樓市回勇未穩 拆解最新動力變化
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GS(14)@2016-08-22 02:54:282016-08-13 iM
自英國6月底公投脫歐，周四（4日）英倫銀行更宣布減息及加大購買國債規模；市場普遍相信美國聯儲局放慢加息步伐，而資金亦湧入亞洲新興市場。踏入第三季，新盤旺場，二手交投反彈，樓市呈現一片歌舞升平，不少準買家生怕樓價再升，按捺不住入市。發展商加價、二手業主反價、封盤的情況再現，樓價也止跌回升，反映整體樓價的中原城市領先指數（CCL）最新報131.34點，較今年3月的低位反彈逾3%。
近月樓市交投明顯回暖，小陽春再現，是否意味樓市已見底？現在買樓安全嗎？市場專家有多種看法。法巴董事總經理及房地產研究部主管李偉烈認為，樓價將於本月開始反彈，直言現在可以買樓。紀惠集團行政總裁湯文亮則認為，是次小陽春僅屬短暫，建議買家宜忍手。天俊測量師行董事鄧慶年卻認為樓市僅屬小型反彈，認為9月美國加息機會較大，對樓市有一定心理影響，有意入市的準買家可趁該時找尋入市機會。
不過據本刊分析，市場入市氣氛雖然轉強，惟目前住宅成交量仍處於低位，尤其是二手市場，僅較今年初極低水平稍為反彈，而且成交主要集中於中小型住宅，現階段樓市難言全面復甦；加上未來供應不斷，未宜對樓市前景太樂觀。
【形勢篇】一手樓活躍 發展商急推盤
踏入第三季，樓市不利消息逐步被消化，近月呈現小陽春。最大轉捩點是自英國公投脫歐後，給予市場的重要啟示，是美國息口有可能繼續低企，港股大幅反彈，上周聯儲局議息會議一如預期按兵不動，更令買家入市意欲增強，住宅市場再現勇態。樓價也止跌回升，CCL最新報131.34點，創22周新高，較今年3月的低位127.46點，反彈逾3%。
近月樓市氣氛轉旺，主要由一手市場帶動，發展商於農曆新年後以貼市價或大額優惠推出新盤，刺激新盤市場於第二季開始回暖，交投回升，惟期內樓價未有明顯反彈。及至7月，新盤銷情再度暢旺，其中百利保（00617）及市建局等合作發展的長沙灣尚都於7月中開售，為英國脫歐後推出的全新項目，首批125伙僅3小時便售出逾九成單位。
另一個新盤，新地（00016）旗下元朗PARK YOHO銷情也相當理想，該盤於8月1日開售88伙，盡管當時快懸掛8號風球，但即晚沽清83伙，即達94%的單位。南豐發展及豐資源旗下的屯門豐連，單位入場費低於200萬元作招徠，引起市場搶購熱潮，該盤將於周六（6日）開售全盤370伙，成今年首個一口氣推出全數單位的新盤，截至周四（4日）已累收約3,662票，超額認購近9倍。
二手市場再趨熾熱
樓市氣氛急升溫，更有發展商調高新盤餘貨價錢，加幅介乎1%至5%，以測試市場水溫，如長實地產（01113）紅磡維港?星岸首推第3座36伙，輕微加價1%。恒地（00012）旗下多個新盤日前更封盤調整價單，其中馬鞍山迎海?御峰部分單位加價約1%至5%。
發展商也加快推盤步伐，新地旗下元朗Grand YOHO第一期，為集團其中一個焦點項目，原定部署於第三季尾推售，但發展商近來已密鑼緊鼓宣傳該盤，新地副董事總經理雷霆日前表示該盤將於未來兩周內開價，並於本月底前推出。就連賣樓步伐一向不急進的華懋，日前也宣布準備於未來兩個月推出旗下將軍澳海翩滙及九龍塘賢文禮士，可見發展商更積極推盤，據本刊統計，本季至今年底將有大量新盤排隊推出，涉約11,367伙，主要集中於新界區。
受新盤帶動，近月二手市場氣氛也明顯好轉，據美聯物業數據，35大屋苑成交量於7月4日至31日，4星期內合共錄358宗成交，較前四周（6月6日至7月3日）的231宗上升約55%。而二手睇樓量也大增，據美聯統計，15個二手指標屋苑於上周六、日（7月30日及31日）預約睇樓量錄約746組，按周升2.6%，創49周新高。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，樓價連續數月靠穩，市場對後巿信心增，觸動業主神經，個別業主更將單位封盤反價，議幅由5%至8%收窄至3%上落，巿場已有不少買家心急追價入巿。的確，觀察最近二手市場的成交個案，多屬「零議價」，可見業主再次處於強勢。
