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短線機會 - 恆隆集團 (0010.HK) PARTIPRAL 派得好

http://partipral-hk.blogspot.hk/2012/11/0010hk.html
恆隆集團 (0010.HK) 主要透過子公司恆隆地產 (0101.HK) 於中港兩地經營物業投資, 相對於物業發展, 恆隆明顯更著重收租業務. 根據2012年半年業績顯示, 撇除賣樓收益, 恆隆集團 (0010.HK) 單計租金收入半年便已經高達30億以上, 而當中更有過半數貢獻自內地物業, 幾可肯定能夠將恆隆系定性為內地收租股.

恆隆集團早於90年初已經涉足大陸市場, 多年來已經於內地建立一定聲譽. 旗下主要物業包括有上海恒隆廣場, 上海港匯恒隆廣場, 瀋陽皇城恆隆廣場及濟南恆隆廣場, 而位於無錫之恆隆廣場購物商場亦預計明年會落成. 集團未來內地業務仍會繼續向多個城市發展, 當中包括天津, 大連, 昆明等等.

公司手頭現金近三百二十億, 總負債 (全部為長債) 亦只不過三百四十幾億, 幾乎處淨現金狀態, 利息負擔甚輕之下, 以地產股而言恆隆財政狀況甚為理想, 甚至有多少過份穩健.

過去數年業績顯示管理層執行力甚高, 而內地商場, 寫字樓租金長遠向上趨勢應該甚為明確, 恆隆必然受惠其中. 本港租金收入增長力度相對之下會較為遜色, 但起碼集團未來發展重心不會在香港業務之上, 所以實際影響應該會逐漸淡化. 盈利前景清晰, 財政健康, 作為以數年計之投資目標, 恆隆系的確乃上佳選擇.

除公司本身可取之外, 近日恆隆集團 (0010.HK) 股價因應本月14日MSCI將公佈之成份股變動而全面受壓, 亦提供一定中短線投資機會. 市場預期MSCI今次換馬行動之中, 恆隆集團將會被剔出而換入太古地產 (1972.HK). 近期恆隆沽空活動猖獗, 沽空比率動輒高達5-7成相信亦與此有關 (參考下圖).

問題在於恆隆集團(0010.HK)與恆隆地產(0101.HK)屬控股身份, 兩者股價關係甚為密切. 於恆隆地產(0101.HK)股價並無異樣之際, 恆隆集團本身純粹因為指數換馬而遭投資者睇淡, 情況並不合理. 假設MSCI最終如期剔出恆隆集團, 固然會沽出一定數量, 但由於目前恆隆集團相對子公司股價比率已經明顯拉闊, 相對上已開始抵買, 估計最終指數換馬影響未必再有能力進一步拉低公司股價.

過往半年恆隆系兩公司平均換股比率大概為1.8035倍左右, 即大約1.8股恆隆地產可以換到1股恆隆集團 (最高1.8861倍; 最低1.6465倍). 而以今日收市價計, 換股比率仍處1.68之偏低水平. 如果相信近日恆隆集團之沽空活動, 以及股價自行倒地純粹因為指數換馬, 目前已經非常值得進註恆隆集團, 搏消息公佈後兩者股價回復正常比率. 若以今日收市價計, 目標比率1.75-1.80倍之間, 恆隆集團股價重上$48左右並非一件難事.

當然此類搏折讓收窄之故事, 最大風險在於若果恆隆地產(0101.HK)及後追跌, 就算日後比率回復正常, 買入恆隆集團一樣可以輸錢. 因此要先擬定撤退策略, 其中條件包括兩者股價比率回到合理水平以及今次短線投資只大概為期最多3個月時間; 由於下望空間有限, 今次短打其實甚為值得出手.



沽空數字: (FROM ANALYSTZ.HK)

[基金股][恒生香港35][恆生指數]恒隆集團(0010)專區

1 : GS(14)@2010-09-29 22:10:51

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=6747
新聞專區

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2 : GS(14)@2010-09-29 22:10:57

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100929421_C.pdf

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3 : GS(14)@2010-11-04 23:19:13

WSJ 消息話101批股
http://chinese.wsj.com/big5/20101104/BCH008238.asp

道瓊斯通訊社(Dow Jones Newswires)週四見到的一份合約細則顯示﹐恒隆地產有限公司(Hang Lung Properties Ltd., 0101.HK, 簡稱﹕恒隆地產)將通過配股籌資至多13億美元。

合約細則顯示﹐恒隆地產將以每股37.08-37.56港元的價格共發行2.694億股股份﹐發行價較該股週四收盤價40.30港元折價6.8%-8%。

據合約細則顯示﹐該公司將利用配股所得資金支持其在中國大陸的業務擴張。

合約細則稱﹐高盛集團(Goldman Sachs Group Inc.)擔任此次交易的獨家簿記行。

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4 : qiao(4589)@2010-11-04 23:28:40

07年 shk 配股集100幾億個市就見頂, 今次恆隆配股集100幾億, 個市都會回下卦.....???

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5 : GS(14)@2010-11-06 14:56:01

4樓提及

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07年 shk 配股集100幾億個市就見頂, 今次恆隆配股集100幾億, 個市都會回下卦.....???

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6 : GS(14)@2010-11-06 14:56:33

出番張公告先

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7 : GS(14)@2011-01-26 22:38:04

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110126131_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110126129_C.pdf
業績大倒退

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8 : GS(14)@2011-01-28 00:42:21

少賺 77%符預期　無意急售貨尾
恒隆地產內地收租將超港
2011年01月27日

【本報訊】由於過去半年都沒有大規模賣樓，在缺少物業出售收益的情況下，恒隆地產（ 101）截至去年 12月底止中期業績，基本純利按年大跌 77%，至 12.75億元，符合市場預期；而物業租賃業務溢利，則按年增長 13%。主席陳啟宗表示，下半年度未必會推售在港的貨尾單位，他認為中港兩地去年連番出招壓抑樓價的累積效果，未來可能會逐漸顯現。　記者︰吳綺慧

恒隆地產上半年度股東應佔溢利 34.18億元，按年減少 81%，主要由於投資物業重估收益由 09年同期的 162億元，大減至只有 22.97億元，項目減少主要由於會計準則改變，令 09年度有一筆一次性累計重估收益。集團派中期息 17仙，金額與 09年時相同。
中期息 17仙不變


恒隆地產上半年在物業租賃方面，租金收入及溢利均同比增長 13%，達 25.18億及 20.72億元；其中香港投資物業的租金收入升 9%，內地則增長 19%。陳啟宗形容貴價商場租金升幅「好到你唔信」，上海的恒隆廣場和港滙廣場，購物商場租金大幅攀升逾兩成；只是寫字樓方面仍供過於求，料下半年仍沒甚增長。
09年恒隆地產出售君臨天下部份單位而獲利甚豐，被問及下半年會否再賣樓來拉動業績，陳啟宗表示要睇市場情況：「我哋唔係無樓賣，係唔想賣！我哋要個市場夠熾熱，可以一次過消化到幾百個過萬蚊呎嘅單位，先會考慮。」陳啟宗又認為，中港政府都不希望見到樓價急升，雖然不知道還有沒有「狠招」，但過去一年推出的多項措施，其累積效果可能慢慢才會顯現。現時恒隆地產手持逾 1400個未售單位。
濟南項目回報理想


恒隆地產在瀋陽的皇城恒隆廣場去年 6月底開幕後，在內地仍有 5個在建收租項目，總投資約 400億元。陳啟宗表示，去年 11月配股集資近 110億元，是「甚有需要」，料未來 1、 2年單是建築費都要花費 100億元，未來或會加大在內地的投資規模，並會繼續物色新項目。
陳啟宗重申，目前手頭上土儲有約 2000萬平方呎，夠未來 10年發展，維持每年都有 150萬至 200萬呎新的商業樓宇落成的目標。今年 8月濟南項目將開幕，目前商場已經租出 86%，租金水平及回報率相當理想，符合集團預期。
上半年度恒隆地產來自內地的收入比重佔 45%，陳啟宗預料，下個財政年度內地租金收入將可超越香港。陳啟宗又表示，無意退出本港市場，但現時「不是投資香港的好時機」，集團會等市況大幅回落時才會出手。

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9 : New comer(7338)@2011-04-16 10:01:10

Apple daily

心光盲人院重建露曙光
2011年04月16日


【本報訊】恒隆地產（ 101）與心光盲人院合作爭取多年，為其薄扶林校址覓發展住宅機會，昨終獲城規會認同其看法，然而為有效監察其整個發展過程，該會擬將此地改劃綜合發展區。
該申請是發展商要求將位於薄扶林道 131號的心光盲人學校及老人院，由現時「政府、社區及機構」用地，改為住宅丙類 7用地。城規會昨經過討論後，認為此地雖適合作住宅發展，且申請者在尋覓適合地點重置現有學校，以繼續提供相關服務上表現積極，然該會卻不認同其部份申請內容，故不接納該申請，但就擬將地皮用途改劃綜合發展區，發展商將來要發展，要再申請，方便城規會可透過城規條例，有效地監控其發展過程。
心光重建發展佔地近 7萬方呎，屬舊契物業，並沒有太大發展限制，就算發展住宅也毋須補地價，故極受發展商青睞。恒隆等已數度為項目提出住宅發展要求，最初要求以 3倍地積比率發展，興建 30層高住宅而被否決；其後曾降至 2.1倍，最後更修訂為 1.9倍，樓層也降至只 7層高，有 5幢住宅，提供約 70個單位。如以項目附近現時屋苑如貝沙灣及碧瑤灣的二手造價估算，該項目市值約 14億元。


長江中心新限制撤銷
另城規會早前修訂中區規劃大綱圖時，將中環長江集團中心改劃為商業 1，並加入限制其提供公眾車位不少於 800個，及零售樓面高限在 7320方呎，惹來和黃（ 013）反對，認為區內其他商業用地如國際金融中心及太古廣場等，都無此限制。該會昨審理由和黃提出的反對意見，最後決定接納其部份意見，撤回有關限制，但在大綱圖的釋義內加入申請輕微放寬條款，發展商須透過向該會申請，申述理由，才可改動停車場用途。
和黃早前曾借公眾停車位使用率低為由，欲將部份車位改為零售樓面，因上述修訂而泡湯。故和黃除提反對意見外，日前更入稟法院，提司法覆核。

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10 : GS(14)@2011-07-30 14:59:52

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110729131_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110729129_C.pdf
兩間都唔賣物業，業績大倒退，財務極好

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11 : greatsoup38(830)@2011-08-07 14:09:25

201-8-3 HJ

變身物業投資股

一兩年之內，恒隆的業績如何，仍看出售已完成物業而定。在本港已長時期沒有增加土儲，但亦有一小型地盤在跑馬地藍塘道興建中，面積8.6 萬方呎，計劃于2012 年完成，租售不明。另外，多年來一直擬重建薄扶林心光盲人院，但仍然與城規會周旋，受種種影響，日後發展不明。事實上，恒隆對此已不熱中，對香港發展亦不熱中，持有大量待售物業，只是等候機會套現而已。

目前的恒隆，應以物業投資股視之，而基本O甚高，是反映內地收益未來將有強勁增長，以股價30 元計，基本P╱E為47.6 倍，息率2.36 厘，P╱B 為1.22 倍（每股資產淨值24.53元），投資應以中長線為主，如具投機性上升，則賴出售物業之助。

戴兆

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12 : greatsoup38(830)@2011-09-24 15:43:03

http://www.am730.com.hk/article.php?article=74491作為公司CPO，陳啟宗呢位老闆，應該唔易湊，第一好長氣，年報主席報告書可以寫足廿幾頁；第二自我感覺非常良好，吹水廿幾頁最少有一半吹緊自己及恒隆點勁點勁，例如地產商唔賣樓就梗係要做包租公，根本冇乜選擇，行家做多少少商業地產，陳啟宗就話人哋抄佢策略，仲吹到呢個轉變做「恒隆現象」，新鴻基地產(016)近年租金收入已經超過賣樓收益，唔通又叫「九倉現象」咩？
當然啦，作為一個香港藍籌地產大孖沙，肯花時間親自寫廿幾頁嘢你睇，呢個動作其實抵讚，將恒隆主席報告書吹水唔抹咀部分略過，亦唔係全冇睇頭。陳啟宗把口唔收，表面上狂野風格，同佢經營作風其實馬咀唔搭豬頭，05年之前，策略其實都係「靜待其變」，保守得交關。
舉個例，呢種管理層，唔使擔心間公司會買咗乜嘢結構性投資產品而損手爛腳，恒隆對沖外匯風險，做法只有一個，就係真金白銀買人民幣，到今年6月，大大話話掃咗200億元人仔現貨，陳啟宗亦唔怕話俾大家知，恒隆好多時係公開市場最大人民幣買家之一，如果間間香港地產商都咁做，銀行真係唔得佢死。

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13 : Clark0713(1453)@2011-09-29 14:27:05

#101

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110929053_C.pdf

#10

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110929051_C.pdf

購入地塊.......

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14 : greatsoup38(830)@2011-09-29 14:41:38

該地塊位於昆明市中央商務區的心臟地帶，將連接地鐵網絡。恒隆集團及恒隆地產
的董事認為購入該地塊能擴闊資產及收入基礎，符合我們於中國的長線投資策略，
並將對恒隆集團及恒隆地產以及其各自的股東整體而言有所裨益。恒隆集團及恒隆
地產的董事亦認為，購入地塊交易的條款乃按一般商業條款訂立，屬公平合理，並
符合恒隆集團及恒隆地產以及其各自的股東的整體利益。
有關

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15 : GS(14)@2011-10-01 13:20:47

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15660271

買地前，恒隆在瀋陽、濟南、無錫、天津及大連五個城市均有在建項目，內地亦成為集團近年主要發展的市場， 8月時陳啟宗仍向傳媒表示，會繼續物色內地不同城市投資項目，更揚言在內地的投資額倍增 400億至 500億元，財務上亦能應付。
然而，他於本月中發表的年報中提到，「自從（陳）南祿（集團董事）決定加盟後，我對他說最重要的任務是在內地買地……我的看法有了改變。現在看來，我們可能在一兩年內都不會買地……仍會繼續洽談數項有潛力的土地購置……」

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16 : GS(14)@2011-10-08 17:21:20

2011-9-28 EW
...
陳啟宗「鋪鋪」畀吳光正截胡
恆隆地產（0101）六、七年前開始大舉投資中國，喺各大省市發展商場王國，攞咗唔少核心靚地，部分商場今
日都落成開業。原本個計劃進展得唔錯，但呢幾年橫裏殺出個程咬金，截咗恒隆主席陳啟宗幾鋪胡；究竟邊個咁厲害，處處跟陳老闆對着幹？答案咪就係九倉（0004）主席吳光正囉。
話說恒隆計劃喺湖南長沙起個大型商場，○六年跟當地政府簽好晒框架協議，仲喺香港舉行咗個大型新聞發布
會，諗住實食冇黐牙。點知個商場遲遲未動工，之後又唔見恒隆再提，成個計劃好似無聲無息咁消失咗。
一言好奇怪，四處打聽，原來項目因某啲事，臨門一腳甩拖，恒隆退出。到口嘅肥肉竟然冇咗，恒隆都好冇癮
，之但係個故事未完結，幅地竟然輾轉喺今年初畀九倉攞咗。
查實，長沙塊地之前，恒隆曾經競投成都地王，諗住可以喺當地插旗，起個全市最正嘅地標商場。到拍賣當日
，恒隆可以講係志在必得，一直都好勇，點知九倉（0004）咬住唔放，係咁搶，最終恒隆覺得個價太高，決定放棄，就係咁失去拓展成都機會。
接連受挫，陳啟宗都幾冇癮，點知咁都未止，雙方由大陸鬥到香港，上個月金鐘廊重新招租，原本已經做大包
租三十年嘅恒隆，竟然被連卡佛一腳踢走，搶咗個場，難怪事後陳老闆有啲發晦氣咁話：「人家有本事咪畀人哋做囉！」之後又補充，話利潤只得一、二千萬，對恒隆嘅盈利貢獻只係九牛一毛。

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17 : david395(4434)@2011-11-01 18:59:51

趁兵荒馬亂之際入市買恒隆

近日股市一瀉如注，無論是優質還是劣質股都一跌再跌。如斯市況正好是長線投資者入市，大手買入優質股之良機。在一眾地產股當中，筆者認為恒隆（101）受惠於內地長遠消費增長，而且財務穩健，估值合理，值得買入。
中港租金各佔一半
恒隆的地產發展業務只佔其淨資產值（NAV）約一成，而其策略為惜貨而售。因此，恒隆已經變成一隻收租股，中港兩地租金各佔一半。長遠而言，陳啟宗預期香港的收租物業每年租金增長將僅約5%，前景一般。恒隆亦足足有十年沒有在香港買地，對上一次要追溯到98年。不過，就今年而言，香港的商場和寫字樓租金整體向上，表現應該不會太失禮。
恒隆早在1992至93年已經在上海買地，老早便北上發展。內地收租業務則有接近三分二是商場，而剩下的主要都是寫字樓。筆者認為恒隆是隻非常「穩陣」的內地消費概念股，因為其商場的租金可以隨着消費而穩步上升。在香港上市的內地消費股數目繁多，但要從中選股並不容易。消費股的商譽有可能千年道行一朝喪（味千（538）就是絕佳例子），而這並不是投資者之前能夠容易地預測出來的。
近幾年恒隆大舉進軍二線城市，瀋陽的皇城恒隆廣場於去年正式開張。當二線城市的平均人工不斷上升之際，消費亦會跟隨上漲。商舖賺錢愈多，恒隆收的租金亦愈多。而當消費愈來愈奢華之時，恒隆的商場便能引入更多國際名牌商店。由於這些名店賺錢較多，鋪租亦可以相應提高。
在去年11月，恒隆以每股37.48港元的高價供股集資109億元，又一次證明陳啟宗眼光獨到。除了供股之外，恒隆亦把握現時的低息環境發債，其債務由2010年6月的65億元增加到2011年6月的167億元。經過一輪股債集資後，恒隆的資產負債表上有將近300億元現金。
持淨現金105億
在扣除負債後，恒隆的淨現金為105億元，可謂彈藥充足。畢竟做地產生意能夠做到淨現金實在是較為罕有。有投資者擔心內地通脹高踞不下，可能令未來的建築成本增加。恒隆最近把內地五個項目的總成本推算為460億【表】。不過，恒隆單單是在香港的待售住宅物業市值便約為200億元，手頭上又有近300億元現金，所以絕對不成問題。可況現時利息奇低，有必要時恒隆亦可再舉債。
央行不斷用組合拳收緊流動性，令內房股的資金鏈愈拉愈緊。若果樓市跌，恒隆可以把握時機買入地皮，供日後發展。恒隆在05至06年以便宜的價格買入了不少地皮，到07至08年之時因為競爭激烈而並無買入任何地皮，而在金融海嘯後的09年5月又買了兩幅。陳啟宗形容恒隆現時是「有意識地懶」，在時機不成熟之時乾脆甚麼都不做。
恒隆現時的2012年預測市盈率為16倍，同樣為收租股的希慎則為22倍，置地為21倍，領匯為20倍。相比之下，恒隆的值博率無疑更高！
註：筆者現正持有恒隆

http://butminghkej.blogspot.com/2011/08/blog-post_16.html

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18 : GS(14)@2011-11-01 21:02:08

會唔會貴D?

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19 : Louis(1212)@2011-12-05 22:31:33

今日15:24 港股直擊, 香港財經, 中國財經

陳啟宗: 未來2年內地買地時機

放大圖片恒隆地產(00101)主席陳啟宗表示，過去數月，內地樓市調控政策成效顯，預期內地樓價將平穩發展。由於銀根持續偏緊，部份房地產公司可能倒閉，但對整體市場影響不會太大，集團沒有計劃併購該等小型地產公司，不過預期未來一、兩年在內地買地的時機。

他又稱，集團現時在天津、瀋陽、大連、無錫及昆明等城市都有項目，集團現時財政仍然充裕。內地及香港目前銀根仍緊，但類似城市仍有很大的發展空間。

他稱，目前在內地土地儲備，足夠使其興建2500萬方呎樓面面積零售及寫字樓物業，公司未來10年都能以現時的速度繼續擴張。他對路透說：「我擁抱熊市，愈熊我們越受惠。」

他又稱，現時集團發展中的項目價值650億元，可再投資500億元的項目，但不肯定是否需要作如此龐大的的投資，完全取決於市場。

瀋陽是恒隆在上海以外的新據點，瀋陽皇城恒隆廣場在去年中落成營運，濟南恒隆廣場今年8月開業。他稱，計劃每年在內地新增150-200萬平方呎商場及寫字樓。

本港方面，陳啟宗稱，政府就規管一手樓銷售諮詢公眾，長遠對樓市有利。本港中小型住宅樓價未來將持平，豪宅市場則有價無市。

恒隆地產現報24.45元，升0.45元或1.88%。

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20 : GS(14)@2012-01-20 01:36:45

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120119169_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120119163_C.pdf
扣除重估業績略增..財務好好

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21 : Louis(1212)@2012-01-21 05:24:27

港股透視：恒隆地產業務進展喜人
http://paper.wenweipo.com  [2012-01-21]    
中銀國際

http://paper.wenweipo.com/2012/01/21/TZ1201210003.htm

　最近恒隆地產（0101）公佈2011財年年報後，股價大幅上漲，原因主要有以下幾點：其一，瀋陽皇城恒隆廣場業績改善。

　我們看到，皇城恒隆廣場（公司在瀋陽的首個購物廣場項目）的經營表現出現好轉。之前，該項目曾因資產回報率低於預期（約為4%）而令市場感到失望。非常重要的是，新簽合同的租金水平比目前的租金水平高出約15%，扣點租金也有所上漲，這些都有助於提升商場的租金收入。因此，該項目投資回報率有望在當前5%左右的基礎上持續提升。這應能緩解市場對公司上海以外項目執行能力的擔憂。

瀋陽恒隆廣場預租情況佳

　恒隆地產在瀋陽的第二個購物中心項目也有望獲得成功。市府恒隆廣場計劃於2012年4季度開業。與皇城恒隆廣場主要針對中端市場的定位不同，市府恒隆廣場主要針對高端消費市場，因此他們之間的內部競爭很小。據管理層提供的信息，市府恒隆廣場的預租情況非常好，截至2011年末，70%的商舖面積已經簽約。管理層表示，近期內，預租率就有望達到90%。其合同租金比皇城恒隆廣場高出約60%。

　其二，在濟南複製成功經驗。自2011年3季度開業以來，濟南恒隆廣場的投資回報率達7%，與上海項目初始階段的投資回報率基本相當。這實際已經超出了管理層之前給出的6%的預期回報率。濟南恒隆廣場目前已全部租出，我們認為，隨著零售商舖租金的上漲，該項目資產回報率將進一步提升。無錫恒隆廣場、天津恒隆廣場、大連恒隆廣場和昆明項目等其他投資物業也在籌備中，並將於2013-16年陸續開業，這些項目將進一步提升公司價值。隨著公司在內地其他城市複製其成功經驗，投資者將重塑對該股的信心，並將其視為受惠於中國長期消費增長的優質商業地產股。

財務狀況依然良好

　公司仍在尋求收購機會，但目前尚無具體時間表，因為許多事情還要取決於市場條件和公司的財務狀況。截至2011年末，公司的淨現金已由2011年6月末的105億港元下降至30億港元，這主要是由於去年收購的昆明項目土地出讓金結算（45億港元）。從2007年起，公司就一直保持淨現金頭寸，而管理層暗示，如果有合適的收購機會，未來可能會提高槓桿水平（淨負債率保持在20%以下）。

　事實上，公司有超過230億港元的信貸額度， 其中73億港元是未使用銀行信貸額度，156億港元是中期票據，這些都可用於支撐未來的資本支出和項目收購。

　由於公司將財務年結日由6月末改到了12月末，因此此次派發的0.36港元中期股息（股息支付率98%）只是一次性事件。以往，公司的中期股息往往較少，而期末股息較多，未來公司仍將延續這樣的做法。我們認為，市場可能對高股息支付率反應過度，但這並不是該股最具吸引力的一點。

　我們維持對恒隆地產的買入評級，由於公司調整了財年結算時間，我們目前正在調整盈利預測。目前股價較我們當前每股淨資產預測34.64港元折讓23%，折讓幅度仍高於其2005年以來的歷史平均水平不到10%。 （摘錄）

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22 : GS(14)@2012-01-21 16:12:51

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16001539

一直手持不少現金的恒隆地產（ 101），於 2010年底配股時曾大出市場所料，不過，主席陳啟宗昨日表示，公司持有現金及存款高達 237億元，未來幾年配股的可能性不大，變相承諾不配股。
雖然不配股，但隨着公司未來發展，未來財務報表可能由過往淨現金轉變為有一定負債。陳啟宗解釋，作為發展商，持有太多淨現金是不合理，適當地提高負債水平可能是好事。
改年結日　中期息大增

恒隆地產執行董事何孝昌補充，公司手持現金達 230億元，計及可動用貸款約 200億元，公司可動用的現金高達 430億元，暫未有發債計劃。何氏又稱，公司目標負債比率為不高於現行本港大發展商水平，若將公司目前現金及可動用金額全數用盡，負債水平亦只有 30%，但可能性不大。
此外，恒隆系今年開始變更結算日期，由 6月底年結改為 12月底年結，故變相令公司今年中期息分派大幅增加，其中恒隆地產派息按年增 1.12倍至 36仙，同系恒隆集團（ 010）亦增 1倍至 38仙。何孝昌解釋，公司過往每年派息約 71仙，故將今年派息「除二」，才變相令公司 6個月派息大幅增加，未來仍會將每年派息水平與過往派息比例看齊。

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23 : GS(14)@2012-01-28 13:49:33

2012-01-28 hj
恒隆現價27.05 元，以半年業績股息折為年計，P╱E37.5 倍，息率2.66％，每股資產淨值24.92 元，P╱B 1.085 倍。恒隆P╱E特高，是以基本純利計，而且包括售樓利潤。市場接受高P╱E，是對未來增長的期望，而股價高於資產值，也是對內地物業市值的憧憬。

較為實際的是恒隆股息穩定，預期按現有水平可以緩緩上升，而盈利亦將按年上升，持續性增長可以預期，是長線投資對象。因近期升勢較速，宜採逢低吸納的策略。

戴兆

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24 : Louis(1212)@2012-01-31 14:33:10

恒隆晒銀彈夠畀建築費

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20120131/00202_040.html

近年主力於內地發展商業物業的恒隆地產（00101）董事長陳啟宗指出，公司目前手頭現金約270億元，香港的已建成物業售出的話亦可套現逾200億元，加上可以配售股份，足夠應付未來數年500億元的建築費開支。

