讀者basten問既問題好多人都識答，但亦都有唔少上車既人好疑惑，不妨在比解答等網上多一項資訊。你知諗樣英文唔好，所以「西問中答」!
Questions:
Thanks for your reply again. We have identified some targets which are slightly more expensive than your suggestion, as there are limited supplies in the market. We are still negotiating with the sellers. When we finally make it, what is your view about these:
1. Should we borrow the loan as long as 30 years?
現時香港既阿媽輩一定叫你唔好爭人錢，要比息又爭人野，與中國傳統觀念違背。其實買樓係少好有幫你運用借貸而倍大投資份額既，更可提供每月現金收入(租金)，觀乎香港三十年來屢見成功投資個案。諗樣敢講買樓致富既人真係比買股買匯既人多，得罪股壇前輩有所見諒。
論點你唔使睇書，你睇下香港d老人家成日講:「我而家老黎衰衰地都仲有層樓」!再問埋層樓問使佢通常會答:「我舊時捱生捱死供返黎!」，所以樓有先借入錢再強迫你儲蓄既習慣，實在係正!
當然你會話九七年買入坐足十幾年貨! 係架所以諗樣冇叫人幾時都買樓。旺市時留返一注，淡市時盡力出擊。另外股票都有得借孖展，唔一定樓先有。可以股票孖展跌5%要call margin，期指亦都有「期」所以要迫你計數。樓好少比人call loan，有通常都係生意人。
答返三十年，借用網上言論一句:「如果做按揭認為越短越好既人，相信佢未讀完小學!」諗樣認為咁又太誇張，不過如果你年未過45，都係蜢做25年或以上。同埋有類人真係適合按揭越短越好既，就係石澳道班街坊囉。佢地興一炮過費事煩ma…
2. We will do 90% mortgage and I heard banks can put the mortgage insurance together with the loan, should we borrow this? Or should we pay it one-off?
係，如你做七成按揭樓上要比按保費，詳情請copy前一句放入google search。有收費表可睇的。如果做九成分三十年借四百萬，你要加借成十幾萬保費。
至於如果你有錢做七成，究竟比唔比保費上九成好，就視乎買完樓係仲淨幾多cash。
3. HIBOR+1.7% and cap at P-2.85% (Big P) or P-3.1%, which one is better?
HIBOR其實分一星期，兩星期，一個月HIBOR，每秒可變。所以你要睇下咩HIBOR。現時如果你個PLAN係兩年罰息期或以下，而加埋利息又唔超過2.15%更有封頂既，都仲係HIBOR好些少。
封頂既係如HIBOR抽升，個按揭息都仲係以P-2.XX%同你計。冇封頂既PLAN好危險，因九七年/零八年試過一晚HIBOR勁抽升既。
至於咩係大P細P，一般HSBC, 恆生, 中銀都用細(即5%)，其餘係大P。現時為2012年12月。
您好
我住在屯門,打算套現居屋(估價值2M),借7成30年扣埋補地價,應剩hk73萬,有25萬人仔做緊半年定期,
見你介紹過疊茵庭,想買入放租,但好多都過2.5M. (首期好緊)
請您賜教
謝謝
其實首期好緊就唔好係呢個時候夾硬黎，所謂樓日日有得買，何況買入後有一堆洗費令你失預算。再唔係儲更多現金，係淡市時承間連租約既樓可獲更大折讓。如果在新界西尋寶，請以屯門新墟大逆轉或荃灣西工業區再起錨為思考。
屯門新墟有間巴黎倫敦紐約戲院，睇戲一流! 平至五十及唔使爭位。可見該區現時都係老舊住宅區一個。可以當下年區內瓏門入伙後，有二條天僑駁落新墟，有一條去時代廣場，話唔定會令該區有改變。起碼多左人係附近租樓，再推至惠及食肆民生行業。該處樓房較舊，如果你有錢身痕就去該區睇下樓，止一止痕睇而唔買住卮。
另外荃灣西站開通八年，加上信和同新鴻基旗下商場大發功，吸埋附近酒店既大陸客，逐區商場已成功大番新，更傳聞會快引入西武。如果你星期六、日去會發現車場車龍明顯比舊時長，除反映該區由住宅改為商住區後未有增加時租車位引致資源錯配，令車位僧多粥少外，更顯示了荃灣西區商場正慢慢由街坊+大陸場upgrade做區域場。即除了做到荃灣街坊生意外，正壯大至做到鄰近如青衣、葵青及元朗區市民之生意。此改善為各商場之目標，其一好例子為沙田新城市。所以諗樣成日講羅湖指出左沙田，深圳瀛可以指完屯門再指荃灣西。
而重點後荃灣西區鄰近之工廈(即有線大廈附近)，正大興土木。九倉及億京將會有商廈落成，嘉華又係另一面打緊地基起商廈。西鐵效應加上近年經濟澎脹加深大財團對附近工業區投資起動之興趣。而該區鄰近有幾個屋苑，有興趣可上網找尋，呎價都唔比疊茵庭貴好多。
最後一提係九七年「萬人坑」愉景新城，所持集團新世界正計劃番新商場。2015年完工，正所謂大孖沙無寶不落，你唔買都要去附近睇下(不包括愉景新城)!
