YC兄系列 - 買樓投資 (三) 止凡

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YC兄系列 - 買樓投資 (三) 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/08/yc_27.html

股市大升大跌，風高浪急，止凡有點傻氣的，就是沒有「機會主義者」的思維，全城最熱的話題就是股市，談股市應該有更多瀏覽量吧，但偏偏加插YC兄的文章回顧，講物業投資。之前人人喊著要買樓，又會少談物業投資，都頗亂來的。不過還是我行我素，個人網誌，喜歡寫什麼就寫什麼吧。

YC兄的文章 - 買樓投資 (三)（2008年1月26日）

大家如果想買樓投資的話，今年就要買，最好過年前買，下一年就不要考慮，因為以經太貴，值搏率不大，還是等下一個cycle。在中上環區的樓盤已經普遍over 250萬，我3年前買入價才120至140萬，現時已經太貴，唔recommend。

用來收租的樓，地點很重要，一定要交通方便，近地鐵站，有基本裝修，才易於出租，也易保值。

以我剛買的一層太子樓為例，成本只是2萬（萬五Agent傭加4千律師費加100元stamp duty），另外需要15萬作周轉（比細訂和大訂），其餘整層樓的價錢都係re-mortgage我海怡層樓，150萬如果供25年，每月供款7900，租金可以cover mortgage，但我一般都供15年，25年利息太高，供15年每月貼落去的錢，都係等於你們今年人工加幅。所以我說，買樓收租其實成本不高，你只係需要比首期，剩下的錢便由租客給你還，很化算。

此外，不要滿足於買一層，當afford得起，便要買第二層第三層etc。記著第一層的租金，是你的additional salary，可以增大你下一層的信貸limit ，如此類推，加埋你人工升幅，便可以買第二層第三層。我現時hold住八層，都是這樣accumulate返來。其中三層還供緊，但如果樓價繼續上升，我賣掉一層便可以cover這3層的mortgage。

買樓收租並不是炒樓，每一層樓都上銀行做mortgage，並以租金cover你的mortgage。

另外，最好買細摟，因為銀碼少，易買易租。最後，當然要勤力睇樓，賺錢是要付出努力啊。

YC

後記：

這篇重點很鮮明，物業投資放租要考慮的，包括地點、成本、融資、做餅（一間間增加）、現金流（租金cover mortgage），這些心法由財演講出來，與由一位資深物業投資者講出來，絕對是兩回事，因為後者有血有肉的實現過。

這幾個心法，看似很普通，其實不少人對這些心法不懂就是不懂，而懂的話，拿著這些心法去行事也不容易的。因為可以想像，一、兩間物業都還可以，當資產慢慢增大時，數字超出一般打工仔可控範圍，就要依從這些基本心法，這些心法亦是「保命符」。

由月光族甚至負債累累，去到有多餘錢投資，需要一定量的財務知識，是開源節流，理財有道一類。如果資產繼續增長，要好好控制，增長速度可觀，很多人平時「慳家」，有多餘錢買買基金、股票收收息的，到一定程度時，可能開始遇到資產成長的瓶頸，所需要的正是YC兄提出的這些簡單心法。

記得曾在一家大公司工作，任何小project都需要提供justifications，最簡單就是計算回報率、回報期，只要所投資的金額能產生正回報，就算所需金額不少，都較容易獲批，但沒有正回報的project，就算所涉及的金額很少，也會阻力重重。這就是公司保持增長動力的「心法」，靠這些小規則管理成千上萬的project investment，個人財務亦能以這類思維處理。

另外，YC兄作為資深的物業投資者，在那裡打滾多年，累積可觀財富，但他當年看市也有所意料不到今天的樓市升勢，這更證明預測未來未必可取，要累積可觀財富亦不用需要準確地預測未來的。

很喜歡YC兄所講，物業投資不是炒樓，他每一間都上會做按揭，計好數，以租金回報考慮投資，這個操作相當穩當，穩當操作最終也能變得富有，YC兄就是好例子。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=158201

YC兄系列 - 08年必賺的投資止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/09/yc-08.html

看到YC兄的舊blog文中，有不少文章只是記錄他所買入的物業的一些資料及相片，沒有談及財務知識的文字，所以止凡就不分享那些文章了，直接跳到有寫作內容的文章處。

YC兄的文章 - 08年必賺的投資（2008年4月3日）

復活節在陽朔旅行期間，聽到香港最優惠利率再減半厘至5.25厘，而樓宇按揭息率則跌至2.5厘，我覺得現時是借銀行「平」錢黎投資的最好時機。於是，回香港後便忙於同銀行商討，用部份還剩七八年既樓加長按揭年期至15年，再re-mortgage多一筆錢出黎做investment。

但做怎樣investment好呢？股票大上大落我唔多prefer。樓市現時交投放緩，今年樓價應該打橫行，但中長線來看樓價應該還會向上，這一個浪還未到頂，近地鐵站少過200萬租金回報around 6厘既樓，還可以考慮。

現時我覺必賺的投資莫過於放人民幣定期收息，現時深圳恒生3個月定期有3.33厘加埋今年人民幣升值最保守估計都有7至8厘，total有十幾厘，而你re-mortgage層樓年息只是2.5厘，賺息差已經好正。所以，我會將套出黎既錢轉曬人民幣放定期，然後等深圳樓價跌定之後買深圳樓出租保值。

現時深圳樓價已比高峰時回落三四成，以我層深圳樓為例，最高時賣到150萬，現在已回落至110萬，當跌破100萬時，我打算入多間作為投資。

離開政府已差不多3年，在這3年期間發覺錢搵錢的確比死做爛做搵得多和快。在這3年期間，我買了一些物業，這些物業的升幅，收益比我留在政府做好。把握到這一次樓宇升浪是其中原因之一，第二是多左時間去睇樓找筍盤，第三就是有時間同銀行商討，將自己既idea附諸實現。要錢搵錢，同銀行借錢係必需，你無可能儲一百萬來做投資。

以今次套錢為例，我在一月份買了一層物業之後，本來以為已經用盡銀行信貸，再無能力多買一層，但因為減息和銀行肯同我商討將按揭年期加長至15年，我便成功再套多一筆錢出黎做investment，肯去試便有機會成功。

我記得恒基四叔曾經advice過現時的年青人，笫一不要太早結婚，以免為家庭牽住。第二努力儲第一桶金，錢搵錢最容易。第三找一個適合自己的行業，把握機會向上。第四當然係努力工作。

我覺得四叔講得好好，如果你將所有人工消費掉，或者剩係識得做，怕麻煩唔投資，到頭來你可能剩係得層樓和公積金！

後記：

這一篇是YC兄當年加按套現的心路歷程，我當年可能也受他影響，吸收了他這些財務知識，所以作了不少加按套現投資的操作。這篇文章點出了加按投資的簡單考慮因素，利率低、投資項目的穩定性、賺取息差為大前提。

另外一個很好的觀點，是YC兄講述了自己辭職之後，「全職退休」時在財務上的安排。原來時間也是值得考慮的一環。上班所佔去的時間的確不少，記得已經財務自由了的L兄也曾經在一篇文章的留言中提過這一點，而「全職退休」後不用上班所多出來的時間，可以做一些動作去大大增加自己的財富。

好像YC兄所言，沒有上班，睇樓的時間多了，跟銀行商討的時間又多了。而且，投資物業成交後也有很多手續需要處理，「全職退休」的確在這方面有很大優勢。

這很值得深思，如果有一定的財務知識，可能經常會有一些很好的投資理財點子，但就是實現不到。好像YC兄初以為不可以再加按套現，記得上一篇都有提到，但因為有時間與銀行討論，又會發現一些機會。

尋找與選擇投資物業也需要時間，尤其物業不像股票，物業買賣可謂每間都不一樣，能以好價錢買下好價值的資產，這已經有優勢了。要達到這個動作，我在上班，哪有時間呢？YC兄則每天都有時間尋寶，誰較有機會得到好的投資機會呢？