主力商廈 考慮轉型

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土地儲備夠用七年

他指出，目前恒隆的土地儲備，大概需要七年時間興建。未來數年，恒隆有500億元的建築費開支。

陳啟宗再補充，「目前公司每年的租金收入達60億元，且逐年上升，只要支出節省一點，派的股息差不多，基本上500億元建築費不難以現金支付。」

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25 : greatsoup38(830)@2012-01-31 21:00:53

咁他真是幾穩陣

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26 : greatsoup38(830)@2012-01-31 22:09:11

http://connections.hanglung.com/201201/21.html

陳啟宗：恒隆將成為全國最優秀的地產商
more info

踏入2012年，《連繫恒隆》很榮幸邀得董事長陳啟宗先生接受專訪，是次訪問更邀請香港和內地的同事提交問題，由董事長回應。在一個多小時的訪問中，董事長分別暢談對公司的內地業務發展、香港物業的前景，以及即將舉行的特首選舉的看法。

內地發展：從商業到住宅
恒隆自於90年代進軍內地市場以來，一直以發展世界級的商業物業為主，同事對於公司在內地的發展甚表關注。回應公司會否考慮發展商業以外的項目，董事長陳啟宗先生認為恒隆是有點被動的。「我們一直對市政府說，我們跟別的地產商不同。別人喜歡興建很大的項目，地積比率要很高的，其實他們是弄錯了，以為建多一點就會多賺一點。」

陳啟宗先生表示，內地很多地塊都規定要建高樓，昆明那幅地便是其一。他解釋，有時不能太揀擇，如果恒隆堅持只建商場，不建其他，那麼便很難找到地塊，因此只能順應潮流。他認為最重要的反而是怎樣將這種關係扭轉，變成自己的優勢。

「舉例說，瀋陽的市府恒隆廣場，該地塊的地積比率是要求下限是多少，而不是上限多少。項目的總樓面面積約為500多萬呎，我答應最少興建900萬呎，那即還餘下300多萬呎。很多人，包括公司內部的人，都認為（這300多萬呎）應該興建辦公樓，因為增值能力較住宅高。興建商場或辦公樓，當然不會賣掉，但住宅這麼多，若利潤豐厚當然賣，這可能是有利可圖的。假若今日瀋陽賣兩萬元一呎，三年之後推出能賣多少元一呎？」

「我問你，位於世界級一流的商場旁邊或之上，在全市最優越的辦公樓旁邊，那些住宅可賣多少錢？答案：市內最高價錢！可能到時是四萬元一呎，繳稅後還剩萬多兩萬元一呎，那不怕做。恒隆是否只做商業？我們做商業為主，住宅方面，如果用量來較力，必定難以勝過內地的發展商，因為他們的地是以億呎計算。我們的強項是質的較量。打個比喻，假若我跟姚明打籃球，我必輸無疑；要是我跟他打乒乓球，我卻可勝過他。我懂得建商場、辦公樓，別人不懂，那我就賺錢了。」

他表示，恒隆無論去到哪裏，都會為鄰近的地方及城市帶來價值，不只是稅收，周圍的地價一定會向上，這是無可置疑，因為恒隆的產品是最優質的。他認為發展住宅項目是為勢所逼。「有時候不到你不貪心，因為市場逼你這樣。例如瀋陽的市府恒隆廣場，900萬呎，難道全都建辦公樓和商場？不可能。我們被逼要用盡這些價值。環境逼我發達，我不會拒絕。」

在內地的發展步伐
內地銀根短缺，地產發展商已少有高價搶地，惟市政府亦不願意低價賣地，因而可能減慢推出土地。被問及這會否影響恒隆在內地的擴展步伐時，董事長反問指：「市政府一般的收入，有三至四成靠賣地，如果不賣地，在建的基建怎辦？工資發不出怎辦？還是撥個電話給恒隆吧。我現在天天在等電話，不是說笑！我猜，很快便會接到電話。昆明那塊地，6月拍賣時有六家公司爭奪，四家是國內，兩家是海外，其中一家是恒隆。到9月時，四家內地的全都走了，他們更表示高興，說幸好當時政府收回那塊地，如果接了貨就糟了。9月只剩下兩家公司，一對一還有勝算，所以9月（恒隆）便拿下了那塊地。」

他認為公司在內地發展佔有一定的優勢。「恒隆可能是全世界財力最強的地產公司。第一，誰會有淨現金在手？第二，500億元建築費是可全數以現金支付。這怎樣算出來？香港的已建成的物業，連同藍塘道項目，售出後約可套現超過200億元，目前手頭現金約270億元，加上可以配售股份，上次配股便集得110億元。我們每次配售股份，價錢都比上一次高。」

他表示，現時恒隆的土地儲備，大概需七年時間興建。「我們的租金收入每年約60億元，而且年年上升。只要支出節省一點，派的股息差不多，基本上500億元建築費不難以現金支付。」

「去年有人批評，我們手上這麼多現金，還要在市場集資?更有人問為何我們的錢不以特別股息的方式發給股東？我跟你說，如果我發特別股息給你，你應該丟掉這隻股份！我現在正看著人類21世紀最大的商業機會之一，就是中國這數十年（的高速發展），而我們有優勢，在這行頭可以是很賺錢的，無槓桿收益率達30%至40%。如果我把錢發回給你，即代表我不懂得將你的錢投資！」

香港業務前景
恒隆近年專注在內地發展優質商業項目，反而在香港已超過十年沒有買地，那陳啟宗先生對公司旗下香港出租物業的發展前景又有何看法？他對十年後的恒隆又有何期許？

陳啟宗先生表示，他並非看淡香港，只是沒有機會買地，亦沒有機會賣樓，因而袖手旁觀。然而，他認為香港長遠仍有機會。至於物業租賃方面，他表示，香港的市場很小，舉例說，置地公司早在100年前已購得中環置地廣場這麼優越的地塊，恒隆能夠購得渣打銀行大廈也算十分不錯。他認為在香港買地的機會是十年一遇，買地的機會不多，出售物業的機會卻是有的。當市場暢旺時，便是出售物業的良機，惟核心資產並不會出售，因為這些資產是無可替代。

至於他對十年後恒隆的期許，他直言：「我相信十年後，恒隆應該是全中國公認最優秀的商業房地產商！」

三分鐘發達秘笈
從事地產行業的怎樣才能發達？陳啟宗先生在訪問中透露了箇中玄機。「最近有一班主修房地產的大學生來和我談天，他們問我能否給他們45分鐘時間，我說可以，但我只會講兩、三分鐘。時間長短並不重要，最重要是你們學到甚麼。在最初的三分鐘，你所學到的將會很正面，到第四分鐘，你反而會糊塗了。聽完這三分鐘後，只要你照著做，便會一世發達。」

「第一：做地產最重要的三件事是Location、Location、Location。有沒有人照著做？很少，而且差不多沒有人會跟著這房地產幾千百年的經驗去做。第二：低買高賣。假如你高買低賣，那理論上你必定破產。」

董事長笑言，這三分鐘的道理尤如「太陽在東邊升起」，說出來會被人罵，但確實並非人人都知道太陽從東邊升起，在西邊落下。他解釋說：「很多時他們只是cognitively（認知上）知，emotively（情感上）不知。所以我跟那些小朋友講這兩點，如果他們一世都跟著做，會否發達？當然發達！這就是恒隆故事。」

新一屆特首選舉
除公司的業務發展外，同事們對董事長的個人作風亦甚感興趣，尤其是與其他商家比較，董事長較熱衷表達個人的政治立場及看法。回應這問題時，陳啟宗先生講述了他對新一屆特首選舉的看法。「我的理念是，作為香港人、香港公司，應該以香港的長遠利益為依歸，要負起公民責任，選一位最好的特首，能夠為香港做點事。」

「我認為，以現時香港的環境，要香港繼續繁榮，只有一個選擇。不管你喜歡與否，也沒辦法。很多人就是不夠膽站出來，承擔公民責任。這次選舉很有意思，為甚麼？北京對於兩方都不表意見，那就是700萬老百姓（去選）。現在每星期都有民調，無論甚麼政府都不可逆轉民意。北京不表態，700萬老百姓藉民調來表態。一位（候選人的支持度）是50%，一位是15%，那老百姓已經表態了，還會逆民意而行嗎？若要強行選15%那位，第一，世界大笑話；第二，政府完全失去管治威信。我猜北京不會逆香港人的意願做事，所以北京不表態，就等於香港700萬人表態。」

在是次訪問中，我們除邀請同事提交訪問的題目外，亦邀請了六位公司的管理培訓生出席是次訪問，與董事長互動及交流。以下為部分參與者的心聲：

鍾淑玲（Stella）
感謝公司讓我們參與這次訪問！在短短的個多小時，董事長分享了他獨特的管理哲學及營商之道。他的地產發展成功之道，聽似簡單，實不易為！在這個變化迅速的巿場，能夠堅持目標、適時優化策略，並非所有發展商都能做到。

呂靜雯（Esther）
訪問中印象最深的一刻是董事長預測恒隆在十年後會成為中國最優秀的地產發展商。要達到這個目標，就要靠管理團隊把現有的、在建的物業弄好，更重要的是把握時機，在未來一、兩年繼續在內地購買黃金地塊，發展高端購物商場。作為恒隆的一分子，可以藉著公司這黃金十年的機遇，到內地工作，將會是同事們的目標與挑戰。

林美玉（May）
很榮幸能與董事長作近距離的交流，認識他風趣幽默的一面。行走商界多年，他對經營地產有精闢的見解。雖曾於年報或其他媒體閱讀他的見解，但現場聆聽更具說服力及感染力。印象最深刻的是董事長常以25歲的姑娘要出嫁比喻跟內地官員討價買地的過程，強調遇上理想的黃金地段就要把握良好時機購買，此乃恒隆多年來成功的重要因素之一。

方雋偉（Anson）
十分榮幸今次能與董事長親身對話。他風趣幽默、說話中充滿智慧，令人有很多啟發和得著。最深刻是他論 及「年輕人發達之道」，更是言簡意賅。很高興公司有這個平台，讓所有同事能參與提問。

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27 : GS(14)@2012-07-31 12:46:45

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120731160_C.pdf
101

業績增60%，至21億，接近無負債

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股東應佔純利增長百分之五十五至港幣三十六億七千八百萬元。
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集團於二零一二年上半年度根據中期票據計劃發行了總額達港幣五十一億七千一百萬元的十年期定息債券，發行債券所得款項用於償還部份短期銀行貸款。因此，集團借貸組合的平均還款期增至五年，浮息和定息貸款比例適中。發行債券亦為我們在管理未來利率波動及再融資風險方面提供更大彈性。集團於二零一二年六月三十日的現金及銀行結餘達港幣二百八十九億七千二百萬元，債項為港幣二百七十三億八千九百萬元，故現金淨額達港幣十五億八千三百萬元。
瀋陽的市府恒隆廣場購物商場將於今年九月開幕，現已全部租出。其他內地發展中項目亦進展良好。
截至二零一二年六月三十日止六個月，恒隆地產之基本純利增長百分之七十二至港幣二十五億二千萬元。由於物業租賃收入增長百分之十二至港幣二十九億六千二百萬元，而出售九個君臨天下及一百零八個浪澄灣住宅單位帶來港幣十二億七千二百萬元之物業銷售營業額，營業總額上升百分之六十至港幣四十二億三千四百萬元。
集團核心業務─香港及中國內地物業租賃繼續錄得理想成績，租金收入及溢利分別增長百分之十二及百分之十四，至港幣二十九億六千二百萬元及港幣二十四億二千二百萬元。
來自香港投資物業的租金收入及溢利分別增長百分之四及百分之五，至港幣十四億八千七百萬元及港幣十二億五千一百萬元。倘不計入非持續性物業管理業務（即金鐘廊和衛蘭軒）及已出售物業（即紅A中心和栢景臺）的影響，來自香港投資物業的租金收入增加百分之七。
中國內地物業的租金收入及溢利分別銳升百分之二十二及百分之二十六，至港幣十四億七千五百萬元及港幣十一億七千一百萬元。租金調升、持續優化租戶組合、以及新商場濟南的恒隆廣場於去年開業，為強勁業績作出貢獻。
期內，香港兩項非核心物業─葵涌的紅A中心及銅鑼灣的栢景臺商舖和停車位售出，所得溢利港幣二億二千萬元已於「其他收入」列賬。
投資物業公平值的增幅為港幣十二億九千五百萬元，去年同期則為港幣十億五千二百萬元。
九個君臨天下及一百零八個浪澄灣單位分別以每平方呎平均價格約港幣三萬二千一百元及港幣一萬零六百元出售，合共獲利港幣七億九千八百萬元，平均邊際利潤達百分之六十三。
期內，香港兩項非核心物業─葵涌的紅A中心及銅鑼灣的栢景臺商舖和停車位售出，所得溢利港幣二億二千萬元已於「其他收入」列賬。
投資物業公平值的增幅為港幣十二億九千五百萬元，去年同期則為港幣十億五千二百萬元。
股東應佔純利增長百分之五十五至港幣三十六億七千八百萬元。
集團於二零一二年上半年度根據中期票據計劃發行了總額達港幣五十一億七千一百萬元的十年期定息債券，發行債券所得款項用於償還部份短期銀行貸款。因此，集團借貸組合的平均還款期增至五年，浮息和定息貸款比例適中。發行債券亦為我們在管理未來利率波動及再融資風險方面提供更大彈性。集團於二零一二年六月三十日的現金及銀行結餘達港幣二百八十九億七千二百萬元，債項為港幣二百七十三億八千九百萬元，故現金淨額達港幣十五億八千三百萬元。
瀋陽的市府恒隆廣場購物商場將於今年九月開幕，現已全部租出。其他內地發展中項目亦進展良好。

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28 : GS(14)@2012-07-31 12:48:54

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120731166_C.pdf
盈利增30%，至11億，財務好好

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29 : redponza(12862)@2012-08-02 13:14:47

What are the difference between the two?
Both involved in real estate biz?

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30 : greatsoup38(830)@2012-08-02 15:02:29

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120802/16567808
儘管恒隆地產（101）中期業績符合市場預期，但受內地零售市道不振，加上主席陳啟宗看淡下半年經濟及樓市，券商昨紛紛下調其目標價，其中瑞信更指出，若經濟不改善，恒隆在內地商場每多開一間，利潤率便會跌一次。恒隆地產昨逆市跌1.63%至27.15元收市。
德銀下調盈利預測

有外資分析員認為，內地經濟放緩，拖累零售業銷售增長，恒隆租金收入肯定受影響，若下半年香港賣樓收入較上半年少，對全年盈利有壓力，「上半年賣嘢入賬十億左右，但聽佢（陳啟宗）業績會語氣，似乎下半年會賣少啲樓，內地零售又變差，下半年未必 keep到七成增長咁多。」
瑞信報告亦指出，內地奢侈品消費市場已急速下滑，整體零售增長亦放緩，恒隆旗下上海 Plaza66商場租金增長只得2%，反映內地市況不佳。
瑞信報告續指，恒隆稱瀋陽市府廣場初步回報率達9%，但若計及明年底將落成的寫字樓，實際回報率應只得4至5%，故將恒隆評級定為「跑輸大市」。
美林美銀認為，恒隆整體租金收入較預期略低，料未來租金增長會輕微放緩，惟租務利潤會保持穩定；下半年仍會受惠出售物業收入入賬，料盈利平穩。德銀則認為，恒隆受內地經濟不明朗因素影響，降低全年盈利預測51%。

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31 : 承天(1379)@2012-08-02 15:04:27

削减香港业务的同时，恒隆会将资金投入到内地项目中吗？谈起内地的地价，陈启宗很悲观。“我们并不急于买地。当恒隆做出这样的判断时，绝对不仅仅是经济放缓的原因。来自经济、政治等不明朗的因素告诉我们，应该小心行事。”陈启宗认为，当前宏观经济下滑的情况与2008至2009年“V字形”的形态不同，市场看上去一时半会还难以起飞。他认为，市场对于如何救市仍一无所措。
目前，恒隆地产的现金及银行存款高达289.7亿港元。手持大额现金的恒隆地产是迷茫，还是早已目标明确？

业务重心移至内地

上半年，恒隆以7.98亿港元出售的香港物业包括君临天下和浪澄湾两处住宅物业的部分单位，均价分别为3.21万港元/平方英尺和1.06万港元/平方英尺，平均边际利润高达63%。

陈启宗说，两年前之所以没有开始出售的原因之一就是因为平均边际利润没有达到预想水平，另一个原因则是该公司在内地物业的租金还没稳定。

今年上半年，恒隆在内地的物业租赁的税前利润已接近香港。业绩报告显示，恒隆在内地和香港的物业租赁税前利润分别是11.71亿港元和12.51亿港元，而内地的物业租赁总资产已达到668.14亿港元，约占公司租赁资产份额的55%。

从去年下半年开始，恒隆地产似乎已经开始了“迁徙计划”——将该公司的业务重心从香港转至内地。

业绩报告显示，2011年下半年，该公司在香港的物业销售额从上半年的300万港元上升至1.93亿港元。该数字在今年上半年达到12.72亿港元。

香港物业出售所得用在了内地商业地产的开发上。恒隆地产董事总经理陈南禄告诉本报，目前公司基本每年要完成一个“纽约帝国大厦”的建设。明年计划在无锡开一个商场，后年在天津，然后在大连，2017年或2018年昆明的商场将开业。

中国指数研究院常务副院长黄瑜告诉本报，2012年上半年，恒隆地产在香港的物业租赁租金收入增长率为3%，而这一数字在内地却高达20%。

“我没理由不将业务重心移向租金回报更好的内地。”陈启宗亦称，目前，恒隆在沈阳的商场租金回报率约9%，而在香港的物业仅有3%至4%。

短期无发债计划

一年完成一个商场建设，同时奉行只租不卖的政策，这对于投资周期长的商业地产开发商来说，289.7亿港元的现金真的够用吗？

“恒隆地产通过出售香港住宅物业，维持着内地扩展的需求。”黄瑜认为。同时，恒隆通过发放中长期债，保证了不受短期债务逼迫的情况。

今年上半年，恒隆根据中期票据计划发行了总额为51.71亿港元的10年期定息债券，用于偿还部分短期银行贷款。该集团的借贷组合平均偿还款期达到5年。截至今年6月30日，该公司的债务总额为273.89亿港元，现金净额达15.83亿港元。

4月27日，恒隆地产对外宣布将发行总值30亿美元的中期票据。5月3日，该票据发行计划正式生效。

陈南禄告诉本报，恒隆短期内不会再有发债的计划。而目前的现金流足以应付内地多个商场的建设工作。

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32 : 承天(1379)@2012-08-02 15:04:47

全文:http://life.dayoo.com/house/201208/01/95226_25343393.htm

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33 : greatsoup38(830)@2012-08-02 15:11:16

恆隆真強

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34 : greatsoup38(830)@2012-08-04 18:46:34

2012-8-3 HJ
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租金收入料續增長

恒隆未來三年租金收入持續增長是可以預期的，但增幅不易估計，恒隆的物業通常於完成前一年預租，並作公布，可循此作出估計。

正常而言，物業完成後均有相當增值，使資產值增加。6 月底的每股資產淨值是25.3 元，要注意的是君臨天下、浪澄灣及內地發展中物業只以成本計，有相當升值潛力，如悲觀至認為內地租務市場顯著放緩，自然對恒隆評價較低。

恒隆股價反覆，年內高低價大致由30 元至24 元，但今年仍跑贏大市，現時的恒隆已是半隻內房股，但不是賣樓而是收租，對其評價首重於對內地經濟發展的展望，其次是於本港活動的持續性，包括賣樓及可能的買地。以現狀看，恒隆是跑贏大市的股份，業績無特殊驚喜而借勢回落，是候機低吸的時機，投資者應偏重中長線，但若掌握短線機會收穫更佳。

戴兆

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35 : mannishmark(26310)@2012-08-05 01:27:45

同其他內房比較佢股價無被低估,但係感覺上佢好似幾抵買

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36 : david395(4434)@2012-08-05 11:10:13

宏觀視野：關連公司的股價關係

今日想跟大家分享一下，本人對控股公司是否應該存在控股公司折讓這話題。

由我第一日做財經記者開始，財經傳媒界的前輩、股票分析員、基金經理，以致大眾傳媒，都一直向我灌輸，控股公司應該較他們子公司的總值，存在若干的資產淨值折讓。

記憶所及，長久以來，只有職業投資者David Webb曾在評論恒基發展(97)私有化案例之中，提出過相反意見。

恒地(12)於2002年11月6日第一次提出私有化恒發。當時的私有化作價為每股7.35元，只及恒發持有煤氣(3)36.42%權益市值的95折。而恒發當時仍然持有43.67%美麗華酒店(71)、30.98%香港小輪(50)、66.67%現已私有化了的恒基數碼。

若煤氣的估值按市價計算，而其他子公司的資產以帳面資產淨值計算，恒發的總值應該是每股12.26港元，私有化的作價，較恒發當時子公司的市值，折讓40%。

當時，David Webb提出一個頗為新穎的意見，他認為，煤氣的市值，只是反映少數股東擁有煤氣的市場價格。若在市場上公開競投，煤氣出售控制性股權的作價，必然高於其當時的市價。

他的言論，其實很有道理。在眾多的收購合併案例子，市場真正的行規，是擁有一家公司的控制權的價值，其實是遠高於其少數股東於股票市場上的交易作價。

若上述邏輯合理的話，理論上控股公司的股價，應該高於其子公司的市值。

然而，股票市場的邏輯，卻剛剛相反。事實上，傳統股票投資者的智慧，是控股公司較子公司，應該存在控股公司折讓。

至於折讓應該有多大，不同的市場周期，投資者的取態很不一樣。

本欄嘗試為多家控股公司，以及其主要子公司的股票相對價格比率，作個簡單的對比，其結論頗為值得投資者深思。

由於彭博通訊社的港股資料，只能追溯至1992年5月13日，我的控股公司：子公司股票對價比較亦只能應用過去略多於20年的資料。

我們發現，控股公司於1990年代初期，股價普遍較子公司的比率處於相對高位，但這個比率一直下跌，並普遍於2000-2001年見底。

過去十年，是控股公司的另一個黃金時期。以恒隆集團(10)為例，自2001年11月5日開始，其股價連股息回報，跑贏了恒隆地產(101)超過5倍！當時，一股恒隆集團，大約可以買得到0.78股恒隆地產，但昨日一股恒隆集團，卻可以買得到1.83股恒隆地產。

以昨日收市價計算，恒隆地產的市帳率為1.065倍，而其控股公司恒隆集團，市帳率卻高達1.075倍。

控股公司非恒隆地產的帳面資產淨值，大約是45億港元，但扣除控股公司應佔恒隆地產市值，這批非上市資產，市帳率高達1.21倍。

作為少數股東，持有#10或#101，都是大股東陳啟宗控制之下的少數股東。兩者不應該有彼此之分。

究竟控股公司是否應該擁有控股公司溢價？值得我們深切反省。我認為，控股公司之所以長期存在折讓，是因為子公司的現金流，不能全數流入控股公司的口袋。基於這個考慮，子公司的派息能力，長期高於控股公司。

另一方面，控股公司存在額外的行政開支，七除八扣之下，股東所分得的股息，所剩已經無幾。

再以恒隆集團為例，市場普遍預期，其今年派息估計在0.76港元左右，預測息率1.55%，而恒隆地產的預測息率卻高達2.73%。少數怕長計，上述每年1.18%的息率差異，以複利率計算，20年後的回報便會相差26%。

持有#10的股東，可考慮於現價水平，換入股息回報率更吸引的#101。

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37 : greatsoup38(830)@2012-10-13 13:00:08

2012-10-06 iM
開商場攻高消費群 恒隆地產瀋陽押重注   
...
向來語不驚人死不休的恒隆集團（00010）董事長陳啟宗，一貫自信地說：「瀋陽高檔商場的存在並不是問題，老百姓的眼睛是雪亮的，建得好的商場最終會留下來，建得不好的會被淘汰，這方面，恒隆一點都不擔心，正如若你是范冰冰，還怕沒男朋友嗎？」

...
然而恒隆敢於在如此市況下，在瀋陽開設高檔商場，不擔心嗎？向來自信心爆棚的陳啟宗笑說：「中國經濟慢下來？這是事實，大家不應只看短?，要看長?，即10年至20年，今年不好明年好返，沒所謂。還有，請看看進入市府恒隆廣場的牌子，你估她們是傻瓜嗎？來這裏開店好貴呀。當中更有第一次來瀋陽的，如法國紅底鞋王Christian Louboutin亦肯來開店，你話我聽有無生意做？她們要交租，這個場租金回報好過濟南恒隆廣場（估計8%至9%），濟南恒隆只有7.9%，你話我開唔開商場？唔開就傻啦。」

陳啟宗旗下的恒隆廣場開完一個又一個，繼上海、濟南、瀋陽外，無錫、天津、大連、昆明等還陸續有來。瀋陽的兩個商場，是恒隆地產繼在上海後，押重注的地方。

商場重新定位融入地區

本刊記者到瀋陽直擊瀋陽皇城恒隆廣場及市府恒隆廣場的營業情況。當中位於中街的皇城恒隆廣場在中秋國慶黃金周假日前，明顯冷清。至於剛開業的市府恒隆廣場，因為營業情況未可考，但出租率確實是百分百。

據了解，皇城恒隆廣場因為定位較為高檔，正如陳啟宗口中所言，屬4星級，與鄰近的商店如瀋陽春天百貨、興隆大家庭等走中低檔年輕時尚路?的店舖有種格格不入的感覺，難怪店舖生意一般。有見及此，恒隆地產已將該商場重新定位，走時尚年輕路?，高檔品牌如卡地亞已遷往市府恒隆廣場，還有其他商戶都計劃在租約到期後遷出，好讓恒隆地產作重新定調。

對於陳啟宗而言，短期的經濟增長放慢他確實不在意，他關注的是商場建築及設計能否成為世界一流；相對於租金收益而言，他更關注的，是建築物本身能否成為一件藝術品。他寧願要更舒適的空間感，所以即使人家每100平方米使用率大概為60%，恒隆地產卻只有40%。他認為商場塞得滿滿的，老百姓逛得不舒服，故他寧願增加空間感，也不願破壞恒隆地產這品牌。

商圈優勢吸引名牌進駐

至於他為何會選擇瀋陽？他認為瀋陽是東北地區的大門，對這地方很有信心。「位於青年大街，市府恒隆現時位處『金廊』這要塞，地理位置相當優越。其實，2006年我們買下這塊地時，這裏仍未形成商圈。瀋陽向來以太原街及中街為購物中心，6年下來，商圈慢慢形成了，今天市府恒隆擁有優越的地理位置。你看，Chanel、Giorgio Armani等牌子首次進入瀋陽，而Ralph Lauren、Valentino等則首次落戶東北地區，就知道我沒有選錯地點。」

其實，隨了選點要好，設計世界一流外，原來，陳啟宗之所以落戶瀋陽，還與開明的領導及城市規劃很有關連。陳啟宗透露：「一個城市的發展，經濟繁榮與否確實重要，但更重要的是市領導的態度，有些城市很保守，根本不歡迎外商，即使冒名而至也沒用。另一樣更重要的是，城市規劃。這點我們非常在意，每一塊土地的規劃確很重要。我們要在最好的地點建最好的商場，如某些城市喜歡高樓，但我們恒隆不喜歡，4層高就差不多。最終若不能建成世界級的東西，我寧可不建，因為我不想把招牌弄壞，把品牌價值稀釋。」

....
陳啟宗說：「瀋陽老百姓對奢侈品需求大增，加上市場經濟下，我對瀋陽這市場很有信心。至於會否擔心有太多高端商場建成而造成超負荷？我並不擔心。一段時間下來，慢慢地不好的就會被淘汰。而且，愈多競爭對手，愈能維持區域長遠的持續性。我認為商業地產將出現汰弱留強局面，強者可『通吃』這是毫無疑問的。」

更亳無疑問的是，陳啟宗確實寸得起，在金融海嘯期間恒隆集團無舉債，過去6年至7年更是零負債，是故集團財力相當雄厚。

..
太子爺回港為接班鋪路

恒隆地產董事總經理陳南祿（Philip）最近幫陳啟宗湊仔，事關陳啟宗大仔陳文博（Adriel）由上海回香港，任職董事總經理行政助理。陳文博現年30歲，他與陳啟宗一樣，畢業於南加州大學，修讀國際關係，7年前畢業，先在畢馬威上海分公司做會計，兩年前返恒隆，一直在上海工作，最近兩個月回港跟Philip學做行政助理，弟弟則在外國做物理治療師。

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38 : ezone2k(22605)@2012-11-15 12:14:39

恆隆集團 00010.HK
現價 42.950  升跌 -2.450(-5.396%)

MSCI香港指數成份股調整 納入太古地產/香港電訊2012-11-15 09:08

摩根士丹利資本國際公司(MSCI)公布半年度評估。其中，MSCI香港指數成份股納入太古地產(01972.HK)及香港電訊(06823.HK)。同時，剔出富士康(02038.HK)、恆隆集團(00010.HK)及利福國際(01212.HK)。變動11月30日收市後生效

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39 : ezone2k(22605)@2012-11-15 12:15:27

06/11/2012 18:45

P.S. Aberdeen 蕉巳中..

