在便利店經歷了一輪關店潮後，超市連鎖業者又開始經歷關店“陣痛”。

《第一財經日報》記者10月18日多方采訪獲悉，華潤系麾下的時尚概念健與美零售連鎖店“采活(VIVO)”擬全線關店停業。無獨有偶，區域零售龍頭企業人人樂最新公告稱，計劃在本年度關閉15家業績不佳門店，以集中資源加快推動戰略轉型。

有知情者透露，華潤系此前重新梳理了上市公司資產，將零售業務剝離出上市公司華潤創業，並擬將華潤創業更名為華潤啤酒，甚至華潤系還在掛牌出售手中沃爾瑪股權，這一系列動作都側面反映出實體零售業受沖擊後華潤系正以各種方式止損和回籠資金。而人人樂的狀況也如出一轍，實體業者面臨的壓力巨大。

巨頭們“斷臂自救”

采活(VIVO)是華潤集團在香港上市的華潤創業旗下時尚概念健與美零售連鎖品牌。2010年10月在香港開出第一家門店，並於2011年進入大陸市場。在西安開出國內的首家門店後，采活又陸續在深圳、廣州、北京、成都、青島、寧波、武漢、重慶、濟南等全國一二線城市布局。

然而記者登錄采活美妝官方微博發現，其官方微博已有近10個月的時間沒有進行更新，而其微信公眾號的推送消息也停留在今年7月31日。似乎有停業預兆。

果不其然，近期，久未更新的“采活美妝”官方微博發布消息稱，“因業務調整，公司決定自2015年9月1日起陸續停止旗下門店對外營業，您在本店購買的商品如有任何問題或需要售後服務時，請在2015年12月31日前咨詢辦理。”

采活方面表示，關店需要一個過程，全國內的門店將在12月31日前全部停止對外營業。至於采活的員工則可能分流到華潤旗下高端超市Ole或其他崗位，這些還需要協調。

《第一財經日報》記者數月前曾經進入過一家采活門店，發現其業態與屈臣氏類似，但商品品類明顯少於屈臣氏，且屈臣氏和萬寧等最具有競爭力的自有品牌商品在采活門店也很難見到，因此雷同且數量不多的商品弱勢成為采活的“痛點”。且采活的門店位置也並非如屈臣氏等對手位置好，采活部分門店會“隱藏”在商場高層的角落，人流量稀少。記者數月前到訪的那家采活幾乎沒有店內客人。

“此外，采活的商品陳列、貨品管理、庫存管理等也都存在各種問題，經營業績不佳當然導致關店，此前一些供應商已經知道消息了。”知情者透露。

同樣因業績問題遭遇關店的還有人人樂，人人樂發布公告稱，計劃在本年度關閉15家業績不佳、轉型困難的門店，以集中資源加快推動戰略轉型。

人人樂表示，受到電商沖擊、商場經營費用上升和行業競爭加劇等因素影響，客流流失嚴重，此次關閉的門店銷售持續下滑，長期虧損且扭虧無望。

記者了解到，去年人人樂也關閉了18家虧損門店。截至今年6月，人人樂共有121家門店，關閉15家後還剩余106家，集中在深圳、西安、重慶、成都、南寧、天津六個區域。

實體零售業“過冬”

其實這並非華潤系第一次關店，在收購樂購之後，華潤系也發現了樂購的部分門店存在業績問題，最簡單直接的方式就是關店調整，因此華潤系悄然將部分區域比如華南的一些樂購門店進行關店調整，因而也引發了一系列的樂購老員工維權的人事風波。

“但是這並不能阻止華潤系關店止損的腳步，樂購的調整還在進行，而經營不善，不能與屈臣氏等抗衡的采活也被關店了。零售業很薄利，支撐不起昂貴的成本，關店是最簡單的止損選擇。”知情者透露，華潤系目前的整體策略就是怎麽止損怎麽做，將一些難以賺錢的板塊關停或剝離，盡量讓華潤在資本市場看起來“體面”，因而此前上市公司華潤創業剝離零售業務，將食品啤酒作為主業，原因很簡單，零售板塊業績不佳，會拖累上市公司財務表現。華潤創業甚至擬更名為華潤啤酒，其上市公司棄零售業務的決心可見一斑。