我可以理解為何YC兄「全職退休」後可能獲得更多收入，尤其是當時吃到樓市升浪，「全職退休」去「錢搵錢」，相當和味噢。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=158778

YC兄怎樣打理出租物業止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/12/yc_13.html

早前一輪爭議，指收集物業資產到底算不算是財務知識？這行為算不算是「取之有道」，是否值得推廣？止凡發了一篇文章《財務自由blog內火花》，也對爭議提出一些感受。價值觀人人不同，成功方法亦有很多，在現今社會不可能提出一種方法使所有人都認同的。

其實，作物業投資的也有很多種，如果作為「良心業主」，物業投資算是替租客提供優良租盤服務的生意，每每能把物業裝修得很好，迎合租客的口味，當物業有丁點問題時都貼身跟進，對租客來說也是一個好的服務供應者。這也是我看到YC兄的文章之後大開眼界的地方，我認為他的文章有很好的參考價值，值得繼續分享並加入評論。

YC兄的文章 -（2008年8月26日）

提問（YC兄的網友）：

想請教下：你出去幾個月，你香港的租金誰幫你收呀？誰幫你打理房子的事情，比如水電費物業管理處通知等等，你香港十個房子應該整天在香港忙於收租呀，你怎麼做到有時間住深圳和去國外旅行幾個月的？

回覆（YC兄）：

買樓收租是我的副業，基本上我是當一間公司黎run（但我沒有真正成立一間公司），資產是樓宇（total 9 flat，7個flat on rent），負債是按揭（3個flat still have mortgage），租金是公司收入（現時營業額around 90萬一年，expect下一年租金會over 100萬），我太太是公司的唯一長工，地產代理是我的part time員工，租客是我的client。我run這間公司有幾樣野，set up如下：

1. 一個獨立bank account for租務和mortgage，所有租客都要將租金存入這account，而銀行亦會從這account deduct我3個flat既mortgage。好處是你只需要上網click入這個account便知所有租客有無交租，而你做下一次融資（預備購入新項目）時，你只係需要supply這個account資枓，銀行便可以check到你每一項租金收入和支出，好方便。

2. 所有差管和我太太的人工（fix amount）都是autopay from this account。

3. 所有盈餘和租客的2個月按金則會存入另一個account作為further investment，現大部份cash都轉左做人民幣定期。這是我的capital account用黎儲錢for新項目的首期和不時之需。

4. 要和地產代理打好關係，我買樓和租務一般都會用小型代理，因為地頭蟲代理d人流動性低，打好關係之後，便會有人幫你做跑腿，唔駛下下都要自己出馬。現時的小型代理，幫你將樓租了出去後，為了留客，一般都會幫你跟租務的鎖碎事，例如小型維修甚至追租等，不用麻煩。代價是你以後都要比佢做獨家盤，過年封利是都唔少得。我現時中上環有4個單位的租務都交俾一個地產代理做，由搵租客、contract完左收樓、re-paint、維修，都係佢一手一腳做，完全無煩惱。

5. 好多人知道我買樓收租，都問我遇到租霸怎樣處理，我收左廿幾年租都未遇過租霸，真係唔知點答你，不過主要都係跟procedure去收樓，這個業主會網頁可以參考：
http://www.hkoc.com.hk/

6. 另外，我絕對係一個好包租公，我會provide excellent service比我既client，佢住得開心時，對我層樓都會保養好d。基本上，出租之前我一定會將所有維修做好，如果中途真係有野需要維修，都會叫佢維修完之後在下一個月租金扣回，如果係外籍租客，就會叫代理同我跟，完全無問題。

如果無new project，例如融資（預備購入新項目）或裝修等project，我太太每個月只需要在月中和月尾上網check下d租客交齊租未，做下轉賬等。另外，每三個月就寫一次租單入落個租客信箱度，基本上真係無乜野做，絕對係符合富爸爸既小工作多賺錢既principle。

好多blog友以為我hold 住9層樓都是我retire前買落，其實我retire前只係hold往4層樓（有一層還未供完），但在retire之後，卻在這3年間購入5層樓，比我前半生買入既仲要多，我怎樣籍著提早退休這一個機會，從「為工資而辛苦工作」，轉型至「錢為我而工作」這一個階段，遲d同大家分享下。

之前，在上環暫住的安榮，裝修廁所和re-paint過之後，以$12000月租給一個做型像設計的英國黑人。中上環d樓基本上都係租俾此類型single既外國租客。例如，我現時中環嘉利以$10000租左俾一個在阿里巴巴做的美國男孩。另外，中環永利以$9300租左俾一個哥倫比亞籍做garment的女子。佢地交租都很準時，但對你層樓會有要求，一定要木地板、白色牆、廚房要有廚櫃等。

另外，中上環d樓基本上好快便可以租出，好似今次出租安榮咁，我層樓裝修前已俾個黑人租左，佢住緊service apartment，所以可以等我裝修完才交樓。今次出租安榮搬入淘大，可以使我generate每個月$5500正現金流，亦為我買下一層樓作出準備。香港經濟下半年（指2008年）會轉差，樓市可能會再調整深d才企定，所以我決定09年上季才買下一層。

後記（止凡）：

物業投資，並不是很複雜，按YC兄的分享，即使持有9層樓，也沒有提問者所想的麻煩，我相信很大程度是基於今時今日的科技。我身邊有朋友也有出租物業，同一個租客租了超過兩年，雙方在期間都沒有見過面，談續租也只是靠電郵及whatsapp溝通，租金就銀行轉帳。以這形式，的確處理十間八間都不成問題。

然而，要成為一個「良心業主」，又不是放盤收租這麼簡單。要懂得為租盤增值，如何配合租客的口味，也是一大學問。尤其，要以同理心，曾聽過一位imoney財務自由的專欄作家Matthew所講，要將心比心，把物業變成自己也喜歡住的地方，租客住得開心，自己也安心。Matthew持有三個物業，堅持在每一個物業都要安裝浴缸，因為他認為如果有小朋友的家庭，一起使用浴缸是很重要的親子生活，就算成本高一點他也堅持。

今時今日，在物業供求失衡之下，當然有很多較差的業主，壓榨租客。感覺上，物業越是供不應求，租客就越無選擇權，業主就越惡。我覺得這是一個惡性循環，較差的業主，還是會有租霸去「收」他們的，尤其當供求有點舒緩，或經濟不境時，這些業主所承受的風險絕對較高。

其實，就算較差的業主沒有遇上租霸，這些業主的成本也會相對較高的。例如，租客住得不高興，對租盤自然不會愛惜，維修費用自然較高。另外，租客的續租比率也會較低，如果你住得不高興，付錢租屋又要受氣，有選擇時你還會續租嗎？經常要換新租客，成本可想而知。若不用換租客，不用蝕經紀傭，更少空租時間，不用搞裝修，就算向現有的好租客減租一兩成，隨時「除笨有精」。

對經紀好不好又是關鍵，如果對經紀不好，經紀就只會當成是一單普通生意去做，對業主不會特別幫手。好像租霸的問題，其實或多或少，經紀們都會了解一些屋苑內常出現的租霸，為何他會介紹這些「極品」給一些業主呢？為何YC兄二十多年都沒有遇見過租霸呢？這可謂事出必有因。

很喜歡看到YC兄的分享，不只是計計數而已，有很多這些東西都是作為業主的「小智慧」，當你每每要賺盡時，其實我們又損失了多少呢？這跟做生意的智慧很類同。

物業收租的投資者不一定只是「有錢霸地盤」，以租金去吸啜其他人的財富，當中也有很多智慧，業主亦有好有壞。這個社會中，多點「良心業主」，提供優質租盤，絕非壞事。至於，物業供求問題，這就要看全香港最大的地產商（政府）了。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=175857

