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個人住房貸款余額2.2萬億 周慕冰“首秀”大談“按揭+”戰略

“三進一退”。 8月26日農業銀行中報發布會上，周慕冰完成了出任農行董事長以來的媒體首秀，並重點講述了該行城市業務戰略思路。

“第一進，積極服務優質大企業、政府大項目為重點，有選擇地做大;第二，基於人住房貸款的綜合性個人金融服務要積極做小;第三，以服務新經濟發展為重點，積極做新。‘一退’，有選擇地退出嚴重產能過剩行業企業。”周慕冰說。

農行2016年半年報顯示，該行上半年農業銀行凈利潤1050.51億元，同比增長0.5%。不良率2.4%，比2015年底微增0.01個百分點。兩個特點分外鮮明：一是農行息差進一步收窄，利息凈收入負增長9.4%。第二，個人住房貸款顯著發力，期末貸款余額約2.2萬億，新增3110.34億，增幅16.1%。

以量補價，利息收入負增長

從盈利能力看，農業銀行上半年利息凈收入出現了負增長，同比下降9.4%。其中凈利息收益率從2.78下降至2.31下降了0.47個百分點;而凈利差則從2.61下降至2.16，下降了0.45個百分點。

此外，農行上半年ROE與ROA水平也都有不同程度下降。ROA從1.25%降至1.15%，下降了0.1個百分點;ROE則從19.96%降至17.63%，下降了2.33個百分點。

農行財務部負責人在業績發布會上指出，ROA與ROE下降的原因是上半年資本、資產規模擴大。此外他表示，受到去年一連五次降息影響，農行利息收入減少。外加受到營改增影響，一部分利息收入直接表現為增值稅。

“但農行上半年業務發展規模擴大彌補了降息影響，上半年平均升息資產規模增長5.8%，實現了以量補價。息差下降主要表現在一季度，一季度重新定價，從二季度以後已經企穩。”上述農行財務負責人指出。

記者發現，收窄的不止息差，半年報還顯示出貸款難放的困境。農業銀行副行長王瑋表示，貸款增量放緩目前還在延續。

王瑋指出，7月份的信貸投放仍然維持回落態勢。7月貸款比6月增加829億，但同比少增676億。其中法人貸款增速下降較為明顯。“預計下半年貸款增長仍然存下一定波動性。”

王瑋認為，貸款增速放緩主要有三大原因。第一，企業供給側改革大背景下企業投資意願下降，融資需求減少。“二季度以來農業銀行實體貸款投放回落。” 王瑋說。

其次是直接融資的替代作用更加明顯，包括地方政府債券、新型產業基金等，企業融資區域多元化。第三，銀行不良貸款核銷與批量轉讓力度加大，也相應抵消信貸增量。

個人按揭貸款成“寵兒”

在農行城市戰略的“三進一退”中，周慕冰第二進重點突出了個人按揭貸款。其實從半年報數據中也能看出端倪。

數據顯示，農行上半年個人住房貸款顯著發力。期末貸款余額約2.2萬億，新增3110.34億，增幅高達16.1%。

而同屬於個人貸款中的其他種類則沒有這麽幸運。個人消費類貸款較去年下降6.8%，個人卡投資僅增長3.2%。但農戶貸款同樣保持了16.1%的增速。

對於城市金融，周慕冰指出，農行資源有限，要有取有舍，有所為有所不為。“第二進”要基於個人住房貸款的綜合性金融服務為重點。農行網點多，機構多，零售業務是優勢。

“我行零售業務的口號是仿照‘互聯網+’做‘按揭+’，以個人住房貸款為支撐和抓手，不斷添加其他金融產品，增加產品覆蓋率以及產品交叉銷售，曾強銀行與客戶之間聯動。”周慕冰說。

農行半年報顯示，上半年法人貸款余額5.9萬億，同比少增2119億，增速3.3%。而與之形成鮮明反差的是個人貸款，上半年余額已突破3.05萬億，增速為11.7%。其中值得註意的是，個人貸款主要以個人住房貸款增長為主，占比高達70.7%。

事實上，上半年發力個人按揭貸款的銀行不止農行一家。央行公布的7月金融數據顯示，住戶貸款就增加4575億元，成了新增貸款的“中流砥柱”，而“主力軍”正是居民中長期貸款，新增4773億元，占新增貸款的比重創歷史新高，達到102%。

同一天舉辦中報業績發布會的建行，截止6月末，個人住房貸款余額更是達到3.18萬億，新增4000億。同比增幅也達到14.7%。“下半年建行還將大力發展住房按揭貸款”建行董事長王洪章在發布會上指出。

產能過剩企業如何退？

對於周慕冰提出的“三進一退”，最後一‘退’對於保護銀行資產質量尤為關鍵。

事實上，隨著上半年去產能力度加大，許多產能過剩企業已經扛不住了，時而發生的債權違約案例就是最好的例證。農行如何退出“兩高一剩”行業，給產能過剩行業斷血?

對於目前市場上熱議的債轉股，農業銀行副行長蔡華相指出，債轉股在目前情況下是有需求的。一方面是銀行的需求，一方面是企業的需求。作為農行，在當前經濟壓力比較大的形勢下，債轉股為資產處置，資產流動提供了渠道，從農行層面看也有需求，所以持積極態度。農行目前正在積極研究，一旦條件成熟，政策出臺，農行會積極應對。

蔡華相指出，債轉股雖然有需求，有市場，但操作層面還是有制度需要突破的地方，例如商業銀行法和監管對銀行進行投資股權構成一些限制。更重要的是，關鍵是要由市場化操作，有法律制度保障，公開、公正市場化運行。

事實上，農行目前已經對21個行業設定了行業貸款限額。副行長王瑋表示，上半年法人信貸投放主要以穩增長項目為主，高風險項目貸款受到有效遏制。上半年執行情況看，行業貸款限額執行良好。農行將不斷加強“兩高一剩”行業和僵屍行業貸款退出的管理力度。

半年報顯示，上半年農行法人貸款增量主要集中在基礎設施和公共服務領域。其中交通運輸、倉儲、郵政貸款增加670億，租賃、商務服務行業增加750億，電力、熱力、燃氣類增加了401億，上述三個行業貸款增量占全部公司類行業增長的155%。而風險比較高的諸如低端制造業、批發零售業、采礦業農行貸款均為負增長。

銀行加碼住房按揭 “餡餅”還是“陷阱”

想到購置的婚房半年間就漲了一百多萬，郝帥（化名）感到有些惶恐卻又十分慶幸。“買房那時候就已經有恐慌了，一套房子好多人看，也沒啥好房源，賣家牛的不行啊，就趕快買了。”

從這一現象探究，房地產狂熱背後的邏輯何在？

瘋狂上漲的房價

2013年從名校碩士畢業的郝帥，在北京一家知名互聯網公司做程序員，與女友感情穩定，眼看到了談婚論嫁的階段，買房自然是頭等大事。

郝帥向《第一財經日報》記者講述買房的情形：“去年快過年開始看房，然後在鏈家上關註了幾套房源，然後過年期間就老發提示信息，說‘您關註的房源漲了10萬’之類的，然後過年回來立馬就開始看，看得差不多就定了。”

今年3月初，郝帥通過房產中介購置了位於北京西四環的一套84平二手房，房價4萬/平，全套下來340萬元。按照將近四成的二手房首付比例，郝帥通過某大行申請了200萬按揭貸款，利率是基準利率的8.5折。現在每月按期償還按揭貸款的劉浪已經裝修好房子，緊鑼密鼓的籌備著明年的婚禮。如今根據鏈家房價行情估算，郝帥所購置的地段房價已經轟然擡升至5.5萬/平。

郝帥的故事折射了千千萬萬名正處於奮鬥階段的青年立足於一線城市最質樸的願望——買房。現實情況是，畢業幾年之內，在北上廣這樣的一線城市真正能夠負擔起首付款購房的奮鬥青年們，已經算得上是幸運兒。趕上這輪房價的瘋狂上漲，縱觀北京近郊地段在300萬以下的房源已經難尋，買房變得越來越難。

