爭啟德地王 托高樓價 中港發展商投地博弈
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GS(14)@2017-02-12 00:26:212017-01-21 HJ
樓市猶如坐過山車，主掌住宅供應命脈的土地市場也波譎雲詭，海航系為首的一批國企以狂風掃落葉姿態南下置地，佔過去12個月港府賣地總數三成，走資逾400億元；內房聲勢壯大，搶貴「麵粉」，傳統大孖沙長實（01113）、恒地（00012）等急尋突圍方法，海航則強調融資順利，有力承擔高價搶地的風險。展望今年外圍及特首選戰等不穩因素增加，中環美利道百億地王將是下一個中港財團博弈戰場。對樓市觀察入微的中原地產創辦人施永青相信「過江龍」趨勢打破地產界壟斷，對用家和上車客百利而無一害。
樓市上升周期自2003年起，眨眼像過往升軌般踏入第14年（1967至1981年、1983至1997年），前滙豐「華人大班」劉智傑警告樓價泡沫於12至18個月內爆破，緊接長達20年衰退；不過新地（00016）元朗Grand YOHO 2高價開賣仍滿堂紅，有指證明購買力充沛。長和（00001）主席李嘉誠近日表明，去年11月加辣額外印花稅15%後，樓價限於窄幅上落「不會高得太離譜」，一貫近年看淡本地樓市的立場，他坦言，集團若只留在香港發展，僅餘下經營地產一途，惟「遲早有一日會爆，太多人做地產」，一語道破長和系不再倚賴地產為單一業務，原因正是市場上競爭慘烈。
長實投地驟減，去年9月中標沙田九肚住宅項目，竟相隔4年才取得官地，當被問及土儲方針時，李嘉誠也無講明會否回歸積極投地，只強調手上仍持有不少酒店、商場、商廈及服務式住宅，物業租金收入兩、三年內料增長五成。投地態度保守，跟他對外圍環境的判讀亦有關：「全球化競爭下的政策困局，憤懣成為左右社會思想情緒的基軸；各國政局現新形勢，美國加息，眾多貨幣貶值，在這情況下市場風險難測。即使有輕微增長，投資隱憂依然存在。」
【剖析篇】李嘉誠：太多人做地產
這番話不無啟示，中國企業「走出去」已大大改變市場秩序，2016年正是中資南下的巔峰期。據地政總署紀錄，去年至今年1月，政府一共批出23幅住宅地皮，總值約722.16億元，當中7幅由中資公司奪得，涉資290.65億元，數量佔比超過三成，按金額更達到四成；連同港鐵何文田站上蓋1期，短短一年間，中資動用最少400億元買起港地。賣地場上內房國企逐鹿決心強烈，「賭王四太」澳博（00880）執董梁安琪、堡獅龍（00592）羅氏家族後人建灝地產等新晉財團又想分一杯羹，賣地戰況白熱化，素來數口精的李嘉誠自然不肯「隨中資起舞」捱貴攞地。
海航攻港樓市志在必
近期擸地最凌厲，首推海航。海航去年11月以旗下香港海島建設地產名義，一擲天價88.37億元，從長實、新地等19個對手中脫穎而出，成功奪得啟德新發展區1K3號住宅地，大幅超過估值上限1.5倍，每平方呎地價1.35萬元，創東九龍新高，甚至誇張到「麵粉貴過麵包」，拋離鄰近譽港灣、麗晶花園等二手屋苑成交呎價達30%。
到12月中，盡管眼見政府加辣，海航再斥54億元豪奪啟德1L3項目，樓面地價1.36萬元刷新自己保持的地價紀錄，市場一地眼鏡碎。其出價志在必得，令一向奉行推敲後市、講求投資回報的本地發展商大歎無奈。
中資密密掃貨，究其原因是人民幣步入貶值大時代，內地民企急需對冲貶值風險，透過上市公司平台融資收購海外資產，稅率低的香港屬於最佳落腳地；加上中央定調「房子是用來住，不是用來炒」嚴打房產炒作、大力反貪腐，對內地樓市構成巨大壓力，內房被迫來港放手一搏。
63歲的海航集團掌舵人陳峰亦來頭不小，1990年代藉海南省政府打本1,000萬元人民幣起家，趁國家試行股份制改革嘗到集資甜頭，連環以高槓桿併購同業，之後獲「國際金融大鱷」索羅斯（George Soros）兩度注資，使海航由一家小型航空公司，躋身為全球總資產7,000億元的多元化跨國巨企，去年營業收入2,300億元，陳峰更陪同國家主席習近平出訪歐洲宣揚「一帶一路」。
瞄準啟德成供應重鎮
