📖 ZKIZ Archives

當政府停止標售國有土地、都市更新停滯不前，大台北地區大面積住宅區與商業區土地取得愈來愈不易，頓時讓過去被視為票房毒藥的工業區土地成為養地大戶新樂園，其影響，是讓真正有需求的製造業者﹁無地自容﹂。

撰文‧梁任瑋

奢侈稅開徵即將滿兩年，當外界以為短線炒房投資客已銷聲匿跡之際，䒷面下，卻有一塊死角是奢侈稅課不到的禁地，這正是過去被視為房地產市場票房毒藥的工業區土地。

新北市一家工業電腦上市公司老闆，近日為了尋找擴廠土地，廣泛蒐集各處地價，這才發現，新北市工業區土地貴得嚇人，以五股工業區為例，每坪地價已漲至近一百萬元，較兩年前上漲了一倍。

原本想用時間換取空間的他，曾經向外圍往新北市邊緣林口華亞工業園區、土城頂埔找地，「沒想到那裡工業區土地也不便宜，一坪喊至三、四十萬元，土地愈找愈貴，真的是一肚子火！」「破銅爛鐵」悄悄漲二、三○％「那個價格吞不下去啦！」他拿出計算機按了按數字，以林口、土城工業區土地容積率二一○％換算，每坪三十萬元的土地，容積單價就要十五萬元，再加上每坪營建成本十萬元，等於每坪興建廠辦的單價高達二十五萬元。這個數字，對毛利率不超過五％的電子廠來說是不可承受之重。

這位電子廠老闆無奈表示，製造業很依賴資深技術人員，很多人建議他往桃園、中壢設廠，但他也要考慮員工上班通勤距離，深怕廠一遷走，員工連帶流失，「現在已經不好找人了，如果還要搬到中南部，解決土地問題，恐怕還要擔心缺工問題。」如今，北台灣工業區土地究竟有多夯？

今年初，新北市政府為了替回台設廠的台商媒合找地，特別成立了「工業用地供需服務資訊網」，網站開張沒多久，點擊次數已經超過一萬多次。

此外，三月七日，鋼鐵業者青鋼金屬以三．二億元處分五股工業區廠房，以土地面積三四八坪換算，每坪單價高達八十六萬元，寫下五股工業區土地新天價。

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出，最近這一年，北台灣工業區土地產生結構性變化。台北市內湖科技園區地段好的第三種工業區土地，一坪都開價二百六十萬元，五股也漲至八、九十萬元，連去年才十三、四萬元的中壢工業區，現在都站上二十萬元，這些土地以前是不被市場重視的「破銅爛鐵」，不過，今年已上漲二、三○％，他直接用「凶悍」兩字形容工業區土地的漲幅。

實際走一趟新北市五股工業區，只見新五路兩側蓋滿了不起眼的鐵皮屋工廠，除了出租倉庫之外，甚至還有人在經營垃圾資源回收場，完全看不出來這個區域的地價已經站上每坪百萬元行情。

「別小看五股、泰山一些外觀不起眼的鐵皮屋，台商搶這些土地可是搶瘋了，三年前這裡不過一坪五十萬元，因為供需失衡，讓這些工業區土地價值翻倍。」專營五股廠辦買賣的仲介業者地王不動產業務員透露。

集資買進再切割 轉手獲利高「大家都是在養地！」當地一位土地代書說，在五股、泰山經營工廠的老闆都不是真正的地主，因為五股地理位置處於捷運環狀線西、北段銜接處，未來捷運機場線也將通車，成為大新莊重要的交通樞紐，「慶祝行情」早已提前上演一、兩年。

甚至有「職業級炒手」知道新北市的工業區物流土地極缺、廠商的需求強烈，以集團式手法收購工業區土地囤積，所以才會看到一坪百萬元的土地，卻拿來當資源回收場的浪費景象。

事實上，工業區養地的亂象新北市政府並非毫無所悉，連新北市經發局都清查出，目前新北市閒置的工業區土地有四五五筆、約十九公頃；廠房二四六筆，約八公頃。但也因為向民間徵收土地的困難度愈來愈高，此刻要新北市政府再開發新的工業園區，更加不易。