Mr.L: 諗sir真係博學, 惠及萬民。本人想請教一下, 家庭收入為6萬餘, 自住港島東30多年屋苑, 2房屋小而住得開心。另幫家2老自住的單位供款, 掙銀行3mil.幾, 每月供樓開支合共約15-16k,兩邊都係供左3年幾。
家庭現金不多於30萬,現有一個小朋友, 希望1-2年生多一個。
想請問一下, 本家庭最理想的情況是, 多買一個3房住大d, 而2房放租, 現時樓市在高位徘徊, 現時是否好時機?
我自往的樓已升超過60%, 而家加按等樓市下跌也要成本, 因為做吾番咁靚的morgage plan … 吾知有咩建議?
努力儲蓄, 定加按, 還是現時樓換樓?
十分感謝!!
相信小眾人做左HIBOR PLAN都唔捨得為套現而轉去第間銀行做按揭，因一轉就要用新PLAN比成兩厘息以上。Mr.L 間兩房賺左五成以上，就咁睇都可以將二成樓價套出，放多七至八十萬現金係袋。其實有銀行提供原債同新債利息分開計既服務。即HIBOR PLAN可保持，新套出既錢要用兩厘幾息計，請Mr.L考慮。
如果Mr.L想盡用槓桿，佢應該持有現樓，再伺機買三房，即可完成四十歲前「擁有」(供緊)三間樓既部署。究竟應否租出兩房再買三房，取決於讀者自己供款能力。如Mr.L所講家庭月入有六萬，再買三房令自己重貨難當。當然你會諗頭兩間樓買得平而大家水位承受跌市，但係以一個月入六萬家庭持有三間樓夾埋市值千萬以上，再加上手頭上現金只有貨值既少許，實在令人擔心。諗樣覺得保有現局可攻可守，現時居所還到欠款只剩市價一半更可將佢名正言順租出，所得租金可七成或全數當作收入，趁跌市買入第三間樓時借貸力增加。
就算Mr.L有居住三房既需要，都唔建議買入。假設Mr.L買入三房市值五百萬，所付印花稅約近二十萬，經紀傭五萬，裝修點都要十來萬。除非你走去買新樓先會免傭有回贈，可惜以上所列item其實已price-in了新樓的呎價內。相反你租出自住樓而走去租三房，每個月都係比多六至八千蚊，最命既，係新買入樓宇三年內賣都要比10%印花稅。總括咁講，而家買一間三房要比既transaction cost已等於你兩年出去租樓要比多既錢。
如你家庭月入到十萬，現金有近一百萬，情況先會有唔同。由上段見要有幾十萬cash先夠換大屋洗費，換埋三房後絕對有能力係往後跌市再入貨「沖淡」。因月入十萬家庭約可承受每月四到五萬既按揭供款，手上三房加供比父母自往既樓夾埋只需兩萬幾，跌市下可趁低再吸納樓房。所以現時一動不如一靜，專心享受湊仔生活最為妥當。
有以下問題想請教一下諗兄…..