小陽春爆發3主因
事實上，港人對樓價的看法已出現變化，花旗銀行6月時委託香港大學，透過電話訪問逾500名港人有關置業的意向。期內受訪人士認為，本港樓價未來一年將會下跌的比例，由首季時的72%，大降至第二季的61%，看漲的比例則由9%升至13%，反映港人對樓價繼續下跌的預期稍為降溫。花旗零售銀行業務主管林智剛指出，預期樓價在未來一年下跌的比例自去年第二季以來首次減少，反映部分港人認為樓市調整稍為回穩。
總括而言，是次樓市小陽春再現，可歸納出三大原因：
1.內地樓爆升港追落後
本港住宅樓價自去年9月起出現調整，於今年第一季曾一度最多跌15%。反觀內地住宅樓價卻大幅攀升。據萊坊國際發表的2016年第一季《全球城市住宅指數》，全球樓價上升榜首五位內，中國城市包辦四席，其中深圳稱霸，今年首季樓價按年上升62.5%，上海期內也錄30.5%升幅，北京則錄17.6%升幅。至於鄰近深圳的香港，首季錄得樓價卻下跌5%，在不少買家的角度，港樓樓價相對吸引，具反彈潛力。
2.兩股購買力同時出現
樓價自去年第三季回落，令不少有意入市的準買家卻步，累積了大批購買力。當樓價已累積下跌逾10%，市場氣氛也稍為好轉，有部分用家開始入市，羊群心理帶動下，買家生怕愈遲買樓價愈貴，刺激更多用家入市。另外，隨着樓價下跌，新盤開價貼市，入市的投資者明顯增加，以元朗PARK YOHO為例，該盤錄得約12組買家大手購入26伙，可見投資者已重臨住宅市場。
3.加息陰霾散按息平穩
一如市場預期，美國未有於7月加息，加息陰霾進一步消散，市民入市信心更強。事實上，隨着新盤交投回穩，本港按揭市場自第二季起爆發減息潮。近月戰況更趨激烈，銀行進一步下調定按及H按息口，陸續將H按息口由H+1.7%，下調至H+1.6%或H+1.5%，目前市場上的H按實際息率低至1.74厘，P按實際息率維持2.15厘水平。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，下半年銀行維持積極放貸態度，利率料仍處低水平。
【分析篇】樓市雖回穩 未宜過分樂觀
樓市回勇，市場對樓市前景看法轉趨樂觀，但看深一層，目前香港住宅市場仍存在不明朗因素。發展局局長陳茂波周四（4日）也表示，目前樓市仍處於「拉鋸」狀態，市民不適宜輕舉妄動，因心理因素可為樓市帶來更大影響。
有意入市的準買家切忌於羊群心理下急於入市，宜先衡量以下因素：
1.樓市成交量仍偏低
過去數月住宅成交量回升，樓市小陽春再現，事實上，樓市成交量仍然處於偏低水平，特別是二手交投持續積弱。翻查資料，2007年至2010年4年間，二手住宅平均每月的成交量約有8,800宗；自2010年底政府陸續推出辣招調控樓市後，2011至2014年的4年間，二手成交量跌至每月平均約4,876宗的水平；及至2015年，二手成交量更大跌至只有約3,441宗水平，同年第三季及第四季更慘跌至只有約2,000宗。
因此，樓市二手成交最近數月看似反彈，其實只是去年第三季至今年第一季成交量基數太低。事實上，今年4月至7月間二手成交量回升至約3,400宗水平，成交量較正常水平（即未有樓市辣招出現時）仍有大幅差距，難言全力回勇。
陳茂波亦指出，今年上半年住宅單位成交量約為兩萬宗，數量較低，而2013年至2015年間，每年成交量約為5萬至6萬個，相比1997年樓市高峰期，當時一年內有超過17萬個單位成交，可見近年的成交量不算高。
2.未來數年供應不斷
自特首梁振英上任以來，其政府班子致力增加住宅供應，未有停下來的步伐，政府最新公布的數字，是截至今年6月底止，未來3年至4年潛在一手供應增至9.3萬個單位，按年增加1萬個單位，為2004年9月以來最高。梁振英7月底時也在網誌表示：「政府不能半途而廢，一定要鍥而不捨，排除一切阻力，持續增加供應。」
