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安徽加強房產用地調控 三四線城市或暫停供地

安徽省官方6日披露：安徽加強房地產用地調控，今年將對該省庫存壓力大的三、四線城市減少以至暫停住宅用地的供應，而對出現泡沫的城市，則加大供給。

安徽省國土資源工作會議6日在合肥召開，安徽省國土資源廳廳長孫愛民在是次會議上披露以上信息。

孫愛民介紹，2016年安徽堅持分類調控、因城施策，統籌去庫存和防過熱，加強房地產用地調控。對於省會城市合肥2015年下半年至2016年上半年房價過高的情況，采取調控用地計劃等多舉措遏制房地產價格增長過快的勢頭。

自去年10月份開始，合肥采取加大居住用地供應、嚴格居住用地條件、清理居住用地存量等調控措施，堅持限房價、限地價，做到了不出“地王”，地價也保持在合理區間。

孫愛民表示，今年，安徽支持房地產庫存大的城市對未開發房地產用地依法進行合理調整，用於發展社會民生項目或者國家支持的產業項目，對去庫存壓力大的三、四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。同時，合理確定政策性住房和商品住房的用地比例和規模，對保障性住房用地實行應保盡保。

國土部部長：推動建設用地減量化發展或零增長

據中新網報道，中國國土資源部部長姜大明27日在北京表示，當前中國耕地保護中的主要矛盾是實現耕地占補平衡，補足補優。未來要推動建設用地減量化發展或零增長，促進新增建設不占或者盡量少占耕地。

27日，國土資源部、農業部、中央農村工作領導小組辦公室聯合召開視頻會議，部署落實《中共中央國務院關於加強耕地保護和改進占補平衡的意見》。這一意見是黨中央、國務院出臺的第三份關於耕地保護的文件，距離上一份耕保政策出臺已有20年時間。

農業部副部長余欣榮在當日的會議上指出，中央對於耕地保護的一系列指示和部署，充分表明了中央加強耕地保護的堅決態度。

余欣榮認為，首先，耕地保護是保障國家糧食安全的迫切需要。工業化、城鎮化不可避免要占用土地，但不能因為需要“占”，就放松“嚴”的要求，甚至用劣地、坡地、生地來濫竽充數。

此外，耕地保護也是加強生態文明建設的迫切需要。目前，農業資源超強度開發，“四海無閑田”，東北黑土地退化、西北地區土壤次生鹽漬化等問題突出，南方一些地方耕地不同程度受到重金屬的汙染，生態環境已經亮起了“紅燈”。

而且耕地保護是保護農民利益的迫切需要。承包地是農民最重要的生產資料和最基本的生計保障，涉及的面積最大，利益關系也最複雜，必須把這塊地保護好、把農民的權利維護好。

姜大明指出，具體而言，實現耕地占補平衡，補足補優，有以下四個重點：

一是抓住“不占少占”這個根本，嚴格耕地管控性保護。對補充耕地能力不足的地區，要適當調減新增建設用地計劃，用“以補定占”落實耕地嚴保嚴管。

而且，安排新增建設用地計劃必須與土地節約集約利用水平掛鉤，用好盤活利用存量土地、城鎮低效用地再開發等節約集約用地辦法，推動建設用地減量化或零增長，促進新增建設不占或者盡量少占耕地。

二是抓住“補足補優”這個重點，加強耕地建設性保護。此次意見提出的一項重大改革，就是采取“算大帳”的辦法，允許把土地整治和高標準農田建設、城鄉建設用地增減掛鉤、歷史遺留工礦廢棄地複墾出的新增優質耕地，統籌用於占補平衡、落實補充耕地任務。

三是抓住“利益調節”這個核心，健全耕地激勵性保護。如：建立健全耕地保護補償機制。對耕地保護任務重的地區加大補償力度，讓保護耕地的地區不吃虧;探索建立耕地保護補償基金，對承擔耕地保護任務的農村集體組織和農民進行獎補，讓保護耕地的群眾得實惠，增強保護耕地的持續動力。

四是抓住“占補責任”這個關鍵，加強耕地保護考核監督。要把耕地占補平衡任務落實情況作為地方政府耕地保護責任目標考核的重要內容，把耕地保護責任目標考核結果作為領導幹部實績考核、生態文明建設目標評價考核的重要內容，強調耕地保護黨政同責，進一步壓實地方黨委政府守住耕地紅線的第一責任。

住建部：房價上漲壓力大城市要合理增加住宅用地供應

住建部4月6日發布通知，強化住宅用地供應“五類”調控目標管理，通知指出，住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

住房城鄉建設部 國土資源部關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知

建房[2017]80號

各省、自治區、直轄市住房城鄉建設廳(建委、房地局、規劃局)、國土資源主管部門：

為貫徹落實黨中央、國務院關於房地產工作的決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加強和改進住房及用地供應管理，改善住房供求關系，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，現就有關事項通知如下：

一、合理安排住宅用地供應

(一)強化住宅用地供應“五類”調控目標管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。各省級國土資源主管部門要按照“五類”(顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停)調控目標，加強對本地區市縣住宅用地年度供應計劃編制和實施工作的監督指導，並將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市)的計劃實施情況每半年匯總一次報國土資源部。