據了解，這群工業地職業級炒手鎖定新北市、桃園一帶的農地或工業地，因為背景多半是當地的不動產業者，對於區域行情、地主身分瞭若指掌，也比外地人敢投資。

最常見的手法就是以「集資」方式合夥，鎖定遭法拍的舊廠房，買進後先將建築物拆除，再切割成十數筆「素地」銷售，因為是「非都市計畫內的工業地」，所以在兩年內交易，一毛奢侈稅都不用繳。

更誇張的是，這類型案件如果是一年內交易，土地公告現值未調整，根本不用繳土地增值稅，再加上我國土地交易不用繳營業稅、所得稅，一年內轉手獲利率可高達五、六成。

仲量聯行投資部副總經理吳瑤華說，北台灣工業區土地飆漲的另一個原因，是建商看好土地變更的機會，只要是在都市計畫範圍內的大面積工業區土地都很搶手，這個現象，在原本就是傳產業大本營的桃園縣更明顯。

去年曾幫偉聯科技處分中壢廠土地給中壢客運的吳瑤華說，現在桃園超過萬坪以上的工業區土地，根本沒有地主拿出來賣，不只地主惜售，桃園本地的開發商也積極收購，甚至還有投資客專門買大面積工業地，再切割成小塊地出售，每坪單價都喊至十三至十八萬元。

桃園甚至有房仲業務員每年光靠服務幾位大咖投資客買賣農地，就連年拿下全公司業績第一名，「一塊土地一年內轉手五、六次，投資客完全不用繳稅。」場景轉到台中工業區，中部製造業者同樣面臨一地難求的困境，在看似工具機業景氣大好的強烈需求下，不為人知的卻是工業區廠商嚴重的養地問題。

放任搶地、養地、炒作地價台中工業區廠商協進會理事長張光瑤指出，很多台商向他抱怨，中部幾座新興工業區，每次招商就搶破頭，甚至有廠商抱持新股上市抽籤的心態進場搶地，只要搶到土地之後就轉手出售，讓真正急著建廠的廠商被排擠在外。

他說，中部三大新興工業園區招商兩年時間過去了，甚至還有得標廠商無任何建廠動作，至少有一半空地閒置在那裡，主管機關視而不見，不去抓養地的廠商，放任地價被炒作。

他甚至更直接地表示，目前只有中科沒有養地的情形，因為主管機關是國科會，不容許廠商炒地皮，但其他針對機械業招商的新興工業區，都有養地的問題，最好的作法是政府應該祭出公權力介入，「不開工，就收回。」事實上，台灣工業區土地浪費的問題，監察委員早已發現。

二○一二年監委周陽山、李炳南、馬以工就曾公布一項調查報告指出，全台已開發的九千五百餘公頃工業區土地，還有五○二．一二公頃在養蚊子，而尚未公告租售的設廠用地有一一五六．一五公頃，顯見工業區土地閒置的問題有多嚴重。

監察委員認為，造成台灣工業區土地閒置的原因在於政府開發工業用地缺乏整體規畫，又缺乏跨部會協調機制，造成各園區間相互競爭及供需失衡。如今，奢侈稅造成的「工業區養地」風潮日熾，恐怕會讓台灣工業區土地浪費的情況雪上加霜。

綜觀工業區用地閒置怪象，從房地產市場探討，政大地政系教授張金鶚批評，奢侈稅開徵以來只讓交易量下滑，但房價依舊在高檔，很明顯，就是有辦法的人還是不用繳稅，尤其非都市計畫內土地居然不用繳奢侈稅，更是稅制上的一大漏洞。這個破網如果不在奢侈稅滿兩年之際檢討，只會造成更大的居住不正義。

工業區土地被投資客與養地大戶控制，讓真正有需求設廠的廠商無立足之處，政府卻視而不見，完全無法可管，背後所衍生的產業衝擊，恐怕已不是只單純設置一個供需服務資訊網站，就可以解決的問題！

漲很大！

——北台灣工業區土地行情在奢侈稅開徵前後變化區域 奢侈稅前（2011年） 目前（2013年） 漲幅（％）新北市五股工業區 48 8679.00 桃園縣平鎮工業區 6～7 10～13 40.90 新北市林口工業區 10～15 15～20 40.00 台北市南港經貿園區 6590 38.00 新北市土城工業區 27 37 37.04 桃園縣龍潭工業區 3～4 5～6 36.40 桃園縣中壢工業區 8～10 12～1635.70 台北市內湖科技園區 100 130 30.00 新北市樹林工業區 18～20 20～24 15.79 單位：萬元╱坪 資料來源：台灣房屋

