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這個科技成果轉化背後：團隊打消賣房顧慮，千萬個稅暫不繳納

“太赫茲科研團隊一度以為轉化成果時要交1000萬元個人所得稅，由於團隊成員沒有這麽多現金，有人打趣說只能靠賣房子來交稅。其實這筆稅可以暫時不用交，可以推遲到股權轉讓時再交。”

4月13日，在國家創新型試點城區上海市楊浦區的創智天地，上海市國稅局、地稅局所得稅處負責人陳華在“稅企同舟、共話雙創”主題論壇上，向包括第一財經在內聽眾介紹全國首個享受稅收優惠的科技成果轉化項目故事。

這個項目正是上海理工大學的太赫茲科研項目。

太赫茲波是頻率在0.1THz(太赫)-10THz 範圍內的電磁波，是電磁波譜中唯一待全面開發的頻譜資源，主要應用於通信、太空探測等領域，已成為發達國家爭先搶占的核心頻譜資源和科學制高點。

美國麻省理工學院將太赫茲科技評為“改變未來世界的十大技術”之一，日本政府也將其列為“國家支柱十大重點戰略技術” 之首。我國也很重視太赫茲這一前沿顛覆性技術，在國家重點基礎研究發展計劃(973計劃)太赫茲項目中，上海理工大學是唯一承擔設備系統的單位。

上海理工大學太赫茲科研團隊在中國工程院院士莊松林帶領下，在太赫茲技術研發和應用上取得重大突破，今年有望推出3款新產品，沖擊目前美英等國把持的市場。

然而這樣一個國際領先的科研項目在成果轉化時遭遇了不少波折。

上海理工大學科技處處長張大偉在上述論壇上介紹，2015年上海“科創22條”的出臺鼓勵科技成果轉化，規定高校和科研院所科技成果轉化收益歸屬研發團隊所得比例不低於70%，據此上海理工大學做了“破冰之舉”，將三項評估價值近2900萬元的太赫茲技術按79.42%獎勵研發團隊個人，金額為2303.2萬元。

問題來了。由於獲取股權需要繳納高額個人所得稅，太赫茲團隊成員需要為此支付將近1000萬元的個稅。而太赫茲技術的相關產品還沒有投入生產，在沒有產出利潤的情況下要拿出千萬現金交稅，成了研發團隊意想不到的燃眉之急。有成員打趣說只能靠賣上海房子來交稅。

在了解這一情況後，上海市稅務局迅速幫助團隊解決問題。

陳華告訴第一財經記者，其實早在1999年稅務總局就發文明確，科研機構、高等學校轉化職務科技成果以股份或出資比例等股權形式給予科技人員個人獎勵，經主管稅務機關審核後，暫不征收個人所得稅。2016年，稅務總局又進一步簡化審批科技成果轉化暫不征收個人所得稅備案手續，技術成果價值評估報告、股權獎勵文件及其他證明材料由獎勵單位留存備查，不再需要報送主管稅務機關。

目前，上海理工大學已在楊浦區稅務局成功辦理了《科技成果轉化暫不征收個人所得稅》備案，以太赫茲科技研發成果作為無形資產獲得股權獎勵的上海理工大學科研團隊暫不繳納個人所得稅1035.09萬元，成為全國首單科技成果轉化暫不繳納個人所得稅優惠案例。

上海財經大學胡怡建教授告訴第一財經記者，理論上個人獲得股權需要交稅，現在對科研成果以股權形式轉讓暫不交稅，遞延到獲得股權收益轉讓所得時候再征稅，這減輕了個人現金流負擔，有利於創新創業。

張大偉說：稅務局這些舉措讓教授團隊很受鼓舞，我們看到的不僅僅是免收稅款，而是看到政府下決心推進科研成果轉讓，這讓老師們放下負擔，去年我們學校就有11項成果轉讓。

上海同濟資產經營公司總經理高國武也在上述論壇表示，過去10年同濟大學科研成果轉讓價值不足5000萬元，而去年政府將科技成果轉讓處置權下放學校後，不到一年時間，科研成果轉讓價值超過了1.7億元。政策放寬推動了學校老師學生創新創業熱情。

據了解，上海科技成果轉化實行備案管理，僅楊浦區就有多所重點高校有意向對3個科研項目研發團隊給予激勵，公司估值共計約8000萬元，按80%的比例獎勵給研發團隊，金額約6400萬元，暫不征稅。

目前，我國已基本形成了全方位支持科技創新的稅收優惠政策體系。

對於初創企業經常遇到缺少資金問題，稅收優惠政策對專門投資中小高新技術企業的創業投資企業，給予投資額的70%抵扣應納稅所得額的優惠，對金融機構向中小企業的貸款給予更大力度的準備金扣除政策，對中小企業擔保機構給予增值稅優惠。

對於通過股權激勵方式吸納科技骨幹人才的非上市公司，實行遞延納稅政策;對於獲得國家級、省部級以上獎勵的科研人員所獲得的科技獎金，免征個人所得稅。

稅收優惠政策還幫企業營造創業環境。對於專門從事孵化創業創新企業的大學科技園、科技孵化器，免征出租房產、孵化服務收入的增值稅，提供給孵化企業的房產、土地免征房產稅、城鎮土地使用稅。

對於已形成的科技成果，稅收優惠政策還促進其早日轉化為“現實的生產力”。對科技成果轉讓，免征增值稅，減免企業所得稅;對科研機構、高等學校轉化科技成果實施的股權獎勵實行遞延納稅等。

國家稅務總局政策法規司副司長羅天舒近日表示，2016年，促進創新的優惠政策新增減稅約800億元，稅收優惠“小投入”帶來高新技術產業的“大產出”。

他介紹，稅務總局今年還將繼續加大稅收支持力度，將科技型中小企業研發費用加計扣除比例由50%提高到75%，進一步激勵中小企業加大科技投入。對投向種子期、初創期等創新活動的投資，加大稅收支持力度。

