本港樓價雖高 承接力強 施慧雅
1 :
GS(14)@2012-09-27 23:07:53http://www.mpfinance.com/htm/Fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】近日談起樓市，有朋友問及香港是否真的很缺乏土地。據了解，香港目前是尚有不少土地資源能夠被運用，現時全港已開發的土地，應不超過全港總面積的15%，嚴格來說，香港並不算真的佷缺乏土地。
不過，香港樓市現時的問題，是選擇少，不少人都住在比較細和舊的單位。
長遠而言，最健康的發展，是多一些單位類型可供選擇，讓買家各適其適，若是要住在市區，面積可能甚小，同樣的價錢，可在新界住2倍，甚至3倍的面積。到時各買家和業主會跟據現實情和巿場自行調節，這可能便是最合適的發展。
各取所需 讓市場自行調節
大部分城巿發展的規律，是市中心主要為富人和外來工作人士居住，而本地人就住在遠一點，但環境好一點，地方大一點。有人認為1小時的上班時間，不算是什麼，可在火車上看看報紙，這才算是生活。
其實，這也未嘗不是一個好發展。政府施政重點，令中下價樓的供應多，令其價錢不會與一般港人的購買力太脫節，慧雅認為這發展也未必是壞事，假以時日，這些單位的價錢最後也會升。就建築成本而言，近年已上升不少，因成本增加，最後應會反映在樓價。
另一方面，不少港人買樓，不是因為沒有地方住，而是見到樓價升，不想執輸，所以還富於民以及善加利用新界的土地，是解決本港房產問題的重要關鍵。
施慧雅
2 :
鉛筆小生(8153)@2012-09-27 23:40:50大部分城巿發展的規律，是市中心主要為富人和外來工作人士居住，而本地人就住在遠一點，但環境好一點，地方大一點。有人認為1小時的上班時間，不算是什麼，可在火車上看看報紙，這才算是生活。
當係英國生活後, 你會發現香港很方便
3 :
GS(14)@2012-09-27 23:48:23香港是超方便
4 :
provleng(11142)@2012-10-03 00:56:51但工時都真係唔短,所以好多人都寧住細D,舊D的樓,甚至租間房,都要住市區.
5 :
鉛筆小生(8153)@2012-10-03 09:29:48方便就是香港最大的特質
等價交換
就是地方細, 人口密
6 :
GS(14)@2012-10-03 21:43:464樓提及
但工時都真係唔短,所以好多人都寧住細D,舊D的樓,甚至租間房,都要住市區.
工時確實真是唔簡單，我地一個鐘做人3個鐘野
增居所選擇 解決本港樓市問題 施慧雅
1 :
GS(14)@2012-09-27 23:08:20http://www.mpfinance.com/htm/Fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】近日談起樓市，有朋友問及香港是否真的很缺乏土地。據了解，香港目前是尚有不少土地資源能夠被運用，現時全港已開發的土地，應不超過全港總面積的15%，嚴格來說，香港並不算真的佷缺乏土地。
不過，香港樓市現時的問題，是選擇少，不少人都住在比較細和舊的單位。
長遠而言，最健康的發展，是多一些單位類型可供選擇，讓買家各適其適，若是要住在市區，面積可能甚小，同樣的價錢，可在新界住2倍，甚至3倍的面積。到時各買家和業主會跟據現實情和巿場自行調節，這可能便是最合適的發展。
各取所需 讓市場自行調節
大部分城巿發展的規律，是市中心主要為富人和外來工作人士居住，而本地人就住在遠一點，但環境好一點，地方大一點。有人認為1小時的上班時間，不算是什麼，可在火車上看看報紙，這才算是生活。
其實，這也未嘗不是一個好發展。政府施政重點，令中下價樓的供應多，令其價錢不會與一般港人的購買力太脫節，慧雅認為這發展也未必是壞事，假以時日，這些單位的價錢最後也會升。就建築成本而言，近年已上升不少，因成本增加，最後應會反映在樓價。
另一方面，不少港人買樓，不是因為沒有地方住，而是見到樓價升，不想執輸，所以還富於民以及善加利用新界的土地，是解決本港房產問題的重要關鍵。
長線資金入市 港股前景會更好 施慧雅
1 :
GS(14)@2012-10-30 00:02:01http://www.mpfinance.com/htm/fin ... lumnist/ek2_ek2.htm
【明報專訊】週一收市後，港股在不經不覺間，已是連升了8個交易天，是一頗為不尋常的現象。
