赴日買樓 港人首選250呎無房公寓售價171萬 租金回報率4%
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GS(14)@2015-07-22 22:54:48■東京新宿區近年成為熱門的港人置業地點之一。
【日本置業攻略三之二 尹頴軒 夏家朗東京直擊】【本報訊】到日本做業主要承擔不少風險，有熟悉日本房地產市場的香港物業代理忠告，在日本買樓要留意地點及單位類型，方為上策。本報記者參觀了當地東京三款不同類型的單位，其中面積約250平方呎、售價2,720萬日圓（約171萬港元）的單身公寓，是不少港人投資首選。
日本人口逾半集中在東京、名古屋及關西三大都市圈，但只有東京的人口持續上升。世紀21中華物業董事楊官華指雖然日本人口不斷減少，但東京作為日本的政治、經濟、文化及教育中心，前往工作或升學的人始終都多，不愁找不到租客，投資的贏面較其他地方高。他還看好關西城市大阪，因政府正研究開放賭權，預料大阪會是首批開放城市之一，勢必帶動樓市。
新宿澀谷最受歡迎
單位類型方面，楊官華認為單身公寓市場需求大、入場費和風險都較低，切合香港投資者的需求。而港人最愛在東京都新宿、澀谷、銀座、池袋等四個地區置業；最受歡迎的是樓高20層以下、實用面積約200至300平方呎的一房單位。日本單位實用率大多高達90%，記者實地視察一間位於中野區面積約100平方呎的單身公寓，覺得一點都不會令人感到侷促。這類單位市值約1,250萬日圓（約79萬港元），麻雀雖小五臟俱全，洗手間內設浴缸及坐廁；廚房設有洗手盆及一個煮食爐，足夠住客應付簡單煮食所需；客廳間隔實用，擺餐桌梳化不成問題，只是沒有睡房，客廳上方建了閣樓充當睡房，難免要爬上爬落。雖然這類單位月租55,000日圓（約3,500港元），回報率約6%，但由於這種公寓一般整幢出售，購買一幢8個單位要1億日圓（約630萬港元），成本較大。另一款單位是中野區一間面積約250平方呎、售價2,720萬日圓（約171萬港元）的單身公寓，月租91,000日圓（約5,700港元），回報率約4%。楊官華說此類單位是不少港人投資的首選。一入門口就是走廊，玄關擺放了鞋櫃，走廊盡頭就是入牆式衣櫃；轉彎右手邊是日式傳統浴室的設計，可以先淋浴後浸浴。客廳、睡房、廚房全在一個開放空間，沒有額外間隔空間感十足。落地玻璃外是寬敞的露台，景色尚算開揚。「彈藥」足夠的投資者，或會心儀江東區豪宅。受惠奧運效應江東區豐洲的高層豪宅成投資者心水，亦最受中國大陸買家歡迎。「The Toyosu Tower」樓高43層，記者參觀一間連露台面積約1,200平方呎的頂層單位，售價1.33億日圓（約834萬港元），可遠眺著名景點富士山、彩虹橋、東京鐵塔及市中心等景色。這類單位月租45萬日圓（約28,000港元），回報率約4.5%。
投資回報較台北高
豪宅單位右邊是客廳，已佔全屋一半面積，樓底有近10呎高。廚房同樣位於客廳，採用開放式設計，煮食爐上設有大型抽油煙機。門口左邊是浴室、洗手間、主人房及客房等四間房，主人房窗外望到東京鐵塔，落地大玻璃外是露台，與客廳的露台連接；客房景觀相對較差，外面是大廈走廊，但勝在面積夠大，另設入牆式衣櫃。其實台北和南韓首爾都是港人置業熱門地點，但東京單位的平均呎價較低，平均呎租卻較高。
東京各類單位
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150715/19220159
謝霆鋒擺花街舖劈租五成每月僅10萬 回報率跌至1厘
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GS(14)@2016-11-25 07:24:37■謝霆鋒減租的地舖（藍框）位於古巨基的舖位（紅框）附近。 何家達攝
【本報訊】零售持續疲弱，舖租全面暴瀉，名人業主亦無一倖免。有「名人街」之稱的中環擺花街再現舖位劈租，繼年中古巨基減價18%租出舖位後，謝霆鋒更勁劈五成，以月租10萬元租出街內一個丟空半年的舖位，減幅亦為街內最誇地舖。記者：程俊華
在中環擺花街持有五個舖位收租、被譽為「擺花街舖王」的娛圈富豪謝霆鋒，舖位堅持只收租不賣，惟租金持續下跌，導致收租回報亦插水。消息指出，由謝霆鋒持有的擺花街26號地舖，剛以月租10萬元租出，租金較兩年前暴跌一半。
