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去年政府積極出招打擊樓市炒風，先後推出買家印花稅及特別印花稅「雙辣招」，令內地大戶及投資者卻步，整個住宅市場成交即時銳減，但樓價卻仍往上走，市場陷入乾升局面。今年上半年，即使政府不再出招，也勢必壓抑樓市，防止炒風再起。既然現時風高浪急，倒不如趁機增值自己，為往後買樓做好準備！本刊就買樓、驗樓、出租及賣樓四大方面，逐一提醒讀者應注意的陷阱。睇清樓市陷阱候機買樓 在買樓的過程中，買賣雙方傾妥價錢後，首先會簽訂一份臨時買賣合約（簡稱「臨約」），然後在十四日內簽訂正式買賣合約。由於臨約並非由律師草擬，而且簽訂時，亦不須律師在場，所以不少人對「臨時」二字存有誤解，以為沒有法律效力、隨時可以更改內容。 買樓：小心臨約條款 事實上，簽訂臨約後，所有內容已受到法律約束，律師會按照臨約的內容，草擬正式買賣合約，因此，在簽訂臨約時，絕不能掉以輕心。若簽訂臨約後，其中一方要求更改，必須得到對方同意，方能作實。現時臨約已有一套標準格式，合約內容大同小異，要留意的是當中的附帶條件，例如所買的單位是否連租約交易、有否連花園、車位會否一併出售等。著有《地產代理天書》一書的執業律師鍾卓成說：「曾經有村屋業主有心玩嘢，將地下一層分拆出售，買家見出入都必須經過花園，便一心以為包埋花園咁賣，但臨約上面無寫連花園，最終買家要多俾幾十萬買埋個花園。」 僭建有權踢契 此外，買樓最常遇到的問題就是僭建。近年名人、高官、特首都有物業僭建問題，一般市民買樓時若然遇上同類情況，究竟應如何應付﹖鍾卓成律師指出：「買賣合約要求業主『以免除所有負擔及債項之情況下』出售物業，買家在完成交易前發現僭建都可以踢契。如果簽咗臨約，收到屋宇署出信叫賣方拆，佢又唔理，買家就可以告佢，強制叫佢去拆，延遲咗交易，仲可以要求賠償。」不過，若臨約上已註明有關的附帶條件，則另作別論。以特首梁振英山頂大宅僭建一事為例，買賣雙方在簽署臨約時，賣方已加入附帶條款，要求梁振英放棄追究物業可能有僭建，當時梁的代表律師反對，但梁仍然堅持買下，以致責任拖至今日仍須負責。 驗樓：敲牆聽聲肉眼驗細紋 置業後，就以為可以安居樂業﹖有時單位裝修得外表美觀，但其實問題多多，獨立驗樓師詹濟南表示，驗樓要從結構、安全、規格、耐用、美觀及舒適六大方向出發，「結構要睇吓有無裂紋影響單位結構，從裂紋的圖案、大小、闊度去判斷影唔影響到個結構。」他指，有時天花、橫樑、柱位等出現裂紋，亦未必會影響結構，「如果喺橫樑同柱位之間，出現一條四十五度的裂紋，則很大機會係結構性裂紋。」詹濟南指，自己驗樓的次序是先驗牆身、地板、門、窗、厠所，最後才到廚房。廁所及廚房最容易出現天花漏水，要拆下部分假天花，檢查有否水漬。驗外牆可伸手到窗外，用天線筆敲每個位聽聲，若有「空鼓」聲即表示有問題，「其實你行過樓梯口、走廊，睇吓啲牆有無老化殘晒，都知道外牆係咩環境。」驗窗亦是用天線筆在窗框與外牆之間的隙位敲，留意是否空心，「仲要摸吓窗框底，睇吓有無漏窩釘及螺絲；玻璃膠有無黏好封齊、有無裂紋、『起pok』、變色等。」 花灑淋牆測滲水 另外，由於廁所經常處於冷熱交替，故常出現滲水到下層的情況，驗廁所時，除了測試馬桶及浴缸的來去水位外，亦要開花灑淋向企浴缸的牆身，「曾經有一間化妝樓，我喺廁所一開花灑淋牆，另一邊個廳濕晒，原來係牆嗰啲『防水』甩晒。」至於安全性，是留意門、窗、地板有否不穩，要留意門的較位、門板、門框是否穩妥，地板有否不平，「最嚴重我睇過一間所有瓷磚地板都甩晒，但呢啲唔使驗，一眼就睇到。」