深圳的樓市仍然沒有降溫企穩的跡象。

根據深圳中原研究中心的數據，6月深圳一二手住宅成交量突破2萬套，共成交23224套，僅次於2009年11月的歷史高峰；一二手房價漲幅驚人，多個區域一年漲幅已近四成；一手房均價6月突破3萬/平米大關。

中國指數研究院最新的百城價格指數顯示，深圳6月的房價繼續領漲全國，一手房價環比上漲6.58%，比第二名武漢的1.98%高出了一大截；二手房價環比上漲高達8.59%，遠遠高出上海、北京、廣州的2.11%、0.96%、0.53%。

6月新房均價突破3萬

6月的深圳樓市繼續呈現量價齊升的局面。

根據深圳中原研究中心監測，6月一手住宅成交7494套，環比增加22.7%，成交面積為76.9萬㎡，環比增加26.5%。

在二手房價格快速飆升的帶動下，新房均價也出現一輪快速的上漲，6月新房均價再漲8%，達30713元/平米，創下歷史新高。

中高端樓盤成交活躍是6月新房市場的一大特點。改善型需求由二手房市場轉戰新房市場，6月成交前十的樓盤中，均價在3萬以上的樓盤多達4個，分別為龍華的港鐵天頌、中海錦城，南山的博林天瑞以及龍崗中心城的萬科廣場。

改善型需求的持續釋放也是深圳新房價格走高的主要原因。6月成交新盤中3萬以上的新盤多達51個，占比43%，比上月增加了5個百分點。

而3萬以下的樓盤僅限於鹽田、龍崗、龍華的觀瀾、大浪及寶安的光明、福永幾個區域，這些都是遠離深圳市中心的邊緣地區。

在一片紅的市場形勢下，深圳的開發商們漲價底氣十足。

深圳中原研究中心表示，6月加推的多數項目價格較前期開盤價均有10%-30%的漲幅，而且，項目銷售率並不受影響，基本都保持在8成以上。

二手房方面，6月深圳二手市場成交15730套，環比增長18%，同比更是增長292%，接近2013年3月的高峰。

很多區域的二手房漲幅在過去一年中都高達三成。南山領漲全市，一年內房價漲幅高達39%，成交均價更是站到了52443元/平米的歷史高位，蛇口自貿區成立以來，南山區在利好及新房豪宅不斷入市的帶動下，房價不斷刷新歷史記錄。龍華、寶安分列前三，漲幅都接近四成，拉動全市均價大漲三成。

上半年成交量同比翻番

綜合這半年來看，深圳樓市到底有多火？新房市場的成交量是去年同期的一倍多。

深圳中原研究中心的數據顯示，今年上半年，深圳新房成交面積為314.6萬㎡，環比增加21%，同比暴漲121%。這個成交量僅低於2009年上半年，自2008年以來半年度的次高成交水平。

回顧一下過去半年的深圳樓市都發生了什麽。

年初，受2014年底火熱的市場余溫影響，深圳樓市成交狀況仍然樂觀。進入春節後，傳統淡季使得成交量有所下降。

情況從3月30日之後發生逆轉，“330”新政直接引爆了深圳二手房市場。新政公布當天，很多二手房業主緊急漲價，有的甚至一口氣漲價幾十萬。

進入4月，二手房的行情傳導至新房市場，在很多樓盤開盤現場，多次出現千人搶幾百套房的情形，日光盤頻現。

由於深圳人多房少，加上對樓市政策敏感度高，大量購房者被裹挾入市，造成深圳樓市在短時間內成交量暴漲。

成交均價也隨之大幅上漲。深圳的新房成交均價從1月的26691元/平米上升到了6月的30713元/平米，漲幅達15%。

深圳新房庫存去化時間迅速降至7個月，成為一線城市中去化用時最少的。

當前，開發商推盤的節奏仍在加速。根據深圳中原研究中心監測，6月新獲批售的住宅項目有12個，共81萬平米高達6850套，為今年上半年的批售高峰。

深圳樓市下半年將如何發展？美聯物業代理(深圳)有限公司董事總經理江少傑對《第一財經日報》記者表示，第三季度是傳統淡季，深圳的成交量將有所回落，價格也將進入平穩期。

