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建行:突出大資產、大負債發展戰略應對利率市場化

來源: http://www.yicai.com/news/2015/08/4678290.html

建行:突出大資產、大負債發展戰略應對利率市場化

第一財經日報 李靜瑕 2015-08-27 22:14:00

孫勇稱,未來根據“一帶一路”戰略的推進實施,建行將密切關註沿線的俄羅斯 、哈薩克斯坦、土耳其、波蘭、肯尼亞等非洲國家。在海路在印尼、馬來西亞、泰國等地研究增設機構的可能性,隨著建行國際化戰略的實施,海外機構的建設應該也會逐步的展開

“中國的利率市場化是在經濟下行期,互聯網金融沖擊,互聯網金融加速,三重環境疊加的背景下推出的。”8月27日,建行公司業務部副總經理張喜軍在銀監會舉辦的銀行業新聞發布會上表示,利率市場化還剩下“最後一公里”,商業銀行面臨挑戰和困難前所未有。除上述三重環境疊加的挑戰外,銀行還面臨金融脫媒的加速。

25日,人民銀行放開放開一年期以上(不含一年期)定期存款的利率浮動上限,意味著利率市場化再進一步。利率市場化帶來利差收窄影響銀行的收入和利潤,張喜軍稱,建行未雨綢繆積極應對,實行戰略轉型方案已經落地,各個條線、各個部門、各個基層行都在進行推進和落實。

建行戰略轉型其核心策略的第一點就是鞏固傳統的優勢和特色業務。例如基礎設施建設,是建行的傳統優勢業務,住房金融領域等是建行的特色優勢。

建行提供的數據顯示,2010年~2014年,建行基礎設施貸款余額在對公貸款占比穩定在40%以上,且新增占比逐年提高。截至2015年3月末,建行基礎設施貸款余額為2.67萬億元,較年初新增1014億元,同比多增124億元,在公司類貸款新增占比63.81%,比去年同期提高15.57%。

大資產、大負債戰略

面對利率市場化的挑戰,建行表示要突出大資產、大負債的發展戰略和經營理念。

大負債方面,張喜軍表示,過去主要關註的是客戶的存款,或者叫核心存款、一般性存款。現在客戶的投資渠道或者資金配置渠道越來越多,銀行首先要加強和完善對客戶全量資金的統籌營銷和管理,不僅僅是過去的一般性存款的統籌營銷和管理,還包括各種存款、大額存單、理財資金、貴金屬資金托管等等凡是涉及到客戶所有在銀行的資金業務統籌進行營銷和管理。

其次是發揮建行大銀行資金網絡的優勢來吸引存款。例如,建行結算網絡、網絡銀行、現金管理系統、雙向資金池等這些網絡性的優勢來吸收客戶的存量。這些存款基本上都是吸收客戶的投寸類資產,而且成本比較低,都是大國企。

第三則是利用大數據技術挖掘客戶上下遊的資金流向,進行精準的營銷和管理,實現客戶上下遊資金盡可能多的在體內進行循環。

“通過大負債的措施,上半年建設銀行各項存款,包括一般性存款應該說在同業都是領先的。”張喜軍稱。

大資產業務方面,建行由過去信貸資金的提供者向全量資金組織者轉變。此前建行主要提供信貸支持,現在金融脫媒加劇,建行已經開始向為客戶提供全量資金的組織者這個角色進行轉變。

除了貸款之外,建行在債券承銷、理財產品、信托資金、投資基金、租賃等等這些渠道在信貸支持之外,非信貸資金的支持方面已經取得了很大的進展。根據今年上半年粗略統計,建行為對公客戶提供的非信貸資金的支持與信貸資金支持的比例已經達到了2:1,為客戶組織非信貸資金的支持是信貸資金支持的2倍。

同是,建行傳統的信貸資源向中小企業客戶群體和個貸客戶群體傾斜。對於集團客戶、大型客戶,建行已經轉變為提供綜合金融服務解決方案。此外大力拓展非信貸中間業務收入,也是建行大資產業務的重要發展方向。據建行提供的數據,今年上半年剔除了貸款相關的中間業務收入以後,手續費凈收入同比增長達到了兩位數,貸款相關的收入同比下降了60%左右。

張喜軍表示,建行還從加強和提高定價管理水平、積極應對互聯網金融、實時進行創新、加強人才隊伍建設等方面,積極應對利率市場化的推進。

面對互聯網金融的沖擊,建行可以說是行業內較早探索互聯網金融的銀行。建行介紹,其網絡銀行貸款主要投向涉農產業、制造業、批發零售業、建築業、電力、電子商務等行業。截至2015年3月末,建行已累計向17125家企業發放1450.51億元網絡銀行貸款,其中中小企業占比90%以上;合作平臺已達86家。

地方政府債券置換:建行毛收入或有增加

在2010年~2014年間,作為基礎設施貸款余額在對公貸款占比穩定在40%以上的銀行,地方政府債券置換對建行影響幾何,也是市場關心的問題。

就在8月27日,財政部部長樓繼偉表示,經全國人大、國務院批準,今年下達6000億元新增地方政府債券和3.2萬億元地方政府債券置換存量債務額度。

“建設銀行經過自己測算,今年建設銀行最多可以置換的貸款值,根據這個值對我們的資產業務的影響,應該說這部分貸款是建設銀行很優質的貸款,不良率非常低。”建行公司業務部副總經理蔡亞蓉表示。

此外,這部分貸款債券置換以後,面臨著補充這部分貸款資產收益,蔡亞蓉稱,建行將近6萬億的儲備資產,足以蓋被置換掉這部分貸款。建行還測算,這部分貸款被置換以後,即使發放了新的貸款還會有一部分資金是否留存,從今年的被置換值來說,應該是不大的存款額。總體來說,存款對建行的影響不是很大。

“總體來說,這麽一測算,我們的毛收入應該是有所增加的。資產質量在於對這部分債款重新的擺布,對客戶的選擇,跟銀行整體的管理水平、風控能力相關。” 蔡亞蓉表示。

從收益的角度來說,這部分貸款沒有了,這部分的貸款利息收入就轉成了對債權的利息收入,補充進去的這部分貸款。假如被置換掉了,又新投了一部分貸款,從我們測算來看,新發放貸款的收益率來說應該差不多。另外還有一部發行債券的收益,叫投資收益,這部分投資收益也比較高,還有一部分是手續費收入。

助推國家戰略實施落地

作為以服務國家建設作為基本職責和天然使命的建行,助力國家重大戰略順利實施是其發展的重要任務。

據建行介紹,助推國家戰略實施落地,總行先後制定了《中國建設銀行金融支持絲綢之路經濟帶及21世紀海上絲綢之路建設綜合金融服務方案》、《中國建設銀行支持京津冀協同發展金融服務方案》、《中國建設銀行支持長江經濟帶發展綜合營銷指引》、《中國建設銀行貫徹落實黨中央國務院一系列重大戰略的實施意見》等系列文件。

