http://www.21cbh.com/HTML/2010-11-15/3MMDAwMDIwNTg3MQ_2.html
随着即将启动的十二五规划，中国电动车商业化的大幕正在徐徐拉开，商业模式的创新已经成为中国电动车产业化破题的关键，无论是此前央企电动车联盟的成立，还是刚刚闭幕的深圳电动车展，都传递了这样一个强烈的信号。
11月初，电动车商业模式资深研究学者谢子聪接受了本报专访。谢是“实用电动车主义”的代表，不同于传统汽车行业业内人士的思维模式，强调按照赋予电动车市场竞争力原则构架商业模式和配套制定技术路线和标准，力推中国走出一条独具特色的电动车商业模式。
电动车不适合西方惯用商业法则
《21世纪》：面对过去十年全球电动车产业的发展，我们可以总结什么？
谢 子聪：美、日、中、欧四大主要力量在电动车方面进行了研究，前十年走到今天，做了很多动作，结论有两个，第一个是：有了可以跑的车、有了可以用的动力电 池、有了一个按照“自充电”构架的商业模式，以建立充电站和充电桩为主的商业模式。也有了部分电动车的销售，而电动车的销售主要集中在混合动力车和特种 车，如环卫车、大巴、工程用车，真正的纯电动车特别是电动乘用车发展不大。 美国是从七十年代就开始了对电动汽车立法，形成了一些对于电动车和混合动力车的发展战略和相关条规。九十年代，三大汽车公司——通用、克莱斯勒、福特联合 形成一个共同体，这些年走来，美日欧的主要点放在了电池技术的研发上，因为按照他们确认的商业模式觉得发展电动车的关键是电池的技术问题。
《21世纪》：您认为，这么多年来全球电动车之所以没有形成大规模商业化的根本原因是什么？
谢 子聪：真正的原因是西方人所惯用的“科技造新品、功能创利润”的商业法则在电动车这件事上不好使了。近百年西方人一直在市场上采用两种商业法则，一种是 “科技造新品、功能创利润”商业法则为先导，另一种是“性价大比拼、市场促销售”商业法则。三十年前创新出现的手机、彩电、空调、洗衣机等产业都遵循这个 规律。其特征是，先用创新技术研发出一种在功能上超过原有旧产品的新产品来满足用户需要，刺激市场消费，获取高额回报，新产品可以卖高价的直接原因是功能 超越，研发企业有高额回报的保障是创新技术的知识产权保护。
可到电动车，技术创新的结果是功能上不能超过燃油车，如果电动车遇到堵车是可以 飞起来的，那么我相信再贵也是可以卖的，电动车悲哀就在于它不仅不能在功能上超越燃油车，而且它还比燃油车要差。这就违背了“科技造新品、功能创利润”的 新产品进入市场法则，而它又是人类文明发展需要的产品，因为环保、减碳，资源的匮乏等等人类综合的社会发展需求，包括拉动新兴经济的发展，都在指望它。此 时，西方人懵了，不知道该如何是好。这就是十年来美日欧至今还在探索电动车商业化发展道路的原因。
探索中国电动车商业模式和配套技术路线
《21世纪》：中国电动车商业化应该选择哪条路？
谢 子聪：现在我们就只能有两条路：一个就是等待二十年或是三十年，研发出新的电池技术，实现功能上的超越，然后再进一步的推向市场。另一个是在现有的技术水 平上搭建起商业模式的平台，让它先走起来。一旦走起来，各种实践中的数据就有了，那么科学家们就能在这些数据的基础上进一步的研究，不断提升。没有商业化 的研究都只能是实验室的研究，就像电脑的发展，一路走来它的系统不断地更新就是因为它商业化了。
《21世纪》：如何确定哪种商业模式是成功的？
谢子聪：可持续发展的电动车商业模式有两个特征，一是参与产业链中的所有企业都是可以赚到钱的，另外参与这个商业活动的所有技术、设备、产品一定是可用的、可靠的、安全的，不在技术水平的高低。
“大哥大”那时候电池多大，待机才几个小时？现在电池多小，待机能有几十天；那个时候价格多贵，现在多便宜。它为什么能成，这是源于它的商业化模式，它就能不断地进步，实践使它不断提高。
老 百姓不会多花一倍的钱买电动车来做环保人士，老百姓也不会愿意买一个不方便使用的便宜产品。你给老百姓设计好晚上回家充电，但是这些还是低于燃油车的那种 自由、方便的程度。如果像加油站一样形成城市加电站网络和社区充电桩集群，用户有时间就回家充电，情况紧急走到哪里都能几分钟换块电池才能更方便。
《21世纪》：既然如此，中国的电动车商业化需要如何实施？
谢子聪：三十年来中国熟悉的从国外“买技术、买生产线、买模式”的新型产业操作方法在电动车这件事上也不灵了。原因有二，一是国外没有现成的东西可买，二是这一轮行业创新我们起步早，几乎与全球同步。
既 然电动车不能够沿用习惯的发展路线，就要按照“性价大比拼、市场促销售”的商业法则来推动。然后分三步来实施，首先，根据电动车这些商品特性要求构建符合 它可持续发展的商业模式，发展初期，可能有几种模式并存，都可以在不同的城市试，让市场来判定哪种模式好；第二步，由科技部或者工信部牵头，地方政府配合 落实，产业链内企业自愿选择，按照不同商业模式的要求组建由整车、动力电池、充换电装备和基础设施运营企业联盟，配套制定系统技术路线和技术标准；第三 步，按照不同商业模式组建的联盟按计划到示范城市实施。不同的商业模式通过几年的应用实践，市场自会给出答案。按照这种策略来推动中国电动车商业化，可以 帮助产业有序发展，缩短实验时间，避免单打独斗。
《21世纪》：现在美国和日本的一些电池公司，已经有了性能很好的电池技术，为什么他们还是没有商业化的突破？
谢子聪：综合参数来说，美国和日本有一些公司做的电池还不错。从现在的情况来看，还没有实现大规模生产的电池，我个人认为它应该是实验室参数为主，少量应用的参数为辅。
我 们都知道工业产品的规律是：它一定要经过大规模生产和应用后的数据参数才是可行的。所以说，关于国外的电池比中国的做的更好的这种说法，从参数上看是这样 的。然而，在商业化的活动中，电池的循环寿命参数不是唯一因素，还有价格。我举个例子：6000块钱一个千瓦时寿命是1500次的一流品牌电池，与 2000块钱一个千瓦时，寿命只有500次的三流品牌电池，它们的性价比在商业化活动中是一样的。
我们要解决哪些问题？
《21世纪》：您认为，电动车要解决哪些关键问题才能完成十二五规划要求？
谢 子聪：推动中国电动车商业化明年是关键，示范推广的重点是纯电动轿车，纯电动轿车的示范成功是电动汽车发展的主流。第一步的方向走对了后面才会顺利。按我 个人观点，首先要确定哪几种商业模式可以进行城市示范，建议国家相关部委牵头组织产业链企业和专家开一个电动车商业模式专题研讨会来达成共识。其二，建议 相关部委牵头，产业链企业和示范城市政府自愿申请，按照不同商业模式将自愿参加的企业组建产业化推进联盟，联盟企业按照商业模式来配套制定整车、动力电 池、智能管理、充换电基础设施等系统技术方案和技术标准，第三就是联盟企业共同到自愿接受的示范城市展开工作。
