目，當中的深水埗通州街/桂林街「需求主導」重建項目，即日起招收意向書，項目可建約209個單位，市場估值約14.4億元，當中商業部分將用作「時裝基地」用途。
市場料每呎樓面地價約萬元
上述項目鄰近長實（1113）與市建局合作的海壇街住宅項目。市建局昨公布，深水埗通州街/桂林街「需求主導」重建項目，即日起邀請發展商提交合作發展意向書，並會於本月20日截止。
上述地皮佔地16,038方呎，最高可建樓面面積144,345方呎，預計可建209個單位。高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚估計，項目每方呎樓面地價約1萬元，地盤估值約14.4億元。
另項目中的商業樓面佔約4.65萬方呎，將作發展深水埗設計及時裝基地的用途，以回應商務及經濟發展局早前提出的建議，達致其培育本港時裝設計人才及將該區發展成為全港的設計及時裝焦點目標。
4萬呎商業樓面作「時裝基地」
據商務及經濟發展局早前建議，項目商業部分將交由香港設計中心負責營運。
此外，為提供一個可持續發展的生活環境，中標發展商須按發展協議中列明有關標準與品質、可持續發展和智能系統的要求興建項目。
其中智能系統包括家居用電丶用水量系統、家居保健系統、智能顯示屏、家居廢物管理系統、建築信息模型系統，以及樓宇管理系統。
信置擬下季推三盤涉2650伙 觀塘市建局項目最矚目
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GS(14)@2018-04-12 12:20:30https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2600&issue=20180412
【明報專訊】去年未有推出新盤的信置﹙0083﹚，下季擬推出三個全新項目，包括市建局觀塘市中心重建項目、大埔白石角項目，以及市建局深水埗九龍道項目，涉及約2650伙，而同系西貢逸瓏海匯已屆現樓，發展商已陸續安排業主收樓。
明報記者 徐愷婷、林尚民
由信置與市建局和華置（0127）合作的觀塘市中心重建項目，共提供約2000伙，共分兩期，並已先後申請預售其中1期的1024伙，預計於2021年3月入伙，樓花期約36個月。
觀塘市中心重建項目由4幢大廈組成，戶型由1房至4房，當中八成半為實用500餘呎的2房戶及700餘呎的3房戶。
另大埔白石角項目共提供550伙，同樣主打2、3房單位，而市建局深水埗九龍道項目則提供約100伙、主打1、2房單位，會在短期內申請預售，上述3個全新項目有機會下季推出。
逸瓏海匯實呎高見近1.9萬
此外，信置營業部聯席董事田兆源表示，西貢逸瓏海匯已獲批滿意紙，並開始交樓程序。項目由2016年開售至昨日累售208伙，售出超過七成單位，平均成交呎價13,508元，最高實呎18,683元，套現約14.6億元。
3房1套間隔戶料呎價成項目新高
發展商在現樓開放一個連家俬示範單位，位於1座8樓G室，實用852方呎，採3房1套間隔，連683方呎天台，田兆源相信上述單位的售價及呎價有機會挑戰項目新高。
另多個豪宅新盤加快推售，中信泰富董事關潔瑩表示，旗下嘉多利山項目KADOORIA自去年11月推出至昨日累售30伙，包括4個示範單位，套現約27億元，發展商亦開放兩個全新示範單位，最快周內新推單位招標。
KADOORIA累沽30伙套27億
關潔瑩又指，項目已售單位平均成交實呎約4.8萬元，最高呎價約6.9萬元，有信心未來售出單位呎價再破頂。而目前售出單位中，有5伙成交價逾億元，該類客人比較接受招標方式，故未來推售單位仍會以招標形式進行。
另外，華懋銷售部總監吳崇武表示，旗下大潭紅山半島B區現餘22幢洋房待售，折實實呎介乎3.4萬至4.3萬元，昨日向傳媒開放兩個連裝修示範洋房，其中棕櫚徑129號洋房，實用2,788方呎，屬四房雙套間隔，吳崇武指該洋房花了10個月裝修，裝修費約1,300萬元，價單定價逾1.31億元，價單實呎47,326元。
紅山洋房折實實呎最高4.3萬
另一連裝修示範洋房為棕櫚徑131號洋房，實用2,788方呎，同樣屬四房雙套間隔，價單定價逾1.18億元，價單實呎42,506元。
