可能你都聽過人講:「我有個uncle炒股票好叻，
首先樓確實係香港人至愛，
但係，炒仙股而發達既機會有幾大呢? 相信長睹必輸既理論適用。由於你唔係insider(即係該公司
近排房託咁hit都因為823升到40蚊，但係奇在d人仲以為佢
最後，亦係聽過n咁多次，就係講呢個投資方法係你唔使成日睇住。
就咁睇禾確特既文章睇黎佢要多加磨鍊，先好運用屋企人既錢去投資。作為新大學畢業生，勉強係「九十後」，係投資上有咩要留意呢?? 首先債券市場升市已近兩年，而家買入低評級債券冒上一定風險。用債券基金收息以國債回報近4厘，放於投資級別既基金為佳。至於一年升20%，以股債混合型投資組合黎講，未必不切實際，畢竟股神既組合都只係年回報迫近20%。
股市長期上升我冇咁長命去證實，如果你用美國世戰前計到而家都正確，但係之後點就唔知。以九十後出左世既日本股市黎睇，日經平均指數係1990年後都冇見有起色，所以利用股票作長線投資，諗樣唔敢諗。但係放番一季捕捉升浪，確實係運用股票既好方法。 如果放舊錢係股市，諗住市跌就筆錢出黎做首期買樓，你要計下股市大跌時樓市跌幾多。以港股既歷史走勢睇，呢個唔係好方法。仲有就係，千祈唔好借人錢去投資。壓力倍於輸左自己搵既錢。
至於加按父母既樓，一般都要加仔女做擔保人。因為銀行大概會容許還款人還到60或65歲，資產證明除外。所以假設父母50歲，佢地如想攤分超過15年就要搵人做擔保(情況會因唔同銀行有些少差異)。批左按揭後邊個人還，銀行真係唔會理。 年青人投身社會應先著重人搵錢，往後再談錢搵錢。
諗樣好高興禾確特一畢業就咁識諗，但畢業生應先投資自己，呢個先係最大槓桿。可以天馬行空咁試下唔同行業，只要你係崗位中盡力做便可! 到得三至五年，係知道自己長處係邊後先專心發展一門事業。而節儉，勤奮係每個年青人應作的事。假如你家中富有，冇需要節儉勤奮，同老年回首時肯定有另一番失落。 同前文80後買樓記唔同，90後而家要上進未必要去報考N咁多課程同cert.。佢地要既係書本上冇教既人際技巧同活用亙聯網去保持自己知識比人多。 至於買樓不需急於一時，努力儲定子彈等跌市為上策。樓市股市跌起上黎，個種恐懼感同無助肯定係大部份90後未經歷過的。
答:
睇樓同選股唔同，建議只會「由上而下」既搵樓方式，即諗好自己budget後，先搵地區、再搵好屋苑、然後target一到兩個屋苑內某呎數的單位，等有心水盤就快手開價。
文仔同其他讀者唔同，佢既購買力係一千萬，如果問銀行借錢最多30%(即三百萬)。根據新公佈按揭措施，資產證明只借三成，文仔呢個case令大家更明資產證明呢回事。而諗樣建議決定budget方面，最好係旺市只買全副借貸力既一半，而跌市可加至7-8成。文仔筆錢唔係佢自己，固只建議用一千萬購買力既一半，或更少至三百萬黎買間樓收租，原因為:
1. 紙幣確實正失去功能，將部份錢去買樓合情合理
2. 三百萬以下樓宇只收1.5%作印花稅，大大減低買賣成本
3. 三百萬可以就咁比資產證明問銀行借都可以，自己唔駛錢出黎
至於淨低大量現金點做，本文亦會交代。首先幫三百萬budget係現行2012年選區。建議係大埔元朗荃灣落手，因為呢個budget係九龍或香港只會買到好舊既兩房，可能仲要比維修費。係屯門買樓最好係三房，因該區質素不太好而三房住客普遍質素較高，有小朋友更佳。
係呢幾個地區，最好先睇大屋苑好處較多。話明新手當你真係咩都唔識，你睇大屋苑有時一走幾個同呎數但唔同標價既單位，你會較快明白咩因素係會影響價錢，例如層數、開則、對大馬路、向西北等，而agent一般好肯教你呢D基本野。你走出去睇單幢樓一來周圍走浪費時間，二來因冇比較睇幾十間都學唔到野。