舖位丟空至今半年
擺花街26號地舖面積550方呎，連面積相同的閣樓，合共1,100方呎，於2013年以20萬元租予時裝店，但一年未夠已原價頂租予鞋店。但鞋店只做兩年，今年5月底完約後未有續租。在鞋店撤出前，謝霆鋒曾以原價放租，已不敢加租，但知道鞋店肯定離場後，就以16萬元放租，比舊租平4萬元或兩成，但仍未能找到租客。舖位由5月底交吉至今近半年，據悉近日舖位終於租出，但最新月租僅10萬元，呎租91元，較鞋店兩年前租金低一半。以兩年租期計算，謝霆鋒未來兩年仍有合共240萬元租金收入。資料顯示，謝霆鋒於2013年2月透過頂軒有限公司購入上述舖位，購入價1.17億元，以現租計算，回報率由2厘跌至1厘。至於上址相連、同由謝霆鋒持有的28號地舖，目前以20萬元租予香水店，租期至2018年，未有減租壓力。
擺花街現有五吉舖
自從2014年舖租見頂，一向只被視為區內二、三線街的擺花街開始湧現吉舖，長期有四至五個舖位丟空待租，租金大跌難免。就如古巨基的擺花街22號舖位，原有時裝店在2013年起以月租9.8萬元租用四年，但在今年中已支撐不住，要提早退租離場。最後找到一家化妝品店頂租，但租金已難復高位，只以8萬元重新租出，租金跌1.8萬元或18%。至於擺花街早前租出的其他舖位，新租金都要減價20%至30%才能覓得新租客，包括謝霆鋒舖位對面的19號地舖，三個月前以10萬元租出，租金跌超過三成。但謝霆鋒租出的舖位要大減五成才租出，成為整條擺花街中，減價幅度最狠的地舖。目前擺花街尚有五個吉舖待租，包括夾在謝霆鋒及古巨基舖位中間的擺花街24號地下，面積約600方呎，前身為內衣店，目前以16萬元放租，減價兩成。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161125/19844748
據市盈率及股本回報率選股
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GS(14)@2017-08-02 05:44:28【明報專訊】匯豐晉信股票投資部總監丘棟棠以PE相對ROE（市盈率相對股本回報率）選擇A股，但若針對新市場公司如科技企業，這方法不太準確和會出錯，因此會作出調整。他強調這方法只是流程，關鍵仍是價格和估值。除了透過價值投資選出性價比高的股票，他同時會嚴格控制風險，着重風險實質而非只是分散投資，因此交易失誤較低。他整體採取由下而上的選股策略，即關注個股表現，並按估值選股而沒有偏向特定行業；但亦會使用由上而下策略，因為沒有公司與宏觀經濟不相關。
按價值判斷買賣時機
至於如何判斷價值的真假，他稱會使用風險定價評估價值，例如當兩間公司盈利相同，而其中一間風險較大，價值便會較低。高買低賣是投資獲利的不二法門，但如何掌握適當時機非常困難。他也是基於價值判斷交易時機，不論股價升了多少；而旗下投資組合在過去3年平均市盈率未曾超過20倍。他強調不計較一時表現，認為短期表現好的人較多承擔高風險和運氣較好。
[王俊騏 基金特區]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7400&issue=20170802
小貼士：勿被回報率宣傳誤導
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GS(14)@2017-11-19 14:36:37【明報專訊】一般租金回報率分為表面回報率和實際回報率，後者是將管理費、維修費、手續費等投資成本計算在內。惟購買日本物業作投資時，不要只關注回報率，因為房屋廣告多數都是大事宣傳高回報率。
留意地段及交通配套
日本房屋的回報率一般都會在8厘至30厘之間，絕大多數人都把回報率作為衡量房屋價值的唯一標準，然而需要注意的是，回報率高並不代表收益率高。
具體來說，市中心的地方樓價自然比較高，回報率會相對降低。於是，很多人就會選擇偏遠地區價格較廉宜、回報率較高的房屋，卻沒有考慮到偏遠地區的周邊設施貧乏、交通不便等弊端，而願意租住偏遠地區房屋的人畢竟不是很多，如果房屋租不出去，空置了的話，就會招致損失。因此，除了回報率的高低，還需要重視的是這個房屋所在區域的居民入住率。