(二)盡快編制公布住宅用地供應三年滾動計劃和中期規劃。各地要結合國民經濟和社會發展五年規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃等，依據住房現狀調查、需求預測以及在建、在售住房規模等，立足當地經濟社會發展和資源、環境、人口等約束條件，盡快編制住房發展規劃和年度計劃，統籌安排中期(五年)和近三年的住房建設所需用地。2017年6月底前，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣(縣級市)應編制完成住宅用地供應中期(2017-2021年)規劃和三年(2017-2019年)滾動計劃，並向社會公布。

(三)保證住宅用地供應平穩有序。各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。各地要建立購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。經國土資源部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，並在一定時間內禁止參加土地招拍掛。要結合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，包括“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例後現房銷售或競自持面積等，堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。

二、科學把握住房建設和上市節奏

(四)加快在建商品住房項目建設進度。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，要建立商品住房建設項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴格落實開竣工申報制度。要嚴格執行土地利用動態巡查制度，督促房地產開發企業及時足額繳納土地出讓價款，並嚴格按照合同約定及時開工、竣工，加快商品住房項目建設和上市節奏，盡快形成市場有效供應。

(五)加強商品住房項目預售管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，對具備預售條件拖延上市、變相捂盤的項目，要嚴肅查處。落實房地產成交價格申報制度，嚴格執行明碼標價、一房一價制度。加強商品住房項目預售價格管理，督促房地產開發企業合理定價。

(六)增加租賃住房有效供應。建立健全購租並舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場。將新建租賃住房納入住房發展規劃，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施後改造成租賃住房，按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地上建設租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房，盤活存量住房資源。

三、加大住房保障力度

(七)紮實推進棚戶區改造。各地要落實好土地、財稅、金融等支持政策，加快棚戶區改造項目建設，加強配套設施建設和公共服務，確保完成2017年600萬套棚戶區改造任務。統籌做好2018-2020年棚戶區改造三年計劃。商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市，棚戶區改造要以貨幣化安置為主，避免重複建設。

(八)繼續發展公租房、共有產權房。各地要轉變公租房保障方式，實行實物保障與租賃補貼並舉，推進公租房貨幣化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產權房供應，擴大公租房保障範圍，多渠道解決中低收入家庭、新就業職工和穩定就業的外來務工人員的住房問題。做好保障性住房分配管理，加強信息公開，確保公平分配。

四、強化地方主體責任

(九)落實房地產工作責任制。省級住房城鄉建設、國土資源主管部門要按照省級人民政府負總責、市縣人民政府抓落實的房地產工作責任制要求，加強對本地區各市縣主管部門的分類指導，加強監督檢查。市縣主管部門要貫徹落實好中央及省級的各項政策措施，明確本地區優化住房及用地供應的目標、路徑、步驟和責任人，確保如期實現工作目標。鼓勵各地在中央政策框架內積極探索、出臺有力的政策措施。

(十)強化約談問責。對工作不力、市場出現較大波動、未實現調控目標的地方，住房城鄉建設部、國土資源部將對有關地方主管部門和責任人約談問責。對虛假編造、采用技術性手段調整相關統計數據的，嚴格追究有關人員的責任;情節嚴重的，依法依規嚴肅處理。

中華人民共和國住房和城鄉建設部

中華人民共和國國土資源部

2017年4月1日

北京未來5年供應住宅用地6000公頃 可建150萬套住房

4月7日北京發布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》，明確未來5年全市計劃供應住宅用地6000公頃，以保障150萬套住房建設需求。

據新華社報道，從北京市規劃國土委獲悉，根據計劃，未來5年，北京市計劃供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設需求。2017年，北京住宅供地計劃也相應調增，此次計劃供應住宅用地1200公頃，其中國有建設用地1000公頃，集體建設用地200公頃，以保障30萬套住房建設需求，其中產權類住房20萬套，租賃住房10萬套。

今後5年全市住房建設需求150萬套，其中產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。北京市規劃國土委相關負責人表示，產權類住房中定向安置住房計劃供地1230公頃，自住型商品房計劃供地1020公頃，普通商品住房計劃供地2450公頃，租賃住房計劃供地1300公頃。

在供地空間布局上，北京市將嚴格落實“中心城區、中心城區以外的平原地區、生態涵養區”的區域功能定位，中心城區的土地供應量不高於全市土地供應總量的20%，中心城區以外的平原地區土地供應量不低於全市土地供應總量的65%，生態涵養區土地供應量不高於15%。其中，城市副中心、新城、“三城一區”等範圍內土地供應量占土地供應總量的70%以上。

“計劃編制堅持需求導向、以需定供，穩定預期，促進房地產市場健康平穩發展。”北京市規劃國土委相關負責人說，北京市將堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，優化完善住宅用地供應結構。未來5年加快供地新建住房中產權類約占70%，租賃類約占30%。產權類住房中，商品住房約占70%。商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房約占70%。

落實國務院大督查 51縣市將獲獎勵千畝用地

國土資源部7日對外公布擬提請國務院表揚的2016年大督查獎勵名單，50余個市縣有望至少獲得1000畝的用地計劃指標。

國土部表示，按照《國務院辦公廳關於對真抓實幹成效明顯地方加大激勵支持力度的通知》、《國土資源部辦公廳關於落實國務院大督查用地計劃指標獎勵的通知》要求，各省(區、市)國土資源部門，依據落實國家重大政策措施、土地利用計劃執行情況、土地節約集約利用水平等條件，提出了2016年國務院大督查獎勵的市(州)、縣(市、區)名單。我部根據2016年各省(區、市)土地利用計劃執行、土地閑置、土地執法等情況對獎勵名單進行了審核，並經2017年第6次部長辦公會審議通過。

