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高管頻繁出走，龍湖步入擴張陣痛期

自從龍湖地產（00960.HK）2017年的合同銷售額飆升77.1%至1560億之後，如今的龍湖再也不是江湖上那個“小而美”的龍湖了，相反，一個“大龍湖”時代撲面而來。

年報數據顯示，2017年龍湖合計新增土地儲備76幅，涉及土地總建築面積2023萬平方米，總土地金額約740億。其中權益面積為1149萬平方米，占該公司總土地儲備權益面積3900萬平方米之約30%。

2018年以來龍湖繼續保持積極拿地狀態。中指院披露的數據顯示，1~4月，龍湖以696億元拿地總額再次位列拿地榜榜首，拿地金額高企勢頭猛進，而行業銷冠碧桂園（02007.HK

）同期拿地總額只有529億元，較龍湖少了167億元。

僅從拿地的動作來看，龍湖提速的意圖已是呼之欲出。該公司曾在年初披露，2018年合約銷售目標為2000億元，並努力在兩三年內實現3000億元的突破。

前景固然美好，但現實的問題不容忽視。擴張潮伴隨著核心高管的頻繁出走，以及客戶維權事件頻發等，都對龍湖原有的良好形象造成沖擊。

更有數據顯示，今年前4月，龍湖累計實現合同銷售金額為585.9億元，同比下降2.38%，4月單月實現合同銷售金額145.7億元，同比減少14%。橫向比較來看，中原地產統計32家主流房企前4月銷售數據同比增幅超過30%。

雖然月度或季度的數據不足以作為公司銷售下滑的佐證，但管中窺豹，眾多的蛛絲馬跡已然顯露出，千億龍湖正站在一個全新的十字路口，未來將變得更好，抑或是走向反面，或許都取決於當下集團內部的一些重構。

穩健至激進的轉變

將時間倒回至2010年，在那個全國房地產行業高歌猛進的年份里，龍湖以333億元的合同銷售金額實現了同比81%的增長幅度，此後的6年時間內，該公司的合同銷售金額始終處於500億元的關口上下波動，直至2016年，公司以881億元的銷售額實現了同比61%的增長，龍湖銷售舉步不前的局面才得以打破。

雖然過去多年里龍湖在規模增長上不見起色，但這家公司以穩健的財務策略、業績回報以及市場上較為突出的產品品質，而贏得市場和資本市場的認可，一度被稱作“小而美”公司典範。所以，當該公司2017年開啟了突飛猛進的提速戰略，難免讓內部和外部感受到對於變化的不適應。

數據顯示，2017年，龍湖合同銷售額1560.8億元，較上年增長77.1%；銷售總建築面積1016.7萬平方米，較上年增長68.9%；銷售單價人民幣15352元╱平方米，較上年增長4.9%。

僅僅一年時間，龍湖的行業排名由13提升至第8名，成效十分顯著。同時，為了保持行業地位，龍湖提出了2018年2000億元，以及未來突破3000億元的更高目標。更高的銷售目標，意味著更多的項目數量，以及更多進入的城市。因此，僅僅2017年，該公司新增項目總數76個，所進入的城市總數也增加至33個。

對於房地產企業而言，擴張需要多方面的資源匹配，一是資金，二是團隊。

資金方面，鑒於龍湖過去多年穩健的財務策略，使得該公司借貸狀況仍舊處於較為理想狀態。截至2017年底，該公司綜合借貸總額為人民幣774.0億元，凈負債率為47.7%，平均借貸成本為年利率4.5%，平均貸款年限為5.92年，多項指標均處於行業較低水平。

但值得提及的是，為了匹配公司的擴張型戰略，龍湖2017年進行過多筆融資，使得公司籌資活動產生的現金流凈額由上年的67.8億元顯著增加至489.4億元。

步入2018年，龍湖的擴張型戰略依舊。數據顯示，其1~4月高達696億元拿地總額，已然高於同期實現的585.9億元合同銷售額。

高管團隊有待重建

龍湖擴張過程中更急需解決的問題，更直接地表現在團隊的組建上。

今年3月，龍湖戰略發展部總經理王亞軍由於個人原因將離開龍湖，原戰略團隊向CEO邵明曉匯報工作，這只是龍湖高管離職的一個縮影。

根據第一財經記者不完全梳理發現，包括龍湖前副總裁袁春、副總裁顏建國、上海公司總經理張澤林、南京公司總經理李宏耕均相繼離職。此前，龍湖上海公司更是全部換血，從總經理到各個業務條線老總全數在主動和被動中離職。

在龍湖長達七年的袁春，一度被外界看作龍湖集團五年後下屆CEO的第一人選，但袁春最終“由於個人原因”選擇了離開。從很多消息看，袁春的離職主要是集團將物業服務以及相應的O2O技術平臺交於其全權管理，而並非一些核心業務。

“從去年龍湖提出了更高的規模目標後，龍湖的人員流動就明顯開始加快，跟得上節奏的留下，跟不上節奏的就離開。”一位前龍湖員工評價。

高管的變動對銷售帶來了質的影響，雖然龍湖可售貨值較之前有很大提高，但是銷售金額並未表現得讓人滿意。

“高管團隊的穩定對於房企非常重要，這個涉及管理風格和團隊士氣，一般高管離職都會給企業帶來影響。”一位房企人力總評價。

高管變動同時，龍湖的產品同樣面臨問題。曾經龍湖的形象是豪宅專家，不過近年看龍湖幾乎已經沒有這樣的標簽。

一位龍湖前城市總曾透露，團隊每次擔憂的就是物業交付，一般都會伴隨維權。此前，互聯網一度出現一獨立IP“龍湖維權網”，各地業主均出現各類維權。

同策咨詢一份報告認為，高管人事變動頻繁、產品質量遭質疑、收益質量下降、周轉速度減緩、內增長變慢等，均需龍湖從自身出發，全面調整以達到適應市場的最佳狀態。

組織架構或存硬傷

從很多業內外的采訪看，龍湖的二級管理模式將很大程度影響其效率。

作為一家超過千億的TOP10房企，同類企業均實行總部、區域、城市公司的三級管控模式，而龍湖則沿用之前的總部、城市公司管控模式。

這意味著，龍湖的權力全部是集中到集團，重要審批均需集團拍板。其他公司則把權力下放區域，讓區域有更多的主動權。

“我們以前二級管控的時候明顯發現拿地的溝通效率不夠快，後來改成三級管控後我們區域自主性強了很多，溝通也快了很多。”一家房企高管說。

目前看來，龍湖進入城市超過33個，二級管控難度也開始陡增。這導致了兩個問題，一是集團精力有限管不過來，導致決策效率低下。二是因為管控半徑過長，地方問題各異，集團難以深入了解，更難有效管理。