就在近期，華潤集團旗下的華潤深國投投資有限公司在上海聯合產權交易所掛牌21個項目，擬以合計約33.35億元的掛牌價格轉讓所持的21家沃爾瑪的35%股權和相關債權。此舉也被業界認為是華潤系不看好低迷的零售業務，而出售以回籠資金之舉。

為何零售業如此難做?

長期從事零售業的沈先生給記者算了一筆帳——開設一家1萬平方米左右的賣場需要數千萬元的成本，加上人工和租金的逐年上漲，賣場的日營業額需達到30多萬元才可保本，而一家小型店鋪的日營業額需要達到5000元以上才可保本。有一批零售物業在這幾年都到期了，續租需要漲租金，但因為電商的沖擊，實體店收入卻在跌，部分超商的毛利率已經跌到5%以下。大量門店難以達到上述日營業額指標，關店止損為必然。如今“雙11”即將到來，估計實體業者又要經歷一波“陣痛”。

據聯商網統計顯示，實體零售正在遭遇前所未有的困境期，關店潮洶湧。在聯商網統計2015年上半年營收的101家零售企業中，有42家零售企業的業績出現負增長，將近二分之一。其中，昆百大A銷售額下降24.42%，跌幅最大;而在統計到的零售企業中，凈利潤的下跌狀況更為嚴重，有42 家企業凈利出現下滑，新華都、美邦等企業凈利潤跌幅甚至超過150%。

繼山東4家門店關閉後，近日韓國樂天集團旗下大賣場樂天瑪特關閉了南京唯一的一家門店。無獨有偶，深圳區域零售企業人人樂(002336.SZ)最新公告亦稱，為了集中資源加快推動戰略轉型，今年9月公司決議關閉長期虧損且扭虧無望、轉型困難的傳統大賣場門店8家。

這折射出目前零售行業的尷尬窘境。在行業競爭加劇和電商等新渠道的沖擊之下，線下市場空間一再被壓縮，傳統零售企業只能“斷臂自救”。但防守絕非長久之計，戰略轉型已然被提上日程，電商、體驗式消費、小型業態等相關字眼頻繁出現在各大百貨商超的計劃中。那麽，究竟哪一條才是傳統零售企業適合的轉型之路?

線上發力電商

根據聯商網統計數據顯示，2015年上半年，主要零售企業在國內共計關閉120家，其中百貨業態關閉25家，超市業態則關閉95家。而這其中，業績不佳和戰略結構調整是零售企業關閉的主要原因。

在線下業績增速放緩的情況下，線上渠道成為零售業轉型的方向之一。根據《第一財經日報》記者統計，不僅大潤發、王府井(600859.SH)、家樂福、天虹商場(002419.SZ)等全國性連鎖百貨商超，摩登百貨(430689.NEEQ)、步步高(002251.SZ)、廣百股份(002187.SZ)等區域型零售企業也早已試水電商、微商等新銷售模式。

目前在廣州擁有6家門店的摩登百貨董事長周強告訴《第一財經日報》記者，2013年公司開始涉足電商領域推出“摩登網”。“之前摩登網是從屬於電商部門，現在網站重新改版，把它獨立運營，定位為一家專門做促銷的網站，並將每個店門人流最旺的位置劃分給摩登網，以此來實現線上線下聯動為品牌商展示促銷商品。”

事實上，雖然電商隊伍中早已出現傳統零售企業的身影，但多數企業的電商渠道發展差強人意，並未帶來較多營收。周強也坦言，與電商巨頭相比，傳統零售企業差距依然存在，但隨著互聯網的發展，機遇也再一次到來。