第一財經記者發現，這次公布的擬獎勵名單共計54個市縣(區)，其中，上海有三個區上榜，但表示“不需要獎勵計劃指標”，也就是會說，會有51個市縣(區)會獲得相應的獎勵指標。

這些地方為何能夠獲得獎勵指標?按照國土部的要求，受獎勵的地區應符合以下條件：

(一)落實國家重大政策措施成效顯著。每年國務院大督查和日常督查確定的，落實重大政策措施真抓實幹、取得明顯成效的地區。優先考慮受到國務院大督查表揚的地區。

(二)土地利用計劃執行情況好。根據土地變更調查結果和土地利用計劃在線監管數據，對土地利用計劃執行情況進行評估，嚴格執行土地利用計劃，用地指標使用方向和結構合理的市(州)和縣(市、區)。

(三)土地節約集約利用水平高。根據固定資產投資和GDP分析測算，單位土地投入產出高、經濟效益好，同時閑置土地少、處置率高於85%的省(區、市)、市(州)和縣(市、區)。

這些地方能夠獲得多少獎勵指標?國土部表示，對符合獎勵條件的單位落實用地計劃指標獎勵，獎勵範圍控制在每省(區、市)獎勵1個市(州)或5個縣(市、區)，每市(州)獎勵用地計劃指標5000畝，每縣(市、區)獎勵用地計劃指標1000畝。

近年來，我國土地利用的管控一直較為嚴格，地方政府要嚴格按照上級下達的土地利用計劃指標來開展建設行為，因此，能夠獲得上述獎勵指標，對地方政府而言，可謂一個實實在在的好消息。

集體經營性建設用地入市調查：郫都2萬畝土地如何激活

位於成都市郫都區唐昌鎮戰旗村老村委會地塊的第五季香境湖今年將竣工，與以往開發商從政府手中取得國土建設用地使用權不同，這是全國第二宗、四川第一宗掛牌的農村集體經營性建設用地使用權入市地塊。

2015年，郫都區等33個縣（市、區）成為全國人大常委會授權開展農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點地區。截至目前，郫都區共有29宗農村集體經營性建設用地使用權入市交易，交易面積349.88畝，成交金額2.1億元。

由於試點得到積極推進，取得比較好的成果，2016年，國土資源部副部長張德霖在郫都區調研時表示：“四川成都郫都、廣東南海和浙江德清成為全國農村土地制度改革試點的三駕馬車。”隨著試點推進，郫都區的經驗正在推動國家相關法律的修訂完善。

2萬畝潛在土地資源

戰旗村這宗地面積13.447畝，包括原村委會辦公樓、戰旗複合肥廠、預制廠。成交價格52.5萬元/畝，如果加上受讓人向政府繳納的土地增值收益調節金，總價格超過60萬元/畝。鎮上的國有土地價格在70萬元~100萬元/畝，這宗土地與國有土地價格也比較接近。

戰旗村有一家被稱為成都“普羅旺斯”的“媽媽農莊”，是四川第一家規模化種植薰衣草的基地。受讓方想依托“媽媽農莊”建成集購物、餐飲、娛樂、酒店、文化、創意為一體的特色商業街。戰旗村也希望從傳統農業向旅遊業轉型，建設鄉村旅遊目的地。

媽媽農莊

戰旗村支書高德敏介紹，在出讓之前，戰旗村先召開了村民代表大會，啟動這項工作。戰旗村在2011年成立了戰旗村集體資產管理公司，鎖定集體經濟組織成員1704人，村民代表大會授權由該公司對集體經濟組織資產和資源統一經營管理。

郫都區改革的一項重要工作就是入市主體的認定。郫都區統籌局負責人表示，《民法總則》出臺之前，農村集體經濟組織村委會不具備法人資格，郫都區明確村委會、村民小組等自治組織，都不直接作為集體經營性建設用地入市的實施主體，而由具有市場法人資格的新型集體經濟組織作為實施主體，經授權代表農民集體開展集體經營性建設用地使用權的經營和入市。

獲得出讓收益款後，扣除土地整治成本和入市成本之後按照二八開比例進行分配，其中20%現金分配給1704名集體經濟組織成員，另外80%包括30%公益金、10%風險金和40%公積金的提取，其中公益金用於統繳社保、公共基礎設施維護等，公積金則用於集體經濟組織發展。

高德敏說，這宗土地交易後成交總額705.97萬元，扣除250萬元左右的成本，向1704名集體經濟組織成員成員現金分配了88.61萬元，人均增收520元，提取公積金後，集體經濟組織成員股增值2600元。

2月15日，中央財經領導小組辦公室副主任韓俊在“中國經濟50人論壇2017年年會”上表示，激活農業農村內生發展動力，關鍵要打好兩場硬仗。一場硬仗是激活市場，另一場就是激活要素。被認為是重頭戲的激活要素就是深化農村土地和集體產權制度改革。

他以浙江德清為例介紹，“集體經營性建設用地入市的第一錘是在德清，入市只有45塊地，不到400畝，成交額一個億。德清縣有1118塊地，一萬畝集體經營性建設用地下一步可以入市，如果都入市的話，可以帶來非常可觀的收益。最重要的是可以為當地農村新產業、新業態的發展註入巨大的推動力，跟當年發展鄉鎮企業一樣。”

