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價值組合今年回報率創新高

價值組合陸續有重倉股跑出, 今年回報率為21.03%, 現金水平5.56%.

筆者選股主要靠看年報, 看資產負債表, 看資產的構成, 計計PB, 股息率, 和每股淨現金. 投資就是這樣簡單. 如果有人看不起這種簡單的投資方法, 沒關係, 簡單而可行的方法, 筆者會繼續做. 高深的東西, 讓有能之士去做.

最近工作和家庭事情繁忙, 不多寫了.
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年均回報率高達40%，這家國資創投公司是如何做到的?

深圳是我國創投最活躍的地區，深圳市政府發起成立的深圳市創新投資集團有限公司(下稱“深創投”)引導資金支撐實體經濟、助力中小企業發展，成為國家經濟轉型、產業升級、科技創新的一個抓手。

深創投集團董事長倪澤望對第一財經記者表示，深創投通過政府引導、市場機制和金融創新等舉措，引領政府資本、機構資本、社會資本和海外資本進入實體經濟之中，扶持中小微企業，激發創業創新。截至2015年底，公司創投業務年平均回報率高達40.32 %，遠優於國內同行平均水平。

支持實體經濟與中小企業

深創投由深圳市政府於1999年8月發起成立，初始註冊資本7億元，專業從事創業投資，主要投資於中小企業、自主創新高新技術企業和新興產業企業、初創期和成長期及轉型升級企業。

目前，深創投註冊資本達42億元，管理各類基金總規模約1995.01億元，公司總資產206.5億元，公司凈資產121.46億元，累計投資金額約243億元人民幣。

深創投集團董事長倪澤望對第一財經記者表示，在經濟下行壓力下，資產價格不斷走高，實體經濟運行面臨諸多困難。創投有助於抑制資產泡沫、支持實體經濟發展，一方面可以通過發行基金吸收市場中過剩的流動性，化解資產泡沫化風險，另一方面可以將金融資源引入實體經濟之中，扶持中小微企業，激發創業創新。

深創投投資的深圳柔宇科技公司

第一財經記者了解到，創業投資的投資對象主要是成長中的中小企業。深創投所投資的中小企業實現了大量的營業收入、凈利潤和上繳稅款，創造了大量就業。在深創投投資後，這些企業的營業收入、凈利潤、上繳稅款、總資產、凈資產、員工人數等指標年均複合增長率約50%。

深創投集團副總裁李守宇告訴第一財經記者，深創投有88%的投資項目、73%的投資資金投資於初創期和成長期企業，這些尚未成熟的中小企業不僅不會因為缺少資金而夭折，而且許多企業還從競爭中迅速脫穎而出，不斷發展壯大，成為行業的龍頭企業。

此外，深創投無論是在投資項目數量還是在投資金額上，投資的高新技術企業都占75%以上，主要集中在節能環保、信息技術、生物醫藥、新能源、新材料、高端裝備制造等領域。

深創投從2005年開始探索在各地設立政府引導基金，並於2007年在蘇州成立了全國首只政府引導基金，是中國政府引導性基金的首創者。截至2016年11月，深創投建立了79個地方政府引導性創投基金，總規模228.17億元，覆蓋了國內大部分省市，形成了全國性的基金管理網絡。

高回報率的秘訣

倪澤望告訴第一財經記者，公司創投業務年平均回報率高達40.32%，主要原因是深創投在項目決策和管制機制方面的創新，並培育了廉潔的投資文化。

深創投建立了全流程的工作機制，項目投資由投資經理團隊全程負責，建立了包括項目篩選和初審、分行業立項會議審議、審慎調查、項目聽證會審議、投委會會議審議、簽訂投資協議、投後管理以及退出等一整套工作機制。

在風控管理制度方面，深創投制定了包括項目初步篩選制度、AB角平行盡職調查制度、內外部多方咨詢制度、上會資料審查制度、內部投資管理流程、投資後服務制度等一系列工作規範，通過“決策、控制、反饋、再決策、再控制、再反饋……”確保項目投資質量提升。

倪澤望表示，深創投在投資決策方式方面的創新也可圈可點。投資決策堅持投委會委員“一人一票”票決制，贊成票達到三分之二及以上且投委會主任、副主任未投否決票視為通過。開創性地制定了“外部專家委員形成多數意見有否決權”等投資決策具體條款。允許全體員工參加項目評審會、鼓勵員工在會議上暢所欲言發表觀點，確保投資決策民主、科學、陽光，保障投資質量和效率。

倪澤望表示，深創投的投資理念的創新有一點是寬容失敗。創業投資和一般投資的重大區別之一就是寬容失敗，創投機構勇於冒險，敢於投資可能失敗的項目。創投機構寬容失敗的重要原因是，在其商業模式中，成功項目的收益可以覆蓋失敗項目的成本，因此從商業模式上就可以對失敗更寬容。創投機構本身也只有從失敗中錘煉眼光，總結失敗教訓並逐步減少失敗，才能提高投資成功率，為投資者持續不斷的創造價值。

高管和投資經理強制跟投

李守宇告訴第一財經記者，深創投在深圳國資委的支持下，創新企業激勵約束機制，通過加大收益分享、推行超額獎勵、建立跟投機制等方式和機制激發了員工幹事創業熱情。

深圳市國資委總經濟師胡朝陽對第一財經記者表示，深創投成立之初，深圳市國資委參照創投行業國際慣例，支持企業建立起有別於傳統國企的激勵機制，凈利潤的8%獎勵給全體員工，項目凈收益的2%獎勵給項目團隊。通過這一較為領先的激勵機制，公司吸引到一大批高素質專業人才。但隨著行業發展，近年這一機制在業內已顯落後。經過反複研究和溝通，在深圳市國資委和其它各股東的支持下，2016年公司對這一激勵機制進行了優化。

此外，深圳市國資委進一步完善企業激勵機制，規定在當年凈利潤高於平均凈資產一定比例時，超額部分提取一定比例給予高管獎勵。公司每年對全體員工進行評優評先，對超額完成任務的團隊及優秀個人，授予榮譽稱號並給予物質獎勵。

深圳市國資委出臺專門的跟投辦法，支持深創投對投委會表決通過的所有投資項目，要求高管(在投委會會議上投反對票的除外)和投資經理團隊成員強制跟投，實現團隊與公司利益捆綁、風險共擔，有效強化團隊責任、防範風險、確保投資質量與資產安全;公司其他員工可自願選擇性跟投，風險自擔、同股同權，促使員工更關心公司業務發展、形成強大向心力。

胡朝陽表示，深圳市國資委還大力推動深創投深化改革，通過兩次增資擴股，為企業引入了七匹狼、星河地產等優勢戰略投資者，推動了企業跨越式發展。按照創投行業“股權投資項目是產品”的共識，經請示國務院國資委，出臺了專門的股權投資項目轉讓辦法，賦予企業股權投資項目市場化的退出機制，在全國發揮出較大的創新引領作用。

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【商貿】5年市值增幅170%，十年股東回報率167%，揭秘美國奧特萊斯標桿Tanger的成功之道

來源: http://www.ikuyu.cn/indexinfo?type=1&id=11899&summary=

【商貿】5年市值增幅170%，十年股東回報率167%，揭秘美國奧特萊斯標桿Tanger的成功之道
小七 轉載自【廣發證券 洪濤團隊】
2017-04-06

奧特萊斯的起源、發展和現狀

起源與發展：

早在一百年前，美國就已出現奧特萊斯業態的雛形，當時大型的服裝和日用品企業在自家倉庫銷售訂單尾貨，這種“廠家下水道”模式下的分散性和臨時性色彩濃厚。

真正意義上的奧特萊斯出現在1971年，創始人為美國企業家哈羅德?阿方德。1957年，阿方德創建了“戴克斯特鞋類公司(DSC)”，貼牌生產Dexter皮鞋，建立皮鞋產業鏈。60年代，市場嗅覺敏銳的阿方德註意到很多制鞋工廠以“一美元一雙鞋”的價格處理尾貨，而尾貨處理商又以數倍價格轉售。1971年，首家DexterFactoryOutletStore(DFOS)開張，阿方德從其他工廠收購尾貨然後提價銷售。生意紅火的DFOS很快遍布新英格蘭主要公路沿線，截止90年代，DFOS已有80家連鎖店。

業態創新的直接原因是企業家的逐利本質和創新精神，但其根本原因是社會經濟的發展和變化，奧特萊斯的出現與繁榮不僅與阿方德有關，更是與上世紀七八十年代的經濟環境息息相關。上世紀70年代，美國經濟由五六十年代的高速發展陷入了滯脹困境，國內GDP下滑，CPI增速和失業率屢創新高。由於實際人均收入增速放緩，個人實際消費增速也由正轉負，持續的通脹進一步侵蝕了普通消費者的購買力，客觀上擴大了高性價比商品的消費需求。另一方面，需求萎縮給服裝生產商和傳統百貨為代表的零售商積累了大量的庫存，而且彼時美國政府應對滯脹的經驗不足，加上政治周期的影響，制訂的貨幣政策往往缺乏連貫性，打亂了企業家的預期和經營計劃，政策擾動進一步加大了服飾供應鏈上下遊企業的庫存壓力。大量的庫存為奧特萊斯的發展提供了充足的貨源保障。



阿方德的成功吸引眾多商家進入奧特萊斯行業，美國八九十年代奧特萊斯業態進入快速發展的階段，1996年達到329家。隨後，行業增速放緩，奧萊中心數量減少，到2012年時縮減為185家，但經營面積仍保持增長，行業進入“大浪淘沙”階段。奧特萊斯中心數量減少的原因還與某些類別的購物中心無法進入統計口徑有關，因為這部分購物中心引入了專門店、娛樂休閑等設施，且占比超過了50%，已經不符合VRN（ValueRetailNews）對奧特萊斯中心的定義。