市建局招標項目 將公布中標價
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GS(14)@2018-04-25 10:50:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8882&issue=20180425
【明報專訊】早前發展局公布於本財政年度起，官地開標後約4周，將以不記名形式公布餘下所有投標價，以增透明度。過去市建局招標項目未有公布中標價，而昨日市建局宣布，跟隨政府相關土地招標政策，並將在下一個發展項目公布招標結果時，將一併公布其投標的金額，以及其他合乎招標要求但落選的投標者名稱及其母公司名稱。
中標後約4周公布落選標書入標價
市建局表示，在新公布的安排下，今後推出的項目董事會批出項目的合作發展合約之後，會向公眾公布成功投標者的名稱及其母公司的名稱，同時一併公布其投標的金額及其他合乎招標要求但落選的投標者名稱及其母公司名稱。
另外，在與中標者完成簽訂有關項目發展協議後（一般在中標後21個工作天內完成，即約4周），市建局會以不記名方式，進一步公布這些合乎招標要求但落選的標書的投標金額。市建局發言人表示，新公布安排相信有助增加發展項目招標結果的透明度。
測量師：有助增透明度
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，對市建局新安排十分支持，這不僅增加市場透明度，同時亦可減少公眾疑慮，從而提升市建局形象，而對發展商而言，公布中標金額有助掌握相關數據及方便出價，減少過分「高追」的情况。現時除了政府賣地外，市建局也會公開中標資料，且看港鐵（0066）會否同樣推出相關措施。
市建局通州街項目 賣樓達18億須分紅
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GS(14)@2018-05-04 08:03:07https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4496&issue=20180504
【明報專訊】市建局就深水埗通州街/桂林街重建項目，於昨日邀請38家發展商入標競投，項目將5月30日截標。據悉，中標財團將來賣樓收益達18億元後需分紅，達標後首5000萬元分紅比例為20%，其後再按比例遞增，最多50%，若以住宅最高可建樓面面積約97,845方呎計，即每方呎售18,396元就要分紅。另外，商業樓面須交還市建局。
本月30日截標
值得留意，上述項目將是首個實施新安排的市建局重建項目，屆時除公布中標者的名稱及其母公司名稱外，亦會公布中標金額及其他落選的投標者名稱及其母公司名稱。
此外，在與中標者完成簽訂有關項目發展協議後（一般在中標後21個工作天內完成），市建局會以不記名方式，進一步公布落選標書的投標金額。
首個公布標價市建局項目
據悉，有遞交意向書的發展商以港資佔多，當中包括長實（1113）、新地（0016）、信置（0083）、會德豐（0020）、新世界（0017）等。通州街/桂林街重建項目佔地16,038方呎，最高可建樓面面積為144,345方呎，預計可提供209個單位，而項目中的商業樓面面積佔約4.65萬方呎，將會用作發展深水埗設計及時裝基地。
成功中標的發展商須按發展協議中列明有關標準與品質、可持續發展和智能系統的要求興建項目。業界人士估計，項目每方呎樓面地價約1萬至1.4萬元，地盤估值約14.4億至20.2億元。
市建局4R發展策略 由林鄭2011年制訂
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GS(14)@2018-05-31 07:57:22https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3672&issue=20180531