北韓四月九日決定關閉境內的開城工業區，成為外界衡量南北韓戰情的風向球。為什麼開城在戰火中成為注目焦點？因為這個由北韓政府和韓國現代企業合作的工業區，占地六十平方公里，年產值雖只有約四億美元(一二○億新台幣)，卻對北韓格外重要。

「開城是六十年來南北韓首次合作，象徵了和平共存的希望。」開城工業區官網上的介紹詞，在廠區關閉後更顯諷刺。與宣傳詞相反，開城大概是唯一有「戰爭保險」的工業區。根據資料，在工業區的企業若受到戰爭等情況而損失時，北韓政府將補償損失額之五○％。

而從二○○四年成立以來，工業區從未和平過。○八到一○年，北韓發生扣壓人員、限制入出境或中斷往來，紛擾不斷，第一家在開城投資的外資──德國Prettl Group，老早在一○年撤出工業區。

其實北韓關閉工業區可能重傷經濟，因為工業區產值僅韓國ＧＤＰ的萬分之三，但相當北韓ＧＤＰ的一％、外匯收入的一半，也難怪韓國經濟分析研究所會說北韓關閉工業區是「自殘行為」。究竟北韓是破釜沉舟、還是另一個空包彈？開城會關多久，說明了一切。

（楊卓翰）

為了一探第三次工業革命對美國的衝擊，我們來到不起眼的「技術工坊」。一個流浪漢用四十九美元翻身的傳奇故事，兩個年輕人靠一個點子，在一個月募到三百萬元的案例，他們吹響第三次工業革命的號角，小跳蚤力拚大象的戲碼，就在舊金山上演。

撰文‧賴筱凡 攝影‧吳東岳美國國慶日隔天，加州舊金山市區中心人潮熙來攘往，兩條街之外，一個簡單的門面，高掛著的招牌寫著「TechShop」（技術工坊），這裡是趨勢大師安德森（Chris Anderson）口中，第三次工業革命的搖籃之一。

走進技術工坊，只見櫃台小姐正親切招待著那些初來乍到的訪客。在第三次工業革命裡，一名流浪漢翻身的傳奇故事，就在這裡發生。

流浪漢變老闆

曾靠救濟金過活 一張傳單改變命運他是羅斯（Marc Roth），三十八歲、一家提供雷射切割代工服務的老闆，靠著一台雷射切割機，他自己一個人，一年至少賺進新台幣百萬元。然而，你能想像在一年半以前，羅斯還是個領政府救濟金、住在收容所的流浪漢嗎？

二○一一年冬天，走在舊金山街頭的羅斯，此刻的感受比誰都冷。來到舊金山之前，他曾是在拉斯維加斯工作的電腦工程師；婚姻的破碎，讓他興起了到舊金山重新開始的念頭。不料，卻因此讓他走進了人生中最深的低谷。

金融海嘯的後遺症，讓羅斯原本談到一半的三個工作機會，全部落空；最後更因為生了一場病，連披薩餐廳一小時十美元的打工，也跟著飛了。他賣了車、賣了電腦，卸下所有上班族該有的一切，住進政府的收容所。

「當時，我的經濟來源只有每月加州政府發的五十九美元，以及一張儲值二一○美元的食物請領卡（功能類似食物券，可到與州政府合作之商家換取食物，無法兌換現金）。」打開皮夾，拿出這張橘色的食物請領卡，羅斯好像在說一個發生在別人身上的故事。「我從來沒想過，有那麼一天，我會住在收容所裡、領著州政府發的救濟金，用食物請領卡到商店換溫飽。」對羅斯來說，這一跤，真的跌得太深。「我一直在找工作、等機會。」突然望向窗外的羅斯，指著地鐵站入口臥躺在地的流浪漢，眼鏡背後的雙眼一沉，「其實，八○％的流浪漢，你從外表是分辨不出來的，他們可能和你一樣坐在餐廳裡吃著潛艇堡，一邊領政府救濟金度日，一邊找工作；只有二○％的流浪漢寧可露宿街頭，也不願給自己重生的機會。」羅斯住在收容所裡、領救濟金，這都是不爭的事實，但他與多數流浪漢不同的地方，就在於他從來沒有放棄自己。「每天醒來，我就到就業服務站去找工作。」羅斯的韌性，讓他在耶誕節前夕，收到了一份來自耶誕老人的大禮。