《21世纪》：中国目前有几种电动车的商业模式？
谢 子聪：总的来说有三种，一种是：整车租赁，另一种是：自充电模式，第三种是：裸车销售、充换兼容、电池租赁模式。整车租赁模式以整车企业为主导，众泰汽车 已经在杭州实施，这种模式的关键是基础设施谁来建？经济账如何算？自充电模式是从西方借鉴来的，整车企业生产销售捆绑电池的电动车，基础设施由运营商负责 建设，这种模式的问题也是存在产品价格和企业经济算账的问题；“裸车销售、电池租赁、充换兼容、智能管理”模式是一个系统解决方案，它兼顾了各方的利益， 实施的成功把握较大。
《21世纪》：联盟企业中的配套技术方案的制定由谁来主导？
谢子聪：从发展电动轿车的角度来说，整车企 业是制定技术方案的龙头，考虑到安全平稳驾驶，电动轿车的动力电池最好是安放在底盘，底盘的空间大小决定了动力电池箱的尺寸，只有整车企业按照设计方案取 得了底盘动力电池仓尺寸和电机工作电压范围，以及通讯接口等重要参数，电池企业就可以根据要求生产配套的单体电池，动力电池企业就能提供配套的电池包。无 论是充电模式还是换电模式，电池单体和成组后的电池包都需要标准化。
《21世纪》：您预计未来几年中国的电动车市场情况如何？
谢 子聪：从国家电动车十二五规划和示范城市政府公布的信息来看，从明年开始中国电动车销量会大幅增加，十城千辆示范工程的目标是五年每个城市达到千辆，而最 近许多示范城市公布的到2012年要达到一二万辆，按照现有的25示范城市计算，平均每个城市一万辆电动轿车，2012年将有25万辆，如果按每辆电动车 6万元（不含电池）计算，将会有150亿元销售收入，动力电池按照每辆20kwh配备，以前瓦时3000元，动力电池每组就是6万元，动力电池的销售收入 也有150亿元，另外再加上电动大巴车、环卫车、充电机、充电桩和快换设备销售，未来二年总体的销售额将会超过500亿元。这个蛋糕谁来分享，就看谁能够 提前准备好，同时还要看电动车产业链的企业合力是否形成。
http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101116/2057657.shtml
每经记者 谢晓萍 发自北京
日前，联想宣布正式推出乐基金，并专注投资国内移动互联应用团队，首期投资基金为1亿元人民币。这意味着国内最大的电脑制造商加入到了应用商店的争夺战中。
易观国际分析师孙培麟表示，联想乐基金主要是为了补给联想应用商店中应用的数量和质量，给联想建设自有生态系统提供支持，同时吸引应用开发者加大合作力度。
据了解，联想以乐Phone浅尝移动互联网市场以来，已经收到开发者贡献的2000多个应用，上架1000多个。不过，相比iPhone的应用商店的10万下载量，乐Phone还远远不够。与竞争对手相比，乐Phone的应用并无独特之处。
业内人士指出，iPhone的“终端+应用”商业模式得到成功，其在线支付体系和消费习惯功不可没。而在中国，花钱买软件还不是流行的消费方式。孙培麟认为，目前国内应用开发者的应用在国内市场盈利不多，而多在海外。
“现阶段国内市场难以通过付费应用获取规模盈利是最大的问题。”孙培麟说。
联想集团CTO贺志强也坦言，目前国内开发者的现状就是很难赚到钱。
据了解，目前的应用商店平台有三种模式：一个平台服务于一个终端，如iPhone；一个平台用于众多终端，如Android；还有一种是不同平台用于不同终端。贺志强表示，联想选择了第一种模式。
孙培麟表示，联想面临着尴尬局面。如果不搭建应用商店，自身的智能终端优势缺少应用支撑，缺少了溢价能力；如果搭建应用商店，国内应用环境较混乱，第三方应用商店数量的增多令厂商面临激烈竞争。
http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101126/2074225.shtml
每经记者 叶书利 发自北京
盛大文学、当当网等正在联合就百度文库“盗版门”一事四处讨伐之际，25日上午，一直保持沉默的百度在该文库 成立一周年新闻发布会上终于作出了回应。该公司市场与公关部高级总监朱光向 《每日经济新闻》记者表示，“百度文库被误解了，其实百度文库的文档资料中仅有8%为文学类文档，80%为教育类相关文档。”此外，朱光还强调称，百度文 库目前正在探讨推出付费阅读与广告分成两种模式，以加强与各版权方的共赢合作。
文学类文档流量贡献仅一成
去年11月，百度推出了在线文档分享平台百度文库，以供用户自由上传各种资料与免费阅读。
不过，仅过了不到一个月，去年12月17日，盛大文学以该平台上收录了大量的盗版网络文学为由，准备起诉百度，这也拉开了百度“盗版门”事件的序幕。
盛大文学CEO侯小强对该事件曾表示，盛大文学旗下网站的知名小说中，95%以上可在百度文库中找到，且免费对外传播。“经过粗略的估算，由于百度盗版给盛大带来的损失一年超过10亿元。”
眼下，盛大文学已联合互动百科等数十家出版机构准备联合起诉百度。文著协也发布声明，敦促百度文库向著作权人赔付版权使用费。文著协常务副总干事张洪波认为，只要权利人提出版权投诉，百度文库经过审核之后应立即予以删除。
对此朱光表示，百度文库自成立至今的一年内，精力主要投入产品研发之中，尚未与媒体有过任何正式的沟通，造成百度文库被误解。
他进一步解释说，百度文库时下累积的1130万份有效文档中，80%为教育类相关文档，覆盖中小学教育、高等教育、外语与公务员考试等资格考试、专业文 献等，且贡献了总流量的80%；而文学类文档仅占8%，流量贡献率为10%。8%的文学类文档中还包括大量已过了著作权期限的文学作品，如《红楼梦》等， 以及读者对相关文学作品的读后感，上传后与他人交流。此外，还包括一些文学作品的作者自己有意将作品上传至百度文库，以达到传播作品的目的。
95%版权投诉已得到回应
百度产品总监李健对此补充说，百度文库目前的一切行为皆合乎中国的法律法规。百度文库自成立时起，就一直关注版权保护问题，并为此建立了投诉渠道，投诉 方只要在该渠道内提供盗版内容链接及版权证明即可。公司承诺48小时内对投诉作出回应，实际上95%以上的投诉案件在24小时内就得到了回应。