縱觀整個歷程，奧特萊斯的發展趨勢與其經營模式有關，模式大致可分為三個階段：

（1）前阿方德階段，這個階段主要是“廠家下水道”，相對零散，專業化和規模化程度較低；

（2）阿方德階段，這個階段基本具備完整的零售形態，確立了真正意義上奧特萊斯的內涵；

（3）後阿方德階段，業態全面完善，並以資本撬動商業地產的形式發展。90年代以來，美國房地產投資信托基金(REITs)迅猛發展，商業資本介入奧特萊斯項目開發和運營，大集團西蒙、Tanger等巨頭憑借資金優勢進行兼並收購，行業集中度逐步上升。



當今美國奧特萊斯行業特點和格局

美國奧特萊斯行業經過四十余年的發展，現已成為美國零售業中重要的業態之一，以品牌多、質量優、折扣大為特點，具體表現為3個方面：

（1）高端品牌聚集優化。美國奧特萊斯中心聚集了大量的知名品牌，以Tanger為例，其購物中心聚集了約500個品牌，包括COACH、PRADA等奢侈品牌。除了服裝，奧萊中心還經營鞋帽、箱包、化妝品等品類，一般70%的經營面積用於經營服裝、鞋帽類，15%是家庭雜貨，5%是箱包、飾品類，10%是其他類商品。

（2）較大折扣優惠。美國奧特萊斯中商品的折扣幅度一般在3-7折間，有時甚至達到1折，這對於旅美遊客而言吸引力巨大。每年美國奧特萊斯都吸引了大量的遊客，其中包括大部分中國遊客。

（3）規劃合理配套齊全。美國奧特萊斯大都位於城市郊區和度假中心附近，依附於高速公里旁，擁有大型停車場，交通方便。中心內設有餐飲、娛樂等休閑設施，滿足消費者多樣化需求。

據ValueRetailNews雜誌統計，截止2015年，全北美地區奧特萊斯中心數量為215家，較2013年的201家有所增加，同時總建築面積從7900萬平方英尺增加到了8350萬平方英尺，銷售總額達到456億美元，行業仍處於不斷擴張階段。然而，相比1986到1995的十年黃金擴張期（平均每年新增29家奧特萊斯），目前奧特萊斯行業增速相對平穩。

另一方面，進入21世紀，美國奧特萊斯企業間兼並收購不斷增加，行業日趨集中。標誌性事件包括：2003年，Tanger和黑石聯合收購CharterOakPartnersFactoryOutletPortfolio；2004年，全球最大的商業地產商西蒙收購了當時世界上最大的奧特萊斯開發商切爾西集團；2007年，西蒙收購TheMillsCorporation；2010年，西蒙收購PrimeOutlets。

目前，北美地區215個奧萊中心為61家開發商所有，但是其中51家開發商僅各自擁有1個項目，絕大部分歸屬於西蒙集團和Tanger。從數量門店看，兩大巨頭共占比63.26%;從經營面積看，二者占比達72.66%。



美國奧特萊斯行業標桿Tanger的成功之道

Tanger：回報率最高的商業地產REITS

Tanger是美國和加拿大最大的奧特萊斯開發商之一，公司的業務專註於奧特萊斯中心的開發、收購、運營和管理。Tanger的創始人是StanleyK.Tanger，Stanley早期經營服裝生產和銷售的家族生意，擁有5家直銷門店。憑借其多年的服裝銷售經驗，Stanley認識到把眾多生產商集中起來，並在同一個直銷中心統一銷售的生意將大有前景。



1981年，Stanley在美國北卡羅來納州創辦了第一家Tanger工廠直銷中心公司(TangerFactoryOutletCenters,Inc.)。1986年，創始人之子StevenB.Tanger加入公司並成為公司後來的CEO。1993年，美國REITs公司迎來了大規模IPO時代，Tanger通過設立房地產投資信托基金(REIT)登陸紐交所，代碼SKT，成為當時第一個上市的奧特萊斯開發商，西蒙也於同年完成IPO。隨後，Tanger一直深耕於奧特萊斯行業，通過20多年的穩健經營一步步成長為美國奧特萊斯行業的標桿企業。



從品類上來看：Tanger的奧特萊斯除了經營男女服裝、童裝外，還經營鞋類、飾品、餐具、廚房用品、家用紡織品和家庭用品等品類，價格實行天天平價，一般低於市場價格40%以上。

截止2017年1月，公司門店覆蓋了全美22個洲和加拿大，全資持有或控股的36個奧特萊斯中心可租賃面積約1270萬平方英尺；此外，公司還持有8家奧萊中心的部分股權，可租賃面積約230萬平方英尺，其中4家位於加拿大。公司的奧特萊斯中包含了3100多家店鋪，聚集了500多個知名的高檔國際品牌，每年吸引超過1.88億的遊客。2016年，公司營業收入達4.66億美金，同比增長6.05%，近十年收入複合增速達8.24%，而同行業公司近幾年則普遍出現負增長。



伴隨著業務收入的增長，公司凈利潤整體也維持上漲趨勢，2016年歸母凈利潤達到1.94億美元，自上市以來年複合增速高達16.37%。公司2016年ROE和ROA分別為30.99%和8.56%，均領先於同業中值和均值，反映公司盈利能力處於行業領先位置。

因為計算凈利潤時需扣除折舊和到期遞延費用，而REITs主要資產是房地產，其價值受市場和社會經濟環境的影響會產生較大幅度波動，不一定如其他固定資產般隨著時間貶值，因此單純以凈利潤衡量REITs企業的盈利能力並不全面。美國REITs協會引入“運行基金”(FFO)指標。通過對比可以發現，Tanger2015年每股FFO為1.63美元，而危機前的最高水平為2007年的1.24元，增幅高達77.41%，遠高於其他企業。雖然Tanger的FFO絕對值低於龍頭企業西蒙，但增速是對方的兩倍之多，反映Tanger近十年的迅猛發展和未來的發展潛力。



在公司業務規模和盈利狀況不斷提升的背景下，Tanger為股東創造了巨大的回報。上市以來，公司每季度均以現金分紅，並且連續23年保持了股利正增長，是在金融海嘯沖擊下唯一保持正回報的商業地產REITs。2016年，經拆股調整後的每股股利為1.3美元，同比增長14.04%，過去三年分紅的年複合增速高達13%，公司股票已被納入標普高收益股息貴族指數的成分股。



同時，公司自上市以來累積股價漲幅達到430%，年均總回報率在20%以上。截止2016年底，公司過去十年累計股東回報率達167%，在所有商業購物中心REITS中排名第二，而過去二十年的累計股東回報率則高達1571%，位居第一，是美國市場上回報率最高的商業地產REITS。




奧特萊斯行業方興未艾，公司業務不斷擴大、盈利能力不斷釋放，Tanger的發展前景自然得到資本市場的肯定。截止2016年12月31日，公司市值達34.38億美元，為上市時的24倍。細觀20多年來公司市值的增長歷程，可以發現市值增長過程集中在2002年-2006年和2008年-2012年，這與公司並購計劃和宏觀、行業環境有關。

90年代美國進入“新經濟”的繁榮時期，失業率維持低位，奧特萊斯的價值沒能得到充分體現，截止2000年，曾於奧特萊斯消費的人群只占總消費群的5%，因此Tanger在最初十年股價漲幅不到20%，而同期標普500指數增長超過200%；進入2000年後，受互聯網泡沫破裂和911事件的影響，美國經濟陷入短暫低迷，投資者更加關註回報增長穩定的商業地產，且同時期隨著Tanger與黑石合作等一系列收購、開發等計劃的落實，公司業務增長加快，市值也迎來第一波的增長。2008年之後，在金融危機持續發酵的背景下，奧特萊斯的商業價值不斷放大，Tanger市值迎來第二波增長，5年內市值增幅達170%。

公司市值的增長軌跡，既反映了奧特萊斯行業的成長歷程，也凸顯了公司經營策略效益的釋放過程。




公司強勢增長原因探析

奧特萊斯雖然從上世紀70年代就已出現，但是其內涵和價值仍處於不斷豐富和釋放的過程中，該業態經過40余年的發展逐漸成熟，商業價值逐步體現，而2008年金融危機後低迷的全球經濟更是拓寬了其發展前景。此外，Tanger三十年如一日的經營策略——專註、穩健——更是保證公司平穩度過了宏觀經濟的大起大落，一步步成長為北美奧特萊斯行業標桿企業的關鍵因素。我們將從行業和公司兩個維度解析公司的成功之道：

1）行業層面：奧特萊斯業態自身的生命力，奧特萊斯的逆經濟周期性。

2）公司層面：深耕細作，專註於主業；穩健謹慎、不拘於保守。

奧特萊斯的生命力和逆周期性助推Tanger迅猛發展

零售業種種業態出現與發展的基礎在於更先進的經營模式提升了行業的運行效率，更好地滿足消費者多樣化需求。奧特萊斯的生命力具體表現為有利地解決了供需雙方的矛盾。

從供給端：Tanger創始人曾說：“只要廠商有處理尾貨的需求，就有奧特萊斯生存的空間。”奧特萊斯最初以工廠直銷店形式出現，本身就蘊含著解決供給方(品牌工廠)庫存積壓困難的基因。對於時裝產業(服裝、鞋類等)而言，庫存積壓情況十分普遍。部分庫存源於生產者對經濟形勢的錯誤預期，盲目生產導致滯銷；即使是如COACH、PRADA等限量生產的奢侈品牌也同樣面臨庫存問題，可見盲目生產不能解釋全部庫存問題。當下時裝品牌的生產經營本質上是由生產滿足和引導需求，很難做到完全由需求引導生產，品牌商通過市場調研預測消費趨勢，或者通過知名設計師引領消費潮流，因為預測消費者偏好難度較大，廠家通常會生產多個款式力求最大利潤，因此很大可能某些款式因消費不足形成庫存，即“正季尾貨”。此外，時裝的季節性特征不可避免生成“過季尾貨”。面對尾貨，很多品牌商不願意通過百貨、專門店等正價渠道降價清倉，因為折扣會損耗正價商品的銷售且影響一流品牌的品牌形象。庫存的擠壓如同“堰塞湖”，嚴重擠占公司運營資金，影響企業日常經營。