收容所裡的兩個人，討論著一張傳單，「耶誕特價，只要四十九美元，就可以學會３Ｄ列印、雷射切割的技術，還能無償使用這些機器……，怎麼可能嘛？」其中一人念了傳單上的內容，顯然不屑一顧，下個動作，他將這張傳單丟進了一旁的垃圾桶。

站在一旁的羅斯，把他們的對話聽進了耳裡，就在他們轉身離去後，羅斯撿起了這張傳單，他在心底默默讀了一遍，「我也沒什麼好損失的了，這就是一個機會，我願意去試。」那時的羅斯，口袋裡只有加州政府發放的五十九美元救濟金，捏緊了手上的傳單，他決定到上面的地址瞧瞧。

羅斯的心情有多忐忑不安，完全可以預見。「我是一個領救濟金、住在收容所的流浪漢，他們可能不願意教我，甚至不讓我進去，萬一我把機器弄壞了怎麼辦？……」這些負面的想法讓羅斯糾結不已，直到坐在技術工坊裡，繳了四十九美元的會費，拿到了一張上課證，「這是我流浪半年多來，第一次有了歸屬感。」學會３Ｄ列印技術 開公司年賺百萬於是，羅斯每天的報到處，從就業服務站換成了技術工坊，他從３Ｄ設計軟體、３Ｄ列印、雷射切割，一樣一樣自基礎學起。有一次，羅斯因操作不當差一點引起火災，他嚇壞了，以為自己搞砸了上課的機會，「但他們只是拍拍我的肩，對我說，『現在你知道這樣的作法是錯的，以後就不會錯第二遍了。』」「在技術工坊裡，他們要教的不是史丹佛、柏克萊大學的學生；這裡的學生，有老有少，有失業的、待業的，也有已經有工作的人。他們來到這裡都只有一個目的，就是學３Ｄ列印、雷射切割與ＣＮＣ技術。」羅斯說，過去，美國人都有在車庫敲敲打打的童年回憶；如今的美國小孩，卻是在房間裡敲著鍵盤長大，他也是來到技術工坊後，重新找回動手做東西的快樂。

六個月裡，羅斯沒有蹺過任何一堂課，正因他知道人生低谷有多苦，他努力地抓緊機會往上爬。「以前想創業，沒有個十萬、百萬的資本，可能什麼生意做不成功；可是，現在的我擁有一家雷射切割服務公司，從頭到尾，我只花了四十九美元，學會這些技術，用的是技術工坊的設備，生產我的產品。」一個不到兩坪大的狹小房間，偌大的雷射切割機幾乎占據了四分之三的空間，但手指簡單輸入幾個指令，又按了幾個按鈕，雷射切割機動了起來，這裡就是羅斯的單人工作室。左右橫移的雷射切割機正要製造出啤酒籃所需的零組件，這批訂單幾乎讓羅斯忙翻了，他得日夜趕工，才能趕完所有訂單。

「過去三年，我怎麼也想不到，能夠擁有一家年獲利至少新台幣百萬元的公司；至少睡在收容所的第一個夜晚、嚇壞的我，怎麼也沒想到，半年後會開啟一段奇幻旅程。」羅斯知道自己的故事太過傳奇，但他希望能有更多人也從收容所脫身，他甚至主動提議，要幫那兩個撿到傳單的流浪友人支付技術工坊的入會費，只要他們願意來上課。

小點子成商機

設計超級瑪莉問號燈 跳出百萬業績和羅斯一樣，親身感受到第三次工業革命威力的，在技術工坊裡有成千上百個，他們有的人或坐或站在ＣＮＣ機台與３Ｄ印表機前忙碌著，有的則好整以暇地對著電腦檢視著設計圖。一盞黃色的小燈，吸引了我們的視線。

看似平常的一盞吊燈，外形就像電玩遊戲「超級瑪莉」裡的問號磚塊；使用方法也很超級瑪莉，因為燈的下方就藏著觸控感應器，只要連續撞擊三下，問號燈就會發出賺取金幣的聲音，「有玩過超級瑪莉遊戲的人，都會對這款燈有共鳴。」這盞問號燈的設計者，是一個二十六歲的年輕人——新創公司8-Bit Lit的老闆艾思沃斯（Adam Ellsworth）。

