買樓玩神秘 張玉珊持貨億五
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近年三分二時間都留守國內，發展 其修身堂內地市場的張玉珊，上月尾在助手陪同下，現身ICC，到樓上的新樓盤瓏璽睇示範單位，貴客到，發展商安排獨立時間讓張玉珊慢慢睇，避免受騷擾。張 玉珊睇的2,640呎單位，樓價近億。近幾年，她手上持有的五個物業，全部升值，總市值一億四千多萬，升幅超過一半。有錢買樓，張玉珊卻神神秘秘，除了用 BVI公司，又搵阿媽阿哥個名登記，掩人耳目。大客專用時間
早個禮拜六（七月二十三日）上午十一時半，本刊發現張玉珊坐駕停在圓方的W酒店門外，一名地產經紀上車後，七人車駛上鄰座的ICC環球貿易廣場。原來張玉 珊要睇樓，一干人等跟隨地產經紀上了位於ICC十樓，新開賣的瓏璽示範單位。距離開放睇樓的時間早半小時，發展商卻特地撥出獨立睇樓時間，招呼張玉珊，地 產經紀為成功開單殷勤講解，全程講解冇停口。雖然瓏璽坐落大角咀地段，但因為面向維港景，低層細單位，呎價都過萬元，張玉珊睇的是二六四○呎高層單位，呎 價要四萬元，樓價過億，十分揦脷。
鍾意長揸
投資有道的張玉珊，自03年沙士之後，一口氣掃了多個豪宅，因為眼光獨到，賬面賺超過8,000萬。
阿Sa做鄰居
「Shirley有好多時間都喺內地，不過佢對投資國內房地產興趣始終唔大，反而每次返香港，撞啱都會睇樓，樓價升到癲晒，但佢仲好有信心，話睇定入貨差 唔多。舊年政府加百分之二十印花稅，打擊炒家，但Shirley買樓唔在意急放，對佢無影響，只要睇準就入市，嗰次佢都有即刻入貨，買咗跑馬地慧莉苑一個 二千呎單位，咁啱阿Sa又喺嗰時買咗隔籬單位，兩個做埋鄰居，佢鍾意速戰速決，買樓都一樣。」張玉珊身邊人說。對大型屋苑豪宅情有獨鍾，張玉珊在瓏璽示範 單位睇足四十五分鐘，之後轉場到圓方附近的另一豪宅天璽繼續睇樓。「Shirley鍾意無敵景，○四年佢買入松柏新邨，就俾成個馬場景吸引，因為單位無遮 無擋景觀好，依家間屋升咗四千幾萬。所以佢買樓都專吼高層單位，景觀同位置都好緊要。」
唔用自己名
唔豪唔吼，張玉珊的物業資產值，近年累積升幅不小，賬面已經賺近億。此外，她亦習慣用BVI公司，及親人名義買樓，掩人耳目。就有意購買近億的瓏璽，記者 上週日（二十四日）在書展向張玉珊求證，她卻大耍太極：「我成日都睇樓，呢啲係香港人嘅節目，今次咁啱俾你見到啫！（嗰日你睇埋天璽，係咪想再入貨？）未 有決定喎！（你近年買樓賺咗 成億？）你哋查到乜就寫，我無意見。」
增持股份
01年張玉珊退出娛樂圈投身商界，創辦修身堂控股有限公司（8200），成為香港最年輕的上市公司主席。04年，她為當時230磅的欣宜成功減掉100 磅，成功為公司打響名堂。近年，張玉珊積極開發內地市場，先後在杭州、北京、上海、深圳等地開設六間旗艦店，內地加盟店達101間，生意遍布全中國。今年 7月，她再購入608萬股公司股份，個人佔股權41.5%，市值6,142萬，而整間公司則市值約1.43億。此外，張玉珊早前亦成功取得SK-II內地 代理權，生意愈來愈多元化。
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李嘉誠話幾時都是買樓好過租樓住 止凡
http://cpleung826.blogspot.com/2012/01/blog-post_31.html
今天朋友說「李嘉誠話幾時都是買樓好過租樓住, 這句話真的沒有錯。」
這位朋友除了自住單位之外, 還有一個單位收租, 雖然還有很多按揭未供完, 應該是超過八成吧, 但看這兩層樓在現時的市值已經賺了有二百萬之多, 這兩年他實在和味。
他突然有這個想法, 就是因為近日他收到租客的第二年租金, 他跟租客簽的租約是一年一年計的, 所以上年他已經一次過收了大約15萬租, 今年租金不變, 所以又收15萬, 他所感慨的是他手持物業, 兩年就收了30萬的租金, 但租客就少了30萬, 如果再買遲幾年, 交租都交了成100萬云云。
當然, 在現在的環境,確實買自住樓比租樓好, 其中一個最大因素是利率非常之低, 在這個條件下, 供樓大部份金錢都是償還本金, 少於20%是付利息的, 但如果有一天租金連交利息的份數都不足夠的話, 李嘉誠先生這句就不一定是對的。