如今，一二線城市房價正在上演著快速上漲的行情，且向三線城市擴散。最新數據顯示，8月70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲1.3%，創出6年來最大漲幅，多地房價同比增速高達30%，全國商品房銷售增速同比回升。這輪房價上漲的一個顯著特點是，年初北上廣深等大城市樓市最先回暖，房產新政刺激下，火爆行情延續至強二線城市。

大小城市兩級分化 加劇政策制定難度

央行公布的最新金融數據顯示，截止到8月末，廣義貨幣(M2)余額151.10萬億元，同比增長11.4%；狹義貨幣(M1)余額45.45萬億元，同比增長25.3%。

住房貸款已經連續兩月成為當月信貸新增貸款的“主角”。今年7月人民幣貸款增加4636億元中，住戶部門貸款增加4575億元，在當月新增貸款中住房按揭占比高達98.68%。8月人民幣貸款增加9487億元，住戶部門貸款增加6755億元，占比盡管較上月有所下降，但比例仍高達71.2%。  

由於經濟下行實體企業不景氣，銀行信貸資產投放收緊，在金融市場領域，全球資產收益率走低，股票市場低迷，當市場寬裕的流動性遇上“資產荒”，大量資產在亟需尋找配置方向。

當然，銀行按揭大量增長的另一個因素取決於居民的需求。近年來居民購房需求旺盛，購房需求與銀行發展按揭貸款業務的動機結合在一起，資金供給者與需求者一拍即合，頗有種“一個願打一個願挨”的意味。

近來央行貸款住房貸款在當月新增貸款占比較高，一位市場人士認為，預計這些貸款主要集中在一二線城市，原因在於，一二線城市住房按揭存量規模大，且統一戶型價格是三四線城市的3-4倍，按揭貸款規模增長支撐作用比較明顯。

相較於一二線城市，絕大多數小城市房價上漲是溫和的。在標普評級金融機構評級資深董事廖強看來，小型城市交易量逐步提升，在價格沒有顯著提升， 這才造成了交易量的分化。他並不認為本輪房價上漲行情會傳導到全國，房地產市場過熱表現為大城市和小城市兩級分化，這一局面使得問題更加複雜，掌握的政策預測手段不適用於全國，要因地制宜，這加劇了政策制定的難度。

銀行加碼住房按揭

據央行統計數據估算，今年上半年，國內個人住房貸款已經放量2.89萬億元，超過去年全年個人住房貸款的規模。截至2016年6月末，16家上市銀行的個人房貸規模已達到13.67萬億元，新增房貸規模高達2萬億。

對於銀行紛紛加碼住房按揭貸款的邏輯，一位城商行高管對《第一財經日報》表示，在風險可控範圍內可投放的優質資產不是很多，銀行對按揭貸款成數的要求，加之整體居民桿杠利率不高，做按揭貸款業務風險可控。

從收益情況上看，上述城商行高管表示，按揭貸款利率以基準利率定價，同業業務、金融市場業務以市場利率為基準定價，當前市場利率整體走低，銀行按揭貸款收益率要高於金融市場資產業務收益狀況，銀行在進行資產配置著力發展按揭貸款業務對自身而言是相對理性的選擇。當然，銀行按揭貸款規模的增加首先要有合理性的市場需求，有實際需求才有按揭貸款的實際投放，而這取決於很多因素：房價上漲是否快 、一二線城市限購限貸政策是否繼續收緊、土地和住房供應水平等。

“從資產配置角度來講，銀行還會把房貸業務作為未來一段時間發展的重點。”普華永道中國金融業合夥人王偉在近期的媒體發布會上表示，從風險管控的角度，房貸由於房地產做抵押物，風險較低。再加上房地產市場比較成熟，處置和變現比較容易。

銀行加碼房貸業務，在上市銀行中期業績發布會各位高管口中已得到證實，五大行高管均表態將在下半年大力發展住房貸款業務。在上述城商行高管看來，未來一段時間中國流動性相對寬裕，貨幣政策穩定環境，市場利率在未來保持在較低的水平，按揭貸款收益比較理想，綜合來看，按揭業務是風險收益相對平衡的資產配置領域。

作為主管風險管理的城商行高管，他認為房貸業務的風險可控。中國法律制度對於貸款的追索作出了安排，一旦發生不良銀行可對抵押物房產追索， 保證了銀行的按揭貸款相對安全；在內控方面，銀行在資產管理、資產保全制度有明確的手段 ；從需求方看，國人對於置業購房需求重視程度高，履約意願、履約能力意願較高，因此風險整體可控。

市場觀點認為，隨著房價逐步的推高，銀行按揭貸款風險有上升的趨勢，但不是持續向上的。

對於銀行加碼住房按揭貸款的風險判斷，上述城商行高管表示，由於銀行投放住房貸款須監管規定要求，加之行政管理的限購政策和首付比例要求，為按揭貸款提供了安全墊，住房按揭潛在的風險相對的國際次貸危機不同，即使未來房價有所波動和下跌，也不會出現1997年香港房地產負資產的情況。但需要註意的是，廖強認為，如果所有銀行加碼房貸業務的趨勢延續，將導致未來房地產市場泡沫化加劇，未來銀行在去泡沫中遭受的損失可能更多。

覆讀者來信：計算按揭利息 (2nd edition)

有讀者來信查問Ｈ按的利息計算方法。事緣讀者於２０１２年７月敍造了Ｐ按，息率２.３０％，供１５年，每月供款，即１８０期；然後在今年（２０１６年）８月轉做Ｈ按，沒有增加年期，就咁繼續供落去。以下是讀者提供的供款表，假設貸款額為１００萬：

讀者在第５０期轉 plan 之後，嘗試用兩種方法去計算應付利息，但無論是以ＩＰＭＴ計算，抑或是以單息每月計算，得出來的結果都跟銀行的實收金額不同，故來郵問魔術師意見。
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海之戀自家按揭創雙贏

長實地產(1113)新樓盤海之戀銷售理想，從電視新聞所見，首日開賣人山人海，氣氛相當熾熱。據說樓盤廣受年輕人追捧，若六成半準買家僅35歲或以下。為何年輕買家鍾情海之戀？莫非是代言人力量？沒錯，該樓盤找來男子組合C AllStar做代言，廣告更配以近期大熱情歌《一刻戀上》。但宣傳歸宣傳，若市場缺乏需求根本不能成事。

樓盤熱賣，有說是「借人頭」所致，即藉家中未置業年輕成員置業，以逃避政府印花稅。看似言之有理，但當人頭的門檻不高，只要未持物業便可，故未能解釋為何突然那麼多年輕人頭湧現。再講，人頭用來抽居屋的著數，比買私樓慳稅更大，精於計數的港人怎會輕易動用寶貴的人頭？究其原因，相信是市場的確存在這一批年輕買家，他們既有實際需要，又怕樓價愈來愈貴難圓置業夢。更重要的是，長實夥拍財務機構推出按揭計劃，申請門檻較一般銀行按揭寬鬆，認定是難得的上車好機會。

眾所周知，即使「有父幹」，現在要上車有如攀登珠峰，找一般銀行承造按揭，首個物業最多只能借到樓價六成，貸款限額僅500萬元，若樓價高於1,000萬元更低至五成。收入來源非本地就更慘，借貸成數按上述下調一成。

雖藉按揭保險計劃可最多借到九成，但限制多多，如必須是首次置業，按揭上限僅360萬元，申請人須是固定收入且來自本地，供款佔入息比率不可逾45%。換句話說，在港外工作或是Slash族免問。其實政府的政策很多時都自相矛盾，一邊廂鼓勵港青到內地發展，另一邊廂對他們回港買樓又設置限制，看來有意離港發展者，必須具備破釜沉舟的決心才成。就算通過首期這一關，置業者還要接受銀行的壓力測試，重重刁難加上辣招連連，有實際住屋需要，但卻被界定成「沒能力」的人愈來愈多。