在規格性方面，就是留意牆身、地板有否傾斜，「要用水平尺去度，例如批盪斜咗三毫米都可以，麻石牆最多可以斜一毫米，但雲石牆就捉得緊啲，唔可以斜多過零點五毫米。」詹濟南表示，一手樓的耐用性問題不大，是二手樓要憑經驗去評估。而且，買家其實亦可自行驗樓。 租樓：提防惡租霸 買樓作長線收租，則要留意租約細節，特別是連傢俬電器放租的單位，業主與租客之間，最常見為電器維修的責任起爭執。「大多數租約條款都係保障業主，若果租約無特別寫明邊個負責，其實係租客的責任，業主幫你係人情，唔幫你係道理，唔好到時拗，最好寫清楚。」執業律師鍾卓成道。 香港業主會主席佘慶雲關注租霸問題近廿年，處理過各式各樣的租務糾紛，「幾年前有個業主以一萬一千元出租長沙灣宇晴軒單位，點知個租霸反咬業主話佢無裝寬頻線，累到佢損失七百萬生意，要索償三百萬；仲剪爛洗衣機底喉，惡意破壞間屋。」佘慶雲指，幸好該業主保留了租約，內裡寫明包咩傢具，「租約無訂明要提供上網設施，業主根本不用付上責任。」 業主若不幸遇上租霸，在法律上租客欠租十五日，業主即可以追租，並申請收回物業。不過，鍾卓成及佘慶雲都指，審裁過程至少需時三至四個月，若遇上存心「玩嘢」的租霸，常以各種理由拖延聆訊，花上一兩年時間時有見之，佘慶雲憶述：「曾有業主足足用五十二個月才能收樓，故遇上租霸應盡早收樓，以免租霸白住單位愈耐，業主失去租金收入愈大。」 加條文保障自己 他囑咐業主切勿自行到單位收樓，點知租客反而報警話有財物損失，業主或會因此犯刑事罪。」業主應按法律程序，入禀土地審裁處收樓，效率最快。「小額錢債審裁處只可以追番租，但租霸通常有經濟問題，根本無力還錢。至於區域法院就要差唔多一年先可收到樓。」 所謂防患於未然，業主在出租物業時，便應慎防租霸，佘慶雲指：「大部分租霸都係租一萬蚊以下嘅樓，佢哋好多時會提供虛假資料。業主可以在簽訂租約時加上一條條款保障自己：『如有失實陳述，本人有權退還訂金棄租，至於地產代理之佣金概不負責』。」 業主亦要清楚租客的背景資料，例如：報住地址、工作證明等等，以確定對方有正當職業及穩定收入。他表示，曾有租客聲稱自己住大埔某條街一百幾十號，但翻查資料，該條街根本沒有一百號以上，租客明顯有意隱瞞資料，「這種人一定唔可以租，如果唔肯俾資料你嘅都係有古怪，唔應該租。」 賣樓：維修費用傾清楚 在法律上，賣樓要注意的事項與買樓相若，「同樣要留意附帶條件，但你身份由買家轉咗做賣家，要將對自己有利的條件寫低，保障自己。」鍾卓成律師說。現時經地產代理放盤仍是主流，業主可以到任何一間代理放盤，除非與經紀簽訂獨家代理協議，否則可向多間代理放盤。業主向代理簽「放盤紙」，即出售香港住宅物業的地產代理協議時，亦要留意代理模式，有單邊、雙邊或獨家代理三種。除了經地產代理外，業主還可選擇物業拍賣行及網上放盤。物業拍賣行的好處是曝光機會較多，拍賣行會為業主在報紙雜誌登廣告，甚至為單位舉辦開放日，並於該區張貼街招宣傳，一般收費約三千元，視乎委託期及宣傳模式等而定，成功出售單位後，業主須另支付百分之一樓價作為佣金。至於網上放盤，亦流行已久，好處是免佣金，但要靠自己核實買家身份，出差池的機會亦較大。 遺失屋契要宣誓 若賣樓前不幸遇上火災、水災，或在人為疏忽下，遺失屋契，該如何處理﹖執行律師梁永鏗指，土地註冊處登記了大部分屋契，業主可到該處申請一份屋契的認證副本，以證明屋契的內容，費用為二百五十元。「但好可惜，買賣樓宇需要用正本，小心的律師會索性叫買家踢契。唔踢契的話，賣方就要去宣誓，聲明呢份契因乜原因唔見咗，或者搵番上一手律師證明有交收。只要唔見契的原因合理，大部分人覺得業權穩妥，就唔會影響樓價。」 