此外，據屋宇署資料顯示，今年首5個月私人住宅落成量累計合共達4,774伙，較去年同期2,358伙大幅急升約102.5%，更創6年同期新高。按以上數字推算，估計未來五年一手供應，每年平均約1.8萬個水平，若市場未能及時消化上述單位，樓價未具上升條件。
3.美9月仍有機會加息
息口走勢對買家入市取向存在一定心理影響，自英國公投脫歐後，美國能否加息存更大變數，市場普遍認為美國聯儲局今年9月加息機會不大，更有專家相信今年不會加息。但據聯儲局上周會議後的會後聲明，字裏行間為加息留下伏筆，如「家庭部門支出強勁增長」。美國芝加哥聯邦儲備銀行總裁Charles Evans更於日前表示，面對目前眾多阻力，美國經濟表現不錯，加上英國脫歐風險減退，認為今年加息一次是合適做法，為本周第四名美聯儲官員支持今年再加息。
值得留意的，是美國將於周五晚公布7月份就業數字（非農業新增職位），如數字較市場預為佳，9月加息似乎未必是「不可能的任務」。
【Action篇】湯文亮：小陽春屬短暫 買家宜忍手
去年發表《細價樓爆煲論》，預測樓價大幅調整的紀惠集團行政總裁湯文亮同意市場出現小陽春，使樓價短期有力回升2%至3%，但鑑於最新一手供應陸續有來，而二手成交量未回復正常水平，反價、封盤個案欠指標性，即使目前息口水平穩定，料樓市在今年底再展開一段較長時間窄幅調整。故建議有意入市人士可暫時忍手，屆時才考慮置業計劃。
湯文亮指樓市利淡拉鋸，最近市況改善原因包括：一、上車客累積需求，見樓價已受挫，估計未來大跌空間亦甚微；二、自6月底脫歐後低息環境得到延長，掃除加息陰影，不少資金從歐洲改投本港物業；三、本地發展商懂得營造氣氛，適時替旗下新盤酌量加價，使一些準買家擔心「遲買會貴」而紛紛趕入市。上述因素造成短期小陽春現象，但佔樓市較大份額的二手市場，其實尚未復甦。
供應續增升勢受壓
「現在二手業主『心雄』，不過他們又不等錢用，所以叫價是高於市價，市場上一定會有人願買，一定會有一些高價成交，令人錯覺樓市急升。但成交量不足，成交價就不是真正市價。那些輕易就反價、封盤的業主，根本也沒有打算賣樓，只是想測試水溫，地產商就最愛反價封盤的業主。要留意一點，現在實際上能夠做出高價成交的，都是樓層很高及位置不錯，屬於優質盤的單位。」
政府公布一手潛在供應達9.3萬伙新高，他認為具啟示作用：「新樓一定會愈賣愈平，現時新樓盤無論如何好賣，地產商都只是原價加推，最多加數個百分點。政府推地的供應現在才開始，將來會愈來愈多，最初說未來三至四年是8.2萬個單位，到今日已經升到9.3萬個，而且政府仍在努力增加供應，面對如此龐大供應量，樓價一定會受到壓力，同樣如果以高價買了樓的人一樣受到壓力。」
一旦加息將跌一成
事實上，湯文亮早於今年3月已呼籲有心人士，如遇啱價單位可以入市。迄今樓市反彈不少，距離年底尚餘5個月，有心買樓人士應該如何部署？「我覺得樓市目前是短暫式衝剌，當那些住屋需求最大、不顧一切的人上車之後，新樓盤供應量又源源不住，樓價就會作出適當調整，不過就不會大跌。準買家不妨趁現在『做功課』睇樓物色單位，但如果可以，暫時忍吓手，等年底時才考慮，因為到時買了新樓的人，可能要考慮出售現有單位。等，是暫時最好辦法。」
他預計樓價短期微升，之後保持較長時間窄幅上落，「3個月內樓價會升2%至3%，但之後就會下跌，年底樓價指數仍然會低於今年初。短期而言，美國是不會加息，11月美國總統大選只不過是拖延加息的藉口，大選之後，聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）又會找另一個藉口。相反，未來一旦再加息，無論加幾多，樓市都會即時作出調整，最少都有10%，現在買樓，必須考慮這個問題。」
李偉烈：樓價已見底 買樓收租良機
新盤傾巢而出，教不少準買家心動，但又怕是次樓市升溫只屬虛火，法巴董事總經理及房地產研究部主管李偉烈為買家大派定心丸，指樓市已見底，估計樓價將於8月開始反彈，直言現在可以買樓。最主要的原因，是香港樓價升幅較內地樓價升幅落後，具追落後概念，同時本港住宅需求也遠比供應大，估計樓價於未來兩年將有15%的上升空間。
