荷蘭買房零首付 政府政策令炒房者難生存
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GS(14)@2012-12-17 23:32:57http://finance.sina.com.cn/world/ozjj/20121211/164513968323.shtml
根據2009年荷蘭統計局數據，該國1650萬人口中，有50%擁有住房，39%居住在公共廉租房。如此可觀的房屋私有比例，無論是在歐盟還是在世界範圍內都名列前茅。這要歸功於荷蘭政府幾十年來一直鼓勵中高收入家庭買房、幫助低收入家庭租房。政府政策導向讓炒房行為高風險、低回報，在荷蘭「天下寒士俱歡顏」也就不難理解了。
在荷兰1650万人口中，有50%拥有住房，房屋私有比例无论是在欧盟还是在世界范围内都名列前茅。(图片来源：路透社) 在荷蘭1650萬人口中，有50%擁有住房，房屋私有比例無論是在歐盟還是在世界範圍內都名列前茅。(圖片來源：路透社)
房奴形成記
荷蘭人口淨增幅一直保持在較高水平，該國房地產需求旺盛，雖然今年已是經濟危機的第五年，但荷蘭人買房依舊是零首付。信用記錄良好的人還可以從銀行獲得額外貸款來支付房屋交易稅費乃至裝修款。即使是沒有長期身份的外國人，只要在荷蘭生活了一段時間並擁有穩定收入，購房時就有可能零首付或者只支付10%左右的首付款。
稅收方面，荷蘭鼓勵貸款買房，住房貸款利息可以享受免徵個人所得稅的優惠。也就是說從銀行貸的錢越多，個人所得稅免稅數額就越高。眾多住房貸款組合中負擔最小的允許只付利息不付本金。同住房貸款配套的人壽保險，專門針對因發生意外而導致長期無法工作或家庭永久失去經濟來源的購房人，購房人能夠一次性獲得一筆補償專門用於償還住房貸款，降低變故對生活的影響。
這些政策在相當程度上減少了人們買房的顧慮，購房人享受免稅後買房實際經濟壓力甚至比租房還小。於是很多年輕人一旦獲得長期工作合同，就會買個小公寓先住幾年。
多方因素的推動推高了荷蘭房價。從1995年到2000年，該國平均房價增長了89%，而2000年到2008年房價又額外上漲了48.8%，14年累計增幅181.2%，僅次於同期上漲了193.5%的英國。雖然因為經濟危機，目前荷蘭的房價比2008年均價下降了9.4%，但相比歐洲其他國家，荷蘭的有產階級多數還是獲益於政府推行的居者有其屋政策。
租房也光榮
歐洲很多國家都有公共廉租房制度，其中丹麥、奧地利、瑞典、英國和捷克等國以20%的比例排在前列。與它們相比，荷蘭公共廉租房的比例足足領先了幾乎一倍。荷蘭絕大部分廉租房都屬於公共房屋公司名下，同個人房產一樣設施齊備，並有專人定期維護。只要家庭年收入低於一定數額就會有資格登記申請。房租高低雖然取決於地段和居住面積，但至少低於市場價格的三分之一以上，而且還沒有居住年數上限，只要收入不超標便可以永久居住。
在阿姆斯特丹、鹿特丹等大城市，政府強制要求房地產開發商在開發項目時必須包含一定比例的公共廉租房，這已經成為房產商獲得開發權的前提條件，這讓低收入者也可以在大城市居住。
為了實現更大程度的公平，申請公共廉租房還設置了一些優先照顧條件，如身體原因、社會原因(面臨流落街頭的危險或現有居住條件嚴重阻礙申請人正常生活)、年齡超過55歲等。即使這樣，還是有數目不少的申請人要等待好幾年才能住上公共廉租房，在這期間，向稅務局申請住房補貼成為了那些被迫租賃私人出租房的低收入人群降低住房開支的好方法。如果公共廉租房獲得批准出售，現有租戶還能享受優先購買權，購買價格是市場價格的七五折到九折。
炒房難生存
按說荷蘭房價漲幅如此可觀，經濟又與國際聯繫緊密，各路房地產炒家自然不該錯過這個發財的機會。但事實上，荷蘭卻沒有形成類似其他國際大都市的炒房市場，荷蘭政府政策在裡面發揮了巨大的作用。
首先無論房產價值高低，購房要繳納荷蘭房產交易稅為6%(2010年為了刺激房產市場、抵消經濟危機的影響，荷蘭政府將其降低為2%)，同時還要負擔約4%的過戶費，而每年通貨膨脹僅在1%到2%左右，單憑通貨膨脹少說也要持有房產3-5年後才能抵消稅費。
另外，荷蘭境內所有的出售、出租及新建房屋的信息均通過統一網站來公佈，還需要公開房屋圖片、結構、社區情況和周邊房價等信息，這讓絕大多數買家在上門參觀時都已對房產有了相當程度的瞭解。荷蘭土地局作為房地產登記的官方機構，也向公眾提供付費查詢房屋所有權情況和最近一次售價的服務。這兩點讓寄希望於借信息不對稱發財的炒房客難於操作。
荷蘭作為歐洲乃至世界範圍內人口密度較高的國家，雖然公共廉租房租金低廉，但普通住房房租一直不便宜。對普通住房房租市場，政府也有一系列保障房客利益的政策，比如房客對房屋有優先購買權、房東不能以房產已出售為名趕走房客、房租收入和房產出售後增值部分也需要按照投資收益來繳納個人所得稅。另外，如果經過第三方機構評判，房屋租金過高，則房東必須退還房客多收的部分。另一方面，完備的公共廉租房體系也大大減少了市場對私人出租房的需求。
對炒房客來說，市場很難提供贏利所需的規模效應。如果再算上碰到無良房客可能遭遇的麻煩，很多人即使有錢也不會選擇炒房這條投資路。
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