從需求端：隨著經濟的發展，消費者的品牌認知也在提高，品牌消費需求擴張，但國際一流品牌會通過經常性地提價維持其品牌地位，保持價格與大眾消費水平間的差距。消費高端品牌的欲望與消費能力的矛盾制約了消費需求的滿足，從而必然會出現新的消費業態滿足這部分需求。

奧特萊斯的出現，解決了供需雙方的矛盾。作為渠道，奧特萊斯既能幫品牌廠家消化庫存，又以遠離正價渠道保證品牌商的正價盈利空間，同時以較高端的消費環境和品牌運營能力保證高端品牌的品牌價值；另一方面，又通過縮短供應鏈、低廉的運營成本保證低價，滿足消費者的需求。



在經濟低迷時，奧特萊斯的逆周期特征進一步凸顯該業態的商業價值，正如Tanger的CEO所說：“經濟好時，人們喜歡折扣；經濟差時，人們需要折扣。”當經濟陷入衰退產生波動時，品牌商前期的樂觀預期勢必造成庫存積壓，消費者因收入增速放緩和悲觀預期將縮減非必需品開支，從而供需雙方的矛盾被放大，品牌商對於奧特萊斯渠道的依賴增強，消費者也將更多依賴折扣渠道消費。因此，經濟低迷往往成就奧特萊斯行業的繁榮。

為了更為準確對比不同業態的銷售情況，我們統計了Tanger、美國高端百貨典範Nordstrom、彭尼和美國服裝和飾品零售額在08年經濟危機前後的增速情況。可以發現，雖然經濟危機對於各家公司都產生影響，但專註奧特萊斯業態的Tanger受到沖擊明顯更小，並且在2008年後，Tanger公司更快走出危機，2009年的銷售同比增速已達到6%以上，之後幾年的增速也持續高於一般百貨企業。同時期，全美服裝飾品銷售額複蘇緩慢，而傳統百貨彭尼則持續萎縮，Nordstrom表現好於前者，2010年起銷售增速回升，這也主要源於其奧特萊斯門店NordstromRack的強勁增長。可見，奧特萊斯的逆周期特征是Tanger危機後快速增長的重要原因。



精耕細作、謹慎穩健的經營策略成就Tanger的標桿地位

奧特萊斯生命力的釋放和經濟環境的波動都僅是Tanger成功的外部催化劑，公司本身的經營策略才是Tanger一步步成為行業標桿的核心原因。全美75-80%的奧特萊斯資產和利潤由Tanger和西蒙集團占有，但是兩家公司的經營策略差異巨大：美國地產大王西蒙集團開始並不涉及奧特萊斯業務，後來主要依賴並購Chelsea、TheMills、PrimeOutlets等公司成為全美擁有奧特萊斯物業最多的公司；而Tanger自成立之初，36年來一直專業於奧特萊斯開發，穩健經營。

(1)精耕細作的經營思路

公司精耕細作的經營思路主要體現在：專註主業、堅持Tanger品牌運營、持續提升品牌運營能力幾個方面。

一般而言，隨著業務規模和實力的擴張，公司會從垂直和橫向兩條路徑進行產業鏈擴張。但是Tanger成立36年以來，卻一直深耕於奧特萊斯行業，公司以30余年的奧萊行業經營經驗和穩定的租戶關系為傲。公司認為在競爭激烈的環境中，零售商選擇與開發商合作，開發商必須精通選址、融資、租戶關系管理、日常運營等經營細節。Tanger的專註為其積累了豐富的經驗，公司管理人員平均擁有15年以上的行業經驗。正因為這種專註精神，在上市最初十年，公司累計漲幅不到20%，遠低於整體市場表現，但是Tanger選擇了堅守，用30余年時間樹立企業品牌形象，培育和品牌商、消費者的關系。

30多年來，公司一直以Tanger品牌進行運營，不斷擴大品牌認識度和培養品牌忠誠度，致力於在租戶和消費者心中建立一個質優價廉的品牌形象。目前Tanger擁有的44家奧特萊斯中心除了一個合資開發的項目外全部冠以Tangeroutlets品牌運營。同時，Tanger一直致力於與各大品牌商深入合作，註重品牌的質量而非數量，真正實現奧特萊斯的精髓“品牌+低價”。90年代與公司合作的品牌約為250個，現在公司旗下已擁有3100余個店鋪，而合作夥伴也僅為500個。公司前十大租戶租用面積占比達36%，包括GAP、VF、NIKE、Carter’s等知名品牌。良好的品牌商合作關系現已成為公司收入增長的強大引擎。





90年代，公司的租金漲幅很小，換租和續租的漲幅通常都不到10%。1993年公司基礎租金為每平方英尺13.03美元，2003年為15.18美元，年增幅僅為1.54%。1997-1998年，續租的租金漲幅基本為零，而新租戶的租金水平甚至出現了8%-9%的負增長。隨著奧特萊斯行業的成熟、公司與各大品牌租戶合作的深入，公司開始選擇優質租戶，提高租賃面積使用效率，增大租金漲幅和調整頻率。2003-2013年，公司每年租約到期占比從此前10%到15%提升到了15%以上，租金漲幅也快速提升。2007年以來，公司續租的租金漲幅基本均在10%以上，換租租金漲幅則達到25%以上，尤其是2008年和2012年，公司換租漲幅分別高達44%和54%。



與此同時，公司2003-2016年的基礎租金從每平方英尺15.18美元提高到了每平方英尺26.1美元，年均漲幅達到4.26%，遠高於上市最初十年。



2016年，公司共有144萬平方英尺物業面積租賃到期，占總物業面積比重12%。其中122.3萬平方英尺（占比85%）的租賃面積續約，租金漲幅達18%；剩下15%的到期租賃面積更換租戶，租金漲幅達27%。公司過去五年的租金仍在以年均4.93%的速度快速提升。租金的上漲為公司創造了豐厚的收入，2003-2016年收入年均增速達10.86%。相應地，公司股價也引來了大幅提升，2004-2016年的累計股東回報率超過250%。



除了租金創造收入，租戶補償租入也是公司收入的主要來源。公司的基本租金和超額租金僅占總收入68%左右，其余還包括租戶補償收入和其他收入。2016年公司租戶補償收入占比28.73%，為公司第二大收入來源。細觀近3年的收入和主要費用結構，可以發現每年租戶的補償收入覆蓋運營支出近90%，表明Tanger僅承擔後續運營支出的一小部分，公司在後續經營過程中以較低的成本賺取大量的租金收入，反映公司優秀的專業運營能力和強大的議價能力。



租金漲幅的提升和租戶補償收入提高了Tanger的收入水平，但這並非“店大欺客”式的壓榨租戶。公司每年的出租率反映了Tanger與租戶建立了良好穩定的合作關系。上市以來公司出租率始終保持在95%以上，進一步分析租戶租金費用率可以發現，租戶入駐Tanger所需費用其實很低，租金費用僅占銷售收入的8.5%左右。租金費用率低一方面源於單位租金較低，另一方面源於銷售坪效的持續提升，近五年來公司的租戶租金費用率水平維持在8.5%上下，與十年前的租金費用率水平大致相同，但銷售平效卻從226美元/平方英尺上漲了到了387美元/平方英尺，年增幅達5.53%。由此可知公司租金收入同樣維持著較快的增長。

此外，較低的租金費用率也為公司留出了一定利潤提升空間，近兩年公司平效增速略有放緩甚至下滑，但租金費用率從8.5%提升到了9%以上，使得公司單位面積基本租金和總營業收入仍然維持了3.61%和6.02%的正增長。




Tanger的銷售平效持續高於一般百貨，接近高端百貨水平。高平效與Tanger的互利共生經營理念息息相關，為促進租戶銷售，Tanger持續監控和評估店鋪的組合布局和銷售表現，幫助租戶重新規劃門店大小和布局，而租戶銷售的提高也為公司租金打開了上漲空間。可見，Tanger不僅是眾多商家的“消化渠道”，更是“吸金渠道”，二者孕育了互利共生的商業生態，形成共贏局面。

(2)謹慎穩健的經營策略

除了通過深耕細作不斷積攢運營經驗，Tanger穩健的經營思路也是保證公司平穩度過經濟波動期的重要原因，公司在08金融危機中覓得快速發展的機會，08年至今公司業務收入累計增長了89.83%。Tanger穩健的經營思路具體表現在兩個方面：謹慎的擴張策略和資產負債表管理。

謹慎的擴張策略

Tanger自成立以來，在項目開發上一直保持審慎的態度和適中的速度。從1981年至1993年上市時，公司共開發了17個奧萊項目；上市後，公司並沒有因為融資能力提升而盲目加快擴張速度。至2016年底，公司並表的奧特萊斯中心有36家，其中33個項目為全資持有，29個項目的土地為公司自有物業，7個項目簽訂了土地租賃協議，包含續約條款的平均租期都在70年以上。此外，公司還持有另外8家奧特萊斯中心的部分股權，其中四座位於加拿大，總計運營著44個奧特萊斯中心。三十余年來，公司年均新增物業僅1.9個，擴張較快的年份為上市後第二年、2003年和2011年，這三個年份每年新增了6個物業。

公司上市後的兩個擴張階段主要是以合作開發方式進行了較大規模的並購和新建。對於合作開發的項目，Tanger也十分重視品牌建設。2011年，公司與加拿大最大的零售物業REITs公司RioCan成立了合資公司，進入加拿大市場。公司與RioCan約定，所有合作開發的奧特萊斯中心都將以Tanger品牌運營，公司負責奧特萊斯中心的招租和市場營銷工作，RioCan公司則負責物業開發和資產管理。通過這類合作開發方式，Tanger得以在必要時減輕自身財務壓力，降低開發風險。截止2016年底，公司運營的44個奧特萊斯中心可出租面積達到1510萬平方英尺。