新闻发布会后的专访中，当《每日经济新闻》记者问及“近日‘盗版门’事件中另一个被投诉方阿里巴巴旗下的淘花网在其首页发布了致歉声明，且在声明的最后 附上了一份‘淘花网清理侵权数字内容部分清单’，百度对此如何看待”时，朱光回答说，百度不便对其他公司的行为作出评价，但公司目前正在尽最大努力与各大 版权方探索共赢模式。
广告分成模式或成共赢重点
对于朱光口中的共赢模式，李健详细介绍说，为了与各大版权方建立共赢的生态链，百度文 库正欲推出两种合作机制：一是付费阅读模式，即用户支付一定的费用用于一次购买，可在线阅读或下载百度文库上包括各大版权方提供的正版内容在内的所有内 容，以吸引版权方的进驻；二是广告分成模式，即用户端免费，向广告主收费，百度文库与版权合作方以一定比例对收入进行分成。
李健透露说，付费阅读模式目前已在尝试，目前百度文库已与包括新东方教育在内的21家版权机构进行了相关的合作。但鉴于百度盈利模式的核心竞争力不在用户端，因此，广告分成模式会是未来百度文库与外部版权方合作共赢的重点。
在新闻发布会中，朱光反复强调，如果百度文库能和一些版权方达成协议，让一些优质内容被搜索引擎优先抓取，就有可能为网络盗版文学猖獗的现象找到解决办法。因此希望大家给百度文库一定的时间与耐心，百度一定能与各版权方寻找到一个共赢的模式。
到《每日经济新闻》截稿前，记者一直试图联系侯小强，但其手机一直无人接听，而盛大文学媒体部的电话也无人接听。（每经记者谢晓萍对本文亦有贡献）
http://www.yicai.com/news/2010/11/610434.html
券资本市场上的“狼群”——“晋江板块”仍不断发力，其浪潮正奔A股市场而来。
11月23日，是一个“刺激”晋江企业界的日子 ——邻县南安、发行价为20.19元/股的天广消防（002509.SZ）上市，收盘价大涨101.58%至40.7元/股。同时，晋江的泰亚股份（002517.SZ）也确定发行价为20元/股，下月将正式上市。
在这片被社会学家费孝通称为“晋江模式”的热土上，由农民蜕变而来的民营企业大军，正以“晋江精神”，一路沿着“制造企业—品牌企业—上市企业”的轨迹奔跑着。
迄今，这片陆域面积仅为649平方公里、人口超160万的中国东南沿海小县，已有28家上市企业。
“明年将是晋江企业境内上市高峰期。”晋江市上市办副主任刘向阳对《第一财经日报》记者说，“之前大家喜欢赴港上市，但看到A股上市效应后，估计会有非常大的改变。”
刘向阳透露，晋江另有2家企业在境外上市已获批。这意味着，至年底，这里上市企业数将超30家，总数或超江阴市（28家），居全国县市第一。
总市值超1600亿元
“晋江人有资本运作意识，从上市中尝到甜头，有示范效应。”23日，泉州市政府副秘书长、上市办副主任刘曙庆对记者表示，政府正引导晋江企业在A股上市。
“‘晋江板块’已初现端倪。”同时兼任晋江市经济发展局副局长的刘向阳对记者说。
数日前，刘向阳刚代表晋江参加了全国政府推动企业上市情况交流会。会上，晋江市是唯一发言的县级市。
迄今，由28家上市公司构成的资本市场板块“晋江板块”已现雏形，共通过资本市场募集资金152亿元，总市值超1600亿元。
其中，4家公司在A股上市、8家在香港上市、7家在新加坡上市、4家在马来西亚上市、3家在韩国上市、2家在美国纳斯达克上市。
后续梯队正在跟进。刘向阳说，晋江本级上市后备企业已由2006年的40家增至目前的79家。
其中，1家通过中国证监会发行审核，4家上市申请材料已报送中国证监会审核，3家企业将于近期在境外上市，20多家企业启动改制上市实质工作，30多家企业正谋划上市。
这些上市和后备企业正主导着晋江的发展。
晋江上市办数据显示，今年上半年，晋江26家上市公司、76家上市后备企业纳税额17.01亿元，同比增收6.23亿元、增长57.77%，占全市财政收入的37.26%，增量占财政收入增量的68.93%。
此外，同期晋江增加合同外资总额3.83亿美元，而企业上市募集资金返程投资即达2.07亿美元，占 54%。
或再掀A股上市潮
时间指针指向2010年末，晋江企业赴港上市潮，或正逐步转为A股上市潮。
究其原因，刘向阳指出，初期看到企业赴港上市成功，同行业企业也紧随其后，“扎堆”在境外资本市场。“但同行业企业在同一资本市场多了，估值就偏低，企业也就不愿再去了。”
据其透露，有的晋江企业规模实力是其在港上市的同城同行的一半，但评估下来发行价仅为对方三分之一。如此低估，不如转至空间广阔的A股上市，还可能博得该行业企业“第一”或“第二”个在A股上市的机会。
同时，金融危机后，不少企业着力开拓内地市场，也是选择A股上市原因之一。
通过A股资本市场的放大效应，使市值和股票表现远超在境外上市的同行企业，是晋江企业在A股上市的内驱力之一。
刘向阳举例称，有一家晋江体育用品企业，论规模不及同城同行业赴港上市企业的三分之一，而一旦它在A股上市，其市值将一举超越对方。
至于晋江企业赴A股上市潮的判断，并非凭空臆测。刘向阳透露，迄今已经报至中国证监会审批的四五家企业均为晋江“非常优秀的企业”，明年上半年可能过会。
他估计，加上在香港（2～3家）上市、美国纳斯达克（1家）上市的企业，2011年晋江上市企业将新增10 家，多为服装、体育用品龙头企业。
政府引导
“刚开始比较难，政府要推着才行。”刘向阳回忆，1998年12月8日，恒安国际作为首家内地民企赴港上市，当年公众认购就超额36倍，创下当年港股上市最高市盈率和最高认购倍数的纪录，对当地部分企业产生触动，但大部分企业仍不能完全理解上市的重要性。
2001年初，借着国家推进国企股份制改革之机，晋江在福建率先成立上市办，推出“双翼计划”（品牌经营、资本运营）培训班，时任市长龚清概给企业家逐一打电话动员，随后上市办上门跟进“做工作”。
即便如此，推动上市仍较为艰难。“有的企业家口头同意，后来也没来。”刘向阳说。
“应该说政府的引导非常重要。”20日，忆及这段历史，恒安国际CEO许连捷对本报记者说。
2003年到2004年，晋江市分三期选派一些当地民营企业家到北大学习，首期由时任市委书记龚清概带领48位企业老总参加，引起轰动。
2004年，该市提出资本市场发展战略后，企业上市步伐提速。当年4月，凤竹纺织（600493.SH）在上交所挂牌上市交易，8月，七匹狼（002029.SZ）作为沪深两市男士休闲装品牌第一股上市，两股表现均不俗。“这再次触动了其他企业。”刘向阳说。
同期，被视为标杆人物的许连捷在跟本地企业家交流时也大力宣扬上市的好处。
“上市后，财富的增值效应很直观，我总是跟大家说，规范管理、减少漏洞，税多交了，钱没少赚。”许连捷对本报记者说，这些话在历次晋江千人企业大会上被反复提及。