YC兄怎樣打理出租物業

早前一輪爭議，指收集物業資產到底算不算是財務知識？這行為算不算是「取之有道」，是否值得推廣？止凡發了一篇文章《財務自由blog內火花》，也對爭議提出一些感受。價值觀人人不同，成功方法亦有很多，在現今社會不可能提出一種方法使所有人都認同的。

其實，作物業投資的也有很多種，如果作為「良心業主」，物業投資算是替租客提供優良租盤服務的生意，每每能把物業裝修得很好，迎合租客的口味，當物業有丁點問題時都貼身跟進，對租客來說也是一個好的服務供應者。這也是我看到YC兄的文章之後大開眼界的地方，我認為他的文章有很好的參考價值，值得繼續分享並加入評論。

YC兄的文章 -（2008年8月26日）

提問（YC兄的網友）：

想請教下：你出去幾個月，你香港的租金誰幫你收呀？誰幫你打理房子的事情，比如水電費物業管理處通知等等，你香港十個房子應該整天在香港忙於收租呀，你怎麼做到有時間住深圳和去國外旅行幾個月的？

回覆（YC兄）：

買樓收租是我的副業，基本上我是當一間公司黎run（但我沒有真正成立一間公司），資產是樓宇（total 9 flat，7個flat on rent），負債是按揭（3個flat still have mortgage），租金是公司收入（現時營業額around 90萬一年，expect下一年租金會over 100萬），我太太是公司的唯一長工，地產代理是我的part time員工，租客是我的client。我run這間公司有幾樣野，set up如下：

1. 一個獨立bank account for租務和mortgage，所有租客都要將租金存入這account，而銀行亦會從這account deduct我3個flat既mortgage。好處是你只需要上網click入這個account便知所有租客有無交租，而你做下一次融資（預備購入新項目）時，你只係需要supply這個account資枓，銀行便可以check到你每一項租金收入和支出，好方便。

2. 所有差管和我太太的人工（fix amount）都是autopay from this account。

3. 所有盈餘和租客的2個月按金則會存入另一個account作為further investment，現大部份cash都轉左做人民幣定期。這是我的capital account用黎儲錢for新項目的首期和不時之需。

4. 要和地產代理打好關係，我買樓和租務一般都會用小型代理，因為地頭蟲代理d人流動性低，打好關係之後，便會有人幫你做跑腿，唔駛下下都要自己出馬。現時的小型代理，幫你將樓租了出去後，為了留客，一般都會幫你跟租務的鎖碎事，例如小型維修甚至追租等，不用麻煩。代價是你以後都要比佢做獨家盤，過年封利是都唔少得。我現時中上環有4個單位的租務都交俾一個地產代理做，由搵租客、contract完左收樓、re-paint、維修，都係佢一手一腳做，完全無煩惱。

5. 好多人知道我買樓收租，都問我遇到租霸怎樣處理，我收左廿幾年租都未遇過租霸，真係唔知點答你，不過主要都係跟procedure去收樓，這個業主會網頁可以參考：
http://www.hkoc.com.hk/

6. 另外，我絕對係一個好包租公，我會provide excellent service比我既client，佢住得開心時，對我層樓都會保養好d。基本上，出租之前我一定會將所有維修做好，如果中途真係有野需要維修，都會叫佢維修完之後在下一個月租金扣回，如果係外籍租客，就會叫代理同我跟，完全無問題。

如果無new project，例如融資（預備購入新項目）或裝修等project，我太太每個月只需要在月中和月尾上網check下d租客交齊租未，做下轉賬等。另外，每三個月就寫一次租單入落個租客信箱度，基本上真係無乜野做，絕對係符合富爸爸既小工作多賺錢既principle。

好多blog友以為我hold 住9層樓都是我retire前買落，其實我retire前只係hold往4層樓（有一層還未供完），但在retire之後，卻在這3年間購入5層樓，比我前半生買入既仲要多，我怎樣籍著提早退休這一個機會，從「為工資而辛苦工作」，轉型至「錢為我而工作」這一個階段，遲d同大家分享下。

之前，在上環暫住的安榮，裝修廁所和re-paint過之後，以$12000月租給一個做型像設計的英國黑人。中上環d樓基本上都係租俾此類型single既外國租客。例如，我現時中環嘉利以$10000租左俾一個在阿里巴巴做的美國男孩。另外，中環永利以$9300租左俾一個哥倫比亞籍做garment的女子。佢地交租都很準時，但對你層樓會有要求，一定要木地板、白色牆、廚房要有廚柜等。

另外，中上環d樓基本上好快便可以租出，好似今次出租安榮咁，我層樓裝修前已俾個黑人租左，佢住緊service apartment，所以可以等我裝修完才交樓。今次出租安榮搬入淘大，可以使我generate每個月$5500正現金流，亦為我買下一層樓作出準備。香港經濟下半年（指2008年）會轉差，樓市可能會再調整深d才企定，所以我決定09年上季才買下一層。

後記（止凡）：

物業投資，並不是很複雜，按YC兄的分享，即使持有9層樓，也沒有提問者所想的麻煩，我相信很大程度是基於今時今日的科技。我身邊有朋友也有出租物業，同一個租客租了超過兩年，雙方在期間都沒有見過面，談續租也只是靠電郵及whatsapp溝通，租金就銀行轉帳。以這形式，的確處理十間八間都不成問題。

然而，要成為一個「良心業主」，又不是放盤收租這麼簡單。要懂得為租盤增值，如何配合租客的口味，也是一大學問。尤其，要以同理心，曾聽過一位imoney財務自由的專欄作家Matthew所講，要將心比心，把物業變成自己也喜歡住的地方，租客住得開心，自己也安心。Matthew持有三個物業，堅持在每一個物業都要安裝浴缸，因為他認為如果有小朋友的家庭，一起使用浴缸是很重要的親子生活，就算成本高一點他也堅持。

今時今日，在物業供求失衡之下，當然有很多較差的業主，壓榨租客。感覺上，物業越是供不應求，租客就越無選擇權，業主就越惡。我覺得這是一個惡性循環，較差的業主，還是會有租霸去「收」他們的，尤其當供求有點舒緩，或經濟不境時，這些業主所承受的風險絕對較高。

其實，就算較差的業主沒有遇上租霸，這些業主的成本也會相對較高的。例如，租客住得不高興，對租盤自然不會愛惜，維修費用自然較高。另外，租客的續租比率也會較低，如果你住得不高興，付錢租屋又要受氣，有選擇時你還會續租嗎？經常要換新租客，成本可想而知。若不用換租客，不用蝕經紀佣，更少空租時間，不用搞裝修，就算向現有的好租客減租一兩成，隨時「除笨有精」。

對經紀好不好又是關鍵，如果對經紀不好，經紀就只會當成是一單普通生意去做，對業主不會特別幫手。好像租霸的問題，其實或多或少，經紀們都會了解一些屋苑內常出現的租霸，為何他會介紹這些「極品」給一些業主呢？為何YC兄二十多年都沒有遇見過租霸呢？這可謂事出必有因。

很喜歡看到YC兄的分享，不只是計計數而已，有很多這些東西都是作為業主的「小智慧」，當你每每要賺盡時，其實我們又損失了多少呢？這跟做生意的智慧很類同。

物業收租的投資者不一定只是「有錢霸地盤」，以租金去吸啜其他人的財富，當中也有很多智慧，業主亦有好有壞。這個社會中，多點「良心業主」，提供優質租盤，絕非壞事。至於，物業供求問題，這就要看全香港最大的地產商（政府）了。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=176201