[龍彩霞 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2522&issue=20171117
MPF股票基金表現最佳 回報率34%
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GS(14)@2018-01-22 05:46:33【本報訊】港股升勢持續強勁，恒生指數昨更創歷史新高，令打工仔強積金回報大有斬獲。截至去年底，強積金的總資產高達8,435億元，以全港420萬名計劃成員計算，平均每人有約20萬元強積金，過去一年連同供款進賬近4.7萬元，其中以股票基金表現最佳，去年回報率高達34.4%。
懶人基金影響 51基金減管理費
港股造好帶動強積金水漲船高。強積金管理局最新資料顯示，截至去年12月31日，強積金總資產高達8,435億元，平均每年回報率更由前年2.8%增至去年的4.8%，扣除收費和開支後的投資回報為2,674億元，佔總資產近三分一。若按過去5年強積金增長率推算，兩年後總資產值可望升至1萬億水平。佔強積金總資產七成的股票基金表現最佳，去年回報率高達34.4%，其次的混合資產基金也有23.3%；表現最差是強積金保守基金，去年回報僅0.1%。積金局主席黃友嘉表示，相對政府有萬億盈餘，目前強積金總資產「係相當可觀」，但提醒打工仔市況會波動，且強積金是長線投資，「要睇得遠少少」。積金局去年4月推出俗稱懶人基金的「預設投資」（DIS），截至去年11月30日，共有133萬個強積金賬戶投資於DIS或旗下基金，佔整體賬戶14%，總金額為213億元。由於DIS設收費上限，對其他強積金基金管理費帶來下調壓力，去年便有51款強積金基金減管理費，最高減幅達34.4%，目前強積金平均開支比率已下降至1.56%。
提早領取作首置 短期內難推
積金局正研究允許僱員提早領取部份強積金作首次置業之用。黃友嘉預計，今年第2季會完成研究，分析政策利弊，並向政府提交報告。他指目前樓市熾熱，當局無意推出任何措施刺激樓價，不希望向公眾發放錯誤訊息，短期內也非合適時機推出相關政策。行政總監陳唐芷青則預告，積金局下月中會推出強積金表現比較平台，今年中則會完成積金易中央電子平台的設計建議。■記者王家文
來源:
https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20180118/20277940
花見人生：日本樓──回報率的疑惑
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GS(14)@2018-02-13 03:47:35打從我寫了兩篇關於日本樓買及租的故事後，就收到不少來自朋友、同事、讀者的查詢，大家都想瞭解多些也很想知道回報率究竟如何。其實我並非這一方面的專家，不過也許財經界有很多像我這樣的打工一族，我們不炒賣沒發達未上岸，手頭上有那麽一點有限的資金，希望尋求穩定而略勝於銀行定期存款的投資也是人之常情。於是我請教了一下我在東京的租務代理，為何香港市面上流傳的回報率多達7-8厘，甚至有說以民宿形式出租的話有18厘那麽高呢？原來是這樣的，舊樓的樓價低所以回報率有機會高達7-8厘，不過將來可能較難賣出。新樓尤其是大發展商按最新防震要求興建的一手樓樓價比較高，淨回報率大約是3厘。而民宿投資的確是比一般出租的回報率高頗多，但就欠缺一般出租的穩定性。目前東京的民宿入住率大約8成左右，表面回報率10厘左右。除非是買到非常便宜的樓來做民宿，才會出現超高的回報率。但如果是很舊的樓，則做幾年民宿以後那樓也就不好處理了。日本觀光廳的民宿相關法律預計於今年（2018年）6月開始實施。民宿法將會規定除「特區」以外的所有民宿設施在一年中作為民宿使用的日數最多為180日，無論由私人或法人進行運營，都必須去日本政府相關部門進行註冊登記，且須聘請正規的民宿運營公司協助運營。大阪是「特區」，但東京都內僅有大田區是屬於可365日做民宿的「特區」。從以往的數據看，東京都內民宿入住率最高的區域是新宿、涉谷、池袋、六本木等被外國人廣泛知曉的區域，但這些區域都不屬於「特區」，民宿法實施後，東京的民宿市場也許會受到衝擊。