“目前新房價格已經很高，開發商後續的定價應該也會相對保守。”江少傑說。

在持續的政策寬松中，房企交出了不算太差的半年度成績單。

中國指數研究院和克而瑞的房企半年度銷售排行榜中，萬科均以半年千億的業績排在了第一位。而在去年搶去萬科老大寶座的綠地集團，僅排位第三。

加上恒大、保利、中海、萬達、碧桂園，7家第一陣營房企都取得了不同幅度的增長。

在普遍不高的年度銷售目標下，兩家機構檢測的20家不同的典型房企目標完成率均達41%。

“多數房企年底業績達標問題不大，但個別房企要完成目標存在一定難度。”克而瑞表示。

萬科仍是一哥

雖然萬科不再制定銷售目標，而是對回款率、利潤率等指標重點考核，卻依然無法阻止其再次成為房企一哥。

中國指數研究院的榜單顯示，萬科上半年實現銷售金額1056億元、銷售面積875萬平方米，奪回全國房企銷售桂冠。這也是萬科第二年實現半年千億。

相比之下，綠地集團僅以823億元排在第三位，與去年上半年的業績相比，還有略微的下降。

不過，從去年的表現來看，綠地集團的重頭戲出現在下半年。憑借下半年的發力，綠地集團在去年以2408億元的全年銷售業績力壓萬科的2151億元，第一次成為房企老大。

業內人士分析，今年或許也會出現同樣的情況，但銷售業績已經不是衡量房企實力的唯一指標，未來比拼的是綜合實力。

可以看到，萬科在今年以來頻繁試水創新業務，如在產業地產方面推出萬科雲項目，試水創客空間;成立物流地產公司，引入美國黑石集團;萬科物業進行市場化擴展，並擬分拆上市;與國際學校合作，重點打造萬科教育等等。

而綠地集團在“大基建、大金融、大消費”的三大產業集群方面業發展迅速，

多元化擴張明顯的恒大在今年的銷售表現也非常搶眼，逆勢增長超過20%，以824億元的銷售額超越綠地集團，成為房企上半年的銷售亞軍。

恒大銷售業績大漲的主要原因在於公司層面制定了較高的去化和回款目標，同時營銷積極，上半年推出的“無理由退房”，在旗下300多個樓盤項目全面實施，直接帶動二季度各月銷售額不斷攀升，並在5月、6月連續打破單月銷售記錄，分別達167、200億元。

上半年銷售金額突破500億的第一陣營房企依然維持7家，分別是萬科、恒大、綠地、保利、中海、萬達、碧桂園，與上年千億企業相同，平均銷售額729億元。

表現較為突出的是100~200億元的第三陣營房企。中國指數研究院的榜單顯示，共有18家房企位列第三陣營，這些房企初步完成了全國布局或深耕首都、長三角、珠三角等經濟發達區域。由於區域樓市對政策寬松刺激頗為敏感，使這批房企普遍獲得業績的大幅增長，平均增速高達35%，其中，中國鐵建、首開、首創、方興、濱江、卓越同比增長六成以上。

樓市分化現黑馬

政策寬松與樓市分化是今年上半年的主題詞，在此背景下，房企業績也因對不同城市的布局出現了分化。

上半年，降低二套房首付、營業稅“5改2”的“330”新政為樓市回暖註入了一針強心劑，加上央行連續幾次的降準降息，整體樓市庫存壓力得到了緩解。

一線和部分二線城市商品住宅的消化周期顯著縮短，整個房地產行業銷售從4月份觸底回升，穩步上行。

尤其是深圳，住宅成交量已經連續幾個月創出歷史新高，各大樓盤輪番上演“日光盤”，新盤普遍大幅漲價;一手房成交均價也已經連續3個月領跑全國，中國指數研究院最新的數據顯示，深圳6月的一手房價環比上漲6.58%，比第二名武漢的1.98%高出了一大截。

正因如此，在深圳項目較多的開發商上半年都取得了較好的銷售業績。如深圳萬科今年上半年簽約總額就突破了100億元，成為萬科集團內的銷售冠軍。中海、華潤置地、招商地產等房企的深圳公司也均表現較佳。

深圳因此也湧現出了“黑馬”。在克而瑞的榜單中，卓越集團上半年實現銷售金額97.8億元，排名從去年的84位躍升至37位。

卓越集團是一家立足深圳並靠舊改崛起的房企，主要產品為寫字樓和商業綜合體地標項目，有“深圳CBD之王”之稱。卓越集團位於前海的卓越金融中心在今年5月的成交金額就高達42.63億元。

萬科、保利、綠地集團、中海、綠城、融創、世茂等企業也因在一二線城市的在售項目占比較高，在銷售業績上保持了較好的態勢。

然而，三四線城市的情況卻不容樂觀。一位開發商人士告訴《第一財經日報》記者，他近期調研了三四線樓市，情況非常糟糕，“庫存太高，賣不動”。

從目標完成率來看，中國指數研究院重點監測的品牌房企上半年的平均目標完成率為41.4%，其中恒大以54.9%的完成率位列第一。綠城、中海、華潤置地、越秀、雅居樂均完成年度目標的45%以上，按照下半年銷售普遍略高的慣例來看，三家企業完成全年銷售目標可期。