好多人買樓會驚樓上漏水，其實係冇得驚架啦。而家廁所廚房通常有哂假天花，一係你臨到比票一刻叫人地比你望下。如果業主唔比，你可以先問管理處關於投訴漏水record，再唔係叫agent走上樓上一層，扮係代表下一層樓既租客問上面有冇漏水，睇下上面點答以知一二，係重賞之下話唔定有agent肯幫你問。
對樹對垃圾房真係唔好諗，一黎垃圾房可能晨咁早倒垃圾，嘈住哂。樹同垃圾一樣惹蚊。高層絕對係值貴D，agent講既高層貴買貴賣係有道理。住高D有陽光之外，建議高層有人黎睇樓時打開門及窗，對流加上陽光令睇樓客觀感大大改善，令樓房更易更貴賣出。另外一樣不可不試係去水情況，睇落有心買既就係水盤放水睇下去水情況。另外望出窗留意有冇八卦「邪住哂」，唔係因風水而係要留意附近有冇麻煩鄰居。係走廊聞到一浸狗味要留意，如果你自己係養狗咁咪好囉。比諗樣選我寧願買冇裝修自己搞過哂，換水喉換到出走廊連去唔去到水都唔使理(當然間大廈全幢去水慢就要同管理處反映)。做完以上動作，就算比人呃都實屬不幸，因為買二手樓從來都有比人昆既風險。
買新樓真係要留意某大發展商。近排有朋友同我講入伙一年冷氣滴水，師傅由老遠跑入將軍澳整完發覺幾日後又再漏，朋友一慶之下搵過另一個師傅，細心一看用鏡倒照發覺部新淨日本分體冷氣入面穿左個窿，用白膠槳黏埋就算! 可憐友人要比幾皮野搭棚換哂成部分體。唉唔好以為發展商送日本家電就係好野，隨時比次貨你! 仲有買分體冷氣都係買貴D啦，換一次好大陣象。
講左咁耐，文仔買舊些少既樓租比人反而少野煩。大埔中心、新元朗中心、荃景花園可作尋寶。選payment方面可以做「靈活按揭」，即係銀行批三百萬比你，會同時開一個約借款額一半既存款戶口比你，利息同收你既按息一樣。就咁文仔可以借錢外，貸款額一半約1.5mil收番成2.2%年息，等父母放係度既錢有著落! 三百萬月供約$11000，1.5mil收番息2700蚊一個月，仲有成萬二蚊租收，計落唔錯!
大西北瓏門都萬幾蚊呎?
首先你聽見報紙成日講新盤過萬呎價出售，其實只係冰山一角。有幾個特色單位索價過萬唔出色，但以瓏門兩房四百幾萬大把選擇。三百幾仲有一兩個單位。而向南三房套做價六至七百萬，約八千幾蚊一呎。比起同區卓爾居二手都要六千幾，瓏門開價十分合理。
至於你話建築業唔夠人手確有聽聞! 九七年大牛市過後令人手在十年後斷層已在2008-2010年見底，現時人手應該開始多番。若梁特首既大西北，擴機場同西佢個九開得到車，建造業仲會搶人都唔奇。至於十年河東，必見河西，IT界係2000年科網爆破後行業萎縮，而家IT人個價都升緊，仲有加埋iphone app，相信該行會有第二春。故係建築同IT界都發生過此情況。
再講細樓，確實會跌得甘過大樓。因為有能力既業主，早就換左三房或更大。如果淨係用房比，兩房業主通常防守力較低，加上你住得三房較大機會有小朋友，如非必要都唔想搬走影響小朋友。結果係你睇咁多年既樓，較大呎數單位數價多數跑贏細，只有近排細單位確實升過了籠，原因為??
都係因為大單位拉升細單位，香港人口袋有錢紮實了，逐漸接受冇番幾百萬都買唔到樓既諗法。諗樣已經係早前提及，二百萬樓全滅係今輪升浪必會發生既事。當幾年後供應增加，如再遇上個經濟不景，確實細樓會比人先沽售。而家買樓、宜選轉手率較低既屋苑，用家多希望防守性增強。最尾你問點樣睇用家多?係SSD行之前該屋苑轉手宗數可知一二，而家唯有要睇返兩年前數據，加上行內人仕口傳之智了!