看與YC齊名的500 startups如何布局中國

來源: http://www.iheima.com/news/2015/1229/153536.shtml

導讀 : 作為矽谷的頂級加速器，500 Startups希望借力中國的資本和市場，實現新一輪的增值。

i黑馬訊 12月29日報道

隨著中國互聯網的快速崛起以及資本市場的如火如荼，越來越多國外的創業加速器將目光瞄準中國，期望在這里，借勢資本和市場，實現新一輪的升值。

在這股大潮中，500 Startups最近尤為高調活躍。其剛剛與杭州政府簽訂戰略合作協議，這下一步，自然是收羅項目了。

500 Startups是矽谷的一家頂級加速器，與Ycombinator以及TechStars齊名，專註於早期投資。

這家加速器的創始人是Dave McClure，曾幫助投資教父Peter Thiel的 Founder’s Fund管理種子基金。2010，Dave McClure成立500 Startups，表示未來將孵化投資500家創業公司。5年過去了，其交出的成績單是：已投資創業公司達1400家。

其中，社交媒體營銷公司Wildfire Interactive已被Google以3.5億美元收購，3D打印公司MakerBot被同領域巨頭Stratasys以4億美元並購。三只獨角獸中，雲通信服務公司Twilio第四輪融資後估值達5億美元。信用記錄免費查詢提供商Credit Karma現估值35億美元，東南亞叫車移動應用服務GrabTaxi最新一輪融資達3億美元，估值15億美元。

500 Startups旗下主要包括種子基金和加速器，對有前途的種子期創業公司投資2.5萬美元到20萬美元，加速器項目投資12.5萬美元。這里不得不提一點，500 Startups是一家全球化戰略非常突出的公司，這在整個加速器產業也不多見：在其所有投資的項目中，有三分之一來自海外。

對於全球化的布局，500 Startups是經過了長期的探索才找到的一條合適的路。

其方式頗為值得借鑒。

最早，500 Startups在印度投資項目，由於不了解當地的估值水平，使得所投項目估值過高，導致項目在此後的融資中無人接盤。由此，500 Startups開始換一種打法——微基金：即以較少資金在當地設立一個基金，邀請本地投資人加入並募集剩余資金，並聘請本地人擔任基金管理者。遇到好項目，500 Startups主基金可以跟投。

這樣的方式就避免了水土不服，因為本地投資合夥人更了解本地項目，而500 Startups的背書則為基金註入了品牌信任，在幫助當地企業對接全球資源上，相比純本土基金優勢明顯。此外，500 Startups能以更為少量的資金撬動杠桿，通過對更多企業進行投資，降低風險，提升投資回報率。

500 Startups已在多個國家和地區設立微基金，包括東南亞、日本、韓國、泰國、土耳其、北歐、中東、北非，還有一支專註移動互聯網的垂直型基金。

在500 Startups看來，這些國家互聯網及移動互聯網已經有所發展，一旦基礎建設搭建完畢，市場將呈現快速增長的態勢。早布局，早樹立品牌，則能搶到先發優勢。

對於本地基金管理者，500 Startups會設立較高門檻，一般要求是創始人或者投資人，並且有足夠的能力和影響力，可以在當地募到至少500萬美元的資本。

2013年，500 Startups宣布進入中國，由馬睿擔任中國區負責人。馬睿告訴i黑馬，早在2010年，500 Startups就已經開始關註中國市場，並對上海雲絡科技進行投資。當時，公司致力於滿足中國市場對於雲服務的需求，人們願意為服務付費，盈利前景被看好。

由此，對於500 Startups在中國的投資邏輯也可窺見一斑：偏向互聯網和移動互聯網行業從事跨境業務以中小型企業為重點目標的創業公司。

此外，讓500 Startups引以為豪的還有來自中國的Affinity China以及Fiberead。Affinity China是一個幫助富裕的中國人到海外旅遊和購物的平臺。在2011年，風險投資公司RRE Ventures和500 Startups聯手在Affinity China的種子回合中對其進行了融資。Fiberead則是一個眾包式的出版平臺，繞過出版社，讓中國譯者們“自出版”外國圖書。

從這兩個案例中可以看出，500 Startups偏向於將海外資源與中國資源進行對接的項目。比如在Fiberead中，500 Startups對其投資十二萬五千美元，占股5%，卻為其提供了遠遠大於占股比例的全球資源，比如美國的公關、融資及後續投資引薦、導師一對一指導、創業課程等。2015年6月Fiberead從500 Startups加速器畢業後獲得470萬人民幣種子輪融資，由清控科創的秦君，磐谷創投聯合跟投。

對於2015年中國市場較為火熱的o2o項目，馬睿則表示“估值太誇張了。”

500 Startups並不專門投資某個領域，而是在互聯網和移動互聯領域少量、多次地投資，這是它的邏輯。

馬睿告訴i黑馬，由於在全世界都有布局，因此並不著急在中國市場一下子都投進去。如果本地項目不適合，則可以先投別的國家。相比中國純本土的基金，500 Startups在投資上會顯得更加遊刃有余，壓力也會大大減少。

目前，500 Startups已在中國大陸、香港、臺灣共投資了近26家初創公司，其中包括香港的笑話分享平臺9GAG、電商網站Shopline，臺灣的圖片拼貼應用PicCollage（拼貼趣）、社交聊天工具Cubie，大陸的雲服務提供商雲絡（ChinaNetCloud）等等。未來將繼續保持每年5〜10家的投資量。

美國早在1995年便興起了投資熱，由於這種以投資為主導的增長模式不可持續，2000年投資陷入低谷。這與中國目前火熱的創業創投情形極為相似，其中存在非理性的繁榮。

“我們慢慢投，邊走邊看，保持好節奏就行。”馬睿笑著說到。

標簽加速器微基金投資

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YC 2016 Demo Day上不容錯過的20個創業項目

來源: http://www.iheima.com/project/2016/0326/154890.shtml

導讀 : 今年的冬季Demo day可以看出，YC的投資方向開始不局限於傳統的軟件，更多的硬件，以及企業級應用出現。

YC一年兩次的Demo Day來了，兩天的時間里，總共有100多家創業公司進行畢業展示。今年的冬季Demo day可以看出，YC的投資方向開始不局限於傳統的軟件，更多的硬件，以及企業級應用出現。YC 的主席 Altman 還提到，他們特意囑咐了這期的孵化團隊：“要用更快的盈利能力度過投資的寒冬”，不僅如此，許多創業公司都直接給出了毛利率，收入增長率等關鍵數據。由於公司眾多，IT桔子挑選了其中的20家介紹。本文編譯自Techcrunch。

Gecko Robotics 安全檢查機器人

https://www.geckorobotics.com/

美國發電廠在基礎設施的安全檢查上每年花費150億美元。檢查工作危險性很高，並且耗時長達一周時間，這期間發電行業每一天損失100萬美元。Gecko Robotics的安全檢查機器人能夠攀爬高墻，快速的完成高危工作。花費50000到10000美元，安全檢查機器人可以在一天完成人工檢查一周的工作量，不僅避免了人員安全風險，還能采集更多的數據。

Nurx Uber模式的避孕服務

http://www.nurx.co/

生育控制不是一件容易的事情，尤其是面對醫生談論這件事。使用Nurx，醫生可以在線上和你交流、開處方藥，合作藥店將會送貨上門。價格是15美元，若有醫療保險則是免費。為了方便用戶，可以一次配送3個月的避孕藥品。

UpLabs 快速獲取設計、開發資源

http://www.uplabs.com/

當設計師和開發者創造的時候，他們不會重新發明輪子。他們會利用UI Kit、插件等等各類現成的資源。問題在於尋找這些資源的傳統方式是通過搜索引擎。UpLabs建立了一個擁有250000用戶分享各種資源的社區。例如一個公司需要制作支付表單，可以在UpLabs的18000多個資源合集當中找圖片、HTML、Java腳本、 CSS直接拿來使用。UpLabs的搜索量平均每周增長20%，在12周內翻了7倍，這25萬用戶還自發的在全球各地舉辦活動。UpLabs進一步的計劃是提供收費的網頁開發和APP設計服務。憑借用戶創建的資源合集，UpLabs大大提升了開發者的效率。