以支持京津冀為例,自京津冀一體化決策提出之後,建行便首先做了政策研究,針對這三個地方的資源稟賦和國家政策導向、產業布局調整,做了綜合營銷服務方案。

“2014年的時候,我們梳理了一批重點聯動的項目,主要涉及到三個地區、三個分行,北京、河北、天津一塊兒做一些具體的項目,尤其是涉及到三地產業、產能轉移的項目,共同合作的項目都在開展聯動營銷。”建行公司業務部市場營銷處高級經理孫勇在上述新聞發布會上稱。

對“一帶一路”的戰略支持,建行在“一帶一路”沿線國家累計儲備了268個重大項目,投資金額約4600億美元,涉及電力、建築、礦產、交通、油氣、通信等主要“走出去”行業。

“今年我行為了配合“一帶一路”戰略的實施,研究制定了信貸投向差別化的政策,在相關的重點項目方面,在行業限額管理方面,在信貸資源傾斜方面,在信貸審批的流程方面進行了差別化的增長和綠色通道,合理引導相關項目的信貸投放。”孫勇表示。

“一帶一路”的戰略落地離不開沿線機構的布局,建行在“一帶一路”沿線設立了新加坡分行、俄羅斯子行、迪拜子行,目前還在開展馬來西亞子行的申設工作,在印度尼西亞也在推進項目。

孫勇稱,未來根據“一帶一路”戰略的推進實施,建行將密切關註沿線的俄羅斯 、哈薩克斯坦、土耳其、波蘭、肯尼亞等非洲國家。在海路在印尼、馬來西亞、泰國等地研究增設機構的可能性,隨著建行國際化戰略的實施,海外機構的建設應該也會逐步的展開。

編輯:孫汝祥

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“美聯儲日”無果而終 維持超低利率不變

來源: http://www.yicai.com/news/2015/09/4687699.html

“美聯儲日”無果而終 維持超低利率不變

一財網 葛唯爾 2015-09-18 07:59:00

接近美聯儲會議聲明公布前的1-2分鐘,紐約證券交易所交易大廳內異常安靜。幾乎所有交易員都打開電視機或收音機,期待第一時間獲得消息。當未加息的消息傳來,交易大廳內一片嘩然——夾雜著歡呼、感嘆和憤憤不平。

美聯儲公開市場委員會(FOMC)在今年內最重要的一場會議落下帷幕——宣布維持基準利率在0到0.25%的歷史低位不變。

接近會議聲明公布前的1-2分鐘,紐約證券交易所交易大廳內異常安靜。幾乎所有交易員都打開電視機或收音機,期待第一時間獲得消息。當未加息的消息傳來,交易大廳內一片嘩然——夾雜著歡呼、感嘆和憤憤不平。

決議公布後,道瓊斯工業平均指數應聲跳水104點,又迅速攀升222點。收盤時,三大股指漲跌不一。道指下跌0.39%,標普500指數下跌0.26%,納指微漲0.1%。歐元和英鎊對美元分別上漲1.2%和0.6%,美國10年期國債收益率下跌2.2%,金價上漲1%。

美聯儲認為,近期全球經濟和金融市場動蕩在一定程度上對經濟活動產生負面影響,並可能在短期內加劇通脹的下行壓力。美聯儲表示將會密切關註外部環境變化。在17位委員會投票成員中,有13位委員預期2015年底前將至少完成一次加息;4位委員認為加息時點需要等到2016年。里士滿地區聯儲主席傑夫瑞•萊克(Jeffrey Lacker)投下了唯一的反對票,他堅持美聯儲應當在本次會議上宣布加息25個基點。

Deep Value紐交所交易大廳運營主管史蒂芬•蓋爾弗伊(Stephen Guilfoyle)在議息會議結果公布後的短短半小時馬不停蹄地接受了五家媒體的采訪。他向第一財經記者表示這一結果如他所料,卻並非一如所願。從現在開始,市場將不停地揣測究竟是10月、12月,還是2016年開始加息?而這只會進一步加劇市場的不確定性和波動性。

誠然,蓋爾弗伊認為美聯儲的異常謹慎確實事出有因:“從美國國內來看,消費者支出帶動的通脹一直沒有明顯的提升,薪資增長也不顯著。國際上,我們甚至面臨某種全球衰退的風險。國際貨幣基金組織(IMF)和世界銀行都已經警告美聯儲不要在年內加息。因此,國內外形勢都有不加息的理由。”

此前,標準普爾全球首席經濟學家保羅•謝爾德(Paul Sheard)在接受一財記者專訪的時候也預期美聯儲可能將加息推遲到今年12月。謝爾德認為,包括美聯儲在內,所有人都不知道首次升息會給全球金融市場帶來怎樣的影響。理論上說,這不應該產生巨大的沖擊,其影響應該早已被折現。但是若美聯儲在全球金融市場呈現緊張情緒時宣布升息,卻是是存在風險的。謝爾德預計美聯儲可能會再等待一段時間,觀察未來2-3個月的發展,最有可能將於今年12月首次宣布升息。

蓋爾弗伊則大膽預測美聯儲可能在10月的會議後試水10個基點的加息幅度,隨後在12月完成25個基點的加息。

美聯儲主席耶倫在新聞發布會上重申,市場不應過度解讀次貸危機後的首次加息時點,更重要的是美聯儲常規化貨幣政策軌跡。加息後,美聯儲將繼續維持寬松的貨幣政策,關註就業和通脹等的經濟數據來確定下一步的工作。

花旗銀行全球首席經濟學家布堤爾(Wilem Buiter)日前在紐約出席國際關系協會論壇時甚至表示從基本的經濟學角度來說,這次會議的重要性並不大:“很遺憾地,市場將過多地精力投註在猜測美聯儲下一步的行動。我們都知道即便美聯儲開始加息,其步伐會非常緩慢。而且可能不會上調到非常高的水平時,就要被再次下調了。”

 

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美聯儲加息“警報”解除 全球市場反應有多大?

在美聯儲宣布“暫不加息”的決定後短線波動明顯但很快出現調整。昨日美股收盤小幅下跌,美債價格明顯上漲,而美元則在明顯下跌後處於低位波動。股市方面,美聯儲利率決議公布後,美股快速下跌後反彈。

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美聯儲暫不加息 美元跳水黃金暴漲

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一般而言,加息的基礎是經濟複蘇,即使股市在短期或因此產生波動,但只要經濟後期繼續改善,企業盈利預期回升,股市可能進一步轉好。 

編輯:仇芳芳

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8月中國逆勢增持美債 “零利率”時代推升債牛預期

來源: http://www.yicai.com/news/2015/10/4698604.html

8月中國逆勢增持美債 “零利率”時代推升債牛預期

一財網 薛皎 2015-10-18 23:08:00

繼7月份創紀錄拋售美國國債後,8月份中國逆勢小幅增持美債。與此同時,上周中美國債市場不約而同跌破重要支撐位,全球似乎正在迎接“零利率”時代的到來。

近期,債市成為全球市場一道亮麗的風景線。美聯儲加息預期明顯回落,中國降息降準空間再度打開,當全球資金“泛濫”與資產配置慌並存時,債市成為逐利資本追求穩健收益的優選之一。

