測量師陳昌傑獻策增供應：邊境地換棕地 引條例收農地
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GS(14)@2019-01-24 08:10:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2864&issue=20190124
【明報專訊】有調查顯示本港供樓負擔比率高達20.9倍，屬全球最難負擔，各界普遍認為港府應該積極增加土地供應以壓抑樓價升勢，而土地供應專責小組經過公眾諮詢後，早前發表報告指發展新界棕地及農地是最多市民支持的增地選項。今期本欄專訪有逾30年測量界經驗的宏基測量師行董事陳昌傑就此獻計。他認為，港府可在新界邊境偏遠地區覓地，安置原本在棕地上的作業者，騰出棕地發展住宅；另外，他建議港府加快在新界規劃新發展區，如有需要，可以《土地收回條例》向地產商收回農地發展公營房屋。
美國研究機構Demographia於本周一公布一年一度的國際供樓負擔能力報告，又再一次刺中本港「無殼蝸牛」的痛點，以去年第三季數據計算，本港平均樓價達716.9萬元，是香港家庭平均年收入34.3萬元的20.9倍，換言之，港人家庭平均要將接近21年的年薪全數儲起來、不吃不喝不花費才可以全數支付樓價，連續9年成為全球樓價最難負擔的城市。
本港樓價近年大漲小回，拋離一般港人的購買力，土地供應不足是主因，社會各界普遍希望港府積極造地，滿足需求平抑樓價。特首林鄭月娥於2017年9月成立的土地供應專責小組，在去年4月至9月諮詢公眾，包括29,000份問卷及3000個隨機抽樣電話調查訪問的量化分析顯示，於18個增地選項中，發展棕地獲得的支持度最高，其次是利用新界私人農地儲備（即公私營合作）。
物流業屬棕地大租戶 難搬至樓宇
土地小組報告提到，就本港而言，棕地泛指新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的前農地，目前用途包括露天儲物、港口後勤(包括貨櫃車場及貨櫃場)、物流運作、停車場、車輛維修、鄉郊工場、建造業機械及物料儲存等。現時新界約有1300公頃棕地，大部分由私人持有，港府亦正研究利用多層樓宇容納棕地作業的技術和財務可行性。
陳昌傑在專訪中透露，他有部分客戶是棕地業主或租客，了解棕地作業的實際情况，他相信部分作業須在已平整的土地上操作，難以搬遷至多層樓宇，「近年港人愈來愈喜歡在內地網站購物，負責送貨的物流公司便是棕地的重要租戶，其操作講求效率，貨物從內地運抵本港後集中在棕地上分類，貼好標籤再由貨車分派送至訂貨者。同一塊棕地可能服務不止一間物流公司，即是同一時間有多輛貨車出入，棕地的好處是附近方便泊車，若搬至多層樓宇的話，便很容易塞車」。
因此，陳昌傑建議，港府可在新界邊境多個地點覓地，並且負責平整、通路、通水通電及排水排污，做好配套設施後，再安排目前的棕地作業者搬遷至這些土地，騰出原有棕地作住宅發展用途。他解釋，「以地換地」的最大好處，是現有不少棕地鄰近已發展成熟的新界新市鎮，發展為住宅的可塑性較高；而用作安置棕地作業者的邊境用地，大部分現時為農地，附近生活配套欠奉，難以發展住宅。
陳昌傑續說，要推進上述「以地換地」的方案，首先涉及規劃問題，例如將棕地改劃住宅用途及將農地改劃作工業用途；第二涉及法律問題，因為根據現行《收回土地條例》，行政長官聯同行政會議可決定為公共用途收回土地，當中公共用途包括興建公營房屋、道路、學校及醫院等公用設施，但並不包括收地作工業用途安置原棕地作業者，故他建議港府可就此提出法案修訂《收回土地條例》，為「以地換地」釋放棕地發展潛力。
公私營合作發展 架牀疊屋欠效率