“首先是互聯網的普及，電商系統軟件也逐漸成熟，用戶體驗上去了;其次，之前傳統企業做電商無法掌握貨源的問題解決了，現在我們摩登網供應商大部分已經觸網，有雲端ERP系統，不需要把貨放在我們商場倉庫再發貨，供應商可以接到網上訂單後直接從自己的倉庫發貨，摩登網只需要成為一個平臺。最後，從去年跨境電商開始興起，百貨可以說也搶占了先機，現在跨境電商體驗店模式是走在電商網站前面的。”周強如是認為。

而轉型成效也逐漸顯現。商務部新聞發言人沈丹陽就表示，今年國慶期間，各地商貿企業就搶抓節日商機，通過“互聯網+”，打造出了全新的營銷模式。

線下仍是關鍵

線上雖然前景廣闊，但對於已經在傳統渠道摸爬滾打多年零售巨頭們，線下市場才是實力所在。人人樂董秘石勇在接受《第一財經日報》記者采訪時就曾表示，“對於傳統零售企業，優勢在線下，要揚長避短，走‘線下+線上’的轉型模式，用線下優勢來帶動線上。”

在傳統零售企業自身引流能力有限，在線上購物高速發展情況下，營造情感交互式的體驗式購物中心也開始成為百貨商超的轉型突破口。

今年8月，萬達百貨關閉多家門店時便有消息傳出，萬達未來將轉型為體驗式業態，即集交通、餐飲、娛樂、購物於一體。不僅萬達百貨，北國商城、茂業百貨、久光百貨、廣州友誼等傳統百貨也已經或擬涉足體驗式購物中心。

而除了樣樣俱全的體驗式購物中心，以社區精品店和便利店為主的小業態也頻繁湧現。今年4月，華潤萬家在深圳開出首家“樂購express”便利超市，而按照華潤萬家的布局計劃，到2018年樂購express的預計將拓展至518家。在本年度還計劃關閉15家門店的人人樂也於今年8月發布非公開發行股票預案，計劃將募集資金投資於主打“生鮮+便利+服務”的新業態小型社區生活超市。

零售業專家、《中國連鎖》雜誌主編陳嶽峰認為，由於大型門店被高成本和電商夾擊的境遇，目前以大賣場業態為主的零售商，以往擁有大量的門店是一種優勢，很可能這一優勢將會成為未來制約企業發展的最大短板。而小業態既能迅速覆蓋城區主要網點，又能真正滿足社區的品類精準需求，將成為未來三四線市場的主業態，也將是未來商超企業轉型的突破方向。

在香港零售業不斷下滑的情況下，香港的零售商也正在度過一段艱難的時光。截至2015年9月30日的6個月內，珠寶商周大福（01929.HK）的凈利潤同比下挫了42.4%，至15.57億港元。而莎莎（00178.HK）的凈利潤也下跌55%，至1.53億港元。兩間公司對零售市道的看法也相對保守，周大福主席鄭家純更稱，下半年將加快關店，提高營運效率。

根據周大福的半年財務報告，截至2015年9月30日的6個月內，公司的營業額為281.24億港元，同比減少4.1%，而整體同店銷售下滑8.7%。其中港澳地區的同店銷售減少18.2%，令公司的凈利潤大幅下挫42.4%，至15.57億港元。

這樣的業績主要是因為占公司的營業額40.8%的港澳業務下滑嚴重。根據香港政府數據，2015年香港珠寶業銷貨價值下滑13.5%，而到訪香港及澳門的內地遊客分別下滑3.4%和4.3%。

周大福在半年報中稱，營業額與零售值下降主要是由於零售市場的消費意欲持續疲弱，令中國內地遊客到香港及澳門的人數減少。根據周大福在特選零售店安裝的人流感應器，周大福特選店鋪的客流量同比下降達到31.2%。

而莎莎的情況則更不樂觀。公司在截至2015年9月30日的6個月內，凈利潤下滑了55%，至1.53億港元，期內營業額也下滑10.6%至37.8億港元，其中港澳地區的零售銷售額下滑11.1%，至30.1億港元。