安本資產增持恒隆（０００１０）１９６萬股，每股４７﹒３３３元

　　《經濟通通訊社６日專訊》根據聯交所資料顯示，安本資產管理於上周五（２日）增持恆隆
集團（０００１０）１９６萬股，每股４７﹒３３３元，總值９２７７﹒２７萬元，最新持股量
增至１５﹒１４　％。（ｅｈ）

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40 : trader(30981)@2012-11-16 13:03:55

終細過番 Nav, 呢隻心思思想博反彈

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41 : ezone2k(22605)@2012-11-16 15:15:22

NAV $44.8

8.5-9折有興趣.. Under $40

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42 : trader(30981)@2012-11-16 15:20:17

41樓提及

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NAV $44.8
8.5-9折有興趣.. Under $40

剛入了1注博短彈 , $40到再博

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43 : greatsoup38(830)@2012-11-17 11:43:41

回報幾低d物業

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44 : VA(33206)@2012-11-17 11:59:28

有啲似當年利豐。推廣好好。

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45 : greatsoup38(830)@2012-11-17 12:42:36

44樓提及

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有啲似當年利豐。推廣好好。

浸咸水二世祖，通常都獲基金投資者信任，教育差唔多，語言上溝通到，又有禮貌

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46 : greatsoup38(830)@2012-11-18 11:24:30

http://blog.sina.com.cn/s/articlelist_2662824597_11_1.html
濟南恆隆廣場商戶研究

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47 : trader(30981)@2012-11-20 14:07:23

42樓提及

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41樓提及

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NAV $44.8
8.5-9折有興趣.. Under $40

剛入了1注博短彈 , $40到再博

如收唔到$44 留上俾番1半佢

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48 : greatsoup38(830)@2012-11-29 23:22:08

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121129/News/eb_ebb3.htm



【明報專訊】陳啟宗長子、恆隆地產(0101)董事總經理行政助理陳文博，繼今年9月出席公司瀋陽新項目落成典禮之後，昨天亦現身昆明項目的動土儀式。他說剛回香港集團總部4個月，仍在努力學習廣東話，但已適應香港的生活環境。

曾任職畢馬威匯豐

年約30歲的陳文博過去12年有6年在美國唸書及工作，6年在上海。他讀國際關係，曾在美國有關中美關係的非牟利機構工作。其後到上海，先後在畢馬威及匯豐任職，約兩年前才加入恆隆。

他說由於離港多年，現時講普通話還要比廣東話流利，他正在努力學習廣東話。他又說在美國非牟利機構任職，可以實踐他所學的東西。後來有感始終那是非牟利性質，於是到上海，爭取在大型商業機構工作的經驗。他現職是恆隆董事總經理陳南祿的助理，公司不同範疇業務都開始參與。

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49 : greatsoup38(830)@2012-12-02 12:54:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121129/news/eb_ebb1.htm
一向喜歡在低潮時出手買地的陳啟宗說，內地經濟週期確有可能見底，但仍有可能再往下跌一次。他說：「再跌一次的機會很低，但若再跌，今次將會很傷」。他又說從不擔心中國經濟本身會有問題。

恆隆去年9月以35億元購入昆明項目地皮，可建樓面40.1萬方米，包括商場、寫字樓及服務式住宅，預計2018年初落成。每呎地價約800元。該地皮原址為昆明市政府大樓，在建的兩條地鐵線亦在此交匯。去年購地時正值歐債危機及內地房地產調控高峰。

買地首重規劃條件

但陳說，在低潮買地不代表就要向地方政府壓價。「我在2009年金融海嘯後先後買了兩幅地(即無錫及大連地皮)，我們都談了很久。但我的出價仍然跟危機爆發之前一樣，付多點地價對我來說沒所謂，最重要是規劃條件」。他說例如市政府同意商場佔地闊一點，把高層的樓面放到地面來，價值已有出入。

內地地方政府近期透過賣地及發債，財政狀普遍已較去年改善，但陳啟宗說仍有不少地方政府找他們合作。「我昨天在北京出席故宮復修活動，有三四位地方領導出席，他們都希望跟恆隆談合作」。他說雖然地方可以發債，但利息隨時是恆隆的10倍，而恆隆有近300億港元現金，仍可尋找機會。

手持現金300億 機會處處

恆隆今年已先後出售裵魚湧商廈樂基中心、觀塘麗港城商場等6個非核心物業，套現逾62億港元。陳啟宗說出售項目不一定是看淡後市，而是因為有買家願意出高價收價。「這些物業我們每半年重估一次價值，原本在我們的帳目中(估值)回報率為6%，現在有人願意出相當於回報率4%的價錢收購(比率愈低代表對方出價愈高)，為甚麼我不出售？」

內地投資回報較港好

他說公司在內地的發展並不是「等錢使」，但在香港套現拿到內地投資可以有更好的回報。「我們濟南項目第一年回報率已有7.9%，瀋陽市府恆隆廣場將會有8％至9%，出售香港項目的價錢是4%。香港有些項目已較舊，維修成本高，有如60歲的老婆婆，而內地項目還是16歲妙齡少女。」

明報記者 高志堅 昆明報導

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50 : greatsoup38(830)@2012-12-15 18:39:47

2012-12-14 HT

老臣離任 恒隆︰接班無問題   
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　　對於董事局人事變動，集團傳訊助理董事關則輝表示無進一步資料可披露。他指兩名離職董事姚子賢及高伯遒，麾下分別有3名及1名助理董事（Assitant Director, AD），4名AD一直有參與及熟悉相關業務，他們現在會直接向董事總經理陳南祿滙報，故不會影響業務運作。

基金憂內地項目受阻

　　姚子賢及高伯遒加入恒隆分別26年及18年，兩人主要發展內地項目，姚負責項目建設，高則負責設計及買地。有管理中港地產股票的基金經理憂慮，姚、高二人離任可能顯示恒隆的內地項目出現問題，亦擔心日後公司在項目建設及買地進度，「董事局餘下3人，除（董事長）陳啟宗，都不是建築出身。」...

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51 : greatsoup38(830)@2012-12-20 00:41:58

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121219/news/eb_ebb1.htm
慶幸早年引入高質獨董

雖然身兼恒隆集團及旗下恒隆地產(0101)董事，工作長達18年，負責中、港項目發展的老臣子高伯遒，及在恒隆地產任職26年，負責工程的姚子賢，相繼辭任，但是陳啟宗強調，已經安排同事接手新項目及有3位同事跟進建築事宜。他強調，高、姚辭職而已，並非董事會內部看法不一致。

恒隆系執行董事中，只有陳啟宗屬陳家成員，他慶幸在10多年前物色到獨立的有識之士，加盟獨立非執行董事。包括在董事辭任一事，都見到獨立非執董有見識地處理好事情。但是他沒有就引入家族第三代入局作正面回應。

不肯回應買家印花稅效果

他又指，恒隆在香港出售約60億元非核心項目後，將來在港出售項目不多。他更聲稱，恒隆地產的內地商場位置良好，連新世界發展(0017)榮譽主席鄭裕彤及恒基地產(0012)主席李兆基參觀後亦盛讚，不明白為何分析員認為選址極差。

在過去七八年香港地產市場無甚土地拍賣，陳啟宗直言「離譜」，他相信需時扭轉流弊。至於香港推出買家印花稅有否效果，他則不肯作正面回應。

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52 : frankiekie(34555)@2012-12-21 13:43:33

10 同 101 大家會揀邊隻?

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53 : greatsoup38(830)@2012-12-22 10:24:54

52樓提及

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10 同 101 大家會揀邊隻?

邊隻平咪選哪隻

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54 : GS(14)@2013-01-14 23:03:59

http://news.hkheadline.com/daily ... ion_name=wtt&kw=316
近年不斷沽出本港投資物業的恒隆地產（101）股價及相關新聞，內地業務卻發展得有聲有色，旗下位於瀋陽市府的恒隆廣場購物中心剛於9月底開幕，料首年租金回報率高達8至9厘。恒隆地產董事長陳啟宗揚言，該公司在內地的在建項目眾多，未來10年每年可完成一個相等於紐約帝國大廈規模的項目。本報記者

    瀋陽市府恒隆廣場為恒隆內地第五個商業項目，是在瀋陽市第二個廣場。最近開幕的屬第一期之商場，投資額約25億元，總樓面面積約9.6萬平方米，全部商舖已獲承租，每日每平方米平均租金約15.5元（人民幣，下同），若以其實用面積約3.8萬平方米計算，每年最少貢獻2.2億元租金，約10年便可回本。

    瀋陽商場料十年回本

    陳啟宗亦指，市府恒隆廣場定位較高檔次，吸引逾150個國際名牌進駐，當中不乏首次落戶東北的品牌，故回報率將較濟南項目的7.9厘為高，預料可高達8至9厘。據本刊記者實地觀察，恒隆雖於瀋陽市有着鋪天蓋地的廣告宣傳，但開幕當日商場未見人頭湧湧，其後該公司表示，黃金周假期日均客流量為2.5萬人次，平日則約2.2萬人次。

    恒隆近年逐步淡出香港轉攻內地，更密密出售本港投資物業套現，陳啟宗指內地項目的回報要高得多，「香港（投資項目）得4至5厘，點解唔投資內地？」該公司的內地業務於近年步入收成期，除現時上海、瀋陽及濟南項目外，在建項目面積達228.6萬平方米，包括無錫、天津、大連及昆明的寫字樓及商場，將於未來10年陸續落成。

    鞏固「收租股」地位

    陳啟宗表示，恒隆每年均可推出相當於紐約帝國大廈（面積）的項目，即平均近30萬平方米。待所有在建項目完成後，內地項目佔投資組合比例將由現時的62%升至83%，相信可進一步鞏固恒隆「收租股」地位。

    將於明年起落成的項目包括瀋陽市府恒隆廣場第一期、面積約19萬平方米的辦公樓，以及無錫恒隆廣場的商場部分，預料面積達26萬平方米。據了解，若不計及投地成本，恒隆每年將為內地項目投入約60億元資金。

    內地投資物業近年亦以高速增長，單是瀋陽市商圈內已有多個商場，陳啟宗指恒隆品牌自年前於上海發展以來，在內地知音眾多，不擔心商場供應過多，相信行業會汰弱留強，恒隆身為強者可「通吃」。

    對於內地經濟增長放緩，陳啟宗坦言旗下上海項目租金增速放慢，但相信內地業務仍未見頂，預期消費表現續強，即使二、三綫城市仍有增長空間，對整體情況保持樂觀。恒隆在上海擁有兩個投資物業項目，商場及辦公樓總面積分別達17.4萬及16萬平方米，據悉，上海貢獻的租金收入約佔總收入的四成。

    把握良機出售港資產

    恒隆地產近年積極出售本港非核心資產，今年8月底便以15億元沽出觀塘麗港城商場，恒隆董事長陳啟宗謂並非看淡本港市場，只認為內地發展空間較大，反之手持的本港投資物業漸趨成熟，回報率較低，將擇良機繼續賣資產。

    低息屬「美國佬出口術」

    對於是否放棄本港市場，陳啟宗得意地表示，倘若恒隆出手買地，「你哋就唔會咁開心，因為俗啲講句，樓市實冧到阿媽都唔認得！」現時基於低息環境，相信樓價不會大跌，但他認為維持低息只屬「美國佬出口術，點知2015年會發生咩事？」雖然樓市未「冧」，恒隆於7月亦曾罕有地入標競投前北角邨地皮，他指是抱住「執死雞」心態投地。

    本港住宅業務方面，恒隆向來「有樓唔憂賣」，現時尚手持逾200個君臨天下及逾千個浪澄灣單位，該公司早前雖趁市旺沽出部分貨尾，被問及何時再開售時，陳啟宗只謂待善價而沽。位於奧運站的浪澄灣已落成逾8年，本年5月在封盤近4年半後再推，售約180伙。

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55 : greatsoup38(830)@2013-01-20 11:05:10

2013-01-09 EW

分析員水平低　陳啟宗唔使嬲   

因為有分析員批評恒隆地產（0101）喺內地啲商場位置唔夠好，令恒隆主席陳啟宗大為光火，炮轟分析員水平低。分析員掂唔掂一言唔夠膽批評，但要講句公道話，恒隆內地商場起得靚唔靚見仁見智，但坐落位置肯定係核心，呢點毋庸置疑。

不過咁，市場有啲意見亦未必唔啱，恒隆新落成商場投資咁龐大，單靠租金收入，真係唔容易捱。好似瀋陽皇城恒隆廣場，舊年上半年收入八千二百萬港元（下同），將佢年度化，全年都係一億六千四百萬，公司公布邊際利潤率為百分之三十，換言之毛利只係四千九百二十萬，以商場投資額數十億計，相信要好多年先回本。

又好似濟南恒隆廣場，去年上半年租金收入一億七千八百萬元，年度化三億五千六百萬元，邊際利潤百分之五十三，毛利只係一億八千八百七十萬元，以投資額四十億計，要廿一年先可以回本。

然而，恒隆歷史市盈率（PE）達五十五倍，喺地產公司中確實好高。點解啲人願意畀咁高PE，好大程度因為認同公司的中國故事。當然，若二、三線城市呢幾年高速增長，到下個租約期，恒隆可以大幅加租，到時話唔定年年有可觀增長都說不定。

但作為穩健投資者，都係睇多幾年先，雖則恒隆喺香港仲有千四個貨尾單位可套現，但賣晒就冇，未來係未知數；相反過去十年公司股價增長以倍計，到今天中國故事開始要睇實際成績，即使長線看好，暫時觀望住都冇壞。

至於分析員，大多是見風駛?，時有出錯，市場不用太認真。陳主席難道唔記得，佢曾擔任獨立非執董嘅美國公司安龍（Enron），喺破產前係唔少基金愛股，後因被揭發造假數而被除牌，成為美國最大一宗會計醜聞；安龍喺爆煲前夕，咪又係有好多分析員話間公司正，建議買入，結果原來係吹水公司，咁就可以知道分析員水平有幾高喇！

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56 : greatsoup38(830)@2013-02-01 00:50:20

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20130131118_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20130131120_C.pdf
不計遞延債務有30億現金，盈利大約37億

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57 : greatsoup38(830)@2013-02-02 13:59:18

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130201/news/eb_eba1.htm
陳啟宗形容，香港樓價急升，是過去10年香港樓市「被極端歪曲」的惡果。他指港府當年因應亞洲金融風暴及SARS暫停賣地，尚可理解，但是2005年起隨經濟復蘇，政府既不增加土地儲備，亦沒有拍賣土地。他認為梁振英的施政報告能夠做的已經做了，樓市需時固本培元。反而再推出短期措施，不能排除存在後遺症。

他又解釋，相對恒隆持貨成本小於原來發展成本1%，而樓價每年上漲15%，故此公司繼續持有貨尾至今。

對空置稅 無正面回應

最近有消息指，港府醞釀對長期空置單位徵收空置稅，恒隆是現樓空置單位數量最多的發展商。陳啟宗稱，香港的空置率只有4%，屬全球最低，空置稅的建議目前欠缺具體詳情，難言是否可行，需要再行研究。他重申，公司的責任是以股東利益為依歸。他又解釋說，恒隆早於去年5月發售400個單位，亦付印賣樓書，只因為碰上歐洲債務危機，最終只售出100多個單位。

將來該集團是否加快香港售樓步伐，陳啟宗說這取決於市場，他們會在遇到好項目時入市買地。

行政總裁陳南祿補充，旗下藍塘道項目正待完工，至於薄扶林心光盲人院改建項目會否在政府放寬區內限制時加快發展，他只說無論由前特首曾蔭權到目前，該項目仍在處理中。

最近內地發展商萬科加入香港市場高價購地，陳啟宗認為，香港作為極度開放的市場，應該歡迎人家進入市場。

在香港樓市飛升同時，恒隆一系已經在內地加快發展。陳啟宗稱，他們已經在內地6個城市，投資達700億元。就算全國零售業於去年下半年放慢，恒隆旗下的內地商場仍然錄得增長。內地推動城鎮化更有利香港發展商發展。該集團位於無錫的恒隆廣場商場，有望今年9月開業。

展望恒隆系的繼承問題，陳啟宗稱，他沒想過第三代加入管理，多年來他覑重專業管理及企業管治，亦重視獨立董事的獨立性。

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58 : greatsoup38(830)@2013-02-02 13:59:46

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130201/news/eb_eba2.htm


母恒隆集團純利升64%

母公司恒隆集團(0010)期內純利亦上升64％至52.62億元，物業租賃業務溢利增長10％至53.13億元。

內地租金收入首超香港

期內濟南恒隆廣場首次有全年度貢獻，瀋陽的新商場、市府恒隆廣場又於去年9月開業，令恒隆地產的內地物業租金收入首次超越香港，收入及溢利均增長18％，分別至30.82億元及23.71億元。

香港租金溢利則增長4％至26.45億元。物業銷售包括9個君臨天下及108個浪澄灣單位，這兩個項目每呎平均售價分別為3.21萬元及1.06萬元。

陳啟宗：分析員低估集團物業價值

美銀美林的報告指出，21.5億元非核心盈利遠高於該行估計的12億元。內地的新項目只是部分入帳，預計今年更全面反映在財務報表上。

恒隆集團及恒隆地產主席陳啟宗表示，恒隆業績較分析員估計為高，與旗下物業的價值被低估有關。繼於去年度積極出售紅A中心等非核心物業錄得逾21.5億元溢利之後，餘下可供出售的非核心物業不多，因此今年會「轁一轁」。

德銀的報告則強調，恒隆地產現時現金淨額為62.89億元，去年又曾發行58億元定息債券，財務狀穩健，將有利集團繼續在中港兩地尋求併購。

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59 : leohsfung88(23727)@2013-02-02 16:08:03

101 依隻stock真係幾好

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60 : greatsoup38(830)@2013-02-03 17:31:20

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130201/18153226

分析員：唔建議買恒隆

恒隆目前所持約1,400個貨尾單位中，以大角嘴浪澄灣持貨最多，達1,100間，現時呎價已過萬，較07年開售時的7,000元升值超過四成，持貨約250個單位的九龍站君臨天下，呎價亦高達1.7萬至4.2萬不等。有分析員說︰「o依家市咁旺，佢啲樓咁低成本，簡直就係暴利啦……現時呎價每升1,000蚊，恒隆貨尾幾乎就淨賺多1,000蚊，不過咁，由於恒隆唔係採取貨如輪轉嘅賣樓策略，佢冇其他地產商咁受惠樓價上升，我唔建議呢個價買恒隆。」
恒隆去年因出售非核心物業錄得純利約21.48億，令基本純利大增98.27%至61.78億元，優於預期，每股基本盈利升97.14%至1.38元，末期息57仙。內地租金收入首次超越香港，按年升18.49%至30.82億元，香港租金收入升3.36%至30.16億。恒隆集團（010）去年基本純利升83.42%至35.64億，每股基本盈利2.64元，末期息增派57.89%至60仙。

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61 : greatsoup38(830)@2013-02-03 17:31:37

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130201/18153228
對於去年12月有兩名恒隆地產（101）「老臣子」姚子賢及高伯遒接連離奇「劈炮」，集團董事長陳啟宗昨日「饒有深意」地以集團口號「只選好的，只做對的」來回應，強調他個人是有強烈的「對錯感」。
陳啟宗昨日並無正面回應兩名董事為何於短時間內離職及原因，只很玄地說：「大家都知道舊年5月嗰陣，我哋集團有一個廣告，個口號喺『只選好的，只做對的』，第二句嘅含意比第一句更好、更豐富。」
問及是否有人涉及操守問題，他則避而不答，只表示兩人離任與內地項目延期無關。他說：「（項目延期）同以前嘅同事，或者今日嘅同事都無關。」對於他是否很難合作，他笑言這個問題不應該問他，應該問其他同事，指集團亦有很多「很長情」的同事。

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62 : greatsoup38(830)@2013-02-08 00:15:33

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20130207565_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20130207563_C.pdf
緒言
於二零一三年二月七日，恒隆（武漢）於公開掛牌出讓中成功投得該地塊的用地使用權，代價為人民幣三十三億元（相當於約港幣四十億零七千一百萬元），作商用物業發展用途。武漢市土地交易中心已發出國有建設用地使用權競得通知單。按掛牌文件中所列之條件，恒隆（武漢）於二零一三年二月七日簽訂成交確認書及儲備土地開發補償協議書。
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購入地塊的原因及利益
該地塊位於武漢市商貿中心之礄口區，鄰近輕軌及地鐵網絡。恒隆集團及恒隆地產的董事認為購入該地塊能擴闊資產及收入基礎，符合我們於中國的長線投資策略，並將對恒隆集團及恒隆地產以及其各自的股東整體而言有所裨益。恒隆集團及恒隆地產的董事亦認為，購入地塊交易的條款乃按一般商業條款訂立，屬公平合理，並符合恒隆集團及恒隆地產以及其各自的股東的整體利益。

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63 : kamfaiAthrun(1488)@2013-02-08 09:15:57

http://hk.finance.yahoo.com/news ... SGFudC1ISw--;_ylv=3

恒隆33億奪武漢黃金地皮

(綜合報道)(星島日報報道)上月底率先公布年度業績的恒隆集團（010），連同系內公司恒隆地產（101），昨宣布投得武漢市黃金地段作為商用物業發展用途，地皮作價33億元（人民幣，下同），地皮的淨用地面積約8.2637萬平方米。恒隆預計，總投資額達120億元，可建樓面面積達到46萬平方米，該地皮有意發展成為商業綜合物業項目，當中包括世界級購物商場、辦公大樓及公寓式酒店。
　　該地皮位於武漢市繁盛商貿樞紐礄口區京漢大道，鄰近輕軌及地鐵網絡，與當地著名的武廣商圈和中山大道商圈相近。項目預期將受惠於輕軌一號綫所帶來的人流。
　　恒隆系董事長陳啟宗表示，公司對於成功取得上述地皮感到欣喜，並計畫將該項目打造為當地地標。陳啟宗指出，恒隆取得武漢地皮後，在內地物業組合陣容將更加完整，恒隆更可借此項目擴展成為全國性商業地產企業。
　　另外，四川成渝（107）宣布，以9.2億元取得四川省眉山市仁壽縣城北新城3幅地皮，地皮面積為約24.33萬平方米（約364.92畝），土地用途為住宅及商業。

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64 : qt(2571)@2013-02-09 17:33:32

http://money.163.com/13/0208/02/8N5J8D2V00253B0H.html

恒隆地产“熊市”谋扩张 33亿武汉拿地
2013-02-08 02:32:18　来源: 第一财经日报(上海)　有3人参与
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内地零售业去年增长放缓，“熊市”悄然到临，但恒隆地产（00101.HK）并没有因此停止内地扩张的步伐。

2月7日，恒隆地产以33亿元的价格竞得武汉一幅土地，首度进入华中市场，这也是除上海外，恒隆地产进入的第七个内地城市。

武汉业内人士介绍，恒隆地产此次透过一家名为“汉隆武汉有限公司”的企业竞得该地块，地块规划总建筑面积为46万平方米，其中地上总建筑面积43.3万平方米，商业建筑面积15万平方米，酒店建筑面积约13.15万平方米，办公建筑面积约15.15万平方米。

“恒隆想进入武汉市场已经多年，33亿是起拍价，楼板价大约7200元/平方米，因为是商业用地，这一价格不算高，不过目前地块上的拆迁还没有结束，什么时候能够开工还不清楚。”上述人士称。事实上，在2月7日拍地之前，恒隆地产便是该地块公认的头号热门买家。有消息称，硚口区政府在今年1月和香港恒隆地产已签署武汉恒隆广场项目的备忘录。

此次恒隆地产武汉拿地，引人关注的除了33亿地价，还有出手的时机。2012年内地零售消费整体增长放缓，恒隆地产内地物业租金收入也出现了增长放缓的迹象。根据中华全国商业信息中心的数据，2012年全国百家重点大型零售企业零售额名义同比增长10.8%，增速相比上一年大幅度放缓11.8%，创下自2005年以来7年中的新低。

就恒隆地产公司本身而言，虽然2012年全年业绩显示，内地业务的租金收入及利润分别上升了18%。但花旗银行报告称，若扣除两个新开业的商场，恒隆地产去年来自内地的租金收入实际仅升7%，与2011年内地物业租金收入及利润23%和15%的增长速度相比，有明显回落。而上海恒隆广场2012的租金增长则稳定在4%。