房價瘋漲50多萬 青島一賣房者反悔打砸趕走購房者

買賣雙方簽訂協議賣房後，購房者正在對新家進行裝修，沒想到，原房東反悔，見購房者拒不退房，竟然打砸房門破門而入，將購房者趕出。近日，山東省青島市公安局市北分局發布通報，犯罪嫌疑人周某某、茅某某涉嫌故意損毀財物、非法侵入住宅被警方刑事拘留。

原房主反悔鐵錘砸門

記者了解到，2016年9月，張女士看中了一套位於青島市市北區保利葉公館的二手房，遂與前業主周先生夫婦簽訂二手房購房合同，花236萬元買下了這套117平方米的住房。根據合同約定，張女士需先支付45萬元定金和45萬元首付款，周先生夫婦將用這90萬元還清房屋銀行貸款，把房子解押。

由於開發商尚未完成相關手續，周先生夫婦在出售房屋時還沒有取得不動產權證書，因此雙方約定完成房屋過戶後，張女士再通過銀行貸款付清剩余的146萬元房款。簽訂購房合同後，張女士拿到新房鑰匙，並很快著手進行裝修。

眼看新房就要裝修完畢。今年4月初，中介公司突然來電稱業主提出取消交易。張女士拒絕周先生取消交易的要求，認為自己已按合同履行買方責任，賣方不能隨意毀約。

但幾天後，張女士家里變得不安生了，先是有人拿錘子砸門，後來又來堵鎖眼，來人要求張女士必須退房。4月25日上午，來了位上了年紀的老人，稱房子漏水了。張女士以為自家水管破損殃及樓下鄰居，誰知一開門，就沖進來好多人，其中有一個是周先生的妻子，他們進門就開始砸東西。就這樣，張女士一家人被原房主趕了出來，原房主又安排兩位老人住了進去。最後，張女士撥打110報警。

買賣雙方各執一詞

張女士認為，可能受多條地鐵線建設等因素影響，青島這兩年房價瘋漲，去年這套房子市場價格236萬元，現在漲了50多萬元，周先生就是因為錢的原因才要毀約的。

對於這場糾紛，原房主周先生的妻子劉女士也有一肚子的話要說，根據青島房產新政的要求，房子必須在取得不動產證後兩年才能交易，而自己如果要再買新房，就算二套房，貸款利率要高出不少，因此她才決定不賣房子了。當初交房時，自己給張女士一套房屋鑰匙，並沒有同意讓她住進去。商品房在取得不動產權證書兩年後才可以上市交易，而這套房子至今還沒有辦下來不動產權證書，過戶給張女士更是遙遙無期。劉女士表示，根據雙方簽訂的補充協議，非因甲方原因造成不動產權證書無法按時辦理，不視為甲方違約。

購房者張女士則認為，根據合同約定，賣方違約要雙倍返還定金，再加上其裝修的花費和屋里被砸壞的東西損失，周先生一家要實際支付她160萬元的損失，她才會退回這套房子。

產生糾紛應依法解決

青島科技大學法學院講師周麗認為，根據合同法規定，依法成立的合同受法律保護，對當事人具有法律約束力。房產新政並沒有導致合同目的沒法實現。所以，張女士可以按照合同約定依法要求房主配合過戶。根據物權法規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。張女士的購房行為已經實際發生了，房主應該按照合同約定，配合張女士完成過戶行為。張女士可以向法院起訴，要求房主履行合同，並承擔相應的法律責任。

“但是，只有等賣房者拿到房產證才能過戶，只有等買房者拿到房產證才能辦理抵押貸款，所以，如果合同履行，對雙方也都不利。如果雙方能協商解決，那麽合則兩利。”周麗稱。

日前，這起網上熱傳的“保利葉公館房產糾紛”一事有了最新進展。青島公安局市北分局於4月27日，對涉嫌故意損毀財物、非法侵入住宅的犯罪嫌疑人周某某、茅某某依法刑事拘留。目前，案件正在進一步偵辦中。對於當事雙方所涉及的房產買賣合同糾紛，已建議通過法律渠道解決。警方提醒：買賣房產應自覺依法依規辦理，產生糾紛應通過法律途徑依法解決，采取過激行為的結果將是害人害己。□　本報記者 姜東良 孫安清

房價瘋漲50多萬 青島一賣房者反悔打砸趕走購房者

買賣雙方簽訂協議賣房後，購房者正在對新家進行裝修，沒想到，原房東反悔，見購房者拒不退房，竟然打砸房門破門而入，將購房者趕出。近日，山東省青島市公安局市北分局發布通報，犯罪嫌疑人周某某、茅某某涉嫌故意損毀財物、非法侵入住宅被警方刑事拘留。

原房主反悔鐵錘砸門

記者了解到，2016年9月，張女士看中了一套位於青島市市北區保利葉公館的二手房，遂與前業主周先生夫婦簽訂二手房購房合同，花236萬元買下了這套117平方米的住房。根據合同約定，張女士需先支付45萬元定金和45萬元首付款，周先生夫婦將用這90萬元還清房屋銀行貸款，把房子解押。

由於開發商尚未完成相關手續，周先生夫婦在出售房屋時還沒有取得不動產權證書，因此雙方約定完成房屋過戶後，張女士再通過銀行貸款付清剩余的146萬元房款。簽訂購房合同後，張女士拿到新房鑰匙，並很快著手進行裝修。