Tanger的每個項目都要經過充分的前期可行性分析，必須滿足嚴格的選址要求和達到預招租標準後才進入正式開發階段。Tanger的選址堅持一貫的原則：目標地點方圓30到40英里內必須至少有100萬人口，家庭平均年收入在65000美元以上，位於交通樞紐或主幹道旁，日車流量在55000以上，建設規模在32.5-35萬平方英尺以上，能容納80-90個門店。此外，年遊客接待量在500萬以上的度假區或風景區也符合選址標準。雖然選址有一系列標準，但公司在某些方面也保持靈活性，會綜合考慮地點的獨特優勢、租戶的要求和未來發展趨勢。

選址完成後，Tanger並不會直接買下土地。公司堅持以期權方式獲取土地，會先在預招租階段系統評估品牌商的入駐意願，通常只有當招租率達到60%以上時公司才正式購入土地。項目啟動後，公司會以最短的建設周期完工，通常從破土動工到開業迎客平均僅需9-12個月，開業出租率即達到80%以上。



審慎的資產負債表管理

商業地產開發，前期投入大，回收期長，對現金流要求高，購買土地、開發、運營、再投資都涉及巨額的現金流動，強大穩健的資產負債管理能力是一家成功地產開發公司的必備要素。Tanger一直奉行低杠桿長期將創造高回報的信念，公司資產負債表管理策略一直傾向保守。公司謹慎的擴張步伐也為穩健的財務安排創造了前提。公司主要通過從5個方面維護強健靈活的財務狀況：

（1）在面對新項目、擴張和收購機會時，堅持保守的杠桿水平;

（2）延長和妥善安排債務到期時間;

（3）通過合適的固定、浮動利率協議管理利率風險;

（4）穩健地通過信用額度維持流動性;

（5）戰略性地放棄劣質資產和保持適度的股息支付率。



具體而言，公司的措施重點在於合理安排公司債務壓力和提高公司融資能力兩個方面，二者本質上相互依賴，較輕的債務壓力為公司未來融資提供了有利條件，而外部融資為減輕短期債務壓力提供了便利。

合理安排債務壓力

商業地產企業在重資產模式下每年都有大量的利息支出，公司必須保持充足的現金流維持債務的正常支付。為緩解債務壓力，防範現金流斷裂，Tanger傾向利用固定利率債務融資，避免利率上行導致巨額現金流支出。同時，適中的擴張步伐減輕了公司的融資壓力，公司整體負債水平都顯著低於風險值，杠桿財務維持低位。同時，公司息稅前利潤為利息支出的5.23倍，遠高於最低標準1.5倍，反映Tanger業績良好，償債壓力不大。




Tanger不僅將債務數量限制在可控的範圍內，而且註意合理安排債務到期時間。2016年公司約有16.87億美元債務，其中償債壓力較大的年份為2020、2021、2023、2024和2026年，分別為4.2億、3.39億、2.5億、2.5億和3.66億。公司2016年FFO為2.39億，同比增長6.7%，預計2020年將達3.1億，加上公司還有4.59億未使用的信用額度，雖然信用額度將於2020年到期，但可預計屆時銀行將繼續授信，可見Tanger債務壓力盡管集中在5個年份，但分配比較平均，每年的償債壓力都不大。



增強融資能力

前文分析指出，Tanger接近90%的日常運營成本被租戶補償收入覆蓋，從而公司最主要的成本為投資開發時的資金成本，租金收益與資金成本的差額構成了公司的利潤。因此除了提高租金水平，降低資金成本是提升公司盈利的另一個途徑。公司常年較低的債務壓力和低杠桿為公司的低成本融資提供了前提，公司還通過提前償還貸款不斷提升公司信用評級。2005年，公司通過提前償還貸款進一步降低債務水平，獲得穆迪Baa3和標普BBB-的投資信用評級；2008年金融危機發生後，公司的經營狀況進一步優化，標普將評級提升至BBB，2010年穆迪將評級提升Baa2，2013年，標普和穆迪評級分別再次提升至BBB+和Baa1，資金成本進一步下降。截止2016年底，公司信用狀況仍然良好，標普和穆迪評級均維持。



信用評級的提升提高了公司整體的融資能力，拓寬了融資渠道，公司融資方式包括期限貸款、債券、信用額度等。2016年，公司擁有信用額度5.2億美元，其中僅使用0.61億元，其余88%待用。巨額的信用額度為突發性的現金流支出提供了安全保障，也為擴張提供了資金基礎。除了外部融資，Tanger還十分註重自身的“造血”能力，公司在滿足股利支付要求的前提下，保持適度的再投資比例，2016年將近一半的“運行基金”作為自留資金為公司提供資金儲備，進一步優化現金流。

綜合行業和公司兩個層面的分析可以看到，在奧特萊斯行業走向成熟和宏觀環境低迷的背景下，Tanger迎來了最好的發展機會。未來美國奧特萊斯業態將更加成熟，市場集中度將進一步提升，激烈的競爭將吸收模式溢價的超額回報率，但是Tanger多年培育的企業形象、規模效應、運營經驗、合作關系等“軟實力”將保證公司未來穩定發展。事實上，由於奧特萊斯業態對開發商運營能力的高要求帶來的行業壁壘，近五年來美國奧特萊斯市場新增奧特萊斯中心數量僅為個位數，且Tanger在其中占據了28%，行業標桿地位十分穩固。



Tanger的成功對中國奧特萊斯行業的啟示

自2002年北京燕莎奧特萊斯購物中心開業起，國內奧特萊斯行業已發展十余年，這十余年既是奧特萊斯業態的孕育期，也是行業野蠻生長時期。2010年起，在由房地產開發商主導的第一波奧特萊斯開發熱潮下，全國以“奧特萊斯”命名的商場曾多達400家，超過美國奧特萊斯門店最多時期的329家。然而，激進擴張的背後是行業內運營水平的參差不齊，關於奧特萊斯項目關門歇業等負面新聞不斷見諸報道。



據《奧萊視界》雜誌統計，2002-2014年間我國開業的奧特萊斯項目總計122個，但平均存活率為70%，運營良好的項目占比僅為29%。2015年以來，受宏觀經濟增速放緩影響，傳統百貨業整體經營持續低迷，國內奧特萊斯行業開始進入第二波開發熱潮，以北京新華聯、銀泰等為首的百貨企業紛紛涉足奧特萊斯，而百聯等成熟的奧特萊斯體系則加快了連鎖化進程。

據統計，2016年國內新開業奧特萊斯數量32家，新增商業面積近300萬平方米，為歷年之首，且奧特萊斯覆蓋面更廣，目前已基本完成一線城市和重點省會城市的布局，連鎖化經營的奧特萊斯已接近20家。伴隨著新項目頻繁入市，優質企業的營業額節節攀升。2016年年銷20強的奧特萊斯為25家，總額達421億元，較2015年前二十強年銷售總額提升了26%。其中，上海青浦百聯奧特萊斯購物廣場、天津佛羅倫薩小鎮和北京燕莎奧特萊斯購物中心穩居排行榜前三名。上海百聯奧特萊斯更是在沒有任何經營面積增長的情況下全年銷售保持了2億元人民幣的增長，而天津佛羅倫薩小鎮則以20%的年增幅高速成長。



但整體來看，國內奧特萊斯行業在快速發展的過程中仍然表現出了較為混亂的特點。一方面，行業內兩極分化趨勢明顯，排名靠前的大型奧特萊斯品牌業績引人註目，但大部分奧特萊斯仍處於慘淡經營的困境。另一方面，隨著新開業項目不斷入市和未來連鎖化布局的形成，多家奧萊爭奪同一市場必將導致資源和業績的分流，如何避免同質化競爭將成為行業難題。如果以世界知名奧特萊斯開發商(如Tanger、西蒙)為標桿，目前國內大型奧萊品牌在連鎖化程度上仍然偏低，尚未能通過規模效應實現最大效益，且國內企業在經營理念、招商能力等方面尚有不小差距。Tanger的發展歷程和成功經驗對於國內企業而言，借鑒意義巨大。

審慎穩健的業務拓展步伐奠定長期發展基礎

Tanger自服裝生產商起家，之後一直沈浸於奧特萊斯行業，30多年來保持審慎穩健的擴張步伐，平穩度過經濟周期性波動，業務規模節節攀升。作為奧特萊斯行業發展與成熟的見證者和參與者，Tanger深諳奧特萊斯的本質，並在實踐中不斷豐富業態內涵、提升運營能力。在此背景下，公司在開發前仍堅持進行充分的可行性分析，從選址、客群、招租、財務安排等維度全面評估項目，從而保證項目落地成功和公司整體業務的穩定性。

優質品牌資源和運營管理能力鑄就核心競爭力

“品牌+折扣”是奧特萊斯業態優勢的本質要求，意味著品牌運營能力是奧特萊斯企業的核心競爭力。國內奧特萊斯普遍存在高端品牌少、貨源不穩定、款式更新滯後，折扣優勢不明顯等弊病，這都源於招商能力不足。Tanger身處美國，在招商方面具備地緣優勢，時裝界眾多一線品牌均產自美國，公司引入一線品牌沒有難度。而目前我國服裝市場尚處快速發展過程中，世界一線品牌近些年才在國內大舉鋪設渠道，平均10家正價店才能支撐一家折扣店的貨源。且在奧特萊斯項目全國遍地開花之後，國際品牌對於進駐奧萊的態度更加謹慎，“僧多粥少”的局面自然增加了招商難度。

招商僅僅是品牌運營能力的第一個環節，Tanger在引入品牌後，通過優化品牌組合、合理規劃品牌門店布局、平衡國際品牌和本土品牌的關系等措施最大限度釋放奧特萊斯的業態優勢，不斷提升銷售坪效，創造了開發商與租戶互利共贏的格局。