DoseDr 幫助糖尿病患者的iOS應用

https://www.dosedr.com/

糖尿病患者如果沒有正確註射胰島素可能會引發並發癥甚至入院治療。通過手機App DoseDr，糖尿病患者可以了解自己的血糖水平，從而決定胰島素攝入量。今年早些時候，DoseDr與5家診所的50名高危患者進行了試點。第一個月當中，DoseDr幫助93%的患者

保持在安全範圍類。

Cover 拍照片，上保險

http://www.usecover.com/

上保險是一件很麻煩的事情，通過Cover，你只需要給你的車、家、寵物、珠寶、快艇拍張照片即可獲取保險。目前Cover上接入的是第三方的保險公司，目前每月傭金收入是190000美元。獲得許可證後Cover將推出自營的保險業務。通過移動設備購買保險，Cover致力於吸引看重便利性的新一代客戶。

Spinal Singularity 更好的輸尿管

http://www.spinalsingularity.com/

美國去年有500萬人接入導尿管。Spinal Singularity想要進入20億規模的導尿管市場，Spinal Singularity的導尿管內部有磁力閥，可以和手機聯網控制尿流量。這種導管的使用是微創的，使用者可以在家中安置和取出。Spinal Singularity已經在今年開始人體臨床試驗，預計明年面向消費者銷售。

Podium 網絡名聲和評論管理

https://podium.co/

網絡評論可以成就或者摧毀一家公司，但是獲取評論卻不是那麽簡單，除非你是家極好的飯店，Podium幫助客戶收集來自Google和Facebook等網站的評論，從而更好的了解用戶。目前Podium已經獲得了300萬美元年度經常性收入（ARR）。

Castle.io 基於行為分析的賬號安全保護系統

https://castle.io/

密碼很容易被竊取，但是黑客和機器很難複制一個用戶的行為模式。Castle幫助網站和APP記錄用戶的行為，對可疑操作進行控制。比如在一家電商網站，真實的用戶可能要瀏覽很多商品之後才會放入購物車付款。而黑客會添加很多件商品同時立馬付款，Castle可以屏蔽他們。目前Castle部署在150家公司，保護著400000用戶，每周的增長率為5%。每一位新的用戶都幫助Castle更好的區別真實用戶行為與黑客操作。

Skymind 開源的深度學習軟件

http://www.skymind.io/

Skymind為企業級Hadoop用戶建立了一個開源的深度學習引擎，可以為反欺詐、商品推薦、面部識別等提供的人工智能解決方案。Skymind還構建了Deeplearning4J，一套給Java開發者的深度學習算法。

StrongIntro 比內推更有效的招聘

https://strongintro.com/

招聘對於公司來說非常重要，內部推薦是一種非常有效的方法，但是只靠內推是不夠的。通過員工的郵箱、Facebook、Linkedin聯系人數據，StrongIntro幫助企業發送相關的招聘信息。入職成功StrongIntro收取10%的傭金。

Kip Health 建立心理咨詢師和病人的交流

http://www.kiphealth.com/

在美國每五個人中就有一個人有心理健康問題。Kip Health致力於通過監測數據改善心理治療。Kip是一個移動App，心理疾病患者可以用它記錄癥狀表現。數據將和他們的心理治療師共享，用於改進治療。

WorldCover 為發展中國家提供農作物保險

http://worldcovr.com/

氣候決定著全世界5億農民的收成，如果不下雨，農作物就不會生長，也就沒有收入。WorldCover為發展中國家地區的農民提供保險，通過衛星監測降雨量，依據降雨量數據自動進行賠付。

Function Of Beauty 個性化美容產品

http://www.functionofbeauty.com/

美國人每年在洗發用品和護發用品上花費60億美元，但是市面上沒有針對每個人不同發質、和偏好的定制化產品。Function Of Beauty需要顧客填寫一系列的問題，然後根據具體情況對美發產品進行不同的配方調配。甚至顧客的名字都會印在瓶身上。Function Of Beauty有超過300萬種配比方案，平均預訂價格是30美元，毛利率在50%，增長率為每月45%，上月銷售額為20000美元，預計在五個月內開始盈利。Function Of Beauty將會開拓其他個性化美容產品線。

Tovala 智能烤箱+配套訂餐服務

http://www.tovala.com/

智能烤箱Tovala能“完美”的自動烹飪食物。當你把該公司提供的食品放入烤箱時，它會自動識別，選擇相應的烹飪時間以及溫度。這家公司也提供預制待烤的食品配送上門訂閱服務。 Tovala此前在Kickstarter上眾籌資金240,000美元。

Protonet 本地部署（ On-premise）的Dropbox

https://protonetinc.com/

Protonet是一個安全、本地部署的存儲解決方案，5分鐘內即可完成設置，已經有2045家公司使用Protonet，包括寶馬、奧迪、空客。Protonet已通過眾籌募資400萬美元，目前累計銷售250萬美元。

PetCube 寵物攝像頭

https://petcube.com/

愛寵一族在離開家的時候也想了解獨自在家的寵物的一切。PetCube銷售家用攝像頭給寵物主們，在過去的15個月中營收250萬美元。以199美元的零售價總共銷售了20000臺攝像頭。PetCube有一半的銷售是來自線下零售，在包括Nordstrom、百思買、Brookstone的400多個門店中銷售產品。PetCube在今年將上線訂閱服務以及聯網的寵物餵食器。

Prompt 聊天機器人平臺

http://promptapp.io/home

人們在消息應用上花大量的時間，而聊天機器人在商業領域也有大量應用。Prompt是一個聊天機器人搭建平臺，讓商家用15行代碼在15分鐘內制作聊天機器人程序。可以快速部署到Slack、Line、微信、短信、Facebook Messenger。Prompt的平臺包括身份驗證，支付處理，語言靈活性（language flexibility），統計分析都功能。Prompt以聊天機器人發送的每一條消息收費，因為沒有像Twilio通過短信的方式，所以也無需向運營商付費。這就使Prompt的毛利率達到95%。 Prompt 目前已經與Uber, Nest, Yelp,和Dominos達成合作。Prompt聊天機器人是APP的替代者，致力於成為聊天機器人的通用開發平臺。

Birdly 通過Slack使用企業軟件

http://www.getbirdly.com/

Slack已經成為了一個很大的平臺，大到一些公司依托這個平臺而存在。Birdie是一個Slack 機器人程序（bot）。幫助企業團隊獲取和共享來自Intercom ,Salesforce, Zendesk Stripe的數據。過去的兩個月里超過900家公司使用Birdly。為了促進增長，Birdly 計劃集成更多應用數據。

Outschool 家庭自主教育者的課程市場

https://outschool.com/

學習有很多不同的方式，尤其是在教室之外。Outschool是一個面向家庭自主教育者的課程市場。課程主題包括解剖、天文、攝影等等。在本周Outschool的課程成交額為14000美元。

Castle 地產管理服務軟件

https://entercastle.com/

十五分之一的美國人擁有出租的地產，但是房東不是那麽好當的，找租客，收房租，管理維護，處理緊急情況都是很麻煩的事情。而傳統的房產管理服務既貴又不好用。Castle使用自動化和按需勞工，使單個房產經理可以管理120處房產，效率是普通經理的4倍。Castle按每處房產每月收取79美元。軟件正在吞噬房地產業。

更多YC系的公司，請瀏覽：https://www.itjuzi.com/tag/808

IT桔子將在近日把Demoday上剩下的公司一一入庫~

標簽 YC Demo Day 矽谷創業

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Estate updated 25 Jan 2009與補充 [YC兄系列]

這篇本來只是YC兄的一些物業記錄文章，每3個月更新一次，其實能吸收的財務知識有限。發現及後YC兄的文章回應了一些blog友的討論，兩篇文章併起來這就變得值得分享了。