追揸沽: 2010年中小弟見樓市升左, 就把將軍澳自住居屋(當時只供剩10萬)賣左套現210萬, 七除八扣后剩番170萬, 之后租左附近一個新樓盤單位, 月租1萬, 期間不時有去睇樓, 但資金只放普通儲蓄戶口未有作特別安排, 因預計自己隨時會再入番市 … 但樓價呢個時間爆上了….. 眼見將軍澳區及其他市區樓價日日係咁升, 升到已經唔係自己能力範圍內供得起, 加上美國宣布2014年中前不加息, 所以決定入屯門元朗區(但價錢己不見得相宜)…..及后2011年中趁歐債爆煲 樓價輕微調整就立即入市, 地點係洪水橋低密度住宅2樓720呎連入契天台及有蓋停車場28年樓成左230萬, 但銀行按唔足, 只做到220九成(即借200萬)按25年月供8000, 首期+裝修+雜費用左80萬.
最近估過一次價, 單位已升到310萬, 正在考慮應否加按(如果可以的話), 而此刻現金只余下80萬左右, 心目中一直想再買多一個單位作收租用, 也睇過元朗一些細單位但已不平宜了, 選擇越來越少, 也有考慮過村屋但驚唔穩陣…… 另外小弟月入不高(31k/m), 太太無業, 如再做第2套按揭可能有難度(我簽左consent letter).
想請教諗兄, 我既情況如果再買第2個單位可行嗎?定係應該保留剩餘現金, 等待下一次跌市?
謝謝回覆!
再買第二個單位可行嗎?
根據借貸力，追揸沽如再每月供多六至七千蚊是有可能的! 但在此時load到咁重貨實在不妥，就算手中餘下80萬現金亦不足保證高安全系數。只好勸你忍下手吧! 如你盡借，應該借二百萬左右有可能，不過呢個數都冇咩樓好買。
居屋有咩唔妥當?
居屋其中一樣唔妥當既，係限制左你去做抵押既能力，除非你補埋地價。不過買得居屋咪又係想慳返個地價，仲有平些少既管理費。如果追揸沽一開波係住緊係私樓，佢就唔駛焗住賣居樓套現。相反可以到銀行加按到七成，冇手續費仲有銀行1%現金回贈。
而追揸沽，佢呢兩年攪屋換屋已經用左佢兩年賺番黎既錢，即係呢兩年白做，何解呢? 首先賣出居屋已比了幾萬經紀傭，再租一年樓用左十二萬。再買入洪水橋，八十萬洗費，內附三成首期，咁即係雜費係廿萬餘。你知印花稅都六萬幾啦。加加埋埋接近五十萬，而對於月入三萬既追沽呢筆錢唔係少。
當然點計追揸沽都有錢賺，但沽左自住樓而眼見樓市爆上既感覺，係呢個case可見到。所以諗樣放case出黎除要比讀者答案之外，讀者問題都好有參考性。Homebloggerhk係集合左百人買賣樓宇既經驗，幫你少走冤枉路。順帶一提，村屋亦都係冇咁好既抵押品，容易估唔到價同埋只借五成，情況差異頗大，間間屋唔同。不過連路都唔到既村屋你就唔使諗。投資有屋苑式管理既村屋會好些少，但點都比大屋苑要煩些少先賣得走。而你想係呢個時勢搵開錯價既村屋，要花既氣力同人脈唔係想即刻要就有。
村屋有時吸引就係附有車位，可慳返幾千車位租金。如果經紀話間屋冇車位但可四圍泊千祈咪輕信。而家成日有人投訴咩咩村違例泊車，唔係村民就係車場。追揸沽經過早年消耗，係時候保留實力下round再戰。
現時最低工資: $8600-10000
最低家庭收入: $18000-20000
最少可負擔按揭供款(每月): $8600-10000
最平而可負擔(供得起)的樓宇: $2.3mil-2.65mil
如用四十年還款計最平而可負擔樓宇: $3.0mil-3.3mil
*以上假設息率維持在2.15%，加息令可負擔性降低你應該知
買細價樓始終係年青用家為主，佢地買唔買主要睇供唔供得起，未來市升市跌對佢地用家影響未算好大。而家最低工資實行令香港普遍物價上升，食餐晏仔都加左十蚊，以百份比計都升左二成，咁樣一d有形有息既房產點可以唔升呢??