土地小組報告亦指，大部分受訪者支持利用新界私人農地儲備，而現時至未來數年的幾項大型土地發展項目，包括橫洲發展第一期、古洞北/粉嶺北及洪水橋新發展區，政府估計將引用《收回土地條例》收回約500公頃私人土地；惟若私人土地尚未被納入政府的規劃及發展藍圖，為更快更好地釋放那些已整合業權的私人土地，可以考慮公私營合作模式，此舉亦與引用《收回土地條例》並無衝突。至於各界擔心公私營合作模式發展農地帶來潛在官商勾結的問題，小組認為政府需要引入一套公開、公平及透明的機制來評審所有經公開途徑提交的申請。
不過，陳昌傑認為，以公私營合作模式發展農地屬架牀疊屋的政策，並不需要存在，指港府加快在新界規劃新發展區，才是發展農地最有效的方法。他解釋，港府就新界新發展區內公屋、私樓及社區設施等用地作全盤規劃後，可就涉及公共用途的土地以《收回土地條例》向私人發展商收地；若區內某些土地被規劃作私人住宅用途，港府便負責供電供水修橋築路等基建配套，而發展商若擬把農地更改為住宅用途，當然也需要補地價。
按條例收地 發展商不滿賠償可訴訟
根據陳昌傑的分析，港府若加快規劃發展新界新發展區，對在新界持有大量農地的發展商有利也有弊，但最重要是可在中短期內大幅增加土地供應，對本港整體社會有利，「假如發展商目前持有100萬方呎農地，相信他也不會期望悉數可轉換為住宅吧？若日後有部分農地被政府規劃作私樓便可望賺錢，若被規劃作公共用途便可能蝕錢，綜合來說，這應該比繼續讓農地丟空理想吧！退一步來說，港府會就以《收回土地條例》收地的恩恤補償刊登憲報，透明度很高，若發展商覺得不止值這個金額，他可向審裁署打官司，完全有機制去做」。
籲簡化批則程序 增建屋效率
另外，陳昌傑強調，本港住宅短缺問題嚴重，港府除積極開發土地「做麵粉」外，亦應該調整相關政府部門的職能，加快興建樓宇、即「做麵包」的速度。
目前發展商取得土地後擬興建私樓，須經建築師及測量師入則，由屋宇署、規劃署及地政總署等該三大政府部門均審批過關後，才可銷售樓花；陳昌傑指出，目前屋宇署及規劃署一般在兩個月內便會批覆，惟地政總署的審批速度較慢，令整個程序往往長達一年。當中，現時屋宇署及地政總署均會就住宅項目的總建築面積進行審批，屬架牀疊屋，故他建議港府可將有關審批交由屋宇署全權負責，地政總署不再過問，料可大大提高審批效率。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2019-01-24 08:10:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3628&issue=20190124
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【明報專訊】市建局發展的首個港人首置先導項目、土瓜灣馬頭圍道「煥然懿居」昨晚7時截止收表，初步數字顯示共收到逾2萬份申請，與項目提供450個單位比較，超額認購43倍，明顯僧多粥少。
煥然懿居實用呎價介乎11,692至13,969元，若以實用面積最細約261方呎單位計算，入場費314.2萬元便可買市區新樓；該樓盤轉售限期5年，限期後業主可向市建局繳付補價，然後可在公開市場轉售單位，若樓價維持近年升勢，屆時業主可以「既賺住又賺價」。
可補價變私樓轉售 違首置盤目的
陳昌傑認為，港府在制訂公營房屋政策時，需要想清楚政策目的，才可真正幫助到有需要的港人。他解釋，港府按照擬資助家庭的收入水平為首置盤定價，故首置盤的目的應是幫助資助家庭「上車」，而非補貼他們買樓投資。
因此，陳昌傑建議，在首置盤的5年限制期屆滿後，業主只可將單位出售予房委會，定價須完全與市價脫鈎，而是根據過去5年擬資助家庭的收入變化釐定，房委會接收該物業後，便轉售予符合資助資格的家庭，「首置盤是不應該容許轉為私樓出售，否則其售價最終便會像私樓一樣高，但仍有一大批家庭需要此資助房屋；難道當煥然懿居450個單位悉數轉為私樓後，港府又再去興建更多首置盤嗎？這是無了期的。所以我希望港府做好平衡，首置盤的業主若日後有能力買私樓，便應該把首置盤賣給房委，我絕對不同意賣給私人市場」。