下半年，在“保增長“的壓力下，市場預計政策將持續寬松，加大二套房首付下調政策落地的可行性，推動樓市持續反彈。

克而瑞認為，各線城市整體庫存水平依然偏高，下半年的去化壓力仍不容小覷。城市狀況將進一步分化，一線城市和部分供求相對均衡的二線城市成交活躍，但多數二線和三四線城市依舊平淡。而隨著時間推移，政策的作用會逐漸減弱，房企能否交出一份靚麗的成績單，還需抓住窗口期走量。

通州正式成為北京行政副中心，十年傳言終成真。

7月11日閉幕的中共北京市委十一屆七次全會，表決通過了《中共北京市委北京市人民政府關於貫徹〈京津冀協同發展規劃綱要〉的意見》。會議稱，要聚焦通州，深化方案論證，加快北京市行政副中心的規劃建設，2017年取得明顯成效。

投資超1600億建設交通先行

通州備受關註，折射的是各界對北京這座國際都市未來城市定位、產業變化和人口疏解的想象。

從宏觀層面看，通州定位的變化不僅是首都空間格局的一次重新建構，同時更牽動了環北京地區，特別是京津冀一帶產業人口格局的變化；從微觀層面看，對居住者而言，可能意味著擇業、定居的重新考量。

北京市委書記郭金龍在上述會議上表示，落實城市戰略定位，解決北京“大城市病”、優化提升首都核心功能，必須以疏解非首都功能為先導和突破口，一定要堅持“控”與“疏”雙管齊下。

在“控”方面，要制定更加完善嚴格的產業限制目錄和人口調控目標，堅決守住各類功能禁止和限制底線，《京津冀協同發展規劃綱要》中明確了北京2300萬的人口控制目標，這是必須堅決守住的底線；在“疏”方面，要遵循疏解規律，把握節奏，加強配合，協調好利益關系，使疏解工作有序有效。

根據會議，當前北京要聚焦推進交通一體化發展、加強生態環境保護、推動產業升級轉移三大重點領域，力爭率先取得突破。

通州區政府今年4月公布《2015年重點建設項目任務表》，通州區今年共有86項重點建設項目任務，總投資達1638.8億元。目前已開工的項目有28個，其中產業類13項、能源生態類10項等，按照今年總體目標，核心區16個產業項目除9個續建項目外，其余7個全面開工，年內可完成建設面積約130萬平方米。

交通先行是區域發展的前提，通州今年將有9個交通重點實施的項目，北關大道(含跨河橋)、潞苑北大街二期和文化旅遊區道路基礎設施將計劃於年底前竣工。

北京市社會科學院副院長、北京方迪智庫首席專家趙弘向《第一財經日報》記者表示，建設北京市行政副中心，要認真總結北京中心城發展的經驗教訓，進行前瞻性規劃，提高規劃的剛性約束，不能隨意改變規劃，一張藍圖繪到底，防止“攤大餅”式擴張；在交通方面，要提早規劃軌道交通，建設副中心內部的軌道交通網絡體系，提早謀劃，做到規劃引領人口產業布局；一定要留下永久的農田、綠地，預防新的城市病，真正體現生態綠色發展理念。

此外，要有跨區域發展思路，謀劃通州副中心與三河、大廠、香河、武清、寶坻等河北和天津區縣的聯動發展，一體化規劃，協同化發展，把通州打造成京津冀協同發展的先行區、先導區。

房產成交量暴增公共服務成短板

通州區統計局數據顯示，今年1~5月，通州房地產銷售面積達47.2萬平方米，同比增長4.6%，銷售額達95億元，同比增長7.5%。其中，5月份的統計數據尤其引人關註，當月全區房地產銷售面積高達16.9萬平方米，是去年同期的1.9倍，單月銷售額達34億元，為去年同期的3倍。

根據中原地產研究部統計數據，2015年上半年，北京通州住宅簽約量明顯上漲，住宅簽約達到了3947套，環比漲幅達到了21%，同比漲幅更是達到了65%。同時，成交均價也出現了明顯的企穩上漲，庫存數據明顯下降，目前7616套的庫存已經創通州住宅市場最近六年來的最低。其中，6月通州簽約商品房合計1525套，創造最近2年的新紀錄。

一位鏈家地產通州門店的置業顧問向本報記者介紹，整個6月，通州簽約量明顯增加，周一到周五平均每天有40到60套簽約，周末每天的成交量更是超過100套。

有人欲遷入，有人卻想遷出，只為了孩子讀書。

在北京工作的王先生早年在通州置業，小區門口就是地鐵六號線，開車只需要兩個小時，經過兩三個紅綠燈，就可以回到河北唐山的老家。盡管如此，王先生卻計劃在北京市朝陽區購置一套“學區房”，他表示，孩子剛上幼兒園，通州沒什麽好學校。

對於通州教育、醫療等公共服務資源的短缺，有研究者向本報記者表示，即使把通州定位為北京行政副中心，又有多少人願意過通州上班、北京居住的“候鳥”生活呢?