可惜, 很多沒有買樓經驗的人都不瞭解利率的問題, 甚至說不出現在樓按的計法, H是多少, P是多少, 尤其發生在最大聲示威反霸權的一群, 在資本主義世界, 資源最後都會去到最有準備的一群手中。
是時候買股定買樓? 止凡
http://cpleung826.blogspot.hk/2012/06/blog-post.html有位朋友經常會追財經報章、新聞及評論, 拿到的都是某位名人或一些財演的第一手看法。
近期他解釋為何樓市狂升, 而股市表現不好, 這些都是資金方向的問題。因為歐債問題, 中國經濟增長問題, 美國經濟復甦無期,
香港人的資金都不敢亂買東西, 投資到債券好? 基金好? 外匯好? 還是股市好? 這些紙上工具好像都不太穩陣。不買東西就只好把資金放在銀行,
低利率高通脹, 最後只會令資金的購買力變少。到最後還是選擇買磚頭最實際, 因此全城資金都放在樓市, 樓市不能不升。
不知道這位朋友的這個觀點是他自己的思想, 還是看到某名人的觀點, 不過似乎這只是對著結果作解釋而已, 但這位朋友解釋時有點動機想說明現在是買樓時, 因為資金都會買磚頭, 現在有錢就應該跟大隊。
這個觀念我不認同, 首先樓市的結構被資金流向解釋似乎是過於簡單化, 資金沒出路時, 不一定選擇買樓, 亦可買舖及工廠商大廈,
而它們都是個別市場。還有, 現在資金的流向是過去式或現在式, 而並非未來式, 投資最重要是預測未來, 要預測到未來資金的流向又談何容易呢?
因此, 在操作上, 反而從基礎角度出發, 看價值行事, 而當著眼於看價值時, 便會發現投資的取向往往會跟現在式的資金流向唱反調。原因很簡單,
當資金流向的地方, 其資產價值都會被炒到水漲船高, 價格自然偏貴。相反現在沒有資金到的地方, 就算有價值的東西都賣得很便宜, 原因是缺水。
如果真的找到現在的資金流動方向的話, 要做的不是順著買, 而是逆著買。不過, 這個仍高難度動作, 要做得到, 要取決於不同人的財務情況、財務知識水平等。要記住, 資金流向證明大部份資金及大部份投資者的決定, 而下一個決定跟大多數人對著幹是極不容易的。
農行香港買樓
http://www.cbnweek.com/yuedu/ydpage/?raid=1650 中國農業銀行顯然對香港不斷攀升的地產價格毫無畏懼之心。
48.8億港元買下中環干諾道中50號全幢甲級寫字樓後，農業銀行香港分行刷新了香港單幢寫字樓成交記錄。
這棟紐約曼哈頓風格的寫字樓於2011年2月才剛竣工，已經有部分公司租用作為辦公室，但大樓還沒有一個正式的名字。這幢寫字樓將會成為農行在香港的新總部。作為整幢買家，農行還可以獲得這幢大樓的命名權。
儘管農行香港分行目前的辦公地點同樣位於大公司密集的金鐘，但干諾道中50號則毗鄰香港IFC和恆生銀行總行大廈，地理位置更為優越—一個佐證便是這裡的堵車更為惡?劣。
農行香港分行方面對《第一財經週刊》稱，他們目前仍未知何時將正式搬到新寫字樓辦公。
根據房地產經紀公司萊坊（Knight
Frank）的報告，2011年香港的甲級寫字樓以每月每平方米1046港元的租金，超過倫敦和紐約成為全球甲級寫字樓租金最貴的市場。香港政府統計處的
統計結果則顯示，截至今年4月，中環所在的中區甲級寫字樓平均月租金已達每平方米1109港元。這已經是香港地產價格的一個高位。
據促進這場交易的高力國際介紹，農行將「罕見地持有該樓999年的地契年期。」高力國際亦認為這還是一筆非常划算的交易。
相較其他對香港感興趣的中資銀行，農行在買樓上已經晚了一步。今年3月，建設銀行投資25.1億港元，在香港九龍灣買下了一幢名為東匯18的寫字樓，
同時以7億港元的價格買下港島區的一棟酒店作為員工宿舍。但其中最為著名的，是由貝聿銘設計的香港地標建築—屬於中國銀行的中銀大廈。
中資銀行購置物業的背後，是近年來中資銀行香港分行加快擴張該地區業務的野心。這裡面最重要的是中國有可能加快推行的人民幣匯率國際化，其中第一步便是建立人民幣資本賬戶自由兌換的通道。香港作為離岸結算中心，顯然中資銀行在資本兌換中將更有作為。
在香港的街頭，建行亞洲和工銀亞洲的網點都隨處可見，而招行則是借助原來永隆的網點優勢，遍佈全港。老牌的中行作為發鈔行則網點最多，ATM機也加裝在許多地鐵出口。但比起其他的進入者，農行的零售銀行業務並不算出色。
農行香港分行過去看重的是另外一個市場。該分行現有的主要業務為存貸款、匯款和人民幣債券承銷等。農行香港分行的總經理劉曉春在3月接受《香港商報》