在推動這項改革之前，郫都區也對全縣全區農村集體經營性建設用地進行了摸底。郫都區國土局相關負責人介紹，郫都區將2014年土地利用現狀數據庫中的集體建設用地數據及圖形與土地利用總體規劃和城鄉規劃疊加，得到符合“兩規”（土地利用總體規劃和城鄉規劃）的農村集體經營性建設用地數據圖斑總面積為2.29萬畝。結合權屬來源、入市可行性等因素，綜合確定試點期間可入市土地規模4932.79畝。

郫都區2萬多畝集體土地能夠入市將是很大一塊土地資源。四川省社科院副院長郭曉鳴表示，集體經營性建設土地入市，使得土地供給擴大，政府征地範圍縮小，征地矛盾會緩沖，而且也起到了資源配置優化的作用，城市房地產泡沫化也會有所緩解。

需求動力仍顯不足

不過，對於這樣巨大的市場，市場主體對此似乎還處於觀望階段。相比近5000畝可入市的體量，改革三年來，郫都區共出讓了29宗集體經營性建設用地，其中，商服用地298.78畝，倉儲用地37.92畝，工業用地13.19畝。

郭曉鳴表示，從需求方來說，受讓方動力還是不足，他們對集體土地的使用還有所顧慮，而且金融機構進入也不足，與受讓方一樣，他們對法律改革的穩定性、可靠性有疑慮。

在試點政策中，郫都區對集體經營性建設用地進行了用途管制，明確農村集體經營性建設用地不能用於房地產開發，只能用於旅遊、商業、工業等。

一位土地整理項目的負責人道出了企業方面的考量：相比而言，企業取得國有工業用地價格可能更便宜；做房地產不行，如果做商業、旅遊業，則需要長期持有物業的資金實力，這就需要金融支撐。

如何在確保基本農田保護面積不減少、質量不降低的前提下，結合農村社會經濟特點，突破土地利用規劃管理模式，利用好集體建設用地是一個難題

郭曉鳴說，雖然戰旗村根據《郫都區農村集體經營性建設用地使用權抵押登記辦法》，成功向成都農商銀行抵押融資500萬元。但從實踐工作來看，絕大多數金融機構和投資人的後顧之憂仍未完全解除。金融機構除了土地之外，還會考慮建築物、附著物等因素。

2015年2月，全國人大常委會授權試點地區暫停實施土地管理法和城市房地產管理法關於集體建設用地使用權不得出讓等規定，當年12月又決定授權試點地區暫時調整實施物權法、擔保法關於集體所有的耕地、宅基地使用權不得抵押的規定。

郫都區也鼓勵金融機構參與改革，采用了“一個機制、兩項獎勵”的融資鼓勵辦法，引導鼓勵企業融資。在農業銀行、成都農商行、郵政儲蓄銀行、村鎮銀行等6家試點金融機構先行先試的基礎上，鼓勵全區15家金融機構跟進。

其中，“一個機制”即創新風險分擔機制，將農村經營性建設用地使用權納入農村產權抵押融資風險基金保障範圍，由市區兩級風險基金對收購處置的凈損失按4：6的比例分擔。“兩項獎勵”即對開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的金融機構實施專項獎勵和信貸獎勵，為金融機構和投資人解除後顧之憂。

集體經營性建設用地入市還面臨著規劃的限制，由於必須堅持耕地紅線不突破，集體土地入市不失控，試點地區都制定比較嚴格的規劃限制和用途管制。郭曉鳴說：“這些都是大尺度的規劃，沒有到具體地塊。”

郫都區國土局相關負責人也表示，農村集體建設用地大多是零星分散的，而農村地區基本農田保護率高，建設用地發展空間狹小，就地入市和調整入市項目極易與現有基本農田布局沖突，如何在確保基本農田保護面積不減少、質量不降低的前提下，結合農村社會經濟特點，突破土地利用規劃管理模式，利用好集體建設用地是一個難題。

還有一個可能即將面臨的問題，試點政策沒有關於農村土地二級市場的明確意見，也就是說，當受讓方獲得集體經營性建設用地之後再次出讓現在沒有政策支撐。這個問題事關改革推進進程，已經引起相關部門的重視，全國正在開展建設用地二級市場的試點改革工作，郫都區接到了國有建設用地和集體建設用地二級市場改革的工作，現正在擬定實施方案。

不僅如此，集體土地不像國有土地由土地儲備中心進行土地一級整理，集體土地上市前誰來投入？郫都區在試點過程中明晰了產權主體，將村集體經濟組織界定為土地入市主體，已經建立了65家資產管理公司。這些公司負責村集體包括土地等資產的經營管理，不過，受到人才等各方面因素影響，集體經濟組織運營管理能力參差不齊，這也制約著集體土地入市。

郫都區經驗推動修法

正是在這一系列破解難題過程中，郫都區積累了一些成功經驗：明晰產權主體，推動規範入市；圍繞“基礎管理、入市管理、配套管理”出臺了21個配套文件，形成了完備的規則體系；探索收益分配機制，建立兼顧國家、集體、個人三者的利益等。

其中，郫都區農村集體經營性建設用地入市主體認定的做法，創新性地規定了集體土地所有權人可以委托企業法人或其他組織作為入市實施主體，以受托人的名義行使土地出讓人的相關權利。同時，按照《信托法》界定集體所有權人與受托人和土地使用者之間的法律關系，一方面賦予受托人全面的代表權利，另一方面將土地所有權及其收益隔離於受托人的自有財產，從而保護農民集體經濟組織及其成員的土地財產權益。