然而，天價投地亦有隱憂。過去海航系公司併購時，慣以系內不同公司互相擔保，導致信貸關係錯綜複雜，已惹來爭議。今次中標後，海航集團立即質押手中64億股或56.11%海航實業（00521）股份。令人聯想到中國政府嚴控走資，企業境內外發債都要向發改委報批，海航水喉收緊下，惟有押股融資「撲水」。金融圈早前流傳海航估錯價，逼於無奈才再以天價拿地，以免開盤時陷入被動；另外亦傳地皮撻訂，直到政府去年底確認收款，謠言才不攻自破。
攻港大計彷似兵行險着，海航仍顯得信心滿滿。海航實業傳訊部發言人李俊接受本刊訪問時，首次詳細透露涉足香港的原因。「集團希望提升國際形象及品牌影響力，進軍香港開發住宅對我們有重大意義。芸芸各區中選擇啟德，因屬港府規劃藍圖的核心地段，未來享有優質配套資源。香港樓市面對辣招及供應增加，但長遠作為國際金融中心與內地經濟互相促進，樓市基調良好。特別中資機構租戶開始滲入，商圈從中環、灣仔分散到東九龍，啟德作為未來3至4年供應重鎮，住宅需求穩定。」
海航稱南下非因人民幣貶值，而是綜合經濟環境和企業擴展的結果，強調投資風險可控。「購地出價經過詳細研究，地價已經按期交付，不存在放棄交易、估價錯誤的說法，海航實業抵押也與土地付款無關，該項目屬風險可控、盈利可期。因地皮前後無遮擋，望開闊海景又近港鐵，會打造成高端海景豪宅，公司對日後樓盤銷情抱信心。」海航續指，已開始了降預售樓花（Pre-sale Consent）等本地賣樓制度，歡迎港企合作發展。
地價上漲間接托樓價
事實上，搶地戰與樓價息息相關。樓價自前年9月攀頂回落，去年4月調整至低谷，當時差估署樓價指數下瀉11%，中原城市領先指數（CCL）累跌13%，期間元朗凹頭地皮於加息因素籠罩下流標，加深市場恐慌，導致上半年多達7幅住宅官地低市價拋售。陰霾最重時，大埔荔枝山地皮批出樓面呎價僅1,800元，低估值下限40%；優質如赤柱黃麻角道大型豪宅地皮，價格都跌近14年來新低，重回沙氏時水平。
待至英國脫歐明朗化，中資陸續進場，地價便由去年7月抽升，大大紓緩業主心理壓力，地王誕生更成為反價、代理游說入市的漂亮藉口，支撑樓價近月跳出谷底。統計去年7月迄今，政府15次推售住宅地，當中13次錄得新高價或超估值成交。率先刺激市道是7月下旬，中資五礦地產（00230）爆冷擊倒本港四大財團，以40億元購得油塘海景項目，五礦地產副主席何劍波坦言2015年已留意賣地場，認為與內地相比，本港地價和樓價仍處於合理水平。
消息如平地一聲雷，引爆民企或內地發迹的海航、路勁基建（01098）及高銀金融（00530）相繼中標，港資只剩信置（00083）及會德豐（00020）等負隅頑抗，依舊取得土儲，但出手價錢被迫托高。嘉里建設（00683）10月投得九龍塘筆架山豪宅地，面對內地背景的世茂房（00813）和龍光地產（03380）夾擊，每平方呎地價被挾高至2.12萬元，創下歷史九龍區地王。
【趨勢篇】打破大孖沙壟斷
中資滲入，對港商構成威脅，同時改變市場生態。遠東發展（00035）主席邱達昌批評內資搶高地價，對樓市非好事，亦難明白極高價投地，將來賣樓怎樣開價，遠展投地策略受影響將會轉趨保守。新地副董事總經理黃植榮指中資出價譁然，相信除人民幣貶值背後有其他更宏觀考慮。此外，嘉華國際（00173）主席呂志亦有類似感慨，稱本港土地已經「買唔落手」。
無他，本地龍頭如新地、長實、新世界（00017）及恒地，甚或信置及太古（01972）等主宰香港樓市數十年，藍籌屋苑太古城、沙田第一城及美孚新邨等，皆出自其手筆，甚至間中被指「打默契波」壓低地價，現在變成處處受制於內地公司，自然不是味兒。施永青卻相信這趨勢將有利用家及上車客。「海航這類內地公司恃財大氣粗，一再高價投地，有人擔心會推高樓價到更不合理高位。我卻覺得市場多一些競爭，對消費者有利無害。當然，賣地是發展商爭奪原料的市場，多了競爭，地價被搶高，原有港商絕不喜歡這現象。」
「麵粉」貴了，「麵包」不是會跟着貴？施永青指純屬錯覺，「貴買貴賣是發展商的如意算盤，但現實中發展商一樣會蝕錢，像1997年後很多發展商被迫蝕本價開盤。準買家不必太擔心，將來樓價由將來市場環境決定，3年後的事情，現在誰也說不準。競爭最初在土地市場發生，競爭導致搶高地價，但輪到新盤開售時，發展商成為賣方，競爭在發展商之間出現，他們就需要以更低價、更佳質素去爭取客人，到時消費者就享受到樓市競爭的好處。」