從港匯的表現以及種種艫象看來，港股應是有新資金流入。慧雅的觀察是，雖然大市的成交是尚未出現突破，但人心正在不斷好轉，大市正在醞釀升市和突破，從某角度看，現時大市尚在等待的，是一些具突破性和指導性的好因素出現，催使一直旁觀覑和等候覑的資金決定入市。
在近月來，市場的風險胃納逐步升溫，一些歐美資金亦開始變得較為積極向新興市場尋找機會。從港匯和多國貨幣的匯價表現看來，港股和新興市場股市是有一些新資金的流入，而它們的上升動力亦在醞釀。
吸引內地資金 促進港資本市場發展
以慧雅之見，現時對港股最佳的發展，可能是歐美市場機會乏善可陳，令歐美資金不得不轉移到其他市場尋找機會。基本上，慧雅認為港股的基本因素並不差，但奈何本地資金不是太熱中於股市，亦不足以撐起目前本港股市的規模，以致本港股市的表現要很視乎外人怎樣看，以及港股是很受海外資金流向波動的影響。
若本港有多些來自內地的長線資金入市，港股的發展會較平衡，也不會完全受制於外國資金怎樣看。其實，港股的波動性太大，對香港和中國的長遠發展都不是好事。既然國內的銀行體系製造了這麼大的游資，與其將這些資金大量投入回報前景不太明朗的固定投資項目，又或用來買美國國庫券，其實倒不如將之用來投資於本港的優質企業，又或促進香港資本市場的發展。
施慧雅
[email protected]
投資是孤獨的活動 施慧雅
1 :
GS(14)@2012-10-30 00:02:26http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】昨天慧雅提到從各種艫象看來，港股應有新資金流入。雖然在持續多天上升後，港股難免會出現調整鞏固，但今年第4季的整體走勢，似乎將呈大漲小回的格局。慧雅留意到，近日不少股市評論的觀點，是逐漸開始向好的一方傾斜。不過，值得留意的是，不過是數星期前市場普遍仍十分看淡，有些更說港交所(0388)的合理值只得50至60元，但轉眼間港交所已升逾120元。
今次升浪 回報料可觀
正如慧雅一直強調，投資是一個孤獨的遊戲，我們一定要學懂容忍和接受孤獨，才可在投資造詣上取得進境。基本上，說一些大部分人都認知的觀點，是很合乎人性和甚為理性，有些人更有特殊才能，懂得把一些大部人認同的觀點，說得十分動聽。不過，對投資者而言，買入價是十分重要的。「跟大隊」未必是錯，但要持續在投資上有收穫，應是要有能夠承擔孤獨的能耐。從某角度看，承擔了孤獨和不明朗，就是投資者回報的來源。股神巴菲特說得好，投資者要為那「大家都樂於認同的共識」(cheerful consensus)，付上不菲的代價。這觀點深具智慧和值得深思。
今天回顧，過去幾個月是最適宜慢慢收集優質港股的時候，若投資者當時這樣做，現時應十分舒服，可以靜候機會鎖定利潤，問題是食一些「三番」的糊是否足夠，還是要更具雄心一點。以慧雅之見，今天環球投資市場的資金流向仍會波動，短期情應對港股有利，但會否有突發變數亦未可料。有機會的話，酌量食一些「三四番」的糊是無妨，不過總的而言，慧雅認為港股今回的升浪，是可以頗為可觀。
資金入亞 港股大漲小回 施慧雅
1 :
GS(14)@2012-10-30 00:02:53http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】雖然美股周初下挫，但港股本週繼續上升，並創出連升十天的紀錄。正如慧雅早前提到，從艫象看來，資金可能是從債市回流股市，而港股應是有新資金流入。毋疑，在連續多天上升後，港股難免會有調整，但慧雅相信港股在今年第4季的整體走勢，似乎是甚有可能呈大漲小回的格局。慧雅相信今年港股的高位仍未出現。
正如慧雅早前指出，現時一個重要的問題是，最近港股回升是暫時現象，還是牛巿的開始？慧雅仍認為，一個由央行帶動的升巿可能已悄悄展開。慧雅早前亦提到，對港股最好的發展，可能是歐美股市乏善可陳，以致資金不得不往亞洲尋找機會，這似乎就是近日的發展。若是如此，近日的資金流入可能未必會很快結束。
樓市應續向好
這情下，本港地產市道應會是不錯。從某角度看，現時最大的挑戰，是否有足夠的中價和中下價的單位來吸收物業價格上漲的壓力，以免壓力全落在優質物業之上，蓋若這是把本港的物業價格推至浪接浪的高㗖，相信問題遲早是會出現。