繼7月份創紀錄拋售美國國債後,8月份中國逆勢小幅增持美債。與此同時,上周中美國債市場不約而同跌破重要支撐位,全球似乎正在迎接“零利率”時代的到來。

招商銀行同業金融總部高級分析師劉東亮對《第一財經日報》表示, 9月份中國通脹率迅速降溫,使得此前市場擔憂的通脹擡頭壓力得到緩解,也側面印證流動性遠未達到推升通脹的程度,貨幣政策調整的窗口再次打開。“預計近期央行將實施降息,甚至不排除雙降,預計利率債將在這種氛圍下進一步走牛,進而帶動信用債走牛,債牛行情仍會延續,暫時不需要擔心市場反轉。”

8月中國小幅增持美債 比利時現大幅拋售

10月17日,美國財政部發布最新國際資本流動報告(TIC)顯示,8月份,外國政府和央行拋售的長期美國國債規模創紀錄,凈賣出規模達到411億美元。

此前,德意誌銀行證券部首席經濟學家Torsten Slok援引TIC數據表示,截止今年7月份的12個月內,海外央行對一年期以上美債的凈出售額高達1230億美元,成為該數據自1978年有記錄以來的最大降幅。

對於外國央行今年來拋售美債的原因,目前業內普遍認為,受全球大部分國家經濟複蘇緩慢、美國經濟增長低迷,大宗商品價格下跌以及此前市場對因對美聯儲(FED)9月份加息預期較為強烈,吸引大量資金回流美國,導致新興市場國家不得不拋售美債以以支持本幣匯率。

而與此同時,中國在8月持有的美債的規模卻較7月份小幅增長17億美元至1.27萬億,依然穩坐美債最大持有國第一把交椅,排名第二的日本所持美債規模為1.20萬億美元,較7月份減少38億美元。

對於中國逆勢增持美債的做法,香港中文大學商學院院長陳家樂接受《第一財經日報》記者采訪時表示,隨著全球經濟波動性的加劇,較為安全的投資標的並不多,相比之下,美債算是不錯的選擇。“中國擁有大量外匯儲備,要投資出去。雖然從投資回報來看,近期投資美債收益有所下降,但從資金安全角度考慮,未來美元會繼續升值,持有美債至少不會虧本。”

但也有業內人士指出,8月份中國小規模增持美債,是基於7月份創紀錄大幅減持的基礎上。TIC數據顯示,今年7月,中國大幅減持美債304億美元,成為今年1月份以來首次減持。同時,減持幅度也創下了2013年12月份(當月減持478億美元)以來最大的單月減持額。

有分析人士認為,考慮到中國央行8月11日主動進行人民幣中間價報價機制改革,7月份減持美債或是提前預防措施之一。而最新公布的8月份數據證明,中國央行並未如市場預期的再度大幅拋售美債以維穩匯率。

值得註意的是,長期以來市場對於中國是否通過其他渠道調整美債規模的疑問,在8月份中國逆勢小幅增持美債,同期比利時卻大幅減持美債的對比下,再次引發關註。TIC數據顯示,8月份比利時所持美債規模大幅削減了448億美元,由7月的1555億美元降至1107億美元。

由於TIC數據公布的只是第三方托管賬戶持倉情況,並不能反映債券的真正所有權。媒體報道認為,中國被認為調整美債持有量的渠道包括直接賣出美債、通過比利時、瑞士等代理買賣美債。

美國TIC報告是由美國財政部每月公布的國際資本流動數據,包括外國購買和出售美國國債、政府債券、企業債券和公司股票的動向,用以衡量外國對美國債務和資產的需求狀況。與股市更多受到本國經濟狀況和企業盈利狀況的影響不同,美國國債數據的變動更能體現國際資本的流動趨勢。

全球市場似乎正迎接“零利率”時代

在剛剛過去的一周,中美十年期國債收益率一度雙雙跌破關鍵性點位3%與2%,導致兩國利差收窄至僅100個基點,為四年來最低。由於近期兩國相繼公布的經濟數據不及預期,美聯儲加息預期再度回落以及中國降息降準空間再度打開,全球似乎正在迎接“零利率”時代的到來。

10月14日,中美兩國國債收益率不約而同出現跳水。

中國方面,因14日國家統計局公布的9月份全國居民消費價格(CPI)不及預期,工業生產者出廠價格指數(PPI)也同比大降5.9%,連續43個月下滑,使業內人士普遍預測降息降準空間再度打開。

受此影響,同日新發行的10年期國債中標利率為2.99%,成為自2008年12月以來首次跌破3%,10年期中國國債收益率進入“2”時代。

無獨有偶,10月14日,美國最新公布的9月份零售銷售數據僅小幅增長0.1%,PPI亦出現八個月來最大降幅,避險需求快速上升導致美國10年期國債收益率跌破2%大關,創下五個多月來低點。

雖然截至記者發稿時,美國10年期國債收益率已經上漲至2.035%,中國10年期國債為3.1216%,均小幅回升至重要支撐位,但從長期來看,作為對於全球經濟有著重要影響的中美兩國,國債收益率幾乎同步的下降趨勢以及中美利差的不斷收窄,足以引發市場的高度重視。

“零利率是全球金融市場的長期趨勢,因這些年全球經濟增速越來越低,各國央行競相貨幣寬松乃至量化寬松,市場上充斥著大量無處可去的資本,實體經濟低迷,融資需求疲軟,最終資金掃蕩高收益金融資產,資本回報率大幅下降。” 海通證券宏觀債券首席分析師姜超分析稱。

“長期的非常規貨幣政策將會導致非常規的結果。” 匯豐債券策略師史蒂文(Steven Major)近日大膽預測,美國10年期國債收益率在今年四季度將平均上升至2.10% ,而隨後將在2016年三季度跌至1.5%。

如果美聯儲遲遲不肯加息將利率維持在目前低位,投資者的資產配置將受到何種影響?