問他為什麼會想設計這盞問號燈？答案出乎預料地直白：「好玩。」然而，這個閒暇時蹦出的點子，卻讓艾思沃斯將成品上傳到募資網站Kickstarter後，不到一個月，就有超過一千六百人願意出資購買這盞燈，艾思沃斯更一口氣募到超過十萬美元（約新台幣三百萬元）。

這上千筆的訂單，居然都是在技術工坊裡製造生產。「３Ｄ列印機讓我們省下大筆開模費用，輕鬆生產燈的塑膠外殼，加上從網路上買來的電路板，搭上調校好的觸控感應器，一盞又一盞的問號燈，就從技術工坊裡組裝、出貨。」艾思沃斯說。

零成本、零投資 連庫存都是零你可能會懷疑，這樣的燈真的有人想買嗎？答案是肯定的。「這就是第三次工業革命的魅力，只要你有好點子，就一定能讓產品量產製造，為你賺到錢。」提出「自造者」概念的安德森說。比起過去大量購買原料、製造後，上市賣不掉變庫存，在第三次工業革命裡，零成本、零投資，連庫存都是零。

「當募資網站上湧進大筆訂單時，我真心覺得這些人瘋了，但或許更為瘋狂的是我。」艾思沃斯說。問號燈在網路上暴紅，連羅斯看了都嘖嘖稱奇，「你絕對難以想像，他們賣出的前一千個燈，都是在技術工坊裡製造組裝。」就在訂單如雪片般飛來時，艾思沃斯趕緊回神，「我們得找更多人幫忙組裝。」而他們找上第一個幫忙的人，就是羅斯。利用他的３Ｄ列印與雷射切割技術，他們就在技術工坊的一隅，製造出一個又一個的問號燈，就為趕上訂單飛來的速度。

新公司受青睞

研發紙智慧型手錶 一個月七萬人下單如果說，啟動第二次工業革命的機器是紡織機；那麼，第三次工業革命的啟動鑰匙，就是３Ｄ列印、雷射切割與ＣＮＣ機台。這些自動化設備大幅成熟，讓量產製造的門檻大為降低，「設計軟體將一切變得簡單，畫一張３Ｄ設計圖，就像擺積木一樣。」安德森用滑鼠輕點了幾下，宛如堆疊積木般地畫出一張立體設計圖。

如果你沒有足夠資金購買這些設備也沒關係，「當募資網站上大批消費者願意為你的點子買單時，你只要再找到願意代工的人，將訂單分包出去即可。」羅斯說，第三次工業革命裡，他們握有的優勢是學會自己製造，甚至在美國有一種代工廠仲介商，只要訂單數量超過「小跳蚤」負荷，這些代工廠仲介商就會將你的訂單外包出去，替你找到最適合的代工廠。

這就是第三次工業革命的威力，過去「大象」企業才玩得起的資本遊戲；如今，小跳蚤也有了挑戰量產的實力。過去一年來，美國被視為小跳蚤最典型代表的一家公司，是一家智慧手錶製造商──Pebble Watch。

這家成立一年餘的公司，最早只是想要設計一款以電子紙材質做成的智慧手錶，結合部分手機功能，例如手機來電時，手錶也會同步響鈴等。這樣的點子放到募資網站上，即使沒有量產時程表，短短一個月，就有近七萬人下單，以一只手錶價格一五○美元計算，Pebble Watch募到超過一千萬美元。

「Pebble Watch的成功，鼓舞了技術工坊裡的每個人，這讓我們深信，小跳蚤也有機會可以挑戰大象。」羅斯說。看在安德森眼裡，這一切似乎是必然，「Pebble Watch只是數以萬計的『自造者』之一，Pebble Watch的效應才開始發酵，未來還會有更多更成功的『自造者』出現。」或許誠如安德森專訪的尾聲，他大膽預言第三次工業革命已經開始，像技術工坊這樣的種子，也已經在世界各地開花，不只歐美開始風行，就連日本、中國也都掀起熱潮。他緩緩地說：「一個劃時代的工業革命，正要改變我們的世界。」美國3D列印進校園 培育新「車庫創業」人才隨著中國坐穩「世界工廠」地位，美國總統歐巴馬為了將製造業的工作機會移回美國，卡位第三次工業革命成了新方向；他更批准15億美元的投資額，全力推行3D列印，甚至要把3D列印機直接導入高中校園。