這不僅是通州當下的命題，更是津冀共同面臨的問題——京津冀協同發展需調動市場力量，重點是解決公共服務差距。

國家行政學院經濟部主任張占斌認為，做好基本的公共服務，是推動京津冀三地資源重新配置的重要因素。在他看來，遵循市場規律、減少公共服務差距，把這兩條做好，就可能適當減輕北京的壓力，對京津冀協同發展也是有利的。

北京市社科院今年6月發布的《北京公共服務發展報告2014~2015》中，對北京區縣公共服務績效綜合評估結果顯示，16個區縣中，通州區公共服務綜合排名墊底。

趙弘建議，要盡快疏解北京公共服務資源，特別是優質教育和醫療資源，增強副中心服務能力；加快高端產業的培育和引入，努力提供高質量的就業崗位，實現產城融合發展，降低與中心城之間的“潮汐式”交通壓力。

在樓市330新政之後，全國樓市明顯升溫，不過，不同的區域表現分化十分明顯。廣東、浙江等沿海省份樓市增速大幅領先於全國，而一些中西部省份、能源省份增速則明顯落後於全國水平。

廣東：樓市回升促經濟回穩

廣東省統計局日前發布的上半年廣東商品房銷售市場情況指出，隨著多項房地產調控政策陸續出臺，調控效果逐步顯現，廣東商品房銷售市場持續回暖，銷售面積由年初的負增長迅速轉正，呈逐月快速走高態勢。

數據顯示，上半年，廣東商品房銷售面積4827.42萬平方米，同比增長25.5%，增幅比一季度提高21.5個百分點;商品房銷售額4622.67億元，增長31.7%，增幅比一季度提高28.3個百分點。

此前，國家統計局公布的數據顯示，1~6月份，商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，也就是說，廣東商品房銷售增速領先全國21.6個百分點。

合富房地產經濟研究院院長龍斌對《第一財經日報》分析，今年以來珠三角樓市發展比較穩定。珠三角的深圳、廣州、佛山、東莞都是外來人口很多的城市，人口仍在不斷流入，整個珠三角城市群樓市今年的表現都不錯。

數據也顯示，330新政之後，受益最大的正是珠三角地區。數據顯示，上半年，珠三角地區商品房銷售面積增長30.2%，增幅比一季度提高25.2個百分點。其中深圳市上半年銷售面積增長61.2%，比一季度提高47.7個百分點;東莞市和佛山市銷售面積增長70.2%和49.9%，分別比一季度提高45.7和28.5個百分點。

在成交量走高的同時，價格也明顯上漲。上半年廣東商品住宅銷售面積增長28.5%，銷售額增長40.3%，增幅分別比一季度提高22.7個和32.2個百分點。銷售額的增長明顯大幅領先於面積的增速，這說明價格上升勢頭十分兇猛。

其中，深圳房價在2014年11月開始止跌，12月成為全國首個房價上漲的城市，2015年繼續扮演房價上漲的“領頭羊”角色。國家統計局18日發布的6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，深圳房價無論是環比還是同比漲幅均為最高，分別為7.2%和15.9%。

易居智庫研究總監嚴躍進對本報分析，深圳房價之所以上漲明顯，在於供求關系和市場預期發生了變化。深圳目前面臨供應乏力的尷尬，去庫存周期比較小，6月份新建商品住宅庫存去化周期僅為7.1個月，也就是說，未來深圳房價仍面臨著繼續上漲的壓力。

樓市回暖也在很大程度上促進了整體經濟的回升。廣東省統計局指出，上半年廣東房地產業增加值增長11.1%，比一季度提高6.5個百分點，對經濟增長的貢獻率達到8.2%，拉動GDP增長0.6個百分點。

區域分化明顯

同樣得益於樓市回暖的還有一些沿海省份。例如，海南省公布的數據顯示，二季度該省房地產市場銷售明顯好轉，各月房屋銷售面積連續攀升。上半年全省房屋銷售面積同比增長3.1%，盡管該增速仍落後於全國水平，但比一季度加快20.9個百分點。