有媒體認為,利率無法上升意味著通縮風險正在蔓延,在通縮環境下,購買長期固定收益債券是合理的,因其對加息最為敏感。目前收益率僅2%的十年期美國國債,通縮時會更有吸引力,期限更長的債券也一樣。

渣打中國財富管理部董事總經理梁大偉對《第一財經日報》表示:“從資產類別的角度判斷,美國高收益債券的價格已經調整到有投資價值。如果投資者需要分散海外的投資,在美元市場,除了考慮美國的股票市場,也可以考慮美元高收益的債券。”

同時,美聯儲降低加息預期,或將有助於債券收益率走勢保持溫和。“對於各種美元債券配置,我們仍然傾向於平均5年的到期時間組合。”

中國迎來長期債牛

中國債市方面,國信證券分析師董德誌預計中國10年期國債收益率在跌破3%大關後,或將挑戰2.7-2.8%一線。

恒生銀行高級經濟師姚少華對《第一財經日報》表示,由於中國目前通脹處於較低水準,經濟增長放緩壓力仍大,以及實體經濟融資成本仍高企,預期央行將在第4季繼續放松貨幣政策。“人民銀行或再調低存款準備金率兩次,每次50個基點,以及減息1次”。

海通證券更是預計,2016年中國10年國債收益率或將下降至2.5%。

“2008年和2002年我國10年期國債利率最低到過2.7%和2.3%,但08年人口和地產周期尚未結束,02年中國新一輪城鎮化啟動。目前我國人口紅利和地產周期都到了尾聲階段,城鎮化最快的階段也已過去,因此長期國債利率的最低點理應比前兩輪更低。” 姜超說道:“對長期利率創新低趨勢的堅信,意味著長期債券牛市的來臨。”

然而,收益往往與風險並存,中國債市牛市的到來,已經引發業內擔憂。

華創證券首席債券分析師屈慶認為,6月股災以來,銀行理財加大了利率債的購買力度,帶動利率下行,一旦後期這部分資金撤出利率債,又會導致市場出現大幅波動。

 

編輯:呂值渺

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恒豐銀行董希渺:“雙降”預計釋放7000億流動性 存款利率放開不會立即飆升

來源: http://www.yicai.com/news/2015/10/4701753.html

恒豐銀行董希渺:“雙降”預計釋放7000億流動性 存款利率放開不會立即飆升

一財網 李靜瑕 2015-10-23 22:00:00

董希渺分析,這是這次“雙降”最大的看點,這表明,除村鎮銀行、財務公司等少數機構外,歷時多年的利率市場化得以完成實現。利率市場化是全面深化金融改革的核心一環,這是我國金融改革進程中具有里程碑意義的一步。

10月23日,中國人民銀行決定,自2015年10月24日起,下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率,其中,金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.35%,一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.5%,其他各檔次貸款及存款基準利率、人民銀行對金融機構貸款利率相應調整。同日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

“此次'雙降'在意料之中,符合市場預期。”恒豐銀行研究院執行院長、中國人民大學重陽金融研究院客座研究員董希渺分析稱。

他認為,促成“雙降”主要原因有:

第一,從宏觀經濟看,國家統計局數據顯示,三季度GDP同比增長6.9%,為2009年以來的六年最低季度增速,生產者價格指數(PPI)更是創出了43個月的連跌紀錄,“穩增長”的壓力進一步增大。

第二,從通脹水平看,9月份的消費者價格指數(CPI)同比增幅下降到了1.6%,通脹數據為進一步放松貨幣政策提供了空間。

第三,從外匯儲備看,與8月份相比,中國外匯儲備下降速度9月份有所減緩,資本外流的壓力減輕。

第四,從國際環境看,美國和美聯儲暫未加息,仍然維持超低利率,為我國繼續維持中性偏寬松的貨幣政策創造環境。

“存貸款利率下調均為0.25個百分點,為對稱降息。存款準備金率的下調,依然是'全面降準'+'定向降準'的組合,預計可以釋放流動性7000億左右。”董希渺表示。

此次人民銀行“雙降”的同時更放開了對商業銀行和農村合作金融機構等不再設置存款利率浮動上限。人民銀行還表示抓緊完善利率的市場化形成和調控機制,加強央行對利率體系的調控和監督指導,提高貨幣政策傳導效率。

董希渺分析,這是這次“雙降”最大的看點,這表明,除村鎮銀行、財務公司等少數機構外,歷時多年的利率市場化得以完成實現。利率市場化是全面深化金融改革的核心一環,這是我國金融改革進程中具有里程碑意義的一步。

“當然,這並不意味著存款利率會因此立即飆升,”董希渺稱,主要有兩大原因,首先,我國現在總體上流動性是寬裕的,利率不具備迅速走高的條件;其次,央行仍然會采取窗口指導、自律機制等方式,對存款利率進行合理引導。

面對利率市場化的放開,董希渺也表示,會給我國商業銀行帶來了全面的影響。它強調商業銀行在市場經濟活動中的獨立性,使銀行在市場競爭中獲得更大的自主權和主動權,但同時伴隨著更大的風險。

同時,他建議商業銀行應積極應對,尤其是要不斷提升存款定價能力、資產負債匹配能力、流動性管理能力,並進一步創新產品和服務,改善盈利結構,助推實體經濟發展,為金融消費者提供更好幫助。

編輯:呂值渺

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中美債市齊“瘋狂” 低利率推高泡沫隱患

來源: http://www.yicai.com/news/2015/10/4704629.html

中美債市齊“瘋狂” 低利率推高泡沫隱患

一財網 薛皎 2015-10-29 23:09:00

目前業內認為公司債市場具有的風險,總共可以分成兩大類,一是信用風險,即債券可能的違約風險;二是市場風險。

最近一段時間,火爆的公司債引發市場對其滋生風險的高度重視,從一開始關註公司債的規模出現井噴,到近期主要關註公司債的價格虛高、杠桿過度,容易引發泡沫風險。甚至有業內人士擔憂“資產配置慌”會刺激中國高收益債的發行,不禁讓人聯想到金融危機前美國的債市情況。

與此同時,近期美國垃圾債市場也迎來大量資金流入,長期低利率環境壓低了低風險投資所能帶來的回報,迫使投資者不得不提高風險偏好。10月29日淩晨,美聯儲正如市場預期維持利率不變,這也讓美國垃圾債市場在未來一段時間持續更具吸引力。

全球規模最大的不良債務投資公司——橡樹資本(OAKTREE)聯席董事長霍華德•馬克斯(Howard Marks)10月28日接受《第一財經日報》記者采訪時表示,各國央行長期實施的低利率政策以及寬松的資本市場已經驅動投資者偏離應有的風險曲線,從而追求具有吸引力的回報。

中國公司債占GDP比重已超140%

近日,央行發布了9月份金融市場運行情況, 數據顯示該月銀行間債券市場共發行各類債券 2.3 萬億元,同比增長 121%,環比增長 19.8%。

在整體債市持續火爆的情況下,公司債表現尤為突出。數據顯示,自年初以來,交易所公司債公開發行規模已超過3700億元人民幣,其中僅第三季度就高達2334億元,僅一個季度的發行量已經與近年來發行量最高的2012年度總額相差無幾。

10月27日,中國社科院學部委員余永定在浦江創新論壇上強調稱,據中國社會科學院的測算,目前中國公司債占GDP比重已經高達140%至150%,從絕對數量來說中國已經超過了美國。受中國的資本產出率不斷提高、通貨膨脹率降低等多種因素影響,預計到2021年,我國公司債務占GDP比重可能會上升至200%。

“這是非常危險的情況,我們必須要解決這個問題。公司債進一步提高會導致許多企業的違約,利息率的上升、不良債券的增加會導致銀行危機,所以我們必須嚴重關註公司債的問題。”不過,余永定分析,由於中國政府的財政狀況較好,擁有大量國有資產,且並沒有沈重的外債負擔,所以只要政策得力,可以克服挑戰。