從奧特萊斯年銷前20強榜單來看，目前國內較為成功的奧特萊斯項目也均在集團資源、品牌組合、運營管理方面具備一定優勢。上海青浦百聯奧特萊斯和北京燕莎奧特萊斯依靠集團的經營實力真正實現了“品牌+折扣”的業態優勢，而且開發早、地段佳，因而客流充足，營運狀況良好。天津佛羅倫薩小鎮京津名品奧特萊斯成立時間較短，依靠集團母公司雄厚的資金實力和在意大利多年的布局經驗，在項目招商方面具有先天優勢，且其商業規劃和品牌組合能力十分出色。未來，掌握品牌資源和運營管理核心競爭力的企業仍將成為行業的領先者。



從美國奧特萊斯發展歷程看，我國當下也迎來了奧特萊斯較好的發展階段：

（1）經濟結構處於調整過程中，經濟增長和收入水平增速放緩，經濟低迷背景下，傳統百貨及正價奢侈品銷售增速放緩，庫存壓力增大；

（2）消費者品牌意識提升，品牌意識的崛起帶動品牌消費的同時也帶動尾貨渠道消費的崛起；



結合美國現在的行業格局，全美奧特萊斯主要由西蒙和Tanger兩家公司持有。我們認為中國奧特萊斯行業也將在大發展過程中逐漸集中，這將是一個“大浪淘沙”的階段。行業整合者最有可能出自百貨零售集團，因為在品牌運營管理、連鎖經營、擴張步伐把握等方面百貨企業經驗最為豐富，最有可能成為行業領導者。關註A股上市公司中涉及奧特萊斯業態的百聯股份、王府井、友阿股份等標的。（完）



股市有風險，投資需謹慎。本文僅供受眾參考，不代表任何投資建議，任何參考本文所作的投資決策皆為受眾自行獨立作出，造成的經濟、財務或其他風險均由受眾自擔。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=244723

應把資金引到回報率更高的項目上 xuyk的博客

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_610b154e0102woda.html

    股友F有一個小套商品房，空置著不知多少年了，現才想到出租。他打算，精裝修後租出去。他已盤算好，裝修需要借10萬元，借期5年，每月還本付息2000元，全年為2.4萬元，這樣，5年一共12萬元。裝修後出租，年租金預計可收2.4萬元。

    “你看怎樣？”他今天問我。

    “如果不裝修，可收租金多少？”我問。

    “大約每年1.2萬元。”他答。

    根據F所說情況，按照10年租期計算，如果裝修，出租後，前5年回本，後5年收租12萬元。如果不裝修，前5年可收租6萬元，後5年繼續可收6萬元，一共收租也是12萬元。對於這個“預期收益”進行評估比較，兩者結果一樣。

    這種“裝修出租”項目回收期為5年，是不是長了一點呢？還有，如果10年期間，這房子你要自己住了或賣了或有其它之用了，那回報就會大打折扣。而“不裝修出租”，就不必擔心諸如此類的事情發生，即使期滿10年，收租也一樣。對於這些“相應風險”進行評估比較，結果是前者存在的風險大於後者。

    投資必須對“預期收益與相應風險”進行評估，那麽，對於“裝修出租”與“不裝修出租”兩個項目，相比之下，你傾向於選擇哪個呢？

    其實，由於國內租售比較低，“裝修出租”註定是個低效投資項目。你看到很多房子擁有者都在出租房子，但他們主要的回報並非來自出租，而是來自房子增值，即房價上漲。出租只是為了避免房子長期空置浪費，也可補償一點買房資金的利息損失。倘若你真要在房子上面做文章，幹脆放大杠桿去買房，10年之後，回報高於“裝修出租”是個大概率事件。

    “從投資角度來說，應該盡量把資金引到回報率更高的項目上。”我說，“比如，如果你選擇‘不裝修出租’，可把前5年逐月或逐年收到的6萬元租金同步投放到股市里，經過後5年，這部分資金翻一倍以上是不成問題的吧？這樣的話，10年後的總回報不是比‘裝修出租’更高嗎？而且還沒有任何壓力，也不用擔心什麽事情發生變化。是不是？”

    “有點道理！”F說，“我再考慮考慮！”
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回報率不低，為什麽股市跑不贏房子？

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0629/163858.shtml

回報率不低，為什麽股市跑不贏房子？
點拾投資 點拾投資

回報率不低，為什麽股市跑不贏房子？

為什麽房子能比股市賺錢？

來源 | 點拾投資（ID：deepinsightapp）

作者 | 朱昂

導讀：投資最重要的是資產配置能力。過去10年買房子的基本都賺了，炒股票的大部分在虧錢。我們常常覺得中國房子是一個長期向上的周期，而股市卻是熊長牛短。但真的如此嗎？從我的研究發現，股市的年化回報率並不比房地產低多少。今天我們也和大家從幾個角度分析，為什麽房子能比股市賺錢。

房地產

對比房地產，股票的回報率並不低

如果我們以2006到2016的十年維度來計算，萬得全A過去十年的年化回報率是11.5%。

如果我們以1990年12月A股的第一天交易算，到今天所有股票平均的年化收益率是28%，遠遠超過巴菲特19%的年化收益率。基於複利效應的第八大奇跡，30年時間，這個組合將產生1000倍的回報率。

然而絕大多數人買股票，別說1000倍，就算10倍都很難賺到。而買房子的人，無論在什麽階段都有很強的收益。

所以大家都覺得房地產市場是一個永遠向上的資產，股票市場卻是牛短熊長，不斷在吃人。

但是從這些數據中看，我們其實發現股票市場也是一個不斷向上的市場。而且即使以上海的房子看，過去10年的年化回報率也不會超過25%。我們把時間拉長，在全世界幾乎任何一個市場，股票市場的回報率都超過了房子。我們拿香港來舉例子，大家都覺得香港房地產價格一路向上，但是其1996年到今天，年化收益率只有3.5%。即使用40年的周期看，香港房地產市場在這一輪大周期中造就了無數富豪，但是年化回報率也就8%。

為什麽買房子卻能比買股票賺的多呢？

我覺得有兩個決定性的因素：不擇時和杠桿。

由於大部分人買房子都有自主需求，即使買了好幾套房子，也不會因為短期的波動做交易，除非房地產進入了一個明顯的向下周期。

過去十年，中國房地產在2008和2011年都是表現很差的。我自己的房子是2011年買的，買完之後就經歷了整體10%的價格下跌。直到2014年才終於回到我購買的價格。但是因為不擇時，大部分都享受到了房地產周期向上帶來的投資收益。我們也很少很少碰到通過不斷交易，在房地產投資中賺大錢的人。

另一個是杠桿。我們即使用30%的首付比例看，房地產都能產生3倍的杠桿。所以，一旦有人在房地產賬面價值獲得3倍的收益率，加上3倍杠桿就是接近10倍回報率。

這就是為什麽許多人在房地產投資上，帶來了10倍的回報率。我一直和朋友們說一個“笑話”，上海丈母娘是全世界資產配置能力最強的人。基本上任何人要和上海女孩結婚，必須過丈母娘這一關，而上海丈母娘基本上只有一個要求：買婚房。當初，許多男生是在心痛和爭論中把自己和父母所有的儲蓄都拿來買房，過了多少年後，這些人的投資獲得了幾倍甚至十倍的回報率。才發現，上海丈母娘對自己是真愛啊。。。

對股票投資的啟示

股票

買股票長期看，就是賭國運。價值投資就是賺取企業和國家成長的錢。所以長期不擇時，並且暴露在風險之下，在投資中反而是一種理性的做法。

我之前做過測算，巴菲特從做投資開始到今天，標普年化回報率9%，巴菲特自己的組合在13%，然後加上1.6倍的杠桿，最終獲得了20%的年化回報率。巴菲特的十年賭局也驗證了他的觀點。在一個長期向上的市場中，對沖基金是大幅跑輸指數基金的，因為多頭暴露的風險不足。

砂體

而股票市場和期貨交易，外匯，賭博，賭球最大不同是，股票市場不是一個零和博弈。這也是投資和投機之前最大的差別。投資是賺取共贏的錢，而投機是賺取對方口袋里的錢。如果加上中間成本，零和博弈最終結果是絕大多數人虧錢。期貨市場，散戶三年的留存率百分之一不到。賭博市場，最大的贏家就是賭場。而賭球市場，扣掉抽水後，再牛的“懂球帝”也沒辦法保持賺錢。

所以，經濟基本面的增長是股票市場最核心的成長動力。在一個不斷增長的經濟體中，最簡單的投資策略就是不擇時，甚至滿倉，來獲取企業成長的錢。歷史上看，A股的平均年化收益率其實很高。克服人性的恐懼和貪婪，以平常心做投資，獲取企業的長期回報。其實價值投資可以很簡單。

一些粗淺的感悟，和大家分享，希望給朋友們帶來幫助。

[本文系點拾投資（ID：deepinsightapp）授權i黑馬發布， 作者朱昂。文章內容僅代表作者獨立觀點，不代表i黑馬立場，如需轉載請聯系原作者獲取授權，推薦關註（ID：iheima）]
回報率 股票 房地產市場
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專訪│罕見！文藝片突圍商業片，它的投資回報率高達200%，投資人這樣說…

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-08-03/1135213.html

每經影視記者 蓋源源

每經影視編輯 溫夢華

在商業片侵襲的市場，《岡仁波齊》和《皮繩上的魂》兩部作者風格濃厚的文藝片能夠登陸院線，而且《岡仁波齊》還憑借口碑發酵逆襲票房，令人看到文藝片並非一定要打“求排片”的苦情牌才能成功，其背後也透露出影片投資方的眼光和膽識。

為此，每經影視（微信號：meijingyingshi）專訪了兩部影片的投資人、北京天空之城影視有限公司董事長路偉。路偉投資的影片頗有特色，他投資過紀錄片《喜馬拉雅天梯》（創下國產紀錄電影票房紀錄），同時他還是票房最高的國產動畫電影《西遊記之大聖歸來》的出品人。雖然目前紀錄片、動畫片、文藝片在電影投資市場並不討喜，但路偉卻敢出手，而且收益不錯。