不難看出，龍湖的權力幾乎全部高度集中在集團層面，這也不難理解為何多位龍湖城市總經理選擇離職。

“對於職業經理人而言很重要的是發展平臺，如果沒有良好的平臺和空間，大家都做得不開心。”一家房企城市總告訴記者。

有媒體報道稱，龍湖正在進一步優化這個機制，簡化流程，但是效果如何，可能還需要更多時間。

稅延養老試點明日步入實操，險企競逐千億新市場

隨著稅延養老產品的獲批以及即將隨之而來的出單，個人稅收遞延型商業養老保險（下稱“稅延養老保險”）試點即將正式拉開帷幕。

6月6日，第一財經記者從首批12家獲批稅延養老試點資格險企中的太保壽險、平安養老、太平養老等多家險企了解到，其申報的稅延養老保險產品已獲銀保監會批準。不過截至發稿，銀保監會還未在官網發布批文，亦有多家險企未就該問題明確回複。

同時，第一財經獲悉，中國保險信息技術管理有限責任公司（下稱“中保信”）的稅延養老平臺將於6月7日上午開通接口，各家拿到批文的險企可以在其中進行產品配置及用戶註冊。據上述三家險企對第一財經回複，其稅延養老產品的預計出單時間也基本集中在7日。

這意味著，7日起稅延養老試點將正式進入實操期，各家險企也即將開始爭搶養老“第三支柱“大蛋糕。

多款產品匹配不同需求

根據此前的管理辦法和產品指引，此次試點的稅延養老產品分別為A類收益確定型產品、B類收益保底型產品（包括每月結算的B1款產品和每季度結算的B2款產品）以及C類收益浮動型產品。

第一財經從上述三家險企的獲批情況來看，各家險企申報的產品均含多種種類，以滿足不同投資風險偏好的客戶需求。但其申報種類不盡相同，太保壽險申報獲批了A、B1、B2、C類全套產品，而平安養老申報獲批了A款、B1款、C款三類，太平養老則僅申報獲批了A、B1兩款產品。

從多名險企高管對本次稅延養老保險產品開發原則的特點歸納來看，安全性、靈活性、保障性、收費合理性是提到頻率最高的。

安全性方面，銀保監會對收益率、利率演示、投資者適配角度均做了相應規定。

第一財經從多家險企了解到，盡管5月初銀保監會發布的產品開發指引中並未涉及收益率的規定，但銀保監會的窗口指導中，A類收益確定型產品的固定收益率範圍為3.5%～4.025%，B類收益保底型產品的保底收益率範圍為2%～2.5%。

從第一財經了解到的情況來看，太保壽險及平安養老的A款的固定收益率及B款的保底收益率均為3.5%及2.5%，太平養老的上述兩項則分別為3.8%及2.5%。

而C款產品收益率下不保底，上不封頂，因此在管理辦法中，銀保監會規定，參保人年齡大於55周歲的，保險公司不得向其銷售C類產品，並且設定了兩個“50%”的限制，即參保人每次交費（含轉入產品賬戶價值）時，購買C類產品不得超過其當次交費的50%；參保人進行產品轉換時，C類產品賬戶價值不得超過其全部產品賬戶價值的50%。

“養老金特有的要求，就是穩健和長期。養老金管的是未來三四十年，即使對臨近退休的人，也至少要有一二十年。所以要用長遠的眼光來看待和評價。養老金的收益不應單純以高低為標準，而應以使人安心、放心的穩定，不大起大落為標準。“太平養老產品精算部總經理謝琦表示。

而在利率演示方面，銀保監會的規定也被認為頗為嚴格。“目前僅B類產品可以進行銷售演示，規定利率演示區間是保底利率到4.5%，這是前所未有的。而C款是禁止演示的。”謝琦表示。

同時，太保壽險相關負責人表示，此次稅延養老保險產品的一大特點是，之前保險產品基本都以保單為單位，但此次要求以賬戶為單位，參保人員擁有專屬的與身份證綁定的唯一個人商業養老資金賬戶，參保人員可以通過這個獨立賬戶進行賬戶查詢等便捷操作。

而在靈活性方面，多名險企高管認為，一方面是領取期限靈活，例如太保壽險獲批的產品中，就有終身領取或15年、20年、25年長期領取等方式可供選擇。不過謝琦建議優先選擇終身領取，使得養老金可以覆蓋至整個退休生活。

另一方面則是轉換靈活。“從不同年齡段賬戶資產比例看，年輕階段可根據自身風險承受能力與收入水平適當配置收益浮動型產品，但隨著投保人年齡增長，應以收益確定與保底型等穩健產品為主，逐步鎖定賬戶養老金儲備水平，確保賬戶收益不出現大的波動。而A款、B1款、B2款、C款四種不同賬戶之間可以相互轉化的設計，可滿足客戶在不同年齡段對不同風險水平養老金積累賬戶進行配比調整的需求。”上述太保壽險相關負責人表示。

從保障性來說，若被保險人於60周歲前且尚未開始領取養老年金時發生身故或身體全殘，將一次性獲得產品賬戶價值，並扣除對應應納稅款，同時提供產品賬戶價值5%的額外身故與全殘保障責任。積累期內養老賬戶價值在增長，相應的身故與全殘保障責任亦增長。

此外，在收費方面，相比市場上其他商業養老保險產品，此次稅延養老產品收費項目少，僅兩項收費（初始費和轉換費）。

從第一財經了解的情況來看，上述險企獲批產品中的初始費用均低於保監會規定的上限（A、B類產品收取比例不超過2%，C類產品收取比例不超過1%），例如太平養老A款和B1款初始費用分別為1.5%及1%，太保壽險A款和B1款的初始費用均為1％。在轉換費方面，公司內部各產品之間的轉換基本都無需費用，外部產品轉換則以第一年到第四年從3％到0％之間過渡。業內人士分析稱，今後比較稅延養老產品的時候，不能只看收益率，要從收益率及初始費、產品轉換費、服務能力等綜合來看。

稅延養老產品究竟能在若幹年後提高多少的養老金水平？

以第一財經獲得的太平養老稅延養老產品投保為例，假定41歲的張先生扣除五險一金後收入為2.8萬元/月，投保太平養老A款產品，每月繳費1000元，采用從60歲開始定期15年每月領取方式，則在其A款固定利率3.8%之下，交費積累期累計延遲納稅8.3萬元左右，領取期預計累計納稅2.45萬元，累計節稅5.85萬元，領取期每月可領取稅前2262元。

而32歲的王女士扣除五險一金後收入為1.7萬元/月，投保太平養老B1款產品，每月繳費1000元，采用從56歲開始定期20年每月領取方式，則在保底利率2.5%情況下累計節稅6.5萬元，領取期月領稅前2066元，在結算利率4.5%的情況下則累積節稅8.4萬元，月領稅前2658元。