YC兄的文章（2009年1月25日）：

物業||呎數||買入年份||買入價||租金||按揭供款

1. 海怡||866呎||1991年||139萬||12500||9000（190萬，2.1厘，22年）
2. 高雅閣（西環）||423呎||1996年||228萬||8500||無按揭
3. 永利（中環）||405呎||2001年||105萬||9300||無按揭
4. 深圳灣畔||800呎||2002年||49萬||自住||無按揭
5. 嘉利（中環）||375呎||2005年||123萬||10000||8800（170萬，2.5厘，20 年）
6. 安榮（中環）||450呎||2005年||138萬||12000||7500（180萬，2.1厘，22 年）
7. 康威（中環）||508呎||2007年||198萬||10500||7000（150萬，3.5厘，24 年）
8. 翠庭閣（太子）||458呎||2008年||152萬||7900||無按揭
9. 淘大||371呎||2008年||145萬||6000*||無按揭
10. 淘大||443呎||2009年||1xx萬||自住||無按揭

總租金收入每月76700元
總按揭供款每月32300元

Remark：* estimate rental

我會每3個月update這個 profile一次，記錄金融海嘯期間租金的升跌和空租期等資料，以測試這種現金流投資方式的防守力（連買滙豐都會輸掉一半身家的時期怎麼事情都會發生），這個profile亦會記錄低我怎樣用re-mortgage的方法在這段期間擴大自己的資產。牛年是一個充滿機會的一年，在此祝各位blog友們身體健康，萬事如意。

YC兄的後續補充文章（2009年2月1日）：

這一個blog的版面已經用咗大半年，昨日終於的起心肝黎一個大變身迎接充滿挑戰的牛年！幅蠻牛相是我上年10月在紐約時影的snapshot相，隻牛真係好勁望住佢比到我動力往前衝，而首歌則令我有平靜的感覺，提醒我要冷靜思考才作出決定。在此亦好多謝粉將軍blog友，從佢既blog之中學到好多美化blog嘅教學同素材。個blog靚仔d，人心情都好d！

返回正題，首先多謝blog友們的回應，關於我estate profile的提問，在此一一作答：

1. 你們覺得我re-mortgage套錢買樓這麼容易，是因為我現時是位於買樓收租這一種投資方式的收成期。在升市期間我是從樓宇升幅中套錢，現時跌市期間我是re-mortgage之前供完既樓套錢。從我的estate profile中你可以看到我開始時都和你們一樣，好辛苦儲幾年錢先至可以買到下一層樓，現時因為已經establish左個base，資金調動比以前容易，我最近買的3層樓都是一筆過從以前供完既樓套錢買，唔再需要經過儲錢這一個step，所以容易許多。詳情請參照我已前寫的《Retire Young Retire Rich退休後繼續整餅》。

2. 我已在estate profile中加上按揭amount，息率和年期。由於樓宇升值，有些按揭amount比買入價還要高，但重點是全部都是正現金流。Total管理費around $6000/mth，差餉/地租around $3000/mth（由於差餉寬免09年沒有交過差餉，我睇今年都可能唔駛交）。Finally，現時銀行樓宇mortgage年齡最多可以做到70歲。

3. 我買的全是細價樓，我都想買太古城，貝沙灣，九龍站d樓，但退休前我只是一個普通打工仔，能力所限無辦法。我明白知足常樂的道理，所以我無炒樓，每一層樓都是真金白銀上會買的，這種態度亦幫我渡過97年，03年的樓市低潮期。其實，細價樓d租金回報都不俗，樓價跌極有限度，亦可以分散租客所引致的風險，何樂而不為！以前買中上環樓是因為價錢平地點好租客質素有保障，現時中上環d樓已升超過200萬，所以轉買太子和淘大樓，平d嘛！如果樓價繼續跌可能買返中環樓都唔定噃。

4. 我在estate profile中沒有列出現時資產的價值是因為我著重的是每月實實在在拿到手support我供樓，消費，旅行和買股票的現金流，而唔係印在bank statement上資產升跌的數字遊戲。由於租約一般都是簽兩年，資產價值的暫時升跌，唔會即時影響租金收入，所以無必要列出現時的資產值。當然，我都好希望樓價可以重拾升軌，然後賣掉一兩層樓減輕負債，增加每月現金流，但這方面我控制唔到，現時我最concern是怎樣在跌市期間盡量購入平資產整大個餅，為未來鋪路。買樓收租這一種投資方法，其實道理很簡單，大家都明白，只不過大家是知而不行，而我只是其中一個實踐者將過程寫出來而已！

其實，買樓收租系列我已經寫完，但因為金融海嘯使我覺得有需要和已經買左樓收租的blog友們互相鼓勵扶持，一齊渡過困境。此外，我所信奉的價值投資在這次金融海嘯之中令我大失信心，我好希望買樓收租這種投資方式能夠抵得往這次金融海嘯的第2波，幫我重拾信心，所以我會繼續和大家分享這段歴程。Blog友們千祈唔好灰心，只要你堐過這一個階段，便可以好似打機一樣升上另一個level，到達另一個鏡界！努力啊！

後記（止凡）：

這篇文章帶出了幾個值得留意的重點，首先，YC兄指他所分享的是一個投資行為的「收成期」。一直分享YC兄的文章，或看見一些物業投資的故事，今時今日不少人都指這很「離地」，某程度上這的確很「離地」，主因這都是在談及「收成期」的文章。我們學習他人的智慧時，最重要是清楚當年今日應該做什麼？若今天沒有做該做的事，十年後又會有人在分享「收成期」的文章，指別人「離地」的人只會又覺得別人「離地」，沒有寸進。

另外，YC兄表示沒有炒樓，每一層樓都是真金白銀上會買的，這種態度幫他渡過97年、03年的樓市低潮期。這一點很重要，常說槓桿很危險，運用槓桿投資至10間物業以上，這不是極危險嗎？其實，一切都取決於如何運用，同是物業投資，炒樓與長線投資是兩碼子事情，好好分辨，自然能找到風險控制之道，卻又能加快致富的速度。

YC兄不太著意資產升跌的數字遊戲，其實每間物業都有一個市值，但他就是不太理會，每個記錄都集中於其現金流。其實這樣的概念，用於股票亦然，身家、回報，到真的需要沽掉資產才計算也不遲吧。

最後一點很好，就是YC兄表示他的買樓收租系列其實已經寫完，但因為當時金融海嘯使他覺得有需要和已經買樓收租的blog友們互相鼓勵扶持，所以才繼續寫文章。希望各位戰友能過渡困難時期，就可以好像打機一樣升上另一個level。這都兌現了，過了金融海嘯之後，物業投資者都面對多年的好景，重點是當時對槓桿的運用如何，看是否守得過去。

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買入第十層樓 [YC兄系列]

YC兄的系列都差不多到尾聲了，但還是有很多財務知識在其中。這些文章事隔7至8年，今時今日的情況都已經很不同，但回看這幾年，所發生的事情都歷歷在目，看見當年在不知未來如何發展的YC兄細說其操作及分析理據，實在過癮。

YC兄的文章（2009年1月20日）：

上一篇說到去長野縣睇馬騮，之後便開始一個星期北海道之旅，上星期三終於經東京返港，結束這兩個月由南到北蹤橫日本之旅。充完電之後，最緊要係開工揾返d $$！經過兩三日update返d資枓之後，星期天開始睇樓，並於昨天扑錘買入第十層樓。

決定現時入市買樓的原因有四點：

1. 我上年10月份融資果筆錢擺了3個月定期，現時定存息口差不多跌至零，所以一定要搵出路cover返個cost。股票市場太動盪，只適宜少玩，太大筆資金投落去，我驚訓唔著，還是細價樓相對穩定。

2. 細價樓似乎已找到支持位，用家已見承接。銀行亦已開始放寬信貸，昨天看報亦有個別3線銀行開始減樓按息率至P-1.75至P-2搶佔市場佔有率。銀行肯放水，成交上升，樓價便有支持。

3. 我這兩個月在日本旅行期間，差不多每到一個旅遊點都會見到香港人，在金融海嘯和日圓高企8幾雙重打擊下都重有咁多香港人去日本旅行，我覺得等樓市回到沙市價的機會等於零。