至於讀者安全系數算高，起碼有層就供完既樓。其實早應係年前將間樓套錢，完成買兩間方案了。現時時機已失。如果你每月月入強勁，可以就咁儲錢當彈藥等跌買。反之如果真係儲極都係幾十萬數，倒不如先將間樓用黎套錢，放定舊錢係度收下息先(可選人仔債券或做3.25%半年人仔定期)。加上用靈活按揭貸款有一半錢可以放返係銀行享受等同按揭利息，風險有限。咁做好過你等到跌市發覺自己唔夠CASH，想用張樓契問銀行借發覺只借得三成咁無奈。
首先N小姐問問題都好有系統，抵佢34歲有樓係手! 有D野真係有得解，最憎人係唔係就賴冇得解! 冇運咁。黎緊幾年，供應最多係將軍澳同元朗，只能同大市同步。北角三十幾年樓都八千蚊呎，諗樣都逼緊自己接受。請去俊民苑、屯門市中心看看，何文田供應有限，屯門仲係一手掛帥，睇下有冇得執死雞。不過係第三季又升了5-8%之後，你要執平貨請根據以下步驟。
讀者成日問睇一眼或唔睇就咁買幾百萬既樓，係咪好兒戲? 諗樣認為二手樓交吉只依原狀比下手業主，其實你睇樓時明明個地版冇穿但收樓時穿左你都好難追。所以無謂傷心神，價錢平唔睇就罷! 只要你知個座向開揚否同埋睇熟個屋苑，個agent一講邊度咩層數咩單位開咩價，你自己知筍唔筍。而唔做功課，一味靠聽個agent講筍唔筍既，你註定都係買入一般貨色。
買幾錢既樓可參考前文，有數計。至於現時不是入市時。 但先睇好樓盤等時機，係幾時都應該做既。
之後到year2更心雄，係信用卡套埋錢出黎玩。我綜合左2004年贏錢皆因炒國企股，係year1贏左十幾萬之後，我認為自己深得炒股之道，逐大舉套玩離場，只投資A股既ETF。即係咩?? 咪2823即係A50新華乜X野富時基金啦! 我知佢同上證指數掛勾，又覺得基金適合我呢D「贏大錢」既豪客。Well，我開頭「一炮」買左廿萬，點知個上證由04年呢1800點跌到得番1500，我心諗已跌兩成，除非進入熊市，個市P/E咁低「邊有得輸呀」! 我係信用卡透知錢，入2823窩輪希望可以反底!
窩輪真係勁刺激，我堂都唔上勁update個報價網，一格都成千蚊上落。我見報紙講隻窩輪有十倍槓桿，真係天真嬌咁以為隻股票升一個%，我隻窩輪就係10%。但係我觀察左幾個星期，發覺唔係呢回事。最尾比我發現令個倍數有差異既元兇係引伸波幅。下次….唉，如果真係有下次，我一定要注意個引伸同到期日，先至好買入隻輪。
如果個市唔上唔落，投資人對未來個市既波幅有保留，咁引伸波幅就會跌。所以買正股都叫有得守，買輪就另外一個用法。總之就唔係同佢睇長線。我知幾年後又出左牛熊証比散戶選擇，好處係冇左引伸波幅影響，但唔好處就係掛勾隻野跌(升)到某個價位隻牛熊証就要比人強制收回，即係打耙! 可惜牛熊証興個陣我已經輸咩d錢，重新再起步，所以要知更多牛熊証既野，要再去睇。
我既窩輪同正股就凍過水啦!!上證係2005年跌穿一千。真係輸到底褲都冇埋!!! 我正股又輸、窩輪又輸。2005年既聖誕節，我不禁係小儀面前痛器，心諗我既人生就咁完了! 書又未讀完錢又輸哂! 真係唔死都冇用。點解我咁命苦~
小儀之鼓勵令我士氣上升了10，HP黎左個「大回復」。我節衣縮食，係臨畢業最尾個幾個月經歷左「人生最悲慘」既「三個月零八日」，要趕final year project，要考試保住個second-honor，又要一星期搵三日企街sell credit card，咁辛苦!!!都係還到之前碌左卡爭落d錢既息!