相信是看準市場需求，長實索性賺埋銀行那一份，推出較為寬鬆的高成數按揭計劃，利人利己。或許有人會問，發展商提供按揭並非新鮮事，過往他們也提供二按，現在只不過多做一按而已，何奇之有？是次轉變的最大意義就是直接承造一按。發展商要借出二按，必先得到一按借款人即銀行的批准，若買家未能通過一按及二按的壓力測試，發展商想借也不成。現在由發展商提供一按，由於其運作不受金融管理局監管，故不用像銀行般綁手綁腳，借出成數可高些，也不用跟隨種種審批限制。海之戀銷情如此理想，相信其他發展商將爭相仿效。

當然，世上沒有免費午餐，買家選擇發展商一按就要支付高息。有趣的是，部分傳媒說搵笨，但發展商面對的信貸風險較銀行高，而且出售的樓盤不能即時全數套現，收取高息以彌補損失無可厚非。

能夠洞悉市場需求，不怕與政府對著幹，為客戶掃平入市障礙之餘，公司又可多賺一筆可觀利息，齊創雙贏局面，李超人之所以能成為香港首富，不是沒原因。但話說回來，長實始終不是銀行，用於向買家提供一按的資金相信不菲，此舉會否影響公司的資金流動性，借貸成本會否增高，值得我們往後留意。

文章刊於：am730 2017-06-09

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半年報顯示銀行與房企親密關系依舊 開發貸、按揭貸“一個都不能少”

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-08-15/1138598.html

據《證券日報》記者獨家統計，目前已經披露中報的三家上市銀行（平安銀行、華夏銀行、常熟銀行）合計的涉房貸款余額為5195.13億元，較去年年底的4512.91億元增長了15.12%。

“三家上市銀行的情況應該並非個案，從行業整體來看，涉房貸款的規模仍在提升，不過，增速確實明顯放緩；另外，從銀行的個體的數據還是可以看出來差異化的選擇”，有銀行業分析師近日對記者表示。此外，央行發布的今年上半年金融機構貸款投向統計報告也顯示，涉房貸款增長勢頭回落。

按揭貸增速快於開發貸

目前已經披露的上市銀行中報顯示，三家上市銀行合計的房地產業貸款（開發貸）余額為2553.8億元，較去年年底2375.82億元增長了7.49%。

具體來看，平安銀行房地產業貸款余額由去年年底的1467.34億元、占比9.94%，增至今年中期的1588.15億元、占比9.96%；此外，該項業務的不良貸款率由0.06%上升至0.63%。

華夏銀行去年年底的房地產業貸款余額為901.19億元，占比為7.41%，而今年中期貸款余額增加至955.24億元，但占比降至7.29%。

常熟銀行的房地產業貸款余額由去年年底的7.29億元、占比1.1%增至今年中期的10.41億元、占比為0.15%。

住房按揭貸款余額方面，三家銀行今年中期合計為2661.33億元，較去年年底的2137.09億元增長了24.53%。

其中，平安銀行去年年底的按揭貸余額為852.29億元（占比為5.78%），今年中期則上升至1244.79億元（占比為7.81%）；華夏銀行去年年底為1238.41億元，今年中期為1366.72億元，占比也由10.19%增至10.44%；常熟銀行今年中期為49.82億元，較去年年底的46.39億元增長了逾3億元，但是占比下降了0.37個百分點。

房企更加依賴銀行

事實上，不僅是銀行的半年報繞不開房地產業的話題，上市房企的中報也多次提及銀行，部分房企與銀行的關系還在加深。

H股上市房企旭輝集團2017年中報顯示，該公司今年上半年總負債由去年年底的293.91億元增至395.57億元；融資成本總額約為人民幣11.29億元，較上年同期的8.61億元增加31.1%；今年上半年，該公司債務的加權平均成本（包括銀行及其他貸款、境內公司債券及境外優先票據）為5%，而去年年底為5.5%。

從該公司今年上半年的具體融資結構來看，境內銀行貸款總規模由去年年底的58.77億元上升至98.49億元；境外銀行貸款由去年年底的76.9億元上升至153.1億元；境內公司債券由去年年底的101.41億元降至97.74億元；境外優先票據由去年年底的56.83億元降至46.24億元。從上述數據可以發現，該公司今年上半年大幅度增長的負債由境內外銀行貸款支撐，而債券和票據融資規模都是負增長。

上述增長還是在宏觀調控收緊的背景下完成的。公司表示，今年上半年，超過40個城市密集加碼推出調控措施，包括收緊購房資格、房貸政策、嚴格限制預售、收縮銀行信貸額度、提高利率等等。

北京城建今年中期的長期借款由去年年底的102.46億元增至168.04億元，增幅為13.47%，公司對此的解釋是“銀行借款增加”。截止到今年中期，該公司總部及子公司可使用授信額度總計616.63億元，已使用額度302.53億元，尚可使用額度314.10億元；而截止到去年年底，該公司合計可使用授信額度279.4億元，使用額度181.49億元。

榮盛發展今年上半年共申請銀行授信總額度534.44億元，授信額度已使用287.44億元；去年年底，該公司共申請銀行授信總額度454.85億元，使用218.72億元。

陽光股份也強調，該公司在銀行等金融機構的資信情況良好，與國內主要商業銀行保持著良好的長期合作夥伴關系。

合作降溫苗頭已現

雖然今年上半年銀行與房企親密依舊，但是如果分季度觀察，二者的關系已經有了降溫的苗頭。

央行7月下旬發布的數據顯示，截至6月末，人民幣房地產貸款余額29.72萬億元，同比增長24.2%，增速比上季度末低1.9個百分點；上半年增加3.04萬億元，占同期各項貸款的38.1%，比一季度占比低2.3個百分點。其中，個人住房貸款余額20.1萬億元，同比增長30.8%，增速比上季度末下降4.9個百分點。今年第一季度，個人住房貸款增速較去年年末低1.1個百分點。

央行有關人士表示，6月份發放的個人住房貸款平均合同期限為269個月，比去年12月份縮短了兩個月。此外，個人住房貸款抵借比率降低。今年6月份，金融機構個人住房抵押貸款平均抵借比，也就是當月批準的抵押貸款金額與抵押品價值之比為59.3%，比上年12月份低2.1個百分點。

該人士同時表示，房地產信貸增長勢頭回落，個人住房貸款抵借比率和期限均有所下降，這些變化有利於抑制房地產泡沫，促進房地產市場平穩健康發展。

（來源：證券日報 記者：張歆 本文有刪減）

二手居屋按揭 還款延至30年

1 : GS(14)@2010-10-09 10:36:37

http://www.hket.com/eti/search/a ... e-062115&category=m




港府下周三將公布恢復資助置業措施，房委會亦決定把居屋按揭還款保證期，由25年延長至30年，讓更多準買家獲得較長按揭還款期，並估計居屋第二市場的成交，可增加3成，但同時要承擔更大壞帳風險。
活化措施 成交可增3成
有地產界人士認為，延長按揭還款保證期，對居屋二手市場的影響有限，但卻可以為公屋富戶保留資助置業的機會。
針對市民上車難問題，房委會早前已提出多項活化居屋第二市場措施，其中包括延長房委會的按揭還款保證期。
房委會資助房屋小組下周五將審議有關措施，據悉一旦通過會在短期內實施；而現正推售的居屋餘貨第6期單位，以及仍未推售的天頌苑800多個單位，亦會一併延長有關期限。
現時32萬個居屋單位中，只有約6萬個已補地價，其餘25萬多個未補價單位可供「活化」。由於36%現有單位的樓齡已達20年或以上（見表），估計5年後有關比率更會升至6成，故不少居屋的按揭還款保證期，其實只餘下約10年，未必對準買家供樓按揭安排有利。
房委承擔更大壞帳風險
雖然目前不少財務機構，主要是以居屋準買家的收入和還款能力進行審批，按揭還款期僅屬參考，但當局相信延長期限，可令該等機構審批時更有彈性。
消息人士指，隨着不少居屋單位日趨老化，延長還款保證期可鼓勵財務機構，願意為樓齡較高的居屋單位，提供按揭貸款，同時較長的還款期，亦可讓準買家供樓負擔減輕。
不過，有關措施會令房委會需承受更大的財務風險，以及未能償還按揭貸款的風險，當局估計，倘以成交量增加3成計算，房委會在首年承擔財務風險，由8,400萬元升至1.59億元，增幅達89%；至於未能償還貸款的風險，房委會須支付有關金額，亦會由1,600萬元升至2,100萬元。
中原地產研究部聯席董事黃良昇表示，延長居屋按揭還款保證期，對二手樓的成交影響有限，但對於公屋富戶則有較大幫助，因新資助置業措施主要照顧夾心階層，增加居屋第二市場供應，仍可為富戶提供資助置業途徑。