4. 今次跌市我打算購入3層樓盡量擴大自己資產，每一層樓由re-mortgage套錢，至購入，收樓，装修，出租，入帳，再套錢的過程需要5至6個月時間。我無可能等到樓價最平時才入貨（亦無人知什麼時候最平），我只會在我認為合理的價位便開始入貨，否則到第3層時，便可能因樓價回升買唔到，meet唔到target。

今次買入的是淘大443的單位，買入價我想保密至3月份等完成交易後連現樓相片公開，價錢我只可以說是好價，成交價比3間銀行網上估價都要便宜10至12%，我都諗唔明為什麼銀行不單只可以估足價，什至估高10幾個%，這是我買了廿幾年樓第一次見，可能這就是海嘯價啩！

我還記得06年尾在日本讀書期間，我和一個已移民英國的朋友時常傾internet phone，當時我說過提早退休之後往日本讀書和生活是我的夢想，而第2個夢想就是要買入10層樓作為自己人生的其中一個achievement，當時我hold住6層樓，10層樓的目標似乎好遠，但原來只要你有心去做，達成目標又並不是太困難。我會繼續行落去睇下自己可以行得幾遠，無論成功或失敗都無所謂，earn到experience和enjoy這一個過程便足夠。

後記（止凡）：

這篇文章YC兄談到一些好像生意人的思維，一般人去旅行時多只會吃喝玩樂，令自己感到快樂，很少會觀察周圍環境去窺探香港人的消費能力。雖然這未必一定準確，但也是一種感覺。當經歷一次兩次三次大升大跌，樓市瘋狂或股災，身在其中的我們會有所感覺，能將這感覺轉化成下一波賺錢的能力者，就是那些會從經驗中學習，好好記住不同情況下的景象，在不同的時刻拿出來作些比對。

另外，YC兄買入物業放租的流程已經非常熟練，一個操作需時多久已經心中有數，這樣的物業投資者都明白摸底的難度在哪。如果你有一件貨，買賣時嘗試去估頂摸底，這樣的心態與操作也難怪，但不要以這樣的心態去評論貨多的人，尤其把物業投資看成是做生意的人。好像長和投地、建屋、賣樓都貨如輪轉的，每個項目估頂摸底？難矣。

這令我想起巴菲特07年賣中石油，不少散戶由於他不能摸頂賣出，指股價於他賣出後繼續上升，笑他老了。其實，要賣出數以億股的操作，本身都不容易，還要摸頂？再者，有誰能摸頂？你真的以為大行的程式模型可以幫到你嗎？

原來YC兄曾經有買入10個物業的目標，其實以08年手持6個物業來看，10個物業這個目標實在不難達到，資金流入都上了快車道，速度將會快得驚人。看YC兄的分享，事實證明他的資金鏈比我們想像中都要做得好，這也是複利的威力。

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悲觀，樂觀，達觀 [YC兄系列]

在重貼YC兄的文章時，發現從上一篇YC兄的文章到今天這一篇之間還有幾篇文章，不過主要也是YC兄當年轉貼別人的文章，所以就沒有在這裡重貼，因為希望重貼YC兄親自執筆的文章更好。

YC兄的文章（2008年12月24日）

節錄自岑逸飛的文章：

甚麼是悲觀？甚麼是樂觀？其實是觀點與角度的問題。同樣的事物，心態各異，看法便有不同。譬如同樣是半杯水，悲觀者說，再差半杯水，杯子就空了；樂觀者說，再多半杯水，杯子就滿了；在現實生活中，有時所謂悲、所謂樂，也許只是人的心境反映罷了。

換一個問題：眼前有串葡萄，有好有壞，究竟揀最好的先吃，還是揀最壞的先吃？是否揀最好的先吃樂觀，揀最壞的先吃悲觀？港人是「執輸行頭慘過敗家」，當然是先吃好的，但那會是先甜後苦；反而先吃壞的，好的還在前面，會是先苦後甜。

其實事物本身沒有悲樂，有的只是感受事物的心態有悲觀與樂觀之分。天地間沒有不平之事，只有不平之心。看西風落葉是憂傷還是閒適，要看人的修行。事情本身沒有意義，其意義取決於我們的取態，看事情是看負面還是正面？通常悲觀的會從機會中找到困難，但樂觀的則從困難中找到機會。

若能活在感恩的世界，做人通常都能樂觀。對於斥責，會感激這是助長智慧；面對遺棄，會感激有助自立；受人欺騙，會感激反而增進見識；受傷害的，會感激是磨練心志。

但中國的古老智慧，除了悲觀和樂觀之外，更有達觀，那是老莊智慧，比悲觀和樂觀再翻上一個層次。對人生能看通看透，才能達觀。悲觀者的人生是苦茶，樂觀者的人生是美酒，達觀者的人生是清泉。悲觀者在山腳看世界，看到小徑通幽；樂觀者在山腰看世界，看到曙光乍現；達觀者在山頂看世界，看到天清地廣。悲觀的躲在黑暗角落，樂觀的迎向陽光，而達觀的才會橫跨陰陽兩界。

有blog友問我（YC兄）姪仔現時近況如何，間帝柏現時可能只值330-350萬，租金又下跌得很利害。想請教下我地的對策。有blog友又說好興幸自己今年無買樓，否則現時都變負資產。

在98年和03年樓市大跌時，我都和很多blog友現時的心情一樣，看到資產不斷縮水感到悲觀。其後發覺樓價幾年後便會升返上黎，現時的心態已轉為平常心，只會想着怎樣在跌市中找尋機會買多d平樓。

我喜歡買樓收租的原因是可以問銀行借錢不斷去create現金流，現時資本主義的遊戲規則已經變左，你越借得多錢去create正現金流，你就越快可以獲得財務自由。美國政府為左救市，大灑美元到市場，美元貶值是遲早既事，你現時問銀行借既錢幾年後便可以用平錢還，美國政府都係用緊呢條橋。

此外，買樓收租是一種我可以完全控制的投資，買怎樣的樓出租，要怎樣裝修，租比怎樣的人，我都可以完全控制到。唔似得買股票或基金，完全靠個CEO話事，炒外匯蝕左幾廿億可以不了了之，美國那斯達克前主席是基金大騙子等，都令我對這些印刷品的信心進一步減弱。

我姪仔現時所有樓都仍然出租緊，帝柏租緊萬七，仍然cover到mortgage，下一年結緍計劃都無變。我d樓亦都全部出租，亦未有租客要求減租。我地的對策就是樂觀和積極地去面對逆境，靜靜地等待收成的好日子。

這一個星期都在東京泡，明天便會出發去白川鄉，之後便會到長野和北海道。這是今年東京Midtown的聖誕燈飾（文章貼出了類似照片），在藍色的燈海中浮現出銀河和星座，藝術成份比較高。最後Merry Christmas to my friends and readers。Thanks for your support and reading！

後記（止凡）：

這篇很特別，因為剛剛好是金融海嘯過後，樓價大跌之後所寫的，當時一些blog友見樓價大跌，向YC兄提出疑問。YC兄貼出了岑逸飛的文章，說明他當時的心境。

多年後回看，從文章中看到YC兄的心境如何？這幾年的事情發展又如何呢？著重現金流，而並非樓價上落，令YC兄有這樣的投資心態與作了當時的投資決定。

當談到借貸，不少人都會有所忌諱，YC兄在這篇文章道出了一個借貸的要點，借的是今天的錢，還的是未來的錢。今時今日全球最大的債仔是美國，它正積極製造一個對債仔有利的環境，這一點我的看法大概與YC兄類似。當然，運用借貸還有很多考慮，未能駕馭或性格不合者，尤其要小心債務。

另外，很喜歡岑逸飛的文章，以前曾經聽過他的講座，感覺他學問非常淵博，尤其對於中國文化。這篇節錄文章所提及的悲觀、樂觀、達觀，更是很好的提醒，看完後心境更平和。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=194983