莎莎在公告中稱，公司的港澳地區零售銷售額下跌11.1%，是由於國內旅客的每宗交易平均金額及交易宗數均下跌導致的，也與國內訪港旅客人次減少有關。目前，國內訪港旅客的組合傾向於來自消費力較弱的低線城市，衍生出香港旅遊業結構性的改變，影響每宗交易的平均銷售額。

莎莎認為，香港旅遊業整體而言正逐步失去競爭力，因其他旅遊目的地正積極加強旅遊配套及提供便利的旅遊政策，提高其內地旅客的吸引力。加上跨境電子商貿的興起，更加劇了消費模式的轉變，這樣對公司的業績也有很大影響。

盡管香港的商鋪租金都在下滑，但面對營業額的持續下滑，關店似乎是他們唯一的選擇。

周大福在上半個財年在香港凈關閉店鋪達到3間，鄭家純稱，此舉是為了整合香港的零售網絡，關閉的店鋪主要是部分不符合經營水平的店鋪，或是在店鋪數量過多的區域關店。而公司將繼續整合內地與香港市場的零售網絡，香港區預計全年將關閉10間表現較差的分店。

而莎莎也正在同時關店，公司上半財年整合其零售網絡，店鋪數目由287間減少至281間，由於很多遊客區的營業額下滑得很嚴重，公司決定進軍非遊客區，牢牢抓住本地客人的心。

公司主席兼行政總裁郭少明在香港的業績會上稱，截至上周的第三個財政季度，公司港澳業務的銷售跌幅擴大至13%~14%，其中95%的營業額跌幅來自尖沙嘴、銅鑼灣及旺角三個傳統遊客區，所以公司將加快在非旅遊區開店。在上半財年中，公司新開5間店鋪，其中4間為住宅區，僅有1間位於銅鑼灣。

鄭家純強調，公司暫時無意裁員，會透過自然流失處理員工數量，希望借此整理員工的素質，集中資源提升店鋪的銷售及盈利能力。

郭少明稱，過去3個月有超過10間零售企業分布盈利警告，說明行業的前景非常嚴峻，目前香港市場不僅整體營業額有倒退，就連前線員工的平均收入都下跌了15%~20%，他擔心情況會持續影響消費意欲，令香港經濟進一步放緩。

編者按：2015年，香港的房地產市場經歷了多重變局——

越來越多的品牌關閉店面，空置的商鋪也越來越多，一些旺鋪租金呈斷崖式下跌……隨著香港零售業的下滑，港島的商業地產也感受到稟冬降至的寒意。

另一方面，香港的住宅市場也隨著港股的波動而起伏。上半年住宅交易行業火爆，進入下半年，受股市拖累交易開始快速下滑，但房價並未出現港島剛需人群期望的下跌。

在商業繼續下探的趨勢與住宅交易量縮價挺的不明朗前景中，香港的寫字樓市場一枝獨秀，大部分區域的寫字樓需求旺盛，這背後是赴港內地企業貢獻幾乎半壁江山。

2016年的香港樓市會好嗎？

年尾已至，在所有員工都在耐心地等待年終獎的時候，在香港銅鑼灣連卡佛從事某化妝品品牌售貨工作的楊倩（化名）卻不堪重負，向公司遞交了辭職信。在香港零售業持續下滑的情況下，楊倩所在的公司競爭壓力越來越大，尋找客戶的難度也越來越大。

“真的一分鐘也待不下去了。”楊倩說，如果按照她今年的績效，想要拿年終獎金是不太可能的，而同事之間為了搶客戶不擇手段的“宮鬥”場景幾乎天天發生，在如此惡劣的工作環境下，楊倩表示不如回家做全職太太。

根據香港特區政府統計處數據，2015年前10個月，香港的零售業總銷貨價值同比下跌2.7%，僅10月份，香港珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的銷貨價值下跌17%，藥品及化妝品下跌2.4％，而其他商品種類的銷貨價值都統一呈現了下跌趨勢。