總體來看,目前業內認為公司債市場具有的風險,總共可以分成兩大類,一是信用風險,即債券可能的違約風險;二是市場風險。

關於市場風險,業內認為公司債的價格過高,發行利率過低,定價存在非理性現象;同時,投資者為了提高公司債的收益率,使用質押回購、結構化安排等手段進行杠桿操作,可能存在一定程度的高杠桿現象;此外,當價格高和杠桿操作疊加,如果再受到宏觀經濟或股市向好等因素影響,未來交易所債市可能出現資金面緊張局面,可能出現債券拋壓或去杠桿,從而引發債市泡沫破滅。

對此,有業內資深人士向《第一財經日報》記者表示,輿論關註的新公司債發行利率過低只是個別現象,新公司債的發行利率差異化明顯,定價相對理性;同時在國內經濟下行壓力較大、經濟加速轉型的宏觀背景下,債券發行利率下行是長期趨勢,交易所公司債發行利率是對這一趨勢的先導性反映,近期國債等其他品種利率和銀行間市場利率都在加速走低。利率下行並非交易所公司債市場獨有,同期銀行間市場發行利率也在下行。”

此外,債市的杠桿與股市的杠桿存在本質區別。一方面債市投資者均為機構,投資者結構更理性、成熟。另一方面債券波動率有限。

對於我國債券市場當前是否存在泡沫,摩根大通中國首席經濟學家朱海斌對《第一財經日報》表示:“現在提這個說法為時過早。畢竟我們債市的規模,尤其在企業層面上,市場並不大。”

但他同時強調,債市現在存在一個非常大的問題,就是所謂的“剛性兌付”現象。

“應該有序地打破剛性兌付,一個企業倒閉了或者債券違約本身不重要,關鍵是如何通過示範性作用引入一個更為市場化、公開的破產或者違約機制。”

朱海斌認為,從中長期來看,沒有違約的債券市場是非常危險的,短期的風險我們可能看不到,但是從中長期看來是會影響債券市場發展的非常大的制約因素。

美國債市也瘋狂

最近迎來大受歡迎的不僅有中國公司債,美國的垃圾債市場也吸引了大批高收益偏好投資者的“淘金”熱。

據基金研究公司Lipper的數據,截至10月21日,美國投資於高風險債券的公募基金以及ETF累計流入了33億美元的資金,這一單周流入規模成為自2011年11月以來的新高,也是1992年有記錄以來的次高。

高收益率企業債通常是由信用評級較低的公司發行。由於這些債券風險更高,在發行時必須提供比投資級別企業債更高的收益率才能吸引到投資者。

中信建投證券分析師季偉傑認為,低評級債券受追捧主要是因為在“資產饑荒時期”,投資者沒有太多的其他投資選擇。“我們正處於低利率時代,但投資機構承諾給客戶的回報沒有下降太多,太多關註收益率而忽視信用風險是很危險的。”

馬克斯對《第一財經日報》表示,金融危機之後,美國第一個實施了規模龐大的刺激政策,這也使其成為第一個複蘇的發達經濟體。但在長期的低利率環境下,投資者進行投資,使得資產價格被推高,因此美聯儲接下來的加息舉措會對這些資產價格上升帶來壓力,投資的收益和回報會有所限制。

再被問及目前美國高收益債券是否存在泡沫時,他認為答案是否定的,即使存在泡沫也是整個美國債券市場。

“現在債券是在低利率環境,不存在高收益泡沫,但是我認為存在債券的泡沫,因為所有債券價格都是高的。通常高收益債券的利率回報要比國債高5%,而現在高收益債券的利率水平是6%,相差不足5%。但是6%的收益對於那些希望得到固定回報的投資者而言,也是非常具有吸引力的。”馬克斯說道。

編輯:呂值渺

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美聯儲官員連番登場:12月加息合適 利率路徑或平緩

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4711546.html

美聯儲官員連番登場:12月加息合適 利率路徑或平緩

一財網 周艾琳 2015-11-13 20:06:00

美聯儲官員連番登場。聖路易斯聯儲主席布拉德指出,通脹有望回升,失業率已足以加息,需要不斷重申美聯儲利率路徑平緩。

11月13日淩晨前後,美聯儲官員連番登場。對於12月加息的可能性以及此後的利率走勢,他們究竟釋放了什麽信號?

加息後利率路徑或平緩

談及加息時點,舊金山聯儲主席威廉姆斯(John Williams)對USA Today表示,“有很充分的理由證明,12月加息是合理的。我並不認為國內存在太多脆弱性或者經濟缺乏動能。”

紐約聯儲主席杜德利(William Dudley)表示,“美聯儲使貨幣政策正常化(加息)的條件可能很快即將滿足,勞動力市場不斷複蘇,預計通脹將回升。”

聖路易斯聯儲主席布拉德(James Bullard)指出,通脹已經有望回升,失業率已經足以加息。

對於利率路徑,布拉德也表示,需要不斷重申美聯儲利率路徑平緩,但美聯儲無法勾畫每次會議之後的利率水平,利率路徑將取決於經濟數據,再來一場沖擊可能導致加息暫停。

里士滿聯儲主席傑萊克(Jeffrey Lacker)則認為,美聯儲加息的理由現在很強大,但也擔心FOMC陷入每次加息25個基點的套路,循序漸進加息是個預期,FOMC可以改變主意。

萊克今年曾兩次在FOMC會議中投票贊成加息,他對於實現通脹目標最具信心,而當時其余委員都支持按兵不動。他認為,在首次加息後,加息的進程很可能將循序漸進。他也重申,美聯儲應該在加息後開始收縮資產負債表。

不過,芝加哥聯儲主席埃文斯(Charles Evans)比很多同僚更傾向於晚一些加息,他也敦促美聯儲強烈傳遞出逐步加息的路徑計劃。埃文斯認為,美聯儲加息時間的重要性不如加息路徑,且聯邦基金利率在2016年底低於1%可能是合適的。

美國能應對強美元的影響

自2014年7月以來,美元上漲幅度已達15%,而加息可能促使美元進一步走強,市場一度認為這將成為制約美聯儲加息的因素之一。早前便有不少如微軟等大型跨國企業抱怨強美元打擊了其海外利潤。不過,美聯儲副主席費希爾(Stanley Fischer)表示,“盡管部分對海外敞口較大的部門受到一定影響,但美國經濟似乎較好地應付了這些沖擊。”

對於12月加息與否,費歇爾仍表現得滴水不漏。“10月FOMC會議提及,美聯儲在12月加息可能是合適的,當然這還要取決於屆時已經實現的和可預期的進展,我們需要確保能夠實現充分就業和價格穩定的雙重法定使命。”

值得註意的是,費歇爾認為15%的美元升值幅度並非史無前例,他也在演講中對強美元給經濟造成的影響做了量化說明。

就出口而言,他指出,美元上漲10%對於美國實際出口在一年後的影響為-3%,而在3年後的影響可能為 -7%。“出口的滯後反應也表明,家庭和企業如果要找到其他替代品來代替變貴的美國制造產品,這可能需要花一段時間。”