加州大學柏克萊校區，一個實驗性工廠裡，3D列印機、車床運轉著，只要學生有興趣，就能來到這裡學習第三次工業革命裡的關鍵技術。然而，歐巴馬的企圖心不僅如此，他要直接在高中教育裡扎根，讓新一代的美國小孩從小就熟悉這些自動化技術。

「3D列印、立體設計這些東西，其實比你想的還要簡單。」安德森不諱言，他的10歲兒子在繪圖軟體引導下，能輕易畫出一張立體設計圖，將設計圖傳入3D印表機後，畫紙上的城堡就直接成形。「這對於在電腦世代的孩子，絕對不是難事。」30年前的車庫創業代表，蘋果電腦創辦人賈伯斯、微軟創辦人比爾．蓋茲，為全世界開啟了電腦世代；20年前的車庫創業代表，是Google創辦人佩吉與布林。如今，歐巴馬要讓美國小孩從基礎學起，希望每所高中都能有3D列印與雷射切割機，就是要養成下一波車庫創業的人才。

儘管目前推行一年，只有少數學校將「技術工坊」的概念導入校園，但這項計畫還在進行。羅斯認為，這樣的策略用意很簡單，就是希望未來的每個學生從小就有製造能力，會自行設計、也能製造生產，才有機會再創美國製造業榮景。

對照台灣還在思索如何重整技職教育，我們的教育布局策略顯然落後太多，倘若當政者沒有預見趨勢的能力，台灣的下一代恐難脫在後頭苦苦追趕的命運。

股王大立光執行長林恩平鮭魚返鄉，卻找不到土地設廠，最後只能向總統馬英九告御狀。

大立光找不到地、甚至成為工業區地主敲竹槓的對象，正是台灣房地產投資熱潮，在政府祭出「奢侈稅」後，台灣房地產熱錢正不斷從豪宅土地流竄到工業區土地的縮影。

怪象頻傳閒置地多，價格卻掉不下來

戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立表示，近兩年來，新北、桃園等工業區用地，少則漲了一成到兩成，幅度大的漲幅五○％到一○○％都有，平均漲幅約有兩成，今年以來整個房市呈現「志玲（豪宅）休息、如花（工業用地）登場」局面，工業用地炒到瘋狂，簡直是群魔亂舞。

根據統計，北市內湖、南港地區地段較好的工業用地，今年每坪來到新台幣一百六十萬元到二百二十萬元，五股一坪達八十萬元（過去四十萬元）、林口、龜山每坪三十萬元（過去十五萬元），中壢去年每坪十三到十四萬元，現在也漲至十八到二十萬元。

現在「需要用地的業者找不到地，但工業用地又持續飆漲，」乍看之下會讓人以為「全台工業用地已經不敷使用」，但弔詭的是，從供給面來看，卻又不是這麼一回事。

根據台灣農村陣線統計，全台還有二千二百多公頃的閒置工業區，科學園區也還有兩百多頃閒置用地可供業者使用。去年監察院調查報告也指出，全台已開發的工業區，成為蚊子工業區的土地逾五百公頃，而尚未公告租售的工業區土地有一千一百五十六點一五公頃。

漏洞一：避稅又增值，養地一舉數得

最近新北市府為了讓鮭魚返鄉的台商可以找到棲身之地，根據經發局清查統計結果也發現，目前新北市汐止、五股、新莊等工業區閒置的土地還有二十多公頃。

明明工業區閒置土地還很多，那到底是什麼原因讓工業用地「供需失衡」？甚至現在會出現「破銅爛鐵變黃金」 的情況？

財政部於二○一一年六月祭出奢侈稅（特種貨物及勞務稅）打房，當時奢侈稅將不動產列入課稅範圍，但僅限於「持有兩年以內的房地或依法得核發建造執照的都市土地（都市計畫範圍內土地）」。