【明報專訊】市建局是根據《市區重建局條例》於2001年5月成立的法定機構，透過進行、鼓勵、推廣及促進本港市區更新，應對市區老化問題，並改善舊區居民生活環境。韋志成指出，市建局的發展策略由發展局長制訂，而成立逾17年以來僅有兩套發展策略，最新一套是由現任特首林鄭月娥在2011年任發展局長時所制訂的，當中包括「4個R」，即以「重建發展」（Redevelopment） 和「樓宇復修」 （Rehabilitation）為兩大核心業務，另再加上「保育」（heritage pReservation） 和「活化」 （Revitalisation），目標是為本港市民創建一個可持續發展的優質生活環境。
研究大廈內增設迷你儲物倉
韋志成透露，近年樓價屢創新高，市民可負擔的居住面積愈來愈細，故市建局在重建發展住宅物業時，亦會嘗試在設計上幫助住戶充分運用居住空間，「我們朝早起牀後便行出大廳，睡房基本上便沒用了，如果朝早可以將大廳的空間拉大，將睡房的空間縮小，便可以靈活運用自己的居住空間，居住空間好些，心情亦會快樂些」。
另外，韋志成指出，市建局亦研究在大廈內增設迷你儲物倉，這樣的話，住戶雖然本身居住空間較小，但在居所以外便另有儲物空間，「夏天時用來收藏冬天衫」；另外，該局亦研究在屋苑增設共享洗衣坊，屆時住戶便可不需要在自己的居所內設有洗衣機，騰出更多生活空間。
[名人樓市論壇]
市建局韋志成：增地選項先工程研究 加快供應
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GS(14)@2018-05-31 07:58:00https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2361&issue=20180531
【明報專訊】土地供應專責小組（簡稱土地小組）現正就18個增加土地供應的選項諮詢公眾，不少市民期望諮詢可取得成果，幫助政府盡快增加住宅土地供應穩定樓價。市區重建局（下稱市建局）行政總監韋志成接受訪問時指出，加快覓地興建住宅是當務之急，而在18個增地選項中，在維港以外近岸填海、利用私人遊樂場地契約用地作其他用途等選項均有具體項目，這些項目可以盡早進行工程規劃研究，以加快發展步伐。
樓價近年屢創新高，愈來愈偏離港人的購買力，除了「無殼蝸牛」慘無立錐之地外，一般已置業的家庭亦難以「細屋換大屋」改善居住環境，市民對政府房屋政策的不滿程度已如近日天氣一樣「熱到爆表」。
國際民意調查中心Gallup World Poll指出，香港列於十大「最不快樂」地區第七位。黃金時代基金會作出跟進，於過去數月進行問券調查，以了解不同年齡層的快樂指數和改善方法，在「面對面訪問」調查中完成了926份問券。調查結果顯示，更多年輕人士比黃金一代（指45歲或以上人士）認為居住環境改善，能讓自己比過去一年更快樂；較大比例的年輕一代覺得理想的居住環境是能自置物業，黃金一代則渴望改善現有居住環境。
年輕人置業難 擔心退休生活
在面對將來的退休生活，整體回應的平均分是4.38分（以1分為最不擔憂，10分為最擔憂），反映受訪者對將來的退休生活，普遍感到擔憂；而65歲以上的黃金一代較少擔憂將來的退休生活，最擔憂的是25至44歲人士。分析認為，與25至44歲人士比較，65歲以上黃金一代的已置業比率明顯較高，故此對退休後的生活亦較有信心。
本港樓價近年持續上升，關鍵原因是住宅土地供不應求，土地供應專責小組主席黃遠輝上月接受訪問時指出，本港未來30年欠缺逾1200公頃的土地作發展用途，當中約七成（815公頃）需要在2026年或以前到位，小組現正就18個增加土地供應的選項諮詢公眾，諮詢期於9月25日結束後，小組在年底前會就優化整體土地供應及不同土地供應選項的優次提交報告，供政府進一步考慮。
選項須具體研究決定是否可行
不少市民期待土地小組能夠凝聚公眾共識，令港府可以更快、更有效增加土地供應。韋志成是該小組的30名成員之一，而他在2016年6月15日出任市建局行政總監前，曾在港府任職近35年，包括在2010年6月至2015年4月出任發展局常任秘書長（工務）一職直至退休，對政府的運作機制十分熟悉，而且亦是專業工程師，他上周出席黃金時代基金會上述活動時，就如何加快覓地分享個人見解，「我雖然是土地小組的成員，但這些意見不代表土地小組，而是我個人的意見」。