此外,就進口而言,強美元使得外國商品對美國消費者而言變得更便宜,因此這也將促進美國實際進口。“盡管如此,文獻顯示,匯率對於進口價格的傳導度較低,因為外國出口商更傾向於維持其在美銷售價格穩定。例如,一個典型的測算就顯示,美元上漲10%將在一年後導致(非能源)進口價格下降3%,此後降幅將小幅擴大。可見,較弱的傳導機制也導致進口上升幅度較小,美元升值10%將使得實際進口量在3年後僅上升3.75%。

就通脹而言,強美元也對低通脹產生了一定影響。強美元使得進口價格受到抑制,從而壓低了通脹。費歇爾引用的模型顯示,美元升值10%後,核心PCE(個人消費支出價格指數)在兩個季度內下降0.5%,隨後又將逐步回歸基線情境。模型顯示,美元的大幅升值今年將通過該進口通道對於核心PCE造成約0.25-0.5個百分點的負面影響。

不過費歇爾表示,隨著美元及油價影響減退,且若通漲預期保持可控,2016年通脹率將回升,並有望重回2%的目標值。

編輯:呂值渺

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央行下調SLF利率,“利率走廊”式貨幣調控首現市場

來源: http://www.infzm.com/content/113209

位於北京的中國人民銀行大樓前走過。(2011年6月14日攝) (新華社 梁誌強/圖)

11月20日開始,央行下調分支行常備借貸便利(SLF)利率,對符合宏觀審慎要求的地方法人金融機構(城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行和農村信用社),隔夜、7天SLF利率分別調整為2.75%、3.25%。

消息發布後隨即引發市場高度關註,多數留言與評論均其視為“重大利好”。英大證券首席經濟學家李大霄稱之為“重要利好消息”,並認為央行此舉有利於維持中國股市的“慢牛格局”。

此次下調SLF利率前,央行曾在2013年6月金融市場遭遇“錢荒”時采取過類似操作,以緩解市場短期流動性短缺。值此年末將近之際,隨著商業銀行和企業年終結算等原因可能帶來的短期流動性緊張,央行此舉可視為某種“預調控”。

比短期流動性調控更加重要的是,此次下調SLF利率,也是央行此前提出的“利率走廊”式價格型調控模式首次登場:央行在2014年一季度便提出建立“利率走廊”機制,也就是確定貨幣市場利率的上下限。

此次央行下調SLF利率,相當於以“利率走廊”模式為市場化金融機構設定了“短期利率上限”,不僅有助於緩解短期市場流動性緊張,而且從中長期而言,有助於市場化利率的穩步下調。

值得註意的是,就在央行發布該政策兩天前,央行研究局首席經濟學家馬駿等在央行網站發布的工作論文《利率傳導機制的動態研究》中,一方面對“利率工具無用論”的觀點進行了反駁;另一方面也貨幣政策的傳導機制進行了分析,並指出在經濟下行等周期性因素影響下,可能帶來貨幣政策傳導效果的弱化。

按照文章中的政策建議,在經濟下行過程中貨幣政策調整的力度應該比市場常態期間更大,才能達到預期的調控效果。因此此輪SLF利率的下調可能只是央行一系列調控政策的開端。

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房市賣壓大悶鍋 一個月後恐掀開 奢侈稅退、證所稅廢、利率向上 明年房市難樂觀

2015-12-14  TWM

今年房市在連串政府打房政策抑制下,全年交易量預估為十四年新低。但是,更戲劇性的轉折或許才要降臨,二○一五年一過,奢侈稅、證所稅退場,兩者帶動的效應,都會讓明年房市變動加劇。

幾年前,有位大媽投資客於新北市搜尋合適的購買標的,看上了淡水某建案。由於她是資深投資客,同社區住戶的取得成本大約每坪四十萬元,但她靠著和建商的合作關係,拿到「友情價」每坪三十五萬元。

當年,雙北房價如日中天,大媽直覺「賺翻了」,下重手一次就買兩戶總價一千多萬元的預售屋。然而過去兩個月以來,別說賺錢賣,大媽只求以成本價脫手,至今卻遲遲找不到適當買家……。這位大媽的遭遇,切實反映了今年房地產慘況。

脫手潮年後湧現

投資客硬撐 等奢侈稅退場宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華預估,二○一五年的交易量大約二十八萬戶,不僅比去年的三十二萬戶少上一成三,也遠遠低於二十年長期平 均的三十五萬戶,是近十四年來最低的成交量。「但接下來,投資客的壓力會更大。」台灣房屋研究中心前執行長、目前自營房地產買賣業務的邱太煊這麼說。

他表示,現在之所以沒有崩盤,「是因為利率實在太低,賣方還可以硬撐。」另一方面,若手中持有房產未滿兩年,現在賣房,無論賺賠都得繳付「售屋總價」一○%至一五%的奢侈稅,也讓不少賣家靜待奢侈稅退場之日再求脫手。

但在二○一五年十二月三十一日之後,賣方市場的壓力將瞬間變大。為什麼呢?

重點就在於稅制影響持續發酵。首先是奢侈稅退場,並由房地合一制取而代之;兩者的主要差別之一,在於房地合一制僅針對「交易利得」的部分,課徵一五%至四 五%的稅負,賠錢賣則不課稅。在此之下,手中持有房產未滿兩年、目前房價低於成本的投資客,自然會選擇等到房地合一稅上路後再求脫手。

簡言之,明年奢侈稅退場,就是受困閉鎖期的投資客們,選擇即時下莊的最佳時機。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨坦言,「大家都在觀察年後奢侈稅退場,會不 會出現一波賣壓。現在房市是買賣方拉鋸,但其實所有條件都不利賣方,只是卡在賣方不願認賠。」過去幾年,新北市、台中重劃區推出的建案量最大,這幾區的衝 擊將最顯而易見;其中,三峽皇翔玉鼎為近期經典案例。此案於二○一三年交屋,卻在今年中、約莫就是奢侈稅兩年閉鎖期過後,於知名房屋交易網「591」爆出 倒貨潮,共八十一戶賣盤。尤其,當年成交價約為每坪二十八萬元,但網站每坪單價僅約三十二萬元,與成本價相去不遠,顯然屋主對房市走向「心知肚明」,所求 不多。

當然,如果投資客對未來房市看好,賣壓或許不致大量出籠;可惜,無論從稅制及利率環境的變革方向來看,投資客恐怕都沒有看好的理由。

資金由房轉股

證所稅廢後 吸引大戶進場在稅制上,明年除了奢侈稅退場之外,另一個重頭戲,是廢除證所稅。當房市衰退,受稅制影響,滿手現金的投資客會怎麼做?按理來說,投資客極可能轉戰稅制相對寬鬆的股海。證所稅的廢除,將成房市跌幅加劇的另一變因。