撰文:黃偉超

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安老按揭出爐 按百萬物業　終身月收千八

1 : GS(14)@2010-12-17 11:27:46

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14775649

【本報訊】針對長者而設的按揭計劃終在港出現。香港按揭證券公司昨日宣佈，明年上半年推出俗稱「逆按揭」的安老按揭試驗計劃，讓長者以供滿按揭的自住物業作抵押，每月從銀行收取穩定收入。以估值 100萬元物業計算，若選擇終身領取的話，每月最少收 1,800元。

按證公司今年 10月及 11月進行調查，共訪問了 1,005位年齡 60歲或以上、擁有非按揭或快將清償債務物業的業主。結果發現，約 44%受訪者支持引入安老按揭，並有約 25%受訪者會考慮參加該按揭計劃。
按證公司執行董事彭醒棠稱，由於調查結果正面，故決定推出計劃，讓長者以沒有按揭的物業作抵押，在繼續居住原有物業的同時，每月可從銀行收取穩定收入。
計劃參與者必須為 60歲或以上人士，可選擇的按揭年期包括 10年、 15年、 20年或終身領取，另必須繼續負責物業的維修保養，以及繳付差餉、地稅及管理費等。假如參與計劃的長者，選擇收取現金的年期完結，借款人仍可居住在原有物業至去世，銀行之後才收回及出售物業。
樓價差額　由按證包底
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物業出售後，在扣除長者之前收取的款項本金、累計利息、保費及安排出售物業等費用後，若仍有餘款，銀行會將餘款全數給予借款人的承繼人。相反，若出售物業後，金額不夠彌補長者之前收取的款項和所涉費用，銀行不會向借款人的承繼人追收差價，而會向按證公司收取差價。有按證公司為風險「包底」，將可鼓勵銀行參與有關計劃。
若長者去世後，其子女或承繼人希望繼續居住在有關物業，他們可以在一定期限內，優先償還在安老按揭計劃下曾經收取的貸款及相關費用，以贖回物業。
彭醒棠期望，藉着有關計劃，為長者提供多一個收取穩定現金流的渠道，提升生活質素之餘，又確保老有所居。至於保費息率，他表示，會進一步與銀行商討，強調水平應不會太高。按證公司總裁劉怡翔補充，安老按揭的保費水平仍要與銀行商討，以美國為例，當地會一次過收取貸款額的 2%，其後每年收取 1.25%。
劉怡翔稱，參與計劃的長者需接受輔導程序，以充份了解整個計劃的內容，有關做法是參考美國例子，當地輔導員有相關牌照，讓長者了解物業最終有機會被變賣。
聯名物業　須為長命契

參與計劃的物業需有火險、沒附帶其他產權負擔，例如轉讓限制。假設同一物業有兩位借款人，一人去世後，另一人仍可繼續收取貸款，直至計劃完結。值得注意的是，在此情況下，有關物業須為俗稱「長命契」的聯權擁有（即一方去世，業權自動歸在生的一方所有），而非分權擁有契（即一方可有權出售物業，而毋須另一方同意）。
滙豐香港區個人理財業務主管麥倩華表示，支持任何能夠協助長者有更大財政保障的措施，香港人口持續老化，對安老按揭需求有增無減，滙豐期待知悉計劃詳情，並盼望提供支持。她指出，香港 65歲以上人口佔整體 13%，預期有關比例在未來 15至 20年升至三成。
中銀香港副總裁林炎南亦稱，該行積極支持該計劃。不過，他表示，市民及樓宇擁有者對該計劃的概念，需要一個認受過程，他認為，應參考先進國家經驗，考慮顧客之取態，計劃才得以推進。他指出，該行與按證公司保持接觸，但不評論逆按揭的風險及利潤率，強調產品屬變相保險產品，該行有興趣發展。
借款人每月收取金額

借款年期： 10年
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金（元）： 3,300-4,600
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金（元）： 26,400-36,800

借款年期： 15年
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金（元）： 2,500-3,500
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金（元）： 20,000-28,000

借款年期： 20年
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金（元）： 2,100-3,000
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金（元）： 16,800-24,000

借款年期：終身
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金（元）： 1,800-2,800
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金（元）： 14,400-22,400

資料來源：按揭證券公司
安老按揭主要申請條件

合資格借款人： 60歲或以上，擁有非按揭自住物業的業主
共同借款人數上限： 2人（可為夫妻、兄弟姐妹或非親屬人士）
物業業權狀況：相關物業的所有業主必須共同參與安老按揭，所有借款人必須是相關物業的業主
估值上限： 800萬元
物業樓齡上限（以貸款時計）： 50年

資料來源：按揭證券公司

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2 : GS(14)@2010-12-17 11:28:02

學者：有一定需求
2010年12月17日

【本報訊】政府推出安老按揭試驗計劃，市場反應普遍正面。學者認為，對於那些畢生積蓄放在物業上的長者來說，是一項便利；但對中產人士來說，計劃的需求欠奉，一些精於理財的中產人士，更寧願選擇將物業按給銀行，然後用這筆資金進行投資，回報往往更高。
城市大學 MBA課程主任曾淵滄指出，安老按揭在西方十分流行，香港雖然是中國人社會，但應有一定需求，適用於一些只擁有一個單位、手持現金不多的人士。曾淵滄表示，他持有十多個物業收租，已有穩定現金收入，毋須承造安老按揭。
獨立股評人陳永陸（陸叔）認為，安老按揭恍如另類保險計劃，對於無需要或者無打算把物業留給後代的人士，有一定吸引力，他們把物業按給銀行，繼續有屋住之餘，每月又有固定收入，何樂而不為。
中產取態　視乎收費

陸叔在灣仔會景閣擁有兩個供滿的物業，一個自住，一個讓子女居住，他打算在百年歸老後，把自住單位留給子女，故無意承造安老按揭，加上他本身精於投資，寧願賣掉自住單位，把套現資金撥作其他投資來增加回報。
浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才認為，計劃視乎個人需要，一些只有一個自住物業而不能拿綜援的人士，生活在貧窮線下，藉計劃套現，無疑解決每月生活所需。
然而，他認為，若中產人士精於理財，目前物業按揭息率不需一厘，拿取大筆資金作投資，回報分分鐘高於 3至 4厘，故計劃是否合乎中產胃納，最終取決於收費水平。

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3 : GS(14)@2010-12-17 11:28:17

中產不感吸引　寧按樓投資
2010年12月17日

【本報訊】逆按揭是否「老有所依」仍是未知之數，但可以肯定的是計劃的靈活性低，對一些中產人士來說，吸引力不大，他們寧願選擇到銀行做按揭來投資。
55歲的梁先生是大學導師，與妻子擁有北角城市花園一個面積 700平方呎的單位，現時估值約 600萬元。
假設他參加計劃，將物業抵押 20年，每月最多可收取 18,000元生活費；但他認為，金額多少並不重要，對他來說，參加計劃等同「綁死嚿錢」。
嫌逆按揭無資產增值