3年內或見一成升幅
今年初市場氣氛淡靜，多家投行分析員對樓市看法甚為悲觀，部分更預測本港樓價於數年內將跌三成，法巴李偉烈卻是行業中看法最為樂觀的分析員，他當時指樓價頂多只會跌6個月至1年，今年全年只會跌10%，更大膽預測樓價將於明年回升。「我當時的觀點，是即使政府推出很多住宅供應，但供應量仍不足夠。」
李偉烈指，目前本港每年新增住宅單位需求約為2萬個，但過去數年每年新增住宅供應只有1.5萬個左右，供應明顯不足。他的另一個觀點，是美國就算加息，其幅度也不會大，也不會加得快，對樓市不會構成重大影響。
及至近月，法巴對本港住宅市場的看法變得更為樂觀，並調整對樓價的預測，認為樓價於今年8月至9月會逐步回升，更預測樓價於明年會升5%，2018年更會有10%升幅。樓價提早回升，主要有兩大意想不到的因素，首先是如前文所述，香港樓價升幅較內地樓價升幅落後。
歐業主成新購買力
李偉烈表示，內地一綫城市樓價升幅甚厲害，目前深圳樓價按年升幅逾70%，上海樓價同期升30%至40%，北京也有30%升幅，二綫城市升幅也十分驚人，南京、蘇州樓價年初至今升了50%。內地樓價升幅驚人的同時，香港樓價卻下跌逾10%，相信港樓樓價將會「追落後」。「以往深圳跟香港樓價的差距其實很大，現在已慢慢收窄，有部分買家會認為香港是內地其中一個一綫城市，香港樓價回落，吸引他們再留意本港住宅市場。」
另一個刺激港樓反彈的原因，是來自歐洲的不明朗因素。李偉烈指，早年很多內地人及香港人走到倫敦買樓，他們成當地樓市第二大買家，自從歐洲一帶出現不明朗因素，包括英國脫歐及歐洲連番遭受恐怖襲擊，他相信會有部分資金會由當地物業市場退回香港住宅市場，「這批業主或會減少將資金放到倫敦物業市場，他們可能將資金轉投到香港物業市場。」
他估計，以上兩大因素將令本港樓市於未來數月輕微上升，全年計算，樓價只會跌約4%至5%。李偉烈表示，本港住宅需求十分強大，多重購買力刺激樓市升溫。「事實上，市場上仍有很多人想買樓，過去五年間每年住宅供應量平均只有約2萬多個，但期內每年結婚宗數逾3萬宗，這批人中，有些是結婚後仍未買到樓，他們正在等待入市機會，我們早前預測當樓價跌15%，就會有一班人湧去買樓，我相信這班買家已作出行動。」
租金升幅將超樓價
法巴根據2011年至2015年首季的數據作出推論，就是租金升幅往往能帶動樓價上升。值得留意的，是隨着樓價下跌15%，同時租金開始回升，租金回報率已由早前約3厘回升至4厘。與此同時，香港銀行仍面對「水浸」的情況，李偉烈指本港息口較難上升：「目前本港的樓按息率只有約兩厘左右，租金回報卻有4厘，即是有達2%的Positive Carry（正利差），我覺得有些投資者已入市，購入單位作收租用途。」他指往後租金將較樓價升得更快，估計今年租金全年會倒升10%，尤其是中價樓、大價樓租金更具升值潛力，他解釋：「由於購入中價及大價樓要支付較多的首期，資金不足的，惟有先租樓，帶動這類住宅租金的需求。」
不過，本港經濟未見有明顯改善，失業率上升會否成樓市的一大隱憂？李偉烈卻認為本港失業率不會大升，「今時今日的情況下，人工當然可能不會有明顯加幅，花紅也可能不會有，但不會出現很多人失業的情況。何況現在買樓的人不會像1997年期間的買家般，做很高的Leverage（槓桿），每月的供款甚高，一個人要打兩份工去供樓；現在買樓，買家須支付的首期其實頗高，每月的供款比1997年期間少很多，因此失業率上升不會是對樓市重大負面因素。」
發展商加價試水溫
樓市回勇，發展商積極推盤，但李偉烈認為她們不會急急將手頭上貨源傾盡全力推出，「現在很多發展商在搶地，尤其是愈來愈多內地發展商來買地，如越秀地產（00123）、萬科等，買地其實很貴，如果發展商推盤速度太快，未有那麼快可以補充到土地儲備，香港發展商只能因應市況慢慢推盤，不能一口氣推太多。」他估計，發展商會趁市好先將單位價錢調高，以取得更好的利潤，會先於市場試水溫，看看市場可接受的樓價水平，相信未來幾個月新盤會陸續加價。