眼看新房就要裝修完畢。今年4月初，中介公司突然來電稱業主提出取消交易。張女士拒絕周先生取消交易的要求，認為自己已按合同履行買方責任，賣方不能隨意毀約。

但幾天後，張女士家里變得不安生了，先是有人拿錘子砸門，後來又來堵鎖眼，來人要求張女士必須退房。4月25日上午，來了位上了年紀的老人，稱房子漏水了。張女士以為自家水管破損殃及樓下鄰居，誰知一開門，就沖進來好多人，其中有一個是周先生的妻子，他們進門就開始砸東西。就這樣，張女士一家人被原房主趕了出來，原房主又安排兩位老人住了進去。最後，張女士撥打110報警。

買賣雙方各執一詞

張女士認為，可能受多條地鐵線建設等因素影響，青島這兩年房價瘋漲，去年這套房子市場價格236萬元，現在漲了50多萬元，周先生就是因為錢的原因才要毀約的。

對於這場糾紛，原房主周先生的妻子劉女士也有一肚子的話要說，根據青島房產新政的要求，房子必須在取得不動產證後兩年才能交易，而自己如果要再買新房，就算二套房，貸款利率要高出不少，因此她才決定不賣房子了。當初交房時，自己給張女士一套房屋鑰匙，並沒有同意讓她住進去。商品房在取得不動產權證書兩年後才可以上市交易，而這套房子至今還沒有辦下來不動產權證書，過戶給張女士更是遙遙無期。劉女士表示，根據雙方簽訂的補充協議，非因甲方原因造成不動產權證書無法按時辦理，不視為甲方違約。

購房者張女士則認為，根據合同約定，賣方違約要雙倍返還定金，再加上其裝修的花費和屋里被砸壞的東西損失，周先生一家要實際支付她160萬元的損失，她才會退回這套房子。

產生糾紛應依法解決

青島科技大學法學院講師周麗認為，根據合同法規定，依法成立的合同受法律保護，對當事人具有法律約束力。房產新政並沒有導致合同目的沒法實現。所以，張女士可以按照合同約定依法要求房主配合過戶。根據物權法規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。張女士的購房行為已經實際發生了，房主應該按照合同約定，配合張女士完成過戶行為。張女士可以向法院起訴，要求房主履行合同，並承擔相應的法律責任。

“但是，只有等賣房者拿到房產證才能過戶，只有等買房者拿到房產證才能辦理抵押貸款，所以，如果合同履行，對雙方也都不利。如果雙方能協商解決，那麽合則兩利。”周麗稱。

日前，這起網上熱傳的“保利葉公館房產糾紛”一事有了最新進展。青島公安局市北分局於4月27日，對涉嫌故意損毀財物、非法侵入住宅的犯罪嫌疑人周某某、茅某某依法刑事拘留。目前，案件正在進一步偵辦中。對於當事雙方所涉及的房產買賣合同糾紛，已建議通過法律渠道解決。警方提醒：買賣房產應自覺依法依規辦理，產生糾紛應通過法律途徑依法解決，采取過激行為的結果將是害人害己。□　本報記者 姜東良 孫安清

深汕特別合作區房地產交易凍結 但仍有樓盤私下賣房

每經記者 魏瓊 吳澤鵬 每經實習編輯 梁秋月

北有“千年大計”雄安，南有深汕特別合作區，在行政規劃和未來占地面積方面，深汕特別合作區與雄安比不可等量齊觀。但在深圳主導的利好消息下，合作區的房價大幅上漲，引來不少外地購房者。

為維持合作區房地產市場穩定健康發展，防止炒房客擾亂正常的市場秩序，合作區房地產市場從5月開始進入凍結。據《每日經濟新聞》記者了解，截至9月11日，深汕特別合作區的房地產過戶仍在凍結中，戶口只能遷出不能遷入。在交易受限的情況下，部分樓盤仍打擦邊球與買房客私下簽訂協議進行交易。

有房價突破萬元

在深汕特別合作區體制機制調整的利好下，合作區的房價出現較大幅度上漲。聚源地產的價目表顯示，目前在經營的樓盤大多數為德信花園的樓房，二手房價已經高達7000~8000元/平方米。

鵝埠的東恒名城售樓中心已經開放，據銷售人員介紹，因為利好消息傳出，目前項目正在修改規劃，之前的大面積的戶型改成小戶型產品，而早前的酒店規劃也將改成公寓產品，能夠更好的滿足市場需求。

談及銷售價格，東恒名城銷售人員表示目前尚未開盤，價格還未確定，預計未來的售價在9000元/平方米左右，戶型為106~215平方米的3~5房，這就意味著，該樓盤的最低銷售總價將接近100萬元/套。

《每日經濟新聞》記者以購房者身份走訪德信花園，其銷售人員表達了項目將漲價的信息，三期項目預計明年可以開盤，價格也會賣到9000元/平方米。

此外，位於鲘門鎮的金海花園項目，目前小高層的價格在1.4萬~1.7萬元/平方米之間，而今年年初的價格為7000~8000元/平方米。半年時間，房價翻倍，進入萬元時代。

而金海花園在售的別墅尾貨均價則高達30000元/平方米。據銷售人員介紹，受合作區利好消息，近期金海花園項目有漲價的計劃，未來金海花園三期的小高層的售價預計也將突破20000元/平方米。

為穩定房價 房子交易凍結

據《每日經濟新聞》記者實地調查發現，早在今年5月份，深汕特別合作區房地產引來不少外地購房者的進入，多個樓盤價格漲幅翻倍。

為維持特別合作區房地產市場穩定健康發展，防止炒房客擾亂正常的市場秩序，特別合作區房地產從5月開始進入凍結。據《每日經濟新聞》記者了解，截至9月11日，深汕特別合作區的房地產過戶仍在凍結中，戶口只能遷出不能遷入。