刘向阳说，正当晋江企业鼓足干劲时，2005年 5月的停发新股却猛然将其上市热情浇灭。直至2006年、2007年初实行全流通，国内市场形势大好，晋江企业才掀起上市热潮。
“当时的书记杨益民和市长李建辉，两人力度空前，企业的后劲全都上来了。”刘向阳说，2007年，政府推出财税奖励和补助政策等多种措施，晋江企业 都把上市当成提升企业的重要手段。当年7月，安踏体育（02020.HK）在港上市并融资31.68亿港元，创下内地运动品牌境外市场募资最高纪录。
此后，接棒的市长尤猛军力度不减，提出“一切为上市公司让路”。迄今，晋江已累计兑现各种补助奖励金5397.39万元。
来自证监系统的支持也功不可没：福建证监局自前任局长岳仁华起就将晋江作为“海西板块”的推动重点，新上任的局长陈小澎，已到晋江调研两次，上交所、深交所高管也经常到访。
记者获悉，深交所驻福建首席代表兰邦华曾挂职晋江市长助理１０个月，推动成立企业上市专业服务团队。
刘向阳透露，迄今，晋江已与中国人民大学、厦门大学等机构联合开办晋江企业资本运营高级研修班、“双翼计划”培训班和现代企业资本运营（晋江）总裁班等，累计培训企业高管1000多人（次）。
“敢为天下先，眼光早半拍，不甘人后，使晋企成为资本市场上一道独特风景。”厦门大学EMBA中心主任戴亦一表示，由晋江市政府承办一半学费的现代企业资本运营（晋江）总裁班，学员所在企业已有数家即将上市。
附表 ●_28家上市公司构成的资本市场“晋江板块”
通过资本市场募集资金152亿元
总市值超1600亿元
其中 4家在A股上市
8家在香港上市
7家在新加坡上市
4家在马来西亚上市
3家在韩国上市
2家在美国纳斯达克上市
http://www.yicai.com/news/2010/12/631904.html
略思维由两个部分构成：思维品质和思维模式。思维品质体现为一个人的判断力，思维模式体现为一个人怎么使用自己的判断力。思维品质是战略思维的基础，而思维模式，最终决定一个人的思维是否具有战略性。
笔者通过测评企业领导人才发现，具有战略性的思维模式，有三大特点，可以用三个英文字母表示：一个是A，一个是R，一个是T，放在一起，正好是ART，艺术。
A代表 aligned，即“目标一致性”，意思是目标和实现目标的手段之间环环相扣，形成一个金字塔形状的目标体系，叫做战略地图。关于什么是战略地图，我们可 以参考平衡记分卡的创始人罗伯特·卡普兰（Robert S. Kaplan）和戴维·诺顿(David P. Norton)的《战略地图——化无形资产为有形成果》。目标一致性强的人，不会为了做事而做事，而是有目的地做事。
R代表resource，即“资源敏感性”。意思是制定目标的时候首先考虑自身可利用资源的优势和劣势，SWOT分析里面的 S（strengths）和W（weaknesses），讲的就是对资源的认识。基于资源的战略规划（resource-based planning）是管理学的一个重要观点。
T代表timed或者timing，即“时间感”。意思是考虑问题时关注时间维度，平衡长、短期利益。时间感强的企业领导人审时度势，对环境变化敏 感，因而善于抓住商机；能够预见行业趋势，因而做事有前瞻性。SWOT分析里面的O（opportunities）和T（threats），讲的就是对环 境变化的敏感度。
一个企业领导人思维的目标一致性很强，那么，他对于企业应该做什么，不做什么，就会有截然不同的判断。例如，福特汽车的创始人亨利·福特，为了实现 “让汽车民主化”的最高战略目标，毅然决定放弃所有其他车型，只生产T型车。后来，又毅然决定放弃所有色彩，而只生产黑色的T型车。一个人的思维目标一致 性不强，属于战略思维的低级错误。然而，我们太多的企业领导人不懂得取舍，他们喜欢用“既要…又要…”的句型。苹果电脑公司的产品在市场上颇受追捧，其他 公司不是没有能力生产这些产品，而是不敢像苹果那样在产品属性上面做取舍。苹果电脑为了工业设计而牺牲功能性，不但没有失去消费者，反而使自己的产品对于 目标细分市场更加具有吸引力。
能够画出一个清晰的战略地图的企业，成功的概率远远大于摸着石头过河的企业。航空业是一个不容易盈利的行业，美国的西南航空连续30多年盈利，是一 个奇迹。对于西南航空的奇迹，不同的人有不同版本的诠释。笔者发现，西南航空的诸多举措，包括航油期货、采购单一机型、使用二线机场、飞短线、快速周转、 简化机上服务、快乐员工策略、与工会搞好关系等等，完全可以排列成一个金字塔形状的战略地图。
一个企业领导人对资源敏感，那么，他会关注三大资源：财务资源、技术资源以及人力资源。他意识到财务资源是企业的生命线，技术资源是企业核心竞争力 的基础，人力资源是实现战略目标的保障。他懂得财务资源最难得，人力资源最难管的道理。毛泽东“集中优势兵力，各个歼灭敌人”的思想，非常好地体现了对有 限资源的最大利用。花大钱做小事，是企业做精做强之道；花小钱做大事，是企业现金流干涸的原因。一个企业领导人的思维资源敏感性不够，属于战略思维的中级 错误。太多的企业领导人无视企业自身资源局限，制定了过多过高的目标，结果以失败告终。德隆公司的失败，就是一个例证。它失败的原因很多，但根本的原因在 于，它没有GE的资源，却照搬GE的战略，做GE在做的事情。
一个企业领导人的时间感很强，那么，他对产品和商业模式的生命周期有着良好的直觉，知道什么时候该终止什么事情，什么时候该开始什么事情。个人电脑 刚刚开始普及的时候，对于有时间感的人，传统打字机退出历史舞台，是一个明显的趋势。曾经是打字机制造商的IBM的几次转型，体现了其领导人卓越的时间 感。互联网的普及，在毁灭某些商业模式的同时，也给新的商业模式带来巨大的机会。未来的办公软件是否像谷歌预期的那样基于云计算，我们拭目以待。
一个企业领导人的思维时间感不好，属于战略思维的高级错误。很多时候，商业评论家们很难找出企业领导人失败的原因，而往往用timing不好来搪 塞。虽然一些概念和理论模型涉及时间维度，例如投资回报率、货币的时间价值、波士顿矩阵等等，Timing仍然是A、R、T三个思维模式里面最难学习的。
为了提升战略思维模式，企业领导人必须时常自问：Why？（为什么做？）What？（我有什么？）When？（什么时候？）
（作者本名李峰，香港大学心理学博士，风里领导力学派创始人，著有《五大品质：卓越领导力心理基因解码》）