爭搶“第三支柱”大蛋糕

在稅延養老政策的推進過程中，各大險企無疑是最積極的群體之一。這背後不僅是因為稅延養老被認為是激活我國養老體系中“第三支柱”的重要政策，也是因為這是一塊“大蛋糕”。

根據國泰君安此前預測，2017年三個試點地區的壽險保費收入合計為1888億元，占全國壽險保費收入的8.8%。目前我國繳納個人所得稅的總人口為3000萬，個體工商戶為5400萬，根據三個試點地區的就業人口數占全國就業人口數的比例（4.17%）以及GDP占比（9.67%）可算出符合購買資格的人口數，試點方案規定的稅延上限為每人每月1000元，假設試點對象中有三分之一的人有購買該稅延型養老險的意願，則可以測算出該項試點可以帶來三地壽險保費的增長約259億元，相比2017年全國壽險保費收入提升1.21個百分點。若後續該政策在全國範圍鋪開，可以測算出對全國的壽險新增保費約3360億元，相比2017年全國壽險保費收入可以提升15.66個百分點。參考健康險發展歷程，若後續養老需求激發，有望帶來可觀的保費收入貢獻。

在此政策紅利和市場前景下，各家險企也將在接下來的正面競爭中開始使出“渾身解數”。

太保壽險副總經理郁華表示，此次獲批的稅延養老保險產品除了為客戶提供銀保監示範條款規定的所有保障責任外，還將結合健康管理產品提供特色服務。在技術與服務準備方面，將移動互聯網、人臉識別、稅延計算器等技術創新與應用作為重要手段，以技術促服務。

而平安養老相關負責人亦表示，在嚴格遵循行業要求的基礎之上，對產品的相關服務進行了多項升級。產品方面，在保障資金長期穩健收益的同時，提供更高頻次的結算標準。服務方面，采用全線上操作模式，引入移動端投保、人臉識別、智能客服等科技創新手段，為客戶提供便利、安全、即時的服務，提升客戶體驗。

還有大型險企高管對第一財經透露，在稅延養老政策剛出現實質性推動的時候，該公司集團最高層已開始親自向相熟的行業外大型客戶高管逐一推介該政策。

同時，在產品還未正式落地前，也有多家險企已針對客戶召開大型的宣介會，意欲搶灘這一巨大的市場。

事實上，保險公司未來的競爭對手不僅僅來自於行業內部，也將來自於更廣泛的資管領域。

4月發布的試點通知中明確表示，試點結束後，根據試點情況，結合養老保險第三支柱制度建設的有關情況，有序擴大參與的金融機構和產品範圍，將公募基金等產品納入個人商業養老賬戶投資範圍，相應將中登公司平臺作為信息平臺，與中保信平臺同步運行。

“說實話，經過多方努力，這一年算是給保險業一個‘護城河‘時期，之後將面臨基金公司等金融機構的挑戰，不可謂不嚴峻，我們需要在現在這段時間內盡快’修煉內功‘，直面挑戰。”一名此次參與試點的大型險企高管對第一財經表示。

東吳證券數據顯示，美國IRA、401K計劃等不僅可以在保險公司開設賬戶 ，同時允許共同基金、商業銀行、證券公司等成為管理機構 。截至2016年末，美國個人退休賬戶持有資產7.85萬億美元，其中近47%由共同基金管理，40%由證券公司管理 ，銀行與壽險公司持有份額分別為7%、5%。

據了解，3月2日，證監會正式發布並實施《養老目標證券投資基金指引（試行）》，業內普遍認為這將有利於發揮公募基金專業理財在居民養老中的作用，而首批養老目標基金也於4月11日正式開始申報。據媒體統計，截至上月末，已有逾50只養老目標基金靜待證監會的批準，涉及超過20家公募基金公司。

首席評論丨步入“調控”年的中國樓市，有哪些新變化？

導視

今年前7個月，全國樓市調控達260次,一些城市出現一二手房價倒掛，

與此同時，前7個月土地流標796宗，密集調控下，樓市有哪些新變化？

什麽是房地產長效機制？如何完善房地產長效機制解決樓市難題？房產稅開征前景如何？

嘉賓：

胡景暉 我愛我家集團副總裁、市場研究院院長

範小沖 陽光100集團副董事長

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文字實錄

張媛：各位好，這里是《首席評論》，今天我們來關註房地產的話題。今年以來，全國各地房地產市場調控政策密集出臺，從1到7月份全國樓市調控政策超過了260次，僅在7月份一個月各地累計發布超過70次調控政策。在7月31日召開的中共中央政治局會議當中明確提出，堅決遏制房價上漲，在政策持續發力之下，看到全國樓市整體表現平穩，但是一二三四線城市分化明顯加劇，部分城市出現了新房和二手房房價倒掛，土地出讓的流拍情況也再次出現。密集調控之下，下半年樓市究竟會如何發展？長效機制究竟該如何建立？請看小片。

機構統計：前7個月 全國樓市調控達260次

今年以來，我國樓市調控政策密集出臺，有機構統計，上半年各地房地產調控政策發布次數達 192 次，比去年同期多出 65%，共有 73 個城市出臺調控政策，包含限購政策 135 條、限貸政策 176 條，51 個城市以及海南全域實行限售政策。而就在剛剛過去的7月，全國樓市調控密集程度創下歷史新高，超過60個城市發布了70余次房地產調控政策。研究機構報告顯示，地方調控的核心在於限制房價漲幅、抑制投機套利、促進公平銷售，今年陸續有多個城市加入新房銷售搖號政策隊伍，一些城市則盡量避免出現地王。而就信貸而言，金融機構控制資金額度、監管機構控制相應融資工具的發行門檻及使用用途。今年6月，全國首套和二套房貸平均利率上漲至5.64%和 6.01%，同比分別增長了15%和 11%。此外，備受市場關註的是，近20天內，住建部圍繞住房工作召開了三個工作會議，其中8月7日在沈陽召開的部分城市房地產工作座談會上，住建部要求，對樓市調控不力的城市堅決問責。

張媛：歡迎兩位今天做客我們演播室，看到今年樓市調控政策太密集了，但是市場當中依舊出現了明顯的分化，有冷有熱。比如熱的層面，當一線城市的新房售價受到限制的時候，出現了一二手房房價的倒掛，因此出現了市民排隊買房的情況，但是在全國範圍內又出現了土地流拍的情況，為什麽會出現這樣的情況？