《每日經濟新聞》記者實地走訪發現，深汕合作區房地產建設正在穩步推進中，多個樓盤卻無房可賣，成交低迷。

《每日經濟新聞》記者以購房者身份走訪東恒名城，其銷售人員表示，政府為了抑制炒房，已經凍結了全部的房地產交易，目前多個樓盤在登記訪客，並沒有房屋在售。

德信花園項目銷售人員也表示，深汕特別合作區的房地產交易已被凍結，新房和二手房均不能過戶，人口戶籍也全部被凍結了，農民自建房全面停工。

《每日經濟新聞》記者前往深汕特別合作區管委會求證這一消息，據國土規劃的工作人員透露，因為體制改革的緣故，目前合作區的房子交易從5月份開始全部被凍結了，不能過戶，戶籍都不能遷入了。關於開放時間和未來會出臺限購政策，工作人員表示暫時不清楚，政策還在調整期。

多位當地居民告訴《每日經濟新聞》記者，目前農民自建房屬於違建，政府在嚴查違建，現在鎮上的自建房都停工了。

《每日經濟新聞》記者實地探尋發現，目前鵝埠、鲘門的農民自建房均處於停工狀態，從鎮上到偏遠的新興村等村落，遍布已經停工的自建房，部分停工的房屋旁的磚石已經長出了青苔。

市場暗流湧動 有盤私下交易

不過，據《每日經濟新聞》記者調查發現，在交易受限的情況下，部分樓盤仍打擦邊球與買房客私下簽訂協議進行交易。

《每日經濟新聞》記者以購房者身份走訪金海花園，其銷售人員表示，目前深汕特別合作區暫停網簽了，客戶需與開發商簽訂紙質購房合同，等到網簽開放了，則通知客戶過來排隊網簽。

為打消記者對於私下交易的風險疑慮，銷售人員坦言，目前很多客戶已簽訂私下協議在等待網簽放開。即使沒有正式過戶也可能進來裝修和入住，需要提前告知開發商。

在此之前，客戶需要先交付10%的房款，然後在一個星期後交付剩下的40%的房款，剩余的房款則可以通過貸款解決。

據銷售人員介紹，作為外地購房者，向當地銀行貸款買房需要交付6成首付。為了節約買房客的投資成本，開發商不與銀行合作，直接與第三方合作給購房者貸款，首付可以做到5成，並且不需要銀行征信，利率為4.9%，低於銀行貸款利率。

需要註意的是，第三方貸款最長只能做到5年，目前金海花園小高層價格在1.4萬元~1.7萬元左右，以130平方米戶型計算，總價約為182萬，首付5成為91萬，按照等額本息計算，未來5年平均每月的還款為17131元，還貸壓力較大。

作為外地買房客，這一交易方式暗藏風險，政府嚴禁炒房，網簽開放時間未定，未來是否將對外地客限購尚不確定。如果政策限制外地人買房，購房者或將面臨購房糾紛。

關於這一隱藏風險，銷售人員表示，在簽訂認購書上有一條規定，如果客戶因為政策等原有無法達成網簽，開發商將進行協調。關於如何協調，是否全額退款，銷售人員並未給出明確的回複。

億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東分析認為，該樓盤的行為違反政策規定，將風險轉嫁給購房者，未來一旦政策發生變動，炒房客可能將失去購房資格，提前交付了房款卻未獲得房屋的所有權，未來可能面臨錢房兩空的局面。

從賣房創業到融資5億，繽果盒子：我們是被逼著走到今天的

野草新消費 2018-02-24 11:18

過去一年，是新零售快速崛起的一年，更多的目光開始聚焦到線下，一批新物種正在破土而出。其中，無人便利店這個新物種，因為市場空間和消費者體驗等問題，從誕生之後就質疑聲不斷。在質疑聲中，無人店的發展勢頭似乎並沒有削弱，一些創業項目先後獲得大額融資，京東、阿里巴巴也相繼推出無人超市或便利店，市場為之躁動。

繽果盒子是無人便利店領域的先行者，從2016年2月，由生鮮電商轉型為無人便利店，中間幾次艱難的版本叠代，開啟規模化，到2017年連續獲得上億元和8000萬美元兩輪融資，繽果盒子完整的經歷了這個行業的跌宕起伏。

在2018年農歷新年開年之際，野草新消費推出2017年新零售企業年終系列訪談。圍繞做無人便利店的初衷，核心競爭門檻，政府和資本扮演的角色，有人和無人的本質差異，更加篤定和需要改變的等話題，繽果盒子創始人陳子林坦誠地分享了一年來經歷了的種種變化和思考。面向更加激蕩的未來，他最想對新零售的創業者說，“不要焦慮，任何事情發展都有周期性，現在的問題只是周期越來越短”。

口述 | 陳子林

整理 | 張曉軍

恰當的時間做恰當的事情

繽果盒子發展到現在，還不算太成功，只是在一個良性的軌道上發展。和過去幾段創業經歷相比，繽果盒子給我特別大的感觸是，在恰當的時間點做了恰當的事情。

2005年，我們做手機Tiger地圖，想法非常棒。以我們那時候的水平，可以見到國家實驗室主任、交通委主任，甚至受過北京市市委書記的接待。但在那個時間點上，並沒有太多東西支持你，社會積澱也不存在，最終導致我們沒有做的很大。

像以色列的軟件Waze，跟我們做的是同樣的事情，在2011年被Google收購時賣了13億美金。這次做繽果盒子，終於踩到了時間點，這讓我相信，你一直折騰不死，總能踩到。