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12月23日，花样年于无锡再购得一幅商业用地。今年以来，这家在香港上市的深圳房企在调控之下坚决转身，进行战略转型，从原来较为单一的住宅开发商向综合服务运营商转变，具体搭建高端住宅+商业地产的业务模式。
花样年的转型，可谓是调控大变局中房地产公司求变的典型案例，更多的房企变革正在发生，行业快速走向分化。与万科、保利、佳兆业等开发商不同，花样年总裁潘军并不太看好普通住宅市场，认为其受保障性住房影响较大，转而将目光放在了高端住宅、商业地产及服务上。
房地产区域市场正在消失
2010年的宏观调控，带给房地产市场的更多是强者愈强，如万科、保利、恒大等均实现了创纪录的销售额和市场占有率，而一些中小型房企的生存空间被挤压。
“万 科、保利等全国性布局已深入三四线城市，产业生态链断掉了，区域市场正在消失，我们不会和央企、地产大佬争市场，”12月27日，花样年深圳美年广场亮相 仪式上，潘军接受本报记者专访时表示，房地产行业已经形成全国性市场，房企要生存，要跟大规模复制开发的地产商形成差异，必须进行战略转型。
潘军称，花样年的策略是要做高端住宅，且一定要有服务，并大幅增加商业地产，花样年原来设定的住宅与商业的比例是7∶3，现在改为5∶5。
据介绍，美年广场含1座酒店、5座办公楼及8000平米园林，定位创意产业总部园区，将是花样年明年深圳市场的主打产品，也是花样年战略转型的代表。
“未来的关键在于不是谁最大，而是谁还存在。”潘军说，开发量过大，未来市场没有了怎么办？花样年不追求规模化，而在进入的城市每年运作一两个项目，如果每个项目每年有10亿销售，进入20个城市，就有400亿，也是不小的数字。
潘 军不看好中低端，称花样年将逐渐退出中低端住宅市场。“今年卖得最好的是中低端，但这种生产力大量存在，产品同质化；这一类产品的客群很多是夹心层，政府 的保障房正是要解决这一人群的问题，未来受保障房影响较大。”他说，每年1000万套保障房，连续做十年，将有3亿人解决住房问题；按60平米/套每年就 是6.5亿平米，而商品房每年才卖9亿平米。
“地价比去年高近50%”
对于花样年来说，确立了新的战略，拿地就颇费思量，现在一线和其他热点城市的地价已经很高，想要在城市核心区拿地谈何容易？
“要做高端住宅必然要承受一些高的成本，”潘军表示，拿地现在有三种方式，一是与土地方合作，二是收购，三是招拍挂，“最好是挂牌，尽量避免拍卖形式，哄抬当地的房价，”潘军透露，很多三四线城市的地方政府很希望借地价把当地的房价抬上去。对此花样年尽量避免“入局”。
潘 军对今年土地市场的感受是，上涨幅度达到50%，远远高于去年；而且，多数地方政府并不希望地价下调。所以公司基本上以收购和合作的形式获取土地，从而使 得平均楼面地价不高于1000元/平米。目前花样年已拥有土地储备总建筑面积近1500万平米，其中，仅有20%为低端住宅，30%为商业用地，约50% 为潜在的高端住宅用地资源。
自11月份以来，花样年积极运作台湾TDR募资，市场预计融资将达到4亿元。潘军称，花样年资金充裕，目前公司已经将明年的拿地、工程等预算都做完了，意向地块正在协商中，新的银行开发贷款额度都已落实。
楼市渐趋多元化
“做买卖可以是家乐福、沃尔玛，也可以是LV、爱马仕，房地产市场也类似，未来必将是多元化，”潘军认为，成本化的房地产是能减就减，市场上完全靠成本、靠执行能力、标准化的房企很多，而真正做精品和服务的很少。
潘军透露，在其高端住宅产品线中，花样年将深耕精装养老公寓市场，明年将在苏州、成都、无锡、天津四地，进行试点。
花 样年转型并非个案。中房信·克而瑞分析师崔琳指出，从近期成交土地类型来看，不少开发企业出手积极购入商业用地、综合体地块及旅游地块也成交频繁，这也在 一定程度上意味着在住宅市场遭遇深度调控的环境下，不少房企已经在产品类型、战略布局上做出积极的调整，而这种变化在新增土地市场上开始呈现。
摩根大通中国投资银行董事总经理龚方雄也认为，赚钱有两种方式，一是高边际利润率，二是高成交量、销售量，“如果是相对比较低的利润率，但有很大的量，也能赚到很多钱，未来的格局可能会往这个方向走，量仍然能维持，但利润率会降低，关键是要看谁能抓住机会。”龚说。
此外，龚方雄认为，高端住宅会受到宏观调控的影响，如房产税、土地增值税等，将降低这类房企的利润率，对此潘军表示，可增加持有型物业来对冲，过去数年花样年的毛利率一直保持在48%、49%，未来希望能维持在40%左右。
http://www.21cbh.com/HTML/2011-2-28/zMMDAwMDIyMjczMg.html
「即使從健康城最遠角出發，到達醫院的時間也不會超過5分鐘。」
燕達金色年華健康養護中心總經理田利劍覺得，這樣一個簡單的例子就足以把燕達國際健康城與「一般的養老機構」區分開來。
其主管的燕達金色年華健康養護中心（以下簡稱養護中心）被認為是與傳統養老機構最近似的，但「我們是以健康和醫療為核心來提供服務的」，而不僅僅是在傳統養老院的基礎上改善環境、提高服務。
貼身「醫院」
「老人最迫切的需求是什麼？」田利劍自問自答：是醫療資源。這並非一廂情，一家PE基金人士援引數據說：老年人就醫與用藥的頻率，是普通人的七八倍。燕達健康城因此認為惟有緊貼醫療資源，才能為老人「延長壽命、保障健康服務進而提高生活質量」服務。
燕郊。貫穿北京、天津和河北三省市的潮白河靜靜流淌，岸邊就是燕達健康城。引入潮白河水形成的水景公園把其五大功能區塊一分為二：南面是養護中心，燕達國際醫院、醫學研究院以及醫護培訓學院、燕達國際會議中心則在北面。
成熟時這將是個超過20000人的社區：僅養護中心就有12000張床位。因此燕達國際城內不僅有涉及衣食住行的種種設備，甚至還有高爾夫球場、四季採摘園、老年大學乃至寺院、清真寺、教堂在內的設施。
然而，這是否足以吸引老人離開家庭到距離北京市30公里的燕郊來養老？
「假 如入住的老人有腦梗阻的危險。」田利劍說，其能使其發病以及留下後遺症的幾率降到最低。養護中心所有房間中都配備了高科技設備：能對心臟、血壓、體溫進行 晝夜遙感測試，一旦出現異常就會自動報警；每兩棟養護樓之間設立的護理站，保證醫護人員能盡快趕到，5分鐘路程內的燕達國際醫院又為救治提供了黃金時間。 這家以三級醫院標準設計的醫院，目前已與5家韓國醫院達成合作關係。
「腦梗阻搶救的黃金時間是發作後的20分鐘；過了時間即使搶救過來，也會留下半身不遂等後遺症。」田利劍說，這是燕達健康城的絕對優勢。其還有大量的復建設備，「幫助不能自理的老人走向半自理，半自理走向可自理」。