如要在東京的繁華區域運營民宿而又不想受制於180日的規定，就得申請旅館營業許可證，以簡易旅館的形式進行民宿運營，但申請手續繁瑣也要遵守較多的規定。目前市場上認為能夠利好日本樓升值的主要有兩點：開放賭博業、東京奧運會。興建賭場帶來新的潛力因而會利好樓價，但建造賭場的計劃要在奧運之後才提上日程，故選址仍屬未知之數。奧運方面，我個人的看法是：東京不是北京，也許只會是些微的利好而已。除非日本的經濟在失落30年後強勢回歸(Never say“Never”也)，日本樓是不會像香港樓或大陸樓般地漲價的，大部份人買日本樓是因為收租穩定，將來想要旅居日本時也可以自己住。大型發展商在賣一手樓時，會把外國人的比例限制在20%以內，也會問及外籍買家買日本樓的原因是甚麽，有些外國人給出的答案是「因為喜歡日本的文化」。至於我嘛，我在前篇已說過是「因為愛」了。個人認為，買日本樓的前設是「如果愛」。純粹考慮升值賺錢的話，不應考慮買日本樓而應投資大陸的二線城市樓。
http://www.facebook.com/IPOqueen.PamelaChung
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180209/20299679
謝霆鋒擺花街舖劈租六成 月租8.5萬回報率1.1厘 古巨基四太同街有舖
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GS(14)@2018-02-20 08:03:26【明報專訊】雖然新春零售市道回勇，但舖租仍未能重返2013年前的高位，業主亦要面對現實大幅劈租。由藝人謝霆鋒持有的中環擺花街28號地舖連閣樓，上月底以8.5萬元低價租出，較3年前（即2015年）月租約20萬元大劈近六成，呎租71元，為近年擺花街商舖新低呎租水平。若以2012年9120萬元買入價計，租金回報低見1.1厘。
明報記者 甘潔瑩
土地註冊處資料顯示，中環擺花街28號地舖連閣樓，面積合共1200方呎，上月底獲葡萄酒園有限公司承租，月租8.5萬元，呎租約71元，租約由2018年3月至2021年3月，3年租金合共306萬元。據悉該舖曾於2015年以20萬元租予香水店，去年完約並於上月交吉，交吉後謝霆鋒減價7萬元或35%，至月租13萬元放租，惟乏人問津，最終以月租8.5萬元才能租出，租金較2015年大減58%，呎租亦是近年擺花街新低水平。
呎租71元 擺花街新低
土地註冊處亦顯示，該舖2012年9月透過銀河國際有限公司以9120萬元購入，據悉該舖是由英皇集團主席楊受成購入後，再贈予謝霆鋒。以最新租金月租8.5萬元計，租金回報約1.1厘。
事實上，同由謝霆鋒持有的擺花街26號地舖連閣樓，早於2013年2月以公司名義斥1.17億元購入，2013年獲鞋店以月租20萬元租用，惟2016年中租約期滿後丟空，至2016年底始獲首飾店以10萬元承租，呎租91元，較舊租大劈約五成，惟首飾店已於2017年退租，現該舖以13.8萬元放租，每呎叫租125元。
2.29億購5舖 成擺花街舖王
此外，謝霆鋒除持有擺花街26號及28號舖外，早於2005年共斥2080萬元購入擺花街6至8號，面積共859方呎，令謝霆鋒持有擺花街多達5個舖位，成為該地段的舖王，上述5舖當年買入價共涉2.29億元。
利嘉閣商舖及投資部營業董事鄭得明認為，租金及舖價下跌，只是回到合理水平而已，預計擺花街租金尚未見底，或再在現水平跌多一成。
代理：料擺花街租金再跌一成
區內代理亦稱，由於位置遠離港鐵站，中環擺花街一直並非區內一線零售舖地段，惟因有多位名人入市才聲名大噪，除了謝霆鋒外，如賭王四太梁安琪及古巨基等亦先後於2012年至2013年間舖價高峰購入擺花街舖，其中古巨基2012年6月以5400萬元購入的擺花街22號地舖及閣樓，2013年獲時裝店以月租9.8萬元租用4年，至2016年中提早退租離場，及後獲化妝品店頂租，月租8萬元，呎租80元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1792&issue=20180213
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