不要做弱者（６）陸羽仁

用「實價登錄」虛應「實價課稅」台灣住房改革不要「馬半套」！

2011-9-19 TWM

二十年前，王建煊的第二次土地改革，因「實價」課稅引起軒然大波，轟轟烈烈下台後不了了之。如今又舊調重彈，面對高房價，朝野兩黨重提「實價」挑戰，各自拋出政策。但藍綠兩黨實現居住正義的決心和考驗，才正開始……。

撰文‧楊卓翰

買房子，是大部分台灣五、六年級生成家的第一步，結婚生子的基礎，至今仍是社會普遍的觀念。但對正要成家的七、八年級生來說，這個理所當然的第一步，卻如登天般困難。

內政部剛公布的第二季住宅需求動向調查，指出全台房價所得比（平均房價除以家庭年所得中位數）已攀高到九倍，台北市更高達十六．二倍，比上海、首爾、東京、紐約、倫敦都還高。這也意味著在台北市年收入一百二十萬元的家庭︵即台北市收入中位數︶，不吃不喝十六年才買得起房子。

居住正義何在？

九月初，以色列有四十五萬人走上街頭示威，抗議高通膨與高房價。但換算下來，以色列經濟重鎮台拉維夫每戶年收入二百萬元新台幣，房價所得比也才十倍。「台灣年輕人沒有砸汽油彈，是因為早就絕望了！」在台北市從事服務業的郭先生說，「居住正義？有這種東西嗎？」已經租屋五年的他氣憤地表示。

高房價是行政院十大民怨的榜首，隨著總統選舉逼近，不為老百姓「伸張正義」就搶不到選票，因此藍綠紛紛端出住宅、土地政策，為高房價下猛藥，點燃戰火。

蔡英文的「十年政綱」住宅篇，首先提出非自用住宅實價課稅、不動產交易所得稅合一、公共出租住宅等政策。馬英九總統不甘示弱，緊跟著丟出︽土地徵收條例︾、︽住宅法︾、︽不動產實價登錄三法︾修正草案。朝野有志一同，儼然想趁選前在立法院最後一會期上演「第三次土地改革」。

兩黨推出的住宅政策琳琅滿目，看得選民眼花撩亂。其中，引發最多討論的，還是蔡英文的「實價課稅」及馬英九的「實價登錄」，雙英不約而同都用「實價」這個關鍵字。

台灣政壇對「實價」二字並不陌生。一九九二年，時任財政部長的王建煊，就提出土地增值稅以實價課稅，引起多方激辯，最後法案連立法院都進不了，他也黯然下台，第二次土地改革胎死腹中。

二十年後房價再創新高，直逼人民可忍受的臨界點，兩黨政見似乎殊途同歸，志在將房地產全面導向實價之路。然而，政大房地產研究中心主任張金鶚指出：「實價登錄和實價課稅，天壤之別。最主要差異，一個是半套，一個是全套。」馬英九實現居住正義的王牌，就是不動產實價登錄，將交易成交價全面強制登錄，並開放大眾查詢，增加不動產交易價格的透明度，降低炒房投機客不當哄抬的可能性。

半套正義能做什麼？

內政部地政司副司長王靚琇表示，現在成交價格都由業者自由登錄，資料量很有限，價格隨賣方喊。張金鶚更直指，「像預售屋等建案，中央根本沒完整的房價資訊。」也因此才會有央行總裁彭淮南「微服出巡」，還要喬裝購屋客，才驚覺房價炒作太高的劇本。

然而，只靠實價登錄，這場土地改革只能走一半。因為建商、財團、投機客養地炒房價的最大漏洞，就是台灣長期以來被扭曲的不動產租稅制度。只提高資訊公開程度，對投機客炒作成本根本毫無作用。

台灣現行不動產租稅最惡毒的腫瘤，就是「稅基」經歷三十年沒變，以土地公告現值和房屋評定現值來計算，但公告地價遠遠低於市價。目前公告地價每三年調整一次，僅是市價的二成二；每年調整一次的房屋評定現值，也只有市價的四分之一。