「點解唔去按咗層樓，將筆錢去投資，買股票或買樓。」他認為，逆按揭沒有資產增值的概念，每月得到的生活費，等同減少物業的價值，自己日後退休，可以換一個較小、較便宜的單位，再用多出的金錢，投資在其他方面，令資產調動更靈活，得到的資金有機會比逆按揭給予的更多。
「唔等錢使，梗係留番畀啲仔女。」從事建築業、 58歲的黃先生，在觀塘月華街月明樓，擁有一個面積 600平方呎的物業，現時估值約 260萬元。由於每月消費不大，又有兩名子女供養，加上自己早已計劃退休生活，從未擔心過日後的開支，手上物業是留給子女的重要財產。即使日後有需要動用大筆金錢，他寧願將部份業權按給銀行，亦不願參加計劃。

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英飞特：以按揭形式卖LED

1 : GS(14)@2011-01-08 16:23:32

http://www.cb.com.cn/1634427/20110108/179002.html

　OEM 自主品牌 合同能源管理

　　戴一副眼镜、讲话斯斯文文的华桂潮，更像个大学教授而不像企业家。作为英飞特电子(杭州)有限公司和英飞特光电(杭州)有限公司(以下合称英飞特)的董事长，其在电源技术上的彪悍以及对市场的敏感，使得英飞特在短短3年内成长为国内LED(发光二极管)行业的领军企业。

　　巨大的市场、领先的技术、黄金的团队以及合适的商业模式，英飞特具备了吸引风险投资的所有特质。不过，面对蜂拥而至的资本，华桂潮却显得很淡定，他只接受了来自浙江华睿投资管理有限公司过亿元的投资。

　　从行业瓶颈中发现机会

　　从履历上看，华桂潮是一个技术型人才。但站在市场角度来看，他的商业嗅觉表现得更加灵敏。

　　2007年，华桂潮创办了英飞特电子，当时的主营业务是大功率的驱动器。华桂潮告诉《中国经营报》记者，对LED照明技术，自己一直在关注，但真正让他感觉到机会来临是在2008年4月。

　　当时，他去广东几个大的LED公司考察发现：LED照明节能效果明显，行业呈蓬勃上升之势，而国家的产业政策也对LED照明产业起着巨大的推动作用。然而，LED照明行业有一个很大的技术瓶颈——LED驱动器。LED驱动器相当于LED灯的心脏，为LED灯提供稳定的电源，LED灯的使用寿命很大程度上取决于驱动器的使用寿命。据了解，LED灯当时主要应用于城市路灯、隧道灯等地方，往往工作在刮风、下雨、高温、雷电等恶劣的环境中。“在南方一些城市，一场雷阵雨过后，LED路灯就灭掉了一大批。”华桂潮说，问题90%以上都是出在驱动器上。

　　在看到这一行业瓶颈，华桂潮意识到机会来了。

　　2008年5月，英飞特电子开始转型生产LED驱动器，由于之前已有多年的技术积累，英飞特电子一炮而红，生产的驱动器转换效率比同行高出了 5%～10%左右，让LED灯的寿命延长了2～3倍。很快，英飞特电子成为国内外许多大企业的驱动器供应商，其客户包括欧司朗、飞利浦等。

　　延伸产业链再创业

　　其实，创业对于华桂潮来讲，已经不是第一次。

　　1993年，华桂潮曾在美国创办了VPT公司(一家从事电源技术研发制造的企业)，不过运作并不成功。1999年回国后创办的伊博电源，后来被美国上市公司Belfuse收购。创办英飞特电子，华桂潮曾决心这将是自己最后一次创立新公司。

　　然而，这个决心很快就被市场带来的机会所改变。2009年，华桂潮创立了英飞特光电，主要研发LED照明的终端产品。“这将是一个比驱动器大几十倍的市场。”华桂潮说，“从全球来看，LED照明市场将在未来几年超过万亿元。”他说这一数据是有根据的，两年前韩国计划在2015年，将全国的照明灯30%由 LED灯取代，然而在2010年，韩国已经将这一计划提前到了2012年。

　　白炽灯退出历史舞台已经成为必然，而节能灯的高频闪、汞污染、紫外线危害也越来越受到全球各国的重视。相比之下，LED灯则在实现了完全环保的同时，还把节能灯的节能效率提高了50%～70%。华桂潮认为，在国家节能政策的推动下，LED照明的时代已经到来。

　　在这样的商业前景驱动下，国内LED公司大量涌现，并呈现鱼龙混杂的状态。英飞特光电承袭了英飞特电子在驱动器上的技术优势，延伸了其产业链。在国内电源技术领域，华桂潮是个领军人物，这使得英飞特在技术人才方面很快就形成了虹吸效应。

　　风险投资的嗅觉是极为灵敏的，他们很容易在群雄并起的市场找到潜力股，而英飞特就是这样的一个典型。不过，华桂潮却淡然处之。他告诉记者，现在公司正处于高速增长期，自己还需要将更多的精力投入到战略规划及技术开发中去。而很多风险投资商的尽职调查长达半年时间，自己根本没有时间应付。但是浙江本地的华睿投资，由于对英飞特公司比较了解，因此只谈了两三次，就决定投资了。

　　虽然大多数时候在拒绝投资人，但是华桂潮并没有放弃通过资本杠杆来加速企业发展。2010年底，华桂潮决定将英飞特电子和英飞特光电合并。在他的规划当中，未来可能通过上市的方式为企业的发展获取更强的资本推动力。

　选择与标杆企业合作

　　尽管LED灯有着诸多的节能优势，但一只LED灯比节能灯的价格高出了近10倍，这对于寻常百姓来讲，要想普及并不太容易。因此，　　LED灯市场的首要突破口还不在于家庭用户，而在于工业商业等用电大户。

　　据英飞特光电副总龚文华介绍，以浙江一家五星级酒店为例，每年的照明用电费用为123.79万元，而在使用LED改造后，照明电费降低至32.53万元。除此之外，国家还会给予采购企业一定的节能补贴。

　　虽然已经有越来越多的企业开始考虑更换LED照明产品，然而由于LED价格昂贵，首期投入比较大，还是有不少企业望而却步。在这样的情况下，“对于首期投入有顾虑的企业，英飞特采取一种合同能源管理(EMC)的模式来解决这一问题。”华桂潮说。

　　据介绍，所谓EMC模式，就是英飞特免费把客户所有的灯具都换成英飞特的LED灯具，双方签订一个3～5年的合同，用户将节约下来的电费按比例分期支付给英飞特。“类似于买房子的按揭。”龚文华说，EMC模式对于英飞特来说，从长远来看是比单纯卖灯收益更高。但龚文华也坦陈：EMC模式存在的最大问题是诚信。比如，客户不能按期支付费用，此时EMC项目的业务人员就变成了讨债员。因此在这一模式实施前期，英飞特的做法是先选择和标杆型企业合作，这样风险就会低很多。

　　选择标杆型企业，除了能降低合作风险外，还有更多的附加价值。据龚文华介绍，某国际连锁超市在选择LED合作伙伴时，显现出特有的严谨。他们在杭州一家门店门口树立了两块电子显示牌，一块连接的是店内一组传统照明灯具的线路，而另一块显示牌连接的则是更换了相同数量的英飞特 LED灯的线路。相同的数量，相同的用电时间，用电量的差别明确地显示出来了。经过半年测试，该连锁巨头最终成为了英飞特的战略合作伙伴。

　　“选择大型商超的另一个好处是传播效应好。”龚文华说，在城市里，这很容易成为后来客户的样板工程。

　　投资物语

　　浙江华睿投资管理有限公司董事长宗佩民表示，英飞特掌握了全球最先进的驱动电源技术，目前已经成为1800多家下游LED企业的配套电源企业，尤其是在高端大功率LED领域，英飞特电子成了不可或缺的供应商。而英飞特在室内照明方面，解决了LED灯具的重大技术障碍，使LED灯具使用寿命从3000小时提升到5万小时。以上这些方面都在表明，英飞特是LED行业最具投资价值的企业之一。

　　第三只眼

　　西顿照明总经理胡景文认为，中国节能减排力度很大，很多地方政府把LED灯作为一个节能减排的有效方式。有了政策的指挥棒，国内很多小企业开始一哄而上，很多中山的个体户都在做LED灯。然而，国家的LED标准还没有出台，因此行业内已经出现了鱼龙混杂的状态。对于英飞特来说，要想在这个前景行业里持续做大，除了要应对劣币驱逐良币的市场挑战外，能否深刻理解客户需求并提供相应的服务也是其需要持续面对的命题。

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[財技] inv168 topic: 開獨資公司再每月出糧俾自己申請按揭有無問題??