係大學最後一年，我學曉左credit card既運作，知道原來間銀行收成30厘年息，即係我借十萬，每年收成三萬蚊息，每個月都要還三萬除12個月，即係息都成2500蚊。我爭成廿萬要還成5000蚊，真係做極part-time都同銀行打工。我開始明銀行點解咁容易簽個名就比你買個袋走。我節衣縮食，唔買衫，撈企街sell card，都只係夠我怒頂還息。我唔想衰多鑊同阿媽借，未出到社會，我已經面對緊冷漠、奪命既銀行信，唔破產可以點呀!? 下回分解
入左男女校，好事自然黎。我既初戀比左小儀，小儀老豆係一個「裝修佬」，我成日笑小儀身上香水成浸天拿水味，不如改埋名叫Tina。高中既日子過得好快，成績出左我冇得直入大學。阿媽知道我高考得兩科合格之後，問我做咩唔好好讀書? 我只係知阿媽問完我呢句洗完碗返房之後，成晚都冇好似平時咁出房睇電視。第二日，字都唔識多隻既佢話要同我搭車去會展睇海外升學展。我不禁問:「阿媽」，你有錢咩?
去到升學展，我越行越內疚，阿媽用佢半桶水既廣東話同我問完又問，間間學校都要十幾萬蚊，媽眉頭一皺又再問比錢方法。我一方面真係唔想用左阿媽既棺材本，二來我想留返係房陪小儀。最尾我都係帶返阿媽走，同埋佢一齊去cityu。到步聽見副學士佢話要讀就讀大學，做咩要副咩士? 經過職員細心解釋後，知道副學士是「有途徑」升做大學生的! 阿媽放心番，話你咁後生一定要讀多d書! 媽, 乜係真架咩??
入到大學，讀最易入既電腦工程，適逄2000年後tom.com爆左冇人再讀電腦。我入到班房成班男佬，自此我係大學三年都好「忠心」咁跟住小儀。係大學第一生完左，GPA到3.6以上可以apply升上去讀學位課程。到個一刻我先知比大學個職員昆左，跟本去到3.6你唔係全級第一就係第二。不過我讀書比以前勤力左，唔想阿媽再為我操心。我同小儀了解加深左，仲被迫咁見左佢做裝修生意既老豆，佢老媽子都係公司幫手。我發覺佢老豆真係好優閒，都唔知幾時開工定放工，有時下午突然閃出黎同我同小儀飲荼都可以。淨係知佢唔落工場做野既時候會去炒下股票。
我都有試下玩股票，仲用左grant-loan去玩。你知grant-loan錢入到戶口都係開學前，我咪抽其中三份一試下學人買股票，同其他人一樣，我開頭都羸過錢，當時係2004年，我4.5買857中石油，升到4.9放左，一個星期賺左成萬蚊! 我心諗上年沙士個d畢業既師兄都係搵八千幾蚊個月，猛下手我下次一q係股票賺左，讀書做乜春呢?
之後到year2更心雄，係信用卡套埋錢出黎玩。我綜合左2004年贏錢皆因炒國企股，係year1贏左十幾萬之後，我認為自己深得炒股之道，逐大舉套玩離場，只投資A股既ETF。即係咩?? 咪2823即係A50新華乜X野富時基金啦! 我知佢同上證指數掛勾，又覺得基金適合我呢D「贏大錢」既豪客。Well，我開頭「一炮」買左廿萬，點知個上證由04年呢1800點跌到得番1500，我心諗已跌兩成，除非進入熊市，個市P/E咁低「邊有得輸呀」! 我係信用卡透知錢，入2823窩輪希望可以反底!
今天剛收樓,經過三年零八個月既奮鬥我終於成為業主! 回想過去幾年,我每晚留係公司跑數,十點幾我都價單解釋呢個盤有幾正有幾好有幾快會走,講到喉嚨痛都仲要再講,收鋪仲要留係公司call客,第日起身再返工。好不容易,我先同小儀儲到幾十萬首期買樓。我而家話比你聽,由你簽臨約比細訂,到等待漫長既成交期完結,當中不斷睇傢俱去幻想第時dreamhouse點去裝修既時候,個種感覺真係勁興奮! 到收屋匙打開門口一睇,一個複雜既感覺即刻湧上心頭….