由於房地產是海南省的支柱產業，在房地產大幅升溫的情況下，海南的經濟增速也大幅回升。上半年海南GDP增長7.6%，比一季度加快2.9個百分點。

浙江上半年商品房銷售面積2566萬平方米，增長49.6%，增幅分別比一季度、1~5月提升34.6和10.3個百分點。其中，商品住宅銷售面積2219萬平方米，增長55.5%。在房地產等產業的帶動下，上半年浙江第三產業增加值9647億元，增長11.4%。

其他幾個沿海省份的樓市銷售也不錯。例如，江蘇上半年商品房銷售面積同比增長9.6%，其中住宅銷售面積增長11.3%。上海上半年房屋銷售面積1014.74萬平方米，增長12.6%。

相比之下，中西部的一些省份尤其是能源重化省份，樓市銷售增速則明顯跑輸全國。例如，陜西上半年商品房銷售面積1108.16萬平方米，下降9.7%;商品房待售面積527.22萬平方米，增長9.7%。

在內蒙古，由於房地產下行壓力仍比較嚴峻，上半年，內蒙古建築業企業完成建築業總產值同比下降了18.6%，降幅比一季度擴大了9.9個百分點。

中原地產首席市場分析師張大偉分析，由於在經濟發展、公共資源、產業布局、人口流入等方面的不均衡，本輪複蘇過程中，一二線城市和三四線城市的房地產市場已經出現了截然不同的走勢，在一二線城市迅速回暖的同時，三四線城市的影響相當有限。而一線大城市和南京、杭州等二線核心城市大多分布在東部沿海地區，因此東部的表現要明顯好過中西部。

部分省份上半年商品房銷售增速

“330新政”之後，樓市升溫態勢十分明顯。不過不同城市，不同區域之間的分化則進一步加劇，一線城市和部分二線核心城市遠遠好於其他城市。

上海易居房地產研究院日前發布的一線城市6月份市場表現報告顯示，6月份，一線城市新建商品住宅成交均價再創歷史新高，呈現供不應求態勢;樓市量價齊漲的火熱局面也傳導到了土地市場，截至7月20日，一線城市供應的土地均價為16024元每平米，同比漲幅高達35%。

一線城市庫存大幅減少

上海易居房地產研究院日前發布的一線城市6月份市場表現報告顯示，6月份，一線城市新建商品住宅成交均價再創歷史新高，為27676元/平方米，環比增長9.1%，且成交量超出供應量73萬平方米，呈現供不應求態勢;二手房成交量也持續上升，成交面積為654萬平方米，創歷史次高點。

價格的上漲壓力，來自於持續火爆的成交量。6月份，北上廣深4個城市新建商品住宅成交面積分別為92萬、125萬、107萬和75萬平方米，同比增幅分別為76.2%、75.1%、52.3%和223.6%。從環比來看,深圳增幅最大,延續了5月份的火爆態勢。

在成交大幅攀升的同時，庫存去化速度明顯加快。6月份，一線城市新建商品住宅庫存量為3542萬平方米，環比降低2.0%，預計未來幾個月一線城市新建商品住宅庫存量仍將下滑。

其中，深圳的存銷比數值最低，為7.1個月，這也可以解釋為何深圳房價領漲全國。受供求關系影響，預計後期深圳房價仍有較大壓力。

易居智庫研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析，“330新政”後，一線城市受益最為明顯，樓市反彈幅度最大，預計下半年成交量仍有上升空間，供不應求的態勢之下，價格上漲的壓力也比較大。

相比之下，三四線城市和部分二線城市的庫存壓力要大很多。上海易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存顯示，煙臺、北海、荊門、天津和沈陽五個城市的存銷比數值偏大，此類城市房價下跌的壓力也相對較大。

這其中，煙臺的存銷比數值最高，今年前6個月在35個城市中都位居第一，反映市場壓力較大，風險值得警惕。而天津作為二線城市，去化速度相對慢也值得關註，雖然庫存量已從2015年5月份的26.2個月下降到23.9個月，但去庫存壓力仍然較大。

土地成交火爆

一線城市樓市量價齊漲的火熱局面也傳導到了土地市場，尤其是在土地供應明顯減少的情況下，土地價格節節走高。

中原地產市場研究部統計數據顯示，截至7月20日，四大一線城市合計土地出讓金只有2049.22億，相比去年同期銳減750億，同比跌幅高達26.7%。

土地出讓金的減少主要是由於土地供應的減少。克而瑞提供的數據顯示，已經公布2015年計劃供地情況的三個一線城市中，北京計劃供應居住用地1200公頃，同比下降27.27%;上海計劃供應居住用地600公頃，同比下降20%;廣州計劃供應居住用地524公頃，同比下降24.21%。