1 : GS(14)@2011-04-10 20:28:58

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=48&t=62296&start=0

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2 : GS(14)@2011-04-10 20:30:12

Re: 開獨資公司再每月出糧俾自己申請按揭有無問題??
由 xxxkxxx » 週三 3月 30日, 2011年 1:02 am

我08年頭做過冇乜問題,當時兩間樓有按揭都得(一間加按一間新做的)
不過爆過做法有冇改就唔知了

由 為食仔 » 週三 3月 30日, 2011年 1:16 am

使乜洗幾舊水買張BR, 反正都係銀行間轉數之嘛, 如果唔報自顧, 報返自己打緊工的公司做咪得囉, BANK佬理鬼你點吹水, 最緊要磚頭價值, 糧單,稅單呢D文件做下SUPPORTING就算.

由 johnmok » 週三 3月 30日, 2011年 1:20 pm

stephy 寫:
信貸資料庫係咪好似有埋你幾時開過公司?

如果知係你自己開左一年既公司會唔會有問題?


搞過, 無問題的, 信貸資料庫係唔會知你幾時開過公司的, 所以只要你有半年自己公司過數去戶口的扮出糧記錄係無問題的

...
由 johnmok » 週三 3月 30日, 2011年 1:23 pm

cheese 寫:
我反而想知顧問公司點報可以唔使交香港稅﹐
收director fee都要報稅﹐有冇C兄可以指點下?


求其搵D細細間的會計律師顧問一站式個D實識幫你搞個喎, 不過有D野唔可以講咁白, 自己google D "會計" 公司quote下啦

....

由 johnmok » 週三 3月 30日, 2011年 3:16 pm

stephy 寫:
johnmok 寫:
stephy 寫:
信貸資料庫係咪好似有埋你幾時開過公司?

如果知係你自己開左一年既公司會唔會有問題?


搞過, 無問題的, 信貸資料庫係唔會知你幾時開過公司的, 所以只要你有半年自己公司過數去戶口的扮出糧記錄係無問題的


原本我都覺得唔會有呢個record , 但我去信貸資料庫download 左一份 sample

竟然看到有這個資料


見到個地址only嘛, 我年年去拿一份都唔覺有喎, 最多都係得公司電話同地址, 應該無咩理由有公司成立日期喎

由 johnmok » 週三 3月 30日, 2011年 3:20 pm

snake 寫:
johnmok 寫:
stephy 寫:
信貸資料庫係咪好似有埋你幾時開過公司?

如果知係你自己開左一年既公司會唔會有問題?


搞過, 無問題的, 信貸資料庫係唔會知你幾時開過公司的, 所以只要你有半年自己公司過數去戶口的扮出糧記錄係無問題的


通常銀行要睇埋稅單, 有冇邊間銀行唔使睇就批按揭?


其實....有D位可以取下巧既....

可能...拿...可能咋下, 可能你轉左公司加左人工差唔多成年, 不過未有稅單, 但為左表示誠意, 你向銀行提供六個月入息證明instead of 三個月...

一般銀行望到有固定數額定期入去指定戶口, 都會選擇信你既, 當然, 你本身無壞帳記錄啦...

我試過work喎, 如果真係唔得搵D細間D既銀行lor, 如永亨銀行個D批得鬆手D

由 johnmok » 週三 3月 30日, 2011年 3:31 pm

stephy 寫:
有人話不可自己公司出糧俾自己

係咪如果係獨資公司, 要申報自己係自僱人士


其實銀行一般都好信香港市民, 銀行係唔會check你間公司係咪自己的, 你話間公司係自己開的, 佢會信, 你報間公司唔係自己的, 佢都會信  

當然, 獨資公司, 理論上要申報自己係自僱人仕的

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3 : GS(14)@2011-04-10 20:30:37

Re: 開獨資公司再每月出糧俾自己申請按揭有無問題??
由 cheese » 週三 3月 30日, 2011年 8:20 pm

johnmok 寫:
cheese 寫:
我反而想知顧問公司點報可以唔使交香港稅﹐
收director fee都要報稅﹐有冇C兄可以指點下?


求其搵D細細間的會計律師顧問一站式個D實識幫你搞個喎, 不過有D野唔可以講咁白, 自己google D "會計" 公司quote下啦


唔使講咁白既﹐D專業意通常都唔白架啦。

可唔可以就住director's fees來討論下?

"Director's fees
The time basis claim does not apply to director's fees. Director's fees are subject to Salaries Tax if the company of which the individual is a director is centrally controlled and managed in Hong Kong.

if the company is not centrally controlled and managed in Hong Kong then director's fees paid are not subject to Salaries Tax."

何謂 "not centrally controlled and managed in HK?


thanks

由 hotspot » 週四 3月 31日, 2011年 9:28 am

cheese:

a number of factors affect whether IRD considers a company to be "centrally controlled and managed in HK", e.g.:

residency of directors,
locations of board meetings
power of the board of directors

As in many other cases relating to IRO, IRD has no transparency nor prescriptive rules as to what qualifies as what does not...

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4 : GS(14)@2011-04-10 20:30:54

Re: 開獨資公司再每月出糧俾自己申請按揭有無問題??
由 johnmok » 週四 3月 31日, 2011年 10:47 am

Bighead 寫:
唔係好明點解要o甘做，始終要俾稅單銀行睇


因有好多人玩"激進"會計, "無能力" 交稅比政府, 所以公司開支會比較大, 令到公司老闆表面上月入只有8000, 所以稅單一般都係無稅交, 咁樣比銀行一定上唔到會

所以買樓上會的人有一部份總係會同銀行講, "咁啱稅單搞緊, 未出到"

咁"有錢", "無稅單"+ "要上會"

唯有提供另類證明令銀行相信債仔係有誠意有能力每月還款lor, 想信亦係此thread的開題原因

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5 : GS(14)@2011-04-10 20:31:03

Re: 開獨資公司再每月出糧俾自己申請按揭有無問題??
由 johnmok » 週四 3月 31日, 2011年 10:50 am

HugoT 寫:
Bighead 寫:
唔係好明點解要o甘做，始終要俾稅單銀行睇


無業, 又想買樓, 咪要梗囉, 我都諗過梗做


講真, 168有咁多職業炒家, 對銀行黎講, 全部都係無業遊民, 要上會, 唔開間公司黎玩下真係上條毛

一係型D full pay lor, 但一定心有不甘, 拿去full pay不如用黎炒多幾轉

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6 : GS(14)@2011-04-10 20:32:55

Re: 開獨資公司再每月出糧俾自己申請按揭有無問題??
由 wheat » 週四 3月 31日, 2011年 10:54 am

cheese 寫:
is it easy to open a bvi bank a/c?
i was told the banks are not very willing to do so.


這個好睇條友同間銀行既關係...間銀行保障自己一定會drop你身份證/地址之如此類
開之前問清楚相熟肯唔肯先囉...

再唔得有d會計師行會包埋的
...
好似話可以用番cash來做collateral來買樓
咁就唔會signal到稅局或check洗黑錢之類的系統...

...
由 johnmok » 週四 3月 31日, 2011年 11:11 am

HugoT 寫:
上完會, 摺左間公司會唔會俾 bank call loan??


唔會啦, 銀行其實都幾忙, 無大家想像中咁嚴謹做事的

總之上完會後盡時入數還款, 唔理你之後係升做高層定無業, 你都自然會成為銀行的尊貴客戶....

...