緊貼醫療資源的定位，也在某種程度上解決了護理團隊組建的難題。此前另外一家民營養老院人士指出：很難建立有專業素養的護理隊伍，因為涉及生活起居、服侍飲食等的工作內容很容易讓人等同於家政服務。
「我們的護理人員都是專業護士」，並且要求能用英語溝通。養護中心總經理田利劍說：這樣才能「零距離溝通」。此前入住養護中心的一位老人右手忽然疼痛、紅腫，護士一檢查，發現是骨折。於是及時告知老人不能拎重物並加以固定，避免了進一步惡化。
養老產業的「燕達模式」？
涉足養老產業的想法，對於張懷而言，起於2006年。
這位燕達實業集團的董事長，在當地是位名人。當地人說，燕郊四分天下，其中之一就是張懷。其旗下的住達房地產開發有限公司就是燕郊的主要地產開發者之一，而燕達健康城則是其旗下的另一產業。
房 子賣多了，張懷也看出了另一種趨勢：2006年的燕郊已經住了很多「北京人」，這些人是否有就近看病、健身、消費的需求？看病或許又是其中最急迫的。 2006年北京的十一五規劃中，健康產業開始起步；而在2010年的十二五規劃中更是明確提出，要在周邊做12個健康產業的布點。
從2006年開始，張懷就開始琢磨：能否用另一種方式來經營土地？或許可以變賣房子為經營房產。此後不久燕達健康城破土動工，迄今燕達實業已經陸續投入100個億。
在模式上，「我們不想打小產權房的擦邊球」。其內部一位人士說，國內某知名養老機構「幾十萬賣一張會員卡」，這些會員卡可轉讓、可繼承的方式，實際上就是在做小產權房。但與國家政策相違，「說不準哪天就會被取締」。
燕達似乎走了「傳統養老院」的路子：床位費是其主要的收入來源。以66平米的一室一廳為例，每張床每個月的養護金額為5600元。「這個價位只比普通養老院略高。」養護中心總經理田利劍透露，其不同種類的會員卡還能享受一定折扣。
每 天的例行身體檢查，每隔6個月的全身體檢，室內的衛生打掃和服裝的一般洗滌，針對性的醫療護理、飲食、運動乃至心理諮詢養護方案，合理使用區間內的水電、 非自理賓客的營養配餐和流食等等都是免費的。健康城區域內高爾夫球場、游泳池、桑拿、美容美發等的標價都被要求低於市場水平。
即便如此，據田利劍透露：目前養護中心預期將在3年內實現盈虧平衡。
「100個億的投資是整個健康城的，養護中心的投入相對較小。」但他也進一步指出，在現有的財務制度中，人力資源支出「計入投資而非成本」。
好時候但政策不給力？
燕 達健康城試營業期間：「呼啦啦來了5000多人。」田利劍回憶說。這出乎他們的意料之外，當時的這場試營業只是為了做「壓力測試」：看看硬件、服務流程、 人員配備能否滿足初期2300張床位的服務需求。當場就有40多個人一定要簽約、住下來。這似乎預示著龐大的市場需求：即使試營業期間，「我們也是收費 的」。
由於國內沒有可借鑑的經驗，燕達健康城尤其是養護中心就借鑑了日本、歐洲的經驗，探索自己的一套服務流程。比如：護理體系劃分為助理 護士、護士到護師等等，對這些護理人員如何考核？針對可以自理、半自理以及完全不能自理的賓客，要有不同的護理級別和護理方法。「最初的這場測試只是想練 練兵，同時也希望找到可資改進和提高的地方。」田利劍說，這套服務系統的成熟以及可複製，是未來其走向擴張的前提。
燕達健康城或許是趕上了 好時候：北京和河北正在實現同城化：以後不僅北京的地鐵要通到燕郊，通信乃至醫保都可以共通。到今年的5月1日，河北省內醫保共通的問題就可以解決。即便 那之前，燕達健康城也沒有為市場發愁過：在京的60萬韓國人是其首要的目標，「若能吸引到其中的1%到10%，我們這的床位就會供不應求」。燕達國際醫院 目前已是韓國在華的醫療定點機構，而其也通過中韓交流協會積極推廣健康城。
但也並非沒有問題。「醫保通用」仍然是最重要的問題，異地入住燕達的，無法進入醫保範圍。同時燕郊的燕達健康城，仍然拿不到北京針對養老產業的財政補貼。這筆國家的錢不僅意味著支持，也能緩解燕達健康城運營初期的財政壓力。
「國家對養老產業的支持在很多政策上尚待突破。」田利劍說，比如諸如燕達健康城的建設資金就無法獲取貸款，「全部是自有資金」。
儘管如此，田利劍和他的老闆張懷都還是樂觀的，他們心中有個藍圖：未來在中國每個省都開上兩家「燕達健康城」，他們的簽約會員在一年的簽約期內可以到每個分支機構都住上一段時間，「一邊旅遊、一邊養生」。
http://www.yicai.com/news/2011/03/707486.html
這個成都道以南、馬場道以北、西康路以東、馬場道與南京路交叉口以西的長方形地段入住了一個新客：天津文化藝術品交易所(下稱「天津文交所」)。
賽頓中心第九層所入駐的，並非是這個寫字樓中一家普普通通的企業。事實上，它有點像上海、深圳證券交易所的功能。
一個前台，一個保安，三兩個諮詢顧問以及為數不多的工作人員穿梭於不透明的隔間裡，「再過幾天又一批藝術品上市交易，大夥都忙著草擬文件」，一位工作人員向記者說道。偶爾，幾位踟躕於開戶的市民駐足交易屏幕前，看著如同A股市場般的漲跌，咬唇，沉思。
這是一個怎樣的世界?
那些曾經在藝術苦海中掙扎的藝術家們搖身一變，成為了「上市藝術品」的大股東;那些曾經抱怨藝術品研究無門的機構轉眼間成為發行代理商……每一個活躍在藝術品交易中的人或者機構都能在資本市場中一一對應。
唯一不同的是這裡的藝術品。雖然它不是生產者、不帶來利潤、不創造價值，但在此間，它們卻是交易的標的，儼然是既能帶來利潤、又能創造價值的生產者，成了熱錢的烏托邦。
熱錢在湧入
這樣的情形在A股市場會被拿下：
上市之後連續4日漲停;日漲幅高達15%;從1月26日上市至今，累計最高漲幅為900%……
它不在證監會的監管之內，它說的上市並非在A股市場，甚至和股市毫無瓜葛。
這兩幅名為《黃河西來決崑崙咆哮萬里觸龍門》(下稱「黃河咆哮」)和《燕塞秋》的國畫，2011年1月26日，在天津文交所上市發行。該所市場中心負責人王先生稱「(我們)這裡受天津市政府直接監管，藝術品股票的每日異動也會上報市府備案。」
因為非上市而事實情形卻如上市，媒體稱之為「藝術品股票」。
已故津派畫家白庚延創作的《黃河咆哮》及《燕塞秋》作為該所「上市」的第一批作品。
自上市之日起至3月8日，《黃河咆哮》與《燕塞秋》的累計漲幅已經超過800%，其上市發行時都具有45.524%和47.135%中籤率。
800%的漲幅指引著第二批「藝術品新股」的瘋搶。3月1日，天津文交所公佈的8只「藝術品新股」中籤率分別從2.251%到3.048%不等。按 照發行5300萬份，每份1元，平均中籤率2.5%來計算，約有21個億成為此次申購的資金池，以同樣的邏輯推算，第一波申購資金池僅為2000多萬。