中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，包括北京、上海、廣州等在內的14個城市的開發邊界劃定工作將於今年完成，開發邊界將作為城市發展的剛性約定，不得超越界限盲目擴張。未來城市尤其是特大城市的用地規模將得到嚴格控制。

物以稀為貴，在土地供應緊缺和今年樓市快速升溫的情況下，一線城市的土地價格水漲船高。以住宅土地為例，截至7月20日，一線城市供應的土地均價為16024元每平米，同比漲幅高達35%，土地供應稀缺，導致一線土地市場的爭搶持續出現。

例如7月15日，金融街（000402.sz）以88.15億元拿下上海閘北區上海火車站北廣場以北地塊，溢價50.12%，樓板價27022元/平方米，加冕今年上海總價地王。

張大偉說，近期以來一線城市和部分二線城市只要有土地供應，房企就積極爭搶。地王頻繁出現，體現了房企對一二線市場的看多情緒。標桿房企依然熱衷於到一二線避險，對三四線市場則謹慎進入。在土地供應有限，市場供不應求的情況下，未來一線城市和部分二線核心城市房價上漲的壓力仍然不小。

在330新政之後，房地產市場持續回暖。進入到7月份炎炎夏日傳統淡季之後，其走勢是否有變化呢?

上海易居房地產研究院1日發布的報告顯示，7月份，易居研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1885萬平方米，環比減少5.5%，同比增長44.2%。在連續4個月出現環比增長的態勢下，目前出現小幅下跌，屬於淡季中的正常調整。

這30個典型城市為：北京、上海、廣州、深圳、天津、石家莊、青島、南京、蘇州、杭州、福州、長春、武漢、長沙、南昌、成都、蘭州、貴陽、南寧、唐山、淮安、揚州、常州、莆田、泉州、惠州、東莞、茂名、九江、北海。其中一線城市4個、二線城市15個、三線城市11個。東部城市20個、中部城市5個、西部城市5個。

易居智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析7月份市場成交量受淡季因素影響，出現了小幅下滑。但從幅度上看並不大，說明市場熱度依然存在。而且對比近6年淡季成交水平，總體還是偏高的。“對於三季度市場的預判依然應持樂觀態度。”

分類來看，三類城市同比增幅曲線走勢不一。其中，一線城市的同比增幅由6月的84.3%上升至86.9%，二線城市由6月的71.5%收窄至38.8%，三線城市則由6月的46.7%收窄至26.7%。

7月份，4個一線城市新建商品住宅成交面積為379萬平方米，環比減少5.1%，同比增長86.9%。今年3月份開始，一線城市房企的推盤力度開始加大，購房者的入市節奏也開始加快，市場成交量出現上升符合預期。7月份成交量基本上屬於中上水平，環比出現小幅波動是正常現象。

具體城市看，北上廣深4個城市環比增幅分別為24.7%、-9.6%、-19.4%和-13.9%，同比增幅分別為89.0%、64.8%、69.5%和186.4%。

15個二線城市新建商品住宅成交面積為1218萬平方米，環比減少4.9%，同比增長38.8%。15個二線城市中，有10個出現了環比下跌的態勢。其中跌幅最大的3個城市分別為杭州、蘭州和成都，跌幅分別為21.2%、17.5%和15.7%。而南京、南寧和石家莊的增幅相對大，增幅分別為19.4%、17.6%和6.3%。

分地區來看，東部城市的同比增幅由6月份的77.9%收窄為7月份的56.6%，中部城市由6月份的57.1%收窄為41.7%，而西部城市由6月份的53.7%收窄為5.8%。

嚴躍進對本報分析，區域差異的背後，是因為一二線大城市主要分布在東部，而本輪市場回暖過程中，一二線大城市受益比較明顯，三四線的回暖幅度相對有限。

嚴躍進說，雖然目前全國房價已經步入環比小幅上漲的態勢，但同比增幅依然處於負增長態勢。在傳統淡季中，部分房企為了積極去庫存，降價促銷的做法依然會存在。但進入9月份，隨著 “金九銀十”的到來，房價漲幅更明顯，購房者的成本將會加大。

“不斷有客戶來問詢辦公樓出售的情況，由於上海可以售賣的一手辦公樓多集中在虹橋商務區，因此這個片區的銷量不斷增加。”中原地產從事虹橋商務區交易的石健告訴《第一財經日報》記者。

鏈家統計數據顯示，截至7月底，上海虹橋商務核心區商辦類物業成交面積超過11.71萬平方米，同比上漲390%。

由於很多大企業的進入，目前此片區寫字樓售價每個月都在上漲。虹橋正榮中心、綠地虹橋世界中心之前的報價都在43000元/平方米左右，而目前報價已經到了45000元/平方米，對於辦公樓這樣的大宗物業而言漲幅度很大。