繽果盒子創始人 陳子林

當然，我也很篤定這件事能成，為此把房子都賣了。從2015年底開始，我認為這件事邏輯上是通的，事實上我們也走到了現在，跟當時的設想一樣。

無人便利店的基本假設

1、擴展前先驗證兩個問題

為什麽要先做小區？為什麽先用盒子的形態去做用戶教育，然後慢慢為整個社會賦能。從這個事本身而言，我當時的判斷是員工成本、物業成本越來越高。同時，消費又越來越多元，用戶的選擇也越來越多。用原來的零售組織形式，顯然已經很難滿足新型市場的零售要求了，用戶需要更快、更方便，成本也要更低。

而做無人便利店，實質上是在提升社會零售的效率，當我可以以比別人便宜10倍的價格去運營一個零售渠道時，這個威力一定很嚇人，而且市場會非常大。

所以，繽果盒子在2016年8月份落地，11月份正式去入社區，我們當時驗證了兩個問題。

問題一：在社區盒子是需要的，它不會被討厭。

問題二：盒子沒有系統性風險。相比來說，現在無人貨架系統性風險無法阻擋，而且會越來越大，沒有監控就會破窗。

我和團隊多次強調，一定要讓用戶在里面有壓力，隨意拿東西是會被發現的。但很多人刻舟求劍，用無人售賣機的邏輯套到我們里面，無人售賣機的邏輯是沒有監控，想做壞事的人很多，越是小的壞事，大家越是抱有僥幸心理。

繽果盒子是有監控的，我當時也很堅定不會有人破壞。在驗證完這個想法後，這個事就可以快速複制。

2、改變傳統便利店的運作邏輯

以前傳統便利店是很重的生意，要花幾個月時間選址、裝修，投入和承諾成本都很高。光一個店鋪可能就要花一百萬，我們改變了這個邏輯，讓實體商業互聯網化。

第一，我們把便利店產品化，可以快速、批量生產。一個月鋪幾十上百個便利店，這是工程化項目不可能實現的，也是一個很大的觀念改革。

第二，我們有極低的試錯成本。原來的便利店實體商業，花很高的租金是為了買流量，而我們可以攢流量，這個地方不行，換個地方做生意，損失不大。

我也很坦誠，有的盒子如果一天就賣一百、兩百多，產地不對，馬上就會換，一樣的盒子從A點換到B點銷量可能翻5番。

所以，既具備互聯網的特質——批量供應，用戶的邊際維護成本也趨近於零，只要用正常的交易服務，用戶就會到我們這兒。

無人店的門檻有多高？

其實現在很多人好奇，市場上有很多無人便利店項目，繽果盒子能走到今天的狀態，核心靠的是什麽？首先我從來不在意跟別人比，也不想讓別人無法超越我們，因為這個生意非常龐大，擁有幾十萬億的大市場。

我們再看它的門檻有多高？

第一，它是資金密集型的。早期要燒錢，不像貨架拉500萬天使，做1000個貨架就可以運行了，無人便利店密度達不到就看不到結果，所以在早期階段資金密集是門檻。

第二，它是技術密集型的。RFID雖然技術門檻稍低，但真要投放到市場批量複制，門檻並不低，而且我們現在用的圖像識別技術，在國內乃至全世界都是最前沿的，首席科學家也在這個行業經營了十幾年，研發團隊100多人。我們現在招AI深度學習的人才，開70萬的年薪，是在和阿里搶人。

而且，如果要從技術上去突破無人零售，沒有一個很好的團隊，很難邁過這個檻。我們要做出一整套基礎，現在手里成功的專利就有30多個，還有40多個在申請，它是一個爬坡的過程，我們過去一年就在推進這件事情。

過去一年整個市場變動很大，我們也經歷了很多。回顧過去一年，令我印象最深刻的還是關於繽果盒子“裁員”的負面報道，這件事情在我個人看來很正常，但很多媒體把它當做一個負面，我也只能接受，廣東人說“吃得了鹹魚，你一定要抵得了渴”，這是一定要承受的。

對我來說，這件事無非是在一個快速發展的初創公司，把一些違紀、不達標的人員開掉。我們400多人開了幾個人，也從來沒有資金鏈的問題，我不認為這是一件大的事情，被放大了不好，僅此而已。

這個事情直接導致的一個結果是，我對公司一些關鍵員工的引進變得更加謹慎。我突然意識到，我們已經不是一個小公司了，不能像原來那樣管理。

對我個人來說，這是很重要的轉變，我也在複盤、反思這件事，本來可以處理的更冷靜一些，或者對違紀的員工態度緩和一些，就不至於有這種大的矛盾產生，以後要註意對行業的影響。

如何破解擴展困境？

1、規模化複制中的“加速度”

之前我們設定了一個小目標，是一年鋪5000個盒子，過去一年實際上只鋪了200個。但從中國商業史上來講，也很少出現沒有零售經驗的團隊在半年做200家店。所以，它不是一個很慢的速度，我們正在突破零售的桎梏。

之所以沒有我說的那麽快，主要有兩個原因：

第一，5000個是我給團隊內部設定的目標，因為難，我才把它設為目標，但我從來沒想過跟媒體、外界許諾，自己對自己負責就可以。

第二，現在這個業務怎麽做，算我們最清楚，前期不可避免的要試錯，先慢後快，這是客觀規律。

此外，10月份後，繽果盒子的擴展速度慢了下來，也是受到了投資人的啟發。當時我想再鋪一兩百個，然後再去調，但他們將這個時間點提前了，希望去做精細化管理，先把內功練好。而在新一輪融資之後，我打算先試點5個樣板城市，把樣板城市打造成我們想要的密度，同時做的足夠精細化。

所以，我們要意識到有一個“加速度”在里面，到現在，我都不認為未來的目標不能達成。

2、政府在無人店落地中的“關鍵角色”

在這麽多變化中，2017年在我們預計之內的，是這個生意在推出時，會受到行業很大的關註。因為我覺得這對零售來說意義非凡，就像當年的蒸汽機改變出行一樣，無人便利店對未來零售的格局會有很深刻的影響。