一些城市出現一二手房價倒掛，會否持續？

範小沖：一二手倒掛是因為一手房受到政府調控限價的嚴格控制，二手房的市場價格在這兒（高於一手房——編者註），所以現在買到（一手房）就是賺到。為什麽土地會流拍呢？因為他把一手房未來的預期給你壓在這兒了。那麽開發商現在買地，這個地價已經跟房價差不多了。如果他的期望值不能看到未來上漲，那他現在買地的熱情，等於說對未來的預期會大打折扣，所以現在不敢買。當然現在錢也很緊張，現在很多人也沒有錢了。

張媛：這兩種情況能否持續呢？

胡景暉：我覺得整體是這麽一個情況，實際上除了一二手本身倒掛的問題，現在實際上看到市場中的購房還是非常踴躍的。特別在很多一線城市，包括強二線城市，這個改善型的需求，以小換大、以遠換近、以舊換新，老百姓對美好生活的這種追求，希望子女享受更好的教育，老人有更好的醫療和養老的空間，居住得更舒適，這個需求還是在市場上是一個主流的。所以我們看到仍然有這麽大的購房熱情。當然了，現在一二手倒掛，剛才範老師也解釋了成因，那麽北京市也適時出臺了一些政策，比如倒掛一旦超過85%，那麽新房就將可能要進入共有產權住房系列。所以這個還是有一些措施的。

前7個月土地流標796宗會否持續？

胡景暉：實際上從土地角度來講，剛才範老師也說了，一個是預期不明朗，一個是資金比較緊張。我們現在來講，我覺得開發商必須要改變思路，以前大家都去搶地，說創地王也不怕，面粉比面包貴也不怕，因為他會有一個長期預期房價要漲，而且這個地以前拿在手里一兩年、兩三年不開發也沒問題，只要出了新的地王，老地王就全解套。所以這個思路造成了大家一種原來拿地是很兇猛的這麽一個態勢，現在在這樣一個情況下，又開始出現了土地流拍，但是我覺得流拍是一個暫時現象。因為實際來講，市場有效需求還在。另外對於很多上市公司來說，大的像萬科、中海這樣的上市公司，他必須要有一定的儲備，這個不可能長期不拿地的。另外一個，在未來新的住房制度設計，今天我們也會談到長效機制這樣一個背景下，開發商未來在很多領域很可能就成為了代建商，而不是像我們說的拿地、蓋房、銷售、回籠資金，他很可能在很多場景下會成為一個代建商，所以拿不拿地可能就沒有這麽重要了。所以從這點上講，我覺得目前可能是市場的一個應激反應，但是隨著時間的演進，到了下半年和第四季度，這個情況會慢慢發生變化。

各地市場分化如何更好“因城施策”調控房價？

張媛：談到整個全國的樓市調控思路，要因城施策，但這畢竟是一盤大棋，怎樣才能把這一盤大棋下得特別協同呢？

胡景暉：事實上，中國的房地產問題是一個非常複雜的經濟問題，首先有土地問題、財政問題、稅收問題、金融問題，僅就房地產本身我們看到房價的交易量和價格的變化，很大情況下受制於目前的城市定位、城市規劃、產業布局、人口分布，以教育醫療為核心的公共資源的分布。所以我覺得如果我們要想徹底解決房地產問題，應該是把它上升到一個更高的高度，如同今天我們在深化改革領導小組等，它是要有一個綜合性的解決問題。我覺得住建部門只是其中一部分，對於比如說發改委，我們的教育、人口、工信等等這些部門應該廣泛地參與進來，包括財稅部門要廣泛參與進來。包括你看現在行業整頓都是七部委聯合發文，一個部委是解決不了問題的。未來如果我們要把長效機制也好，或者未來要想調控真正落地，我覺得我們應該統籌行政資源，建立一個聯合的工作小組和機制，統籌規劃去設計一些問題，系統地出臺一些政策。

加大信貸投放 會否影響樓市？

張媛：正如胡總所說，整個房地產話題當中太過複雜，因此沒有一招管所有問題的辦法，與此同時，它本身又可能是一個貨幣的現象。因此人們會關註整個信貸的變化，比如7月23日召開的國務院常務會議中明確了穩健的貨幣政策要松緊適度，近期看到整個在貸款投放方面其實也有明顯加快。因此市場又會解讀，這個會不會又傳導到樓市上。

胡景暉：貨幣政策是有所調整，但是我覺得跟我們的精準扶貧一樣，它是更精確地引導流動性向良性的方向去發展，這次比如說在涉及房地產領域，流動性第一沒有給開發商，第二也沒有給多次置業的按揭支持，它會鎖定得更精準。

張媛：更加精準把這些資金引流到實際的需求方當中，那提到整個房地產當中的長效機制，怎樣的機制算是長期有效，我們再來回顧一下十九大報告當中的內容。

房地產長效機制建設在近來的中央重要會議及文件中被多次提及。2017年10月發布的十九大報告明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。隨後12月的中央政治局會議和中央經濟工作會議分別明確提出，加快住房制度改革和長效機制建設，以及完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。今年3月的政府工作報告進一步明確提出，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制。

什麽是房地產長效機制？

張媛：目前看來，比方說五限，限購、限貸、限價、限售、限商等等一系列其實都是行政手段，它對房價進行調控，短期可能是控制住了房價有效果，但是似乎沒有從根本上改變人們買房的預期。從房價而言，中央已經多次在重大會議當中提到了長效機制，因此提到長效，我們究竟怎麽理解？

範小沖：現在這個機制也是必要的，它必須把這個“病情”一定要穩住，而不能讓它出大問題，然後爭取時間。所以呢，剛才也說真正的長效機制，必須從住房制度、土地制度、金融制度、財稅制度以及立法，要變成一個整體，要從本身的房地產的根上，它的整個機制上，變成一個透明的，聯動的，然後在這個機制上能夠真正更加市場和保障結合的，要改革創新，而不是在原有的大圈圈里，只有這樣可能才會有解。

張媛：但是它總有一個分步走、分節奏的過程吧，比方說人們現在討論最多的就是房產稅問題，所有這些都是屬於長效機制的一部分嗎？

胡景暉：我覺得真正的長效機制，從實際可操作的角度可能有幾個方面，第一個方面是房產稅，這是最迫近的；第二個，農村集體用地的入市問題；第三個就是租購並舉如何執行的問題；第四個就是以REITs為代表的房地產信托投資基金創新的問題；第五個是拓寬老百姓投資渠道問題，而這五個問題又是環環相扣的。

房產稅還有多遠？

張媛：提到房產稅，現在人們又開始重新討論，它真的離我們很近了嗎？

範小沖：看來政府的決心越來越大，因為長期依靠土地財政，那麽這個竭澤而漁。未來要靠現有的存量，征收房產稅，政府變成一個服務型的政府，給你提供更多的服務，使這個區域的房價能夠保值增值，做更多的配套和投資，政府獲得更多的持續的收益。那麽這條路才是可持續的。所以看來房產稅可能越來越近了。當然還要經過比如立法，很多征收的細則，征收過程中實際上還有非常多的坎需要過，但是可以看到房產稅已經越來越近了。