本報記者采訪獲悉，這些買家包括上海市國際展覽有限公司、外資企業以及一些個人投資客。

由於國家會展中心的落戶，制造、醫藥、汽車、貿易會展等行業企業開始紛紛選擇落地大虹橋商務區。“伴隨這些企業的入駐和配套不斷完善，寫字樓漲價趨勢還將繼續。”石健認為，“由於虹橋天街可以散售，對於個人買家而言還是非常有吸引力的，畢竟這個區域的價格相對於市區比較低廉。”

數據顯示，大虹橋樞紐板塊甲級寫字樓租金報價普遍在5.0元~6.5元/平方米/天，而陸家嘴、靜安寺等甲級寫字樓的租金基本在10元/平方米/天，租金差價也吸引不少投資客入場。

龍湖虹橋天街營銷總監範宇洋坦言，其項目客戶投資客的比例大約在40%。“我們這邊遇見過一位40多歲的個體戶，早些年在建材行業有一些資金沈澱，他希望可以買點物業等待升值然後賣掉，於是成為我們的客戶。”範宇洋提到。

面對這樣的行情也有開發商“恃寵而驕”開始挑客戶。“目前就只有這幾個項目入市，但是希望購買的客戶很多，因此很多項目也開始挑剔起客戶，開發商通常願意將物業銷售給有一定知名度的企業。”石健告訴記者。

正榮集團上海公司董事長林朝陽此前曾向本報記者透露，由於考慮到項目定位和配套，此前也拒絕過一位客戶。林朝陽希望可以保證項目的品質和一致性，保證未來項目升值，因此會挑選客戶。

自去年開始，包括平安保險在內的險資、基金等機構在該區域的投資表現較為活躍。今年以來，越來越多的境外資金及境內企業都將寫字樓自用及投資的選擇範圍聚焦於虹橋商務區。

“上海寫字樓大宗交易市場逐漸趨於成熟，收益率相對穩定，今年大宗交易主體仍然以投資客戶為主，預計下半年租金還會上漲。”戴德梁行中國區寫字樓部主管沈潔認為。

8月股市暴跌，深圳樓市也隨之繼續降溫。

根據深圳中原研究中心監測，8月深圳一手住宅成交5643套，環比下降12%，成交面積為57.72萬㎡，環比下降14%。二手住宅下跌更為嚴重，成交11206套，環比下降高達30.3%。

“8月的備案巔峰大幅下滑，反映市場明顯受到了金融市場風險疊加的沖擊。”深圳中原研究中心表示，由於二手過戶備案的滯後性，8月數據仍未能完全反應市場趨勢，預計在9月份，深圳規土委統計的二手成交量將繼續下滑。

近兩月樓市成交量轉冷，再加上股市財富效應的消退以及銀行信貸的有所收緊，使得一手房訪客量持續放緩。

從深圳中原新房訪客量指數來看，6月以來訪客量快速下滑，從5月167的峰值急速下跌至68。隨著股市走好，訪客指數和客戶情緒在8月有所回升，但是隨著股市再次跌破前低，客戶信心也隨之再降。8月訪客指數最高位87，但在8月最後一周劇降至75，目前仍維持下行態勢，客戶心理呈現較為脆弱的走勢。

深圳某樓盤銷售人員則告訴《第一財經日報》記者：“由於股市暴跌，購房者資金被套牢，我們項目出現了多起退房案例。”

與此同時，開發商推盤也變得更為謹慎。根據深圳中原研究中心監測，8月供應樓盤個數及總套數基本跟上月持平，但供應面積明顯減少，約38萬平住宅推出市場，較7月大幅減少40%。

在此前樓市上漲的余溫下，一二手房價仍然處於上升態勢，但是升幅已經有所收窄。8月份的成交均價為36159元，環比上升3.8%。

不過，根據深圳中原研究中心每周監測的實盤成交數據，目前價格較高的項目面臨一定的去化壓力，有部分定價過高的樓盤推售當日僅可成交5~6成。

深圳中原二級市場董事總經理玉家雄對《第一財經日報》記者表示，深圳近兩個月樓市降溫的另一原因在於，過去半年房價漲幅太大，購房者的心態會有所遲疑，同時深圳以剛需客為主，房價上漲過快之後，一些剛需客手頭的首付款可能一下子就不夠了，買不起房。

即將進入金九銀十，深圳樓市是否會隨之好轉?

