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新隆中對：獵槍竟變首期 楊衛隆

1 : GS(14)@2013-07-19 00:44:26

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130718/18338679
                              

                                                          

                2008年的次按風暴是一場經濟浩劫，次按是金融機構將錢借給信貸紀錄不良的人。經此一役，美國人變得非常重視信貸紀錄，信貸評分低於650的人，即使是租房子和找工作都會遇到很大困難。

買車不久即破產

                  2013年中開始，美國的金融機構又再次搞起次按。富國銀行將借款人信貸評級要求降至500，和次按風暴之前差不多。批出次按最濫的居然是汽車按揭，而且荒謬至令人難以置信的程度。
美國傳媒曾報道過一宗汽車次按，主人公謝菲曾有斷供歷史，被銀主收回汽車，又有醫療賬單未付清，只是用獵槍作為首期就拿到超過一萬美元的次按貸款又買到一輛汽車。買車之後不久，謝菲就宣佈破產了。
美國的石油大亨以前控制中東石油供應，操控油價，但是現在越來越困難。不過開採頁岩油卻能讓石油大亨再次成為全球經濟和政治的領導者。美國頁岩油產量增長得很快，對比2005年，美國已經減少了近一半的外國石油進口。而美國的天然氣已經是供過於求。
明年，美國有機會成為能源淨出口國。估計到2014年，石油出口國組織（OPEC）的每日石油產量將會超過售銷量達77萬桶。
石油供應過剩會令油價下跌，阻礙頁岩油開發計劃。石油大亨要增加石油需求，推高油價令頁岩油開採有更好的前景，於是讓金融機構大搞汽車次按，令美國公路上增加了數百萬輛汽車，每日消耗汽油亦增加數千萬加侖。
美國最大石油供應國是加拿大，加拿大元升值，美國開採頁岩油的公司也會受惠，令股價上升。

                                                                                                                                                             楊衛隆
金融海嘯系列作者

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廣州深圳樓盤 「零首期」搶客

1 : GS(14)@2014-05-02 17:13:25

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140502/news/ec_ech1.htm

【明報專報】內地樓市逐漸降溫，樓價升幅進一步放緩，有發展商推出「零首付」計劃吸客。據內地《搜房網》披露，5月份廣州共有17個樓盤推出「零首付」和「低首付」活動，相關促銷實際是延遲首付的一種方式，有地方官員批評是違規。券商預期，內地今年樓市將全面疲弱。


據報道，番禺某發展商推出「零首付」計劃，購房者交付5萬元(人民幣．下同)訂金後便可簽約，首付款最長可分18個月付清，全額分期付款最長3年付清。另保利地產推出「低首付」活動，以「分期首付」的方式為主，首套房首付可以分4個月陸續付清，二套房首付最長可以分9個月付清。

官方：零首期違規

除廣州之外，深圳亦有地產中介打出「零首付」廣告，稱任何小區的任何樓宇都可以做零首付。惠州更出現「逆首付」，買樓客只需交付5萬元訂金，便可獲最高50萬元的購房款。

上述發展商的促銷方式，實際是讓購房者延遲繳付首期，廣州市國土房管局日前表示，相關做法變相降低房貸准入標準，存在借貸風險；深圳市規劃國土委則稱，「零首付」是違規行為。

中國指數研究院昨天發布的調查顯示，今年4月，內地100個城市的住宅平均價為每平方米1.1萬元，雖然按月仍有0.1%的微弱漲幅，但幅度已較上個月繼續收窄0.28個百分點。

摩根大通中國首席經濟學家朱海斌指出，今年以來，內地樓市交投不斷降溫，預計控制房價不再是政府的政策目標。高盛則發表報告稱，內地房地產領域全面疲弱，政府將放鬆房地產政策，但會低調行事，尤其在放鬆限購令等議題上。

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加按現有物業 籌首期買樓收租

1 : GS(14)@2014-06-27 09:22:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140627/news/ec_ecv1.htm