胡景暉：要想走出土地財政這樣一個怪圈，那必須要替代，這個替代就是說從賣地變為一個長期的可持續的稅種，這個稅種就是房產稅。其實我們的房產稅如果套用國際通行的慣例來講應該叫房地產稅或者土地稅，因為地上物本身並不值多少錢，事實上它是根據每年房和地的市場評估價，來按一定比例征收，每年都收。所以這個實際上，比如說北京現在一年的財政收入是一年6千億，其中3千億來自於土地出讓，我基本也幫助有關部門測算過，在剔除掉一半被豁免的情況下，按現有大概450萬套左右來征收的話，基本上可以替代掉北京每年3千億的賣地收益。

張媛：這是北京市的情況。

胡景暉：對，其他城市我覺得更沒有問題，所以這樣的話，一個是地賣光了怎麽辦？更重要的是，讓我們的地方政府走出土地財政的怪圈。而從房地產稅的國際慣例來講，這個稅收上來以後實際上是要投資於當地的基礎設施建設、教育、醫療、以及治安等等。所以根本上它是要解決土地財政的問題，與此同時，從稅收角度的改革，很大一個進展是我們現在在交易環節有契稅、增值稅、個人收入的所得稅，但是在持有環節是零稅的，就是說有一百套房子在名下，持有一分錢稅不用交，但是賣一套出來，買的人就要交稅。所以一旦房產稅推出之後，持有環節的稅會增加，但交易環節的稅會減少，這樣就促進房產的流通，在很大程度上讓買房的人有更多的房產可選，而避免現在很多房子，在很多城市大概空置率達到10%—15%也是很正常的，那麽就避免很多房子既無自住，又不出租，又不出售，閑置在那里。而另一方面又在不斷地拍地，不斷地蓋。所以，整體上來講，它是一個能解決很多我們目前困境的一個相對比較有效的一個長效機制。據我了解，從未來的制度設計，就是說以繳納房產稅換取土地的永久使用權，也就是說，當你向國家交了房產稅之後，一旦土地70年使用期到期了，就無須向國家去支付未來70年或者下一個70年的租金了。所以呢，我們講這一次的房產稅的推出，整體上來講叫“兩步並做一步走”。實際上既解決了房產稅的稅種問題，也解決了70年後是不是要續租的問題。

租購並舉如何解決房地產長效機制難題？

張媛：提到租購並舉，其實很多房地產商都轉型做租賃，包括我愛我家、鏈家等等都在做租賃。看到現在一線城市的售價是在強控制的情況，但是租金在快速上漲。因此，怎麽來看租購並舉？開發商是否有足夠的積極性在租賃市場發力？對於普通的租房者，租金的上漲又會讓他們面臨什麽樣的局面呢？

範小沖：現在很多開發商都在轉型，實際上都在往長租公寓或者租賃轉型。這方面實際上剛才也說，有些地已經拿不到了，有些地它本身是讓你擁有，但比如說即使買到這個地也不讓你散售。再有一個，金融機構現在對於開發類型的一些是嚴控的，但是對於長租和這類實際上還是鼓勵支持的，而且有很多金融的手段。此外，房地產過去更多是供不應求，實際上開發的是物理空間，現在越來越認識到，實際上空間是被人所用的，也就是說它需要有內容，需要有IP，需要有運營，需要服務於客戶，所以現在要開始通過運營等等，才是一個房地產的空間真正的價值所在。現在很多長租公寓也得到了資本市場的加持，增長也很快，現在開發商也很多在轉型，我們也在做這個事。

張媛：胡總怎麽看？

胡景暉：我覺得租購並舉，從國家的戰略層面來講提得非常好，但目前從實際的執行狀況來講，應該說很不理想。第一點，北京的房租到底高還是不高？剛才主持人也說了今年確實房租是大漲的，通州區域等漲了27%，一年漲了27%。這里邊現在的問題是什麽？從承租人的角度，房租已經很高了，從國際通行慣例來講，房租不應該超過月收入的50%。即便在紐約，在華爾街，很多金融精英住很頂級的公寓，大概也就30%—40%撐死了。

張媛：占到收入的30%—40%。

胡景暉：對，占收入。但是我們現在很多年輕人在北京、上海，還是處在合租的狀態，租金已經超過他月收入的50%了。所以從承租人的角度來講，租金很高。但是從投資的角度來講，北京如果你買一套房子，裝修配完家具家電，考慮到空置期，出租的話，年化的投資回報率不到1.5%。所以國際通行的來講，房租的年化凈收益率應該是6%—8%左右，而我們只有1.5%，北京有可能比1.5%還低。這帶來的一個問題是，如果從投資的角度，我們要讓租金的投資回報率達到國際水平，我那天開玩笑，那就是房租翻一番，房價跌一半，我們就變成6%了。但是房租翻一番，承租人就受不了，房價跌一半，銀行就出現大量的壞賬。

張媛：房屋所有者也沒法忍。

胡景暉：對啊，而且今年為什麽房租上漲得這麽快？剛才範老師也講了，很多資本湧入長租公寓，都去搶房子，是吧，把租金就哄擡上去，

張媛：他們搶的是小業主的房？

胡景暉：小業主。比如我說好了一個月3000，他下午就去了，說4000，第二天早晨那個人說5000，那這個業主心態馬上就失衡了。所以在租購並舉的過程中，資本的介入是OK的，開發商的自持也是OK的，但是我們沒有REITs這樣的退出機制，我們很多法律法規還不健全。大量的資金湧入，缺乏行業規範、缺乏行業經驗，未來租購並舉可能要走的路會更漫長。國家戰略方向沒有問題，但是怎麽樣調動各方的利益機制，通過政策創新、金融創新、制度創新，能夠把資金、政策和房源能夠很好地組合，實際上最終是要為這個城市的租客創造一個很好的居住環境。就像我們看美劇《老友記》一樣，如果北京、上海的租賃市場，年輕人在一起都是那樣的氛圍和狀況，那我覺得這個城市的活力和未來我們的生活品質會有極大的提高。

第一財經《首席評論》出品

本期節目

編導 芮曉煜 制片人 尹淑榮

責編：李燕華

碧桂園中期凈利增九成 擬提質控速步入發展新周期

香港上市房企碧桂園控股有限公司（02007.HK）於8月21日披露的2018年中期業績報告顯示，上半年，集團總收入約為1318.9億（人民幣，下同）元，同比增長69.7%；毛利約349.7億元，同比增長104.6%；凈利潤約為163.2億元，同比增長94.9%；股東應占利潤約為129.4億元，同比增長72.5%；股東應占核心凈利潤達129.5億元，同比增長80.2%；基本每股盈利為60.03分，同比增長71.8%。