韋志成指出，加快覓地興建住宅是當務之急，故土地小組的18個選項可以同時推行，每一個選項均不應該隨便放棄。他分析，18個選項可以簡單分為兩部分，一部分的選項是已有具體項目，例如維港以外近岸填海的選項便列明5個具體項目（編按：包括屯門龍鼓灘、北大嶼山小蠔灣、北大嶼山欣澳、青衣西南及沙田馬料水），又例如在利用私人遊樂場地契約用地作其他用途的選項中詳細分析發展粉嶺高爾夫球場的效益、成本、挑戰和不確定性；但另一部分的選項是沒有具體項目的（編按：例如利用私人的新界農地儲備）。
根據韋志成的分析，在已有具體項目的增地選項中，可以盡早進行工程規劃研究，這樣才可以加快發展步伐，「不只是可能性的研究，而是工程規劃，要行多一步，盡快了解這個具體項目能否推進」；至於未有具體項目的增地選項，他認為如果取得共識，應該盡快做可行性的研究，覓得具體項目後，再進行公眾諮詢。
市建局收購舊樓對樓價影響微
除了土地小組積極覓地增加供應外，市建局在市區收購舊樓，拆卸重建後若能提高地積比率，亦可望在同一地皮上提供更多住宅面積。
市建局本月初破天荒以實用呎價23,568元收購西營盤崇慶里/桂香街重建項目約80個住宅業權，惹來輿論批評市建局推高樓價，較早前獨立股評人胡孟青在本報撰文認為，「市建局名義上是改善社區，但行為背後造就重建後的超貴價樓盤，原區居民被迫搬出，卻吸引更多發展商同區收舊樓……政府作為最大地主，絕對有能力做更多及發揮影響，問題在於想與不想，敢與不敢」。
韋志成就此回應，市建局收購舊樓，均須按照政府於2011年頒布的《市區重建策略》下的既定政策和程序進行，例如以同區7年樓齡單位計算收購價。他又說，市建局過去多年收購舊樓單位的數目，佔整體單位的比例很低，故此「是市場因素促使樓價上升，令市建局需要以較高價格去收購舊樓，而不是市建局高價收購，推高市場整體樓價，市建局應該不可能為市場帶來這麼大的影響力」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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市建局通州街項目收20標書 歷來次高
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GS(14)@2018-05-31 07:59:15https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1347&issue=20180531
【明報專訊】市區地皮罕有，市建局深水埗通州街／桂林街重建項目共收到20份標書，為市建局截收標書數目次高，逼近市建局中環卑利街／嘉咸街地盤A項目獲22份標書的市建局收標數目紀錄，亦將是首個以不記名方式公布標價的項目，料能提高市場透明度。
上述重建項目入標發展商全為獨資競投，包括長實（1113）、新地（0016）、信置（0083）、會德豐（0020）、嘉華（0173）、華懋、南豐、遠展（0035）、麗展（0488）、英皇國際（0163）、德祥地產（0199）、香港小輪（0050）、其士國際（0025）、宏安地產（1243）、萬科海外（1036）、富豪酒店（0078）、五礦地產、羅氏地產、建灝地產等。
首市建項目不記名公開標價
首次競投入標市建局項目的五礦地產，該集團香港總部營運總監羅耀榮表示，集團積極發展香港業務，而項目位於市區，適合集團發展。對於將公開標價，他坦言這對市場是好事，也可讓市民知道發展商如何看後市。
據悉，中標財團將來賣樓收益達18億元後須分紅，達標後首5000萬元分紅比例為20%，其後再按比例遞增，最多50%，若以住宅最高可建樓面約97,845方呎計，即每方呎18,396元推售便須分紅。另外，商業樓面涉4.65萬方呎，將發展深水埗設計及時裝基地，須交還市建局。成功中標發展商須按發展協議中列明有關標準與品質、可持續發展和智能系統的要求而興建。業界人士估計，項目每方呎樓面地價約1萬至1.4萬元，地盤估值約14.4億至20.2億元。