【明報專訊】江先生已婚，有一個小朋友，與太太的每月收入約為76,000元；現持有一個市值330萬元的物業，尚欠樓按120萬元，每月供款8,000元；另持有30萬元股票及30萬元現金。江先生與太太及小朋友均有購買保險計劃，月供約4,500元；每月汽車支出約4,500元。江先生希望多購入一個物業，作收租之用，他正考慮物業大小及其他準備。江先生夫婦每月支出約佔收入四成，每月儲蓄46,000元。由於江先生目前已經擁有一個物業，因此再買樓需要支付雙倍印花稅(DSD)，這會增加首期成本。考慮到江先生的流動資金不足，筆者建議以外兩個方案選擇。


■方案一：二按現有物業，借錢付首期

由於江先生的流動資產只有60萬，需要為現時自住物業進行二按，一般而言，物業二按的貸款額最高可達樓價估值的七成，再減去一按貸款的供款餘額：

330萬元×70%－120萬元＝110萬元

假如二按還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為4,386元。而第二套物業由於是出租物業，而非自住，一般按揭成數只得五成，故需留意能否通過銀行的壓力測試，其供款能力需能夠承受超越6厘的實際按息。

以現時樓市來說，筆者建議選擇建築面積約400平方呎的兩房同區單位，以方便打理。一般以言，市值約300萬元的單位，每月租金收入大概有1萬元，但未包括管理費、差餉及地租等支出。假設銀行將為江先生的第二套物業提供五成樓宇按揭，最高150萬元，他需自行支付餘下的150萬元，加上律師費2,000元、按揭契2萬元、DSD9萬元及經紀佣金3萬元等支出約14萬元，換言之江先生合共需要164萬元。

第二套物業300萬，按五成按揭，還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為5,927元，加上首按每月供款8,000元，及二按每月供款4,386元，總每月供款額為18,313元，扣除每月租金收入1萬元，實供8,313元，只佔兩人收入比例的一成，與原本供款金額相若。

■方案二：投資儲夠資金再買樓

自政府推出一連串辣招後，樓價仍處於回落之勢，租金亦向下調整，江先生的儲蓄比率甚高，因此建議先作中期投資，以儲蓄更多資金作首期，毋須以借貸支付首期。筆者建議可選擇月供高收益債券基金，既可收息及升值，如「聯博-環球高收益基金(美元)」一年回報率約4.93%，五年年度化回報為18.35%。

亦可儲夠資金再買樓

假設每月儲蓄25,000元，年回報率5%，5年後本利和約170萬元，屆時毋須以自住物業作二按，仍有足夠資金應該首期。以約300萬元的私樓單位為例，放租約1萬元，五成按揭，還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為5,927元，加上首按物業的每月供款8,000元，總每月供款額為13,927元，扣除每月租金收入，實供只需3,927元，財政上輕鬆得多。雖然方案二每月總按揭供款只需約4,000元，但注意會受若干因素影響，宜多留資金備不時之需。

張佩儀

美國萬利理財控股有限公司亞太區總裁

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月入1.3萬 5年內難儲夠首期

1 : GS(14)@2015-01-09 15:17:32

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150109/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】港府在上月推出新一批居屋單位，掀起一輪排隊領表潮，截至12月底房委會已派出逾16萬表格，首日收表570份。當下仍有不少港人視置業為首要目標，隨樓價今年上升，新居屋可享市價六至七成折扣，自然吸引年輕人申請。


去年剛大學畢業的林先生在NGO工作，月入1.3萬元，他亦有計劃透過新居屋計劃申請一人居屋單位。林先生表示明白以一人白表申請居屋機會較低，他想知道若未能抽中居屋，在未來3至5年內要怎樣為買樓作出部署。

獨自供樓 負擔沉重

林先生現時月入1.3萬元，每月支出包括日常開支及家用各3000元，強積金供款650元，以及償還學生貸款1300元(還款期5年)，合共7950元；每月可儲蓄5050元。林先生在大學時期已兼職補習及工作，儲得約8萬元存款，另外有股票市值約3萬元，合共資產11萬元。和林先生傾談後，他表示父母對其首期支持不大，由於林先生現時仍未有女朋友，暫時傾向獨自置業。因此，林先生要特別留意銀行對於按揭申請人的入息審查。

