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07 Aug 17 - 冠君產業信託(2778) 朗豪坊辦公大樓

鷹君集團（0041）羅氏家族因為老太羅杜莉君申請撤換家族基金信託人匯豐，引起爭產疑雲。 冠君產業（2778）招標出售旺角朗豪坊辦公大樓，市場估計也可能與家族爭產疑雲有關。



朗豪坊辦公大樓全球公開招標出售，根據第一太平戴維斯的資料，意向價245億元，每平方呎樓面地價逾35000元，並預計物業將於9月至10月截標。 除35-37樓、55樓及公共區域，冠君產業信託全權擁有朗豪坊辦公大樓。 朗豪坊辦公大樓可出租總面積約70.3萬平方呎，已全部租出。截至去年底物業收益淨額為2.95億元，佔冠君產業信託整體物業收益淨額14.6%。 根據冠君產業信託的獨立主要估值師萊坊測計師行估值，朗豪坊辦公大樓物業價值近84.8億元，佔冠君產業信託旗下物業總估值近13%。

■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績


財務自由夢兄在7月中已有分析，筆者的計算與財務自由夢兄的相似。

■　 財務自由夢: 冠君產業招標擬出售旺角朗豪坊辨公大樓簡單分析 (2017年7月22日)



現時香港共有多隻REITS上市，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。 例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託（1881）。

■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託（0405）全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託（0435）中期業績
■　 09 Aug 16 - 置富產業信託（0778）中期業績
■　 07 Apr 17 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 11 Jul 16 - 領展房產基金（0823）全年業績
■　 31 Mar 17 - 朗廷酒店投資（1270）全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託（1426）全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託（87001）全年業績






冠君產業信託(2778) 2016年度業績數字

#		2016 財政年度	花園道三號	朗豪坊商場	朗豪坊辦公樓
1	物業收益淨額 (百萬港元)	2,027	1,040	692	295
2	物業組合總值 (百萬港元)	66,842	39,330	19,035	8,477
3	負債 (億港元)	148.4	--	--	--
4	資產負債比率	21.7%	--	--	--
5	可分派收入 (億港元)	14.08	--	--	--
6	分派總額 (億港元)	13.31	--	--	--
7	每基金單位分派（港元）	0.2295	--	--	--
8	每基金單位資產淨值（港元）	8.72	--	--	--

估計

如果假設賣出了朗豪坊辦公樓，出售金額當中的35億港元用來償還債務，令到資產負債比率下降至19%，餘下的用來派發為特別息。

#		計算數字	花園道三號	朗豪坊商場	朗豪坊辦公樓
1	物業收益淨額 (百萬港元)	1,732	1,040	692	295
2	物業組合總值 (百萬港元)	58,365	39,330	19,035	8,477
3	負債 (億港元)	148.4 - 35 = 113.4	--	--	--
4	資產負債比率	19%	--	--	--
5	可分派收入 (億港元)	12.03	--	--	--
6	分派總額 (億港元)	11.37	--	--	--
7	每基金單位分派（港元）	0.196	--	--	--
8	每基金單位資產淨值（港元）	7.25	--	--	--

朗豪坊辦公大樓意向價為245億元，筆者假設實際的成交價低一些，是218億元或以下，減去使費，另外35億港元用來償還債務，可以用來派發為特別息的金額為180億港元或更低的168億港元。

#		特別息的金額 (假設)	每股特別息 (假設)
1	朗豪坊辦公大樓出售 假設1	180億港元	3.1港元
2	朗豪坊辦公大樓出售 假設2	168億港元	2.9港元

計算


使用以上的估計，每股特別息為2.9元至3.1元左右。 現價為6元，派發特別息除淨後，股價是3元。

減去朗豪坊辦公大樓的貢獻，使用2016年度業績數字，每基金單位分派下跌至0.196港元，每基金單位資產淨值為7.25元，息率有6厘半、市帳率0.41倍，息率吸引，市帳率亦低。

▪　　股價3.0元，股息0.196港元，息率6.5厘。
▪　　股價3.0元，資產淨值7.25港元，市帳率0.41倍。


當然，以上的計算使用了一些不能控制的假設，使用了去年的舊數字來計算，亦假設朗豪坊辦公大樓成功賣出，並且大部份獲得的金額是用來派發特別息，而不是另有用途，筆者不能排除實際的結果與筆者的估計相差頗遠的可能性。