在零售業如此明顯的下滑趨勢下，香港黃金商業地帶出現了一片片的空置店鋪，在全球最貴租金的商業街銅鑼灣羅素街，曾經的一間間“鋪王”如今成為了無人問津的空鋪，門口貼滿了地產中介的廣告。

旺區租金大跌50%

位於銅鑼灣羅素街交界的波斯富街76號地下單邊鋪位，是香港鋪租排名第三名的店鋪，目前正由Rado雷達表租用，這間店鋪自從2011年開始，就一直由雷達表承租。資料顯示，2011年雷達表租下這個店鋪時，租金只需要64萬港元，但隨後很快便遭到漲租，雷達表在2012年租金已經漲到133萬港元，更在2014年，雷達表以179萬港元的租金續租，租金在幾年間經歷了大幅增長。

隨著香港高端消費受到嚴重影響，雷達表已經決定搬出這家店鋪。如今，這間面積約500平方呎的店鋪，已經獲得了國際品牌Folli Follie以90萬港元預租，每平方呎的租金約1800港元，較原來租約低47%。

在香港，一般來說，店鋪租金占營業額的比重在30%左右，2014年如果雷達表的店鋪租金達到179萬港元，每月的營業額需要達到597萬港元，以每個月30天計算，每天雷達表的營業額需要達到20萬港元，以雷達表的均價2萬港元計算，每天需要賣10塊表才能基本維持平衡。而如果按現在的租金90萬港元計算，那麽每天只需要賣5塊手表就可以維持平衡。“如果連這樣也不願意承租，說明香港的高端零售業受到了非常嚴重的打擊。”一名香港零售業人士如是表示。

無獨有偶，就在同一條街，曾經有“鋪王”之稱的羅素街59號地下B1至B3號的鋪位，目前還處於空置狀態，這一“鋪王”的租金曾經高達每月250萬港元。在等待了近半年以後，它終於迎來了新的租客。根據香港土地註冊處資料，這一“鋪王”被施華洛世奇租下，租約由2016年1月開始，每月租金達到150萬港元，比舊租約租金低了40%。

這只是今年香港大型商業街商鋪租金下挫的兩個縮影。今年以來，香港不少零售街鋪都感受到了冬天的“寒意”。仲量聯行商鋪部主管陳耀峰在接受《第一財經日報》記者采訪時稱，根據仲量聯行綜合香港中環、銅鑼灣、尖沙咀和旺角四個傳統大型商業地區的統計，今年商業街店鋪的平均租金已經下跌22.6％，而更為嚴重的例子下調租金的幅度甚至達到了50%。

零售業寒意傳導至商鋪

陳耀峰稱，香港的商業街店鋪租金下滑得如此厲害，主要是受香港的零售行業變化太快影響。

首先，香港的訪港旅客數目開始放緩，根據香港旅遊發展局數據，今年1月至10月，香港訪港旅客數目同比減少0.8%，而這一數字在2014年有12%的增長，其中來自內地的旅客同比減少了0.2%，與2014年同期增長的16%相比，旅客減少的情況似乎已經定下大局。今年前10個月，香港總共迎來了4950萬人次的遊客，要達到全年6450萬的目標似乎可能性很小。

其次，過往有的店鋪擴張太過激進，一條街好幾個同品牌連鎖店的情況比比皆是，這種供應過剩的情況在珠寶鐘表行業更加嚴重，不少遊客到香港商業區的感覺“不是金店就是表店”。陳耀峰認為，由於過去生意擴張太快，現在縮小範圍也屬於正常的商業決定，今年年初，有珠寶鐘表類店鋪已經難以承受貴租，提早離場。

另一方面，赴港遊客的購物需求也相對過去出現了很大變化。過去，由於人民幣匯率一路走高，很多遊客到香港掃貨，但是隨著人民幣匯率的走弱，以及周邊其他國家的旅遊業興起，更多的內地遊客有了多元化的選擇，所以來香港消費的旅客也開始逐步減少。