預料之外的是，這個行業在早期階段，需要那麽多的政府支持才能走下去。所以，在9月份我們就調整了業務方向，認為政府支持對這個行業的發展至關重要。

政府不是一般的商業機構，政府在合作之前它一定是慎重考慮的，包括考察你的團隊，這件事靠不靠譜，這就要求我們做的足夠好，業務落地對民生、社會有益處。而且我們跟政府合作，並不是沖著它的資金、政策支持，實質上要讓它給一個合法的身份。

政府對這個事的要求無非包括幾項：

一能降本增效；二要給居民、給消費者提供更多的便利；三能管控好，沒有負面和安全隱患；四能推動社會的信息化，數據化進程。

這些方面如果做到的話，政府應該也會大力支持。說實話，我們有將近3萬個場地，7個工廠，加上資金儲備，落地會是一件很快的事情。但節奏推進的關鍵是要跟政府配合。

六億融資後的野心與格局

1、一門燒錢、資金密集型的生意

目前這個階段，我們有一定的心理準備，有一些成本去做戰略性的虧損，來教育市場和做整個業務的配套。它不僅僅是個生意，更是一個事業，投資人也理解。這是我們為什麽需要資本支持的原因，如果光是自己這點錢很難做好，也承受不了局部的戰略性虧損。

2017年我們進行了兩次比較大的融資，一次是1億，一次是5億，相比於同類，之所以獲得資本青睞，我相信首先是我們把這個事想的比較清楚，起步比較早，也積累了很多經驗。目前布點的成熟度和技術的領先性，我們領先市場至少半年。

獲得2017年第一筆融資時，我們受到的關註就很多，當時甚至有些機構在搶。我跟GGV聊完後，下樓就收到GGV合夥人徐炳東的微信，他說繽果盒子是最近半年見過最讓人興奮的項目。

簡單來說，這個生意很大，而他已經看到這個生意可以爆發成什麽樣。兩周左右，他就給我Offer了。

後面我們又融了5億元，其實在在中間的過程中，我們就是簡簡單單地相信這件事，穩步推進，讓消費者用更低的成本、更便利的方式買到產品。因為這個生意是燒錢的、資金密集的，融資是為了越來越驗證我們的想法，也可以讓我們適當地犯錯。

現在我們大的邏輯是驗證過了，更需要驗證的是管理，這樣做是不是最高效的，還能不能做更好？它本質上是一個不斷完善的過程。

2、自身的風險和巨頭的競爭

現在還有不少投資人認為，中小企業不要輕易嘗試無人便利店，我想的是，你不要希望這個世界上所有人都喜歡你，這是常態。

從傳統零售人的角度來看，這件事情可能風險很大，但現在還沒有人敢說自己掌握了全部真相。所以，我們也是在求證自己的想法。在這條道路上，有一點我很自信，當你可以用比別人便宜很多的成本，把一件商品送到消費者手里時，是很有價值的。

也有人質疑，如果巨頭進入我們該怎麽辦？但如果我是巨頭，關註一個行業的話，我會讓這個社會牛逼的人先跑出來，再買它、參股它，事實上阿里和騰訊都是這麽做的。

京東內部有兩個團隊在做這塊的事情，每個團隊十幾二十人，對於京東來說，這是一個新賽道，它也在試錯，他們內部不僅僅有協同、還有競爭，當他們在內部跨部門要資源的時候，未必比外部發展的好。

到目前這個階段，我們也會和BAT溝通、合作，這個世界越來越講究結合，不像幾十年前你死我活。我們從來不排斥和任何人合作，如果有巨頭想要投資我們，我們很歡迎，但我們要保持自己的競爭力，把業務做好，才有本錢和別人討價還價。

與無人貨架、互聯網+傳統便利店的比較

1、無人便利店更具有可持續性和延展性

2017年下半年，無人貨架非常火，無人貨架和無人便利店雖然都有無人的概念、元素，但真不是一樣的東西。

可以很明確地說，無人貨架熱帶動了整個無人的概念，但並不會由此帶動無人便利店的投資。相反，我們的投資人花了很多時間在研究無人貨架和無人便利店的區別，最終他們得出的結論是，無人便利店可能更具有可持續性和延展性。

無人便利店跟無人貨架相比，實際上是創造新的消費場景，原來在非開放小區，人流量少的地方，沒有24小時便利店，現在我們鋪了盒子就可以為你服務。

當然現在也有新型的便利店，通過互聯網+傳統便利店的方式，在原有的場景中改善體驗，提升效率，但商業模型主要還是靠熟食、鮮食來帶流量。

目前，傳統的便利店標品已經很難吸引消費者進店了，傳統便利店+互聯網，帶來的增效也許是10%或者20%。但我們不是這樣，我們是創造了一個新物種，除了存量市場，還要擴大增量市場，由於渠道越來越發達，效率的極大提高，會讓你的需求得到釋放。

所以，當以後所有小區樓下都有盒子，這個盒子都提供足夠多、豐富的商品給消費者時，你的需求就會被激發，這是一樣的道理。

2、有人與無人的本質差異

新零售大家現在強調的比較多的是，以 消費者為中心。無人便利店的“無人”概念曾經遭到了詬病。對於無人便利店，我首先認為不是因為無人而便利，是想要更便利必須無人。

有人和無人並不會改變你是否便利的結果，比如有時候你希望有人給你溫暖，有時候你很煩，不想見到人。消費者去便利店的目的是什麽？我們要搞清楚。其實無非是三點：

第一，這個商品是不是你想要的？

第二，價格是不是合適？

第三，最終你要考慮哪個便利一點、哪個更快一點？

決定性因素不是有沒有人，而是因為我們要更便利所以必須要無人，比如我們去你樓下購物，開一個24小時便利店，如果有人，至少要派3個人輪班，這3個人每個月是1萬元的成本，會讓你買一瓶可樂貴幾塊錢，如果不賣那麽貴，就不能存活。