唔係架, 無稅單都上到會架, 銀行處理呢D借錢野一般都有彈性, 呢D轉數野係其中一部份, 個重點係你信貸記錄良好, 而且你唯一問題係出示唔到稅單, 咁呢一大輪既搞作係有用的, 當然唔會一定間間OK

但一定會有銀行批的, 生意既野, 你唔做, 總有第二間做既
...


防止signal到稅局....

應該係你國內朋友同間銀行無啦無"能", 人地唔show你囉....叫佢幫間銀行買下d金融毒品, 可能就會批的了
...
100% cash collateral呢?

咁做生意果d人點算?
點prove自己有還款能力?


唔..呢個就係不能明言的巧妙位了...

總之對銀行黎講

1. 公司老闆 = 隨時輸到訓街 = 無錢還 = 高風險人仕

2. 公司高層員工 = 收入穩定 = 一定還到錢 = 超級高價值客戶

咁你係一個老闆定係高層員工.... 我諗你自己最清楚

...

由 johnmok » 週四 3月 31日, 2011年 11:23 am

Bighead 寫:
johnmok 寫:
Bighead 寫:

我既意思係搞完一大輪轉數银行一樣要稅單一樣上唔到會


唔係架, 無稅單都上到會架, 銀行處理呢D借錢野一般都有彈性, 呢D轉數野係其中一部份, 個重點係你信貸記錄良好, 而且你唯一問題係出示唔到稅單, 咁呢一大輪既搞作係有用的, 當然唔會一定間間OK

但一定會有銀行批的, 生意既野, 你唔做, 總有第二間做既


最近問過既banks有BOC、BEA、HSBC、永隆(招商)都唔do，大新可能得都唔奇wor，不過banks話最近好嚴


我渣打, BEA 同永亨都work過, 朋友就大新work過

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7 : GS(14)@2011-04-10 20:34:09

由 johnmok » 週四 3月 31日, 2011年 11:26 am

防止signal到稅局....

應該係你國內朋友同間銀行無啦無"能", 人地唔show你囉....叫佢幫間銀行買下d金融毒品, 可能就會批的了


係, 呢個係極之有用的方法, 其實唔使買得大, 但要量夠多, 銀行計同你既親密度係睇產品數量多過產品銀碼的, 舉例, 上大會前, 先借條極細銀碼的私人貸款(易批D), 開張信用卡, 開晒D咩證券,外幣戶口, 買返D最細銀碼的保險, 加份最細的基金單, 咁你基本上要上會阻力會極細

...
呀, 忘記左, 仲有樣, 係強積金, 以前儲落個D, 放返多少在目標銀行, 都有大幫助, 所以強積金一定應放銀行, 放保險公司就無用, 佢無借錢服務, 價值弱好多, 講真, 政府搞利益輸送的強積金都預左比D基金佬拿去賭晒輸晒佢, D錢輸都要輸得有價值, 放銀行當係借錢手續費好過

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8 : GS(14)@2011-04-10 20:34:53

由 Char » 週四 3月 31日, 2011年 1:06 pm

要成功,早一年凖備以下事項:
1) 開有限公司;
2) 月月由有限公司出糧,出幾多? 如準備月供$7,000, 出夠$20,000!
3) 係HSBC 開公司戶口+強搶金戶口!
4) 月月向HSBC 強搶金報人工$20,000,供強搶金$2,000!
5) 自己要有HSBC 個人戶口!
6) 公司記得向稅局報EMPLOYERS RETURN!
7) 自己記得向稅局報ＳＡＬＡＲＩＥＳ　ＲＥＴＵＲＮ！

...



基本上,過完第一次5月公司向稅局報EMPLOYERS RETURN後,已經可以買樓,唔駛等自已個人報稅及等稅局出稅單 !

申請按揭,提交銀行月結單SHOW到月月有FIX AMOUNT入,即有糧出入!

咁冇稅單點呀?
公司有比EMPLOYERS RETURN副本員公呀,咪影比佢囉,仲間接証明到職位、入職時間同夾到月薪  
另外,老板用HSBC 供強搶金, 個人HSBC 戶口LOGIN 咗可以睇到自己強搶金月月供款RECORD, PRINT 佢出嚟証明老板ABC LTD 月月有幫你供款,仲要係法定上限,即係証明到你月薪至少2皮  

有齊以上文件,照常理銀行無理由唔借

...
由 johnmok » 週四 3月 31日, 2011年 3:04 pm

snake 寫:
johnmok 寫:
Bighead 寫:

我諗johnmok可種係唔使交salary tax，如果要交salary tax就冇乜好討論啦


yes... you are right.... that's why i always 欲言又止 in this post...



salary tax 都可以有免稅額cover, 但係供mpf真係無謂, 買樓係想有實物渣手, mpf必定變廢紙.


yes... 所以我玩黎玩去都係拿以前打工時儲落個D mpf 去各銀行玩, 做生意以後都唔再供了, 不過如果從未供過, 我都建議供返幾個月至一年, 咁可以拿住舊錢去各銀行玩樂...

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9 : GS(14)@2011-04-10 20:35:20

: 開獨資公司再每月出糧俾自己申請按揭有無問題??
由 Char » 週四 3月 31日, 2011年 3:40 pm
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靠免稅額cover人工就唔定得高借唔到大錢

Btw, 如果吹得大要小心，因為不合法的
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No lar... 如果本身無工作,以上係合情合法上會方法! 雖然你係股東,但公司係法定個体,法律上你只係公司員工。即使銀行後來知你係老板,自己請你自己,銀行係吹你唔脹! 無限公司就唔得!

咁...本身無工作,又想上會....交少少薪俸稅就無可避免啦, 連薪俸稅都唔使交,叫銀行點信你?

當然可能有另類方法,但如果要呃銀行先上會,幾年後比人告就無謂啦! 就算做,都千期咪同人講你識呢D方法

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10 : GS(14)@2011-04-10 20:35:53

由 wheat » 週四 3月 31日, 2011年 7:46 pm
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不要信...HSBC一定CHECK公司是否自己擁有...是的話...她們會跟你拿公司財務報表...冇的話請過主!

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我估Char兄的意思...其實係咪應該用兩間銀行來操作,
A銀行開公司戶口
B銀行做個人戶口

然後A出糧去B
咁只有A知道自己係公司owner, B就只會當你係一般加工仔

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11 : GS(14)@2011-04-10 20:36:03

由 stephy » 週四 3月 31日, 2011年 7:48 pm

其實聽過有自稱做裝修佬的人

只係每月頭自己入一張定額支票入自己戶口 , 3-6個月後已經成功買到一間

供左一年後, 加大每月入既金額, 再在同一間bank 又再買多間 ..

有些人講到易過借火 ..

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12 : GS(14)@2011-04-10 20:36:21

由 stephy » 週四 3月 31日, 2011年 8:40 pm

cheese 寫:
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stephy 寫:
其實聽過有自稱做裝修佬的人

只係每月頭自己入一張定額支票入自己戶口 , 3-6個月後已經成功買到一間

供左一年後, 加大每月入既金額, 再在同一間bank 又再買多間 ..

有些人講到易過借火 ..

咁都要供得掂至得架。
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都係買細價樓, 同租俾人已cover 到..

當然都係真係有收入, 只係唔係打工個個月支薪啫

如果真係會查公司查冊, 咁新開公司都係唔掂

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13 : GS(14)@2011-04-10 20:36:46

由 Char » 週四 3月 31日, 2011年 11:17 pm
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Lancer3 寫:
不要信...HSBC一定CHECK公司是否自己擁有...是的話...她們會跟你拿公司財務報表...冇的話請過主!
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咪ON9, 你咁講即係話任何打工仔去HSBC申請mortgage, HSBC一定CHECK佢間公司是否佢自己擁有?

我顧主係和黃(13), 咁CHECK唔CHECK?
定顧主係PRIVATE COMPANY 就一定CHECK?
咁有乜準則?