股價走勢

1年圖：




3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 冠君產業信託 2778 業績

http://www.championreit.com/tch/investor-relations/financial-reports/images/2016%20Champion%20REIT%20Annual%20Results.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0322/LTN20170322329_C.PDF
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0227/LTN20170227188_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0330/LTN20160330544_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0225/LTN20160225186_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0827/LTN20150827657_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0810/LTN20150810317_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0320/LTN20150320513_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0227/LTN20150227315_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0812/LTN20140812203_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321668_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0224/LTN20140224530_C.pdf

2. 冠君產業信託 2778
http://www.championreit.com/
http://www.citibankplaza.com/

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

7 Aug 2017 - [業績公布] 精熙國際(2788)財務分析摘要分享

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我與Larry Hung成立的「博立資本」，會適時與不同上市公司管理層會面，並分享所得資訊，讓大家可對相關公司了解得更深入，有興趣可按此作參考。
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業績公布期會較忙，所以未有足夠時間為大家作出大部份業績的文字分析分享，但也可將做好的財務分析摘要分享，大家可自行詮釋。

精熙國際(2788)於8月4日收市後公布至今年6月上半年業績，現在分享業績財務分析摘要。

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大 






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我與Larry Hung已成立「博立資本」，提供股票組合管理服務，有興趣可按此作進一步了解。---------------------------------------------------------------(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，並沒持有此股) 

(以上純屬個人研究心得分享，並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)    

8 Aug 2017 - [業績公布] 同仁堂國藥(8138)財務分析摘要分享

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同仁堂國藥(8138)於8月8日收市後公布至今年6月上半年業績，現在分享業績財務分析摘要。

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8 Aug 2017 - [業績公布] 中海物業(2669)財務分析摘要分享

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中海物業(2669)於8月7日收市後公布至今年6月上半年業績，現在分享業績財務分析摘要。

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10 Aug 2017 - [業績公布] 越秀交通(1052)財務分析摘要分享

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越秀交通(1052)於8月10日收市後公布至今年6月上半年業績，現在分享業績財務分析摘要。

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10 Aug 2017 - 投資佐丹奴(709)的攻與守

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恒指自年初輾轉上升，升到你唔信，唔信佢又升，7月起升勢更加速，今天終於自7月初後首次有像樣的調整，是否源於北韓問題其實不重要，真的要調整總會找到藉口，不過我也不知道是次是否真的是轉勢。我一直投資也留有一手，所以不會很牛，更不會癲到失去理智，清楚組合中那些是投資，那些是投機，投機的會有紀律止賺止蝕，有時沽出某股後見形勢穩定後或會翻買，這段時期為控制風險成交會有所增加，當是買保險。此策略往往於大牛市或持續升市落後於人，但也是這套路，遇大市逆轉也可守得住。事實上，很多投資者只攻不守，忽視跌市時跌得少，往往比升市時升得多，更為重要。

今天中午佐丹奴(709)公布上半年業績，盈利很理想，第N次證明管理層很強，主席劉國權認為香港零售市道有機未見底，不過佐丹奴業務表現一直優於市況，香港及澳門的銷售收入及溢利佔整體也分別只有約18%及15%，成本控制出色，現金充裕，現金流強勁。  也是時間關係，未能為業績寫詳細分析，但大家可從下列財務分析摘要多加了解。 簡單言，上半年收入按年升3%，毛利率按年升0.2個百分點，每股盈利按年升20%，主要源於核心業務，做好成本控制。 過往較年下半年純利皆高過上半年，保守假設上下半年一樣，即全年每股盈利$0.312，以現價$4.38計預期市盈率14倍，過去兩年最高市盈率皆略高於16倍，以往也多有15倍。集團近兩年派息比率有100%，現價計預期息率有7.1%。 還有已6月下旬開始回購，已回購約540萬股，停了一個月，公布業績後應會再繼續，回購上限是1.5億股，派高息外再多一重防守。 

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大




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10 Aug 2017 - [業績公布] 高鑫零售(6808)財務分析摘要分享

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業績公布期會較忙，所以未有足夠時間為大家作出大部份業績的文字分析分享，但也可將做好的財務分析摘要分享，大家可自行詮釋。

高鑫零售(6808)於8月9日收市後公布至今年6月上半年業績，現在分享業績財務分析摘要。 

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大




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9 Aug 2017 - 信義玻璃(868)及福耀玻璃(3606)的簡單比較(下)

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承接今早開市前文章(按此重溫)，大家可從我分享的信義玻璃(868)及福耀玻璃(3606)財務分析摘要看到以下的數據比較：