台北市政府財政局長邱大展指出，目前適用的房屋評定現值是一九八○年的水準，三十年都沒調高。張金鶚以一戶價值一．六億元的台北市「一品苑」為例，每年只要繳三．五萬元的房屋稅和五千元的地價稅。如此低廉的持有成本，「簡直就是鼓勵投機客炒房！」實價課稅才是王道！

也因此，蔡英文十年政綱中「非自用住宅實價課稅」，就是在建立實價登錄之後，更進一步針對空屋、第二套屋等投機客的賺錢工具，拉高其持有成本及交易成本，壓縮獲利空間。張金鶚認為，這能讓失衡的房價回歸正常水準，也是民眾的最終期待。

然而，執政黨政府卻對實價課稅再三保留，深怕民眾誤以為政府要加稅了。問遍中央及地方，沒有人有實價課稅的明確時程。

王靚琇保守表示，實價登錄制上路後，「不排除」實價課稅的可能性，「有可能」調高地方政府公告價格，「現在的政策方向還在市場透明化階段，未來的政策仍要等修法通過後才可能有下一步。」顯然，政府在地產政策上還只是走一步算一步。

張金鶚就直批，「在專家眼裡，馬政府端出來的政策還是粗製濫造。」像是為了選舉目的，匆匆忙忙炒出來的一盤菜。最明顯的，就是馬英九的實價登錄三大修法，硬是等到大選前最後一個會期才趕著送審，不但時機敏感，也為實現居住正義增添變數。

因為中央和地方全都等修法通過才會動作，然而距離大選前立法院休會只剩不到三個月時間，一位房地產業者私下說，在這行業久了，政治人物開的支票聽聽就好，選完一樣照舊規矩做事，太陽依然從東邊升起西邊落下。這也難怪在馬英九開完記者會，就被立法院長王金平潑了一盆水，表明最後一會期要通過那些法案有困難。

無獨有偶，前財政部長林全就曾在《今周刊》七六八期專欄中指出，實價登錄立意雖好，但究竟要責成哪一方來行登錄之責，誘因和罰則能否推動整個登錄制度？力道是否足夠？都是重要關鍵。對此，王靚琇回應，現在送立法院修法的三條法令，將會對第三方，也就是負責處理的地政士及經紀業者進行法律約束。

除了實價政策討論空間大，如何執行合宜住宅、社會住宅政策也是不小的問題。行政院欽點了幾處合宜住宅地點，但多位於郊區，如果考量就業和生活機能，要在寸土寸金的台北市恐怕很難。台北市地政處主任祕書易立民就指出，台北市能夠釋出的社會住宅數量有限，除照顧社會弱勢之外，不容易滿足需求。

而蔡英文承諾要達到總體住宅量一○％的公共出租住宅，要從哪裡擠出來，也是問題。幫蔡英文作社會住宅政策規畫的台科大教授劉進興補充，這一○％一部分來自公辦都市更新，政府以公權力介入協助民間都更，再由建商回饋一定比例成屋當社會住宅；另一部分則是公家機關既有的閒置房舍，清點、整理後也可出租，「政府一毛錢都不必花」。

雖然目前兩黨政策都只有大前提，具體作法仍待釐清，但張金鶚相信，不論明年誰選上，只要有執行力，勢必會壓縮建商、投機客的獲利空間，對降低高房價和實現居住、租稅正義都是正面。

「長期忍受高房價的民眾，特別是年輕族群的剝削感已經太重，對於稅制改革是有所期待的。不過，政府一定是漸進式調整，才不會對房地產造成太大的衝擊。」張金鶚說。

二十年前無法過關的實價政策，現在好不容易民氣可用，走進了立法院。台灣人民看過太多的政治芭樂票，現在兩黨要展現的是具體的執行力，才能讓居住正義從口號成為政策，從政策變成法條。