另外，郫都區在統籌城鄉試點工作、探索集體建設用地流轉時，創新探索收取基礎設施配套費12%，這一實踐推動了國土部和財政部確定的收取土地增值收益調節金的決定。

郫都區的具體做法就是，參照國有建設用地征收標準，結合基準地價、規劃用途以及入市方面的差異實行分級劃分，由入市地塊的集體經濟組織按成交價總價款的一定比例向政府繳納土地增值收益調節金，政府將此項調節金專項用於農村區域的社會經濟發展和基礎設施建設，真正實現取於農村、用於農村。

對內部分配的“二八原則”則是集體經濟組織將繳納的土地增值收益調節金和扣除拆遷整治成本後的土地收益，按照村民自治原則，將不低於土地收益的80%作為集體公積金和公益金，用於集體經濟組織發展和村莊公益設施，提高農村的公共服務水平、壯大農村集體經濟，剩下的20%則用於村民現金分配，讓村民實現財產性增收，有更多獲得感。

不過，郭曉鳴也表示，這種做法雖然符合新型集體經濟組織的治理要求，兼顧了農民財產權利實現和農村集體經濟發展壯大的要求，但由於缺少“農村集體資產管理法（條例）”，集體資產的管理和運營如果缺乏規範化監管，集體資產就可能出現貶值，甚至流失。

實際上，這只是試點面臨的其中一項現行法律不適應。郭曉鳴認為，在實踐中，因部分法律法規滯後於實踐、相互沖突和條款缺失，農村集體經營性建設用地與國有建設用地“同地同價同權”存在關鍵性制約。盡快修訂相關法律法規，對於全面深化改革極具重要性和緊迫性。

比如，按照產權主體明晰的要求，郫都區引導村民集體探索成立集體資產管理公司、農村股份經濟合作社（聯社）等具有市場法人資格的新型集體經濟組織，作為入市的實施主體，然而這類主體因缺乏法律界定，在工商登記、稅務管理、資產監管中往往遭遇障礙。從需求方看，《土地管理法》第60條和第63條也規定，除“集體經濟組織興辦企業或聯辦企業”以外，不允許其他市場主體獲得農村集體經營性建設用地使用權。

郭曉鳴帶領課題組長期跟蹤調研郫都區集體土地入市試點，在此基礎上，提出了《關於農村集體經營性建設用地入市修法的建議》，其中涉及土地管理法9條修法建議、房地產管理法1條修法建議、物權法3條修法建議和擔保法2條修法建議。

其中，現行擔保法規定，鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其占用範圍內的土地使用權同時抵押。郭曉鳴的課題組建議，國有土地與集體土地抵押應體現同地同權。可以規定，只有以出讓和出資兩種方式設立的農村集體經營性建設用地使用權可以設定抵押。

按照部署，今年年底集體經營性建設用地使用權入市試點改革就將完成。今年的中央一號文件也提出，統籌協調推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。今年兩會上，國務院總理李克強在政府工作報告中提出，深化農村土地制度改革試點，賦予農民更多財產權利。

國土資源部部長姜大明在今年兩會“部長通道”上介紹，按照黨的十八屆三中全會部署，經全國人大法律授權，從2015年開始，全國有33個地區開展了農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點。兩年多來，各試點地區堅守底線、大膽實踐，已經探索總結出一批可複制、可推廣的改革成果。

“按照立法與改革同步原則，我們會同有關部門研究形成了土地管理法修正案草案，待批準後，將面向社會公開征求意見。”姜大明表示，土地管理法修正案草案，充分吸收了改革試點成果。

廣東大幅增加住宅用地供應量 一季度同比猛增8成

據中新社報道，廣東省國土廳26日透露，該省大幅增加住宅用地供應量，大部分城市相應增加住宅用地供應以滿足需求並穩定市場。今年一季度，全省供應住宅用地976.93公頃，同比上升80.17%。

據介紹，廣東全省一季度住宅用地供應同比增幅在100%以上的地級市有8個，分別是中山、汕尾、潮州、湛江、惠州、清遠、韶關、陽江。

統計數據顯示，廣東全省一季度以出讓方式供應土地2478.48公頃;合同總成交價款1008.33億元(人民幣，下同)。全省土地出讓均價4068.34元/平方米，環比上升1.03%;全省土地市場總體穩定。

廣東省國土廳廳長陳光榮日前主持召開會議，分析第一季度工作情況，堅持穩中求進工作總基調，全力以赴做好今年保障經濟發展工作。

據陳光榮介紹，一季度以來，廣東加大督促協調力度，全力做好省級重大基礎設施項目用地預審和報批服務工作，使項目加速進入用地報批環節。

據統計，一季度，廣東全省審核上報國務院和省人民政府用地報批件185宗，單獨選址項目用地審核上報用地面積同比上升1530.69%。

2020年上海建設用地總規模確定 40平方公里增量這麽用

上海提出，“十三五”期末建設用地總規模不突破3185平方公里。這也就意味著，“十三五”期間，上海建設用地增量只有40平方公里。

5月2日，中國上海門戶網站發布了《上海市土地資源利用和保護“十三五”規劃》(下稱《規劃》)，明確表示，到“十三五”期末，上海全市建設用地總規模不突破3185平方公里，其中工業用地比重要從目前的27%，降低到17%左右。

40平方公里怎麽用?

