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台北市士林區青商會會長盧集義，父母親是單純的上班族，沒有富爸爸與富媽媽的他，以《富爸爸窮爸爸》作者羅伯特．清崎為師，靠著一個理財觀念的大改變，年僅三十一歲，累積上千萬元身價，他是如何做到的？ 撰文‧謝富旭 六年前，盧集義二十五歲，人生路途上遇到兩條岔路，讓他面臨抉擇！ 第一條路是：要不要繼續做他已經做三年之久的物理治療師？這是一份收入穩定的工作，月薪約五萬元；然而工作內容單調、乏味，長期間缺乏成就感，讓他對工作愈來愈提不起勁來。 實踐富爸爸理論 不再領死薪水第二條路則是，徹底實踐《富爸爸窮爸爸》一書作者羅伯特．清崎（Robert Toru Kiyosaki）的理論，成為一名專業的投資者，大膽追求財富自由之路。 事實上，在辭掉物理治療師之前，盧集義已經是清崎現金流理論的忠實實踐者。他在台北縣買了一戶中古公寓，隔成四間房間出租，扣除每月房貸本金及其他必要支出後，每個月還有近一萬元的「淨現金流」。 在擔任物理治療師期間，他為了實踐清崎的理論，踏進了房地產界。原本只想物色報酬率較高的房子作為出租之用，卻好運地碰上房地產榮景，幾筆中古屋買賣，讓盧集義賺近二百萬元。 這幾筆獲利，使盧集義更篤定地走向專業房地產投資客之路，向上班族生涯說拜拜，成功地實踐了清崎的現金流致富理論。 過去七年多來，盧集義看過上千戶房子，為的就要精挑細選找出租金扣除房貸本利支出後，還能出現正現金流的物件。目前的他，擁有三戶房子，隔成總計二十間套房出租，背負房屋貸款達一千一百萬元。 「富 爸爸羅伯特．清崎教我的最重要的一堂投資課是，先搞清楚什麼是好負債？什麼是壞負債？」盧集義說，「如果是好負債的話，即使背再多負債也不怕；如果是壞負 債的話，最好一毛錢也不要欠人家！」現金流三招 房地產、股票與開店在盧集義眼中，所謂好負債就是能創造正現金流的負債。比如說，你向銀行貸款五百萬元買一戶房子，房貸本金與利息再加上其他開支，假設每 個月須繳三萬元，如果這戶房子每月能收租三萬元以上，代表這筆五百萬元房貸，能為你創造正現金流；講白話一點，就是能為你「生錢」的好負債。相反地，如果 你向銀行借錢，是用來買車、出國遊玩、買奢侈品等無法帶來正現金流的用途，那這種負債就是「壞負債」。 盧集義在鑽研羅伯特．清崎所有富爸爸系列的書籍後發現，能穩定帶來現金流的投資標的不外乎三種——房地產、股票與開店做生意。房地產每月能帶來租金收入，股票每年有現金股利，開店做生意則每天都有營業額。他辭去物理治療師後，決定每樣都去嘗試。 首先的嘗試就是房地產。但盧集義的問題是資金不足，單靠原本四間套房創造每個月近一萬元的正現金流，還是不足以維持生活開銷。於是，清崎《富爸爸》書中所傳授的第二個觀念——合作，便派上用場。 盧集義於是找了許多好朋友一起研讀富爸爸書籍，然後糾集認同書中理念的朋友一起集資，包括他在內總計四人，一人出資一百萬元，合計四百萬元，搜尋適合的投資物件。 四 百萬元自有資金，約可操作至少一千三百萬元的房地產物件，選擇的範圍更大。幸運的是，這四位年輕人初闖房地產市場時，是房地產景氣正從ＳＡＲＳ（嚴重急性 呼吸道症候群）谷底快速翻升的二○○四年。在還未正式當包租公之前一年多的時間，靠著幾筆買賣，竟賺進了八百萬元，一人分得二百萬元利潤。 