然而零售租金增长放缓的熊市，在被称为“拥熊者”的恒隆地产董事长陈启宗看来，反而是拿地的好时机，“周期永远存在，重点只在于我们能否熬过谷底以迎接下一个增长期，以及对存活者来说其胜利有多大。”

事实上，恒隆地产早已为此次武汉拿地做好了准备。陈启宗在去年半年报中便透露，有意出售恒隆地产位于香港收益低及租金增长放缓的成熟物业，套现后将资金投放于收益更高及增长更快的内地项目中。而实际上，恒隆地产也在2012年出售了多个位于香港的投资物业，包括红A中心、乐基中心等，套现53亿港元。

截至去年底，恒隆地产的现金及银行结余达到360亿港元，除去负债后，现金净额达到63亿港元。负债的构成中，除了银行借款，恒隆地产去年还根据中期票据计划，发行了总额相当于58亿港元的十年期定息债券。

然而，虽然资金方面具有优势，但恒隆地产此次进入武汉依然面临着残酷的市场竞争。在恒隆武汉项目旁，目前已有包括武汉广场、世茂广场、武汉国际广场、新世界百货、武展购物中心、庄胜崇光SOGO百货等购物中心。有媒体统计，三年内，武汉全市还将有超过10家高端商业综合体入市。

“商业地产领域存在赢家通吃的现象，赢者越赢、输者越输。”陈启宗曾表示，财力不够的企业只能看短线，但恒隆地产更愿意看长远，长远来看，中国市场还是比较好的，另外，熊市也有熊市的好处，这期间，有些竞争对手熬不住会被淘汰。

目前，恒隆地产在内地上海、沈阳、天津、大连、济南、无锡、昆明已开发项目。陈启宗在2012年全年业绩会上透露，旗下无锡恒隆广场将于2013年如期开业，不过沈阳市府恒隆广场超高层写字楼部分，预计延时至2014年底甚至2015年初开业。

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65 : greatsoup38(830)@2013-02-10 21:10:03

2013-02-06 HJ
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恒隆去年純利83.95 億元，較上年的48.9億元增長71.7％，每股盈利1.88 元，已派中期息每股17 仙，將派末期息57仙，全年每股股息74仙，已是歷年之冠，不考慮上年更改年結期的影響，實較前一年度增加4.2％，總股息33.13億元。

恒隆盈利包括投資物業公平值，增加25.22 億元，上年度增加20.16億元，經調整公平值、相關稅項及合營公司公平值的影響，恒隆股東應佔基本純利為61.78億元，按年增98 ％，每股基本盈利1.38 元。基本盈利包括租金收入、出售發展物業及出售投資物業等收益。

恒隆租金收入源自香港的有30.16億元，按年增長3.4％，增幅較低，是出售投資物業53 億元的影響，如不計該影響，香港租金收入實增9％；內地租金收入30.82 億元，按年增長18.5％（ 上年為26.01 億元）。恒隆去年出售香港發展完成待售物業，包括君臨天下住宅九個單位，共3.97萬方呎，平均每方呎32100元；另售浪澄灣單位108 個，面積共7.98 萬方呎，平均每方呎10600元。該等物業早年完成，成本僅3.54 億元，以12.74 億元出售，毛利率高達72.2％，扣除其他費用後，稅前盈利為8.46億元，較上年的1.5億元大幅增加，而稅前利潤率仍高達66.4％。

恒隆內地租金收入增長較

佳，但從數字推算並不理想。濟南恒隆商場於2011 年8 月26 日開業，曾表示首四個月租金收入為1.23 億元，去年全年收入增加八個月。另外，瀋陽的市府恒隆廣場的購物商場於去年9 月底開業，已全部租出，至少可提供三個月收入，考慮到這些額外增長的因素，估計原來上海兩項物業及瀋陽的皇城恒隆廣場的收入增長在7％以下，遜於香港的增長9％。

恒隆已表示暫時不再出售投資物業，而已完成的待售物業，最近推出浪澄灣小量單位，其後的意向仍待觀察。恒隆的售樓策略一直受人非議，目前浪澄灣及君臨天下待售單位約1400 個，約佔全港空置單位35％，過去的售樓策略有利，未來是否仍然有利，取決於樓價的變動以及恒隆的策略，待售單位多為高價貨，儘管成本甚低，但樓價若有變動，將影響實際業績。

去年底，恒隆淨現金約63 億元，並無財務問題，基本上可以出售待售物業套現，以供內地繼續發展。按現有安排，未來五年均有內地物業完成，而跑馬地的豪宅面積8.6 萬方呎亦於今年內完成，可供套現，但未表示租售意向。去年底恒隆每股資產淨值為26.34 元，實際資產應高於此數，有待出售物業帶來利潤，以及發展中物業完成而帶來增值。

表面溢價實際折讓

恒隆現價29.25 元，計算P/E 並不實際，息率2.5 ％ 更有參考價值，相信現年股息維持。事實上，租金收入可以應付股息有餘，P/B 1.11倍具變動性，基本上以上升居多，但可受本港樓價左右其實際資產值，現時賬面資產值只以待售物業成本入賬，與內地發展中物業相同。因此，現價雖高於資產值，如作重估股價則有折讓。以目前地產現狀看，可以看好，但應留意本港地產或有變動，以及內地的租金趨勢，或將形成增長放緩。

戴兆

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66 : greatsoup38(830)@2013-02-20 23:56:19

http://www.am730.com.hk/article.php?article=142993&d=1975




【am730訊】銅鑼灣的舖租一向稱王，去年底更超越美國紐約第五大道，成為全球最貴舖租的購物街道。寸金尺土，業主賺得一蚊得一蚊。當很多老店都因捱不住貴租而要被逼遷結業之際，恒隆地產(101)位於告士打道的一個舖位，今年卻突然消失，原址的家具店被遷往另一舖位。恒隆解釋是店舖外觀重整，但翻查土地註冊處文件始發現，恒隆疑似將半邊行人路密封11年出租，至屋宇署最近執法，才被迫還原。以現時市值每呎招租百元來計算，凸出的舖面一年至少可多收54萬元。
記者：簡淑明　攝影：林振東


在銅鑼灣擁有逾33萬方呎商舖的恒隆地產，過去11年，一直將其中位於告士打道柏寧酒店旁、面向維多利亞公園的舖位租予一間特色家具店aluminium Urban Living。該舖位屬京士頓街8號，約有二千方呎，主要售賣特色家具，面向大街的密封式櫥窗設計獨特顯眼，舖內連一樓亦有時裝品牌D-mop，兩層舖位合共五千多方呎。但至去年底，家具店突然搬遷，並迅即遷往同區名店坊另一個更大面積舖位。而恒隆在其遷出後立即展開翻新工程，歷經兩個月，圍板拆封，原屬舖面櫥窗、凸出路面的舖位竟完全消失，連一樓原屬D-mop的窗戶也消失，舖面連一樓範圍垂直而整齊地歸入大廈內。地面雖放了7棵人工矮樹做裝飾，地面舊舖痕跡仍然清晰可見。
據悉，該原先凸出櫥窗部分也屬恒隆所有，但在圖則上僅屬簷篷位置而非一處可圍封的密封地帶。恒隆是去年底收到屋宇署的最後通知，要求盡快還原地方，因此才將一樓連地面無奈「縮舖」，還要替家具店另覓新舖。地產界消息指出，經翻新後，最近恒隆再次招租，京士頓街8號地面連一樓的5,000方呎舖位將會分間小舖出租，市場消息指叫價100元一呎，較怡和街及駱克道的1,000元一呎租金確是便宜得多。


政府兩度出信
本報記者向恒隆地產查詢8號舖面消失一事，發言人解釋，原址aluminium所屬地段乃屬恒隆地產的私家路段，由恒隆擁有業權，並非公眾用地，而家具店遷出後，在配合公司發展策略及符合政府規定下，該地段店舖經裝修及改造後再出租予其他合適經營者。
本報記者翻查京士頓街8號新豪大廈A-C舖及一樓的土地登記冊，發現該舖位曾於2005年及2008年兩度接獲屋宇署的清拆命令，指稱當時有未得許可的建築工程。05年的命令於12月便完成，並獲發滿意紙確認，但2008年的佔用公用部分，則未見獲批滿意紙。當時屋宇署的信件列舉，京士頓街8號曾在一字樓的樓梯間違例安裝一道鐵閘及地下入口的一道鐵閘向地下大堂方向開啟，要求有關方面恢復原狀。
至2009年9月屋宇署發出一封暫緩信，指出鑑於有關建築工程已經修改，該署擬暫緩採取進一步管制行動及撤銷有關命令，但業主必須確保不再進行任何違例建築工程，否則該署可根據建築物條例第40條提出檢控。
測量師學會建築測量組副主席龔瑞麟指出，屋宇署發出的暫緩信並不完全代表有關工程已經圓滿解決，可能在於涉事單位的違規並非優先取締項目或影響到市民安危，又或業主曾經透過法律途徑反駁，俗稱「踢ORDER」，因此政府未再有行動。
至於該個消失的8號舖位，記者翻查土地登記冊，1983年的售樓圖則中有展示該舖範圍，之後未見業主向政府提交任何關於在告士打道方向加建舖面工程的文件。若家具店已在原址經營11年，即表示凸出的舖面至少存在10年以上。


圖則只有簷篷
龔瑞麟認為，從1983年的紀錄圖則中所見，8號舖位面向告士打道的範圍只有一個6呎乘33呎的簷篷，並沒紀錄有可供圍封的舖位，但從去年Google地圖拍得的8號家具店範圍則是圍封的，足足多出458方呎，此舉並不符合圖則所見。反而是最近8號地舖消失了，才是1983年最原始的模樣。
龔指出，之前圍封式的改動即使屬私家路段範圍，也必須向屋宇署申請，因這牽涉有關業權人是否仍有剩餘建築面積可用，及牽涉地租及差餉問題，若果已超出可發展的建築面積，政府也有權拒絕申改。從差餉物業估價署今年首季資料顯示，京士頓街8號地舖連一樓，共須繳交逾十萬元差餉，依此推算市值租金，該舖位月租至少676,550元，但並無資料顯示該筆差餉內是否已包括圍封的部分。本報向屋宇署查詢有關舖面情況，至今三星期仍未有回覆。

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67 : qt(2571)@2013-02-23 14:34:39

101

http://money.163.com/13/0219/08/8O2IMBE5002534NU.html

恒隆33亿武汉拿地 践诺700亿内地商业版图
2013-02-19 08:40:26　来源: 观点地产网(广州)　有0人参与
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继在1月底的业绩会上明确表示只会涉足一二线城市后，恒隆地产随即就在武汉再落一子。

2月7日，在武汉市举行的土地拍卖中，恒隆地产以底价33亿元将一幅商业地块收入囊中，折合楼面地价约7200元/平米。地块位于武汉硚口利济北路轻轨站附近，与繁华的武广商圈和中山大道商圈相近。

武汉当地业内人士认为，由于恒隆竞得的地块是纯商业用地，楼面价不算高，只是目前地块上的拆迁还没有结束，具体何时能开工还不清楚。

按照规划，整个项目总建筑面积46万平方米，其中地上43.3万平米(商业15万平米、酒店13.15万方米、办公楼15.15万平方米)，地下一层商业建筑面积不超过2.7万平米，A、B地块将建空中连廊。其中，B地块部分将建设300米以上的标志性塔楼。

33亿拿地

恒隆地产透露，此次武汉项目计划投资约120亿元，并将当做商业综合物业项目作长期投资，当中包括世界级购物商场、办公大楼及公寓式酒店。

另外，本次买地的33亿元地价款，恒隆将以内部资金及银行贷款分两期支付，首期11亿元已于1月底支付。而截至2012年末，恒隆手持现金达360.25亿港元，债项达297.36亿港元。

南华证券也于报告中称，恒隆在购入上述武汉地块后仍有充足的现金储备，料集团未来将继续买入新土地，并有助进一步提升其资产净值及盈利基础。

其实，对于进军武汉商业综合体项目，恒隆地产早已开始规划，只是由于选址及规划方面的原因一直未有进展，因而在该地块拍卖之前，恒隆地产便是外界公认的头号热门买家。

而在今年1月17日，恒隆地产还曾与武汉硚口区政府签署正式备忘录，双方拟合作开发总投资超100亿元的恒隆广场项目。

在成功竞得上诉地块后，恒隆地产董事长陈启宗表示，公司非常欣喜能够以公平合理的的商业条款，成功摘下武汉市中心的黄金地块。恒隆落户武汉，让公司在中国中部最大和最重要的城市建立了桥头堡，公司的内地物业组合阵容会更鼎盛。

陈启宗还续称，是次土地购置亦有助扩充恒隆的资产和收入基础，对恒隆集团与恒隆地产以及其各自的股东整体而言都有所裨益。

虽然恒隆此次竞得的地块区位优势明显，但其今后依然会面临激烈的市场竞争。

当地业内人士指出，在恒隆武汉项目旁，目前已有包括武汉广场、世茂广场、武汉国际广场、新世界百货、武展购物中心、庄胜崇光SOGO百货等购物中心，今后竞争必然激烈。

另据不完全统计，武汉目前已确定的大型新建购物中心将达10个以上。其中就包括凯德集团于去年拿下的古田二路轻轨旁商业用地，将投资30亿元建商业中心；另外，同为港资企业的新世界已拿下航空路地块，将建设新世界中心二期；华润也将在该区域投资130亿元建设华润万象城项目。

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68 : greatsoup38(830)@2013-04-21 00:46:57

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130419/18233318



【記者林偉聰報道】特首梁振英金主陳啟宗的恒隆地產，旗下位於旺角的停車場，未經申請將其中五層租予二手車展銷，五年收租2,300多萬元。為瞞騙執法部門，展銷場要求車行將展銷車輛扮作泊車掩飾，要隨時走鬼。地政處已發警告信，要求對方在限期前糾正，但恒隆懶理，死撐停車場只用作「停放車輛」。
位於旺角廣東道1112號的恒通大廈，二至八樓均為停車場，由恒隆管理，停車場業主偉聯置業有限公司是恒隆全資擁有的子公司。2011年7月，偉聯與經營二手車展銷場「名車博覽館」的「銷售能展覽有限公司」，簽訂特許協議，出租五至八樓全層及四樓31個車位，名車博覽館再分租車位予多間二手車行作展銷。
懶理地政處警告信

根據分區計劃大綱圖，恒通大廈地皮為住宅用地，除地舖和商場外，用作商店或展覽用途均須先向城規會申請；但根據城規會記錄，無收過該地段改用途申請，地契條款亦列明停車場須最少有七成車位開放予公眾使用，但現時七層停車場中，有四層半被用作展銷車場，違反地契。
恒隆與名車博覽館雖清楚限制，並在租約中列明只作泊車用途，不得進行商業活動，但博覽館走法律罅，在大廈的一樓商場另設「銷售中心」，內有辦公室及會客室供簽約等買賣手續；而四至八樓停車場則包裝成「專用停車位」，要求租場車行將銷售車輛扮作泊車，瞞騙執法部門。
記者日前到訪名車博覽館，場內泊滿待售汽車，經裝修後明顯比停車場其他樓層光猛而且以帆布密封及加裝了冷氣。場內大部份車屬中高價二手車，車款多為房車及七人車，價錢由八萬至20萬元不等。每家車行約佔10多個車位，並有銷售員駐場，一見到記者就立刻積極推銷，更邀請記者上車試坐，明顯並非「泊車」用途。
九龍西地政處表示，早前已接獲投訴並到場巡視，發現違反地契中開放七成車位的條款後已向業權人恒隆發警告信要求糾正，不過恒隆在限期前未有理會，該處會繼續跟進。恒隆回覆時堅稱，該停車場的車位純粹租予「停放車輛之用」，以月租和日租形式開放予公眾人士，但並無回應地政處的警告信及場內有推銷活動的問題。名車博覽館董事李先生亦指，車場只作泊車用，已勸喻車行不能在場推銷，又否認教唆車行掩飾銷售。
律師黃國桐指即使恒隆及博覽館在租約中列明只准用作泊車，但由於租客用意太明顯，實難辯稱不知道車場被濫用，如法庭認為業主是「扮睇唔到」，將不接受租約條款為抗辯理由。
隨時走鬼車行生意慘淡

【本報訊】名車博覽館現時共有19間車行進駐，大部份都是從荔枝角舊址隨展銷場搬過來，不過，有車行透露，旺角新場的環境大不如前，加上非法經營多多限制，更要隨時走鬼，令生意慘淡，近乎白做。有車行老闆指由於新場是由停車場改裝，開業第一年連冷氣也沒有，加上通風欠佳，夏天時銷售員和顧客均汗流浹背，難以做生意；展銷場雖位處旺角，但並非在人流暢旺的中心區，生意慘淡。
賣車須用密碼

除了環境欠佳，由於車場屬非法經營，車行還要配合車場「走法律罅」，例如車場要求車行不能明標車輛資料，只能隱晦地以「0816.8」等密碼，代表「08年出廠、售16.8萬」，記者到訪時，銷售員亦明言「你未嚟過你唔明㗎喇」。博覽館又禁止車行在場內放置書枱，銷售員只能在簡陋的摺枱上工作。
每個月車行也會收到管理處的電話「通水」，告知有政府人員巡查要「走鬼」，要求所有車行將車輛資料收到車底，並收起摺枱及文件，撤出車場迴避，待巡查人員離開後才返回繼續做生意。該車行老闆指負責人去年洽談續約時曾承諾會申請改變用途，但至今無落實，慨嘆信錯人，現時每個車位每月交租4,800元，「每個月交幾萬蚊租，又冇生意，好似幫佢打工咁」。
名車博覽館的股份由劉俊豪和李艾琪持有，劉俊豪是物業炒家，對沙田第一城單位情有獨鍾，曾買入36個單位收租，獲利甚豐。
改用途須交千萬豁免費

【本報訊】根據恒隆與名車博覽館的協議，合約為期五年至2016年7月，共涉及523個車位，未計管理及維修費用，首年月租30萬元，第二、三年月租38萬元，最後兩年月租45萬元，五年總收入高達2,352萬元。地政總署表示，業主如欲改變地契中的指定用途，須先符合分區計劃大綱圖的規定，獲許可後才可向地政總署申請改契或豁免。
08年，另一家二手車展銷場「壹號車場」欲進駐荃灣愉景新城其中一層佔地逾4.5萬平方呎的停車場，發展商新世界與合和當年向城規會申請更改用途，並繳交豁免費用；以10年愉景新城申請豁免續期為例，三年的豁免費就高達770多萬元。地政總署拒估計恒通大廈須繳交多少豁免費，但恒通的停車場佔地五層，超過10萬呎，估計恒隆節省的金額數以千萬元計。

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69 : greatsoup38(830)@2013-05-12 16:39:33

http://wh.house.sina.com.cn/news/2013-04-01/08112488327.shtml
13.5億人口的國家中，超過500萬人口的城市有57個，超過300萬人口的接近90個，超過100萬人口的有180多個，在這麼大個國家，能夠一次投資幾十億，甚至於100多億建商場或者商業群，包括寫字樓、酒店等，而不切開出售，具備這種實力的企業全國大概不超過10家。什麼商業地產再建項目日益增多，市場恐將飽和以及商業房地產在中國競爭激烈等商業地產泡沫化陰霾，在恆隆集團主席陳啟宗列舉的數據面前均被一掃而光。(樂居記者 黑巧克力)



  高端商業市場大 售賣部分需做到購買者有錢可掙

  陳啟宗自信地表示，在整個內地市場，擁有充裕財力、毋須「分拆」商場的發展商屈指可數。凡是切開出售的，都不是我的競爭對手。他認為，商業房地產特別是四星級、五星級的高檔商業項目，不僅能夠持續發展，而且市場大得不得了。

  商業房地產怎樣在保持一定水平的同時，又能夠出售。陳啟宗對此也頗感興趣。他將豆腐乾比作商場售賣的部分，要想切好，就必須遵守預先制定的規定，這就好比一個住宅小區，所有的房子你不能隨意更改，你要更改，必須要得到業主委員會同意才行。

  他提醒大家：「如果商場切開出售之後，就不能再控制你的租戶總和。你的鄰居，你旁邊的人賣什麼東西，你根本管不得了。所以安保、清潔很多方面也會帶來不少難處，想要在市場上始終保持較高的信譽，我們必須做到，凡是買你商場的人，都是將來能賺錢的。這是我想到的唯一解決方法。

  好的商業，就是那種上妝、卸妝都受看的女人

  剛才談到，凡是切開出售的，都不是我的競爭對手。我認為，除此之外，關鍵點還在於商業地產基因。陳啟宗直言不諱道：「商業地產領域裡，在中國內地市場，甚至在台灣市場，好的榜樣不是太多。反而水平不夠的一大堆。」

  商業項目的成功，在於擁有永葆青春的商業基因。華麗表像是我們肉眼能夠看到的，但是內在核心卻是我們看不到的。例如，建築設計方面，水管、電機不易察覺，所以質量好壞就難以鑑定。他打趣地說：「商業的好壞，如同女性的容顏，我們只看到妝容後的女人，但是卸妝後的女人，你們如何能夠見到。而好的商業，就是那種上妝、卸妝都受看的女人。」

  一流項目，速度是難處 速度是三流商場的最好保證

  「如果想做一流的房地產項目，速度是最大的難處。有了速度，是做三流商場的最好保證。」商業地產的最大難點，我認為是速度。陳啟宗一針見血地指出，速度，中國人能力強，蓋得快。一旦開發一塊商業土地，兩年內就要建成。「有這樣想法的不是傻子就是瘋子，設計是一個過程，需要好多的思考，好多的反思，從不同的角度來看同一個問題。不同的專業來評估，才會發現問題。」

  誠然，作為土地賣方的市政府官員，往往希望建築物在很短時間內落成。在市內建設摩天大樓和宏大商場，往往被視為現代化及官員能力的證明，有利於官員的未來擢升。

  而發展商明白政府的心態，亦樂於附和，例如承諾商場於購置土地後十八個月便可開業。任何熟悉設計程序的人士皆知，舉凡大型且複雜的項目，單拿出一個優質的設計，就需要一個較長的時間，更遑論完成施工！「我們要重視內在，而非華麗表象，要預留未來變化的空間，讓項目擁有永葆青春的功能。」他如是說。

  差異化如何做才是關鍵 讓項目擁有永葆青春的功能

  現在內地的商場，出租100元，多少可以放到自己口袋裡？陳啟宗自問自答道，基本上行內平均水平是66元左右，而恆隆地產的商業項目，比較成熟的是84元。

  「每收100元租金，別人是67元，我是84元，差價是17元。別人可以用很少的錢就可以蓋起來了。我們需要1.7萬元/平米才蓋的出來。我希望我的每個項目都是藝術品。既要美觀，又要實用，而且保證商場70年還在。

  除此之外，商場的差異化也是無法避免的研究性課題。

  在差異化方面，恆隆地產與其他開發商項目確有不同。「在不同的差異化可能性中，我們要最掙錢的，而不是設計的最新穎。」建築費的高投資，才能保證建築質量的高標準，以此獲得更大的回報。我不能為了便宜點，而降低租金的底線。所以差異化不做不行，如何做才是關鍵。

  只有熊市才會拿地 新「國十五條」頒佈時我們再出擊

  除了在建築上的高標準外，恆隆地產拿地也自有一套標準。只有熊市，才會拿地。沒有競爭對手，才會便宜。這是陳啟宗的拿地秘訣，更是恆隆地產被譽為熊的擁抱著的有利佐證。

  90年代進軍沿海一線城市，2004年開始關注二線城市。在瀋陽、濟南、大連、無錫、昆明等城市取得土地。細心觀察亦可發現，這些土地都是恆隆在內地土地市場低潮期獲取的。在土地市場行情高漲時，恆隆絕不會出手拿地。對於這個拿地準則，陳啟宗也並不諱言。

  陳啟宗反覆表示，買地時機很重要，「適當的時候做最正確的決定才會取得成功」。從2001年至今，恆隆已經有12年未曾購地。

  「我們在1992-1994年期間買地，而從1995年到1999年沒有拿過一塊地皮。在2005-2006年，一線城市沒有好地了，我們就跑去二線城市拿地，而2007-2008年大家瘋狂買地的時候，我們僅僅拿了兩塊地。」陳啟宗輕描淡寫，把近20年在內地的發展用如此寥寥數句歸納。

  談及何時再拿地，陳啟宗幽默地說，現在是新國五條出台，我們在武漢剛拿了一塊地，再拿地，就要看中央何時再出調控政策咯，估計新國十五條頒佈時，就是我們在土地市場出擊之時。

  做商業要像慢工出細活的烏龜，而不做活潑好動的脫兔

  而熊市拿地，帶給他的好處即是低廉的土地成本。「如果不是熊市，我是不會買地的，對於高檔項目而言，土地成本一般在30-50%，而恆隆地產的項目，土地成本不到20%。」按照零負債的資金能力，恆隆地產完全可以承受在內地繼續拿地並投資開發建設。但是陳啟宗自嘲稱：「做商業地產，我們甘願做一隻慢工出細活的烏龜，而不做活潑好動的脫兔。」

  他始終認為，如今是一個發展期，更是一個持續性的過渡期。可掙可賠的兩面性是均等的。俗話說，草莽出英雄，可是草莽難保5年後還能見到他的身影。

  恆隆廣場和武商要做好朋友 不想幹掉誰不想被幹掉

  談到對新國五條出台的看法時，陳啟宗認為內地房地產市場難以琢磨，但是恆隆地產最大的優勢即無銀行的貸款壓力，與其他房地產商相比，資金回籠的壓力幾無可能。在陳啟宗看來，沒有熊市，哪來英雄，恆隆地產要做熊市的英雄。

  最後談到武漢的恆隆，陳啟宗以鑽石級別來形容未來這座商業項目。他類比說，廣東人喜歡熬湯，慢火出好湯，所有恆隆的項目，都是慢火。「今年2月拿地，我希望能夠在第四季度打樁。最保守的建設週期是四年。」與周邊國際廣場的擂台比拚是業內人士頗感興趣的話題。

  對此，陳啟宗友好地表示：「恆隆廣場和武商要做好朋友，如果僅僅只有我一個項目，那我會很容易被打倒的，只有多個項目相互制衡，我們就會生存下來。可以想像，政府的力量是不可忽視的，政府有能力在一個全新的區域發展成新中心。我們不是要去幹掉誰，而是希望不被他們幹掉。」

  記者手記：恆隆地產陳啟宗先生從巴黎飛京，再從京飛武漢，轉機時航班還延誤了數小時，抵漢時已是凌晨一點多。早九點，他準時出現在演講大廳，開講之前首先報以歉意，並打趣地說：「講的不好，或許講到一半會睡著」。隨後演講結束後，面對眾記者的圍訪，他依然沒有怠倦。即便身旁的工作人員不斷叮囑我們，這是最後一個問題。他卻向我們善意地表示，不著急，想問什麼就問，能回答的我儘量回答。整整1個半小時的群訪，他只是喝了幾口咖啡用於提神，並始終興致盎然地解答著各家媒體的疑問。