土地是上海當前面臨的一大資源瓶頸。在用地規模上，上海建設用地總量已到“天花板”，2015年上海全市建設用地總規模達到3145平方公里，占上海全市陸域面積比重已達45%，逼近現有資源環境承載能力極限。也遠高於很多國際大都市20%-30%的水平。

為此，上海提出“規劃建設用地規模負增長”的要求，並將2020年建設用地總規模確定在不超過3185平方公里。

40平方公里的建設用地增量怎麽用?

《規劃》表示，新增建設用地著力保障基礎設施用地和民生、公益類項目用地，重點加強優化存量建設用地的布局、結構和功能，確保“十三五”期間土地供應流量不減少。

具體而言，40平方公里建設用地增量空間中，預留約25平方公里作為上海市統籌新增建設用地，優先保障三類項目，一是軌道交通、保障性住房等市重大基礎設施和社會事業工程;二是由市級部門共同認定的市級重大產業項目;三是特定地區基礎設施建設，包括臨港、長興、化工區、虹橋商務區和國際旅遊度假區等地區。

此外，還要預留約15平方公里用於保障區級市政公益等民生項目建設。

《規劃》也提出，要加強立體空間開發利用的規劃引導，以軌道交通換乘樞紐、公共活動中心等區域為重點，強化地上地下開發聯動，形成功能適宜、布局合理的地下空間總體結構，積極推進地下空間有效利用。

事實上，在“十二五”期間，上海就在推動“規劃建設用地規模負增長”，通過“總量鎖定、增量遞減、存量優化、流量增效、質量提高”的“五量調控”新思路，新增建設用地規模逐年遞減，從原來的50平方公里以上降至目前的20平方公里以下。其中，工業倉儲用地、市政公用用地和經營性用地占比約為23∶46∶31，新增建設用地計劃進一步向公益民生類項目傾斜。

《規劃》也提出，上海要實施“三掛鉤”土地供應機制，“十三五”期間，按照“以拆定增”的原則，全面實現新增經營性用地和減量化指標掛鉤。建立經營性用地出讓與公共綠地、應急避難場所等基礎設施(各類公共產品)建設的掛鉤機制。堅持新增用地出讓和閑置土地處置的掛鉤機制。

存量土地更新開發成主要方式

在土地資源緊約束形勢日趨嚴峻的背景下，上海要在2020年形成具有全球影響力的科技創新中心基本框架，基本建成“四個中心”和社會主義現代化國際大都市，土地需求仍然很大。上海如何應對?

更大的潛力來自於存量優化。

根據“規劃建設用地規模負增長”、“以土地利用方式轉變倒逼城市發展轉型”的要求，上海已進入存量土地開發為主的階段，城市更新成為上海可持續發展的主要方式。

在總量有限的前提下，上海還存在用地結構不盡合理的問題。

具體表現在生產用地總量偏大，工業倉儲用地占全市建設用地比重達到27%，遠高於同類國際大都市;生活用地結構有待優化，農村宅基地占居住用地總量的比重較高;同時，公共服務設施用地占比低於同類國際大都市。

不僅如此，上海的用地績效也存在較大差距。2015年，上海單位建設用地GDP為7.9億元/平方公里，但城郊發展不均衡，中心城區、浦東新區、近郊區、遠郊區單位建設用地GDP相對比例為11.6∶3.2∶1.7∶1。

因此，上海需要改變外延式、粗放型發展模式，走盤活存量、優化發展之路，通過土地利用結構和方式的轉變倒逼城市發展轉型，實現經濟社會的可持續發展。

《規劃》提出，上海要實現土地利用結構布局不斷優化，在“十三五”期末，全市建設用地總規模不突破3185平方公里的前提下，工業用地比重降低到17%左右。

與此同時，優化住房供應結構，增加中小套型商品住房供應，建立完善購租並舉的住房體系;耕地保有量不低於282萬畝，永久基本農田不低於249萬畝。

此外，要推進低效建設用地減量化，倒逼城市發展轉型。

“十三五”期間，上海要實現低效建設用地減量50平方公里，其中工業用地40平方公里;土地利用績效水平不斷提高，單位GDP建設用地使用面積(在一定時期內(通常為1年)，每生產萬元GDP所占用的建設用地面積)比“十二五”期末下降20%。

上海的工業用地主要集中於“104”工業區塊、“195”區域和“198”區域。《規劃》提出，到2020年，上海全市工業用地總規模控制在550平方公里左右(占建設用地17%左右)。

其中“104”工業區塊著力構建戰略性新興產業引領、先進制造業支撐、生產性服務業協同的新型工業體系，鞏固提升工業園區產業集聚優勢，增強城市綜合功能。

“195”區域推進存量工業用地整體轉型，轉型方向以研發用地、住宅用地、公共服務用地和公共綠地為主，或開展零星開發試點工作，促進存量工業用地盤活利用。

“198”區域則是大力推進現狀低效工業用地減量化。到2020年減量40平方公里。

北京：兩宗普通商品住房用地成交 未觸及設定的土地價格上限

據新華社報道，位於北京朝陽、密雲的2宗普通商品住房用地3日在北京市土地交易市場成交。此2宗地塊均采用“限房價、競地價”的交易方式，宗地中商品住房均設定了銷售限價，並且套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。兩宗均平穩成交，未觸及設定的土地價格上限。