市建局煥然壹居兩年半加價35％ 涉122伙餘貨 樓換樓計劃客可買
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GS(14)@2018-06-26 09:21:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1397&issue=20180626
【明報專訊】港府或本周公布開徵一手空置稅之際，市建局首個自行發展、現餘逾120伙現樓貨尾的啟德煥然壹居，昨日突更新兩張價單，把為數122個貨尾定價調高，不足半年加幅約8%，個別單位更較2015年12月首次開價、兩年半來累積加價35%，反映公營機構單位的提價幅度媲美私宅。
明報記者 林可為
已屆現樓的煥然壹居，提供484個實用332至675方呎單位，當中338伙、即七成屬資助出售房屋，另外146伙售予受市建局重建影響的合資格業主；樓盤自2015年12月首次開售以來累沽360伙，現餘約122伙待售。項目今批單位提價後，售價介乎603萬至1346萬餘元，未有提供直減折扣，市建局安排於11月27日發售，買家只限重建戶人士。
不足半年加價8% 603萬入場
樓市熾熱，多個私宅新盤均有加價行動之際，市建局亦不讓私人發展商專美，昨日將煥然壹居122伙貨尾推出，不足半年加價約8%；若以累積加幅計，以1號價單累加幅度較大，以昨日最新1E號價單的L1座4樓實用面積332方呎E室為例，新定價603.5萬元（實用呎價18,178元），較2015年12月首次開價446.9萬元（實用呎價13,461元）計，兩年半累積加幅達35%，此單位為今批122伙售價最便宜一伙。
另昨日最新3B號價單的H1座22樓實用面積667方呎A室，新定價1346.4萬元（實用呎價20,186元），相對去年7月首次開價1205.5萬元（實用呎價18,073元），近1年累積加幅12%，而此單位為今批122伙售價最貴一伙。
市建局並上載銷售安排，於11月27日發售今批122伙，惟買家須是其物業已被市建局收購的西營盤崇慶里、桂香街及德輔道西等重建項目的「樓換樓計劃」，以及同時簽署確認參加「樓換樓」計劃表格，表明欲選擇揀選及購買煥然壹居的人士。
浪澄灣特色戶年半累加四成
私樓方面，2007年開售的恒隆地產（0101）奧運站浪澄灣，項目全部1829伙有機會於本周清袋；發展商周五將發售7座51樓實用面積1464方呎、另連平台和天台A室特色戶，屬項目最後一伙餘貨；單位新定價7515.7萬元（實用呎價51,337元），加價4.6%；若相對2016年11月首次開價的5300萬元（實用呎價36,205元），逾1年半來累加42%。
另恒地（0012）經3輪銷售累沽逾380伙、套現逾24億元的大角嘴利奧坊‧凱岸，上載新銷售安排，顯示3伙實用面積417方呎兩房戶暫停銷售，市場估計發展商或部署加價，稍後再推售有關單位。
市建局通州街中標價高最低九成 首公開入標價 呎價低見5570元
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GS(14)@2018-07-17 07:09:38https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0739&issue=20180717
【明報專訊】發展商於今年3月公布，今年度起推出的官地，將會公布中標者以外所有投標價，以增加透明度，市建局亦採取相同安排，上月公布由香港小輪（0050）以10.292億元投得的深水埗通州街/桂林街市建局項目，便成為首個公布落選財團入標價的項目。除中標者外，其餘19份標書出價由5.45億至9.5588億元，較中標價低7.1%至47%（見表），中標價更高出最低價近九成。
明報記者 林尚民
上述市建局項目由香港小輪以10.292億元投得，每方呎樓面地價約10,518元，市建局昨日首度公布落選財團入標價，項目其餘19份標書，除香港小輪外，發展商出價介乎5.45億至9.5588億元，以項目可建住宅樓面約97,845方呎計，每方呎樓面地價5570至9769元，次高出價與香港小輪的中標價僅相差約7.1%，出手最低的一家發展商出價較中標價低47%。