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70 : wilsonchui(9055)@2013-07-31 16:20:33

Summary of 1H13

--1H13核心盈利(excluding the effect of fair value)跌23%,因為無新盤賣所致

--總租金收入/盈利各升13%;香港升幅11%/12%;內地升幅15%/14%;內地租金收入:香港租金收入 比例為53%:47%

--淨現金轉淨負債3億

--無錫恒隆廣場9月開幕,Occupancy rate >90%

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71 : GS(14)@2013-08-01 11:22:01

101 : real profit lower 25% , low debt

10: profit lower 20% to 900m, low debt

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72 : onon1122(39755)@2013-08-02 13:26:12

長渣其實買10定101好

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73 : Tricky.Frog(35942)@2013-08-02 13:38:50

隻野溢價好高下…

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74 : wilsonchui(9055)@2013-08-02 14:10:50

72樓提及

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長渣其實買10定101好

(抄林少陽口水味)
過往10年既表現係10好過101,10既回報係600%,101個return 係300%
但係主要係因為過往十年市場偏好收窄控股拆讓
傳統而言,市場相信係同一舊asset下,控股公司對比子公司有一定程度折讓,控股公司股價長期相對偏因為子公司可以直接派到息,控股公司從asset獲得cash flow的能力會因為子公司派息和扣減行政費用而比子公司低。
但係拆讓個幅度幾多就時大時細,depends on 市場口味 (之前林少陽果篇文就比較埋4/20 同埋唔記得邊間,結論一樣)

如果將10同101個股價做一個ratio,由89年開始睇,最高點係1.9倍,控股折讓擴闊,去到2000年,股價比率去到低點0.78,而近十年市場口味又轉變番,控股折讓收窄,比率係2010年見頂 (1.96x)

用PB比率分析都係一樣,long term 10個PB比101PB有25%拆讓(ie. ratio=0.75),現時個PB 拆讓係13%,顯示長期拆讓以經係合理以上水位,再收窄空間唔大(i.e.重覆過往十年母公司跑嬴子公司機會唔大),但呢個係假設左控股公司有折讓而唔係溢假(david webb話控股公司調反轉應該有premium,因為佢有controlling power)
考慮到101個yield係2.95%,10個yield 得1.97%, 101會比較可取

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75 : frankiekie(34555)@2013-08-02 19:59:25

74樓提及

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72樓提及

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長渣其實買10定101好

(抄林少陽口水味)
過往10年既表現係10好過101,10既回報係600%,101個return 係300%
但係主要係因為過往十年市場偏好收窄控股拆讓
傳統而言,市場相信係同一舊asset下,控股公司對比子公司有一定程度折讓,控股公司股價長期相對偏因為子公司可以直接派到息,控股公司從asset獲得cash flow的能力會因為子公司派息和扣減行政費用而比子公司低。
但係拆讓個幅度幾多就時大時細,depends on 市場口味 (之前林少陽果篇文就比較埋4/20 同埋唔記得邊間,結論一樣)

如果將10同101個股價做一個ratio,由89年開始睇,最高點係1.9倍,控股折讓擴闊,去到2000年,股價比率去到低點0.78,而近十年市場口味又轉變番,控股折讓收窄,比率係2010年見頂 (1.96x)

用PB比率分析都係一樣,long term 10個PB比101PB有25%拆讓(ie. ratio=0.75),現時個PB 拆讓係13%,顯示長期拆讓以經係合理以上水位,再收窄空間唔大(i.e.重覆過往十年母公司跑嬴子公司機會唔大),但呢個係假設左控股公司有折讓而唔係溢假(david webb話控股公司調反轉應該有premium,因為佢有controlling power)
考慮到101個yield係2.95%,10個yield 得1.97%, 101會比較可取

非常詳細
解答了我的疑難, 其實是我太水皮
thank you

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76 : hkgbamboopanda(35337)@2013-08-02 21:15:33

長渣我揀丸太古地產

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77 : frankiekie(34555)@2013-08-02 21:39:42

太古地產係咪外國的地靚D
恒隆多D係大陸?

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78 : greatsoup38(830)@2013-08-03 12:35:04

太古的資產絕大部分在香港，美國地是好大，不過唔值錢

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79 : hkgbamboopanda(35337)@2013-08-03 23:10:11

78樓提及

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太古的資產絕大部分在香港，美國地是好大，不過唔值錢

依家多左係中國
廣洲太古匯
北京三里
頤堤港
大中里
成都大慈寺

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80 : greatsoup38(830)@2013-08-03 23:11:54

都唔是好值錢

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81 : hkgbamboopanda(35337)@2013-08-03 23:13:39

80樓提及

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都唔是好值錢

慢慢黎 三里屯個名幫佢打響左名堂

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82 : greatsoup38(830)@2013-08-03 23:28:16

81樓提及

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80樓提及

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都唔是好值錢

慢慢黎 三里屯個名幫佢打響左名堂

希望他慢慢發展成功

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83 : greatsoup38(830)@2013-09-29 18:51:11

2013-09-20 iM
恒隆地產 繼續高端定位 毋懼市場通吃局面   
...

恒隆地產董事長陳啟宗說：「近期高檔名牌的確放慢開店步伐，以往一個城市開4家店，現在只能開兩家。以無錫為例，Louis Vuitton暫不會在無錫開第二家店，而是等舊租約完結後遷入無錫恒隆廣場。我對旗下商場的高端定位充滿信心，正如范冰冰這麼美，還愁無男朋友？內地高檔商場的競爭，是非常輕鬆，而且出現汰弱留強的『通吃』局面。」

記者過去曾跟隨恒隆地產參觀旗下位於瀋陽、濟南及無錫的恒隆廣場。當中瀋陽皇城恒隆廣場由於檔次僅屬四星級，出租率較市府恒隆廣場低．截至今年6月30日止，皇城恒隆廣場的出租率僅為87%，主要是租客在更新中。較高檔的市府恒隆廣場出租率為100%，租金邊際利潤61%，主要因為有頂級名牌進駐。濟南恒隆廣場的出租率只不過92%，而剛於9月17日開幕的無錫恒隆廣場，出租率為96%。

進駐無錫因人均消費力高

面對反貪盛行，位於大城市如上海的零售業受打擊自是必然，為何恒隆地產會選擇在江蘇省無錫開設高檔商場，而不選擇在其他江蘇省的城市如蘇州或南京？他說主要因為該兩地沒有那麼大塊地，樓面面積要約45萬平方米才會考慮。加上，無錫較其他落戶的城市人口少，惟其人均收入及人均可支配收入，卻能與上海媲美。

根據香港貿易發展局《無錫消費研究概覽》報告顯示，截至2011年，無錫的零售規模，在江蘇省中排名第三，僅次於蘇州及南京，但以常住人口計算人均零售額，則與南京不相伯仲。陳啟宗所指的常住人口，截至2010年，無錫常住人口637.3萬，佔江蘇省的8.1%，而城市居民家庭人均可支配收入為31,638元人民幣，人均消費支出則為19,780元人民幣，由此可見，無錫人均消費水平確實高。

高檔商場向來強者愈強

陳?宗說：「無錫消費力驚人，相信可容納多間商場。我不擔心內地商場愈開愈多會造成劇烈競爭，因為高檔商場向來是『贏者愈贏，輸者愈輸』，如近年看到名牌店縮減分店數目，客源便會集中在個別市場領導者。」他多次強調，做商場好過做物業發展，因為賣樓可以一年好一年壞，但商場附加值較高亦較穩健，長遠回報率是賣樓兩倍。加上定位高端商場，現時市場上有能力服務高消費階層客戶的商場並不多。

恒隆地產董事總經理陳南祿則指，無錫恒隆廣場總投資90億元人民幣，每月平均呎租44元，料每年總租金收入約2億元人民幣，一般而言，首年租金回報率約6%至7%。他續指：「無錫恒隆廣場總樓面面積49.1萬平方米，其中購物商場與地下停車場面積相若，約23.4萬平方米，停車場擁有約1,300個車位，車位多旨在吸引周邊城市顧客。」

集中二綫城市物色項目

恒隆地產近年接連在內地開設商場，至今已增至6個，總樓面面積達140萬平方米。集團傳訊助理董事關則輝表示，未來5年集團位於天津、大連、昆明及武漢等項目將陸續開幕，計及地價及建築費後，投資額合共超過900億元，相當於每年建築費約60億元，預期所有項目落成後，租金收入將由現時每年的70億元，增至超過100億元，但這是中期目標，當中內地佔逾50%。不過陳啟宗相信，要達到這個規模非短期內可以實現。

他坦言：「內地商場競爭激烈，部分城市的確是Overbuild，但我們的商場都是當地最一流的，即使供過於求也不擔心，而武漢及昆明兩項目投資額皆逾250億元，可見集團對內地發展只有增無減，未來將集中在二綫城市物色項目，惟規模不能太小。」

豪建廁所背後的思路

德勤與中國連鎖經營協會報告指，到2015年在中國開業的購物中心將達到4,000個，並且中國購物中心的開發呈現體量趨大、向城市近郊擴散，以及二、三綫城市快速興起的特點。

在如此背景下，陳啟宗說並不擔心。「競爭是比較輕鬆的，因為通吃的現象在高檔商場十分明顯。」之所以說通吃，從恒隆地產對商場的心思可見一番，無錫恒隆廣場的賣點之一原來是廁所特別多、特別大，廁所面積總和佔商場4%，即約4萬平方呎，等如香港機場廁所的一半。豪建廁所背後的思路是令消費者覺得舒服，他說：「不要以為內地人還不懂，內地人享受過國際標準，要求就會提升到最高級。」

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84 : greatsoup38(830)@2013-11-30 19:05:26

2013-11-23 iM

恒隆陳啟宗剖析地標商場4大基因   
....

恒隆在內地的第十個大型商業地產項目，武漢恒隆廣場周二正式動工，此亦為恒隆在華中地區的橋頭堡，商場坐落在「武廣商圈」，礄口區京漢大道。恒隆將在這興建46萬平方米的購物商場，若計及辦公大樓、公寓式酒店，總投資額為130億元人民幣，預計2019年落成。

恒隆地產董事長陳啟宗說，未來最大的經濟機遇在內地，尤其是多個一、二綫城市，還有較大的高端商業地產機會，包括武漢在內的中部幾個大城市，目前還沒有世界級的購物中心，恒隆沒有理由不去分一杯羹。

政策常變找緊機遇

至於剛動土的武漢恒隆廣場項目，集團花了9年時間才拿下。他解釋原因：「過去曾與武漢市政府多次商談都不得要領，初時並非洽商這塊地皮，花了時間研究卻仍未成功。還有，是否要在武漢建商場，我們內部有爭議，有人質疑武漢市民的購買力。加上當時的政府較難搞，後來新市長上任，很有頭腦很有魄力又傾得埋，於是又再重新傾。」他指昔日礄口區從來不發展，後來，市長傾向大力發展，於是今年2月，恒隆就拿下位於武廣商圈的這塊核心商業用地。

當時的市長，現已升任市委書記，他就是被視為鷹派人物的阮成發。為了圓其「大武漢夢」，阮成發不惜大搞武漢建設，更被謔稱為「滿城挖」。但他絲毫不介意，更誓言要將武漢建設成為「東方的芝加哥」。陳啟宗說：「內地變得很快，今天沒可能發展，明天卻可能有機會，所以抓緊機遇很重要。此外，時間掌控也很重要，我們今年2月拿下武漢地時只須33億元人民幣，（越秀地產（00123）剛拿下的江漢區精武路地段就要90.1億元人民幣）所以時間很重要。」

看重質素寧缺毋濫

在發展商業地產的過程中當然沒可能一帆風順，一向自負的陳啟宗亦有認輸的時候，「在成都有個項目，傾了3年都傾唔掂，最後當地市政府還拿出來拍賣，我們輸了。」資料顯示，恒隆有份參與競投成都地王，因叫價過高而放棄，最後敗給九倉（00004）。此外，陳啟宗亦曾表示，某些地方領導過於官僚，即使很有誠意跟他們傾談項目，但最終還是沒能談成。

陳啟宗說，因為恒隆過於執着，地點不好、面積不大的，他們不會拿，故即使公司手頭現金充足、零負債，在尋找土地上仍然寧缺毋濫。即使執着，項目要為股東帶來穩定回報才叫好叫座。他稱：「項目有穩定回報並不困難，現在恒隆地產開始進入收成期。」

他說在發展的過程中，找地相當困難，沒有足夠空間，又或規劃不好，便沒法建成好的地標商場。他舉例說：「我經常到各地商場巡視，有次叫司機急煞車，因為看見兩個老人家很緩慢地過馬路，原因是馬路太濶，通往商場的馬路不宜太濶，否則人流會減少，這是做規劃時必須注意的。」

新政府施政力度足

要令商場變成當地地標，同時為恒隆及當地政府創造價值，在競爭如此巨大下，確是一件相當困難的事，陳啟宗始終堅持：「在內地發展商場首重四大基因：一、地點；二、面積；三、設計；四、建築水平。除非找到最好的地點，否則寧可不做。就是因為這份執着，令我們的項目具競爭優勢。」

陳啟宗押重注於內地，若內地經濟稍有差池，恒隆就要轉攻為守，記者問他如何看新領導及在其領導下，中國經濟將往哪方走？他說：「今天我較一年前樂觀，因為新一屆政府力度很足夠，舉反貪腐為例，他們打擊貪腐雷厲風行，現在我們與領導吃飯，同枱吃飯的領導都不超過4個人。但問題是能否持久，若能持久，這對中國來說是相當好。」

「當然這些措施對做生意來說會有影響，今年我們上海的銷售就只能維持平穩。但長綫而言，如果不這樣做遲早會爆，主動遏抑是好事，會有利於中國健康發展，所以今日到中國投資是一個機遇。」

商場敵不過網店？

光棍節淘寶網單日創下350億元人民幣的銷售額，阿里巴巴集團董事局主席馬雲說：「傳統零售業與網路的競爭，就像在槍前耍太極或少林拳沒區別，一槍把你崩了……Made in China時代過去了，以後叫Made in Internet」，他更說：「商業地產價格奇高，通過網購可削弱實體購物力量，商業地產房價就會降低。」

面對馬雲的豪言，陳啟宗卻舉阿里巴巴前行政總裁衛哲的說話力證商業地產不死。「網上商業發展得很快，不得不注意，但這是危機也是機遇。今早CNBC訪問衛哲，國際大名牌如何進軍內地，他說：『第一件事是找個全中國最好的商場先開一家店舖』。」陳啟宗說：「網購的發展會令到名牌原本在中國要開100家店，變成開20至30家便足夠，但必須確保他們在恒隆的商場開其中一間」。

「網購不可能取代商場，人是群體動物，網絡不可能取代人與人的接觸。正如人們寧願坐在星巴克看靚女而不在電子熒幕看。」

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85 : greatsoup38(830)@2014-01-24 00:17:43

盈利增2成，至48億，輕債

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86 : greatsoup38(830)@2014-01-24 00:19:49

10

盈利增3成，至30億，輕債

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87 : greatsoup38(830)@2014-01-26 00:25:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140124/news/ea_eab1.htm








【明報專訊】中國新領導人習近平上場後，積極展開反貪腐行動。恒隆地產(0101)主席陳啟宗表示，不知內地經營環境的春天何時來到。他不諱言，反貪短線對高檔商場營運構成影響，但是待內地經濟正常發展、市場適應打擊貪腐後，長線他仍看好內地商場業務發展。恒隆更降低原本定位高檔的瀋陽市府廣場檔位，最終令收入保持增長。

集團昨日公布2013年全年業績，期內毛利增長19.1%至68.37億元，但是缺乏出售非核心物業收益下，盈利減少14.1%至72.12億元。每股末期息微增1.8%至0.58元。恒隆內地租務過往三年營業額增長16%至23%，今年度只增長14.4%至35.26億元，為4年來最慢；稅前盈利則只增13.1%至26.83億元。恒隆地產昨日收市報23.1元，跌5.13%。

瀋陽高檔商場降檔 營業額反轉好

集團董事總經理陳南祿指出，集團內地業務經常收益的80%來自上海。陳啟宗展望，未來5至7年，二線城市的業務發展會快過一線城市，但是需時吸收經驗及調整租戶組合。當中，原定年半前開業、定位高檔的瀋陽市府廣場，最終發現不適合後轉較低價位，反令營業額表現好過之前。

現時該集團的商場生意，高檔消費及平民消費各佔一半。陳啟宗指出，內地加大打擊貪腐會影響高檔商場消費，但是待市場適應，經濟恢復正常發展後，將對營運有利。他們已覑力在二線城市取得主要位置經營，引入高消費品牌。

陳啟宗強調，在恒隆地產零負債下，他們除每年保留60億元用作建築費外，亦預備資金供內地購地。經平衡發展所需，董事會傾向增加派息。

港樓今年跌多過升 伺機買地

電子商貿日興，陳啟宗卻稱，電子商貿在欠缺銷售網絡的二、三線城市才較普遍，而非標準化的高消費難以被電子商貿替代。他們會先做好商場硬件，再引入軟件及增加消費者體驗，保持優勢。香港市場方面，陳啟宗認為香港樓市今年下跌多過上升，會伺機買地。

AMTD證券業務部總經理鄧聲興認為，恒隆地產的業績與預期差不多，相信內地反貪腐只帶來短期影響，反而在港補充土地較慢，會影響長線增長。

另外，恒隆地產母公司恒隆集團(0010)全年盈利45.57億元，減少13.39%，每股末期息0.61元，下跌1.67%。

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88 : greatsoup38(830)@2014-01-26 19:41:38

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140124/18603661


【本報訊】近年甚少直接預測樓價走勢的恒隆地產（101）董事長陳啟宗，昨罕有地坦言對本港今年樓市不樂觀，「跌幾多唔敢講，但唔代表冇賣樓機會，只係冇咁旺。」恒隆去年賣出272個住宅單位，今年將「睇市做人」伺機加推，包括跑馬地藍塘道豪宅。
記者：孔雪茵　吳永強

陳啟宗向來對樓價走勢左閃右避，昨於業績記者會上卻難得直接回應，指今年樓價跌的機會較大，與政策有關。「（辣招）係必須，無辦法的辦法。過去4年中原地產指數升1倍，上屆政府又無賣地，（今屆）政府只是盡力而為。」不過他說不會預測下跌幅度。
雖然看淡後市，陳啟宗認為今次仍是賣樓的時機，有可能再加推。恒隆去年10月突然賣樓，全年賣出272個貨尾單位，浪澄灣佔267個，君臨天下及碧海藍天分別佔1個及4個，物業銷售平均邊際利潤達60%。至於恒隆何時香港買地，陳啟宗重複多年答案，即要地價重返1999年大冧市時代，「如果我買地，好多香港人都唔開心。」
中港收租平分春色

恒隆去年中港兩地租金溢利，首次平分春色，內地物業租賃除稅前溢利26.83億元，較香港僅多4,000萬元，進一步強化「內房」成份。陳啟宗說：「邊度有錢邊度搵」，又指從賺錢角度，「唔應該喺深圳河劃條界」。
陳啟宗認為，內地打貪短線無疑會影響生意，但長線有利整體社會，故無意改變走高檔商場的路線，「好多有錢人賺錢同政府無關」。
目前恒隆於內地9個城市有10個商場，上海兩大商場佔內地租金收入40%，反映其他商場貢獻甚少。陳啟宗指，這與地區及項目成熟程度有關。恒隆商場落戶部份城市做開荒牛，對客戶口味無可能摸得完全準確，要用至少2至3年時間汰弱留強，「我同老婆去餐廳食飯，估吓佢哋做得幾耐，通常都估中，顧客眼睛是雪亮。」
港商經營購物商場，仍比內地發展商高一班，陳啟宗認同終有一天會被追到，但公司已霸到好地段，後來者要複製商場，可能要到較差地點，租金亦稍遜。陳啟宗又指電子商貿對一些標準化的產品影響較大，恒隆會從體驗、服務及科技三個軟件，提升商場競爭力。
純利跌14％至72億

恒隆地產去年純利按年降14%至72.12億元，因前年沽出投資物業獲21億元收益，去年僅得800萬元。扣除投資物業估值收益的基本純利50.5億元，跌15%。每股末期息派0.58元。母公司恒隆集團（010）去年基本純利30.7億元，跌14%，每股末期息派0.61元。

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89 : greatsoup38(830)@2014-01-26 19:41:51

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140124/18603663


【投資理念】
恒隆地產（101）主席陳啟宗日前炮轟財爺曾俊華「該使唔使」，直指其理財方式會「拖累香港人」。
而陳啟宗為免成為「拖累股東」的「大罪人」，亦明言集團將採取「應使則使」的理財哲學，以回報股東的投資。
持現金343億　負債率0.5%

現時集團持有超過343億元的現金，而淨負債比率亦僅為0.5%。不過，陳啟宗指出會以「應使則使」的模式為集團增值，他指出「啲錢唔係我哋，唔係management嘅。啲錢係股東嘅，我哋每使一分錢都係使佢哋（股東）嘅錢，所以我哋要好小心使每一分錢。」
陳啟宗又表示，集團過去在內地發展的步伐未算太快，惟每個項目在投資前均經過深思熟慮，「我哋希望做到每一個商場，每一個項目係賺大錢嘅！」故在物色到合適項目時，集團亦會出擊買地。
恒隆現時在內地的業務已漸趨成熟，惟陳啟宗表示未有意分拆內地業務獨立上市，主要由於集團資金充裕，無需通過分拆套現。
至於集團去年輕微增加派息，他解釋指是基於每年的開支及對未來樓市的睇法，而循序漸進增加派息亦是集團的派息政策。

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90 : greatsoup38(830)@2014-02-03 13:24:01

2014-01-28 HJ
...
恒隆的業務可分三方面討論，本港投資物業於上年雖出售部分，而租金收入仍可增加，是租金上升，以及重組租戶組合帶來的貢獻，仍可穩步增長；本港的待售物業發展已完成多年，其售樓策略並無特定，只是跟市場趨勢逐步出售，並不急於套現。目前本港樓市展望不明朗，似乎恒隆仍不急於主動售出，相信跟隨市場變動，適時出售。

內地以投資物業為主，上海物業仍然穩定，位於濟南、瀋陽及無錫等地的表現已不如前，內地高檔貨銷售放緩，而網購潮流對商場亦有影響。天津恒隆購物商場今年下半年開業，面積逾15 萬方米，預租反應良好，但相信難以維持開業前租滿的「慣例」，而且租金可能遜於預期。恒隆仍有發展計劃位於大連、昆明及武漢，以至無錫二期，甚至瀋陽仍未完成計劃，該計劃涉及酒店，無錫二期亦有酒店，反多考慮酒店的趨勢。

內地經濟處鞏固期，雖國策鼓勵消費，但反貪腐政策又對消費打擊，網購潮突起，經營商場的策略可能需要改變，展望不致悲觀，回報率較預期為低，相信會是事實。恒隆於上海的兩個商場相當成功，內地經濟亦在起飛，本港地價高企不落，於完成浪澄灣後，不再增添土地發展，轉向內地的商場及商廈發展，市場對此期望甚殷。然而，形勢在變，內地大量商場商廈興建，已帶來競爭，經濟放緩，需求已不如前。去年底每股資產淨值27.8 元，未包括本港待售物業及內地發展中物業的升值，過去恒隆的股價對資產值曾有溢價或折讓不大，年來折讓愈來愈大，理由是本港樓市及內地形勢已不如前。

恒隆現價23 元，核心市盈率20.5 倍，息率3.26%，資產折讓17.3%；未來市盈率看本港售樓情況而定，資產折讓看投資者的信心，息率相信可以維持，恒隆暫無財務問題。內地的發展於未來五年分批完成，短線主要受本港樓市影響，中長期則看內地的零售市場發展而定，但中長線的變動難料，不宜無條件看好。

戴兆

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91 : Tricky.Frog(35942)@2014-02-03 13:26:08

20倍核心 PE好鬼高⋯

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92 : GS(14)@2014-02-06 10:51:20

10 增購101股權

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93 : simonwor(34306)@2014-02-06 13:33:02

greatsoup在92樓提及

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10 增購101股權

今日 08:46
恒隆集團25億增持恒隆地產1.01億股
恒隆集團(00010)公布，於2013年6月5日至2014年2月5日期間，於香港公開市場以共約25.45億元購買恒隆地產(00101)約1.01億股，佔其已發行股本約2.25%，每股平均價為25.2元。

於2月5日，恒隆集團持有恒隆地產全部已發行股本約52.87%。

恒隆集團指，近期股票市場狀況為購買恒隆地產股份提供良機，並可增加集團於恒隆地產之擁有權；而董事局對香港及中國房地產投資及發展行業未來之長期增長潛力樂觀。
____________
想請教下咩情況下佢可以咁耐先公報增持行動?

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94 : greatsoup38(830)@2014-02-07 00:23:15

simonwor在93樓提及

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greatsoup在92樓提及

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10 增購101股權

今日 08:46
恒隆集團25億增持恒隆地產1.01億股
恒隆集團(00010)公布，於2013年6月5日至2014年2月5日期間，於香港公開市場以共約25.45億元購買恒隆地產(00101)約1.01億股，佔其已發行股本約2.25%，每股平均價為25.2元。

於2月5日，恒隆集團持有恒隆地產全部已發行股本約52.87%。

恒隆集團指，近期股票市場狀況為購買恒隆地產股份提供良機，並可增加集團於恒隆地產之擁有權；而董事局對香港及中國房地產投資及發展行業未來之長期增長潛力樂觀。
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想請教下咩情況下佢可以咁耐先公報增持行動?

呢個是須予披露交易，所以唔關股權披露事
http://sdinotice.hkex.com.hk/di/ ... 1&src=MAIN&lang=ZH&

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95 : simonwor(34306)@2014-02-07 00:34:17

greatsoup38在94樓提及

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simonwor在93樓提及

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greatsoup在92樓提及

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10 增購101股權

今日 08:46
恒隆集團25億增持恒隆地產1.01億股
恒隆集團(00010)公布，於2013年6月5日至2014年2月5日期間，於香港公開市場以共約25.45億元購買恒隆地產(00101)約1.01億股，佔其已發行股本約2.25%，每股平均價為25.2元。

於2月5日，恒隆集團持有恒隆地產全部已發行股本約52.87%。

恒隆集團指，近期股票市場狀況為購買恒隆地產股份提供良機，並可增加集團於恒隆地產之擁有權；而董事局對香港及中國房地產投資及發展行業未來之長期增長潛力樂觀。
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想請教下咩情況下佢可以咁耐先公報增持行動?