最後其實我們的核心就是，你要買這個東西就對了，不管有沒有人。我不相信背後剛需驅動的東西需要改變。不管是有人還是無人，都有場景需求，但社會發展的趨勢有一個，就是高效替代低效，無人便利店正好符合這一趨勢。

篤定效率提升與“不要焦慮”

在過去一年變化中，讓我們更加篤定的是，通過一點一滴的積累、改變，去提升零售的效率。零售革命本質上是一場效率革命，體驗可以差異化，未必有一個完全的標準，但效率提升是唯一標準，效率提升就是用更低的成本把這件事完成。無人便利店的組織形式我認為是更先進的，起碼對標品、標準化程度高的生鮮，用無人化的方式銷售值得嘗試。

2018年，繽果盒子的心願就是把幾個樣板城市的精細化運營做好，其次，點位增加和每個增長點位運營數字的提升，都會是我們未來一段乃至很長一段時間的主要目標。

經過這一年，我同時最想對同行的創業者說，“不要焦慮”。

馬斯克在他放在太空上的屏幕寫的就是“不要焦慮”。我覺得任何事情發展都是有周期性的，現在的問題只是周期越來越短。為什麽我說風口 追不了，因為在這個世界上，沒有任何追風口的創業者能夠追成。我們也是被逼著走到今天，就是一直尋找光明,一直在想怎麽活下去，一步一步試出來的。

*本文系野草新消費原創，作者張曉軍。學習產業最新趨勢與方法論，掃描下方二維碼，加入野草新消費VIP升粉絲群。

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杭州搖號細則出臺：無房戶先搖，假離婚、快速賣房行不通

據杭州住保房管局網站消息，為進一步貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”房地產市場調控精神，切實規範商品住房銷售行為，保障消費者合法權益，杭州市近期打出監管“組合拳”，一方面房管、公安、物價等部門聯合出擊，集中查處了一批開發企業和中介機構違法違規典型案例，並進行公開曝光，另一方面市房地產市場持續健康發展協調小組今日下發《關於實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》，要求自2018年4月4日起，市區範圍內符合條件的新申領預售許可商品住房項目，應采取公證機構主持搖號方式開展銷售工作。

《通知》指出，房地產開發企業是商品住房銷售工作的實施主體，應一次性公開銷售所有準售房源，並對“無房家庭”（不含未婚、2018年4月4日後離異單身以及2018年4月4日後因自有住房交易產生的“無房家庭”）給予傾斜。

《通知》明確，意向客戶登記數量超過準售房源數量的商品住房項目，房地產開發企業應聯系公證機構，采取公證搖號方式產生選房家庭和選房順序號，並按序售房。

《通知》要求，房地產開發企業設置意向登記條件應符合相關規定，不得設置有利於內部人員、關系戶等購房的條款。

《通知》強調，房地產開發企業必須嚴格確保選房結果與網簽名單一致，切實杜絕炒賣房號等行為。

《通知》還明確，中選後放棄選房、購房達二次的家庭，自放棄選房、購房之日起3個月內，各房地產開發企業不再接受其購房意向登記；中選後放棄選房、購房達三次（含）以上的家庭，自放棄選房、購房之日起6個月內，各房地產開發企業不再接受其購房意向登記。

以下為通知全文：

關於實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知

各房地產開發企業、各公證機構：

為進一步貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”房地產市場調控精神，切實規範我市商品住房銷售行為，保障消費者合法權益，經研究決定，自2018年4月4日起，市區範圍內符合條件的新申領預售許可商品住房項目，房地產開發企業應采取委托公證機構搖號方式開展銷售工作，現就具體事項通知如下：

一、房地產開發企業采用公證搖號方式公開銷售商品住房，應在申領商品房預售許可證前制定商品住房公證搖號公開銷售方案，一次性公開銷售當期準售房源。

二、房地產開發企業應在銷售現場公示購房意向登記方案，明確購房意向登記起止時間、地點和條件，意向登記條件應符合相關規定，不得設置有利於內部人員、關系戶等購房的條款。

三、意向客戶登記數量超過準售房源數量的商品住房項目，房地產開發企業應聯系公證機構，采取公證搖號方式產生選房家庭和選房順序號，並按序售房。

四、房地產開發企業公證搖號公開銷售商品住房，應對“無房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障。

“無房家庭”是指在我市限購範圍內無自有住房的家庭（不含未婚、2018年4月4日後離異單身以及2018年4月4日後因自有住房交易產生的“無房家庭”）。

五、房地產開發企業應在意向登記起止時間內接受購房意向登記，要求客戶提供購房人及家庭成員的身份證明、婚姻證明、戶籍證明和房產情況核查證明等資料，對客戶符合限購政策情況進行核對，並應在登記完成後出具相關憑據給意向登記人。房地產開發企業不得無理由拒絕相關登記申請。

六、意向登記截止後，房地產開發企業應整理形成購房意向登記匯總表，在銷售現場公示後報送公證機構公證。

七、公證機構受房地產開發企業委托主持搖號工作，應確保搖號流程和結果公正可靠。

八、搖號結果產生後，房地產開發企業應依據搖號結果有序組織選房銷售工作。前序家庭放棄選房、購房的，後序家庭依次遞補。房地產開發企業應確保選房結果與網簽名單一致。

九、中選後放棄選房、購房達二次的家庭，自放棄選房、購房之日起3個月內，各房地產開發企業不再接受其購房意向登記；中選後放棄選房、購房達三次（含）以上的家庭，自放棄選房、購房之日起6個月內，各房地產開發企業不再接受其購房意向登記。