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14 : GS(14)@2011-04-10 20:37:14

由 Char » 週四 3月 31日, 2011年 11:28 pm


No...我意思係HSBC 開公司戶口+強搶金戶口 + HSBC 開個人戶口 (咁樣好多其他好處) 。 但按揭係其他銀行做  
千其咪咁ON9係HSBC申請按揭,佢根本唔使做SEARCH, 一睇電腦就見到你名下全部戶口

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15 : GS(14)@2011-04-10 20:37:56

由 Char » 週五 4月 1日, 2011年 2:19 am

Lancer3 寫:
一早你咁詳細講會好Ｄ，怕其他人誤會，以為好容易做數上會，另請勿捉＂字眼＂，我們是說緊的情形，不要拿上市公司，大集團和公型機構作比喻！我們出發點是幫人的。


敢問閣下究竟係咪做批loan?

先唔好話做數上會,一個人自己開一間有限公司做正當生意,咁呢個人在法律上可以有三個不同身份:
1) 股東: 公司投資者;
2) 董事: 由公司股東委任並以board of directors形式集体管理公司;
3) 員工: 以公司名義聘請,兩者之間由employment contract 去厘定顧嫞關係。

咁去行借錢呢:
1) 股東身份幾乎借唔到錢,除非你pledge你D股票比銀行,但私人公司...你肯銀行都唔制;
2) 董事身份去借錢,即係代表用公司名義去借錢, 銀行一定要睇latest audited financial statements;
3) 員工身份, 打工仔一名,自己個人名義去借錢,點解要我比公司財務報表。你做足及準備好所有打工仔都有嘅文件, 點解銀行個個都唔查,偏偏要查你係咪自己開有限公司?

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16 : GS(14)@2011-04-10 20:39:09

由 為食仔 » 週五 4月 1日, 2011年 11:54 am

johnmok 寫:

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cheese 寫:

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Char 寫:
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咪ON9, 你咁講即係話任何打工仔去HSBC申請mortgage, HSBC一定CHECK佢間公司是否佢自己擁有?

我顧主係和黃(13), 咁CHECK唔CHECK?
定顧主係PRIVATE COMPANY 就一定CHECK?
咁有乜準則?

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noting to do with 準則,
it's about due diligence, if the bank has reasonable doubt. they will request more info

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拿, 呢個重點了, 係個doubt字, 所以佢可以有疑問, 亦可以無疑問, 所以無話一定唔得, 亦無話一定得, 亦係點解我前面講過有D銀行得, 有D唔得

為左證明你有還款能力, 你唯有在除稅單以外的其他方面交足功課, 咁你唔trigger到佢個下doubt, 咁咪work lor
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所以我無話過一定得, 但如果你無其他方法, 叫可以不妨一試咁解


所以我咪話無謂洗個幾舊水買張BR, 自取其煩...真係唔放心的話, 叫老豆老母老友老同開BR, 再請你係做GM嘛, 咪簡單好多囉.

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17 : 龍生(798)@2011-04-11 02:02:01

其實我就係咁情況

兼且己經成功借到錢

但我無理由寫我個案例出黎架....

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18 : slash(9303)@2011-04-11 12:24:05

17樓提及

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其實我就係咁情況

兼且己經成功借到錢

但我無理由寫我個案例出黎架....

Share it! seems quite an interesting topic

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19 : Wilbur(1931)@2011-04-11 12:27:18

17樓提及

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其實我就係咁情況 兼且己經成功借到錢 但我無理由寫我個案例出黎架....

PM唔該

可能我幾年後都會有呢個煩惱

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20 : 龍生(798)@2011-04-11 13:03:05

簡單的講
唔駛稅單, 有入息紀錄, 簿仔, 糧單, 聘書, 老強金

己經ok

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21 : ksw(1423)@2011-04-11 19:58:04

再來一個PM, 極之期待高見

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22 : GS(14)@2011-04-11 20:53:25

20樓提及

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簡單的講
唔駛稅單, 有入息紀錄, 簿仔, 糧單, 聘書, 老強金

己經ok

pm x 3 啦...

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23 : 龍生(798)@2011-04-12 02:12:00

頂...連湯兄都有此要求, 我就聽日詳細打一次, 然後SHARE 俾大家啦

到時識做啦 >>>GJ

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24 : GS(14)@2011-04-12 08:05:19

雖然唔會學很太盡，但是學下點用銀行都好

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25 : 亞力士(1473)@2011-04-13 01:28:38

龍兄 pm埋小弟

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26 : 自動波人(1313)@2011-04-13 01:32:50

但想問問,owner做按揭係咪會樓按成數係咪無咁高?

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27 : GS(14)@2011-04-13 21:12:08

26樓提及

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但想問問,owner做按揭係咪會樓按成數係咪無咁高?

他唔是做owner，owner是由其他人做

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28 : unique(1237)@2011-04-13 23:19:49

龍兄請pm小弟

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29 : 龍生(798)@2011-04-14 00:43:23

好, 請等等, 我洗埋版就覆大家
抱歉遲左

波人, owner 即係業主做按揭?

唔會低...只會高...因代表業主有無盡的選擇....

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30 : New comer(7338)@2011-04-14 01:12:00

龍兄請pm小弟 too !

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31 : slash(9303)@2011-04-14 01:55:32

PM too please

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32 : ksw(1423)@2011-04-14 22:05:03

的確想不到多我一個...

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33 : GS(14)@2011-04-14 22:05:54

我都唔知你有咁多GJ的，下次我開公司幫你出糧啦

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34 : hsts(1521)@2011-04-14 22:19:26

龍生唔該pm埋小弟

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35 : idsdown(1658)@2011-04-14 22:33:48

我都要學下, PM me please

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36 : 龍生(798)@2011-04-15 03:47:03

嘩, 真估唔到咁好賺, 尤其湯兄及ksw
多謝大家

回想一下, 其實真有參考價值
因這是一個實實在在的案例
唔駛估估下
至少我真係成功左

送多個詳細資料俾大家
創興銀行

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37 : GS(14)@2011-04-15 08:09:01

創興見佢蚊多過客...

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38 : 龍生(798)@2011-04-15 13:48:29

係呀, 好鬼熱情架...
創興真係好摶命
本來爭的簽左大眾
但我拎住大眾既TERMS 俾創興睇
佢即時影印仲寫紙上去批
結果真係批出俾大眾更好的TERMS...

幾摶命

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39 : New comer(7338)@2011-04-15 15:46:01

嘩... 呢招高 ~

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40 : GS(14)@2011-04-16 11:08:30

中小型銀行是目標

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41 : hsts(1521)@2011-04-17 00:49:47

Citibank最近狂開分行都應該會好摶命

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42 : 龍生(798)@2011-04-17 13:41:21

CITI 不嬲都摶命

而家去開出糧戶口, 送千幾蚊俾你駛

去開問下會有新發現, 我己經全家都開左, 收左佢千幾蚊, 爽!

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43 : 龍生(798)@2011-04-17 13:43:08

拎佢地的條款打黎打去係慣例...好多人都係咁做,
反正都係借錢, 匯豐的錢又唔會香的...我梗係邊間平就去邊間啦...
結果佢地就會越鬥越低...

但只係小銀行先會采你, 大行....過主啦

仲有, 小銀行招呼真係好週到...中信嘉華, 富邦, 大眾, 創興
都係好好的選擇

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44 : passport(1491)@2011-04-18 12:11:55

43樓提及

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拎佢地的條款打黎打去係慣例...好多人都係咁做,
反正都係借錢, 匯豐的錢又唔會香的...我梗係邊間平就去邊間啦...
結果佢地就會越鬥越低...

但只係小銀行先會采你, 大行....過主啦

仲有, 小銀行招呼真係好週到...中信嘉華, 富邦, 大眾, 創興
都係好好的選擇

龍生我都想知呀

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鄭家華：消失的業主消失的按揭

1 : GS(14)@2012-01-02 15:34:43

http://news.on.cc/cnt/finance/20 ... 1229_00842_001.html

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2 : 200(9285)@2012-01-02 17:26:43

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