理論上，樓價上升為本港創造到的財富，是足夠養起很多人，因此香港人目前理應是頗開心的，但現實卻似乎相反。以慧雅之見，背後的原因，可能是某些社會階層覺得自己分不到多少，因此幾乎社會上什麼都不好，什麼都要反對。這情可能是有如大股東私有化的個案。雖然這類交易一般對各方都有些好處，但一小部分的反對，卻足以令交易告吹。
樓市轉靜 價錢難大跌 施慧雅
1 :
GS(14)@2012-10-30 00:03:21http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】港股上週初段持續上升，不過上週五出現回吐。總結一週，大市微跌6點，以21,545點告收。值得留意的是，港股在早前連升了10個交易天，是近年的紀錄。從這角度看，港股出現一點調整，是正常的發展。
換樓風險增 業主不敢放盤
另一方面，港府在上週五下午也推出了新一輪冷卻樓市的措施。基本上，從上週六開始，非香港永久居民或以公司名義買樓，要付買家印花稅。由於有關稅率高達15% ，再加上特別印花稅增加並延長了一年，因此對外地買家而言，總稅率是十分之高，高得等於告訴這些買家不如不要買。即使對本地買家而言，由於特別印花稅是維持三年，他們要綁起的資金實在不少，做買賣決定時猶豫多了一點，是甚為正常。
值得留意的是，對換樓人士而言，現在的情不是太利好，因為新買入的單位要綁三年，三年間借貸成數和息率都很可能沒有現時的單位那麼好。從這角度看，相信不少業主都會傾向惜售。在這情下，相信二手市場的盤源可能會進一步減少。
在早前，是每賣出一個單位，該單位便很可能會離開市場兩年或以上，現時的發展是，離開市場的年期很可能會再延長一年，而且在現時的時政策下，相信有些買家只是把單位買回來放在一邊，作長期收租。
對內部需求有一定作用
從冷卻需求的角度看，這些措施一定有不少效力。基本上，在這些措施取消前，本港樓市的需求，是要由本土居民和在港已居留7年以上的外國或內地人去支持。後者的數量和購買力仍是一個謎，但慧雅總的判斷是，樓市的交投會轉靜，但樓價應不會顯著下跌，有機會再談。
投資市場如賭場 施慧雅
1 :
GS(14)@2012-11-03 13:07:52http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】昨天慧雅提到，我認為投資是一項練心的遊戲，其中最重要的一環，可能就是明白這遊戲的本質。
這是一個頗另類的觀點，相信大部分的人都可能不同意，要領會這觀點亦不是太容易。不過，慧雅覺得對大眾而言，這觀點是有值得留意之處，對某些朋友而言，更可能有助避免一些悲劇發生，而無論如何，明白這觀點沒有什麼壞處，因此慧雅會嘗試解釋一下。
記得魯迅先生曾經說過，他覺得中醫有點像一個有意無意的騙局。本來，醫學跟投資是風馬牛不相及，不過慧雅就覺得「有意無意的騙局」這句說話可堪細味。當然，若說投資是一個「有意無意的騙局」，或會流於偏激，亦未必可以說有什麼事實根據，不過慧雅總覺得，在有關投資的本質問題上，「有意無意的騙局」這個形容詞，則有一些奧妙的地方，可堪細味。
令人心甘情願「互相廝殺」
記得有一名從事管理賭場的朋友提過，對賭場而言，最重要的是賭場不斷有人入場，個別賭客的賺蝕，其實一點也不重要，若一個賭客賺到的大錢，是來自其他賭客所輸的，賭場是沒有所謂的。從某角度看，賭場的生意模式，就是提供一個平台，讓賭客之間「互相廝殺」，對賭場而言，最重要的是不斷有人入場「互相廝殺」，誰勝誰負，根本毫不重要。值得留意的是，若人人都覺得入賭場是等如參與「互相廝殺」行動，是沒有什麼人會入賭場的。從這角度看，賭場這個行業的奧妙之處，是怎樣令很多人心甘情願地參與「互相廝殺」的行動？以上提及的賭場的生意模式，跟投資的本質，又有沒有什麼類同？有機會慧雅會再談。
投資是「練心」遊戲 施慧雅
1 :
GS(14)@2012-11-03 13:08:09http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】近日慧雅跟一名教師朋友談到本港的教育問題，並提到政府近年的殺校行動帶來不少問題，譬如早前報章便報導，有一名因政府殺校而失業的教師，在失業後一直從事投資，但因為投資失利，因而欠下朋友金錢，最後決定自盡。一時之間，這令慧雅好生感慨。
慧雅碰過不少在工作上不如意的朋友，最後決定以投資為生，希望可以錢搵錢。理論上，這不是行不通，不過在實行方面，這並不是那麼容易，其中最難之處相信便是紀律，但這不是一件簡單的事情。