我係一個標準既八十後,讀書談唔上好叻,不過總算生活在一個小康之家,父母同我家姐一齊住都算融洽。讀書勉勉強強,中學既時候都係渾渾噩噩咁渡過,最記得既都係同班同學一齊玩四驅車,打下波之類。我諗我唔係讀書既材料,讀左十幾年書都諗唔到邊科最有興趣。我只係知我要讀書,唔讀就會比阿爸阿媽鬧! 為左「應酬」佢地,我考試成績盡量中規中矩,到放學時候,我只係想盡量拖延由學校門口行到返屋企既時間,同班friend傾多一兩句,減低留係屋企既可能。
我媽咪原本係酒樓樓面,到我升中學個年佢唔做留係屋企「睇實我」。我個刻真係覺得好大壓力,點解人地同學有得放學返屋企睇電視打機我就冇得玩? 可能因為咁我盡量利用係學校既時間,借同學gameboy玩,睇公仔書而唔聽書; 我覺得還掂返到屋企都要讀,點解唔趁阿媽唔係度時relax下~? 係「缺乏同阿媽溝通」下,我讀書既時間就咁浪費,返學時就做緊第樣野,到返工企又唔係溫書加休息,仲要夜晚偷偷地起身開電腦打半個鐘機,好讓自己同friend打埋同一隻game,唔使傾計冇話題! 有時班友打得勁快,攪到我要「加班」趕進度。 雖然係遊戲世界既成功感比現實生活大,不過我都用九分一既能源去攪掂學校考試。
千禧年除左狂玩ICQ之外,最值得紀念既係同班「老死」一齊唱K,第二朝蕩返去學校收會考成績表。極受班PK同學歡迎既我,係我行出去同阿SIR收成績表時大叫:「7分! 7分」我將張野好似平時扮賭神睇牌咁「係咁甩」,真係比我甩左7分出黎! 仲要平均到有五科合格Full-Cert! wao,不幸中之大幸,我諗返轉頭,都唔明點解個陣仲有時間同班友仔吹水,比較下有幾多人咁「好彩」似我5科合格加埋中英文有D有E咁醒! 不過講還講,阿媽電到我咪又要去搵學校。我呢d 「柒(分)人」選擇既唔多,我一出學校上的士,司機已問我去田家炳定胡漢輝,我反問佢邊間好,佢同我講咁就不如田家炳啦,司機就咁就決定左我未來十幾年既光陰。
諗返轉頭,當初爭成廿萬card數有個好處,就係畢左業即刻迫自己去搵工,要儲齊三個月糧單去辛苦私人貸款,先還左成30厘既卡數佢。私人貸款一般都係6-7厘,最長可以分5年還。不過得朋友介紹,我去左xx銀行既最大月薪倍數私人貸款,仲可以分7年還! Wao,因為我爭成廿萬,第一份工做返電腦根本冇可能借到咁多。所以我走去百老x做sales,有autopay出糧之餘只要肯博一個月可賺成近兩萬蚊。我搵兩萬蚊，加上本身未係出現借過錢，銀行借盡月薪十倍可以cap到近廿萬，搞左成半年，終於「撲到水」平左條卡數，唔使個個月白供五千冇還本。而家每個月都係四千幾，不過供七年可以還哂! 雖然要七年，不過我有錢可以比些少penalty提早全清。整理好卡數，真係放下心頭大石!
有副學士學位唔難搵工，不過比你搵到既都係「陰工」。一係就工時長、一係就極厭惡。有一日，小學同學無啦啦打比我話:「伯拾后! 係我呀! 呢排攪咩呀!」我當然知道小學同學無啦啦打黎，通常都係約你傾「生意大計」，唔係傳銷就係保險。Ok還掂有時間，我出左去做野成半年，知道識多個人開多條路，後生仔唔好咁怕醜，「醜」寧願係後生個陣做。出到去，AIA卡片一張，問我儲唔儲錢?
我同佢講，錢我真係好想儲，不過我爭銀行成廿萬，我諗我個case係由負數儲起。我一招就ko左佢，心諗:「sell我伯拾后!? 冇咁易」。未幾，佢有個肥佬老細坐埋黎，問我做咩唔讀書? 呢野我真係比佢打窒左，最難推卻既sales就係咩都唔sell你既sales。肥佬只係同我講下我唔讀書有咩問題，又問我有咩方法攪掂條數佢。佢真係hit中我，其實對我而言，講咩都無謂，清左條私人貸款「贖番身」最緊要。佢老細叫Vincent，個頭jel得勁「行」，總之就係賭神頭啦!
賭神話佢想請個靚仔賣雜險，咩係「雜險」呢? 原本保險有兩類，一係就有儲蓄成份即係阿媽幫我供落供教育基金咁，供幾年或十幾年既叫人壽。另一類有車保，旅遊保、家居保呢d「比一次清一次」既，大致歸為雜保(雜險)。我初時都係明到呢個地步，到我開始跟肥佬搵食，先真正明「咩保打咩保」!下集我開始startup我的事業了，務必留意!