董事會宣布派發中期股息每股人民幣18.52分， 同比增長77.4%，半年派息總額占核心凈利潤總額的31.0%。

對於公司發展方向，碧桂園董事局主席楊國強在致投資者的一封信中提及，“我們正在重新審視本公司的管理系統，為了立基百年，寧可放慢一些發展速度，追根溯源地全面提升本公司管理水平。”

碧桂園集團總裁莫斌也在發布會上表示，公司在特定的市場環境下經歷了規模的快速擴張後，將逐步進入“提質控速”新階段。 “‘提質控速’是保證有質量的發展，寧可慢一點也要穩定，進入平穩健康持續發展的態勢。”

利潤近乎翻倍

受惠於市場高速發展和公司的制度優化，碧桂園已於2016年開始步入新一輪業績爆發周期。2016年，集團及其合營企業及聯營公司實現合同銷售金額3088億，同比增長120%；2017年，公司實現合同銷售金額5508億，同比增長78%；2018年上半年，公司繼續保持市場領先地位，合計錄得合同銷售金額4124.9億元。

合同銷售金額的連續大漲，為碧桂園營業收入的增長奠定堅實基礎。2017年，該集團便實現營業收入2269億，同比增長48%。2018年上半年，集團總收入約為1318.9億元，同比增長69.7%；毛利約349.7億元，同比增長104.6%；凈利潤約為163.2億元，同比增長94.9%。截至今年6月30日，公司賬上還有已售未結轉資源7703億，這在很大程度上鎖定了公司未來兩三年內業績平穩提升空間。

值得關註的是，隨著內部運營水平和成本控制能力的提升，碧桂園整體盈利能力和收益質量表現不俗。數據顯示，該集團毛利率和凈利率在2016年、2017年穩步回升，於2018年中期分別達到26.5%和12.4%。集團銷售及管理費用僅占合同銷售金額的2.4%，較去年同期下降0.2個百分點。

杠桿持續低位

對於實現了規模與盈利高增長的碧桂園來說，如何做到快與穩的平衡，是其無法回避課題。

從財務數據上看，碧桂園一直堅守著“穩健經營”的底線。今年上半年，房地產企業融資環境趨緊，融資成本明顯上升，但碧桂園的杠桿水平和融資成本仍舊處於行業低位，截至2018年6月30日，碧桂園凈借貸比率為59.0%；加權平均借貸成本為5.81%。

尤其值得提及的是，碧桂園已連續11年保持了凈借貸比率低於70%，這一數值使得碧桂園在國內一線地產軍團中具有極強的競爭優勢。克爾瑞地產研究披露的數據顯示，2017年主要上市房企（A股、H股和其它）加權平均凈借貸比率上升為91.09%，較2016年增加了16.19個百分點，行業平均借貸比率呈上升趨勢。碧桂園多年保持凈借貸比率低於70%，顯示出公司較厚的財務安全墊。

報告期末，碧桂園有息負債2939.21億（含銀行及其他借款、優先票據、公司債券和可轉股債券），其中一年以內短期債務及長期債務當期部分僅為1081.04億，占比36.78%，遠低於可動用現金余額2099.1億，其余63.22%為長期債務。長債為主的債務結構與房地產開發業務頗為匹配，且公司短期償債資金壓力不大。

鑒於凈經營活動中的現金流為正，且戰略上采取“提質控速”，預計公司投資速度有所收縮，從而使得公司融資壓力有所下降。

在美元升值的宏觀金融環境下，房地產企業美元債成本增加以及匯率波動帶來的風險敞口，成為各方關註的一個焦點。從碧桂園的債務結構來看，公司美元債務約為537億，僅占集團債務總額的18%。碧桂園相關負責人表示，為降低匯率變動的風險敞口，公司已采取多種套保措施鎖定匯兌風險敞口。

現金準備充足

現金流方面，碧桂園上半年銷售樓款現金回籠約為人民幣3360.2億元，同比顯著增長52.4%%，銷售回款率高達81.46%，高於行業平均水平。鑒於銷售回款額的大幅度增加，碧桂園截至6月30日的凈經營性現金流連續第三年為正。

截至6月30日，該公司賬面擁有可動用現金余額2099.1億，占總資產比例15%。此外，該集團仍有2813.9億未動用銀行授信。

碧桂園相關負責人表示，接下來公司將遵循“現金為王”的原則，憑借充足的現金頭寸，在市場調整周期中尋找更為優質的發展項目和機會。

數據顯示，上半年，碧桂園新獲取項目530個，涉及地價支出2242億，預期建築面積8478萬平方米；其中權益內預期建築面積為6008萬平方米，總代價1434億，平均地價為2387元/平方米。

截至6月30日，集團擁有土地儲備建築面積約3.64億平方米，已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為1991個，分布於30個省/自治區/直轄市的261個地級市，總計覆蓋1051個區/縣，足夠公司未來幾年的正常運轉。

責編：顧蓓蓓

胡孟青：香港經濟已步入滯脹

1 : GS(14)@2012-05-14 23:53:55

http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120514/89601
壞消息不絕於耳，西方戰事未完，東方戰幔又起，氣氛雖未及金融海嘯，但論宏觀環境，似有過之而無不及。祖國數據節節敗退，本港首季經濟表現更令人失望，本地經濟增長按年僅增0.4%，按年升幅放慢，按季更錄0.2%收縮，私人消費效應大減，似乎零售股沽壓未完，高檔零售收租股亦準備隨時捱沽。單是分析幾個主要經濟環節表現，若非固定投資升幅加快至12.2%，恐怕本港首季經濟增長百分比較0.4%還低。
經濟表現急速放緩，無謂憂慮，皆因早已預期，兼且以前經歷多次。可惜，當前困難之處是，物價走勢未有跟隨經濟表現而同時回落。去年，香港經濟有5%增長，全年基本通脹（扣除政府補貼因素）是5.3%。到了今年首季，經濟增長只有0.4%，奈何基本消費物價指數已經升至5.9%。其實，本港經濟回落，但物價持續高企趨勢已成，去年第二及第三季，整體增長分別回落至5.4%及4.4%，相反通脹卻在同一時間惡化，按年基本通脹分別有5%及6.1%，第四季基本通脹更已升至6.4%水平，同期經濟只有按年3%增長。
上述幾個比較，結論簡而言之，不認不認還須認，是香港已經處於滯脹，由於外圍資金氾濫，內地增長勢頭放緩，是次滯脹周期有可能要維持好一段時間。