雪上加霜的是，今年10月，香港旅遊業發生了“遊客遇襲死亡”事故，讓香港旅遊業形象跌入谷底，有數據顯示，上個月香港整體訪港旅客同比下跌了10%，其中內地遊客更減少了15%，過夜旅客也下跌了8%。

香港旅遊發展局總幹事劉鎮漢在公開場合稱，內地旅客的減少，可能與10月底有內地遊客在香港遇襲死亡事件有關，因為10月份的時候，內地遊客減少的跌幅明明已經收窄，但到了11月時，這一跌幅卻突然擴大，其中最主要的原因，可能是10月時的旅遊“事故”，影響了其他內地旅客來香港的情緒。

陳耀峰稱，由於承租能力強的商戶對商鋪需求仍舊疲弱，位於商業街的店鋪的租金將進一步回落，尤其目前隨著主要核心購物區的空置率持續上升，整體市場就多了商鋪供應，進一步壓制核心購物區商鋪租金，預計這類店鋪的租金在2016年將下跌10%至15%。

投資者欲止損離場

在香港商鋪租金“跌跌不休”的情況下，有投資者甚至想止損離場。資料顯示，銅鑼灣羅素街8號的英皇鐘表珠寶中心29樓連天臺的一個商鋪，業主已經委托了美聯商業部獨家標售，下月12日截標。

市場消息稱，這名業主是來自中國臺灣的投資者，去年年初豪斥3.76億港元購入28層及29層連天臺的單位，今年6月，這名投資者大幅虧損5100萬港元賣出了28樓，而此次賣的29樓，預計可能讓他虧損高達8000萬港元。

資料稱，該物業面積有4718平方英尺，天臺面積約3568平方呎，原業主在去年底以約2.08億港元購入物業，但目前銀行估價只有1.5億港元，如果買家以銀行估值買入上述地址，加上厘印費、經紀傭金、管理費等雜費，原業主將虧損高達8000萬港元。

根據樓市的一般規律，只有跌市才會不斷有人賣樓套現，因為不知道底在哪里，而此時這名急於止損的投資者更讓不少市場人士感到擔憂，難道香港的商鋪就要完蛋了嗎？

陳耀峰對記者的回答是，“不會”，整個市場仍舊樂觀。在仲量聯行的客戶中，目前還有不少海外的中高端品牌都委托他們尋找合適的可以租的商鋪，而且從全球營業額表現看來，香港核心商業地段的營業額仍舊是表現最好的地段之一。

而這種強勢的營業額其實完全可以支撐住租金的跌勢，盡管經過了一輪調整，銅鑼灣羅素街仍舊保持了世界排名靠前的高租金情況。根據美國私人房地產咨詢公司Cushman & Wakefield發表的全球十大租金最貴的購物地段的調查報告，香港銅鑼灣羅素街以平均每平方呎年租金為2399.2美元的價格（大約相當於每平方米年租金為16.74萬元），奪得了第二名的寶座。

陳耀峰認為，2016年將會是整個商鋪租賃市場的改變之年，過去，香港的業主在不停地加租過程中保持著強勢的態度，尤其在2011年，香港的繁華商業中心的加租情況非常強烈，租金幾乎成倍地增加，造就了一個“業主市場”（landlords’ market），但現在，這種強勢的態度可能需要改一改了。

陳耀峰稱，其實商鋪市場並非一面倒看淡，他對整個市場還是保持樂觀的態度。他認為，商業區的街鋪租金回落反而為生活品味、化妝品零售商及餐飲業經營者提供了機會，在核心購物地段以較低的價格租用商鋪。盡管奢侈品牌、珠寶首飾及名貴中標零售商正在縮小規模，預期中檔零售商，比如快消品與餐飲業經營者仍會活躍在租賃市場。

而從今年香港商場的情況看，情況也確實並非如此悲觀，今年香港商場的租金整體上升了0.7%，陳耀峰稱，由於香港的商場擁有完善的租戶組合，又願意花錢做推廣，從而為商場提供穩定的人流，因此租賃商需求也非常大，他預期租金可大致保持平穩。

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