利率環境轉變也是壓在投資客心中的一塊大石。房地產市場有句響亮的口號:「利率不升、房價不死!」過去七年,在美國維持零利率的環境下,國內利率也始終偏 低,但美國預料將在十二月中旬進行十年來首度升息,從過往歷史來看,台灣央行在一年內跟進的機率極高(見左圖)。利率環境的變化,無疑也讓房市蒙上陰影。

DTRE德天國際地產總經理田揚名表示,除上述因素外,總統大選必然對房市造成不確定性。整體來說,由於奢侈稅退場,房地合一稅接續上路,加上台北市房屋持有稅翻倍,預計未來幾年房價將經歷長期打底盤整,過去十年的多頭,至少在數年內難再復見。

這些偏向悲觀的預期,其實也已在相關業者的經營上有所反映;一位不具名代銷業者表示:「代銷公司以前還會包銷部分建案,現在只願意幫建案負責廣告企畫,不 願意承擔包銷風險。至於公司內部,現在也遇缺不補,一人身兼數職,主管都想請無薪假。」卓輝華也認為,房市氛圍在現階段是「慢慢轉空」,但即將面臨重要轉 折點,「明年房價跌幅會比今年更明顯,全台房價平均大約下修二%至三%。」這些房地產市場「山雨欲來」的現象,隨著二○一五年結束,新稅制、利率環境改 變,會不會演變成一場真正的風暴,後續值得繼續觀察。

撰文 / 蔡曜蓮、梁任瑋

 


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供Wi-Fi比價、到府維修,淨利率同業最高 55歲家電行贏亞馬遜的武器

2015-10-19  TCW

家電量販市場萎縮,連鎖業者友都八喜卻逆勢成長,它從電器到食物都上網賣,客服評價、營收成長率第一,還推六小時快速到貨,實力勝網購巨人亞馬遜。

譯·張鳳 審稿·張務華 博士

日本家電零售業淨利率最高的連鎖業者友都八喜(Yodobashi Camera),為了加強網購業務,九月開始針對東京都包含新宿在內的三個區域,推出六小時到貨服務「特急便」。

其實許多網購業者早已提供當日到貨服務,但時間通常不明確;「六小時到貨」如此明確又快速的服務,在日本首見,甚至已超越了日本亞馬遜。友都八喜計畫,今年內要將此超快速的送貨服務範圍,擴及全東京都二十三區。

拚網購,讓主婦變常客在友都八喜網購平台,目前約有三百七十萬件商品,從家電、玩具、生活用品,到書籍、食品等包羅萬象,宣稱「網羅所有生活上必需的東西,即使不會用網路的人,也能輕易上手。」連過去很少關注友都八喜的家庭主婦,也能在使用一週內成為常客。

友都八喜是在一九六0年由創辦人藤澤昭和在東京澀谷創立「藤澤寫真商會」而發跡,一開始只經營相機的批發與零售,後來因應客戶要求開始賣電腦,接著連日常用品也販售。

創立至今五十多個年頭,年營收超過六千億日圓(約合新台幣一千、六百三十億元),即使已經成為規模如此龐大的企業,其「順應顧客期待」的精神,至今沒變。

二0一四年度,友都八喜網購事業營收比前一年成長二一%,達八百億日圓,預估二0一五年度將進一步成長至一千億日圓,是家電零售業界首見。當今電子商務市 場不斷擴大,亞馬遜、樂天等企業崛起,傳統零售商要維持營收成長實屬不易,探究友都八喜的成長原動力,就在於積極投資物流系統、擴增商品數量。

拚物流,自己養車隊送貨

位於羽田機場對面的「友都八喜物流中心川崎」,八月開始實施擴建工程,相連接的新設施預計明年十月完工,這是一棟五層樓的建築,約七萬二千坪,屆時可使用面積將是目前的六倍。

川崎物流中心目前除了提供東日本地區各店鋪的存貨管理,也是網購商品的發貨地。將來為了因應網購業務成長,計畫將庫存管理的品項,從家電擴充到日常用品、書籍等各項產品。

要實現快速到貨及細心服務,光靠大型物流中心還不夠,關鍵是送貨到消費者手上的「最後一哩路」,因此該公司連物流配送都完全內製化。不僅擴建物流中心,也在東京都內設立幾個小型集貨站,從二月起這些集貨站都保有一定庫存水位的家電與日常用品,配合六小時到貨的「特急便」服務。

不與大型貨運公司雅瑪多(Yamato)合作,友都八喜由自己員工負責送貨,利用摩托車方便穿梭於大街小巷,如果遇到客戶不在家而必須再次配送時,也能快速因應。

因為不假他人之手,當公司要嘗試提供新服務時,很快就能推動,而且效果顯著。副社長藤澤和則說:「對於商品的堆放與包裝方式,所有細節都在持續改善,以期找出最適合的方式。」

快速到貨也有利於成本控管。藤澤說,物流管理除了送貨外,保管庫存和再次配送都要付出相當大的成本。因此「六小時」如此明確的時間,有助於一次就將商品送達客戶手上,不僅可減少再次配送,也可提高存貨週轉率。

拚全通路,主動提醒有Wi-Fi加強物流管理就能促進網購業務成長,已是業界常識,但把友都八喜和電子商務龍頭亞馬遜放在一起比較,不易看出該公司的競爭力。唯有將其最具代表性的東京秋葉原和大阪梅田的旗艦店,與網購服務的優勢合在一起檢視,才能看見友都八喜「全通路策略」(omni-channel)的真正實力。

全通路策略是二0一0年崛起的行銷概念,由美國老字號百貨公司梅西百貨率先引進,利用實體店鋪、網路購物、社群網站等媒介,增加與顧客的互動,以加強商品銷售服務。

在日本已有7-Eleven母公司7&i控股準備提供服務,但其實更早一步開始的是友都八喜。從九月起在全日本二十二個店鋪提供免費Wi-Fi上網,鼓勵消費者利用智慧型手機,將友都八喜的商品價格與其他店家做比較,並上傳至社群網站。店員還會主動提醒顧客「有免費Wi-Fi可使用。」

一般來說,家電產品比流行服飾和日用品更受到網購消費者青睞,因為家電產品有詳細的規格表列,透過比價網站就能輕易掌握價格的高低變化。因此,消費者常常 會先到實體店鋪試用想買的家電,再利用網路搜尋最便宜的網站買進,讓實體店鋪變得像「展示廳」(show room),甚至在家電量販業界通稱「網購是店鋪的天敵」。

公司卻逆勢操作,在店內提供免費Wi-Fi,看似自討苦吃的做法,其實是為全通路策略鋪路。當消費者在實體店鋪確認過想買的商品後,無論要當場購買或回家上網買都可以;針對訂單,大型物流中心會以最有效率的方式,快速送貨到消費者手上。當然,消費者隨時隨地都可以購物。

全通路策略要成功,實體店鋪與網購平台缺一不可。網路購物可以提供價格比較與下單的便利性,實體店鋪則能展現與同業最大不同的魅力,光是這一點,就讓友都八喜的店鋪競爭力傲視群雄。