雙英居住正義重點政策比較

馬英九

實價政策：《不動產經紀業管理條例》草案

《地政士法》修正草案

《平均土地地權法》修正草案地政士、不動產經紀商或當事人以成交價格登錄，區段化公開價格社會住宅政策：《住宅法》草案訂定社會住宅水準與相關法令土地政策：《土地徵收條例》修正草案由現行公告現值改為市價徵收，每半年評估一次市價

蔡英文

實價政策：「非自用住宅交易實價課稅」「不動產交易實價登記制度」廢除地價評議委員會，改為專業機構估地價以實價登錄價格作為非自用住宅稅基徵稅社會住宅政策：「總住宅量10%的公共出租住宅」

只租不賣的公共住宅

青年住宅租金補貼

土地政策：土地及房屋交易所得稅合一

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股市投資人面對刻意炒作，如何避免誤入陷阱？當出現以下四項指標：本益比過高、被主管機關列為「注意股票」、經營動態常見諸媒體、被投顧老師點名，就要提高警覺，才能趨吉避凶。

撰文‧周岐原

今年台股開高走低，加權指數一度跌到六八七七點，相當於從高點修正逾二五％；統計資料也顯示，今年股價跌幅超過大盤的個股達七三四檔，約為上市櫃公司總數的一半。在大盤重挫情況下，投資人難免因選擇標的不慎，使資金部位受傷。

市場信心低落時，投資人不妨定下心來，重新檢討進出策略；若貿然布局炒作股票，不但無法賺錢，更容易虧損。所以選擇標的時最好提高警覺，曾有疑似炒作紀錄的股票，就應該從理想標的刪除，並且堅持先做好準備功課，才進場買股票，如此才能趨吉避凶。

被有心人士盯上的股票，往往有一、本益比過高。二、被主管機關列為注意股票。三、經營動態常見諸媒體。四、被投顧老師點名。如果有以上四項指標出現，就應該對其敬而遠之。因為股民訊息落後，往往見到明顯漲勢才匆匆布局，又無從得知行情何時結束，萬一來不及「下車」，被套牢的機率相當高。尤其是遇到類似今年中，全球股市集體重挫的系統性風險，更是難以擺脫虧損夢魘，所以根本不碰有被炒作之嫌的個股，是最理想的作法。

本益比高出大盤太多很難賺到價差以本益比來看，雖然本益比是根據各公司所屬產業，及不同年度獲利的情況而變動，但與相近產業或指數比較，仍可客觀反映個股的價位是否偏高、投資價值是否滑落。如英格爾股價去年十二月中漲到一九九元，接著在今年三月初衝上最高價二五七元。如果以前一年度獲利計算，英格爾的本益比已達五十五倍。

五十五倍的本益比是否偏高？投資人只須略加研究產業，找出同樣生產電源供應器的企業，像是台達電、飛宏、幸康、新巨等公司，再觀察其財報表現，便不難找到分辨方法。

以連年獲利不錯的幸康為例，若用去年每股稅後純益（ＥＰＳ）五．○六元計算，今年三月股價來到五十八．五元高點時，本益比約為十一倍；去年稅後純益回升的新巨，以今年高價計算的本益比是十四倍。對照同業股價，本益比超出甚多的英格爾，就算強勁成長，但投資價值勢必難有太大空間。

在此同時，大盤在今年元月初的本益比約為十六．四倍，重挫二千點後，本益比更降至十四倍左右，也就是約英格爾本益比高點的四分之一。可見英格爾驚人的股價與其說是大機會，更像是危險訊號；因為五十倍的本益比，代表公司每年維持這股成長趨勢，買進者也要五十年才回本。所以投資這類股票，通常很難賺到價差，投資人應特別當心。

知名股市投資作家、鉅豐財經資訊執行長郭恭克則指出，對於營收、獲利高成長的個股，市場通常給予較高的本益比評價。但即使公司快速成長，投資人仍應仔細審視其現金流量變化；若本業的現金流量持續流出，表示公司雖然賺錢，但獲利款項又持續投入經營運用，無法成為自由現金。所以投資時，並非個股具有高本益比、高成長特質，就是最理想的選擇，而應搭配其他指標共同檢視、篩選。