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去年政府積極出招打擊樓市炒風，先後推出買家印花稅及特別印花稅「雙辣招」，令內地大戶及投資者卻步，整個住宅市場成交即時銳減，但樓價卻仍往上走，市場陷入乾升局面。今年上半年，即使政府不再出招，也勢必壓抑樓市，防止炒風再起。既然現時風高浪急，倒不如趁機增值自己，為往後買樓做好準備！本刊就買樓、驗樓、出租及賣樓四大方面，逐一提醒讀者應注意的陷阱。睇清樓市陷阱候機買樓 在買樓的過程中，買賣雙方傾妥價錢後，首先會簽訂一份臨時買賣合約（簡稱「臨約」），然後在十四日內簽訂正式買賣合約。由於臨約並非由律師草擬，而且簽訂時，亦不須律師在場，所以不少人對「臨時」二字存有誤解，以為沒有法律效力、隨時可以更改內容。 買樓：小心臨約條款 事實上，簽訂臨約後，所有內容已受到法律約束，律師會按照臨約的內容，草擬正式買賣合約，因此，在簽訂臨約時，絕不能掉以輕心。若簽訂臨約後，其中一方要求更改，必須得到對方同意，方能作實。現時臨約已有一套標準格式，合約內容大同小異，要留意的是當中的附帶條件，例如所買的單位是否連租約交易、有否連花園、車位會否一併出售等。著有《地產代理天書》一書的執業律師鍾卓成說：「曾經有村屋業主有心玩嘢，將地下一層分拆出售，買家見出入都必須經過花園，便一心以為包埋花園咁賣，但臨約上面無寫連花園，最終買家要多俾幾十萬買埋個花園。」 僭建有權踢契 此外，買樓最常遇到的問題就是僭建。近年名人、高官、特首都有物業僭建問題，一般市民買樓時若然遇上同類情況，究竟應如何應付﹖鍾卓成律師指出：「買賣合約要求業主『以免除所有負擔及債項之情況下』出售物業，買家在完成交易前發現僭建都可以踢契。如果簽咗臨約，收到屋宇署出信叫賣方拆，佢又唔理，買家就可以告佢，強制叫佢去拆，延遲咗交易，仲可以要求賠償。」不過，若臨約上已註明有關的附帶條件，則另作別論。以特首梁振英山頂大宅僭建一事為例，買賣雙方在簽署臨約時，賣方已加入附帶條款，要求梁振英放棄追究物業可能有僭建，當時梁的代表律師反對，但梁仍然堅持買下，以致責任拖至今日仍須負責。 驗樓：敲牆聽聲肉眼驗細紋 置業後，就以為可以安居樂業﹖有時單位裝修得外表美觀，但其實問題多多，獨立驗樓師詹濟南表示，驗樓要從結構、安全、規格、耐用、美觀及舒適六大方向出發，「結構要睇吓有無裂紋影響單位結構，從裂紋的圖案、大小、闊度去判斷影唔影響到個結構。」他指，有時天花、橫樑、柱位等出現裂紋，亦未必會影響結構，「如果喺橫樑同柱位之間，出現一條四十五度的裂紋，則很大機會係結構性裂紋。」詹濟南指，自己驗樓的次序是先驗牆身、地板、門、窗、厠所，最後才到廚房。廁所及廚房最容易出現天花漏水，要拆下部分假天花，檢查有否水漬。驗外牆可伸手到窗外，用天線筆敲每個位聽聲，若有「空鼓」聲即表示有問題，「其實你行過樓梯口、走廊，睇吓啲牆有無老化殘晒，都知道外牆係咩環境。」驗窗亦是用天線筆在窗框與外牆之間的隙位敲，留意是否空心，「仲要摸吓窗框底，睇吓有無漏窩釘及螺絲；玻璃膠有無黏好封齊、有無裂紋、『起pok』、變色等。」 花灑淋牆測滲水 另外，由於廁所經常處於冷熱交替，故常出現滲水到下層的情況，驗廁所時，除了測試馬桶及浴缸的來去水位外，亦要開花灑淋向企浴缸的牆身，「曾經有一間化妝樓，我喺廁所一開花灑淋牆，另一邊個廳濕晒，原來係牆嗰啲『防水』甩晒。」至於安全性，是留意門、窗、地板有否不穩，要留意門的較位、門板、門框是否穩妥，地板有否不平，「最嚴重我睇過一間所有瓷磚地板都甩晒，但呢啲唔使驗，一眼就睇到。」