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香港土地不足是偽命題

1 : GS(14)@2018-04-07 09:29:23

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6316&issue=20180407


【明報專訊】政府成立的土地供應專責小組,將就18個土地供應選項,展開為期近半年的公眾諮詢。近年香港樓價升至與一般家庭的負擔能力脫節,一個重要原因自然是土地和房屋供應受到限制,筆者復活節假期應內地發展商碧桂園(2007)邀請,到了馬來西亞新山巿參觀其海外最大的發展項目——森林城巿,將看到的一些東西和朋友分享,有朋友聽完後說香港的土地和供應不足其實是命題,又或是港人自找的!

先說位於新山的森林城巿,這個項目分兩部分﹕其中一部分是透過填海打造4個面積合共約20平方公里的人工島,並在島上分期興建以十萬計的住宅單位,連同其他商業及其他配套發展;另一部分則是在距離大約5公里的內陸部分興建高爾夫球場及酒店和別墅等,這部分佔地約10平方公里,即森林城巿佔地總面積合共約30平方公里,大概等同現時澳門約30.5平方公里的面積!

新山填海建人工島 住宅每呎僅2000餘元

據發展商表示,他們填海打造人工島,其中一個重要原因是可以避過收地涉及不同業權的麻煩,可以加快進度,加上現在的科技可大大短縮以前填海要等數年以至10年才完成沉降時間,森林城巿在2013年才開始填海,但首期萬多個單位已可在今年起陸續交樓。

朋友說,香港近年常說土地不足令樓價飛升,但每當政府要開發新土地,便總有政客和巿民出手阻撓,既不許開發郊野公園,填海更像是犯了天條,重建又說要保護歷史,結果土地供應受阻,年輕人要靠父幹甚至配合高成數按揭才可勉強買「劏房」,但一家私人發展商,卻可在海外透過填海興建以十萬計的住宅單位,大家知道填海造地成本不輕,但如森林城巿售價每呎也只是2000餘港元,能不令人深思?

朋友說,假如香港能選合適地點進行如森林城巿的大規模填海,又容許輸入大量外勞作填海及起樓工程,則隨時可以以每呎二三千元在數年內額外提供以十萬計的住宅單位,那香港的樓價會繼續飈升嗎?甚至可以大幅回落至一般巿民也可負擔的水平。

筆者不想評論新山的樓盤是否吸引,不過也找到一些資料供大家參考,根據NUMBEO網站比較新山和香港兩地經濟和樓巿的數據,原來新山2016年的人口增長率為1.1%,差不多是同期香港人增長率0.6%的一倍(圖1),新山2016年的經濟增長率為5.7%,更是遠遠跑贏香港的2.0%(圖2)!

港樓價負擔比率高出新山3倍

雖然, 香港的家庭入息中位數約20,294港元,差不多是新山當地家庭的約5139港元的3倍(圖3),然而香港巿區的樓價平均每方米約21.9萬港元,乃是新山巿中心每平方米樓價約1.53萬港元的13倍有多(圖4),換句話說,香港一般的家庭收入相對樓價負擔比率,高出新山3倍有多,相信和兩地土地供應受到的限制差別有重要關係!

香港土地問題導致樓價高企,不少評論更將香港樓市形容為「泡沫」,美聯集團主席黃建業最近在公司發表業績時創出「剛性泡沫」一詞,頗為有趣!他認為,香港樓巿形成「剛性泡沫」的政策因素,包括:

(一)房屋政策:在重重的辣招及銀行壓力測試等措施下,置業門檻設定得極高,市民上車困難。新特首上任後在其首份施政報告中提出以置業為主導,以增加供應為主軸的措施,看來是將房屋政策重點轉移至增加供應,相信有助疏導各階層置業需求,今年2月底公布的財政預算案中,政府亦無提出任何收緊房屋政策措施,如政府將房屋政策重點放在供應管理而不是壓抑需求的話,本地樓市將會得以健康發展。

港樓市形成「剛性泡沫」?

(二)人口政策:香港家庭數目節節上升,置業需求隨分支家庭數目而增加。與此同時,香港回歸中國逾20年,「香港」概念不斷擴大。根據入境處資料,近年,每年均有約7000人透過「一般就業政策」、「輸入內地人才計劃」、「優秀人才入境計劃」、「非本地畢業生留港/回港就業安排」及「資本投資者入境計劃」取得香港居留權。這批「新香港人」成為香港永久居民後,可以毋須繳付BSD,成為購買力新血。

(三)經濟政策:去年發表的《施政報告》預留資金發展科技,並革新稅制,以扶助本地企業,措施料可吸引更多外資公司來港投資,有助吸納資金,長遠為樓市帶來新增長動力。由於外資及創科公司不乏高收入人士,對豪宅市場尤起到刺激作用。

[陸振球 樓市解碼]
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