成績:顧客滿意度第一名該公司每位員工雖各自銷售不同商品,但在學習銷售技巧之餘,還要熟悉每項家電產品的特色,以充分應對消費者需求。根據日本服務產業生產性協議會調查,截至二0一四年,在家電量販業方面,友都八喜連五年獲得顧客滿意度第一名。

擁有亞馬遜無法模仿的實體店鋪資產,友都八喜更加速優化網購流程,讓消費者可以自由選擇購物方式。在旗艦店展示最新人氣商品,讓消費者實際接觸,加上店員細心解說,顧客購買意願就會提高。而且可透過手機下單,不需要自己提貨回家。

「友都八喜超越亞馬遜!」最近在網購達人們聚集的幾個網路留言板上,經常出現這樣的發言。友都八喜透過網購加深消費者黏著度,不僅可防止顧客流失到亞馬遜 消費,還可以吸引對方的顧客上門。雖然銷售商品數量方面,仍有很大差距,但友都八喜靠著快速到貨和細緻服務,急起直追的野心,昭然若揭。

在零售市場規模日漸萎縮、家電量販業者陷入淘汰窘境的現況下,友都八喜大膽引進全通路策略,試圖開創新獲利來源,供貨給該公司的家電業者大山健太郎說:「它正在轉型為銷售商品五花八門的百貨業者,在家電量販業的生死存亡戰當中,可能是少數可以存活的。」

保有原來實體店鋪的優勢,加上網購業務成長,在這兩大驅動力之下,「打倒亞馬遜」的步伐越來越明確。(NikkeiBusiness(c)2015 Nikkei BusinessPublication,Inc.)


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利率與樓宇購買力的關係

這篇是入門級課程,解釋加減息對樓宇購買力的關係....
可能有人已經識,但我覺得未必有很多人了解,所以寫一篇
物業,通常是借貸購買,原因不解釋太多,不是這次要說的事
以下是基本財務知識...學校不會教,讀財務才會教...有D可能係常識

影響樓價購買力的幾個控制因素
1.按揭成數
即付出多少%首期才可以申請貸款
9按,即付出樓宇價格10%為首期,90%為按揭貸款
以300萬既樓為例,9按,30萬首期,270萬貸款,但9按通常要買保險,這方面下次再講

現時一律6按,即至少要付出樓價40%.300萬樓,至少要俾120萬作為首期,
最高仍可做8按,門檻提高,目的是令儲備較少的人不能申請貸款買樓
儲備較少的人可承受風險也較少,

從銀行角度,他們的風險下降,300萬樓價下跌40%
銀行的樓宇資產也是等值,借給你180萬,你斷供佢收樓,賣左都值180萬,無蝕...
但借給7按,借左210萬俾你,你斷供,佢收樓,賣得180萬,佢要蝕...
銀行體系就受影響,最終影響經濟

2.利率
利率是香港政府不能控制的,因港元與美元掛勾,跟美國息率,以穩定匯率
但減息使購買門檻下降,加息使購買門檻上升....
用以下按揭計算機就可以理解
樓價300萬,按揭成數90%,還款年期25年,9按保險1次過俾,
以上項目不變,可變項目只係利率,利率4.5%時,每個月需供款$15,007
利率下降1個百分點至3.5%,供款降至$13,517
再降1個百分點至2.5%,供款降至$12,113
代表什麼? 假設供款入息比率不變同樣是50%,
4.5%利率的時候,月入需要$30,014,銀行才能批出貸款
3.5%利率時,月入只需$27,034就可以
2.5%利率時,月入只需$24,226就可以
假設100人入面,30014蚊月入以上既人有30個,
24226蚊月入以上既人有40個,即利率下降後,
同一價位可購買人數增加,300萬既樓需求增加,

假設有個海景單位,300萬,個個都想要,4.5%利率時30個人有資格爭...
2.5%利率時,有40個人爭,最後邊個爭到???價高者得,月入高既自然出高價搶....
當利率2.5%既時候,3萬蚊收入既人最高可出價格係37X萬....
即300萬既海景單位,,至少會俾人搶高到37X萬...
這是香港近幾年樓價大升原因之一


3.還款年期
呢個好少見有人用黎控制,限供20年/25年,都係影響還款,同利率控制一樣
同樣用之前計數機計,限供20年既話,每月供款14307,25年就12113...
可能其他工具目的一樣但效果較好,呢個唔洗用到

4.供款入息比率
今次有用到既工具,將比率由50%->40%....
又係上面個例子,2.5%息,300萬,25年,9按,每月供12,113
50%既話月入24,226...降到40%,每月入息要30,282先借得....
$30282月入既40%=12113.......
入息比率玄機可以參考這篇
金管局叫你唔好買樓?收緊供款對入息比率露玄機
http://www.vjmedia.com.hk/articles/2015/02/28/100537

5.稅項及其他
額外印花稅,增加炒賣成本,已經可以壓止短炒風....
http://www.ird.gov.hk/chi/faq/index.htm
買左之後6個月內賣出,印花稅=樓價20%,300萬樓要交60萬
6-12個月15%,12-36個月10%,即係樓價升得少,賣左就要蝕
基本上無得炒,但可租,另外,夠3年就唔洗額外,
引申一個問題,3年後放監,撞正加息,會唔會有大量盤一齊沽? 
絕對會,不過到時政府可以放寬某D措施,釋放需求,穩定樓價

總結,港府而家做既同中國差不多,之前中國樓價勁升,溫州炒樓團大家應該聽過
但之後中央政府出左類似措施,成交縮,而家樓價弱,成交少,中央開始放寬
只之放寬限購,調升按揭比率(好似係6按加到7按)
政府而家收緊係為未來提供放寬空間,穩定未來樓價....
我唔知係中央落命令定係港府自己決定.....
我個人認為呢D措施係好事,好處係
1.需求減少,供應增加,樓價上升幅度降
2.銀行體系風險降低
3.未來有放寬空間,若經濟轉差或加息高於預期,可支持樓價平穩下降

而家樓市係一個海洋公園一樣,已經逼爆,但仍然有人想入市....
政府而家限制儲蓄較多,入息較多既人先可以入海公(入市)....
限制左人流,海公可以平穩D,當第時經濟差,加息,多人離開海公(出市).....
政府可以放寬返,等多D人有返資格入場,托住海公人數,平穩發展....
政府其實可以有其他新方法去解決樓市問題
不過好似唔肯諗/唔肯做...
如果有一批樓係只可以租,但申請資格介於岩岩買唔起樓與輪唔到公屋之間
(即係入息/資產在某一個範圍),俾夾心人士暫住,佢地唔會長住...
樓市跌自然會考慮入市(因為佢地有能力買),係可以流轉.......
公屋租太低,根本唔會有誘因令富戶買樓,加富戶租金都係一個方法....
但係樓市供應唔夠仲逼佢地去買樓係唔得,呢招係跌市先可以出既方法....
香港人,忍一忍,逼政府起樓,減低外來人口進入香港,才是治本之策.......
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=176322

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