主管機關列「注意股」出事機率高時常觀察主管機關公告的「注意股票」，並且避開這些標的，是另一條簡單的自保之道。證交所與櫃買中心會不定期公告被列為注意股票的標的，標準包括漲跌幅放大、成交量或周轉率放大、單一券商成交量占當日成交比重過高等。當這些跡象出現，通常意味著這檔個股已被有心人士介入，才會出現價格暴漲暴跌，籌碼大量換手，或集中特定券商進出的情況。

最顯著的例子，非去年股價狂飆的唐鋒莫屬。唐鋒從去年一月的二十二．二元，一度漲到二九九．五元，一年之內大漲近十三倍；在這段過程中，單一券商成交比重過高、周轉率放大、漲幅放大等特徵，唐鋒全都具備。由於該公司無法如期申報完整財務預測，終於導致股票被主管機關暫停買賣。恢復交易後，唐鋒一路無量跌停，目前已經回到起漲時價位，而且幾乎無人聞問。這段「轟轟烈烈」的暴漲暴跌之路，堪稱投資人最好的借鏡。

根據公開資料顯示，第三季至今有一一二家上市櫃公司因股價表現異常，被主管機關提列為注意股票。他們的共同特徵，多半是在短期內大幅漲跌。其實一檔股價劇烈波動的股票，散戶越心存僥倖買進，越容易成為撿到最後一波籌碼的倒楣鬼；較晚進場者，更可能因主管機關祭出管制措施，而難以脫手。可見遠離「注意股」，是股市求生的重要原則之一。

媒體、名嘴常點名個股應敬而遠之此外，經營消息常在媒體曝光的個股，投資人也要多加留意，最好是先研究其月營收變化、財報獲利結構等數據，是否符合報導指稱的展望，再思考布局策略，以提防被特定人士利用報導出貨的可能性。

舉例來說，今年初曾有消息指出，ＬＥＤ產業可望出現顯著成長，但從獲利能力、存貨周轉來看，不少ＬＥＤ業者的表現較去年差，甚至有逐季下滑的情形。例如以合併財報觀察，ＬＥＤ大廠晶電、億光的存貨周轉率都有持續下滑現象，同時營業利益率降低，意味著獲利能力比先前弱化。不只是大廠，璨圓、佰鴻、泰谷等公司也有這個現象，可見ＬＥＤ產業確實面臨結構性調整。

今年中就有多家ＬＥＤ廠股價重挫，到了八、九月股災期間，股價又跌得更低。如果只根據片面消息就買進ＬＥＤ相關個股，很可能受傷慘重。至於投顧老師經常點名的個股，更是應該敬而遠之，免得被當作抬轎的冤大頭。

年份	利潤增長率	最高PE	最低PE
1972	75%	113	93
1973	58%	63	27
1974	33%	54	22
1975	3%	52	26
1976	82%	34	24
1977	43%	24	14
1978	28%	23	15
1979	38%	47	31
1980	39%	58	26
1981	35%	52	20
1982	48%	51	33
1983	53%	74	51
1984	52%	100	65
1985	37%	83	34
1986	21%	58	31
1987	36%	74	34
1988	41%	42	30
1989	32%	41	27
1990	30%	43	27
1991	19%	63	29
1992	23%	56	44
1993	24%	47	33
1994	17%	33	24
1995	15%	27	21
1996	2%	24	17
1997	12%	35	19
1998	17%	62	28
1999	26%	69	24
2000	21%	35	21
2001	17%	25	18
2002	5%	23	16
2003	21%	21	16
2004	14%	17	14
2005	13%	14	10
2006	9%	11	9
2007	0%	10	8
2008	13%	13	9
2009	5%	10	8
2010	11%	9	8

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