一般而言，以現行樓按息率約2.15厘計，每月供款額不可超過借貸人入息一半，而以現行息率加3厘，每月按揭供款不可超過借貸人入息六成。

假設林先生薪金每年平均有10%增幅，5年後林先生薪金約1.9萬元，即每月供款不可超過9500元或1.14萬元。以此推算，若林先生可支付三成首期，供款期30年，他應有能力購入250萬至300萬元的物業，然而，首期支出會是林先生較難達到的一環。

年回報20%才可能達標

林先生要在5年內儲得75萬至90萬元首期，假設每月盈餘不變，林先生在資產中撥出8萬元，配合每月投資5050元，要在5年內獲得75萬元首期，年回報率要達20%，現實中較難達到。建議林先生可加長投資年期，或與親友合資會較易達到目標。

延投資期 今年首季H股值博

投資方面，踏入2015年，相信首季度大中華區市場表現仍然亮麗，A股受人行變相放水刺激，近月大盤股已急漲，內銀內險H股由溢價變成折讓，相信首季H股追落後可成為投資主題。

羅湋楠

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「搵快錢」儲首期 炒細價股風險高

1 : GS(14)@2015-03-13 18:24:20

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150313/news/ec_ecv1.htm
【明報專訊】金管局早前為樓市逆周期措施再加辣，包括收緊樓宇按揭成數，700萬元以下物業按揭成數由最多七成下調至六成，與700萬元以上物業看齊，變相提高買家入市門檻。今年27歲的Calvin為一名貿易公司文員，因家庭原因希望盡快置業，以換取較大的居住空間，他一直有為首期而儲蓄，但近日有見金管局收緊銀行按揭成數，比原本預算需要更大筆首期，因此希望有一些「搵快錢」方法可以盡快儲得首期。

3年儲160萬 目標太高難實現

Calvin現月入2萬元，每月開支包括日常開支4000元、家用5000元、強積金供款750元以及保險供款1000元，合共約10750元，每月可儲蓄約9250元。個人資產方面，Calvin現有港元存款20萬元，股票市值10萬元，主要投資藍籌及ETF(交易所買賣基金)，合共資產30萬元。

Calvin目標買入400萬物業，首期由早前預算120萬元提升至160萬元。他透露由於人工不高，一向有尋找其他收入來源，例如早前炒iPhone賺得5萬元。由於他仍然年輕，自言投資可承受高風險，想知道有沒有辦法在兩至三年儲得首期。

首先，若要在兩至三年內會儲得160萬元，以Calvin現時的財務狀，所需要的回報率將十分高。假設Calvin以儲蓄20萬元，配合每月供款9250元，年回報率要高達55.2%，才可在3年後儲得160萬元首期，筆者認為不太現實。Calvin謂不時留意到股市有些細價股動輒升幅達1倍，若買中隨時可賺得首期。筆者以為，隨意買入細價股投機風險較高，加上Calvin的3年投資計劃以月供為主，不可能每月都維持極高回報水平。

藉按保借八成 首期降至80萬

事實上，Calvin的目標是購入400萬元物業，在新的指引下，仍可透過按揭保險公司借入八成按揭，首期預算可降至80萬元；若是首次置業人士及按揭供款與入息比例在45%以下，仍可申請九成按揭，首期預算則可降至40萬元，目標會較為可行。當然Calvin要考慮透過按保公司承做按揭將要繳交額外保費。另外，Calvin亦要留意如借九成按揭，以他現時的入息水平應未能通過壓力測試，而借八成按揭則可通過。假設Calvin的3年投資計劃不變，目標3年後獲得80萬元，需要的年回報率為18.3%。

Calvin年紀輕，風險偏好較高，加上美國加息在即影響債券回報，在投資方面Calvin可考慮七成投資在股票，三成投資在亞洲高息債券。投資股票的資金中可選擇75%為行業具前景的中小型公司股票，其餘為大型藍籌股。

羅湋楠

AMTD證券及財富管理 業務部高級證券分析員

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「財仔」偷雞　推同步二按助買家湊首期　銀行倘發現可追貸款

