“一定要把新的盈利模式趟出來，怎麽提高實體經濟服務效率，過去條件不好，現在條件很好了，我們完全可以把客戶細分，我們客戶戰略在改變，我們希望凡是所有能服務的客戶都作為我們的客戶，我們努力把這些客戶都拉進來。”

5月23日，建行副行長楊文升在清華五道口全球金融論壇的銀行業變革主題論壇上表示。這意味著在銀行業轉型與變革的路上，國有大行的金融服務戰略也在發生變化。

“事實上現在講變革，銀行已經在變革的路上。銀行業發展至少面臨著四個方面大的變化。”楊文升進一步解釋道：

第一，中國經濟進入新常態，對銀行來講，一方面意味著傳統靠規模擴張的商業模式走不通了，要求銀行必須走內涵式發展道路，速度下降，過剩產能的矛盾更突出了，風險暴露，壓力加大，對銀行經營也是一個非常嚴峻的考驗。

另一方面，經濟結構的調整和經濟發展動力的轉變對銀行來講也是一個考驗。 銀行去對傳統的產業、傳統的行業有一定的經驗，現在傳統行業增長速度下來了，增長動力要靠新的行業、新的產業新興業態。這對銀行提出了新的要求：一方面要跟上經濟結構調整的步伐，另一方面也要研究這些新業態的商業模式、風險特點，以便能夠為這些新業態提供好金融服務，同時也把控好風險。

第二，利率市場化已經到來。楊東升認為，5月10日利率政策的調整，實際上已經宣布利率市場化到來了，不用等上限放開了。利率市場化給銀行帶來的直接影響是利差收窄。

楊文升進一步說：“關鍵是現在銀行的資產結構加劇了利差收窄，銀行相當一部分資產是有政府信用的，或者是擔保很好的。這部分資產利率市場化之後價格會一直往下走，負債成本往上升，利差趨勢至少在一段時間內還是收窄的趨勢。”

第三，互聯網技術和思維對銀行傳統商業模式的改變。在談到銀行的應對措施時，楊文升表示，真正需要做的是互聯網思維對傳統銀行進行再造，而不是再造一個互聯網銀行。

“前些年中國銀行利潤在全球來比還是比較高的，即便是增量不到2%，但是ROE、ROA全球水平還是比較高，說白了現在我們變革和創新還有一部分空間。”楊文升表示。

多年來，商業銀行的客戶戰略多使用“二八法則”，即將80%的銀行服務和資源集中服務於20%最能創造價值的客戶群體。在上述轉型環境中，楊文升表示，銀行的客戶戰略也在發生。

楊文升表示：“我們希望凡是所有能服務的客戶都作為我們的客戶，我們努力把這些客戶都拉進來，但不同的客戶一定要細分，再怎麽講互聯網，再怎麽講技術進步，一定要細分，不同的客戶為他服務的方式不同。對待大企業客戶，一定要專門的人為他提供一攬子綜合服務解決方案，對小客戶，希望在金融生態圈里盡可能提供包括建設銀行和合作第三方服務，合作是一定的，我們希望細分不同的客戶，不同的方案，不同的服務渠道，達到一個資源高效配置。”

第四，以“一帶一路”和亞投行設立為標誌的“走出去”國家發展戰略實施。

告別黃金十年，樓市調整帶來行業整體利潤率下滑已成不爭事實，全行業毛利率下滑或增速下滑還在持續。一味地追求高利潤容易導致庫存積壓，一味地追求高周轉又削薄了利潤，在這種“悖論”下，追求“有質量的增長”，追求凈資產回報率(ROE)，成為了品牌房企的共識。

然而，現實卻有些骨感。《第一財經日報》記者查閱2015年中報發現，目前已經公布中期業績的房企中，一方面萊茵置業、匹凸匹、陽光股份等中小房企凈利潤水平下滑超50%，另一方面萬科、碧桂園、龍湖等品牌房企中的盈利“優等生”出現了ROE指標下滑現象。

主業賺錢不易，以萬科為代表的品牌房企紛紛尋求轉型，物業、社區服務、金融都成為了試水的轉型方向。對於萬科等房企轉型對提升盈利能力的作用，多位受訪分析人士對本報記者表示，新業務仍處摸索階段，規模增長尚需時日，微利一定時期內還將持續。對於這些“巨無霸”房企而言，星星之火能否燎原，還有待進一步觀察。

作別高點

時間拉回2013年，這一年樓市成交火爆，北京二手房業主坐地起價，土地市場地王頻出，房地產行業一派繁榮。在這一年里，龍頭房企在經歷了ROE的高點。根據年報數據，萬科2013年毛利率比2012年下降了3.53個百分點，但其全面攤薄的ROE達到了19.66%，創下了歷史最高水平;碧桂園當年毛利率同比下降6.3個百分點，而ROE達到了19.37%，中海ROE更是達到21.08%的超高水平。房企的“優等生”里，穩健、強調效率的龍湖地產2013年營業收入增長49%，全面攤薄的ROE更是高達21.73%。