外國實行最低工資但係樓價唔貴，因為地產勢力未及龐大不足以夾埋手腳搵錢。在香港則是另一光景。同時樓房一升，令地產商在港擁有既業務如超市、車船以及電話費都加得合理。
政府推地確實有助壓低個市，但係聰明既商人點會明知你出得到廿蚊而唔賣呢個價錢? 買咩都好，聰明既sales都係將你完本預左個budget谷爆些少而賣比你。爆好多就唔會因生意始終長做長有。建居屋亦可減低市民對私宅要求，吸走市場購買力，但係移走SSD先係增加市場供應的最快方法。香港既炒家大多是理性的，如果冇SSD佢地可以先將手上樓房放出，再買入。唔使好似而家咁成個屋苑先得幾個盤，業主可以將間屋等到價先賣。
當然如金融風暴再臨令投資需求大減，樓房會重新向下。但工資人為地增長已令樓房既中軸價格上移，即係諗樣講過，再冇三百萬樓下既上車盤。仲有能力上到車既人好買定間樓自住或放租去抵消自己租金，反而投資人應隔岸觀火，且看2013年政府點攪個市。
筆友: 您好! 本文冗長,首先多謝閣下的抽空寶貴時間閱讀,謝!
本人一直有看你的文章,獲益良多,現有一些問題,望請指教。本人34歲,已婚,有一子,月入32k,資產60萬,太太全職照顧兒子,名義月入16k(有報稅及出糧證明,兼職收入數千,我們keep出糧證明是希望將來能多買一層樓),實際家庭收入38k。於2009年尾以本人及太太名義購入一間256萬的屋(同類型現成交400萬),花了30萬裝修,借9成供25年,月供9k利率約1.1%H plan,尚欠210萬,之前收到地產信件說有實客430萬想買。本人很滿意這屋,但想放售獲利。
現有想法如下(假設每月供款9k是固定支出,如有剩會儲下):
A本人想放450萬(很理想吧),因之前花了30萬裝修。如以430萬售出,減去雜費套現約210萬,然後租住同屋苑單位約12k或租住父毋A單位約8k(很舊,要裝修約13萬,這是ok的,父母將來易租些),將210萬買入人民幣收息每月約5.6k,實際租金每月支出2.4-6.4k,比現時供款少6.6-2.6k,3年省下約23萬。本人認為樓巿將於2至3年後回落25%,如自住單位回落至300萬,將以個人名義借7成購入B單位自住,3成首期90萬加裝修30萬加雜費10萬,尚餘70萬,如樓價穩定,再以夫妻名義借7成購入300萬C單位收租,3成首期90萬加10萬雜費。資產剩約為50萬(210萬+60萬+3年省下供款6.6k*36個月約為23萬)減(A單位裝修13萬+B單位成本90萬+10萬+30萬+C單位成本90萬+10萬),和有兩間供緊300萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為293萬(210萬+60萬+3年省下供款6.6k*36個月為23萬)
B加按,本人在中X銀行九成按揭,不能加按,要重新做按揭A單位,網上銀行估價375-406萬,400萬按7成供25年,利率約2.3%,套現約70萬(280萬減210萬現在欠款),月供12.2k,將70萬買人民幣收息每月約1.8k,每月實際供款付出10.4k,比現時供款多1.4k,3年供款多出5萬,如3年後樓價下跌25%以夫妻名義買下一個300萬B單位收租,3成首期90萬加10萬雜費,資產剩約為25萬(70萬+60萬)減(A單位套現成本5萬)減(B單位成本90萬+10萬),和有兩間供緊300萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為125萬(70萬+60萬)減(5萬),和有一間供緊400萬單位。
C換樓,以430萬賣出,減去雜費套現約210萬,以個人名義再買入300萬A單位(近父母,方便照應,36年樓但比較實用),借七成供25年,利率約2.3%,月供9.2k,成本約110萬(90萬首期+10萬雜費+10萬裝修(裝修盡慳))約剩餘100萬,將100萬買人民幣收息每月約2.6k,每月實際供6.6k,三年省下約9萬,如3年後樓價下跌25%以夫妻名義買下一個現自住類型300萬B單位自住,3成首期90萬加裝修30萬加雜費10萬,再將A單位租出。資產剩約 約為39萬(210萬+60萬+9萬)(A單位成本90萬+10萬+10萬)減(B單位成本90萬+10萬+30萬裝修),和有兩間供緊300萬及225萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為170萬(210萬+60萬)減(A單位成本90萬+10萬+10萬),和有一間供緊300萬單位。
問題如下:用方法A,以430萬買出現自住樓,將來再買兩間300萬樓之後,如能以430萬以上賣出,是否值得這樣做呢?但3年後樓巿不跌,我們便利要繼續租樓或再買樓。用方法B,將失去現時極低H plan,但這方法在3年後如樓價不跌,我們依然有一間供緊的樓,但不能多買一間樓收租了,亦要多付數十萬全期利息。方法C的好處是如樓市平穩或上升,我們依有一層樓住,樓巿上升的話可享有升值帶來的利益,如下跌的話,就可買多一層樓,如果實行方法C,我是否應先放樓後買樓呢?是否能以430賣出現住單位,才值得實行方法A或B呢?請問這三個方法,那個比較可取和注意的地方呢?或有其它建議呢?本人數口不精,如有錯誤的地方,煩請指正。多謝閣下的意見,謝!