1 : GS(14)@2015-03-17 02:03:34





■集誠信貸表示可透過同步二按助首期不足人士上會。


【本報訊】金管局上月尾加辣，收緊銀行按揭成數至六成，加重準上車人士首期負擔。有財務公司職員向本報稱可透過「同步二按」，借二按「扮首期」，助其達成上會心願，惟多位銀行界人士表示，若發現類似事件，銀行會追收貸款或即時加按息，籲有心置業者留意相關風險。《蘋果》記者



一般而言，置業前需預備足夠首期，在金管局新招下，銀行最高按揭成數僅六成，以五百萬元樓價計，買家需準備二百萬元首期，以及在符合供款與入息比率（DSR）的情況下，透過銀行敍造一按上會。若然置業者欠缺首期，根本難以實現上車夢。本報記者以「欠二十萬元才湊夠首期」的準業主身份到財務公司查詢，集誠信貸職員主動獻計，稱透過一招名為同步二按，教記者向財務機構借二按充當首期。



「冇人會通知銀行」


該名職員建議記者先到銀行借私人貸款，他熟識行情地介紹大新銀行私貸可達月薪二十一倍，而中銀香港私貸則可達月薪十八倍，後來他說「假若真係借唔到，可考慮同步二按（現時一般二按息率約為十八厘起跳）」。他解釋，同步二按的巧妙之處，在於承造二按的財務機構透過相熟律師樓，在適當時間向田土廳遞上申請，避過銀行「法眼」，一般這類二按年期不會太長，僅讓借款人作過渡用途。本報記者發現中南財務網頁亦標榜提供同步二按，該公司職員更指「理論上需要通知銀行，但實際上冇乜人會咁做」。金管局發言人回應指，注意到有物業按揭貸款申請人或在無通知銀行的情況下，向不受金管局監管的財務公司申請二按，惟強調二按貸款甚或多重按揭，均不會影響銀行作為一按債權人所享有的抵償貸款優先權。現時銀行在發放一按貸款以完成物業買賣交易前，會透過代表律師了解相關物業有否承造二按或多重按揭，而銀行的貸款合約條款亦會要求借款人在承造二按前，必須先取得一按銀行的同意。若銀行發現違規個案，金管局預期銀行會向客戶作出跟進。綜合多位銀行界人士直言，即使客戶存心隱瞞，銀行亦有機會將其揪出，由於客戶以自行申報為主，一經查證其「出蠱惑」，銀行有權追收貸款，或直接加按息。



律師指或涉隱瞞


熟識樓宇買賣交易的葉謝鄧律師行孫楚雍律師稱，同步二按非常見做法，「除非有人應承你某銀行做到一按，臨門一腳做唔到，面對比人殺定風險，導致你要捐窿捐罅籌錢上會，或促使你同步透過二按申請貸款」。他續指，同步二按或涉及隱瞞成份，舉例「借款人申請一按貸款時聲稱無欠債」、「未經銀行批准將物業加按」等，若能成功借二按貸款，而相安無事，主要取決於銀行未有積極處理，「如果銀行用積極態度作出查冊，又發現田土廳有其他貸款登記，或會立刻追收貸款」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150316/19078167

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市民用首期認購滙豐紀念鈔

1 : GS(14)@2015-03-22 22:17:14





【本報訊】引起全城爭相認購的滙豐銀行一百五十周年紀念鈔，昨日下午一時截止申請，仍有市民趕「尾班車」到分行遞交表格，甚至有市民聲稱用買樓的錢來「博一鋪」。昨日不少市民都趕往滙豐銀行，於截止前遞交認購一百五十周年紀念鈔的表格。張小姐表示，昨早途經旺角滙豐九龍總行，突然想起認購事宜，於是進入銀行填表，並用盡上限，認購單鈔、一套三連張及一套三十五連張。