從2000萬到17億的資金集聚，只用了一個月。
看著這個龐大的數字，天津文交所也被雷到了，3月7日，記者造訪該所的同一天，所裡對非上市首日藝術品日價格最高漲幅比例進行了調整：由原來的15%下調為10%，對此，該所做出的解釋是，「為了降低投資風險、保障投資人利益。」
過山車般的漲幅，驟然下降的中籤率，漲跌幅的限制……一幕一幕在上市交易不到2個月的天津文交所上演。
在尚未成形的藝術品證券化市場中，天津文交所基本上是「上證」和「深證」模式的翻版。它迅速穿上了領跑衫，跑在了藝術品交易長跑隊伍的最前方。
天津文交所幾乎啟蒙了所有知道它的人的藝術品投資意識。
一位員工稱，這段時間，每日的開戶數超過300人，客服連一口水都喝不上，一線人員加班到九十點是家常便飯，每天要不斷告訴來訪者什麼是藝術品交易，告訴別人「藝術品股票」和「上市公司股票」的區別……
同一時期，能相提並論的是上海文化產權交易所(上海文交所)和深圳文化產權交易所(深圳文交所)。但是與天津文交所打出的每份1元親民價相比，上海和深圳1000至10000元不等的份額價格確實加大了投資的門檻。
蹣跚的奔跑
金融是個怪東西。
18世紀中葉的歐洲，金融融合了農業，農業機械化出現;
19世紀的歐美，金融融合了工業，工業革命爆發;
20世紀末的世界，金融融合了信息產業，全球充滿了信息……
一個普遍的經濟規律是，任何一個產業如果沒有找到金融作為突破口，發展也會異常艱難。那麼藝術也不例外。
2010年4月9日，中宣部、銀監會等九部委聯合發佈《關於金融支持文化產業振興和發展繁榮的指導意見》(下稱《意見》)，明確指出「鼓勵風險投資基金、私募股權基金等風險偏好型投資者積極進入處於初創階段、市場前景廣闊的新興文化業態。」
這份文件直接指出了新興文化的「市場前景廣闊」，成為藝術品金融市場啟幕的指令。
天津以成立文交所的方式進行著回應，更對「風險偏好型投資者進入文化業態」進行了詮釋，並將註冊地設在了天津濱海新區於家堡金融區。在這裡還有中國 商務港、美國博龍基金、天津道合金澤投資管理有限公司等企業，他們像濱海新區的一味作料，渴望在這裡找到上海浦東「陸家嘴」的感覺。
據瞭解，文交所不僅是入住，更與該金融區簽訂了框架合作協議。
有人說，這是文交所大膽;也有人說，這是藝術與資本對接的趨勢使然。
在中國，看到這個趨勢的時間是在2003年。東方國際拍賣有限公司(下稱「東方國際」)董事長吳淳率先提出「收藏金融化」觀點，之後陸續出現銀行、證券公司、投資公司與藝術機構聯姻設立藝術品基金公司，開展藝術品的投資銀行業務。
最典型的民生銀行，2007年8月推出「非凡理財?藝術品投資計劃1號」，拔了中國藝術基金的頭籌，即便是穿越金融危機的海嘯，兩年後的到期收益率仍達到25.5%。
從那時起，藝術家窮困潦倒的年代就已經成為過去時，藝術和資本對接的現實，讓藝術家和投資人的財富如滾雪球般地增長。
吳淳說到當初提出的觀點，對記者表示，「(文化藝術)交易所的出現是藝術金融化發展到一定時期的產物。」這樣的好處就是：藝術家能為自己的作品找到變現的機會，而投資人能在炒房炒股之餘找到資金的另一個出口。
金融增肥術
步伐蹣跚，步調就難免不一致。
在天津，白庚延500萬元的作品被拆分成500萬份，並以每份1元的價格上市發行;在深圳，齊白石3幅美術作品被打包並進行定向募資;在上海，黃鋼藝術品資產包則向投資俱樂部開放。
其本質都是藝術品以更便宜的價格飛入尋常百姓家，不同的是，上海打包籌集資金，預訂、購買藝術家黃鋼的綜合材料繪畫作品及支付市場運營經費與發行人的管理費;深圳將實物作品打包之後進行權益拆分，然後上市交易;而天津則將單個作品分割成等額物權進行上市交易。
上海文交所總裁張天表示「和拍賣行、畫廊只是單純的買賣藝術商品不同，文交所可以把一件藝術品的各種價值全部發掘出來，然後進行充分的市場化運作。」
天津文交所的工作人員將市場化運作的過程做出了詮釋：所謂「藝術品股票」，就是將一件藝術品或者多件藝術品打包之後，拆分成許多份額，然後通過交易所的電子交易平台公開上市交易。
比如白庚延的《滄海浪湧》。經過藝術持有人與發行代理商協商，並綜合考慮藝術品持有人的基本情況，定價為400萬元，其發行總數量為400萬份，其中藝術品持有人保留80萬份，向投資人發行數量為320萬份，每份價格為1元，投資者通過網上申購的方式來購買藝術品份額。
賺錢效應顯而易見，若投資者以每份1元的價格一次性購買1萬份，如果該藝術品每份份額市場價格漲至1.5元，獲利5000元;反之則虧損5000元 (均未考慮佣金)。算法和A股市場雷同，但交易模式卻將A股中的「T+1」換成了「T+0」，也就是當天買入的標的當天就能賣出，無疑增大了投機資金。
如果說，藝術邂逅金融，帶來的是更多的投機資金的加入，那麼則完全和吳淳當初提出的「收藏金融化」初衷相悖，吳說，「收藏金融化是希望借助資本的力量挖掘中國文化、中國藝術品的價值。」
模式的疑慮
「二級市場的電子交易」被業內公認為天津模式，而對於天津文交所的電子交易，網上開戶、最低五萬元(自3月10日起開戶標準提高至50萬元)開戶標 準，成都文交所表示謹慎，其投資運營負責人表示，「雖然此前曾考察天津模式，但成都目前不會採取，而會在政策法規完善的情況下考慮推出。畢竟，發行藝術品 資產包需要對投資者負責，要與其市場價值相符合。」
對於天津模式，質疑不止一個，「其中的公信力，立法規章以及隨著市場進一步開放之後的輿論監督都是未來可能面臨的問題。」吳淳說。
吳的說法已經在1月26日上市的《黃河咆哮》有所反映，在投資者的追捧下，其單份價格已經超過8元，流通市值已經超過5000萬，但這僅僅是一幅估價為600萬元的作品。
流通市值與其評估價相差甚遠，而對於市值能否代表其價值，四川省收藏家協會常務理事李天偉表示不好估計，「比如白庚延是已故畫家，按照藝術品的稀缺性規律來看，未來應該是看漲的。不過當代藝術品的份額並不十分看好，主要有一個量的問題。」
再者，這一波的瘋搶能將其捧上9元，難保下一波的拋售會將其打回發行價的原形，甚至跌破發行價，到那個時候又該如何?面對記者的質疑，天津文交所工作人員的臉上露出一絲憂慮，「這還是得根據市場情況而定，具體是否退市，還得參看交易暫行規定。」
更重要的是，雖然這是一個公眾能參與的市場，但是該所目前卻僅接受自然人開戶，如其所說，「未來會在某個時點引進機構投資人。」那個時候，又如何能保證曾經的「莊家呂梁」事件不會在藝術品交易中重現?