呢個是須予披露交易，所以唔關股權披露事
http://sdinotice.hkex.com.hk/di/ ... 1&src=MAIN&lang=ZH&

Thanks, 我誤會左@@

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96 : greatsoup38(830)@2014-02-09 01:13:15

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140207/18617963





【本報訊】內地商場供過於求，加上中央打貪影響奢侈品銷情，本港收租股在內地的商場業務遇挑戰。恒隆集團（010）昨日披露，於過去8個月期間，集團斥25.45億元增持恒隆地產（101）股份。基金界人士相信，恒隆是意圖「托價」，但在公司基本因素持續轉差情況下，只徒勞無功。
記者：吳綺慧　孔雪茵　李芳芳
[■九倉旗下上海時代廣場。] ■九倉旗下上海時代廣場。

「可能恒隆覺得自己的股價係被低估，不過市場唔係咁諗。」有基金經理表示，商場的經營模式其實與百貨類似，故百貨業近年生意疲弱、過度擴張等問題，將同樣出現在商場。他續稱，九倉（004）內地商場表現亦令投資者憂慮，有市場消息指出，九倉上月開始試業的成都大型商場IFS，已出現多個國際奢侈品牌商戶，要求延遲開業：「因為奢侈品近年生意唔好，大牌子都想放慢擴張計劃，咁樣會降低未來對商場租舖的需求。」
恒隆新項目空置率高

另一分析員亦表示，雖然恒隆和九倉的股價已遭到大幅調整，但現階段仍難言見底。「九倉仲有香港時代廣場及海港城撐住，但恒隆就比較麻煩。佢上海兩個商場的租金收入雖然算穩定，但未來都無咩增長空間；而瀋陽、濟南的新項目表現唔好，當地空置率又高，再加上恒隆的建築成本比同行貴，亦會拖累商場的收益表現」。
花旗早前發表報告，指恒隆去年於內地的租金收入增長為14%，但當中大部份是受到瀋陽新項目貢獻全年收益、以及期內無錫新項目入賬所帶動。如扣除這些影響，集團內地的租金收入去年僅增長5%，其中開業剛滿3年的瀋陽「66皇城恒隆廣場」，租金收入已跌2%；而開業2年多的濟南恒隆廣場，租金收入僅升1%。
恒隆集團增持疑「托價」

恒隆地產在母公司增持的消息下，昨日股價微升1.6%，收報21.6元。事實上，券商在去年開始，已憂慮港商在內地的商場收益下降，相關股份出現估值下調（de-rated）。恒隆由去年5月至今，股價已累瀉29%；同樣在內地有不少收租項目的九倉，累積跌幅更達35%，嚴重跑輸大市。
恒隆這8個月來增持的平均作價，為每股25.2元，可惜「越買就越跌」，以現價計其購入的股份賬面已錄虧損。對於大半年來仍不斷自行「掃貨」，恒隆在通告中解釋，由於集團對中、港兩地的房地產市場長遠感樂觀，故認為現時屬買貨良機。恒隆助理董事關則輝接受查詢時表示，不排除未來會繼續增持。

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97 : greatsoup38(830)@2014-02-09 01:13:42

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140207/18617967



【銀彈充足】
恒隆集團（010）今次大手筆，8個月斥25億元密密增持恒隆地產（101），金額更超出其過去一年所收取到的股息，規模屬近年罕見，恒隆發言人否認增持是為「托價」。姑勿論母公司動機是甚麼，為何非恒隆自己回購？
恒隆地產回購「缺水」

有基金經理分析，恒隆雖然坐擁逾300億元現金，但每年建築開支高達60億元，未計可能買地的支出，難以斥資進行回購。反觀母公司恒隆集團同樣持有逾300億元現金，又為控股公司，無實質業務，有本錢擲銀彈進行增持。
恒隆助理董事關則輝表示，母公司增持並非新事。自2011年公司配股後，母公司持股被攤薄至50%以下，一直有意增持至50%以上。本報翻查聯交所紀錄，發現2011年母公司增持恒隆8,153萬股，翌年無增持行動。
去年6月5日至今年2月5日，8個月內共增持1億股，由於累計金額25.45億元，達到公司過去5日市值5%以上，故被視為須予披露交易。恒隆平均每股買入價為25.2元，以昨日收市價21.6元，母公司賬面蝕3.6億元。

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98 : greatsoup38(830)@2014-02-09 01:14:04

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140207/18617970


【跑輸大市】
本港一手樓銷售表現不俗，但地產股股價過去一年卻遠遠跑輸恒生指數，股價較資產淨值（NAV）折讓亦進一步擴闊。兩大收租股折讓尤其慘烈，九龍倉（004）折讓率52%最高，恒隆地產（101）過去一年折讓擴幅最大。
基金：細價股更值博

本報比較六間主要地產股昨日及去年同期的股價與NAV折讓，發現幅度明顯擴大。以花旗報告預測NAV計，九倉折讓率由去年36%增至昨日52%，屬於同業中的高位。恒隆折讓率相對低，達34%，然而較去年同期擴大24個百分點。其他四隻地產股的折讓率均介乎43%至48%間（見表）。恒生香港地產指數過去一年下跌18.8%，同期恒指跌幅只有7.9%。
有基金經理表示，去年開始投資界眼光不放在香港地產股上，「近排一手樓唔係唔賣得喎，毛利都唔錯㖭！但大家已無眼睇呢個行業。」他指利率上調、建築成本上漲成為地產商最大壓力。他又指很多長倉基金目前不但低倉地產股，部份持倉過份少，情願預留倉位給予值博率高、指數成份以外的細價股，例如科技及濠賭股，以爭取跑贏大市

不過，法巴以「最壞情況」進行壓力測試，認為現時股價已反映大部份的負面因素。最壞情況包括樓價大跌四成、加息2厘及物業租金下跌兩成，NAV最多減9%至26%，對信和置業（083）的影響最大，長實（001）則最輕

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99 : greatsoup38(830)@2014-04-25 15:07:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140425/news/ec_ecm1.htm



陳啟宗：子未夠斤接班
「我都好年輕 不急於引退」

2014年4月25日





【明報專訊】近年多家大藍籌陸續部署下一代接班，不過恒隆地產(0101)主席陳啟宗似乎暫時仍無意放權，他指自己還算年輕，對於兒子陳文博何時可以「接棒」，則笑言「無太多經驗同斤兩，最好唔好放入Board(董事會)」，意味他短期內無意提拔兒子接班。


陳文博現時正在恒隆擔任董事總經理陳南祿的助理，去年更曾經和陳啟宗在無錫恒隆廣場開幕儀上，一同現身與傳媒會面。

昨日集團舉行股東周年大會後，陳啟宗被記者問及第二代接班的問題時，他笑言：「我都好年輕，毋須急於退下，個人意見係，無太多經驗同斤兩，最好唔好放入Board」。

入董事局前先學做生意

陳啟宗認為，董事會內各個成員的功力差不多，認為兒子暫時未夠經驗，讓年輕人先學習做生意，屬正常的舉措。

不過，其他多間傳統藍籌早已開始進入換班期，其中長實(0001)、恒地(0012)均已公開接班安排，新世界(0017)的鄭志剛及會德豐(0020)的吳宗權，亦分別以33及35歲之齡接掌公司大部分業務，即使下一代較年輕的新地(0016)，前年亦已安排郭炳江及郭炳聯兒子成為替代董事，部署進入董事局。

股價低迷 發債勝股本融資

至於接替父親「大劉」劉鑾雄華置(0127)主席之位的劉鳴煒，則剛訂立服務協議，每月據此可以支取150萬元酬金，並且可獲酌情花紅及其他褔利。

此外，曾多次強調自己喜歡擁抱熊市的陳啟宗，不諱言眼見世界金融動盪，孳息曲線斜升下，因此在較早前預先安排恒隆地產取得5億美元7年期票據融資。以集團過往8年零負債兼淨持現金時，他相信債務融資有助達致財務平衡，總比股價於23、24元低迷水平作股本融資好。

寧攻內地一二線城市

在坐擁巨額資金下，陳啟宗認為，在香港方面，除非同業欠缺資金入市，或是沒有意欲購地，恒隆才有機會入市，否則，以目前各同業均坐擁巨資下，倒不如到內地物色機會。不過，雖然內地生意日漸擴大，他表示暫未有打算分拆多一個上市平台，甚至到內地融資。

有見內地一線地產市場回落10多個百分點，三、四線城市市場更表現不堪，空置率高企，陳啟宗相信，在機會當前下，集團寧願繼續在一、二線城市物色機會。在香港方面，恒隆地產位於跑馬地藍塘道的豪宅項目，可租可賣，但是他偏向將物業放租。

明報記者 陳偉燊

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100 : Tricky.Frog(35942)@2014-04-25 15:11:12

陳生成日以為自己好勁…

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101 : greatsoup38(830)@2014-04-27 00:47:52

他真是打敗唔少人嘛

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102 : 不得輸錢(17942)@2014-04-28 07:23:40

佢都幾自負，但是能力高，耐性好，我欣賞...

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103 : greatsoup38(830)@2014-07-01 14:19:42

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140701/news/eb_ebe1.htm


【明報專訊】富豪第二代近年陸續接棒，恆隆地產(0101)「太子爺」、集團董事長陳啟宗的兒子陳文博(左一) ，近日就在恆隆舉辦的「建築上的色彩」義工活動中現身。陳文博於2010年底加入恆隆地產，現擔任董事辦公室高級經理一職。陳文博表示此活動不但可讓小朋友認識建築美學，亦讓小朋友透過色彩和圖案釋放創意。

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104 : Tricky.Frog(35942)@2014-07-02 17:04:48

不得輸錢在102樓提及

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佢都幾自負，但是能力高，耐性好，我欣賞...

能力高就見仁見智啦，不過起碼唔會亂玩小股東，管理算係幾好。

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105 : greatsoup38(830)@2014-07-03 00:00:05

我就唔知老細太串

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106 : GS(14)@2014-07-31 14:55:30

10

盈利增4成，至16億，債一般

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107 : GS(14)@2014-07-31 14:57:14

101

盈利增4成，至25億，輕債

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108 : greatsoup38(830)@2014-08-10 02:08:01

2014-08-04 HJ
恆隆料續售存貨 惟須市況配合   

恆隆地產（00101）經歷了香港樓市及內地消費的低潮，近期回覆生氣，其股價已由今年3 月的低位反覆回升26%，日前公佈中期業績，股價稍為回落。

上半年恆隆總盈利32.17億元，扣除投資物業公平值變動及相關影響，核心盈利24.84億元，按年增長29%，每股盈利55仙，派中期息17仙，與上年相同。期內出售香港浪澄灣住宅單位110個，其中88個已確認出售，計及期內賬項，售樓收入9.01億元，稅前盈利5.4億元，利潤率59.9%。去年同期出售1個君臨天下及4個碧海藍天住宅單位，收入8300萬元，稅前盈利6000萬元，利潤率72.2%，反映樓價的變化。

內地商業物業增長受限

在內地，恆隆不涉住宅項目，集中於商業及零售物業，尤以商場為甚，而期內公平值僅增加3600 萬元，遠低於上年同期的3.27億元，顯示商業物業的升值程度受到相當限制。在香港，住宅樓價雖跌，而商業物業仍相當旺盛（直至近月開始放緩），香港物業（以商業為主）增值7.12億元，高於上年同期6.87億元。

恆隆以收租為主，香港收入增加6.7%，稅前盈利增加6.9%，至13.98 億元。內地收入增加13.6%，至19.33 億元；稅前盈利增加9.9%，至14.7 億元，去年9月開業的無錫恆隆廣場購物商場有貢獻，不計該商場，增長亦達5%。

香港商舖接近全面租出，平均租金上升6%，雖則12月起整體零售出售下跌，旗下租戶總零售額繼續錄得增長。內地業務如不計去年開業的無錫商場新貢獻，原有物業的租金收入升5%，其中上海的恆隆廣場及港滙恆隆廣場，租金收入上升7%，至13.95億元，其中兩座商場租金收入亦增7%，至9.72億元；港滙恆隆商場全部租出，恆隆購物商場出租率95%，但兩商場的零售總額則跌2%。辦公樓租金收入升8%，至4.23億元，平均單位租金升10%，出租率94%。上海兩物業包括商場面積17.37萬方米及辦公樓15.96萬方米，合共33.33萬方米。

內地上海以外的商場，上半年租金收入5.38億元，包括去年9 月開業的無錫恆隆廣場，已租出92%；位於瀋陽的皇城恆隆廣場、市府恆隆廣場及濟南恆隆廣場，該4個商場面積50萬方米，據報零售額均較上年有增加，但亦反映內地租金收入以上海為主，佔72%，上海以外只佔28%，這是近數年的新發展，畢竟一線城市是較為優異的。

明年開業的，包括瀋陽市府恆隆廣場辦公樓，面積19萬方米；另有大連恆隆廣場，商場面積22萬方米，明年第3 季開業。其餘項目按計劃進行中。6 月底的資本承擔47 億元，用於天津、大連、武漢、昆明、無錫及瀋陽，估計分多年完成，現時淨借貸19.23億元，淨借貸比率1.5%，香港住宅存貨包括君臨天下272個單位（3.57萬方米）及浪澄灣749個單位待售；而跑馬地藍塘道的豪宅8585方米已接近完成，適當時候可供銷售。

股價短期不宜樂觀

下半年業績預期租金貢獻穩定稍增，而售樓收益暫時只有浪澄灣22個單位（上半年88個），未來數月可售多少，是整體業績關鍵，恆隆似有意繼續沽售存貨，但仍待市勢配合。至今為止，恆隆過去的囤積存貨，已證明利潤減少，雖不計較短期利潤，而存貨遲早要售，且看能否等候另一次樓市高潮。

恆隆在內地的發展，土地成本較低，但經年來調控，差異已非太大。相信內地調控房地產已暫告一段落，而經濟的困難期亦已差不多度過，此後的零售市場將轉穩好。恆隆的項目主要為商場及辦公樓，租金收入可望緩緩向好。據報該等項目還包括豪宅物業80 萬方米，可獲利100 億元；而若干項目則包括酒店，升值程度受限。現時每股股東權益為27.7元，對股價23.8元而言，折讓14%，考慮本港物業存貨的潛在升值，以及內地發展中項目的增值，折讓應達30%以上。

折讓是高是低，由市場決定，對恆隆的盈利估計，主要是售樓影響，暫難客觀估計，不必把P/E看得太重要，但相信股息75仙可以維持，其股價的變動，以中港物業市道為據，希望可以繼續穩好，但短期不宜過於樂觀。

戴兆

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109 : GS(14)@2015-01-26 17:13:33

盈利增1倍，至60億，輕債

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110 : greatsoup38(830)@2015-02-01 21:57:38

2015-01-30 HJ
恒隆地產前景看內地零售   

恒隆地產（00101）業績倍增，主要是售樓貢獻增加3.9倍，租金貢獻只增5%，其中內地增長僅4%。早年完成的上海物業佔內地總物業18.9%，佔租金收入70.8%，近10 年完成的6 項物業佔內地總物業81.1%，但只佔租金收入29.2%，反映內地零售市場對商場物業的壓力。

恒隆地產去年總盈利117億元，增長62.2%，在扣除物業公平值變動及相關影響後，核心盈利約100 億元，增長98.5%，每股盈利2.24 元，中期息17 仙，末期息59 仙，全年股息76 仙，只增1 仙或1.3%，每股股東權益29.5元，增加6%。

在內地的物業總值901 億元，去年公平值只增1.1億元，上年度增8.75億元。香港物業總值568億元，公平值增加15.9億元，與上年相似，可見內地商業物業幾無升值。

去年出售發展物業存貨較為積極，售出君臨天下住宅261個單位及浪澄灣住宅151個單位，以至若干車位，銷售額98.14 億元，毛利74.19 億元，較上年度增3.9 倍，毛利率達75.6%，佔總毛利57%，是主要盈利。物業租賃的租金收入增加9%，至72.16 億元，毛利55.89億元，佔總毛利43%。

內地投資物業176萬方米，商場佔86%，辦公樓佔14%，去年有兩項物業完成供出租，現於上海的物業約33.3萬方米，租金收入升5%，至27.75億元，佔內地租金收入70.8%，其餘5個商場及一座辦公樓位於濟南、瀋陽、無錫及天津，面積約142.8萬方米，租金收入11.41 億元，只佔總租金收入39.16 億元的29.2%。上海港滙恒隆商場接近租滿，恒隆商場出租率96%、上海以外的物業出租率由82% 至93% 不等，地區不同，租金難與上海比較，且部分物業在去年後期完成。

按表面數字大概計算，上海物業平均租金每月每方米約690 元，上海以外地區則約66 元，這是表面平均數，只供參考，各地及各類物業租金均有差異，亦未考慮出租率。

商場變身走中檔路線

恒隆表示，近年完成的投資物業，在首個租約屆滿後，均進行租戶組合重組的優化工作，以適應市場需求，為配合政府的反奢行動，原來商場高檔次租戶組合將調整至中檔，在優化過程中，勢必影響出租率甚至租金下降，例如濟南恒隆廣場，為此使出租率降6 個百分點，至82%，去年租金收入下跌8%，亦涉及優化費用，內地物業整體邊際利潤率下降4.6個百分點，至71.5%。儘管內地物業租金收入達39.16億元，高於香港的33億元，而營業利潤28億元，只是稍高於香港的27.89億元，香港物業邊際利潤率則由84.9%降至84.5%。

香港出租物業以商舖為主，辦公樓其次，分別佔租金收入33億元的55.5% 及31.7%，出租率為98%及94%，住宅較差，僅73%，但比例率低。

去年底，恒隆淨現金48.48億元（現金399.46億元，借貸350.98億元），資本承擔470億元，分多年支付，用於內地發展中物業的建築成本，恒隆的備用銀行承諾信貸180 億元，且根據計劃可再發行債券100億元，應可應付資本需求。還未計算持續出售已發展待售樓宇的收入。目前仍持有君臨天下單位11個，浪澄灣單位708個以及跑馬地藍塘道單位18個（8585平方米），這些物業可以隨時出售，預期仍可獲厚利。

港無土儲只剩貨尾盤

今年的內地物業，第1季將有瀋陽市府恒隆廣場辦公樓完成，第3季再有大連恒隆廣場完成。香港出租物業並無增加，以租金收入而言，估計只是個位數字增長。至於整體盈利，視出售樓宇而定，應注意的是，恒隆在香港並無土地儲備，出售上述存貨後，只能倚賴租金收入，這是前景問題。

去年底，內地已完成物業總值901.6億元，毛租收入39.16 億元，毛收益率4.34%，營業利潤28 億元，營業利潤率3.1%，計及利息及稅項，估計淨回報約2% 或以下。當然，年來內地零售市場平淡，希望逐漸轉好。

該股現價22.75元，P?E是10.1倍，息率3.34%，P?B0.77倍，應注意P?E較低是包括售樓利潤，此利潤最多延續兩年（如分兩年出售，盈利或遜去年），若單以收租業務論，去年增長只是5%，未來不易顯著上升，對其投資價值應作保留，但於內地大量商業面積，宜於適當時候按內地市況作出調節。

戴兆

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111 : Tricky.Frog(35942)@2015-02-02 11:13:32

陳生果一大堆起緊既寫字樓，租金回報率應該會低過人仔定期，唔知佢會點搞。

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112 : GS(14)@2015-02-03 00:07:04

他成日話好值錢

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113 : Tricky.Frog(35942)@2015-02-03 11:05:25

佢今次應該捉蟲。啲 project 講緊要做10年8載，用盡手上現金兼後幾年應該要借錢。就算最後賺到錢，都損失唔少機會成本。單係審陽果幾十個綜合體，都應該會鬥到出血

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114 : greatsoup38(830)@2015-02-03 23:40:27

牙刷就有牙刷代價

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115 : greatsoup38(830)@2015-05-01 23:29:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150430/news/ec_ece1.htm


【明報專訊】雖然市場寄望美國聯儲局將於今年內加息，惟香港地產市道仍未被全然看淡。恒隆地產(0101)主席陳啟宗昨日於股東大會後表示，今年細價樓及貴價樓市道不俗，惟預料中價樓前景一般。他認為，樓市若踏入熊市仍有許多事可做，「市道好可賣樓，市道不好則買地」，並鼓勵大家應從集團長遠發展處觀看，不應只看短期盈利增長。

內地打貪 零售市場不樂觀

內地經濟增長近年陸續放緩，陳啟宗承認，內地消費增長放緩及肅貪對整體零售市道有影響，呼籲大家對市場不宜太樂觀。近期香港出現反水貨客行動，內地政府則隨即收緊「一簽多行」政策，改為實施「一周一行」。陳啟宗表示，該政策是「逼出來」，是源於社會出現短線聲音，惟政府又不能整理，他提議若要應付香港水貨客問題，可以在香港增加相關貨物供應，達到「一家便宜兩家覑」。他又批評，部分人的上一代較先到達香港，便因此看不起別人，並反問若內地人從此不到香港消費，會影響眾人生計，屆時「香港人會好開心？」

此外，特區政府上周推出政改方案，泛民主派立法會議員聲言投反對票，然而陳啟宗卻表示「收貨」，又稱「該做的事就應該去做」。陳啟宗亦贊同政府推出的政改方案，認為現時方案已經是相對最好，「看你收不收貨」，並強調人無完美，何人造出來的東西。

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116 : greatsoup38(830)@2015-06-09 01:27:15

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150608/news/ec_ecc1.htm


【明報專訊】大家在香港應該都聽過恒隆白洋舍，原來這家老牌洗衣連鎖店竟然是恒隆集團創始人陳曾熙(上圖後排右二)同一名日本人於50年前一起搞的。在恒隆白洋舍50周年晚宴上，恒隆董事總經理陳南祿特別穿上恒隆白洋舍洗過的衫出席，還用一口流利日語祝酒。

不過，為何一個香港人會和一家日本公司會搞洗衣店？原來，陳曾熙當年經常去日本，機緣巧合下，結識了白洋舍創辦人五十嵐健治。五十嵐健治就話，想找個是基督徒的香港人一起合作，於是兩家就一拍即合，1965年6月4日就在九龍界限街開了第一家恒隆白洋舍，這樣就過了50年！(圖1)為50年前，恒隆白洋舍在界限街開業。(圖2)為恒隆白洋舍50周年酒會，陳曾熙夫人(右五)及恒隆董事長陳啟宗(左二)均有出席。

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117 : GS(14)@2015-06-17 14:26:26

2015-06-10 EW
恒隆租務部一哥親述四年改革之路




九一年恒隆創辦人陳曾熙退位，由長子陳啟宗接班做主席，開始積極在港投資收租物業，其後更進軍中國狂起商場，結果食正內地經濟起飛的機遇，○三至一一年間股價節節上升，一眾小股東相當和味。

然而恒隆股價近年卻停滯不前，一向「牙擦」的陳啟宗早前罕有在年報自爆原因是「青黃不接」，缺乏第二梯隊，「人事事宜並非全部做對，而一個錯誤，可以使我們賠上兩、三年光陰。」原來自從老臣子袁偉良一○年退休後，恒隆高層差不多要大執位，偏偏撞正旗下內地商場正高速發展，造成管理團隊的「質與量」都跟不上業務發展需求。

經過四年換血，恒隆已重整旗鼓，兩年前加盟的租務部「一哥」陳家岳，肩負着租務部改革。他接受本刊專訪時直言，旗下不少商場的潛質並未用盡，會着重潮流年輕化，「即使出租樓面無大幅提升，租金收入估計都可以增加五成！」

前身叫淘化大同的恒隆地產（0101），原本只是一間醬油廠，八十年代獲母公司恒隆集團（0010）收購後，轉型發展地產，代表作之一，是現時呎價過萬的淘大花園。八七年，恒隆集團重組，將旗下收租物業撥歸淘大，搖身變成地產股。

及至九一年，恒隆集團創辦人陳曾熙退任主席，由陳啟宗接班，一方面不停掃市區地皮，另一方面積極在港投資收租物業，其後再進軍中國狂起「靚場」，遍及上海、無錫、濟南、大連等城市。

過去數年是恒隆內地發展的高峰期，每年平均增加三十萬平方米的商業物業，比一幢帝國大廈還要大，成內地「名牌」。例如由眾安房地產（0672）分拆出來的中國新成市（1321），公司在杭州的旗艦項目「恒隆廣場」，便明抄恒隆地產。

租務部大換血

踏入千禧年後，恒隆股價便節節上升，反映陳啟宗為首的管理層的發展策略漸見成效。然而自一一年起，恒隆的股價卻停滯不前，其時效力集團超過二十年的前董事總經理袁偉良剛退休，隨後不足四年內，先後有四名董事級行政人員離職，而副董事長兼獨立非執行董事殷尚賢，亦剛於今年四月股東大會後退任。

陳啟宗於是大換血，首先找來國泰（0293）前行政總裁陳南祿接掌袁偉良的帥印，其後整個高層管理團隊更陸續換血，現時十二位助理董事中，只有一名早於陳南祿履新。

記者早前追訪陳啟宗對目前管理團隊的意見，他笑笑口說︰「團隊一早換晒，現在要再增加及強化，團隊質好好，但量唔夠！」他承認中港商場市道面對不少挑戰，恒隆旗下位於銅鑼灣、旺角等優越地區的商場需要不斷改善，「我們近來很多商場裝修，使了很多錢，之後會有好大改變！」

至於旗下香港商場「大翻新」，是否代表過去業務表現不佳？陳啟宗答道：「幾時都應該不斷進步，好又進步，唔好又進步！」

在老闆鞭策下，恒隆地產租務及銷售董事陳家岳不敢怠慢。他憶述恒隆租務部一二年開始進行改革，不少管理階層都是近兩、三年加入。他一三年加盟後即掌管租務及銷售部，其後甄婉兒翌年二月加盟，任租務及物業管理助理董事。

陳家岳在加拿大做過近十年地產，之後回流香港加入太古，打了十七、八年工，幫助開發北京三里屯項目，之後再跳槽嘉里，在上海開發兩個項目。由於在太古任職期間認識陳南祿，後來接受他邀請加盟恒隆。

着重潮流年輕化

陳家岳剛加盟恒隆時，集團在本港的商場進行優化計劃，打算以八年時間翻新六個商場，分別為旺角雅蘭中心及家樂坊、銅鑼灣Fashion Walk、山頂廣場、九龍灣淘大商場及鰂魚涌康怡廣場。「我們的商場有很多潛質未有發掘出來，優化可令租戶組合變得更豐富、更潮流，即使出租樓面無大幅提升，但租金收入預計可以增加五成。」第一期恒隆斥資五億元，優化雅蘭中心及Fashion Walk，陳家岳認為Fashion Walk主要為地舖，有條件發展成類似紐約第五大道，吸引大型旗艦店或知名品牌設計店進駐，提升形象。「例如全港首間Nike體驗店、港島區最大Log on、Micheal Kors旗艦店等，組合偏向美國化，希望不要重複歐洲意大利名牌。」