「素地」若是非都市土地，兩年內移轉也不會被課徵奢侈稅，由於工業用地幾乎都是非都市土地，因此也被排除在奢侈稅課徵範圍外。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，奢侈稅上路兩年，近一年來不動產市場確實呈現「房地產冷卻，土地交易熱絡」的現象，尤其工業用地，因為短期買賣不受奢侈稅規範，又剛好搭配有「台灣鮭魚返鄉」的需求出現，近一年來原本在房地產市場大量的投機或投資的資金，都從炒房轉往炒地，造成工業用地價格飆漲。

因為工業用地不僅不在奢侈稅課徵的範圍，且短期內頻繁的轉手，因公告地價並沒有變化，所以也不會有土地增值稅產生，「土地轉來轉去，投機者大獲利，但政府卻一毛稅都課不到，可說是兼具避稅、增值的完美投資標的，」台信不動產專員吳志彬說。

漏洞二：空地稅虛設，炒家沒在怕

工業用地因為不在奢侈稅規定的範圍，短期的炒作買賣，不會有奢侈稅發生，但地方政府還是可以祭出空地稅來增加養地者的資金成本，但具有這項「撒手鐧」的地方政府卻始終「備而不用」。

空地稅曾一度停徵，不過在二○一一年一月二十六日，行政院就已經同意財政部建議，廢止了自一九八五年「暫時停徵空地稅或照價收買」的解釋令。

台大經濟系教授林建甫表示，廢止「暫時停徵空地稅或照價收買」的解釋令，就是財政部已經授權地方政府課徵空地稅及照價收買，也代表地方政府可課徵高於地價稅二至五倍的空地稅。

但恢復課徵空地稅的解釋令到現在已經頒布超過兩年，去年八月審計部也曾公開呼籲中央與地方要協調落實空地稅的課徵，但是到目前為止，全台灣沒有任何一個縣市地方政府有要開徵空地稅的打算或準備。

對於各地方政府時常為地方財政困窘喊窮，要求中央挹注稅收，但卻不願本於職權依法開徵空地稅，甚至以工業區不足，大舉徵收農地、開發「新工業區」的做法，審計部認為，不停的開發工業區，讓資金養地，土地仍然沒辦法落到真正需要的人身上，既然地方政府有「空地稅」這個政策工具可以使用，就應該趕緊恢復課徵「空地稅」，抑制工業區炒風。

除了奢侈稅、空地稅，林建甫認為另一個重要的配套措施，就是取消或提高工業區土地變更的回饋代金。

由於全台房價高漲，近年不斷有建商把只能用來蓋廠辦的工業用地拿來蓋住宅，去年八月北市建管處就查出內湖五期重劃區有八棟建物遭建商違法改建成豪宅，去年建管處決定開罰各建商六萬元，今年四月因情況不見改善，決定再罰建商三十萬元，但與豪宅一坪售價上百萬元相比，這樣的罰金顯得「小巫見大巫」，對建商不痛不癢。

林建甫認為，現行工業區土地變更為住宅，回饋的代金是依據公告現值加四成計算，現值通常遠低於市價，讓建商有暴利可賺。目前的辦法只有改變回饋方式，不能夠讓違法的業者延續往例「繳錢了事」，或是提高回饋金的計算基準，才能促使工業用地回歸正途，不再被浮濫使用。

【延伸閱讀】工業用地前10名漲幅，超越商業區—都市地價指數漲幅

地區：屏東縣住宅區（％）：4.45商業區（％）：2.05工業區（％）：8.49

地區：新竹市住宅區（％）：3.79商業區（％）：4.37工業區（％）：8.44

地區：苗栗縣住宅區（％）：4.79商業區（％）：2.14工業區（％）：6.51

地區：澎湖縣住宅區（％）：1.93商業區（％）：3.99工業區（％）：5.82

地區：台南市住宅區（％）：3.48商業區（％）：3.62工業區（％）：4.47

地區：南投縣住宅區（％）：2.69商業區（％）：3.22工業區（％）：3.22

地區：彰化縣住宅區（％）：1.22商業區（％）：0.89工業區（％）：3.10

地區：雲林縣住宅區（％）：0.27商業區（％）：-1.33工業區（％）：1.80

地區：新竹縣住宅區（％）：-4.25商業區（％）：-4.65工業區（％）：1.16

地區：嘉義縣住宅區（％）：0.32商業區（％）：-0.22工業區（％）：1.12

註：自2012年9月統計至2013年3月底資料來源：內政部地政司