百度空間一位名為「牛博」的網友，觀察天津文交所網上交易後，出具了一份「非典型性」個人診斷：品種多，估值低，讓申購環節囤積大量資金，才能活市。目前的估值和上市申購方式以及對每天單一賬戶成交量的限制，只能以死市告終。
天津模式的行進，前面必定有更多的問題在等待。
http://www.21cbh.com/HTML/2011-4-21/5OMDAwMDIzMzk5OA.html
千萬套保障房全面開工之際，有人樂觀，有人愁苦。
資本市場上，受保障房概念刺激，相關概念的股票走出獨立於大盤的行情。 1.3萬億元至1.4萬億元的大額資金投入，被認為是2011年中國資本市場上「最靠譜」的一項投資。中國建築（601668.SH），中國中冶 （601618.SH）等藍籌股股價自底部已有15%左右的漲幅。
順水行舟，中冶和金隅股份(601992.SH)在業績發佈會上分別表示，保障房的綜合收益率達到11%和20%以上。而與此形成鮮明對比的是一些開發商的愁容，許多保障房項目面臨虧損。
建多虧多？
對於一些公司來說，保障房建設已到了建多虧多的地步。「這些年來建保障房有許多辛酸苦辣。」北京住總集團董事長張貴林4月19日接受本報記者採訪時表示。
2011 年北京市兩會期間，張貴林曾遞交一份提案，住總開發的翠城經適房項目建設超過10年，這個售價僅為3180元/平方米的項目，由於拆遷成本上漲，出現 21.18億元的巨虧。「有些保障房項目開發週期很長，但建設過程中缺乏動態的定價機制，人工成本、建築材料成本都在上漲。」張貴林說。
不只是翠城一個項目遭遇虧損。2008年11月，遠洋拿下了北京管莊遠洋潤園限價房項目用地，目前的建造成本已超過項目限價價格。首開集團的回龍觀保障房項目虧損10億元，北京金隅嘉業房地產開發建設的朝陽新城項目虧損13億元。
2010年交付的北京大方居保障房項目，是由龍湖地產(0960.HK)開發的。該項目以6000套的供應量成為北京當時規模最大的兩限房(限售價及限面積)項目，最終虧損1億元。
該 項目位於北京通州半壁，建築面積53.4萬平方米，銷售均價上限為4800元每平方米，面積上限為90平方米。2007年，龍湖出價14.8億元通過競投 擊敗萬科獲得這幅總建築面積68.4萬平方米的地塊，樓面地價約2200元，其中近八成面積為兩限房，其餘15萬平方米則建設配套商業和普通商品房。
據 本報記者瞭解，虧損的原因是售價無法補償土地成本和建築成本。該項目綠化率達35%。龍湖不願犧牲品質，以建設商品房的標準來打造該項目，最終只得自掏腰 包1億多元。由於是兩限房和商品房打包，整個項目仍實現了盈利。講到虧損1億元，董事長吳亞軍表示，今後參與保障房投資，一定會保障股東利益，確保不會有 重大虧損。
大型房地產開發商保利地產（600048.SH）也曾有虧損的經歷。保利現已擁有3個共計84萬平方米保障房項目，包括其在2007年獲得的全國首個限價房項目廣州西子灣，其餘兩個項目位於北京。
保利地產董事長宋廣菊坦言，廣州西子灣項目的利潤有10%左右，但北京項目卻處於虧損狀況。原因是政府方面的銷售方案遲遲沒有出台，導致該項目所有樓盤不能按時銷售，參與開發的7家開發商全部虧損。
保利地產認為，既要拿出性價比良好的產品，又要有盈利回報股東，保障房的成本控制就是關鍵。縱觀所有虧損的項目，其共因是售價無法彌補成本，而開發商止虧的途徑只有加強管理，壓縮成本。
「通過加強管理來降低成本，空間非常有限。」張貴林說，「我不主張過分壓低成本，這樣容易出豆腐渣工程。」住總曾承建了北京首個因質量問題被責令拆除重建的保障房項目——大興明悅灣保障房項目，主要原因是項目甲方強制使用低於市場價的施工材料。
綠 城房地產集團執行總經理曹舟南提及保障房，也有苦水傾訴。他打了個比方，假設20萬套、總面積2000萬平方米的保障房總投資4個億。企業獲得3%的代建 費，為1200萬元。假設每個項目配10個管理人員，人均年工資30萬，四年下來，僅支付人工工資就要1200萬元。2000元/平方米標準代建的項目， 如果代建單位每平方米獲利300元至500元，品質可想而知。
更艱難的在於後期的運營和維護。不為多數人所知的是，許多保障房物業費收繳率 很低。張貴林透露，住總現在管理近600萬平方米的保障房，這些小區內物業費收繳率僅為60%。本報記者在住總開發的旗勝家園實地調查時，居民也對物業多 有不滿。欠繳物業費、物業無法提供優質管理、繼續欠繳已然形成惡性循環。「別的企業不願意管，只好我們的物業公司來管。」張貴林說。
住總在朝陽區建設的某危改小區，每年公司要額外補貼該小區數百萬元的電費。原因是居民入住時，項目為臨時用電，所有入住的居民，都不用繳納電費。此後，住總希望接入正式用電時，卻遭遇居民的阻撓，因為一旦接通，便要繳納電費，至今未能解決。
公租房的問題似乎更加嚴峻。廣州首個企業主導的公租房項目萬匯樓是由萬科（000002.SZ）建設的。萬科算了一筆賬，不算利息，萬科需要57年才能收回成本。至今，萬科已參與了300多萬平方米保障房的建設。但郁亮始終表示，並沒有找到賺錢的路。
賺保障房的錢
虧損卻要承建，就開發商而言，建保障房基本上等同於搞公益活動。但亦有樂觀者表達了不同的看法，建保障房亦可以盈利。
金 隅股份執行董事兼財務總監王洪軍曾在金隅業績記者會上稱，該集團保障房的毛利率高達20%以上。據王洪軍介紹，金隅保障房項目能取得如此高毛利率的原因有 兩個：一是金隅有10多年興建保障房的經驗，二是金隅主要用工業用地轉作保障房開發用地，土地成本較低。不過，能夠像金隅股份這樣，通過將低價的工業用地 轉為住宅建設用地，來參與保障房建設並獲利的企業並不多。
同樣表達樂觀的還有中國中冶。中冶董事會秘書康承業近日表示，集團發展保障性住房的利潤率不低於11%，而且資金周轉期快。中冶未來將加大非冶金業務的投入，預計至2015年，非冶金業務收入佔整體收入約70%，其中房地產及資源開發約佔40%。
據瞭解，中冶的做法是，一般都是地方政府出地，中冶和地方政府簽訂一個回購協議，等建好了，中冶將房子交給地方政府，屬於代建性質。但中冶必須扮演墊款者的角色。中冶在投入30%自有資金啟動項目後，憑藉回購擔保可獲得銀行剩餘資金的支持。
住總也在探索全產業鏈的模式打造保障房，以期待降低成本。通過一體化、產業鏈式地參與保障房建設的全過程，包括設計、開發投資、施工、物流以及後期的物業管理等，每個環節可以掙2%-3%的利潤，加起來就可能達到10%的利潤率。
許 多央企積極參加保障房建設，醉翁之意不在酒。宏源證券分析認為，保障房是中國建築優質訂單的重要組成部分，項目規模大且具備可持續性，政府信譽好、回款有 保證，毛利率不低於6%、盈利穩定。最重要的，公司在開發保障房過程中，能夠與各地政府建立和鞏固良好的合作關係，加強獲取土地的能力。
中 國建築探索了五種保障房開發模式，分別為施工總承包、限價開發和混合開發、成本加薪金競標服務、BT 投資和城市綜合開發模式。中國建築高層透露，其中施工總承包模式收益率為3%-6%，BT投資模式收益率可達8%-10%，混合開發，保障房開發按規定運 作，收益率也能夠達到10% ，中海在廣州金沙馨園採用了該模式。
制度性求解
在保障房建設領域，雖然有一些企業獨闢蹊徑，探尋出可行的盈利模式，但許多路徑無法複製，並不是所有企業都具備中冶和中建央企、全產業鏈條的優勢。
「在 現有的制度安排下，企業是很難保證不虧損的。」張貴林說，他認為，必須進行制度上的探索，才能夠吸引更多的房地產企業加入保障房建設，變成一種可持續的力 量。例如，在融資方面，給與企業低息貸款。據瞭解，儘管信託加入保障房建設的熱情很大，但是信託公司向地產公司索要的利息仍在6%至7%，融資成本偏高。 政府對保障房後期的管理也十分重要。
4月19日,遠洋地產(03377.HK)行政總裁李明在2011戰略溝通會上表示，保障房建設的當務 之急是建立可持續的發展模式。遠洋正在研究其盈利模式的問題，並願積極配合政府，摸索並完善出一套行之有效的保障房政策實施細則。保障房項目保持合理的盈 利空間，是實現市場良性發展的重要前提。遠洋地產在北京的兩個保障房項目全部虧損。
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