新盤豪宅化攻同胞
現時每逢新盤開售，內地客一般佔買家10%至20%，但隨着國內企業積極起港樓，大趨勢將是內地客比例上升，發展商投其所好，亦會把供應重心由目前流行的200平方呎左右、無間隔式「劏房盤」，逐漸改為兩房、三房或更大間隔單位。
紀惠集團行政總裁湯文亮一針見血，指中資興建港樓的對象並非港人，「好多人奇怪，點解內地地產商願意以高價買地，建成房屋以後，香港人未必承受到高昂樓價。其實內房的目標不是香港人，不同國內地區地產商的對象是他們當地人。以後來自各省各地的人分別聚居在各大型新盤，猶如各省市縮影。就像紐約市集中美國各地人士，香港『紐約化』10年後會非常明顯。」
依海航買地的出價，較同屬中資的保利置業（00119）鄰近地皮貴足一倍，直逼中國海外（00688）「港人港地」新盤啟德1號的現樓呎價1.56萬元。換言之，計及建築費及利息，海航的啟德樓盤日後最少需賣到呎價2.5萬元，才有望取得合理利潤。即使為「省招牌」壓縮利潤平售，呎價亦最少2萬至2.3萬水平，可以媲美現時九龍站一帶豪宅屋苑；新晉中資財團不熟悉本港建築及售樓條例，也有機會阻礙其賣樓時間表。
民企新勢力盲搶地
內資要進入本港除直接投地，也可透過買殼或合作形式。中城建去年收購本港承建商俊和，改名為亞洲聯合基建（00711）後推出「宿舍盤」菁雋卻劣評如潮，相信仍需日子摸熟港人口味。而業務重心位於內地的高銀金融，去年首次攻港，已累積何文田區兩地共1,900伙土儲，包括110億元中標何文田站上蓋，高銀主席潘蘇通近日引入國企華融金控（00993）為投資夥伴，華融佔股16.5%，其母公司中國華融（2799）是內地最大不良資產管理公司，屬中國財政部旗下。
中資南望非今朝之事，九十年代抵港先鋒的中國海外及保利，都屬於實力國企甚至是央企精英，時移世易，現時更多民企勢力在賣地場抬頭。萬科置業去年2月吼低奪得深水埗中型住宅地，而去年投地鎩羽而回還包括世茂房（00813）、碧桂園（02007）、合景泰富（01813）、萊蒙國際（03688）、龍光地產、木薯資源（00841）、中信泰富地產及招商局置業，部分本業與地產無關，以龍光尤其積極，可以預見中資樓市新力軍將會前仆後繼。
曾被憧憬興建「無煙城」的新啟德區，迄今售出8幅土地，5幅由內房取得，中資奪地盛況可見一斑；據了解，中資下一個爭逐目標，已吼準過年後招標的美利道商業地王，可建規模達46.5萬平方呎甲級寫字樓，估值介乎83.7億至116億元，地皮矜貴因屬中環、金鐘核心區逾20年首次有供應，對上一幅供應已是1995年拍賣的添馬C37區（現時中信大廈）。
本地薑另行拓展土儲
2013年港府取消勾地，改為按季招標賣地，因條款簡明，近年吸引中資積極嘗試；相較之下，本港發展商若要發揮優勢，除了競逐官地，必須向程序繁複的舊樓、農地併購，或要平衡分紅比例的市建局及港鐵項目埋手。近年投地最活躍的本地財團、億京發展項目籌劃經理黎裕宗表示，「住宅地被中資搶到咁貴，問題源頭是國內近年陷入『政策市』，嚴厲到第二套房不接納按揭，內房的賣樓邊際利潤頓減，便順着市場熱錢氾濫湧入香港，未來地產行頭一定愈來愈多競爭者。」
黎裕宗預計，2017年中資投地更勇猛，「人民幣貶值，內地湧下來好多錢『換籌碼』。且脫歐之後，內地原本到英國投資的資金也回撤，可見去年7月後，中資投港地或買商廈都暢旺許多，睇得出那些都是不用按揭的資金。『本地薑』現時想收舊樓不易，涉及100、200伙收購動輒要付數億辣稅，政府補地價上漫天開價，導致投資風險好高。香港曾經好多小型地產商，以後會開始『歸邊』，只有做起了的中大型發展商，才能夠生存下去。」
「共抗外敵」亦是生存之道，近期愈來愈多港資財團加緊合作，各種意想不到的合資（JVC,Joint Venture Corporation）入標組合都有，牽涉4、5家公司以上，例如信置、新世界、嘉華及麗新（00488）合作以「巨無霸」姿態角逐觀塘地皮。雖然港府估算未來3至4年，本地私人樓宇供應多達9.4萬伙，供應正在出籠，且政府今年7月換屆後房策未明，租務管制有機會重臨，加上特朗普時代美息去向難測，惟中資內房民企拓展香港房地產及物業投資市場方興未艾，形成新常態難走回頭路，香港樓市已不復舊觀。