上述地價仍未包括發展商未來賣樓時向市建局提供的分紅。據悉，中標財團將來賣樓收益達18億元後需要分紅，達標後首5000萬元分紅比例為20%，其後再按比例遞增，最多50%，另項目亦設涉4.65萬方呎商業樓面，將用作發展深水埗設計及時裝基地，並須交還市建局。
次高入標價低香港小輪價7%
事實上，以往市建局的重建項目均不會公布中標價，更不會公布其餘標書的出價，今次上述項目是首個實施新安排的市建局項目，以不記名方式公布落選標書的入標價。今次重建項目入標發展商全為獨資競投，包括長實（1113）、新地（0016）、信置（0083）、會德豐（0020）、嘉華（0173）、華懋、南豐、遠展（0035）、麗展（0488）、英皇國際（0163）、德祥地產（0199）、其士國際（0025）、宏安地產（1243）、萬科海外（1036）、富豪酒店（0078）、五礦地產、羅氏地產、建灝地產等。
粉嶺安全街工業地本周五截標
翻查資料，發展局長黃偉綸早於今年3月初公布賣地計劃時表示，自4月份起推出的官地，在開標後約4星期將以不記名形式公布餘下所有投標價，以增加透明度。但實際上，政府上季推出的官地迄今仍未截標，市建局今次「爬頭」，早於地政總署實行有關安排。最快採取相關安排的官地，將會是本周五截標的粉嶺安全街工業地。
測量師：助發展商減過分「高追」
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，市建局公布中標數據可增加市場透明度，亦可減少公眾疑慮及提升市建局形象；對發展商而言，未來亦可參考相關數據，有助日後出價。在現時樓價高企下，增加透明度有助發展商計數，減少過分高追情况。
市建局青山道項目收37份意向
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GS(14)@2018-08-17 08:01:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7227&issue=20180817
【明報專訊】儘管油塘高超道住宅官地以每方呎樓面地價不足1萬元批出，低於市場預期下限，但無損發展商投地意欲。市建局深水埗青山道、元州街發展項目昨日共接獲37份發展意向書，預計大部分為港資，並以中小型發展商佔多。
佳源：油塘地下限價 投地良機
昨日遞交市建局重項目發展意向書大多為「常客」，包括本港多家大型發展商長實（1113）、新地（0016）、恒地（0012）、信置（0083）、新世界（0017），以及中小型發展商外（見表），其中屬中資背景的佳源國際（2768）及遠洋集團（3377）均為首次就市建局項目遞交意向書，過去兩個集團亦曾入標競投住宅官地，惟未能成功。
市場估值19億 呎價1.2萬
佳源國際投資發展中心副總經理梁詩表示，過去兩年積極在港物色發展項目前，日前油塘住宅地以下限價售出，這對集團而言，現時是投地良機。他透露，集團於國內採進取策略，香港發展商大多持貨能力強，故在港的發展以穩健策略為先，本港住宅供不應求，長遠而言，樓市會穩定上升。
他又表示，早前集團落實與資深投資者鄧成波合作發展物業項目，包括屯門菁雋及兩個活化工廈，希望未來與實力雄厚的財團合作，是次遞交市區重建項目的意向書旨在取得「入場券」投地。
新地雷霆：油塘地建築難度高
資料顯示，上述項目地盤面積約17,761方呎，預計可建樓面約159,737方呎，可提供261個單位。發展條款要求中標發展商必須按發展協議中列明有關標準與品質、可持續發展以及智能系統等。業界估計，項目每方呎樓面地價介乎1.1萬至1.2萬元，項目估值約18億至19億元。
另對於內房保利置業（0119）以33億元、每方呎樓面地價9256元投得高超道地皮，新地副董事總經理雷霆不認同地皮價格屬市場預期下限，因為該地皮建築難度高，並要兼顧多項條件，以行內角度看價錢理想。
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