趕「尾班車」親身遞表

雖共花二萬多元，但張小姐直言動用部份來認購紀念鈔的錢原計劃用來買樓，但最後都忍不住認購紀念鈔。洪女士匆匆趕到旺角亞皆老街滙豐銀行交表格，她說之前未有時間交表，「自己親力親為無所謂……希望lucky（幸運）啲」。她表示全家人都有認購，三款入表抽籤，即單鈔、一套三連張及一套三十五連張，「睇自己好唔好運，（抽得）越多越好」。她指紀念鈔很有價值，會留作紀念。趕及「尾班車」親身遞表的還有朱小姐，她說因為之前搬屋，地址未確定，才延遲至昨日才交表。她同樣抽齊三款，稱會留為紀念。■記者文兆麟





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150322/19085542

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投資定額股票基金 為子女儲首期

1 : GS(14)@2015-04-10 17:23:42

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150410/news/ec_ecv1.htm\r\n\r\n【明報專訊】現時樓價已處於歷史高位水平，想置業的年輕人，即使為專業人士，月薪能負擔每月過萬元的供款，也未必能有足夠的首期上車，更甚的是政府為抑制樓市過熱，收緊700萬元以下自用住宅物業按揭成數至六成，令上車人士置業難上加難。現時能上車的80、90後不少都需靠父母資助才成事，可見為人父母亦要為將來資助子女置業問題而煩惱。財力豐厚的家庭當然負擔不大，但對一般中產家庭來說，一時間要拿出過百萬的現金來支付首期相當困難，有些更會把現有物業加按套現，助子女完上車夢。\r\n\r\n  王先生來自中產家庭，任職市場推廣經理，家庭入息約5萬元，扣除所有開支後盈餘有1.4萬元。王先生有一名即將入大學的兒子，由於兒子將考進本地大學，4年的教育開支不會對王生家庭造成太大負擔，但現時樓價高企，王先生擔心將來兒子上車困難，因此希望盡早未雨綢繆，為兒子儲備額外首期，有望於兒子畢業數年後能輕鬆上車。\r\n\r\n王先生現時的資產類別只有現金、人民幣存款及手持物業，反映他的投資取向保守，不太熱衷高風險的投資。但為了助兒子將來上車，同時又不想屆時動用退休儲備或將物業加按套現增加利息負擔，他表示願意承受較高風險的投資以獲取較高回報。\r\n\r\n10年投資期 可滾存100萬\r\n\r\n兒子今年18歲，如28歲置業，距離現時還有長達10年的投資期，王先生如每月利用6000元作定額股票基金投資，以每年回報7%來計算，預計資產可滾存至約100萬元，加上兒子畢業後數年的儲蓄，相信能大大增加兒子的上車機會。\r\n\r\n加碼人幣定期 爭額外回報\r\n\r\n此外，王先生目前有60萬元現今儲備，預計未來需付兒子4年學費20萬元，另外一般建議預留6個月的開支作應急錢，合共約20萬元，如王先生未來無需預留額外資金作其他用途，建議可充分利用餘下的20萬元加碼人民幣定期，爭取額外回報。\r\n\r\n最後，王先生每月仍有8000元的盈餘，可按個人意向將部分投資於風險較低的月供基金，如均衡或債券基金。王先生距離退休還有15年，假設每月投資5000元，以每年回報4%來計算，退休後便可為王先生帶來額外約30萬元的退休儲備。\r\n\r\n連敬涵\r\n\r\n香港股票分析師協會理事\r\n\r\n■理財信箱 歡迎來信\r\n\r\n讀者如有理財問題，歡迎來信詢問。\r\n\r\n來函：寄香港柴灣嘉業街18號 明報工業中心A座15樓 經濟版編輯收\r\n\r\n傳真：2558 3964\r\n\r\n電郵：[email protected]\r\n\r\n◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理

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周焯華參股代理 向員工貸款首期

1 : GS(14)@2015-04-28 12:51:16

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150428/news/eb_ebb1.htm
【明報專訊】太陽城集團主席周焯華等夾股的物業代理公司曜澳置業，昨日宣布向包括太陽城在內共四個集團的首次置業年輕員工，提供12年期而不多於300萬澳門元的首期貸款，涉及人數達1萬人。曜澳集團主席梁明輝稱，在澳門因為競爭太大，致難以吸納人才，因此推出供樓首期貸款以幫助招攬，並且強調他們無意借計劃托高澳門樓市。