「賺 房地產買賣差價，不是我們的本意，但時機來了，卻很難抗拒！」即使如此，盧集義想當包租公的初衷一直沒改變過，他把賺房地產差價的短線獲利，陸續投入套房 出租的長期投資。「賺差價是可遇不可求，算是意外之財，穩定的租金收入才能長長久久！」從七年多前，買進第一戶舊公寓隔成小套房出租迄今，盧集義個人目前 已經擁有三戶房子，總計隔成二十間套房出租。這三戶房子的房貸從原本一千四百萬元，經過幾年的本利還款後已降至一千一百萬元。每個月可收租十二萬五千元， 但每月貸款加支出計六萬五千元。 以盧集義常掛在嘴邊的話來說，這二十間套房每月可創造六萬元的正現金流；這當中的潛在獲利，還不包括大台北地區房地產過去六、七年來驚人的增值。 由於房子增值，盧集義向銀行貸款的額度也水漲船高。他不惜向銀行增貸，以增加「好負債」，投入清崎富爸爸理論的第二個實驗——開店做生意。 為了尋找好的生意，盧集義參觀了加盟展，而他的第一家店是八五度Ｃ北市天母雨聲店，與其他二位朋友合資，占股三分之一。接著又與友人合夥投資御錢殿日式豬排店，並在今年又入股一家泰式料理餐廳。 以房地產為投資主力 開店做生意是每天都可以收現金的投資，但卻是盧集義最辛苦的一項投資。他說，八五度Ｃ雖然生意不錯，但利潤率實在過於微薄，投資這三年多下來，僅能維持小賺局面，與他所花的時間與精力不成比例。 至於御錢殿屬於熱食料理，管理上更為複雜，身為餐飲門外漢的他，由於占的股份不低，須負起管理責任，最後因為太累，決定停損，結算個人約虧二百多萬元出場。 盧集義體認到，開店做生意必須很專注，付出極多的時間，模式與包租公大不相同。如果不能專注，盯緊每一個管理上的細節，利潤不容易擠壓出來。於是，今年投資的泰式料理餐廳，他選擇以純入股當股東的方式經營，不涉入經營。 整 體而言，盧集義開店做生意的「富爸爸實驗」目前仍處虧損，還看不到成效。不過，他說，這不代表開店不是一門好生意，「在富爸爸現金流遊戲中，開店是現金流 最豐沛的項目，只是我力有未逮罷了！」第三個富爸爸理論實踐戰場——股市，盧集義也曾嘗試過。不過，在買進股票後，心情容易受股價漲跌而起伏，加上台股中 現金股利殖利率每年穩定高過七％的標的難尋，最後也選擇放棄。 現在的盧集義，把大部分精力放在房地產，以套房出租為主，房地產差價買賣為 輔。除了獨資的三戶房屋二十間套房，與合夥人共同投資的套房將近一百間。即使不當上班族，每月平均收入已達六位數。他把清崎當作富爸爸，以他為師，付諸行 動實踐富爸爸理論，不論成功或失敗，均從中萃取到財富累積的智慧，邁向富裕自由之路。 富爸爸羅伯特．清崎 教盧集義的投資課 第1課：勇於增加好負債，盡量降低壞負債第2課：投資標的首重現金流，資本利得擺其次第3課：團結力量大，資金不足時想辦法找到合夥人 盧集義 出生：1979年 現職：包租公、富裕自由國際管理公司總經理學歷：陽明大學物理治療學系 經歷：物理治療師 盧集義的現金流投資獲利方程式負債－（本金＋利息＋其他成本）＝正現金流如果你以自有資金200萬元，再向銀行借500萬元房貸，購進一戶總價700萬元的中古公寓。 如以你能找到月租金4萬元的物件（約隔成5間套房）為例：40000（每月房租收入）－27500（房貸本金含利息）＝12500（每月正現金流）12500×12（個月）＝150,000 150,000÷2,000,000＝7.5％（年報酬率） | ||||||