另外，去年中實施的強制驗樓計劃規定樓齡三十年或以上的物業都要進行驗樓以保障大眾安全，而由○九年開始，政府聯同房協及市建局推出「樓宇更新大行動」，以先付後退回的方式資助維修的業主，資助額由一萬六千至四萬元。由於政府登記會以業權持有人為單位，所以維修中途出售單位，便無法取回津貼費用，因此，賣方應就不同的維修階段，在臨約上註明附帶條件，若維修尚未開始，固然要商討維修費由哪方負責，假設賣方已支付部分，甚至全部維修費，則津貼如何分配要清楚於臨約上列明。 2013年樓市大事風雲變色 1.實用面積計價正式實行為統一市場標準及提高透明度，二手樓已率先於今年一月一日起，採用實用面積計價。由於實用面積不計及窗台及公共面積，採用這計價的好處是，更直接比較不同單位的「抵買度」，例如一個建築面積四百呎單位，樓價三百萬元，呎價七千五百元，若實用率有八成，實用面積三百二十呎，實用呎價則為九千三百元，但若實用率只得七成，實用呎價便高達一萬零七百元。2.一手盤依新法一手新盤亦會於今年四月開始以實用面積計價，讓消費者可以直接比較。去年政府已通過立法，規管一手樓銷售的《一手住宅物業銷售條例》，新例下發展商出售物業時，若提供失實陳述或發放虛假誤導資料，均屬違法，最高可判監禁七年及罰款五百萬元，並加入民事申索條文。至於房屋委員會居屋廣告若涉及失實或誤導，房委會有關人士亦要負上刑責。至於示範單位、價單單位數量等，法例亦有作出明確規定，並設置五日冷靜期等，法例將全面涵蓋所有一手樓宇，並就一手樓設下定義。現時《條例》已經立法會通過，但當中並無執行細節，地產建設商會至今仍與政府開會討論，而未來負責執法的「銷售監管局」亦尚未成立。 3.2013年新盤急增政府決心增加土地供應，又連番出招打壓樓市炒風，發展商有見樓價高企，紛紛加快賣樓套現。利嘉閣數據顯示，今年全港將有一百一十一個新盤可供發售，涉及約三萬伙，估計實際推盤量一萬六千伙，較去年實際推盤量約一萬一千多伙，急增近四成，可望創近九年新高。在三萬伙可售新盤當中，以新鴻基（16）所佔的六千二百伙最多，其次是長實（1）的五千五百伙。新界區的新盤，將佔整體逾六成，當中新鴻基旗下的YOHO Town第三期將提供超過二千五百個單位，獨佔鰲頭，其次是恒基（12）及新世界（17）合作的尚悅二期，提供一千七百二十四個單位。九龍區的供應佔整體一成八，當中以會德豐（20）及新世界合作的柯士甸站C及D地盤較為矚目。港島區的供應佔整體一成七，最大型新盤為信置、合和（54）及市建局合作的灣仔利東街/麥加力歌街A地盤，涉及一千一百伙。4.政府決心加快供應 去年底發展局局長陳茂波宣布，今年首季將主動推出六幅住宅用地招標，共可建三千伙單位，是近兩年供應最多的季度。六幅住宅用地分別位於啟德、何文田、沙田九肚山、屯門及將軍澳，其中一半為限量地，包括兩幅會實行「港人港地」政策的啟德第1H區地皮，及將軍澳第65C1區地皮。此外，另有三個鐵路上蓋項目，包括本月截標的荃灣西站六區、有待推出的西鐵朗屏站（南）及有待重推的大圍站，若能順利批出，合共可提供約四千六百伙單位。在資助性房屋方面，政府亦有決心增加供應。除了去年底推出房協的資助房屋綠悠雅苑，及剛截止的白表居屋免補價計劃，政府將於兩個月後推出最後一批八百多個居屋餘貨。不過，二千一百伙新居屋則要待明年才推出。梁振英政府打着適度有為的口號調控樓市，「政策市」已是不變事實，有意入市的準買家及業主宜緊盯政府的部署行事。 2013年部分潛在可推售新盤
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