在規格性方面，就是留意牆身、地板有否傾斜，「要用水平尺去度，例如批盪斜咗三毫米都可以，麻石牆最多可以斜一毫米，但雲石牆就捉得緊啲，唔可以斜多過零點五毫米。」詹濟南表示，一手樓的耐用性問題不大，是二手樓要憑經驗去評估。而且，買家其實亦可自行驗樓。 租樓：提防惡租霸 買樓作長線收租，則要留意租約細節，特別是連傢俬電器放租的單位，業主與租客之間，最常見為電器維修的責任起爭執。「大多數租約條款都係保障業主，若果租約無特別寫明邊個負責，其實係租客的責任，業主幫你係人情，唔幫你係道理，唔好到時拗，最好寫清楚。」執業律師鍾卓成道。 香港業主會主席佘慶雲關注租霸問題近廿年，處理過各式各樣的租務糾紛，「幾年前有個業主以一萬一千元出租長沙灣宇晴軒單位，點知個租霸反咬業主話佢無裝寬頻線，累到佢損失七百萬生意，要索償三百萬；仲剪爛洗衣機底喉，惡意破壞間屋。」佘慶雲指，幸好該業主保留了租約，內裡寫明包咩傢具，「租約無訂明要提供上網設施，業主根本不用付上責任。」 業主若不幸遇上租霸，在法律上租客欠租十五日，業主即可以追租，並申請收回物業。不過，鍾卓成及佘慶雲都指，審裁過程至少需時三至四個月，若遇上存心「玩嘢」的租霸，常以各種理由拖延聆訊，花上一兩年時間時有見之，佘慶雲憶述：「曾有業主足足用五十二個月才能收樓，故遇上租霸應盡早收樓，以免租霸白住單位愈耐，業主失去租金收入愈大。」 加條文保障自己 他囑咐業主切勿自行到單位收樓，點知租客反而報警話有財物損失，業主或會因此犯刑事罪。」業主應按法律程序，入禀土地審裁處收樓，效率最快。「小額錢債審裁處只可以追番租，但租霸通常有經濟問題，根本無力還錢。至於區域法院就要差唔多一年先可收到樓。」 所謂防患於未然，業主在出租物業時，便應慎防租霸，佘慶雲指：「大部分租霸都係租一萬蚊以下嘅樓，佢哋好多時會提供虛假資料。業主可以在簽訂租約時加上一條條款保障自己：『如有失實陳述，本人有權退還訂金棄租，至於地產代理之佣金概不負責』。」 業主亦要清楚租客的背景資料，例如：報住地址、工作證明等等，以確定對方有正當職業及穩定收入。他表示，曾有租客聲稱自己住大埔某條街一百幾十號，但翻查資料，該條街根本沒有一百號以上，租客明顯有意隱瞞資料，「這種人一定唔可以租，如果唔肯俾資料你嘅都係有古怪，唔應該租。」 賣樓：維修費用傾清楚 在法律上，賣樓要注意的事項與買樓相若，「同樣要留意附帶條件，但你身份由買家轉咗做賣家，要將對自己有利的條件寫低，保障自己。」鍾卓成律師說。現時經地產代理放盤仍是主流，業主可以到任何一間代理放盤，除非與經紀簽訂獨家代理協議，否則可向多間代理放盤。業主向代理簽「放盤紙」，即出售香港住宅物業的地產代理協議時，亦要留意代理模式，有單邊、雙邊或獨家代理三種。除了經地產代理外，業主還可選擇物業拍賣行及網上放盤。物業拍賣行的好處是曝光機會較多，拍賣行會為業主在報紙雜誌登廣告，甚至為單位舉辦開放日，並於該區張貼街招宣傳，一般收費約三千元，視乎委託期及宣傳模式等而定，成功出售單位後，業主須另支付百分之一樓價作為佣金。至於網上放盤，亦流行已久，好處是免佣金，但要靠自己核實買家身份，出差池的機會亦較大。 遺失屋契要宣誓 若賣樓前不幸遇上火災、水災，或在人為疏忽下，遺失屋契，該如何處理﹖執行律師梁永鏗指，土地註冊處登記了大部分屋契，業主可到該處申請一份屋契的認證副本，以證明屋契的內容，費用為二百五十元。「但好可惜，買賣樓宇需要用正本，小心的律師會索性叫買家踢契。唔踢契的話，賣方就要去宣誓，聲明呢份契因乜原因唔見咗，或者搵番上一手律師證明有交收。只要唔見契的原因合理，大部分人覺得業權穩妥，就唔會影響樓價。」 