李偉烈直言，現時樓價已見底，惟最好的買樓時機已經過去，「早前樓價跌16%的時候，是最好的買樓時機，當然現在樓價較年初時仍跌了10%，你現在也可以買。」他又指現水平的樓價也值得買樓作收租用途，「現在也是買樓收租的好時機，因為住宅空置率很低，只有2%至3%，是個甚低的水平，可見市場對住宅需求很強大。」
地產股首選新地長實
今年初時地產股股價低殘，李偉烈卻力排眾議推介地產股，認為地產股值得吸納，當時估計地產股會有50%升幅。目前普遍地產股股價已升20%至30%，李偉烈坦言現在「買樓好過買地產股」，他解釋：「因為樓價仍未明顯回升，但地產股股價已大幅反彈。此外，發展商有一個較長遠的問題，就是如何去補充土地，現在地價升得好快，因此我傾向買入實際的住宅。」
當然，未有足夠銀彈買樓的人士，李偉烈建議他們可購入較有足夠土地儲備的地產股，其中新地（00016）及長實地產（01113）是他的首選。「最近每家公司賣樓也賣得好，揀選地產股我較着重公司是否有足夠土地儲備，新地及長實地產是擁有較多土地儲備的發展商。」
據法巴的研究報告，新地目標價為124.9元，該股周五收報111元，仍有12.5%潛在上升空間。而長實地產目標價為62.2元，該股周五收報55.1元，仍有12.9%潛在上升空間。
鄧慶年：9月美或加息 待調整入市
隨着樓市轉勢，多家投行分析員、樓市專家轉軚看好樓市，天俊測量師行董事鄧慶年卻是市場少有仍看淡樓市的專家，他認為樓市交投目前只可形容為小型反彈，不算是小陽春。他指9月美國加息機會較大，對樓市有一定心理影響，有意入市的準買家可趁該時找尋入市機會。
交投量仍不算顯著
住宅交投回升，鄧慶年指現時的情況不可以形容為小陽春：「因為以往的小陽春，樓市是真正暢旺，價量齊升。現在只是成交量稍為增加，但樓價沒有明顯上升，發展商賣樓時仍需要向買家提供很多優惠，也要為買家提供很高按揭成數，買家可以借到盡。如果樓市真的暢旺，發展商毋須用這麼多手段。」
對於最近中小型住宅市場轉旺的原因，鄧慶年相信只是早前樓市累積一大批購買力，「樓市交投自去年9月至今淡靜一段時間，樓價已下跌15%左右，實際上市場有一批真正有需要購入單位作自住的用家，他們不會太理會買樓後樓價的升跌。」但他認為對樓市交投量影響力甚大的投資者，卻未見有增加勢頭，「目前住宅市場最大的問題，是少了很多投資者，以往投資者的資金充裕，一個投資者動輒買入數個新盤單位，發展商要去貨難度不大。惟現在買新盤收租，租金回報可能只有兩厘左右，回報不太吸引，加上樓價沒有大升空間，供應量也大增，投資者數目已所剩無幾。」他估計，未來數月樓市會平穩發展，樓價不會有太大升幅。
立會選戰左右經濟
對於樓市前景，鄧慶年認為9月有兩個影響樓市的關鍵時機：美國議息會議及香港立法會選舉。「美國9月再加息機會較大，其實美國的經濟數據都不錯，只是英國脫歐後大家預計不到之後會發生甚麼事，因此未有於7月加息。」他續稱，自美國於去年10月加息，對樓市的影響力頗大，本港樓價有明顯下調壓力。「如美國於9月加息，估計加幅為四分一厘，每月供樓金額不會大幅提升，但對心理的影響較大，對樓價存在短期的影響。」
他續稱：「另一項最重要的，是9月的立法會選舉會否令政局出現變化，香港政局情況對經濟有重大影響，選舉結果會否改變中央對香港的支持？香港經濟很大程度依重內地，內地人來港消費、買樓、做生意，少了內地『放水』的話，對香港的直接影響很大。」
鄧慶年估計，如美國於9月再加息，相信第四季跌幅約5至10%左右。對於有意入市人士，他指買家若不是有迫切需要，可宜先觀察一下，留待9月後再作決定，「如果美國真的加息，屆時發展商推盤可能相對沒那樣進取，二手業主叫價也不會太強硬，其實你要買樓，最好趁市場有負面消息出現、樓價回落時購入，如果市場充斥好消息，業主、發展商一定會加價，你也不敢買。」