【民企起底】海航千億業務滲港 強攻股樓
《福布斯》全球企業排名第353位的海航集團業務橫跨航空、旅遊、地產金融及物流，近年不少港人熟悉的本地品牌亦被收歸旗下。海航南下追溯2006年，初期目標多與本業有關，包括賭王何鴻燊創辦的港聯航空，轉手後改名香港快運（HK Express）成為本地唯一廉航，同年重組香港航空，贊助電視劇《衝上雲霄II》之餘把航綫重點放到港人最愛的日本及東南亞，實行左右夾擊國泰（00293）。
海航之後涉足瓣數漸多，包括金融證券行、飛機租賃公司等，連滿載港人回憶60年的康泰旅行社，2011年老闆黃士心亦出讓五成股份予海航，只保留新加坡康泰，中港業務盡歸海航處理；另一轟動交易是豪擲507億元，收購持有金鐘港麗酒店的國際酒店集團希爾頓兩成半股份，全額現金支付。有趣的是，海航掃貨後喜歡改名，替新公司冠以「香港」字首，抹減中資色彩。
近月海航進一步強攻股市，一口氣斥20億元入股四家本港上市公司。最新收入囊中的龍傑智能卡（02086），以溢價17.7%的5.22億元，獲配售61.39%股權，月初又購下東北電氣（00042），此前分別憑6億元及3.9億元掌控KTL（00442）和嘉耀控股（01626）。
海航在港版圖不容小覷，啟德兩地地價142.5億元，連海航實業（00521）、航基股份（00357）及香港國際建設（00687）等，涉足七家H股上市公司，總市值150億元，另持八家中國A股主板上市公司，可謂財雄勢大。
何濼生﹕白居二或推高樓價 但可解急
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GS(14)@2017-12-05 00:40:48【明報專訊】坊間有這樣的一個說法：「白居二」恒常化或會推高樓價。問題有兩個。一是「白居二」恒常化會不會推高樓價；一是「白居二」恒常化若真的推高樓價，是不是就不應再讓白表人士購買二手居屋。
政府2013年起以試驗形式，分兩輪推出共7500個「白居二」名額，分別超額認購12及17倍，最終4021名白表買家成功購買未補地價居屋單位，成功置業率為54%。被抽中的人士中，6457獲房委會發出購買資格證明書，即約2436買家放棄選購。
數據顯示，兩輪「白居二」臨時計劃後，第二市場單位價格分別上升64%及34%，比同期私人住宅市場中小型單位價格上升的47%及23%高出不少，表面上「白居二」恒常化帶頭推高樓價。但「白居二」的買家要符合購買資格，必須先符合公屋上樓的條件。論經濟能力，他們應不可能超越綠表申請人。
白居二買家財力未必比綠表弱
綠表申請人早已上樓，除因特殊原因獲安排上樓外，其他人士以前曾符合公屋上樓的收入和資產規定。但過了多年，由於收入改善、兼廉租省下的積蓄，很多家庭經濟條件改善，再不符合申請公屋資格，但以公屋居民身分便可以綠表人士申請免補地價購買二手居屋。表面上，「白居二」的買家購買力猶比綠表買家弱，不大可能推高樓價。
但房委會調查發現：逾四成「白居二」的買家獲家人資助。因此雖然自身的購買力較低，「靠父幹」後購買力不一定會低於綠表人士。奇怪的是仍有近六成白居二買家以較低的經濟能力出高價購買二手居屋。
高價買二手居屋 證明有迫切需要
白居二買家以較低的經濟能力出高價購買二手居屋的唯一原因，是他們的需要更大和更迫切。綠表人士既已入住公屋，基本上已解決了住屋問題，買居屋的迫切性不高，因此出價不及有迫切需要的白表人士進取。
獲房委會發出購買資格證明書的人士原可等候上樓，卻選擇出高價買二手居屋，住樓有迫切需要不言而喻。獲家人出資協助同樣反映家人認同買二手居屋的迫切性。
從這角度觀之，「白居二」恒常化為白表人士解燃眉之急，即使推高樓價，仍有可取和合理之處。
珠海學院商學院院長
[何濼生 濼觀天下]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2862&issue=20171204