深圳中原研究中心認為，此前深圳暴漲的根本邏輯是超預期的信貸寬松以及A股市場火爆帶來的股樓互動效應。目前這兩個因素都在弱化，股樓互動自不必說，社會融資總量的增速也在下降，所以，下半年再次走出暴漲行情的可能性極小。

不過，玉家雄認為，金九銀十是傳統旺季，成交量會相比七八月將會有所上升，不過價格方面應該不會漲太多，畢竟過去半年的房價漲幅實在太大，開發商也會更加理性定價。

而就在8月的最後一天，多部委亦聯合推出了公積金貸款新政策，使二套房公積金貸款首付降至兩成。業內普遍認為，這個政策對於全國樓市的短期成交會帶來一定利好。

但對於深圳來說，公積金新政的影響可能比較有限。深圳中原研究中心分析，一方面，該政策規定北上廣深地方政府對該政策有自由裁量的權力，暴漲後深圳政府未必會落實該政策。另一方面，公積金貸款雖然成本較低，但是消耗時間較長，可貸的額度也有限，且一套公積金房貸早已降至兩成，對市場的刺激作用有限。

“每一次我看中的房子過兩天就被賣掉了，我已經連續三次看房有意向卻沒搶到手了。”住在上海靜安的張華（化名）抱怨道。經過一個月的看房廝殺，張華總算以800萬元的總價買到了市區的一套房屋，而這個已然比之前的心理價格提高不少，而突破張華心理價位的原因就是擔心自己無法買到房子。

上海鏈家市場研究部監控數據顯示，2015年8月上海市商品住宅的供應量為77.6萬平方米，同比下滑22.9%；成交量為124.6萬平方米，同比上漲90.5%；成交均價為30071元/平方米，同比上漲14.4%。

《第一財經日報》記者註意到，上海的商品住宅成交量已經連續五個月超過120萬平方米，遠超過每個月的供應量。多位業內人士認為，隨著供應量的下滑和需求的增加，未來上海的房價上漲壓力很大。值得一提的是，目前上海的商品住宅銷售均價已經超過3萬/平方米。

成交井噴

從供求比方面，8月供求比為0.6∶1，連續六個月呈現供小於求的態勢，這也直接使得上海的去化周期進一步縮短。一般而言，衡量一個城市房地產市場健康可以從去化周期指標看待，通常業內的指標是在一年左右，但是據同策咨詢數據，目前上海的去化周期小於九個月，可以看出這個市場非常火爆。

上海鏈家給本報記者的數據顯示，8月商品住宅的供應量為77.6萬平方米，同環比均出現下滑，為2015年第二季度以來的新低，同時也是近四年來的同期新低。

《第一財經日報》記者多方采訪獲悉，上述供應減少主要還是開發企業有意放緩了入市步伐，特別是中高端項目入市節奏較此前有明顯放慢，因此8月的中高端項目幾乎沒有入市。“上海的買家相比於北京在中高端項目上更挑剔，因此中高端項目的操作都會顯得很謹慎。”某豪宅項目策劃經理告訴記者。

上海8月商品住宅的成交量為124.6萬平方米，雖然環比出現下滑，但依然穩居120萬平方米以上的高位水平，同比2014年的8月更是上漲了90.5%。

上海鏈家市場研究部總監陸騎麟認為，“3·30新政”過後的第二季度開始，整個政策環境寬松，而上海很多80後也到了剛性改善的階段，在這樣的背景下不難理解8月的銷售同比上漲。

“金九”可期

陸騎麟還發現，在8月下旬，一批新增項目入市但卻遲遲未開盤，而這些項目很明顯就是在“待價而沽”，可以看出這些樓盤都在準備漲價。

身為“80後”的王悅酈已經看到了房價的快速上升。2015年6月其看上的位於浦東匯南板塊的某樓盤當時報價1.9萬元/平方米，目前已經飆漲到2.2萬元/平方米。

旭輝集團總裁林峰此前在接受《第一財經日報》記者采訪時也透露，2015年下半年其在上海的樓盤準備漲價5%~10%。

而就在8月底，央行宣布“雙降”、商務部宣布樓市“限外令”取消，緊接著8月31日晚央行又聯合住建部、財政部出臺降低公積金貸款首付的政策。

陸騎麟認為，從這一系列利好政策可以看出，政策面對於房地產市場有不錯的支撐。8月市場正如預料般再度延續了第二季度以來的火熱行情，而伴隨這些有利政策，整個9月市場或將爆發。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，住房公積金二套房貸政策進行新的調整，考慮到降準降息等政策疊加效應的釋放，9月份市場成交將有反彈，價格環比增幅也會有所擴大，進而促使“金九銀十”現象的出現。