今年3月前後，萬科總裁郁亮透露，他已在公司內部立下200億元利潤的軍令狀，萬科已徹底放棄追求規模增長，強調從來沒有訂立每年銷售目標，未來會專註於業務轉型，加快業務創新。彼時，被問及萬科2014年毛利率下跌時，郁亮稱，相對於毛利率，對萬科更重要是ROE。

ROE又稱股東權益報酬率，是凈利潤與平均股東權益的百分比，為稅後利潤除以凈資產得到的百分比率，直觀意義是股東用1元錢的投資1年中賺取了多少財富增量。這個指標用以衡量一家公司對股東投入資本的利用效率，也能較適宜地反映上市公司的盈利能力和企業價值。

2014年，萬科ROE為17.86%，按年下降1.8個百分點。有報道稱，萬科計劃未來三年全力提升經營效率，目標是2016年的ROE可挑戰歷史最高水平。

然而，現實卻有些骨感。中報顯示，今年上半年萬科凈利潤同比增長0.77%，營收同比增長22.72%，但攤薄ROE為5.5%，低於2014年同期的6.25%和2013年同期的6.84%。

遭遇了ROE下滑的房企“優等生”還不只是萬科。根據中報，碧桂園今年上半年ROE為7.79%，去年同期這個數字是11.00%，同比下滑3.21個百分點;從年報看，2014年碧桂園的ROE水平為18.05%，相對2013年全年的19.37%而言也出現下滑。同樣在港股上市的龍湖地產今年上半年ROE為7.68%，比去年同期的10.04%相比下滑2.36個百分點，其2014年全年ROE為17.49%，雖然仍為業內領先，但也低於2013年21.73%的水平。

房企“千億俱樂部”中，已經公布中報的公司中，也有公司ROE得到提升，但提升幅度不大。如招商地產和保利地產ROE分別為6.76%和7.79%，同比分別提升0.23個百分點和 0.58個百分點。

星星之火可否燎原?

根據源自美國的業績評價體系杜邦分析模型，ROE作為企業核心的財務指標，可從三個變量來拆解和觀照，即衡量企業運營效率的銷售凈利潤率，衡量企業的資產使用效率的總資產周轉率，衡量企業財務杠桿的權益乘數。

眼下品牌房企ROE下滑的原因，與上述因素密不可分。易居智庫研究總監嚴躍進8月25日接受本報記者采訪時分析，上述房企ROE出現下滑，和凈利潤的下滑態勢有關，一方面今年房地產行業回溫但未見較大反彈，另一方面2013年後土地成本持續走高，房企經營成本增加。

主業賺錢不易，轉型便成為了尋求突圍的辦法。在行業盈利增速普遍放緩的大背景下，萬科、碧桂園都將轉型提升到戰略高度。碧桂園高管於8月19日的中期業績報告會上首次提及，旗下物業服務與教育業務兩大板塊正在籌劃在A股分拆上市。這是該集團繼年初提出分拆酒店上市之後的又一資本計劃。萬科更是自去年開始頻提轉型，郁亮稱，在未來萬科的萬億市值平臺中，希望傳統住宅銷售業務占比不到一半，另一半主要來自新業務，目前考慮較為明確的幾塊業務是物業管理、海外業務、萬科驛等。早前，張玉良掌管的綠地已經開始多元化經營，恒大更是踏上了從賣水到賣糧油的“大快消”之路。

對此，致同中國咨詢服務主管合夥人劉東東對本報記者分析稱，大型房企都在考慮轉型，但目前新業務規模比重較小，如萬科選擇物業發力，是一個很好的方向，這部分業務增速可期，但相對於千億“大盤子”而言占比較低，這類新業務短期內還難以幫助企業改變當下格局。

2014年，萬科物業實現總營業收入約33.7億元，總體凈利潤3.23億元，凈利潤率約為9.6%，扣除為萬科項目提供物業服務的收入後被列入上市公司財務報表的營業收入為19.8億元。對此，瑞銀證券研究員丁曉認為，2014 年萬科物業管理面積1.03 億平方米，分別占比全國0.59%和0.55%，市占率極低，全國最大物業管理公司彩生活2014 年物業管理總面積也僅為2 億平方米，這意味著未來萬科物業管理市占率有極大提高空間，但未來萬科如何獲得非自身建設項目的物業管理業務是其關註的重點。此外伴隨人力成本的提高，物業業務凈利潤率將長期維持微利化，短期看對萬科整體凈利潤貢獻有限。

對於恒大式的多元化之路，則有分析指出，恒大布局的新產業相互間的協同效應並不明顯，和房地產主業之間也缺乏協同效應。易居智庫研究總監嚴躍進提醒，一些新產業背後的消費群體並不願意支付高價錢來認購新產品，這可能會拖累房企盈利水平的擴大。

但這並不意味著沒有機會，嘗試與創新還要繼續。東興證券認為，房地產銷售回暖已經走過三個季度，就目前形勢來看，不出意外，下半年“金九銀十”行情兌現，全年行業銷售金額將超過2014年，甚至創歷史新高。而瑞銀證券研報進一步指出，如果萬科可以將物業管理服務作為與家庭互動的平臺，拓展和提供與家庭生活的各項服務，並通過移動互聯網技術實現此類服務，則物業平臺的價值將得到重估。