▲《皮繩上的魂》主創團隊見面會，路偉（左一）在成都百麗宮宣傳（每經影視攝影）

》》“不看到作品不會去投資”

《岡仁波齊》上映首日排片率只有1.6%，以《變形金剛5》為代表的幾部好萊塢大片正在熱映，占據超過60%的排片，《岡仁波齊》卻以21%的超高上座率高居榜首。

隨著支持這部影片的觀眾和影院越來越多，《岡仁波齊》走出了一條漂亮的票房上升曲線，在國產片整體質量不高的2017上半年影市中憑借口碑突圍。有了《岡仁波齊》的“逆襲”，外界也對它的“姊妹篇”《皮繩上的魂》也充滿期待。今日（8月3日）每經影視記者獲悉 ，《皮繩上的魂》宣布把原定於明天（8月4日）上映的時間改為8月18日，而8月4日也會開啟“全國點映”，觀眾們仍可以在當天率先領略它的風采。

▲改檔海報（片方供圖）

每經影視：《岡仁波齊》的票房表現有沒有超出你的預期？這部影片你的投資比例是多少呢？

路偉：這部影片的投資回報不錯，因為之前沒有一部藝術電影能賣得這麽好，我電影圈的朋友發微信給我說，你又弄了一個現象級的事兒出來。影片成本在1200萬元左右，我們是最後一家投進來的，他們之前拍完後也放著一直沒做，我們算是完成最後一塊拼圖的人。投資方一共四家：和力辰光、樂視影業、尚立文化和我們的馬燈電影，四方的投資比例差不多。

每經影視：《皮繩上的魂》的投資方是什麽情況？

路偉：與《岡仁波齊》是一樣的。

每經影視：《岡仁波齊》和《皮繩上的魂》並不是主流的商業電影，你為何選擇投資？張楊導演笑言提醒過你可能虧本。

路偉：我對類型沒有偏好，只要是好電影就行。雖然《岡仁波齊》是個文藝片，但它的回報率可能比很多商業片還要好，有個電影產業記者告訴我，這個電影可能是今年上半年回報率最高的一個項目了。

每經影視：但現在不少投資人比較迷信流量演員、知名導演、知名公司這樣的搭配，覺得有這些組合就成功了一半。

路偉：我投資影片不會投在劇本階段，至少是在制作過程中，每個公司都有自己投資的風格。現在市場比較亂，爛片太多，知名導演、知名演員、知名公司也不見得能出好作品，只能看準了再投。我投資電影，都要看成片或者半成片，沒看到影片是不會投的。特別是文藝片，更是要看到東西才行，因為文藝片本來就是個作者電影。

▲截至8月3日，《皮繩上的魂》電影收獲票房18.3萬元（貓眼專業版/圖）

》》“投資電影的核心是要懂電影，懂市場和觀眾”

路偉投資的電影類型頗為豐富，既有藝術電影《岡仁波齊》和《皮繩上的魂》，也有紀錄電影《喜馬拉雅天梯》。2015年，他擔任出品人的動畫電影《西遊記之大聖歸來》創下了國產動畫電影最高票房，這部影片也直接推動了熱錢湧入動畫電影行業。

其實，路偉很早就涉足電影投資，15年前他還在中國銀行工作時，就投資了中國首部三維動畫電影《魔比斯環》。

每經影視：你投資的電影，有紀錄片《喜馬拉雅天梯》，也有創下國產動畫電影最高票房的《西遊記之大聖歸來》，今年又是兩部文藝片，目前來看上映的電影市場反響都挺好，但它們都不是市場最多的商業片類型，你對觀察電影作品有何獨到見解？

路偉：每個人都有自己喜歡的菜，有的人喜歡看明星導演，有的喜歡看大牌出品公司，這是某些投資人的風格，我們只看作品本身，這是我們的核心。對各種類型的電影足夠了解，是做電影投資人必須的功課，否則不知道從哪個角度去看、去分析電影，如果這方面知識沒有，我建議還是別做電影投資。

▲路偉出品的《西遊記之大聖歸來》收獲9.57億元票房（CBO中國票房/圖）

每經影視：文藝片的市場相對小眾，文藝片的排片率相對同期商業片也會低一些，今年你做了兩部文藝片，上映前對其市場前景是否會有擔心？

路偉：沒有擔心，有信心才會去做，我們也不缺項目。我認為把該做的做好，如果都做了，市場沒起來，那是命。我覺得做電影應該有些使命感，有些積極的心態，有點拼命三郎的勁兒。一部電影應該有它要傳達的核心東西，讓電影找到它預設的觀眾，讓觀眾找到他喜歡的電影，如果建立了這種電影與觀眾的聯系，這個電影在市場上是否成功，就要看命了，誰也不能保證一定成功，電影行業本來風險也很大。

每經影視：你投資電影的理念是什麽？過去你投資過文藝片、紀錄片、動畫片，但可能這些不是投資人最熱衷的電影類型。

路偉：核心是懂電影，其次是懂市場和電影的觀眾。現在的表達方式太多，互聯網、傳統媒體、影院等，如何建立聯系是挺有挑戰的事。

我不認為有大導演、小導演、老導演、新導演之分，主要是看作品。好萊塢有幾位頂尖的導演、制片人，他們是對全球觀眾都很了解的，能做出全球化的產品，中國還沒有。即便是邁克爾·貝，那麽有名的導演，在《變形金剛5》上不是也折了嗎？

》》“我要為資本說句話，資本從來不亂”

過去幾年資本湧入電影行業，助力產業發展，票房數字不斷刷新。然而從去年開始，行業轉入陣痛期，影片產出數量不斷增加，但國產片整體質量下滑，即便是2017上半年票房前列的國產片，口碑基本都不及格。與此同時，資本與電影聯姻，行業出現了不少亂象，比如註水票房，影視公司高估值簽下巨額業績對賭，讓行業呈現浮躁之氣。路偉在2002年就投資過電影，經歷電影行業起伏的周期，他又如何看待資本與電影的合作？

每經影視：您具備金融從業背景，很早涉足投資電影，2015年前後各路資本湧入電影行業，行業顯出浮躁之氣，國產片數量增長，質量反降，行業還出現不少亂象，你覺得資本和電影結合，目前的痛點在哪里？需要如何解決？

路偉：在這里我必須要給資本說句話，資本從來不亂，亂的是電影圈里的人。行業里，決定錢的配置的是制片人和導演，資本在全世界都是最聰明的錢，資本是財務投資人。行業內的一些人利用信息不對稱，賺資本的錢，現在不能把亂象歸結到資本身上。

每經影視：不少影視公司簽下高業績對賭，創作人似乎被資本裹挾，急功近利，現在我們看到市場上不少作品，粗制濫造。

路偉：對賭，不是資本急功近利，而是那些影視公司急功近利，不然為何簽下對賭？全世界的資本只有一個屬性，安全的盈利，資本是不帶性格進入這個行業，而帶著性格的是產業內部的人。根本上來說，是雙方溝通不好，有的人為了拿錢，做出“海闊天空”的承諾，其實很多資本並不是那麽懂這個行業，最後承諾實現不了，投資人也很有壓力。我們應該問問，做電影的初心在哪里。圈內人認為有錢了可以快速出作品，但電影是屬於時間的作品。如果沒有劇本幾十甚至上百稿的碰撞，那麽多鏡頭NG，一個完成度高的電影很難在短時間實現。資本是助力產業，不是資本害了行業，是行業害了資本。

每經影視：《皮繩上的魂》映後見面會，您提到從這部片子可以看到一些知名作品的影子，你一下列舉了多部電影，感覺您和一些投資者不同，您看過很多電影，非常了解電影藝術本身，才能這樣去講述。

路偉：曾經在互聯網圈有句話大概是這麽說的，“在你做的事情上如果有了一萬個小時的積累，你就可能能成功”。電影行業也是這樣，沒有10年的積累很難說自己是專業人才，沒有必要的閱片量可能無法有效的給你做的電影做出定位，無法在電影類型里給出參考坐標。沒有足夠的劇本閱讀量，可能看到的只是個好的文學層面的故事，不一定可以翻譯成畫面故事，電影歸根到底還是用畫面來講故事的。當然，文學故事很重要，但只是一方面。真正經典的電影都是在塑造人物、角色，無論是《教父》《威尼斯商人》《七武士》《霸王別姬》等，塑造的都是人。這些是世界的經典電影，但過去3~5年有這樣經典的電影出來嗎？故事可能大家全忘了，角色也不能留在腦海中。

創作層面需要足夠積累，包括文學故事和電影的閱片量，否則沒法判斷此事，這是基本功。所以我說好多投資人目前還不是太熟悉這個行業，因為他們站的角度不一樣，他們站的是資本立場，不是電影立場，而圈內人是影片立場，又不是資本立場，雙方有矛盾是必然的。一個很好的投資合作，一定是換位思考。你要理解導演、作品，才能翻譯成影院經理、媒體、觀眾記得住的東西，這跟自身積累有關。

投資電影不是急功近利的事情，一部電影需要2~3年積累，有的甚至是10年，比如張楊導演的這兩個作品，準備了10年才熬出來。電影是複雜的多工種集合的綜合藝術作品，對導演、制片人的成熟度要求非常高。

每經影視：好電影需要時間沈澱，但這樣的時間，可能不符合一些資本進出的周期。

路偉：資本和電影公司並非門當戶對，當前一個常規的基金的投資回收期在三年左右，但電影不一定，它們之間不太匹配。我認為，電影公司自身造血能力要夠，資本是錦上添花，不是雪中送炭，如果把資本當成雪中送炭的功能，90%玩完。電影公司還是應該以自己的項目、團隊、現金流為核心，這樣創業公司和資本雙方都可以很好合作，資本可以幫助做更多、更好的事情。資本是加分項，不是支柱，否則這不是電影公司，是電影金融公司。

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20部網大累計分走2.3億 最高投資回報率達993.12% 網大紅利期還有多久？