施永青海嘯時盡沽股票增持物業 [YC兄系列]

分享了YC兄的blog文都有一段時間了，看一看，原來分享完這篇文章之後，有實際內容的就只剩下一篇，即下一篇就是最後了，而最後這兩篇都是YC兄對一些文章的評論，從他的觀點看看大家有否得著，請記著這是2009年初的文章。

YC兄轉載文章【明報專訊】2009年3月8日：

一直被視為「藍籌中的藍籌」匯豐控股（0005），受金融海嘯影響，終宣布22年來首次供股集資逾1300億元，成為英國及香港有史以來最大的供股集資計劃，觸動萬千香港股民心情。不過，創辦龍頭地產代理行中原集團逾30年的施永青，卻一早已盡沽手上包括匯控的所有股票，並增持「磚頭」，現時其身家有一半屬物業；「1000萬元放係銀行，一年都只係得2萬元（利息），每月都係得千多元，若買樓收租，1個月點都有2至3萬元，一年租金收入已是30萬至40萬元，遠比放係銀行高出以倍數計，又比投資股票穩陣。」他又指各國大力救市後，一旦貨幣系統崩潰，在銀紙貶值下，物業遠比其他投資為佳。

施永青笑言，自己投資不一定「贏梗」，自己亦像一般小市民一樣，從最初買入數百方呎單位，經過多年的努力，配合香港經濟發展，到現時居住數千呎單位。「自己一直有買九龍樓，未結婚前係70年代，已用數萬元買入觀塘月華街海景大廈一個1房1廳細單位，數年後以10多萬元沽出。」

數萬元買觀塘海景大廈起家

為預備結婚，施永青於1984年斥20多萬元購入何文田棗梨雅道1號騰龍閣一個面積約500方呎單位。「婚後2年多因太太有孕，決定再換大啲，用約100萬元購九龍塘根德閣約1100方呎單位，騰龍閣就以約60萬元售出，樓價升幅約1倍。」其後1年多又將單位賣出獲利後，再斥300多萬元買入何文田常盛街日麗園。「即依家半山壹號附近，買入單位後不過3年又以600多萬元轉售。」

不過，施永青亦非長勝將軍，其投資亦有隨大市虧損個案。「90年代我以1500多萬元買入清水灣物業，原先更想整座重建，但97年亞洲金融風暴一至，加上仔女要係九龍塘返學，結果於02年以1100萬元沽出物業，帳面蝕400萬元。」

近年他亦曾經摸頂買入豪宅，但此舉是迫不得已的抉擇。「我係07年買入九龍塘施他佛道洋房，因為要裝修，諗住裝修期間先租樓，誰知無端端用咗7000萬元買入何文田京士柏山，原本一早想放賣，點知之前買入的洋房，到依家都未裝修好，但京士柏山帳面已虧損約三成，即係唔見咗約2100萬元。」

樓市現時表現比自己預期好

對於後市的看法，他稱現時樓市已比預期中好，經濟經過一輪調整後，不少人已為如何儲存財富而煩惱，最後發現市場上有不少人將部分錢轉投地產上。「原以為樓市經過金融海嘯後會停頓，但近期買家開始增持物業，相信後市會較預期好。」

在金融海嘯下，樓市雖然亦受影響，但其抗跌力較其他金融產品佳。「現時我的投資中，有一半為物業，一成為黃金，其餘四成為現金。」既然他長遠認為現金或會貶值，為何仍持有四成現金？「早排有人話Cash is God，但往後若貨幣系統崩潰，現金大貶值的時候，持有資產者便會有着數。依家我仲有四成現金，主要由於為預備中原一旦出現問題，便有足夠現金支持。」

他又稱，投資物業可自定策略，如單位如何裝修，出租予什麼人，或於何時沽出，「可以話係話晒事」。「雖然物業較股票轉售能力較低，但若長線投資不失為一個好選擇；若投資股票，要半年後才知道業績，隨時突然又要供股，一旦遇上不務正業的上市公司，投資更有機會泡湯。」

必要時要壯士斷臂

根據傳統智慧，投資時切忌同「相關投資工具談戀愛」；施永青笑言，在82、83年左右，曾經投資柴灣某工廠大廈一個單位，但後來因看不通後市，寧願撻訂，結果損手10多至20萬元。

撰文﹕陳天賜、林可為

YC兄評論（2009年3月8日）：

曾經有朋友指我買樓收租的方法，借貸過多，市況逆轉的時侯，資金周轉唔黎，會十分之危險。但事實上在這次金融海嘯期間，我在房地產上還可以保住大部份資產，每月仍可以收到強勁的現金流，但很多朋友在股票上已損失慘重。

很多人認為投資是有風險的，因為他們無法掌控投資的資產，正如施生所說「若投資股票，要半年後才知道業績，隨時突然又要供股，一旦遇上不務正業的上市公司，投資更有機會泡湯」，所以理財專家都叫大家分散投資。

我喜歡投資房地產，原因就是「控制」，最近我在中環有層樓出租，放租兩個星期我已推掉兩個有意思承租的租客，一個是剛剛來港做紅酒生意的鬼佬，因無入息證明又唔肯一次過交一年租所以推掉，另一個是年輕「差差」做海洋生物研究咁話，但我怕咖喱味，佢又未出到價，所以又推咗。最後層樓租左比一個澳洲籍做marketing既台灣「小朋友」，得27歲但有大公司證明，安心許多。

老實講我真係找不到還有什麼投資能使我在賺錢和保住本錢的許多方面獲得這麼多掌控權。所以我沒有分散投資，獨沽一味買樓收租，由於房地產升值，銀行又肯借錢比我整大個餅，所以我可以比同輩早十幾年退休。

金融海嘯最壞的時刻還未到，最近另一個租客打電話比我說今個月因屋企有事，錢銀周轉唔黎要遲d交租，我當然說無問題喇，起碼佢肯同我講，好過粒聲唔出又唔交租，迫我apply court order趕佢走就唔好喇！租咗廿幾年樓比人，touch wood除左惡租客之外，什麼租客未見過吖，一般來說你對d租客好d，佢地都會對你好d，好黎好去，再見亦是朋友。

4月1日起深圳居民便可以無限次自由來港，我現時有一半時間在深圳居住，是半個深圳人，在這幾年深圳房地產熱期間，我見識過這班深圳炒房團，我的房子在兩年間曾經被他們炒高3倍至150萬RMB，最近才回落至100萬RMB，仍然有2倍升幅。我覺得未來如果中原指數要重上100點甚至再高，都要借助這班新力軍，千祈唔可以睇少。

後記（止凡）：

這篇文章不單只能吸收YC兄的智慧，還可以吸收施先生的投資理念。最記得施生很喜歡把自己的投資分成十份，安排作4、3、2、1，即4份物業，3份證券，2份現金，1份商品（如黃金），因為物業與證券能帶來現金流，而他對物業又特別有信心，不時又需要保留現金作投資的子彈，而1份商品算是作一些風險對沖吧。當然，這些比例在不同市況之下會不時改變，盡量做到進可攻、退可守的資產配置，背後的理論未必需要太複雜。

而從YC兄的文字間能看出幾點智慧，其中一個是投資項目的控制權問題。經常說的投資風險主要來自投資者對投資項目的不了解，以及控制權不足，這裡所談的風險並不是金融機構或教科書所指的「波幅」。YC兄喜歡投資物業的其中一個原因正正是控制權，由他對租客的選擇過程可以看到這個物業出租的操作，他作為業主的控制能力的確很高，這樣使物業投資者集中投資也不感到很大風險。

另外，我們能看到YC兄於當時（2009年）已經看到內地人來港買樓的威力，尤其他當時主要居住深圳，亦在深圳持有物業，親身看到內地投資者的財力，這更造就他一直「整餅」令資產脹大，身家、現金流與樓市大升浪一起走高，提早退休。

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