他打算將恒隆的商場包裝得更着重潮流及年輕化，做到比其他商場更有特色；加上顧客內地人比例較低，受近期自由行來港消費減少的影響亦較輕微，有利未來租金收入穩步向上。「旺角商場基本上六、七成是本地客，只因有金舖及化妝品舖拉高外地客比例；淘大及康山絕大部分是本地客；Fashion Walk有六成至六成半是本地人；山頂廣場則本地及遊客約各佔一半。」

至於內地商場，陳家岳坦言正處於調整期，一來高檔貨品受內地打貪衝擊；而普羅大眾貨品則受網購威脅，可說腹背受敵。「目前搵easy profit已很難，必須不斷諗橋，提升產品和服務，又要多認識客人及市場，建立完善數據庫，研究開發貴賓服務去留住客人。」

他一三年接手之初，開始重建恒隆的內地租務部架構。「改革是需要的，一來發掘內在潛質，除了優化物業，也講求延續發展，我們差不多每年開一個帝國大廈咁大、百幾萬至二百萬平方呎的項目，所以無論人數、架構和工作流程都需要改革。」

內地三方面改革

陳家岳憶述剛加盟時，恒隆在香港和內地八個城市合共十個項目，並無一個有效的中央管理。他於是在總部增加三個功能，從「中央租務」、「中央推廣」及「服務提供」三方面着手。

「中央租務及市場推廣可以支援每一個項目運作，背後幫每一項目打造品牌，這樣要跟隨中央的想法，好多守則、標準與做法都要跟隨社會需要，會有更大持續發展空間。」

他說商戶亦歡迎中央租務，「我們加強了客戶行業、品牌運行的概念與模式，服務得更好，可以發展成長遠夥伴。」至於中央推廣，恒隆可運用更多人手，發掘國際化品牌及推廣概念，有利因應不同商場特點，找到傳統品牌或新興牌子。

不會放慢步伐

此外，租務團隊溝通亦大大提升，規定半年及全年業績後，由陳南祿率領所有高級管理人員到訪內地不同城市和員工溝通。另外，集團會安排外界專業人士到總部開講座，刺激員工新思維。「例如最近請詹瑞文講創意，在開心工作間迸發創意，又請來曾為國泰負責空姐服裝儀容的導師，看看有甚麼可供員工借鏡。」

雖然內地商場銷售放緩，但陳家岳強調恒隆不會放慢開發商場的步伐，並會逐步開展優化工程。「第一步先在上海，由今年下半年開始，預計歷時兩年，先是恒隆廣場，接着六至九個月後在港匯恒隆廣場進行，包括商場及辦公室的翻新。商業地產最少是五至十年的計劃，可能經歷幾個周期，唔能夠因為某個周期起跌而減慢步伐，必須按照長遠計劃，才可在低潮期過後，享受復甦的時候。」

不過，恒隆在內地同樣面對人才和「換血」的挑戰，陳家岳表示，每開一個新商場，隨時要增聘四至五百名員工，「有些項目開幕前兩、三年已經要埋班，例如昆明、大連商場，核心管理團隊骨幹來自香港，但前線員工多在當地聘請。」

現時恒隆在內地有四千多名職員，過去五年飆升了一倍，「人數跟集團項目呎數一同增加，五年前有一千一百萬呎，今天二千二百萬呎，未來五至七年，如果政府批出咗全部都起，可以去到五千四百幾萬呎，到時員工人數可能增至一萬人！」

撰文?鄭瑞棠 攝影?林崢、黃德堅設計?張文彪

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118 : Tricky.Frog(35942)@2015-06-18 14:17:19

呢隻野我金融海嘯低位入過，11年賣晒。睇返公司咁多年發展，感覺陳生能力只屬市場中間水平。"只做對的"呢啲口號直情係自大

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119 : greatsoup38(830)@2015-06-28 18:17:11

他不過不失啦，但他呢個穩守突擊策略算是咁啦

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120 : GS(14)@2015-07-31 17:54:52

盈利降6%，至15億，輕債

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121 : GS(14)@2015-08-02 13:15:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150731/news/eb_ebb1.htm
恒隆核心純利 5年來首跌
  2015年7月31日

【明報專訊】恒隆系兩間公司昨日公布截至6月底止中期業績，期內恒隆地產(0101)核心純利為24.48億元，按年下跌1%，為5年來首次下跌。身兼恒隆集團(0010)及恒隆地產主席的陳啟宗指，這與去年市況好時出售發展項目達90億元，相對今年度銷售單位數目較少有關。面對內地零售業繼續表現疲弱，他認為集團不致要將旗下商場檔次調低，亦無需出售項目套現或集資。

今年銷售單位較去年少所致

恒隆期內的售樓營業額才只有7.45億元，較去年減少17%，但陳啟宗指，邊際利潤率達75%，較去年售樓還高。目前在港只餘君臨天下3個單位、浪澄灣約700個單位及藍塘道18個單位待善價而沽。董事總經理陳南祿稱，隨著集團將旺角雅蘭商場及銅鑼灣收租項目提升及改變租戶組合，將有助提升在港租務回報。

陳啟宗更指，對內地消費市場不樂觀，亦見很多商場結業及轉型。但是他強調，恒隆在內地的商場無需調整檔次，亦無需出售項目，亦不會將表現仍有增長潛力的物業轉入房託上市。

最近內地A股市場大幅波動，他相信如過往波動市般，對內地消費只帶來短暫影響。陳南祿則補充，由於個別名牌租戶將位於恒隆旗下商場附近的店舖結束，轉而歸一在他們旗下商場租用更大面積，因此難以概括說明名牌租戶是否要求減租。

無意轉房託上市集資

恒隆地產在開新項目之時，會繼續翻新及提升上海的Plaza 66及港匯廣場，預計投資約13億元，首席財務總監何孝昌預期，四年內可以回本。期內集團更投入30億元資本開支，無需集資。陳南祿稱，今後四年他們會按年投入60億元費用去完成餘下項目。他又透露，在整體租務組合中，香港部分約佔一半，上海對業務的貢獻近四成，餘下介乎一至二成貢獻源自上海以內的內地市場。

截至6月底，恒隆集團及恒隆地產的純利分別為17.79億及28.41億元，較去年同期下跌14%及12%，每股派中期息維持在0.19及0.17元。

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122 : GS(14)@2015-08-02 13:31:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150802/news/ea_eab1.htm
Tesla恒隆內地6商場設充電站
  2015年8月2日

【明報專訊】去年「電動車之王」Tesla在中國銷情不甚理想，今年積極在內地市場佈局充電站網絡以打消消費者顧慮。繼月初宣布將在全國的皇冠假日酒店及度假村停車場安裝充電站之後，昨日Tesla再宣布首度與恒隆地產(0101)合作，將在恒隆旗下位於內地的6個商場安裝充電站，但暫時沒有在香港的合作計劃。

Tesla表示，將與恒隆展開地區合作計劃，在天津的恒隆廣場、無錫的恒隆廣場、上海的恒隆廣場、瀋陽的市府恒隆廣場、濟南的恒隆廣場及大連的恒隆廣場，安裝19台目的地充電站，方便車輛在到達目的地時按需補電。此外，恒隆和Tesla會合辦一系列的展覽和試駕活動，推廣電動車及展示Tesla最新的科技。第一場活動從昨日起至8月9日在天津的恒隆廣場舉行。

首度合作 暫無意複製至港

Tesla昨日回覆本報查詢時表示，這是公司首次和恒隆合作，首批全是充滿電需要10至13小時的目的地充電站，暫時沒有建設超級充電站的計劃。除了恒隆的商場外，月初Tesla宣布從7月開始，將在內地的68家皇冠假日酒店和度假村建設充電站，預計年底前完成。恒隆集集團傳訊助理董事關則輝接受訪問時表示，恒隆位於香港的大部分物業已經擁有政府安裝的充電裝置，故暫沒有計劃在香港物業再安裝Tesla的充電站。至於內地的合作，他稱將會逐步將Tesla充電站擴展至其他全國的商場，惟沒有透露雙方合作的投資方式和金額。

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123 : greatsoup38(830)@2015-08-05 13:59:49

2015-08-03 HJ
恒隆地產增長受限展望平平   

恒隆地產（00101）經營中港物業租賃，兩地資產增值已在放緩，尤以內地為甚，物業資產值93.22億元，上半年僅增值9300萬元；香港物業資產57.38億元，則增值3.34億元，雖然增值並不影響實際盈利，而整體資產值的增長已受到限制。

恒隆上半年盈利28.41億元，減退11.7%；扣除投資物業公允值變動後，基本盈利24.48億元，下跌1.4%；每股中期息17仙，與上年相同；每股基本盈利則為55仙。

上半年各項收益仍有進步。內地去年9月完成天津恒隆廣場購物廣場，10月完成無錫恒隆廣場辦公樓，今年1月瀋陽市府恒隆廣場辦公樓開業，都為內地提供租金收入的增長。期內租金收入21.18億元，增長9.6%；毛利14.64億元，微跌0.5%，是新入伙物業收益較低及支出較多。

內地購物商場租金收入16.84億元，增加11%，包括上海兩座購物商場租金收入增長9%；其他瀋陽（兩座）、濟南、無錫及天津共5座收入上升16%（上年同期只有兩座）；上海商場接近全部租出，其收入佔商場總收入63%，上海以外商場出租率介乎80%至90%。至於辦公樓，租金收入增加3%，至4.34億元，主要增長來自無錫及瀋陽新增物業。隨着上海辦公樓供應增加，兩座上海辦公樓租金收入減少7%，去年一家佔用12%面積的租戶遷出，去年底出租率降至91%。

內地物業毛利率下降

內地物業毛利率由76%降至69%，未來變動值得注意。與中國物業相同，香港商舖亦在優化，上半年商舖租金收入增加6%，以旺角雅蘭中心及東九龍淘大商場增長13%最佳，全部商舖接近租滿；辦公樓出租率96%，收入增9%；住宅出租率91%，服務式寓所出租率60%，兩者收入增加14%。香港物業租金總收入增長7.5%，至17.44億元；毛利增長7%，至14.97億元，毛利率稍微下跌至85.8%。

上半年出售已完成住宅單位26個及若干車位，收入7.45億元，上年同期出售88個，收入9.01億元。售樓收入雖減少17.3%，毛利則增加4%；毛利率由60%升至75.4%，售出物業涉君臨天下、浪澄灣及車位，毛利大增與組合變動或市價有關。

期內行政費用增加5.4%，利息收入淨額則減少1.24億元，至8600萬元，主要原因是資本化利息減少2.09億元，相應支出增加以致影響收入，應是物業完成後相關利息支出作為費用處理。6月底淨現金9.35億元，去年底則為48.48億元，減幅81%，反映用於發展資金增加。

今年底計劃完成大連恒隆廣場，包括商場22.2萬方米及車位1200個，其他發展中的包括昆明及武漢項目，以及瀋陽和無錫項目餘下期數，6月底資本承擔440億元，各項目分多年完成。去年底的備用銀行承諾信貸180億元；此外，已設立中期票據計劃，進一步發行100億元債券額。

至於可以套現的待售物業，賬面成本39.3億元，其市值應高於成本數倍，預期資金足夠支持發展，目前估計發展中物業分期於2018年完成，該等發展以人民幣支付，而恒隆的現金約90%為人民幣存款，為貨幣滙價波動提供自然對沖，亦賺取較港元為高的利息。至於借貸，其中36%為定息債務，若港元未來利率上升，壓力不致太大。

租金放緩成短期隱憂

恒隆的未來業績取決於出售待售物業的處理，應已大賺，仍待管理層的意向，似乎仍在看好香港樓市，但無大信心，多年來並沒有增加土儲，其看好程度只是短期的逐漸向好，未敢承受發展期3年的風險，而持有待售物業則幾乎可以隨時套現，風險不大。相信恒隆的發展目標仍然集中於內地，租金放緩是短期隱憂，而發展計劃包括若干酒店及服務式住宅，也要留意市場形勢是否配合。

集團現價22.15元，相對於每股淨值29.6元，折讓25.2%，反映市場對此仍有期望，亦包括待售物業的潛在升值。目前的租金貢獻，仍可使其股息穩定或輕微增長，息率約3.5%，展望平平，除待售物業開售外，難有突出表現。

#戴兆 #港股分析 #公司透視 - 恒隆地產增長受限展望平平

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124 : greatsoup38(830)@2015-08-10 01:50:32

2015-08-03 HJ
恒隆地產增長受限展望平平   

恒隆地產（00101）經營中港物業租賃，兩地資產增值已在放緩，尤以內地為甚，物業資產值93.22億元，上半年僅增值9300萬元；香港物業資產57.38億元，則增值3.34億元，雖然增值並不影響實際盈利，而整體資產值的增長已受到限制。

恒隆上半年盈利28.41億元，減退11.7%；扣除投資物業公允值變動後，基本盈利24.48億元，下跌1.4%；每股中期息17仙，與上年相同；每股基本盈利則為55仙。

上半年各項收益仍有進步。內地去年9月完成天津恒隆廣場購物廣場，10月完成無錫恒隆廣場辦公樓，今年1月瀋陽市府恒隆廣場辦公樓開業，都為內地提供租金收入的增長。期內租金收入21.18億元，增長9.6%；毛利14.64億元，微跌0.5%，是新入伙物業收益較低及支出較多。

內地購物商場租金收入16.84億元，增加11%，包括上海兩座購物商場租金收入增長9%；其他瀋陽（兩座）、濟南、無錫及天津共5座收入上升16%（上年同期只有兩座）；上海商場接近全部租出，其收入佔商場總收入63%，上海以外商場出租率介乎80%至90%。至於辦公樓，租金收入增加3%，至4.34億元，主要增長來自無錫及瀋陽新增物業。隨着上海辦公樓供應增加，兩座上海辦公樓租金收入減少7%，去年一家佔用12%面積的租戶遷出，去年底出租率降至91%。

內地物業毛利率下降

內地物業毛利率由76%降至69%，未來變動值得注意。與中國物業相同，香港商舖亦在優化，上半年商舖租金收入增加6%，以旺角雅蘭中心及東九龍淘大商場增長13%最佳，全部商舖接近租滿；辦公樓出租率96%，收入增9%；住宅出租率91%，服務式寓所出租率60%，兩者收入增加14%。香港物業租金總收入增長7.5%，至17.44億元；毛利增長7%，至14.97億元，毛利率稍微下跌至85.8%。

上半年出售已完成住宅單位26個及若干車位，收入7.45億元，上年同期出售88個，收入9.01億元。售樓收入雖減少17.3%，毛利則增加4%；毛利率由60%升至75.4%，售出物業涉君臨天下、浪澄灣及車位，毛利大增與組合變動或市價有關。

期內行政費用增加5.4%，利息收入淨額則減少1.24億元，至8600萬元，主要原因是資本化利息減少2.09億元，相應支出增加以致影響收入，應是物業完成後相關利息支出作為費用處理。6月底淨現金9.35億元，去年底則為48.48億元，減幅81%，反映用於發展資金增加。

今年底計劃完成大連恒隆廣場，包括商場22.2萬方米及車位1200個，其他發展中的包括昆明及武漢項目，以及瀋陽和無錫項目餘下期數，6月底資本承擔440億元，各項目分多年完成。去年底的備用銀行承諾信貸180億元；此外，已設立中期票據計劃，進一步發行100億元債券額。

至於可以套現的待售物業，賬面成本39.3億元，其市值應高於成本數倍，預期資金足夠支持發展，目前估計發展中物業分期於2018年完成，該等發展以人民幣支付，而恒隆的現金約90%為人民幣存款，為貨幣滙價波動提供自然對沖，亦賺取較港元為高的利息。至於借貸，其中36%為定息債務，若港元未來利率上升，壓力不致太大。

租金放緩成短期隱憂

恒隆的未來業績取決於出售待售物業的處理，應已大賺，仍待管理層的意向，似乎仍在看好香港樓市，但無大信心，多年來並沒有增加土儲，其看好程度只是短期的逐漸向好，未敢承受發展期3年的風險，而持有待售物業則幾乎可以隨時套現，風險不大。相信恒隆的發展目標仍然集中於內地，租金放緩是短期隱憂，而發展計劃包括若干酒店及服務式住宅，也要留意市場形勢是否配合。

集團現價22.15元，相對於每股淨值29.6元，折讓25.2%，反映市場對此仍有期望，亦包括待售物業的潛在升值。目前的租金貢獻，仍可使其股息穩定或輕微增長，息率約3.5%，展望平平，除待售物業開售外，難有突出表現。

#戴兆 #港股分析 #公司透視 - 恒隆地產增長受限展望平平

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125 : Tricky.Frog(35942)@2015-08-12 11:27:26

仲有一招，拆售佢大陸啲服務式住宅

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126 : greatsoup38(830)@2015-08-13 16:54:42

應該唔會了

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127 : Tricky.Frog(35942)@2015-08-14 10:47:44

於結算日，本集團之現金及銀行存款按平均利率每年二點四厘（二零一三年：二點三厘）計息，其貨幣種類分佈如下：

以港幣百萬元計算 2014
港幣等值：
人民幣 35,515
港幣 4,425

貶一貶，又唔見十幾億

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128 : greatsoup38(830)@2015-08-14 14:54:33

如果即刻換，即刻蝕

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129 : Tricky.Frog(35942)@2015-08-14 15:02:15

佢啲錢放響度等俾大陸用，不過賬面匯價損失都成十幾億，真係勁

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130 : greatsoup38(830)@2015-08-14 16:55:19

帳面上應不會有大影響

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131 : greatsoup38(830)@2016-01-28 16:42:50

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160128/news/ec_eci1.htm
乏賣樓收益 恒隆去年純利料大跌
  2016年1月28日

【明報專訊】恒隆系將於今日公布全年業績，多間投行估計，由於恒隆(0101)去年繼續主力推售貨尾，缺乏賣樓收益，故業績只能依靠租賃業務作支撐，導致恒隆新一份成績表，純利或下跌超過一半。恒隆昨收市升1.41%，收報14.34元。

美銀估少賺一半 降目標價

受去年本港物業銷售下降影響，美林美銀將恒隆去年物業銷售預測，由原先29億元調低至16億元。全年基本盈利則下調13%，意味按年跌50%至49.7億元。目標價亦由22.4元調低至19.5元，預料派中期息0.76元，維持「中性」評級。該行同時預計，受惠於2014至2015年度新落成的項目，中國整體租金收入將有輕微增長。

手持216億人幣 恐貶值

匯豐同樣表示，恒隆全年基本盈利將受物業銷售貢獻減少拖累，按年下降55%至45.5億元，遠遠抵消該行對其租賃業務按年增長8%的預測，並指集團短期內仍會受內地高端零售蕭條影響。該行維持恒隆目標價30元及「買入」評級，全年每股派息料降至0.76元。

花旗決定調低恒隆目標價，由16.8元降至16.5元，並給予「沽售」評級。主要由於恒隆現時10個內地項目中，有5個位於備受經濟退化影響、且有供過於求擔憂的東北地區。加上線上購物增長加快及內地反貪持續，均打擊旗下高端商場的銷售情况。另人民幣貶值亦拖累業績，集團現正持有約216億元人民幣現金。

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132 : greatsoup38(830)@2016-01-28 17:50:38

儘管恒隆地產(0101)主席陳啟宗指出，內地當前市況麻麻，但是他認為這屬短期困難，但非長遠不看好。事實上，他亦找不到有那個國家每年經濟增長6至7%，他們的發展項目屬長期經營，要看未來幾年的發展而定，短期內難免要對中國市場發展要小心。

在2015年度，恒隆地產由淨持現金狀態，變為輕微淨負債。執行董事何孝昌說，由於集團要應付的項目發展費用達400億元，每年的資本開支也達50至60億元，因應手持現金逾300億元，目前有少許淨負債經營，也屬正常。

隨著人民幣貶值，恒隆地產在以內地淨資產值達590億元人民幣的項目折算為港元列賬，出現資產負債表內的匯?儲備，出現44億元匯?虧損，何孝昌說，這在準備會計賬目，而公司涉及內地投資時，折算為港元出現的情況。恒隆已透過內地借貸，降低風險。相比過往在內地營商，目前北上發展要投進的資本金可以減少。他們在做好所有文件後，亦不見從內地匯出資金有任何困難。

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133 : greatsoup38(830)@2016-01-28 17:50:51

對於中港市場，就連陳啟宗都感到悲觀，仲話「唔知春天幾時再來臨」!

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134 : greatsoup38(830)@2016-02-01 22:34:57

2016-02-01 HJ
恒隆地產受制人幣貶值  

受內地零售業影響，恒隆地產（00101）上周股價跌至6年多低位的14元水平，較2010年的歷史高水平37元下跌62%，公布去年業績後，反而可以企穩，但難言見底，主席仍稱不知何時見春天！

恒隆地產2015年盈利50.92億元，較上年下跌56.5%，於調整投資物業公平值變動，及相關影響後基本盈利43.87億元，同比跌56.2%，每股盈利98仙，已派中期息17仙，將派末期息58仙，全年股息75仙，較上年減少1仙，股息比率由34%升至77%。

投資物業租金收益減少

盈利下跌的主因，是本港出售發展物業大減，去年銷售額11.97億元，減少88%，包括君臨天下10個單位、浪澄灣36個單位，及碧海藍天最後17個單位及若干停車位，獲營業利潤8.44億元，減少89%。利潤率亦由75.6%降至70.5%，另外，內地投資物業完成，原來計入資本支出的利息支出已計入損益表，去年的淨利息收入因而減少1.75億元或69%。

此外，內地投資物業租金對營業利潤的貢獻減少8500萬元或3%，是新物業首個租賃期一般利潤較低，以及人民幣貶值的影響。去年內地物業的營業利潤率為64.7%，低於上年的71.5%。

天津恒隆廣場於2014年9月開業，無錫恒隆廣場於2014年10月開業，瀋陽的市府恒隆廣場辦公樓於去年1月開業，以及大連恒隆廣場去年12月試業，表面是內地租金收入增加的來源，而瀋陽及無錫兩物業租金收入下跌，抵消上海物業的增長，整體租金收入只增7%。內地物業以購物商場為主，8個商場位於6個城市，租金收入佔內地收入78%，其中上海兩物業增長6%，其餘平平。以內地物業租金計，上海出租率97%至98%，瀋陽皇城90%，瀋陽市府87%（辦公樓42%），無錫72%，新開業的大連商場只有54%，包括已承諾租約為63%。

香港投資物業，商舖出租率98%，收入增8%，辦公樓出租率95%，收入增9%，住寓及服務式寓所出租率75%，收入增7%，總收入增8%至35.57億元，低於內地的41.94億元，而營業利潤29.89億元，則較內地的27.89億元多7%，香港的營業利潤率為84%，稍低於上年的84.5%，利潤增幅為7%。

去年底，恒隆地產現金及存款312.89億元，銀行貸款及其他借貸327.71億元，淨債務為14.82億元，上年則為淨現金48.48億元，主要是去年完成兩項內地物業，淨債務權益比為1.1%，資本承擔為390億元，將用於昆明及武漢項目，以及瀋陽及無錫項目的餘下期數，合共樓面面積230萬平方米，將於2018及2019年或以後完成，屆時內地物業租金總樓面面積將達450萬平方米，於結算時擁有備用銀行承諾信貸117億元，以及按30億美元中期票據計劃發行債券平台，連同業務現金流，應可滿足資金需要。已落成待售住宅，包括藍塘道18間半獨立式大宅、浪澄灣單位672個、君逸山單位2個，及君臨天下複式單位兩個，適當時候可以推出發售套現。

內地資產滙兌虧損57億

香港物業組合估值575.87億元，增值8.97億元， 內地物業組合估值718.38億元，減少2.66億元，是受瀋陽市府恒隆廣場及無錫恒隆廣場所影響，內地資產拆為港元入賬，帶來滙兌虧損44億元。在其現金及存款中，於香港的人民幣存款為219.26港元。換算時亦帶來滙兌虧損13億元，兩項滙兌虧損共57億元，已計入滙兌儲備，2014年底該儲備為74.9億元。滙兌虧損不影響業績，但影響股東權益，為此下跌3%至每股28.7元。

今年展望，如內地市場無進一步惡化，去年完成的大連商場及瀋陽辦公樓，甚至2014年完成的天津商場及無錫辦公樓，都可以提供增長，但部分將為上海物業優化工程所抵消，香港物業估計收益仍然穩定，但增長或放緩。於投資物業的整體利潤，如人民幣不再大幅貶值，希望有溫和增長，整體盈利則視本港的出售發展物業而定，去年該出售物業淨利潤約7億元，恒隆對出售發展物業不易估計，因而今年業績可增可減。去年末期息減少1仙，反映其股息政策並非一成不變，管理層表示向股東發出訊息，前景未如既往之樂觀。

恒隆地產現價14.26元，P?E14.5倍，息率5.27%， P?B0.498倍。如內地市場及人民幣滙率維持現狀，大致尚屬合理，但存在變數。估計現時滙兌儲備餘額約17.6億元，如人民幣貶值的影響多於此數（例如較現狀貶值3%以上），滙兌儲備將無餘額，數額將反映於損益表，因而滙率的變動存在影響，亦與恒隆的管理外滙風險有關，對其展望應作保留。

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#戴兆 #港股分析 #公司透視 - 恒隆地產受制人幣貶值

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135 : greatsoup38(830)@2016-03-21 23:04:02

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160321/news/eb_ebh1.htm
內地二線城商場現空舖潮 恒隆﹕屬周期調整
  2016年3月21日

【明報專訊】內地將樓市去庫存列為今年經濟工作要務，但其實商場庫存亦嚴重，一方面供應太多，另一方面受電商網購衝擊，當中又以二線城市問題較為突出，本報記者近期走訪天津多個商場，發現恒隆(0101)旗下天津恒隆廣場，地面樓層店舖近半空置，同市多個大型商場更聲稱需要翻新或重建，出現「十室九空」情况。

明報記者 陳子凌、武君

恒隆的天津恒隆廣場於前年9月開幕，商場位於天津市中心的和平路步行街，屬市內核心商業地段，連地庫共7層的商場面積超過15萬平方米。本報記者本月初走訪卻發現不乏吉舖，根據樓層示意圖，地面總共有54個舖位，惟吉舖達到21間，其中一邊更有連續10個臨街舖位空置。除了地舖空置嚴重，1樓、3樓及4樓也有約10個吉舖，累計下來整個商場的出租率大約只有83%左右。

津恒商場開業年半 地舖近半空置

就天津恒隆廣場情况，恒隆回覆本報表示，截至去年底該商場出租率為86%，並指短暫空置是營運正常現象，因為一個商場通常需要兩至三個租期調整租戶組合。恒隆又稱，過去1年已經有知名品牌開店，今年亦會有其他品牌承租；公司亦會保持與租戶溝通，了解其意見及作市場推廣活動吸引人流。據觀察，該商場目前推出首兩小時免費泊車優惠招徠顧客，亦有在步行街觀光車的車身賣廣告。