來源: http://www.iheima.com/zixun/2018/0112/166890.shtml

20部網大累計分走2.3億 最高投資回報率達993.12% 網大紅利期還有多久？
娛樂資本論 娛樂資本論

20部網大累計分走2.3億 最高投資回報率達993.12% 網大紅利期還有多久？

日漸規範的網絡電影與院線電影之間的聯系也得以建立。

來源 | 娛樂資本論（ID：yulezibenlun）

作者 | 朱婷

編輯 | 紅拂女

一直站在風口浪尖的網大，這兩天自帶行業主角光環。

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這一切源於與網大息息相關的兩大榜單。劃重點：“20部網大賺走2.3億”、“1部網大投資回報率高達993.12%”，成功引起了娛樂資本論（ID：yuelezibenlun）的註意。

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為了更直觀地解讀網大過去一年的商業架構，基於數據，我們對榜單背後的資本進行了盤點和分析。究竟有哪些新的行業發現？網大的資本紅利期是持續還是如外界所言開始變“綠”？

減量打樣，網大變“好”了嗎？ 

作為網生領域發展最快的內容，網大的出現可以一定程度上顛覆了新生產物的發展軌跡。短短四年時間，從無到有，從有到盈利，節奏快到飛起。

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但值得註意的是，過去一年，網大的節奏明顯放緩。連續增長三年的網大上線數量開始減少，播放量也隨之下降。一時間，關於網大開始走下坡路的輿論遍布大小社區平臺。

站在行業角度，其實不必驚慌，因為這是任何新生事物必經的過渡期。另一層面，對於網大新用戶以及潛在用戶來說，這或許會是網大一個好的打開方式。

俗話說，沒有規矩不成方圓。一方面，日漸嚴苛的政策監管下，大部分“打擦邊球”、“海報黨”、“前六分鐘黨”等影片被下架、被擯棄，網絡電影正朝著規範化市場靠攏；另一方面，各視頻平臺方審查力度加強、分賬制度完善且多樣，最重要的是數據公開透明化得以落實，使得網大進入全新洗牌期，市場泡沫化逐漸驅逐，數據也更加真實有效。

那麽網大真的變“好”了嗎？答案並非太樂觀。

我們對2017年十余部具有代表性的影片進行了分析。一方面，發現了網大整體“制”的改善；但另一方面，網大仍然存在著一系列歷史遺留問題，最主要的就是劇本和故事框架。

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基於制作層面，可以明確的是，隨著成本的增加，“3毛特效”、“畫面渣”、“演技太尬”、“滿屏網紅臉”等拍攝、後期、演技方面的問題有了顯著提高。

據《超自然事件之墜龍事件》導演張濤透露，影片中“龍”的制作就耗資100多萬。在他看來，“龍”是影片的核心道具，太假的話會大大拉低整部影片質感。

而在諸如《西河口秘聞》、《魔遊記》、《星遊記》等多部影片中，亦明顯可以觀察到特效及後期的變化。幾部影片在播放量上也取得不菲的成績。

但必須認清的一個事實是，高點擊並不等同於優質。從創作維度上來看，網大在劇本和故事框架的搭建方面仍然顯露出極大的短板。

縱觀愛奇藝2017年度網絡電影分賬榜top20榜單，大部分影片在口碑上是有爭議的。淘夢CEO陰超在接受采訪中就關於排名第一的《鬥戰勝佛》所面臨的質疑做出了回複，“影片確實少了能給觀眾留下思考的內容，不否認它存在的問題。”並表示在之後的作品中，也在竭力扭轉、解決這一問題。

此外，另一部分賬黑馬《陳翔六點半之廢話少說》的導演及制片人陳翔在接受小娛采訪的過程中，不止一次強調網大真正好看的故事太少，盲目跟風的同質化內容過多，具備基本電影框架的影片稀缺。

值得一提的是，在2017年驚現了一批口碑網大：《哀樂女子天團》、《孤島終極》、《海帶》等，優勢聚焦於故事和題材。

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借用多位影評人的話來說，這些影片的出現，很好地給網大打了個樣。如何在小成本中抓住一部電影的核心？最關鍵的還是要緊扣主題，將故事框架立住，否則就真如外界所言：只有網絡，沒有電影。

投資回報率高達993.12%，

背後的資本布局幾何？

“天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往。”隨著內容方面的改變，2017年網大的資本市場也發生了新的變化。

先來看一個表格。

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從最早的幾十萬到增漲到如今的過千萬投資成本，從2016年的900余家減少到2017年存活的專註網大出品的公司不足400家，網大究竟遭遇了啥？

究其原因，恐怕最主要的還是政策監管力度的加強，讓大多數小打小鬧、試圖在網大紅利期大撈一把的公司，很難再騙關註騙點擊，從而無法獲利，只好出局。加上越來越多有豐富經驗的電影公司、電影人、制作團隊以及演員明星的加持，使得這個市場的門檻變高，只有更具競爭力的玩家才能留下來。

回到網大年度投資回報率top20，位列榜首的《陳翔六點半之廢話少說》投資回報率（以下簡稱ROI）高達993.12%，第二十名也到了170.38%。可以看出以下幾點趨勢：

1. 榜單聚焦頭部影片；

2. 內容題材覆蓋面較廣；

3. 擁有一定粉絲基礎的內容更容易成功，IP系列化占據優勢；

4. 高投資回報率影片的營銷比較精準。

回顧2017年中國電影票房共計559億元，其中《戰狼2》斬獲56.8億，位列國產片票房榜首，據“銀河情報局”報道，《戰狼2》的投資回報率近9倍，而同位列榜首的網大《陳翔六點半之廢話少說》ROI也差不多是9倍。

關於院線與網大之間的對比一直呈極端化，奇樹有魚CEO董冠傑在《2017年中國視聽大會》上預測：2020年，網絡電影的觀影人次會與院線電影持平，達到20億。

在小娛看來，高回報率一方面可以讓大家看到一個樂觀的網大市場，另一方面也有助於內容制作的提升。陳翔在接受小娛采訪時，就透露18年即將推出的《陳翔六點半2》在成本方面投了近500萬，比第一部提升了三倍以上。

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為了更透徹的解讀，小娛整理了以上兩大榜單中所涉及的公司最新運營情況。繼而發現，網大領域大部分頭部公司已完成不同階段的融資，其中，新片場更是在完成新三板定增後，市場估值10億。由國內最大的影遊綜合體公司完美世界旗下基金及孚惠資本、永桐資本跟投;

過去一年，除了新片場，淘夢、奇樹、映美、七娛等頭部公司均完成了最新融資。比如發展迅速的映美在17年1月迎來A+輪融資，獲君聯資本、北廣文資歌華聯合投資，金額為1000萬；作品位於分賬榜榜首的淘夢於去年11月獲華映資本、賽富投資基金、德同資本三家融資9000萬，順利完成B輪融資。

此外，網大還湧現了一大批以往主攻傳統院線的公司。

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在多家公司的2018年度發布會上，也公布了未來一年在網大方面的計劃。譬如在華誼兄弟最新推出的片單中，就包含了《電競殺機》、《快遞俠》、《機甲神七》等多部網大；而主打喜劇的萬合天宜早在2016年就已成立專門的網大部門，暗自入局，目前已出品上線十幾部網大；

分析發現，2017年還一個顯而易見的變化：各大視頻平臺方也在加快布局網大的節奏。

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明顯看出，愛奇藝、騰訊視頻以及優酷視頻的三足鼎立優勢。小娛觀察到，在過去的一年，優愛騰三家在網大方面均加大了布局。

率先提出“網絡大電影”的愛奇藝首次聯手貓眼，實時公開網大的點擊率及分賬，推出“雲騰計劃”，分期開放IP版權，聚攏市場。此外，愛奇藝還在北京電影學院成立網絡電影基金，用來鼓勵學生們創作網絡電影；

早在2016年就開始關註網大市場的優酷視頻更是在去年下半年突然發力，斥資10億，攜手阿里文娛推出“HAO”計劃，定期開放優質IP供制作公司選擇，搭建了新的網大分賬模式（優酷分賬公式：有效時長×有效VV對應單價＋運營獎勵），打破了以往以“6分鐘”為分賬節點的單一分賬規則，正式采用了以“傳播效果、用戶粘度、拉新能力”綜合考量影片的多維度分賬規則，以此來鼓勵更多的片方用心生產好內容；

騰訊視頻則暗中發力，與愛奇藝、新片場等一起打造了“比翼新電影計劃”，從“新導演”、“新類型”、“新聯盟與“新可能”四個全新角度出發，推出多部由騰訊動漫熱門IP 改變的網大。“比翼新電影計劃”也被視為業內優質資源平臺探討網絡電影新運營模式的發端。

另外，值得一提的是，由愛奇藝和北京慈文影視制作有限公司聯手推出的網大《哀樂女子天團》，一經上線，點擊和口碑雙豐收，豆瓣評分一度高至7.3分；騰訊視頻與紅龍影業一起推出的《魔遊記》也得到行業的標榜和認可；《西河口秘聞》則成功推動阿里文學與網大之間的IP轉換。

可以預見，隨著網大的更進一步發展，在未來將會有更多上市公司基於資本層面給予網大更多的關註，甚至“圍獵”。統而言之，網大紅利期“命”還長，但究竟其“命運”會如何？我們一起觀察。

總結：網大市場的前景和錢景仍值得期待

誠然，網絡電影曾經破以單獨的視覺刺激謀求高點擊的行業趨勢，在政策及平臺、制作各方勢力的共同努力之下，得到了一個初見成效的過度和改善。

一定程度上看來，日漸規範的網絡電影與院線電影之間的聯系也得以建立。在制作上，目前頭部網大正無限趨向中小成本院線電影模式；

另外，也是網大被提出的重要原因之一，給廣大青年電影人提供一個實踐平臺，意在儲備、檢驗行業人才。網絡電影在實現電影工業化生產的影視形式上，具備很大可能性。

而針對網絡電影的出現填補了電影類別的空缺這一觀點，小娛認為，有一點需要註意，“填補”的本意是降低院線中一些類型化、小成本電影的投資風險，減少“院線一日遊”的頻率，找到諸如網絡電影這樣的新渠道，滿足觀眾日益增長的娛樂需求，豐富中國電影的類型等。

而非將院線影片無法或很少涉及的題材當做網絡電影的核心競爭力，在此基礎上，不顧電影和市場準則，營造視覺沖擊挑戰部分禁區，過度渲染所謂的“網感”。

寫在最後：當格局已初步形成、資本開始聚焦，網絡電影是否能走出一條康莊大道？開創電影新模式，贏得市場和觀眾的認可。尚可期待！

[本文作者朱婷，紅拂女編輯，娛樂資本論原創。如需轉載請聯系微信公眾號娛樂資本論（ID:yulezibenlun）授權，未經授權，轉載必究。]
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比炒房還過分！有人狂炒養老床位，回報率秒殺銀行，結果...