胡孟青
獨立股評人

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日本AV界步入寒冬禁用廿歲下女優兼減少打真軍

1 : GS(14)@2016-07-09 06:36:04

日本東京警方上月11日拘捕一名AV事務所前社長，佢被指涉嫌脅迫旗下「水着偶像」下海拍AV，事件中一共三人被捕，並罰款100萬日圓（約7萬港元）。東京人權組織「Human Rights Now」3月發表報告指，女性被利誘當模特兒及藝人，後來被迫拍AV嘅情況有上升趨勢，受害人向有關組織求助嘅數字，由14年嘅32人上升至去年嘅81人。事件引起社會關注，AV業界開始禁止未滿20歲女優演出，當地警方更以賣淫防止法來打擊AV商，6月有多套AV臨時叫停，當中以涉及18、19歲女優演出等，一名20多歲AV女優受訪話：「6月本來開拍的5部作品，當中有4部要中止拍攝。」估計今後會減少打真軍場面，圈中人直指日本AV界正步入寒冬。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160707/19684327

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A股步入技術性牛市

1 : GS(14)@2016-11-12 05:39:28

【本報訊】特朗普當選美國總統，內地市場分析指美國將放棄現有「重返亞太」政策，習近平力推的「一帶一路」可大展拳腳，相關股份連日獲炒作。昨日中鐵建A股及中車A股這兩大龍頭股再升逾3%，中鐵二局則升7.3%。特朗普政綱亦表明將大搞基建，昨日內地商品期貨飆升，滬銅暴升8.68%，鐵礦石升停，帶動江西銅、洛鉬等14隻資源股齊升停。在權重股獲資金追捧下，滬綜指昨日再創10個月新高，收報3196點，升0.78%，至今已較今年1月熔斷時的低位反彈20%，進入「技術性牛市」。深成指則升56點或0.52%，收報10878點。滬深兩市成交7,604億元人民幣。


深交所關注恒大炒股

恒大（3333）受到監管當局關注。深交所昨稱，關注「恒大系」相關賬戶在棟樑新材、積成電子、中元股份、國民技術、金洲管道等股票上存在涉嫌短線炒作的異常交易行為，在萬科A上存在明顯影響價量的異常交易行為。深交所稱已對相關賬戶進行了重點監控，採取電話及書面警示等措施。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161112/19830874

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【讀書好×果籽】香港步入管控專制：齊來認識《完美的獨裁》

1 : GS(14)@2017-10-22 17:45:54

保守黨人權委員會副主席羅哲斯被中共外交部拒絕入境香港，據建制派圈子消息，羅哲斯受阻不是因為來港探望黃之鋒，實情是他曾去信教宗阻中梵建交，指習近平是希特拉、斯大林，引起北京不滿。同一時間，特首林鄭月娥對香港出入境事務由誰負責，支吾以對。她在出席青年活動宣傳施政報告時，對於被質問青年被判入獄，她以「吸毒」比喻抗爭者。而立法會內建制派也強行更改遊戲規則，阻止拉布。至於另一件不為市民留意的新聞，是TVB準備停播香港電台時事節目。這些事表面看沒有甚麼關連，但細心分析，大家會發現香港已經步入了內地的「管控專制」模式。


不是威權體制

羅哲斯將習近平和希特拉相提並論，真的可能不了解大陸國情。去年香港大學為中國政治研究學者林根（Stein Ringen）教授出版了《The Perfect Dictatorship》一書，就是為了區分舊式獨裁者與新式管控專制的分別。林根教授創造了一個專有名詞：「管控專制」（Contrology），去描述這種進化版的專制管治模式。大家一說到納粹、希特拉、蘇聯、斯太林等極權獨裁，定必會出現集中營、勞改營、監禁、屠殺、滅絕、批鬥、折磨等情況，令人感到恐懼，太恐怖了。管控專制是新型態管治模式，他不是靠一位獨裁者的恐怖管治，而是靠全球最大的政黨。根據十九大召開當日黨媒《環球時報》報道，中共有8,900多萬黨員，比德國總人口還多，「它不是西方政黨那種圍繞選舉組成的相對鬆散的利益集團，而實際上組成了中國國家運行機制的骨骼和血脈，是整個國家凝聚力和動員力的來源」。


黨無處不在

這個人類最龐複的政黨組織就是管控工具，它無處不在，包括香港。舊式獨裁者是用強硬粗糙手段禁止人民做他們不喜歡的事、看他們不應看的書，想他們不喜歡的思想，所以要大規模殺死知識分子、焚書、全國只上映十套樣板戲。新式管控專制不會花時間及成本去控制無謂的東西，它更大程度依靠被管理者自我服從，人民主動知道某些言論不應發表、某些組織不要成立、某些人不能聲援。舊東德模式需要龐大的秘密警察及線人去監控傳媒、文化藝術家、商人、學者，管控專制由於是靠主動服從，對付必須對付的人，縮小打擊面同時擴大政治宣傳效果，如直播法院審判、上電視認罪等。這種表面軟性的控制之所以有效，背後其實依靠傳統專制手段，如滋擾、拘留、軟禁、判刑，從銅鑼灣書店及劉曉波、劉霞遭遇可見，而黨定期會在人民面前顯露出「粗暴」的面貌，這才是關鍵所在。縮小打擊面，甚至精準地對準一人，高調對付，其他人選擇噤聲，一般民眾更認為事不關己。將香港年輕人判入獄，是要震懾其他抗爭者，當香港電台拒絕做喉舌，就由TVB動手在政府默許下終止轉播，議員拉布阻撓則粗暴修改議事規則、甚至用釋法手段取消六位民選議員資格。梁振英始終是舊式政客，就是不掌握管制專制手段，打擊了一大片，由李嘉誠、唐英年到泛民黨派都成為敵人，適得其反。今天林鄭治下送一個一個年輕人入獄，泛民、工商界等昔日反梁勢力噤聲，大律師公會力挺政府，這就是管控專制的成功。歐威爾的虛構小說《一九八四》，當中老大哥無處不在的監視，最後原來是在香港、澳門及中國大陸實現了。黨如何牢牢掌握了香港的全面管治權，相信今天大家終於明白了！



今天不會再用1957年反右方式打擊一大片知識分子，但管控思想言論的方式更精細，包括人民私下的網絡通訊。

這書分析中共受群眾支持是因照顧利益集團，縮小政治打擊面，正是香港今天的施政新風。

撰文：劉細良編輯：施明慧




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20171020/20188101

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張兆聰：大市升勢全面 似步入大牛市

1 : GS(14)@2018-01-07 12:35:01

【明報專訊】恒指8連升，新一年已連續3日創10年新高，但同時亦已頗為超買，9天RSI達到82。去年曾經4次突破80，上下半年各兩次，上半年都是以橫行來消化超買，下半年則有調整，1次是8月份騰訊（0700）旗下手遊《王者榮耀》遭官媒狠批而急挫，恒指回調約3%，另一次是騰訊直闖440元水平後急挫，結果恒指在突破30,000點後，一下子回調接近2000點，9天RSI跌25%才告止跌。