老牌商場結業 毗鄰廣場僅3店經營

在步行街另一端，前身為萬達廣場的悅薈廣場和毗鄰的百盛廣場，情况就比恒隆廣場惡劣得多。百盛廣場屹立天津11年，但去年3月不敵消費冷鋒而結業；至於悅薈廣場目前只餘萬達影院、安踏(2020)和呷哺呷哺(0520)還開業，3層樓高的商場九成以上空置。萬達回應稱，公司於2012年已結束委託管理該項目。去年6月天津市和平區政府已就悅薈廣場及附近百盛廣場等地段，進行全面改造的研究工作。

同策：庫存嚴重過剩 缺獨特元素

瑞信亞洲房地產研究主管杜勁松稱，商業地產市道下行已經發生，當然一線城市相對於二三線城市情况仍不算糟糕，但商場不同於住宅和寫字樓，後兩者若供大於求，整體市場反映將非常明顯，商場因個別項目差異較大，更難一概而論，令問題也更難被察覺。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，二三線城市商場嚴重過剩，除了電商因素外，定位類同無差別、欠缺個性服務是最主要原因，加上新商場還不斷入市，令招租壓力更大，相信不久行業會有整合調整。

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136 : greatsoup38(830)@2016-03-21 23:04:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160321/news/eb_ebh2.htm
內地商場地改用途困難
  2016年3月21日

【明報專訊】全國政協委員、上海社科院研究員張泓銘於兩會期間表示，與住宅高庫存比較，商場過剩情况容易被忽視，且主要集中在二三線城市，商業用地的土地性質轉變難度大，建造、後期運營成本明顯高於住宅，加上行業好壞和經濟形勢密切相關，所以過剩問題更令人擔憂。

運營成本較高 易受市道影響

據全球地產諮詢服務機構第一太平戴維斯報告，天津、瀋陽、無錫、青島、成都等城市的商舖空置率明顯高於其他城市，正是由於市場供應充足，而經濟放緩影響到市民消費及品牌放慢開店步伐，結果造成空置率上升。

恒隆(0101)主席陳啟宗在去年中期年報中承認，公司旗下天津、瀋陽、無錫的新商場正面臨不小壓力，例如天津恒隆廣場在開業半年內，當地有最少6間具規模的百貨公司結業，證明「市道現正陷於低迷，並渺無結束迹象」。

除恒隆外，會德豐(0020)及旗下九倉(0004)、新地(0016)均有在二線城市開發商場項目(見表)，惟在市場形勢下，本港開發商於內地發展商場就比內地開發商更困難，以萬達為例，過去採取「以售養租」模式，通過建設萬達廣場去創造新商圈，從而帶動周邊住宅價格，再透過售樓收入去補貼商場營運成本。

有業界人士表示，一些本港開發商會採用寫字樓加商舖合租策略，以平均租金較划算去吸引國際品牌同時租舖位及辦公室，再借助這些品牌名氣去向內地商戶招租，但若連國際品牌都要放緩擴張內地零售網絡，這算盤便未必打得響。惟大部分香港開發商業務重心非內地商場，受影響較內地商家為輕。

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137 : greatsoup38(830)@2016-03-24 15:54:27

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160324/news/ea_eaa1.htm
陳啟宗：中國內部問題令人不安 指內地地產嚴峻景况前所未見
  2016年3月24日

【明報專訊】一向率直敢言的恒隆集團(0010)及恒隆地產(0101)董事長陳啟宗，於兩份年報中撰寫合共28頁、共1.72萬字的《致股東函》，坦言看淡未來數年內地經濟、樓市及零售走勢。雖然他認為內地樓市不會硬着陸，但比起李嘉誠、鄭家純、李兆基等本港「大孖沙」唱好中國，陳啟宗對中國經濟卻有保留，直言中央或許對調控經濟的能力過分自信，「中國內部問題更令人不安」。

明報記者 陳子凌

陳啟宗在年報中表示，4年前他已認為中國經濟已步入寒冬，如今情况更每况愈下，之所以如此，因中國存有政策流弊。2008年中國4萬億救市埋下經濟問題的種子，當時這些問題被視為可以控制，中央亦似乎有能力克服困難；但實際上，政策有欠完善所帶來的副作用於數年前開始浮現，這些多年釀成的問題，需要多年時間方能改正。

陳啟宗表示，過去中國以至全球經濟最嚴峻情況是1997年及2008年的金融危機，不過，他認為對地產行業而言，今次衝擊的嚴峻程度是前所未見的。

批領導人過分自信 「太遲發現亂子」

陳啟宗說「同情北京當時欲確保亮麗增長的做法」，但一窩蜂的做法欠缺制衡，令許多事情過猶不及，從現時鋼鐵、水泥、太陽能電池板以至住宅均出現產能過剩便可見一斑。他甚至批評這些問題與中央過度自信有關，「北京領導人也許太遲才發現亂子將至，低估了其嚴重性，甚至對彼等調控經濟的能力過分自信」。

不過，陳啟宗認為中國經濟必定會復蘇，只是鑑於今次衰退的結構性原因及其持久性，復蘇步伐將會蹣跚，預期經濟於未來數年「只可勉強應付過去」，中央雖有方法防止經濟急挫，但可用的政策選擇會愈來愈有限。

指公私合營或是復蘇出路

陳啟宗判斷，中央會繼續用公共投資來刺激經濟，但政府現有債務較高，大量新投資愈發困難，公私合營模式或是出路，料城市地鐵項目，空氣水土等改善環境項目可帶來短期及長期裨益。他深信內地私人消費有相當大增長空間，持續城市化是實現這目標的其中一途。

此外，中國仍然有很多業務拓展機會，更多的「阿里巴巴」會湧現；「一帶一路」亦可隨着時間帶來成果。

然而，看到正面因素同時，陳啟宗亦坦白「中國的內部問題更加令人不安」，稱反腐帶來官員為安全抱着「只要不出事，寧願不做事」心態，使經濟進一步停滯的反效果。另一方面，雖然中央積極推行市場化，但在影響經濟的重大決策上仍扮演關鍵角色，令陳啟宗最關注是，政府措施或會無意間釀成惡果，隨着體制變得加倍複雜，風險亦加倍上升。

稱現時是數代最健康的樓市

而陳啟宗對內地樓市卻不悲觀，「說得誇張一點，這是中國數代以來最健康的樓市」，他解釋是因為看到許多發展商在債市集資，換取穩定和長期的資金，業界亦認為今年前景頗佳，故此不敢苟同「中國樓市會硬着陸」。

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138 : GS(14)@2016-07-28 14:14:49

盈利降20%，至18.7億，輕債

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139 : GS(14)@2016-10-05 05:41:42

2016-09-17 iM
大連恒隆廣場 減租降格 逆境開幕  

恒隆地產（00101）目前在內地6個城市：上海、瀋陽、濟南、無錫、天津及大連，一共擁有8個高檔商場。當中，東北遼寧省內就有3個，包括瀋陽皇城、市府恒隆廣場，以及剛於上周五正式開幕的大連恒隆廣場。

在中國經濟下滑加上反貪腐持續下，專賣奢侈品的高檔商場盈利增長較困難，再加上遼寧省經濟出現負增長，大連恒隆廣場在大環境如此不濟下開業，被指是生不逢時。但是，恒隆地產董事長陳啟宗卻說：「最困難的時間才是最好的時間！」

上周五（9日），恒隆地產於東北第三個項目大連恒隆廣場正式開幕，在開幕儀式上，恒隆地產董事長陳啟宗表示：「有人說大連恒隆廣場生不逢時，因為這是我們在內地投資二十多年來，最困難的時期。但對恒隆來說，最困難的時間才是最好的時間，加上就旗下上海恒隆廣場商戶營業額所見，市場已有回暖的迹象，勢頭不錯，惟能否持續及是否全國範圍回暖，仍要觀察。今天恒隆幾乎零負債，即使市場壞下去也沒有損傷，反而在市場上的地位會更好。」

此際，陳啟宗堅持將繼續於「內地最好的城市、最好的地點」蓋更多四、五星級商場，當中，昆明及武漢恒隆廣場將分別於2018年及2019年開幕，而大連恒隆廣場由買地至開幕共耗時7年，斥資70億元，此段時間，亦見證中國經濟開始走下坡。

租戶奢侈品牌欠奉

因為大環境欠佳，恒隆地產的業績當然受影響，連帶租戶的檔次也見降格。大連恒隆廣場除了減租外，亦在商場中加入不少餐飲業租戶，更罕有地出租作美食廣場。陳啟宗解釋：「不要把定時、定點的問題放大到公司所有商場。大連今天這個環境是非常困難的，大品牌都在收縮，不是適合擴張的時候，公司已做得不錯。商場每年轉換商戶組合約15%，而近年的超常環境則較以往為多。但3年後，大連恒隆廣場的租戶肯定跟今天不同。」

的而且確，大連恒隆廣場的出租率及商場租戶的檔次並未如意，雖然出租率已由開業初期的62%升至70%，但是租戶中卻未見歐洲知名奢侈品品牌。大連恒隆廣場總樓面面積達22萬平方米，是恒隆地產內地一眾商場中，面積最大的，如此這般大的商場出租率要達百分之一百實在相當困難，加上中國經濟在下滑，不減租及不降格當然很難租出，是故恒隆地產惟有減租圖增加收入。

還記得2015年10月時，陳啟宗在《董事長致股東函》中指：「中、港零售市場均放緩，集團正為漫漫寒冬作出防備。悲觀是因為：A股股災損害消費力、內地樓市需求疲弱、經濟放緩令創造就業減少、外圍出口市場未見起色，本人未能預見我們的購物商場業務可以快速復生」。

零售寒冬出租遇困

陳啟宗在函件中承認，恒隆新商場面臨不少壓力，例如天津恒隆廣場在開業6個月內，當地有最少六家甚具規模的百貨公司結業，證明市道現正陷於低迷，並渺無結束迹象。此外，大連的恒隆廣場將於12月初開業，在極度艱困環境下，要把22萬平方米樓面妥善租出，對任何人都是一項挑戰。

今天，在內地經營商場，形勢較去年更困難，當中遼寧省今年第一季度的經濟增速繼續下探，經濟增速只有-1.3%，是全國唯一出現負數的省份。而恒隆地產光在遼寧省就有3個商場，除了新開幕的大連恒隆廣場外，還有瀋陽皇城及瀋陽市府恒隆廣場。在中期業績中，集團亦承認旗下商場出租率在下跌，當中以瀋陽、無錫經營較為困難，現時無錫恒隆廣場的出租率只有76%，集團表示會繼續調整租戶組合，如無錫恒隆廣場引入兒童樂園等，來改善毛利率。

但是，從現在到2025年，還會有7,000家購物中心建成開業，屆時中國內地的購物中心將超過1萬家。數據顯示，日本、韓國人均購物中心面積約為1平方米，香港地區約為1.5平方米，但中國內地的二、三綫城市，人均購物中心的面積已經達到或超過了2平方米。而全球在建購物中心面積最大的前20個城市中，中國佔了13個。

擅用科技吸引人流

在如此的經營環境下，恒隆地產如何突圍而出？陳啟宗說：「恒隆堅持做『五星級』商場，一個城市只可能有一、兩個做到最好。定位可以不同，其他不必與恒隆直接競爭，三、四星級也可以賺大錢，大家不集中一個市場便沒有問題。」

五星級商場自然離不開科技，陳啟宗表示，在熊市中要抓緊機遇，其中一個重要領域是進一步實行EST（Experience Service Technology）計劃，運用科技來為顧客提供嶄新服務。其子恒隆地產助理董事陳文博專責EST業務，他說：「利用科技加強綫上綫下商場體驗。顧客通過微信應用程式（恒隆掌上逛），能掌握商場的最新優惠，亦可使用餐廳等位、停車追蹤、購買戲票等服務。」

購物中心趕絕百貨業

9月5日，中國社會科學院財經戰略研究院、社會科學文獻出版社發表了《流通藍皮書：中國商業發展報告（2016-2017）》。報告指出，未來五年內，中國的商品交易市場有三分一將被淘汰；有三分一將轉型為批零兼有的體驗式購物中心，餘下三分一將成功實現綫上綫下對接。而藍皮書指的商品交易市場當然包括百貨公司。

大量購物中心的出現，對百貨公司衝擊很大。2012年到2015年，全國有138家百貨公司倒閉；超市有262家；體育用品店有6,209家；服裝專賣店有9,464家。本刊記者到過萬達商業（03699）旗下大連萬達廣場逛，發現人流不多，內裏的萬達百貨亦非常冷清，今天在內地經營實體百貨公司的確相當困難。

除萬達商業外，同病相憐的還有利福中國（02136）、新世界百貨中國（00825）等，前者截至上半年6月底止，營業額6.51億元，下跌9.6%；純利則倒退6%至1.57億元；旗下大連久光百貨因客流量一直下降，銷售收入大跌48.8%。新世界百貨截至去年12月底中期業績，亦錄得明顯倒退，收入及純利分別下跌5.1%及71%至19.34億及5,981萬元。多家百貨股業績仍處倒退甚至是虧損狀態，反映該行業前景似乎難以樂觀。

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140 : onon1122(39755)@2017-06-27 00:25:52

想買恆隆，買之前做下功課但諗唔明佢年報個$101 NAV點得出黎，101市值868億，10持有約56%101，咁都係值480億到啫，何來大折讓睇佢2016年報P.64個幾坐野10話自己有55.1權益，到底真係10自己持有定101持有個幾坐野？如果係101持有佢無理由當自己有55.1%之後令個折讓睇落咁大掛，始終佢係揸101服票唔係d地。 有無師見指教下，唔想買錯野

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141 : greatsoup38(830)@2017-06-28 02:10:28

onon1122在140樓提及

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想買恆隆，買之前做下功課但諗唔明佢年報個$101 NAV點得出黎，101市值868億，10持有約56%101，咁都係值480億到啫，何來大折讓睇佢2016年報P.64個幾坐野10話自己有55.1權益，到底真係10自己持有定101持有個幾坐野？如果係101持有佢無理由當自己有55.1%之後令個折讓睇落咁大掛，始終佢係揸101服票唔係d地。 有無師見指教下，唔想買錯野

應該是101持有

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142 : GS(14)@2017-07-28 19:05:47

維持19億，輕債

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143 : GS(14)@2018-01-30 18:31:12

盈利降2成，至30億，輕債

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144 : GS(14)@2018-03-16 17:13:20

恒隆集團有限公司(「恒隆集團」)及恒隆地產有限公司(「恒隆地產」) (統稱「本集
團」)董事局謹此欣然宣布，盧韋柏先生獲委任為恒隆集團及恒隆地產之候任行政總
裁，於 2018 年 5 月 16 日生效。盧先生由 2018 年 5 月 16 日起亦獲委任為恒隆集團
及恒隆地產董事局之執行董事。現任行政總裁陳南祿先生將於 2018 年 7 月 16 日退
休，同日會獲委任為董事長顧問，及調任為恒隆地產之非執行董事。於 2018 年 7 月
16 日起，盧先生將會正式接替陳先生為恒隆集團及恒隆地產之行政總裁。
盧先生現年 47 歲，畢業於香港大學，獲得社會科學學士學位。盧先生在香港及內地
的銀行業及快速消費品行業有超過 25 年管理經驗。彼於 2000 年加入花旗集團，在
出任多個要職後，於 2013 年任職該集團香港及澳門區行長，乃該環球銀行於香港區
的最高職級。在此之前，他於可口可樂中國有限公司及寶潔香港有限公司出任要職。

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145 : GS(14)@2019-01-30 18:04:14

盈利降1成，至24億，輕債

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恆隆系新聞專區-恒隆集團(0010)、恆隆地產(0101，前淘大)

1 : GS(14)@2011-05-18 21:37:06

五、恆隆集團
恆隆創辦於1960年，創辦人陳曾熙（1923-1986年），原籍廣東台山。陳曾熙戰前曾留
學日木，攻讚土木工程學，回港後在永隆銀行任職，擔任外匯、樓宇按揭業務，認識到
香港地產業的潛力。50年代初，陳曾熙離開永隆銀行，與友人合夥創辦大隆地產，開始
涉足地產業。其弟陳曾燾早年畢業於上海復旦大學，曾在婆羅洲一帶經營建築生意，回
港後協助兄長承包建築工程，生意逐漸做大。
1960年，陳曾熙兄弟自立門戶，註冊成立了恆隆有限公司，初期在九龍太子道一帶發展
過不少住宅樓宇。恆隆的起步，得益於60年代初與港府的一次換地交易。當時，港府需
要恆隆擁有的九龍荔枝園後面的一個山頭興建瑪嘉烈醫院，於是以何文田山與恆隆文
換，後來恆隆在何文田發展起恆信苑住宅樓宇，奠定了公司日後在地產業發展的基礎。
1972年10月21日，恆隆在香港上市，公開發售2,400萬股新股，每股面值2元，以8.5元
價格發售，集資逾2億元。恆隆上市時共擁有5個發展地盤，包括港島半山區列提頓道1
號的豪宅大廈恆柏園、北角雲景道的恆景間、恆英樓等，另有6個已建成或正在建築中
的收租物業，包括銅鑼灣的恆隆中心、九龍的柏裕商業中心、港島南灣道的寶勝樓等，
已初其規模。
恆隆上市後，即將所籌集資金進行項重大投資，它耗資1.15億元以高價購入九龍旺角的
邵氏大廈和新華戲院，而這兩項物業都須到1973年底才能交吉。由於出價遠遠拋離當時
旺角的樓宇價格，這項交易成為當時轟動一時的新聞。後來，香港股市、地產暴跌，恆
隆的大部分資金被凍結，以致錯過了1975至1976年香港地價跌至谷底時廉價購入大量土
地的良機。在把握地產市道循環走勢方面，恆隆顯然比長實、新地稍遜籌。
恆隆上市後首年純利曾高達6,570萬元，超過合和，比新地高出二成八，比長實高出五
成。其股價亦一度衝至每股29.2元水平，市值達35億元。不過，由於恆隆看錯地產循環
走勢，翌年純利大減近四成，直至1978年度才再度超越1973年度的水平。
在經營上，恆隆與長實、新地等相比一個明顯不同的特色是，它相當重視地產投資業
務。1972年恆隆上市時，它的租金收入僅500萬元，佔公司經營收入的10％。但到1977
年度，恆隆的租金收入已增加到2,880萬元，佔公司綜合純利的比重已超過45％。
恆隆在地產經營上的另一個重要恃色，就是它重視發展龐大的住宅計劃。早在1975年恆
隆就興建有600個住宅單位的荔灣花園。1977年，恆隆與合和合組財團，奪得地鐵九龍
灣車輛維修廠上蓋的物業發展權，該項物業包括41幢住宅樓宇約5,000個住宅單位，即
著名的德福花園。德福花園的發展利潤由地鐵公司佔50％，恆隆、合和各佔25％，當時
平均每個單位的銷售價達22萬元，超過原來的估計，恆隆賺取了可觀利潤。
1978年，恆隆以2億元向上市公司淘化大同購入約22.26萬方呎土地，計劃興建淘大花
圉。其後恆隆以每股9.65元收購淘大75.6％股權，使之成為恆隆的附屬公司，以使進一
步開拓淘大尚未開發的土地資源。淘大花園最後分四期發展，可提供4,800個住宅單位
和部分商場，總投資達9.4億元。
1979年，恆隆與長實（恆隆佔37.5％），再投得地鐵旺角站上蓋物業發展權，興建一幢
22層高的商業大廈旺角中心。80年代初，旺角中心推出之際，正值地產高峰期，扣除給
予地鐵的盈利之外，總利潤高達43億元，恆隆賺得其中的1.6億元。
恆隆的發展，可說與地鐵站沿線上蓋物業發展有著極密切的關係。1981年，正值恆隆各
項投資收成在望，業務進入高峰期之際，恆隆領導層雄心萬丈，先後與新世界發展、凱
聯酒店、華懋、信和地產、華光地產、怡華置業、益新置業、萬邦置業、廖創與企業及
淘大等地產公司合組成3個財團，競投地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權，全部發
展計劃包括興建8幢商業大廈和擁有8,000個住宅單位的私人屋村，總樓面面積達700萬
方呎，估計建築成本超過70億元，總售樓收益高達183億元。其中，恆隆可獲利逾40億
元。結果，以恆隆為首的3個財團奪得地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權。消息傳
出，全港轟動。
這時，恆隆的聲譽和實力都達到了它上市以來的最高峰，主席陳曾熙更打破一貫低調的
作風，對記老暢談恆隆的發展大計，喜悅之情溢於言表。據陳曾熙透露，當時恆隆擁有
的土地儲備，足夠發展到1987年，全部完成後擁有的總樓面面積接近1,000萬方呎。
1981/82年度，恆隆錄得純利3.52億元，創上市以來的第二個高峰。
80年代初，以恆隆為首的財團曾連奪港島地鐵沿線9個地鐵站上蓋物業的發展權，恆隆
因而聲名大噪。可惜，後來遇上地產崩潰，恆隆被迫放棄金鐘二段的發展權，其他地鐵
站上蓋發展權亦被迫押後。是役，恆隆備受打擊，股價亦一度跌至低點。
不過，恆隆與地鐵公司的合作關係並未中斷。踏入過渡時期，隨著地產市場的復甦，雙
方著手修訂原來計劃，將地鐵沿線各站上蓋從原來的商業用途修改為住宅用途，並減低
補地價金額。1984年5月，太古地鐵站上蓋康怡花園動工，補地價3億元，另投資37億
元，興建9,500個住宅單位，其中2,200個為居屋單位。這個佔地17公頃的大型屋村出售
時適值地產市道好轉，首批3,000多個住宅單位立即售罄。受此鼓舞，1985年7月恆隆再
與新世界、廖創興企業、萬邦投資及中建企業重組財團（恆隆佔60％），繼續與地鐵公
司合作，斥資20億元發展港島剩餘的5個地鐵站上蓋物業，其中補地價僅6.14億元。是
項計劃包括上環果欄、海事處，灣仔修頓花園，以及天后站和炮台山站上蓋物業，總建
築面積270萬方呎，其中住宅樓宇160萬方呎。這是恆隆在80年代最大的地產發展項目。
不過，恆隆在80年代的發展，始終受金鐘二段一役的影響，對地產循環的戒心大增，投
資策略亦漸趨保守。1985年以後地產市道逐漸回升，恆隆即迫不及待地將地鐵沿線發展
物業出售，則魚涌太古站上蓋的康怡花園、富澤花園及柏景台等8,000個住宅單位，即
在1984年10月至1987年3月期間以樓花方式售罄，絕大部分單位以每方呎500至800元分
期售出，而這批樓宇在其後三年價格升幅逾倍，恆隆白白少賺了不少。也正因為對地產
循環持有戒心，恆隆的土地儲備亦逐漸維持在低水平，與長實、新地、恆地等相距日
遠，若干很有潛質的物業，如太古水塘（現時的康景花囿）、樂活道地段（現時的比華
利山等）均先後將半數權益售予恆地，並由對方策劃發展及代理銷售，此舉亦削弱了恆
隆的盈利。
1986年恆隆主席陳曾熙逝世，遺下龐大恆隆股份指明舊屬殷尚賢作為遺產信託人，其弟
陳曾燾則擔任恆隆主席。陳曾燾時代，恆隆進行了連串集團架構重組。早在1980年8
月，恆隆已購得上市公司淘化大同75.6％股權，淘大以其食品加工業務為恆隆的盈利作
出貢獻，同時亦為恆隆提供了牛頭角龐大土地儲備。淘大被恆隆收購後地產業務比重加
大，與母公司恆隆業務日漸重疊。1987年8月，恆隆與淘大重組，恆隆成為集團控股公
司，並專注地產發展，而淘大則易名為淘大置業，成為恆隆旗下地產投資公司，持有恆
隆中心、柏裕商業中心、雅蘭酒店、康怡廣場、金鐘廊等一系列投資物業。1988年4
月，恆隆透過淘大收購樂古實業，並再度重組，將樂古改名為格蘭酒店，專責酒店業
務。自此，恆隆集團自成一系，系內各上市公司業務清晰，便於發展。不過，亦有人批
評恆隆將過多精力浪費在業務重組方面，錯過這一時期積極增加土地儲備的良機。
1991年1月，陳曾燾退任董事，由陳曾熙長子陳啟宗接任恆隆主席，恆隆進入家族第二
代管理時期。陳啟宗上任後，一方面表示將繼續遵循父親陳曾熙及叔父陳曾燾的穩健發
展路線，但同時亦採取了一系列矚目行動，包括親赴英、美、日等國進行全球巡迴推介
恆隆集團；引進先進管理技術，如最早發行可換股價券吸引外國資金、成功推行「C計
劃」以打破銀行收緊樓宇按揭的僵局等等，獲得投資者的好評。陳啟宗並表示：恆隆會
繼續積極擴大投資物業組合比重，同時在增加土地儲備方面亦將更加活躍，爭取5年後
與其他地產集團看齊。
不過，90年代恆隆系發展策略的重點，似乎仍集中於擴大投資物業方面，其中淘大置業
擔任這方面的主角。1992年6月，淘大宣佈10股供3股計劃，集資27.9億元，其後在8個
月內全數用於擴展投資物業組合，包括以7.2億元購入約17萬方呎麗港城商場、以9億元
購入約30萬方呎的中區渣打銀行總行大廈、以3.3億元購入15萬方呎的長沙灣百佳大
廈、以8億元購入的豪華住宅花園台2號等。1993年1月以後，淘大通過撥出內部資金及
借貸共11.4億元，10月再透過發行可換股價券集資19.9億元，繼續收購有升值、加租潛
力的優質投資物業。換言之，在短短一年半時間內，恆隆系已動用50億元購入投資物
業。
1993至1994年間，淘大置業的投資物業陣營進一步加強，先是位於太平山頂的山頂廣場
落成啟用，該物業樓面面積13.4萬方呎，全部租出；而早幾年向張玉良家族購入的銅鑼
灣百德新街一帶物業，價位亦已大幅上升。「食街」經改造成「名店坊」後租金升幅逾
倍。1994年，淘大又斥資12億元收購旺角麗斯大廈，而拆卸重建的尖沙咀格蘭中心亦落
成啟業。到1996年，淘大置業旗下的收租物業面積已達546萬方呎，絕大部分均是位於
地鐵及九廣鐵路沿線的優質物業，年租金收益接近24億元。至此，淘大已躋身香港一流
地產投資公司之列。

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2 : GS(14)@2011-07-30 12:33:09

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15478435

恒隆地產實際少賺 59%
2011年07月30日

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3 : idsdown(1658)@2011-08-17 20:26:42

陳啟宗：“希望故宮不要有銅臭”
2011-08-16

http://www.21cbh.com/HTML/2011-8-16/xNMDY5XzM1NzcxNQ.html

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