p.s. 我之前只是在腦裏空想,但發覺要寫一封信給你後,令我更清楚自己的處境。
解答呢個咁詳盡既問題，諗樣先提出你要考慮既角度，諗通左你自然知道點做。 現時樓房賺到既錢是否吸引? 而家大把人間樓賺到錢，個個心郁郁想放賣，咁點先至係一個對你間自住樓既best exit strategy? 諗樣認為如果你搵到地方住(租或再買)，而你賣樓賺到你五年先儲到既錢，何妨沽售? 首先你要界定咩為之賺? 你供樓還左本金既錢其實唔算。即係你幾年前二百萬買入，現時欠銀行一百七十萬，若然樓價現時2012年升至三百萬，咁你賺既係一百萬，而唔係一百三十萬。極多人係因為想感覺良好而「呃」自己話賺左1.3mil。如果你用多出之三十萬就可以再買一間樓去滿足居住需求，或用一百萬生息加上三十萬之補貼就可以頂到四到五年租金，咁你真係值得係呢個時刻先good呢一百萬落袋。此乃客觀之建議。
點解係五年? 現時樓市已上行四年，即由2008年計起。相信你望多五年，即四加五有成十年咁滯，好有機會遇到下一個低潮再入貨。到時你呢一百萬既購買力唔係講少。咁就亦都係配合陳總講既波滑理論，在市場滑浪矣。如你覺得一百萬係多錢，唔靠滑浪、唔忍痛賣出住所，單憑工資點可以係「亂世」生存呢? 根據以上formula，如你每個月只可以儲一千蚊，根本唔可以applied。所以收入猛猛緊一族要由開源節流著手，此乃理財基本步。
當然家庭收入較強勁者達年一百二十萬港元以上及可將收入一半儲起之輩，睇黎唔會為百餘萬港元成日將樓賣出買入。如果真係好想賣樓套現，可以先賣樓後租住，將自己放係一個naked position。因假設佢地收入不大變，佢地賣樓後有能力承受較長之大升市。原因是cash flow較強勁，只要租平些少即有能力係市低時累積較多cash係手，唔會愁冇cash入貨。即好似做生意咁根本唔使將錢回籠就可以做下轉貨，個市旺時更可以走幾轉!
由前文已解釋諗樣點睇咩為之適當賣出，及賣出後點樣先為之高安全系數，而沒定賣後再換細樓或賣後再租樓。而當中之重點以cash flow為先! 高收入而能好快累到金錢者更可無視樓市升跌見低就買。注意賣後再換大樓係加注，要衡量自己能力才做。 講左咁耐，係時候套用番係筆友度。筆友總之賣樓可套2.10mil，如加按只可套0.7mil，要比更多利息。賣樓賺既錢已符合上文所講五年先儲到既錢，值得套現。至於賣左樓租應買返定租返，好在乎佢income強唔強勁。贂黎筆友都係換間平些少又細些少既樓較穩當。用case C住淨低一百萬等下回見清天再戰。