據介紹，位於朝陽區孫河鄉西甸村的地塊規劃用地性質為住宅混合公建用地，總建築規模約8.93萬平方米，其中，公建部分建築規模約2.68萬平方米須由競得人整體持有，不得出售或轉讓;剩余居住建築規模約6.25萬平方米均建設為普通商品住房，銷售均價不超過67516元/平方米，最高銷售單價不得超過70892元/平方米，最終中糧地產(北京)有限公司、北京天恒正同資產管理有限公司和北京輝廣企業管理有限公司聯合體以45.75億元競得，溢價率為31%，成交樓面地價為51251元/平方米。

位於密雲區密雲新城的地塊規劃用地性質為二類居住用地，總建築規模約3.88萬平方米，項目中除無償還建的回遷安置用房約1.4萬平方米外，剩余居住部分商品住房銷售均價不超過21144元/平方米，最高銷售單價不得超過22201元/平方米，最終北京順碧投資有限公司以2.2億元競得，溢價率為2%，成交樓面地價為11517元/平方米。

北京市規劃國土委相關負責人介紹，今年以來，北京市土地市場持續加大住宅用地供應力度。截至目前，土地市場共推出普通商品住房用地共23宗，約166公頃。

針對今天的成交結果，業內專家表示，孫河地塊位於熱點板塊，此次地塊未觸及設定的土地價格上限，以溢價率31%成交;密雲地塊是純住宅地塊，僅以2%溢價率成交，說明近期房地產市場調控政策發揮作用，企業參與土地市場的競爭更加理性，市場預期趨於平穩。

成都出新政：商品住宅用地一律拍賣出讓

5月4日，據成都市政府網站消息，成都市政府發布《成都市人民政府關於完善重大土地資源配置的實施意見》，商品住宅以及含商品住宅的用地，一律以拍賣方式出讓。

《意見》還提出，抓好郫都區農村集體經營性建設用地入市改革試點，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

以下為全文：

成都市人民政府關於完善重大土地資源配置的實施意見

各區(市)縣政府，市政府各部門：

為推進重大土地資源配置改革，完善重大土地資源配置機制，強化土地資源開發利用監管，現提出如下實施意見。

一、總體要求和基本原則

(一)總體要求。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，牢固樹立五大發展理念，堅持發揮市場配置資源決定性作用和更好發揮政府作用，努力提高土地節約集約利用水平，控制建設用地供給總量，優化供給結構，補齊供給短板，強化監督管理，提升供給質量和效率，為我市經濟社會平穩健康發展提供土地要素保障。

(二)基本原則。

1. 市場配置。充分發揮市場在土地資源配置中的決定性作用，尊重土地市場規律，發揮價格、競爭、供求等因素在激發土地市場活力中的作用。

2. 政府引導。全面正確履行政府職能，完善土地市場調控機制，促進公平競爭，加強市場監管，維護市場秩序，推動土地市場健康發展。

3. 節約集約。嚴格控制建設用地開發強度，合理確定新增儲備土地規模，盤活消化存量建設用地，切實提高土地利用效率和效益。

4. 強化監管。加強建設用地供後開發利用全程監管，堅持項目建設依法依規用地，堅決查處違法用地行為。

二、充分發揮市場配置土地資源的決定性作用

(一)推進土地有償使用制度改革。全面落實劃撥用地目錄，嚴格限定劃撥用地範圍。擴大國有土地有償使用範圍，對營利性社會事業用地、非公益性科研辦公用地實行有償使用。經營性用地(含地上、地下空間)一律以招標拍賣掛牌方式出讓。商品住宅以及含商品住宅的用地，一律以拍賣方式出讓。

(二)創新工業用地供給管理方式。堅持和完善工業用地有償使用、市場配置制度。針對不同行業、不同類型工業項目特點，通過公開掛牌競價，鼓勵采用長期出讓、彈性年期出讓、租賃、先租後讓和建設標準廠房等多種方式，滿足工業發展用地需要。對具有龍頭帶動性或戰略引領性的新興產業，經市政府審議同意，其土地出讓起始價可按全國工業用地出讓最低價標準確定。

(三)完善建設用地指標交易機制。鼓勵社會資金參與我市農村土地綜合整治。完善建設用地指標交易規則，公開組織交易並接受社會監督。健全建設用地指標交易市場動態監管和信息披露機制，促進建設用地指標交易市場與國有建設用地招拍掛出讓市場協調運行。

(四)加快完善土地二級市場。完善建設用地使用權轉讓、租賃、抵押機制，搭建統一的土地二級市場交易平臺，明確土地二級市場各交易環節和流程，推進交易管理與不動產登記的有序銜接。健全土地二級市場動態監測監管制度，強化一、二級市場聯動，準確掌握土地轉讓、租賃、抵押的數量、結構、價格、時序、合同等信息，完善土地二級市場調控機制。

(五)建立城鄉統一建設用地市場。抓好郫都區農村集體經營性建設用地入市改革試點，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。推動農村集體經營性建設用地逐步進入市公資交易中心實施公開出讓，並實行與國有建設用地相統一的交易規則。