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2018-01-21/1185362.html

覺得房子價格會不斷上漲，因此有人炒房子；有人覺得墓地價格會漲，因此有人炒墓地；目前，中國將面臨人口老齡化的挑戰，因此，連養老院的床位也有人炒……

炒作的同時，不僅價格上漲，有時候還會滋生一些騙局。

比如最近，上海就發現了一起打折扣“養老床位預訂”，涉嫌進行非法吸收公共存款的案件。

上海一養老機構涉嫌非法吸收公眾存款

據新華社1月20日報道，近日，上海市民政局在“養老機構服務質量與規範運營情況”調研中發現，上海凱晨實業公司及其出資舉辦的上海康樂福養老院，通過所謂的“預定養老服務”合同，向公眾收取“會員費”性質的高額費用，涉嫌非法吸收公眾存款。

▲圖片來源：攝圖網

接獲市民政局情況通報後，上海普陀區立即組成由該區民政局牽頭，包括區市場監督管理局、區公安分局在內的聯合工作組。工作組調查顯示，上海凱晨實業公司通過上海康樂福養老院，宣傳所謂“康樂福養老院綜合養老服務預購及養老床位預訂”，再由上海凱晨實業公司出面，與社會公眾簽署所謂“預定養老服務”合同，收取“會員費”性質的費用，短期內收取資金達2819萬元，涉及公眾239人。

調查表明，上述巨額收費，實質上並無相關具體服務產品兌付，而是由上海凱晨實業公司及上海康樂福養老院向“投資者”承諾年回報率達9%至12%，且簽約收費對象不特定、年齡不限定、金額不限定（最高單筆人民幣70萬元）。

同時，上海凱晨實業公司收取的239筆資金，無一開具發票，僅給所謂的“投資者”或“預購人”“預訂人”一張不提及任何收費名目的收據。甚至有巨額資金，竟直接打入上海凱晨實業公司法人代表夏玉秋私人賬戶，最高單筆達50萬元。上述行為，已涉嫌非法吸收公眾存款。

初步查明事實後，相關部門嚴令上海凱晨實業公司立即清退違法收取的全部2819萬元。截至目前，已有約9成資金被清退。對此，上海公安經偵部門將展開進一步調查取證，對涉嫌違法犯罪行為的，依法追究法律責任。

類似的案例已經不是第一次發生，羊城晚報報道，2016年廣州越秀法院開庭審理了一宗涉嫌非法吸收公眾存款案件，宋某昌等14名被告人通過虛假宣傳“投資一個老年城建設項目，不僅將來還您一個養老床位，還有高達24%的年利息作為回報”，非法吸收485名被害人存款超過4000萬元。

養老院賣床位每張24萬起有人買下整層

239人，2819萬元。從上述案件可見，這些人願意“投資”養老床位，正是看中了未來的養老市場。最近幾年，炒養老院床位的事情不斷被曝出。

南方都市報2016年7月就曾報道，佛山南海區有一家名為“泰成逸園”的民辦養老機構，銷售人員稱，一次性交納24萬元以上，便可在該院獲得一張床位的26年使用權。

▲圖片來源：攝圖網

該養老院稱，購買床位不限購數量，也不限戶籍，甚至外國人也可以來購買。“很多客戶是老客戶介紹來的，甚至有人把一整層買下來”，一位銷售員表示，床位以後肯定會漲價。

該養老院總共有3500個床位，目前普通床位按不同朝向的差價約2萬元，而一個VIP床位的售價則高達44萬元。從開放的示範單位來看，每個雙人間面積約30平米，兩室一廳的套間約60平米，全部設有獨立衛生間、高級電動馬桶、小型廚房、獨立冷暖空調等配套設施，看去就像是個高檔公寓。

據銷售人員介紹，購買者最後拿到的將是床位的使用權合同，而不是產權證。在合同有效期內，使用權所有者可以逐個床位或整個套間轉售或出租。若使用權所有人不想親自打理，還可以像商場鋪位一樣，把床位返租給開發商，“租金是一年8%，按季度三個月結算一次。”

對於炒養老院床位，《紅網》曾發表評論員文章表示，

假如養老院床位真的成為各路資本爆炒的對象，必將推高養老成本，甚至背離其實用功能，淪為一種特殊的“投資工具”。如此一來，有錢人入手大批床位囤積居奇，真正需要的老人或許就只能望床興嘆、一床難求了。

公立一床難求民營床位閑置

中國是人口大國，也是老年人口大國。據國家衛計委統計，截至2016年底，我國60歲以上的老年人口數已達2.3億，到2020年，老年人口將達2.55億，占總人口的17.8%左右。截至2016年底，我國各類養老服務機構和設施14萬個，各類養老床位合計730.2萬張，每千名老年人擁有養老床位31.6張，與發達國家50—70張的標準存在較大差距。

據經濟日報報道，城鄉結構矛盾正是我國目前養老機構發展的首要矛盾。全國老齡辦副主任吳玉韶介紹道：

城區養老機構緊缺，而郊區和農村養老機構總體上並不緊缺。2013年底，我國共有養老床位約500萬張，每千名老人擁有養老床位25張。但是，這些養老床位的70%都在農村，而閑置的床位也大多數在農村。

想去地理位置較好的公辦養老院，往往只能排長隊等候，而地理位置較偏的民辦養老院入住率相對較低，不少床位閑置。

▲圖片來源：攝圖網

中國社會福利與養老服務協會醫養結合分會會長、浙江綠康醫養集團董事長卓永嶽在接受人民日報采訪時說，公辦養老機構有政府支持，運營成本較低，收費也較低，且運營經驗豐富，服務更規範，老人願意入住。但是，公辦養老機構數量有限，地理位置較好的養老院常年有排長隊現象。民辦養老機構收費貴，有些是非專業人士在做，服務和管理跟不上，加之位置較偏，入住率相對較低，不少床位閑置。

家住上海靜安區的陳曉雲，去年給75歲的父親找到一家條件很一般的養老院，一個月的床位費用將近1萬元，還不包括吃藥等費用。

陳曉雲是一家民營科技企業的高級工程師，收入還算不錯。但下有孩子上學，上有父親、嶽父、嶽母三位老人，還有房貸要還，工資確實捉襟見肘。陳曉雲說，嶽父嶽母現在身體還好，如果將來他們也住進養老院，經濟壓力就很大了。

“養老院的費用為什麽這麽高？主要是因為高昂的房租成本、不斷上升的人力成本、過低的運營補貼等。”楊立雄分析，大多數老人需要的是服務質量高、收費較低廉的養老機構，目前只有少數公辦養老院能做到這一點，因為它們有政府財政補貼或者事業編制，所以才能做到價格低。

每經編輯 王嘉琦

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央行徐忠：提高資產回報率與全要素生產率是防風險的需要

當前，粵港澳大灣區規劃綱要呼之欲出，大灣區建設即將駛入快車道。央行研究局局長徐忠5月19日在“大灣區經濟與發展論壇”上表示：“我們需要去改革開放，需要推動中國改善營商環境制度，但是有些東西在全國不能一步到位，但是在粵港澳地區很多改革可以先行先試。”

徐忠認為，今後的三到五年，中國經濟要把握兩條主線：一是經濟轉型，要從高速增長向高質量發展，要提高全要素生產率；第二，防範金融風險。此外，從全球經濟來看，發達國家的貨幣政策也在做結構性的改革，“全球金融危機後十年，主要經濟體誰的結構性改革走到前面誰走的好，可能對今後二十年全球經濟格局的演變有非常重要的作用。”

提高資產的回報率、提高全要素生產率，是經濟轉型的需要，也是防範風險的需要。徐忠認為，當前中國需要提高全要素生產率，其核心是人才和資本，對中國企業來說影響最大的不是稅收，而是要素成本的問題。

根據2017年世界銀行公布的營商報告，中國在190個國家中排名78位，稅賦在130位，跨境貿易在97位，排名靠後。徐忠認為，這些數據可以看出，盡管中國已經成為全球第二大經濟體，快接近舞臺的中心，但制度上還有很多值得改進的地方。

就提高全要素生產率而言，徐忠認為，兩個指標反映中國全要素生產率，一個是外商直接投資（FDI）、一個是民間投資。從這些指標看，目前中國要高質量發展，提高全要素生產率，不改革不行。

談到防範風險，徐忠認為，當前黨中央國務院把防範金融風險放在更加突出的位置是必然的。“以2012年為例，當年利息支付總額超過了名義GDP的增量，就是說不增加新的債務，僅僅是滾動原來的債務，將導致債務比不斷增高。”徐忠說。

他進一步表示，2009年危機之後到2016年利率在下降、杠桿在上升，是由於資產回報率下降的更高，大量投資的是低回報率的資產。所以提高資產的回報率、提高全要素生產率，是經濟轉型的需要，也是防範風險的需要。

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施慧雅: 股本回報率高 享更高估值

1 : GS(14)@2011-12-15 21:46:01

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20111111/News/ek2_ek2a1.htm
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