「合理」價格只在理論存在
另一方面，慧雅覺得傳媒和社會似乎經常有意無意地傳達，投資是一個聰明的人才會勝出的遊戲，賺錢令人很有英雄感。記得慧雅曾打趣地跟友人說，大眾有這種想法，代表財經界在「巿場推廣」方面做得很好。慧雅又提到，經濟政治消息的好處，是它們會經常變動和幾乎怎麼詮釋也可以，從解畫的角度看，「實用率」很高，而且聽起來又好像很高檔。
投資是一項練心的遊戲，最重要是明白這遊戲的本質。有些人很沉醉於「買中」所得的英雄感，但慧雅一直認為，投資者是要能克服這種「心理幻象」，才可在投資造詣上再上一層樓。基本上，追逐價格上的波動是很費神的，而且邊際上的價格變動，是可以沒有什麼準則的。嚴格來說，所謂合理價格只是在理論上存在。巴菲特的師父葛拉漢說得對，在邊際上，股價要麼就是反映最貪婪的買家的買價，要麼就是反映最恐慌的賣家的賣價，那它又怎可能是合理價呢？
港股持續出現好轉 施慧雅
1 :
GS(14)@2012-11-05 23:31:30http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】經過早前連升10個交易天后，港股上週初段出現鞏固，不過在週三以後還是節節上升，最後以22,111點告收，全周升566點。
值得留意的是，成交在上週出現突破的先兆，在上週四時，成交上升至590億元，週五大市成交更是突破了700億元，算是近月來的高位。另外值得留意的是，港府前週五推出了新一輪的冷卻樓市措施，而且出手頗重。儘管如此，股價迄今仍未有太大反應。基本上，慧雅一向認為「應升不升」和「應跌不跌」都是股市發展時要特別留意的信號。
政府出辣招 股價應跌不跌
無論如何，慧雅的觀察是，近日港股應有新資金流入。事實上，港匯有轉強的徵兆，金管局亦多番表示有資金流入買港元。正如慧雅早前多番強調，港股在低位時是有資金收集，港股的大勢正在醞釀向上突破。在上週，大市成交出現了一些突破的先兆，顯示覑人心可能是出現了進一步的好轉。從股市發展的角度看，現時大市可能是在等待覑一些具突破性的好消息出現，迫使旁觀和猶豫的資金決定入市。目前來看，十八大以後中國政經形勢將轉趨明朗、利好政策消息出台，以及外資對中國的擔憂下降，都是可能的因素。
基本上，慧雅的觀察是，在近月來，市場的風險胃納是出現了改善，資金可能會逐漸由債券市場回流股市。另一方面，新興市場股市在近日應是有一些資金的流入，歐美資金亦似乎變得較為積極向新興市場尋找機會。對於中國，歐美資金的擔憂亦可能出現減退。這在在都是可能有助在香港催生一個由資金流入帶動的升市。
追逐價格容易令人迷失 施慧雅
1 :
GS(14)@2012-11-07 00:00:01http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】早前慧雅提到在現實生活中，有不少由投資問題而起的悲劇，實在令人感到遺憾和唏噓。歸根究柢，慧雅認為這個問題可歸納到﹕投資市場的本質是什麼？
基本上，這個問題可以說是很淺，但說它很深亦可以。就好像人生是什麼這個問題吧？幾乎古今中外不少學者都有不同見解，小孩子都可以有其意見，坊間亦充斥覑很多觀點，若我們真的作出深究，這個問題可以很深，深得令我們懷疑古今中外，橫跨數千年的歲月中，究竟有多少人真的能將這個問題參透？佛祖釋迦牟尼大概便是其中一人吧？但佛祖的思想，又有幾多人可以明白？據記載，釋迦牟尼主張不立文字，大抵是他深明文字這媒介有其侷限。我們的先哲老子亦曾經說過﹕「道可道，非常道，名可名，非常名」。也許，人世間有些事情，我們只能體會和領悟。
猶幸，相對於人生問題，投資問題應該簡單得多。不過，縱是如此，要將之參透也不容易。對於「何為投資市場的本質」這個問題，不易有直接簡單的答案。但慧雅對這個問題的看法是，無論這個問題真正的答案是什麼，也許我們都可以說，總之大部分坊間的看法都是不對，甚或是頗為誤導的。
買管理層可靠的公司 等待增值
對於股票和投資市場的歷史，慧雅曾作過一些研究，也相信今天投資市場的現，跟其歷史淵源有覑一定的關係，有機會會再談。無論如何，慧雅認為追逐價格很容易令人迷失的。理論上，投資之道之一，是在適宜的價錢買入由可以信賴的管理層管理的公司，然後等待他們為公司增值，就是這麼簡單，有機會會再談。
施慧雅
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