十、房地產開發企業應及時將搖號結果、選房結果報房管部門備案，並做好購房意向登記方案、購房意向登記匯總表、公證搖號結果、選房結果等證據保全。

十一、房地產開發企業是商品住房銷售工作的實施主體，要切實保證商品住房銷售行為公開、公平、公正，並維持銷售秩序，確保安全。

十二、房管部門應加強對房地產開發企業執行情況的監督檢查。發現房地產開發企業違反本通知的，一經查實，責令立即整改，拒不整改的，暫停項目網簽，記入房地產開發企業誠信檔案，並給予公開曝光。發現購房者提供虛假信息資料或惡意幹擾公證搖號銷售行為的，房管部門一年內不再受理其限購查檔申請。涉及犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

十三、公證主管部門要根據《公證法》、《公證程序規則》，對本市開展商品住房搖號銷售的公證事項，制定公證業務規範。要加強對公證機構、公證員的業務指導、監督，確保本市商品住房公證搖號公開銷售工作規範有序進行。

杭州市房地產市場持續健康發展協調小組

2018年4月4日

中報季|萬科銷售剎車，上半年賣房金額增幅低於行業平均

碧桂園、萬科、恒大組成的中國房地產業三巨頭中，終於有企業發出2018年第一份半年報，以揭示巨頭穿行小周期的經營狀況。

這個企業便是萬科。8月20日晚，萬科公布2018年半年度報告。

報告顯示，2018年上半年，萬科房地產開發業務實現銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，同比分別上升8.9%和9.9%。

不過，據國家統計局數據，今年1-6月全國商品住宅銷售面積為6.69億平方米，銷售金額為5.66萬億元，同比分別增長3.2%和14.8%。從銷售金額指標來看，萬科上半年的增速低於行業水平。

不過在收入結算，利潤方面，萬科有不俗表現。上半年，萬科實現營業收入1059.7億元，同比增長51.8%，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。

報告顯示，1-6月，萬科實現竣工結算面積701.4萬平方米，同比上升20.2%；實現結算收入1006.4億元，同比上升53.6%。

另外，萬科已售未結資源持續增加，合並報表範圍內有3693.0萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約5200.5億元，較上年末分別增長24.7%和25.5%。

上半年，萬科房地產業務的結算毛利率為27.3%，較2017年同期提高2.5個百分點。

對於未來項目儲備，萬科表示將堅持審慎、穩健的投資策略。上半年。萬科獲取新項目117個，總規劃建築面積2049.1萬平方米，與上半年銷售面積基本持平。公司在建項目總建築面積約8187.6萬平方米，規劃中項目總建築面積約6081.6萬平方米。

今年年初，萬科提出將戰略定位由“城市配套服務商”升級為“城鄉建設與生活服務商”，推進商業開發和運營、物流倉儲服務、產業城鎮、冰雪度假、養老、教育等拓展業務的發展。

相對於房地產開發業務的緩慢增長，萬科在新業務上有更進取的表現。

2018年上半年，繼房地產開發和物業服務之後，萬科將租賃住宅確立為核心業務。萬科從2014年開始布局長租公寓市場，當前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服務式公寓三類產品，其產品邏輯是為不同階段客戶提供長期租住解決方案。

截至今年6月30日，萬科長租公寓業務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，不過目前累計開業只有4萬間左右，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。

物業服務方面，截止6月底，萬科物業服務累計簽約面積超過4.7億平方米，實現營業收入41.6億元，同比增長29.8%。另外，報告期內，萬科物業創設國內首家物業行業二手房專營店，並聯手珠海橫琴試點“物業城市”。

商業開發與運營方面，萬科以印力集團作為旗下商業開發與運營平臺理。2018年1月，萬科聯合印力等收購新加坡上市公司凱德集團在國內的20家購物中心。截止6月底，印力共管理126個項目，總建築面積915萬平方米，已開業自持項目79個，包括53個購物中心。

物流倉儲服務方面，截止6月底，萬科物流倉儲服務業務已進入全國32個主要城市，服務客戶60余家，累計已獲得項目84個，總建築面積626萬平方米，其中已建成運營項目41個，穩定運營項目平均出租率為95%。

值得一提的是，近期萬科通過並購方式獲得太古實業有限公司旗下在上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內的7座冷庫，其意義是實現了對國內一線城市及內陸核心港口城市的冷鏈業務覆蓋。

在教育和養老方面，萬科教育業務在全國已開辦超過20個全日制學校、100多個社區營地和十多個戶外營地。目前，萬科養老業務已布局15個城市。

在冰雪度假領域，萬科旗下吉林松花湖和北京石京龍雪場17-18雪季累計客流量超過55萬人次。

不過，在萬科上半年1059.7億的收入中，1006.4億元還是來自房地產業務，41.6億來自物業業務，看起來一派花團錦簇的多元化業務合同僅貢獻11.8億元。

上半年，房地產市場融資環境持續收緊。央行數據顯示，截至2018年6月末人民幣房地產貸款余額增速比上年末回落0.5個百分點，上半年房地產貸款增量占同期各項貸款增量的比重比2017年占比水平低1.9個百分點。

不過憑借良好的資本市場形象，萬科在融資方面仍有較大優勢。截至半年報發布，萬科先後完成五期超短期融資券發行，票面利率區間為3.25%-4.6%；8月，萬科完成15億元住房租賃專項公司債券發行，票面利率4.05%，創2017年以來房地產企業公司債發行利率新低。

截至6月底，萬科持有貨幣資金1595.5億元，遠高於短期借款和一年內到期長期負債的總和609.8億元，凈負債率為32.7%。

責編：陳姍姍