(六)科學合理利用城市地下空間。綜合運用現代地質調查手段，系統開展城市地質結構、地質資源與地質環境適宜性調查研究,為科學開發利用地下空間和海綿城市建設提供基礎支撐。按照系統規劃、分層利用、公共利益優先、軌道交通引領、重點地區綜合開發、地下地上相協調的原則，科學、有序推進我市城市地下空間開發利用。符合《劃撥用地目錄》的地下空間開發項目，可以采取劃撥方式供地。用於經營性用途的地下空間開發項目，應當采取招標拍賣掛牌出讓方式供地;確實不能獨立開發利用、需與毗鄰區域整合的地下空間，可以采取協議出讓方式供地。支持企事業單位在已取得地表建設用地使用權的地下空間，按相關規定投資建設自用停車設施，並通過協議出讓方式取得地下建設用地使用權。

三、更好發揮政府在土地資源配置中的作用

(一)統籌安排城市發展用地。全面落實市委十二屆七次全會精神，以建設全面體現新發展理念的國家中心城市為目標，按照構建“雙核聯動、多中心支撐”網絡功能化體系、強化成都“五中心一樞紐”功能、深入實施《成都制造2025規劃》和工業強基行動要求，切實發揮成都市土地利用總體規劃和城市總體規劃的引領、管控作用，統籌安排城市發展用地，優化城市用地結構與布局。

(二)合理分配年度用地計劃指標。改進土地利用年度計劃部門共同管理機制，優化指標分解、申報、下達、確認、執行和監管程序。優先保障征地農民拆遷安置房、農民集中建房、扶貧攻堅、地災避險搬遷和保障性安居工程等民生工程用地。按照分類統籌、節約集約原則，統籌安排城鎮經營性用地、工業用地、其他產業化項目及重大基礎設施用地。

(三)改進建設項目用地審查。按照簡政放權、放管結合、優化服務要求，改進和優化建設項目用地預審和用地審查報批。不涉及新增建設用地，在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地範圍內使用已批準建設用地進行建設的項目，可不進行建設項目用地預審。在用地預審階段，不再對補充耕地和征地補償費用等情況進行審查。已通過用地預審的建設項目，在用地報批階段原則上不再重複審查是否符合土地利用總體規劃、是否符合土地使用標準等情況。

(四)推進城鎮低效用地合理高效利用。鼓勵原國有土地使用權人通過自主、聯營、入股、轉讓等多種方式，對其使用的國有建設用地進行再開發。在符合規劃、不改變用途的前提下，原依法取得的工業用地改造開發後提高廠房容積率的，不再增繳土地價款。鼓勵市場主體收購相鄰多宗低效利用地塊，申請集中改造開發。涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發的零星土地，可一並進行改造開發。根據用地行為發生時間，按照依法依規、尊重歷史原則，分類妥善處理歷史遺留用地問題。

(五)支持新產業新業態與社會事業發展用地。全面落實國家、省出臺的各項產業用地政策，支持生產性服務業及新產業、新業態發展。在公平、公正、不排除多個市場主體競爭的前提下，可將產業主管部門提出的產業發展要求作為土地供應前置條件。土地使用權人利用存量房產發展生產性服務業的，可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的5年過渡期政策。文化、體育、醫療、教育、養老等社會事業項目營利性、非營利性由行業主管部門確認和監管，並科學編制社會事業發展規劃，與城市控制性詳細規劃緊密銜接。鼓勵社會資金利用城市控制性詳細規劃確定的商服用地投資建設社會事業項目，土地出讓的起始(叫)價可按不低於商服用地基準地價的70%確定。在規劃條件不變的前提下，允許和引導未開發的商業用地用於社會事業項目建設。各類社會事業項目的用地方式由劃撥轉為出讓後，仍須依照行業主管部門原確定的項目性質進行運營和管理。

(六)完善房地產開發用地調控機制。綜合考慮經濟發展、土地資源、市場需求等多種因素，對各區(市)縣政府(含成都高新區、成都天府新區管委會，下同)每年房地產開發用地實行計劃供應。完善房地產市場調控市級部門聯席會議制度，定期會商市場形勢，研究調控對策，提出土地供應意見，促進房地產市場平穩健康發展。

四、加強土地資源開發利用監管

(一)加強組織領導。堅持政府主導、部門協同的工作機制，強化組織領導，強化部門協作，強化政策落實，保證土地資源配置管理改革紮實有效推進。

(二)加強考核評價。

1. 由市發改委、市國土局研究制定單位GDP耗地率考核辦法，對各區(市)縣政府分年度進行考核，考核結果定期公布，並作為下達土地利用年度計劃的重要參考。

2. 由市政府督查室、市國土局對各區(市)縣前五年國有建設用地平均供地率進行考核。未達60%的，扣減土地利用年度計劃指標、暫停建設用地報征。

3. 由市發改委會同市級相關部門制定考核辦法，對重大基礎設施用地、社會事業項目用地和其他產業化項目用地使用情況進行監管;由市經信委會同市級相關部門構建工業用地畝產效益評價體系，確立評價指標和評價方法，對各工業園區和工業企業進行評價考核;由市國土局結合規劃部門對規劃條件執行情況、建設部門對建設條件執行情況、其他部門對項目產業發展和建設要求落實情況的核實意見，對土地出讓合同履行情況進行監督，並與建設項目竣工驗收制度相銜接。

(三)強化宣傳引導。開展形式多樣的節地宣傳教育活動，做好相關政策解讀，紮實推進實施工作。總結推廣先進經驗和成功模式，促進各區(市)縣相互溝通交流，確保土地資源優化配置措施落實到位。

本實施意見自印發之日起施行，有效期5年。

成都市人民政府

2017年4月25日