恒指或創新高後才大調整

要注意的是，下半年的兩次超買回調，均是發生在突破前高位、並且再錄得一輪升浪後才出現。《王者榮耀》一役，恒指前高位約26,000點，到超買回調時已迫近28,000點。11月下旬開展的調整，更是10年來首次再破30,000點關口，前高位則是28,000點。現在市况強勁，惟恒指相距前高位也只有500點、600點左右，若節奏仍相似，可能要升破31,000點，甚或創出歷史新高後才有像樣調整。

雖然今年升市是延續去年強勢，但筆者覺得市况其實更強勁，更加像大牛市、牛三初期格局。2017年很主要是重磅股、板塊龍頭拉動，中小型股普遍乏人問津，全市炒來炒去也是同一批股份。但年初至今上升的股份佔比高達75%，升勢頗全面，跑贏恒指升逾3%的比例，高達30%以上，升逾5%的比例也有20%。如果說去年只炒優質股，今年是龍頭繼續強勢，落後股發力，殘股、小型股、主題概念更是大爆發。騰訊繼續發力衝頂，落後內銀股今年跑出，昨日十大升幅獲升交配合股份，如博耳電力（1685）、品質國際（0243）等都是很久無人談論的殘股，油服股如海隆（1623）、華油（1251）等也可說近兩三年都未曾發市。

燃氣股追落後 中燃潤燃企穩回升

今年另一特點是板塊輪動速度極快，能穩步向的板塊相對較少，當中本地地產股和內銀股是較強勢的，昨日表現亦很理想，《明報》數據庫同樣跟蹤15隻股份，當中有12隻上升，全部上升的股份都是高開高走，全日以陽燭收市。若中資金融股指數作為代表，年初至今升幅達3.7%，3個交易日已跑贏恒指逾1個百分點了，年初至今升幅普遍達到4%。

至於落後股，可留意燃氣股。雖然昨日表現是第二差的行業，但實際上也不是如此，主要是行業只追踪5隻股份，中油燃氣（0603）又急挫3.9%所致。當中中國燃氣（0384）及華潤燃氣（1193）均回升，兩者也成功在支持位止跌，中燃更是獲成交增加配合回升，短線可看高一線。事實上，氣荒最壞情况已過，整個天然氣供應鏈再度回復正常，反而對管道燃氣公司有利。

[張兆聰 數據尋寶]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2060&issue=20180105

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盧楚仁：美元步入周期性熊市

1 : GS(14)@2018-01-15 01:49:47

【明報專訊】我個人認為，美元弱勢差不多是大局已定，作為美元淡友，也給美元的跌勢嚇一跳，沒料到美元弱成這樣子。從上星期四當美國公布ADP民間就業職位大幅增加25萬個，美元完全沒有受刺激上升，反而下跌，反映背後的交易員都是趁美元出好消息，吸引散戶飛身買入美元的時候，就來出貨推低美元；我認為這些具實力的外匯交易員，已經有極主觀立場，不管怎樣，目的很簡單，就是要推低美元。

30年前剛入行的時候，非常記得前輩的每一個教導，當中如上述所說的行情，當一隻貨幣出現利好消息時不升反跌，相反，出現利淡消息時不跌反升，就要高度小心，不要做死硬派，要跟住個勢做。因為我們怎樣看好看淡是其次，我們是要判斷背後那批具實力的基金經理大戶及外匯交易員究竟搞邊科，因為一方面他們有一定的實力影響到市况的發展，更不排除他們已知道一些我們仍未知道的事情，成為春江鴨，若我們跟他們對着幹便會成為他們的片皮鴨給吃清光。

看清大戶企圖 判斷入市關鍵

金融市場久不久便會出現一些疑幻似真的行情，我們看見的事實竟然不是事實。如我們看見一眾利好美元消息的事實，但竟然沒有令美元上升也是事實。我或可以比喻，我們從小到大由書中讀到太陽從東方升起及日落西山，甚至我們從事實用肉眼可以看得到日出和日落，便以為太陽會移動。但事實卻不然，太陽是不會移動的，只是我們住的地球在移動，錯覺上以為太陽在移動。在判斷匯市走勢時候也一樣，不要過分相信你看到的事實表面，因為會誤導你的判斷。

另一方面，換個角度看，若以周期宏觀分析，美元的跌勢只是剛開始，美匯指數在2008年3月低見70.79，及後反覆回升至去年初的103.82高位，足足升了9年。對上一個美元上升周期是在1992年9月開始，上升至2001年7月也是接近9年，但美匯指數及後在2001年7月下跌至2008年3月才告一段落，下跌了接近7年（圖1）。

美元轉強兩大條件 不太可能發生

因此，若用周期來分析，美元跌勢有機會是剛剛起步不久。現階段，要美元轉勢走強，大前提是美國通脹要升溫及歐元全面轉弱，才可扭轉美元弱勢，但機會不大，尤其是歐元難全面轉弱。

但在美元弱勢下，近期日圓走勢出現先升後跌，早前日圓也跟隨一眾非美貨幣齊升至112水平，但及後受到環球股市持續做好，以及如朝鮮等地緣政治局勢降溫，均令有避險成分的日圓受壓，若想趁美元弱勢買入或短炒非美貨幣的話，日圓短期內不是首選，反而買入歐元或英鎊的時候，可考慮做歐元兌日圓，或者英鎊兌日圓的交叉盤。短期日圓走勢要繼續留意環球股市去向，美元兌日圓上下阻力和支持位分別為113.50和112.00（圖2）。

日圓難強 做歐元英鎊兌日圓交叉盤

英鎊方面，不排除像去年一樣，在2月開始的第二階段談判前，歐盟和英國雙方擺出強硬姿態，為談判增加籌碼，因而令英鎊受壓。若真的歷史重現，就要借此機會趁低吸英鎊，因為相信脫歐談判最終會達成圓滿的協議而令英鎊回升。今日短線英鎊兌美元在1.3436有支持（圖3），可在此吸納而上望1.3600，下位破1.3400止蝕。

■財經節目「技術分析1分鐘」

盧楚仁主持的《明報》財經節目「技術分析1分鐘」，與讀者分享以圖表分析各類市况的秘訣。欲收看最新一集內容，可登入：link.mingpao.com/50720.htm

iBEST FINANCE高級副總裁

[盧楚仁 金匯商情]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0741&issue=20180108

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