另外，去年中實施的強制驗樓計劃規定樓齡三十年或以上的物業都要進行驗樓以保障大眾安全，而由○九年開始，政府聯同房協及市建局推出「樓宇更新大行動」，以先付後退回的方式資助維修的業主，資助額由一萬六千至四萬元。由於政府登記會以業權持有人為單位，所以維修中途出售單位，便無法取回津貼費用，因此，賣方應就不同的維修階段，在臨約上註明附帶條件，若維修尚未開始，固然要商討維修費由哪方負責，假設賣方已支付部分，甚至全部維修費，則津貼如何分配要清楚於臨約上列明。 2013年樓市大事風雲變色 1.實用面積計價正式實行為統一市場標準及提高透明度，二手樓已率先於今年一月一日起，採用實用面積計價。由於實用面積不計及窗台及公共面積，採用這計價的好處是，更直接比較不同單位的「抵買度」，例如一個建築面積四百呎單位，樓價三百萬元，呎價七千五百元，若實用率有八成，實用面積三百二十呎，實用呎價則為九千三百元，但若實用率只得七成，實用呎價便高達一萬零七百元。2.一手盤依新法一手新盤亦會於今年四月開始以實用面積計價，讓消費者可以直接比較。去年政府已通過立法，規管一手樓銷售的《一手住宅物業銷售條例》，新例下發展商出售物業時，若提供失實陳述或發放虛假誤導資料，均屬違法，最高可判監禁七年及罰款五百萬元，並加入民事申索條文。至於房屋委員會居屋廣告若涉及失實或誤導，房委會有關人士亦要負上刑責。至於示範單位、價單單位數量等，法例亦有作出明確規定，並設置五日冷靜期等，法例將全面涵蓋所有一手樓宇，並就一手樓設下定義。現時《條例》已經立法會通過，但當中並無執行細節，地產建設商會至今仍與政府開會討論，而未來負責執法的「銷售監管局」亦尚未成立。 3.2013年新盤急增政府決心增加土地供應，又連番出招打壓樓市炒風，發展商有見樓價高企，紛紛加快賣樓套現。利嘉閣數據顯示，今年全港將有一百一十一個新盤可供發售，涉及約三萬伙，估計實際推盤量一萬六千伙，較去年實際推盤量約一萬一千多伙，急增近四成，可望創近九年新高。在三萬伙可售新盤當中，以新鴻基（16）所佔的六千二百伙最多，其次是長實（1）的五千五百伙。新界區的新盤，將佔整體逾六成，當中新鴻基旗下的YOHO Town第三期將提供超過二千五百個單位，獨佔鰲頭，其次是恒基（12）及新世界（17）合作的尚悅二期，提供一千七百二十四個單位。九龍區的供應佔整體一成八，當中以會德豐（20）及新世界合作的柯士甸站C及D地盤較為矚目。港島區的供應佔整體一成七，最大型新盤為信置、合和（54）及市建局合作的灣仔利東街/麥加力歌街A地盤，涉及一千一百伙。4.政府決心加快供應 去年底發展局局長陳茂波宣布，今年首季將主動推出六幅住宅用地招標，共可建三千伙單位，是近兩年供應最多的季度。六幅住宅用地分別位於啟德、何文田、沙田九肚山、屯門及將軍澳，其中一半為限量地，包括兩幅會實行「港人港地」政策的啟德第1H區地皮，及將軍澳第65C1區地皮。此外，另有三個鐵路上蓋項目，包括本月截標的荃灣西站六區、有待推出的西鐵朗屏站（南）及有待重推的大圍站，若能順利批出，合共可提供約四千六百伙單位。在資助性房屋方面，政府亦有決心增加供應。除了去年底推出房協的資助房屋綠悠雅苑，及剛截止的白表居屋免補價計劃，政府將於兩個月後推出最後一批八百多個居屋餘貨。不過，二千一百伙新居屋則要待明年才推出。梁振英政府打着適度有為的口號調控樓市，「政策市」已是不變事實，有意入市的準買家及業主宜緊盯政府的部署行事。 2013年部分潛在可推售新盤
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