  梁明輝稱，是次計劃主要覆蓋曜澳置業、安世地產、太陽城、旗艦飲食四個股東名下的員工，單是太陽城整個集團的員工便最少5000人。他指出，澳門樓價高企，年輕員工難以籌集足夠首期置業，加上澳門勞工市場競爭激烈，人才難求，碰巧澳門樓市正處於調整期，因此乘勢首次推出首期貸款計劃，配合員工需求，以挽留人才及加強員工的歸屬感。

年期最長12年 息率低於坊間水平

今次計劃會由曜澳幾個股東出資支持，貸款年期最長為12年，貸款年息率不多於4.5厘，比坊間貸款息率動輒10至16厘為低。

是次首期貸款的審批及還款程序，將按一般銀行審批的做法處理。梁明輝稱，他們是首次推出有關計劃，加上專向眾股東旗下公司的員工為對象，相信不會與澳門金融管理局的政策構成衝突。

曜澳的股東即太陽城主席周焯華在會後稱，旗下員工最少3000人，是次首期優惠貸款不限於太陽城的員工。至於較早前傳出太陽城擬到越南參與當地博彩市場發展時，他則謂暫時未有考慮。

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趁推深港通 買港股ETF儲首期

1 : GS(14)@2015-05-08 16:39:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150508/news/ec_ecv1.htm

【明報專訊】林先生現時25歲，與父母同住九龍區，生活起居飲食均有父母照顧，但自大學畢業後一直希望有自己的物業，能夠享有私人空間及獨立生活。林先生現於政府部門任文職，每月收入2萬元，現時有20萬元存款，5萬元股票，期望3年後成功置業，買入約250萬元的單位。

  現時樓價已創新高，250萬元的單位已經買少見少，如果林先生不介意遷往新界地區，勉強可以找到300萬元以下的樓盤。如以250萬元的樓價計算，因現時購買700萬元以下單位的按揭成數也被收緊，因此首期便需要100萬元(林生是屬於首次置業人士，因此如有固定收入及供款與入息比率不超過45%，仍可申請最高九成按揭貸款)。然而，林生現時收入不算高，如申請九成按揭，供款已超過人工的一半，未來又即將加息，未必能負擔得起供款。

年輕人可慢慢儲錢投資

因此，筆者建議林生為置業預留多些預算，計劃準備三成首期，即75萬元，再計入代理佣金及印花稅，相信至少需要80萬元。現時林先生總資產只有30萬元，距離80萬元的目標還相距甚遠，幸好林生現時年紀還輕，而且給予自己數年時間儲首期，相信置業夢不難達成。

不過，未來樓價存在較多的不確定性，如樓價回調，當然能加快林生的置業步伐，但如樓價持續升值，所需要的首期要求又再增多。林生的優勝之處是年輕、節儉，20來歲已有25萬元資產，相比其他年輕人已優勝得多。林生透露他因與家人同住消費不多，個人物質要求不高，而且政府工工作穩定，扣除家用及個人開支，每月有1萬元盈餘，因此畢業後3年便能累積可觀的儲蓄。

資金南下 可選盈富基金

假如林生不再增加任何投資，5萬元的股票投資以每年10%的增長計算，3年後有望滾存至約6.7萬元；而每月1萬月的儲蓄，3年後可累積36萬元，因此林先生在28歲時總存款可達近63萬元。如林生主要以儲蓄的方法以達至資產增值，需要花多2、3年時間才可達標。林生現時還年輕，太保守的投資態度不太適合，而林生有少量股票，反映他對股票投資不是全沒興趣，可考慮增加股票投資，爭取較高的回報率，有望加快存首期的步伐。

中國實行滬港通為中港股票迎來轉機，4月份，中國證監會更公布容許內地公募基金通過滬港通投資港股，意味未來龐大的南下資金將為港股增添動力，而年內推行深港通，有利港股未來走勢。筆者建議林生可選港股ETF如盈富基金(2800)、恒生H股ETF(2828)，可捕捉未來整體大市升浪，而且風險較為分散。

連敬涵

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