收入(2017年上半年)
信義玻璃： 66.8億港元，按年升13%
福耀玻璃： 87.1億元人民幣，按年升15%

毛利(2017年上半年)
信義玻璃： 24.3億港元，按年升19%
福耀玻璃： 36.5億元人民幣，按年升14%

毛利率(2017年上半年)
信義玻璃：36.4%，比2016年上半年升1.7個百分點
福耀玻璃：41.9%，比2016年上半年跌0.3個百分點

純利(2017年上半年)
信義玻璃： 16.4億港元，按年升19%
福耀玻璃： 13.9億元人民幣，按年跌5%

純利率(2017年上半年)
信義玻璃：24.5%，比2016年上半年升1.2個百分點
福耀玻璃：15.9%，比2016年上半年跌3.3個百分點

撇除非經常性收益及滙兌收益之除稅前溢利(2017年上半年)
信義玻璃： 19.7億港元，按年升29%
福耀玻璃： 18.8億元人民幣，按年升19%

相關盈利率(2017年上半年)
信義玻璃：29.5%，比2016年上半年升3.5個百分點
福耀玻璃：21.6%，比2016年上半年升0.8個百分點

現金循環週期(2016年)
信義玻璃：54天
福耀玻璃：145天

股東權益回報率(ROE)(2016年)
信義玻璃：24.4%
福耀玻璃：17.4%

淨負債比率(2017年6月尾)
信義玻璃：41.7%，比2016年6月尾升5.5個百分點
福耀玻璃：10.5%，比2016年6月尾升7.7個百分點 

從以上數據簡單比較，福耀玻璃的收入及毛利明顯較大，毛利率亦較高，但信義玻璃增長較快。 不過，以撇除非經常性收益及滙兌收益之除稅前溢利計，福耀玻璃只是略高於信義玻璃，加上信義玻璃現金循環週期明顯較短，股東權益回報率(ROE)明顯較高，其運作更有效率。從淨負債比率看，信義玻璃則明顯負債較重，不過兩者過去一年皆因在國外加重投資而令負債上升不少。

縱觀以上比較，福耀玻璃的估值有其高於信義玻璃的理由，但此刻差距似乎不大合理，未來有改窄空間，只是未知主要是前者跌還是後者升，而市場現時預測兩者的每股盈利於未來兩年平均每年升幅分別為15%及12%，預期市盈率則分別是16.3倍及8.4倍。

不看以上比較，只看信義玻璃，我認為其市盈率估值區間是6.2至9.9倍。 另外，信義玻璃主要股東於中期業績公布後再度持續逐步增持，雖云以往增持需時才帶來正面效果，但也作為參考。

9 Aug 2017 - 信義玻璃(868)及福耀玻璃(3606)的簡單比較(上)

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我與Larry Hung成立的「博立資本」，會適時與不同上市公司管理層會面，並分享所得資訊，讓大家可對相關公司了解得更深入，有興趣可按此作參考。
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最近公私兩忙，上月成立「博立資本」(按此)後工作更有推動力，自然亦較忙，加上港股正牛，還有是月業績公布進入高峰期，時間自然不夠用，也證明我主動於第三季暫時不授課是正確的決定，因為我一直很清楚幫客戶管理股票組合才是重中之重。

近日持續為剛公布業績公司發佈財務分析摘要分享，便因時間關係未有文字分析，但總算也希望盡力幫助到大家。 8月6日的主角是中國玻璃大企福耀玻璃(3606)，可按此重溫。 集團主力生產一手汽車玻璃，即直接供應中外大型車廠，亦有生產更上游的浮法玻璃，專為製造汽車玻璃所用，現價$26.45，預期今年市盈率16.3倍。

另一間大家或許更熟悉的中國玻璃企業信義玻璃(868)，主力生產不同用途的浮法玻璃，亦有生產建築玻璃及汽車玻璃，但後者主打替換市場，亦為與福耀玻璃的主要不同之處，現價$7.81，預期今年市盈率8.4倍。 為什麼信義玻璃的現價價值明顯較低，有否衍生投資機會，再談，今天先分享其財務分析摘要。 

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大 

12 Aug 2017 - [業績公布] 業績不理想的寶勝國際(3813)

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寶勝國際(3813)於前天收市後公布7月銷售數據，增幅放緩，昨天股價跌6.5%，相信與港股大跌關係不大。 集團於昨天收市後公布至今年6月上半年業績，按年計，收入上升，純利卻倒退不少，負債大升，又不派中期息，預期股價於週一壓力將更大。

現在分享業績財務分析摘要，這兩天有時間會談談其母公司裕元集團(551)的業績。 

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大



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我與Larry Hung已成立「博立資本」，提供股票組合管理服務，有興趣可按此作進一步了解。---------------------------------------------------------------(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，持有裕元集團(551)) 

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