採訪時透露，2011年香港分行的資產規模和盈利水平都有顯著提升，比如牽頭新鴻基地產167.5億港元這筆2011年香港市場最大的銀團貸款。
在承銷人民幣債券方面，農行香港分行也排在了中資銀行中的第三名—這更接近投行業務，而非銀行業賺取息差的傳統業?務。
由於香港人民幣債券投資需求正在快速擴大，有更多的內地公司想在香港發行點心債—2009年以後，由於歐洲債務危機，各國政府都降低了存款利率也由此
降低了本幣匯率，香港人為保護手中的資金不至於貶值，曾一度瘋搶內地公司的債券。此後這類債券便被貫以「點心」以表示對該類債券的喜愛。
非金融企業發行主體在香港也無需進行信用評級，發行執行效率更高。農行因此把香港人民幣債券市場看作是機會所在，計劃進一步拓展這已具有優勢的業務。
在已經開設香港分支機構的中資銀行當中，境況和重點都大不相同。浦發銀行在香港仍然處在積累階段，目前也沒有實現盈利。除了工商銀行和中國銀行外，建行的零售業務頗為突出，2010年在香港還推出了私人銀行服?務。
相較其他中資銀行已經開展幾年的全銀行業務，農行則顯得有點小心翼翼。農行並未回應置評在香港的業務會否改變，零售業務的砝碼是否加大，又是否對金融業界的「人民幣國際化」苗頭有所準備。
2010年，農行赴香港上市，成功融得100多億美元。與一些股份制銀行（比如中信銀行）不同，農行最近並沒有進一步融資的計劃。此番大手筆購置物業除了說明將可能擴大招募人員外，也說明農行的資本金還比較充裕。
農行需要警惕的是「自由現金流問題」的陷阱—公司融得的錢突然超過了現階段業務發展的需要，管理者會感到措手不及。它們的處理方式多半是隨後進行收購或者購買更多的物業以求資金的保值。但願不是這樣，否則香港商業地產的任何風吹草動都足夠農行揪心。
80後買樓心聲 取之有道
http://cpleung826.blogspot.hk/2012/08/80.html近日, 止凡跟一位 80後朋友仔討論樓市, 他出來工作剛好兩年, 因屋企問題希望盡快搬出來自立, 租也好, 買也好, 他心想買比租好, 但又認為如今樓市處於歷史高位, 子彈又不多, 實在捨不得現在入市, 希望等樓市大跌後才入市。
他對於買樓的目標不是定得很高, 只是在新界區找些二線盤, 絕對不是要市區, 或假豪宅, 所以我認為他利用九成按揭出車都不是沒有可能的,
而且還算輕鬆。不過, 對於樓價的概念, 他就有點執著, 很多時還在說回 03年
SARS時的價位。加上他看了一本叫什麼「十大不買樓理由...」之類的書, 將書中的概念都讀了入腦, 對樓市更為卻步。
記得早陣子我在書店也看過這本書, 翻了兩頁就放下, 沒有買亦沒有讀, 大概是不認同吧。我問他書中有何概念分享,
他說出書中其中一個理由「人均收入就 97年到現在也沒有升過, 樓市難以支持」, 說完這個理由, 我就已經連續講了
15分鐘反駁及表示這個分析非常武斷。反駁理由包括人均收入包括沒有私樓的五成人是不真實、97年跟現在的息口分別、97年到現在的經濟及財富增長、內地
資金、內地富豪的變化、供款比例、租金回報等等, 證明單說人均收入沒有變化而樓價升就不應買樓是錯得離譜的。
還有, 我留意到他對現今樓市及業主有些微怨氣, 好像人家的樓在SARS時不足 100萬, 為何現在開價下下都要近 250萬, 這些樓值這個價嗎?
為何這些樓主把不值這個價的資產釣高來賣? 現在一個剛大學畢業的只賺萬多元, 做多幾年的二萬多元甚至三萬多元, 怎能買得起現在的新樓呢?
而我就提醒不要帶有怨氣, 這只是在這個政策下, 這個經濟環境下的一個現象, 大家應該理解身處環境為何, 然後運用知識找最好的路, 整天坐在家怨自己不是李嘉誠的兒子也是徒然而已。
還有, 我發現不少人有一個毛病, 就是常以自己及身邊的人來看這個世界, 自己這個年資有這個收入, 就假設全香港及全世界都是這個收入左右, 我說
:「你不見現在的新樓每每開萬多元一呎, 一推即沽清, 而這幾年已經是不能短炒的時代, 買家都要真正上會的, 內地客佔20%左右,
其餘的都是香港人, 你能說這些成交都是假的嗎? 他們只有三兩萬收入而銀行又能批按揭嗎?」, 所以先不要假設所有人都如自己一樣, 這有如坐井觀天。
一輪討論及分析, 相信他也要點時間消化及重新定位, 我的建議跟李嘉誠先生一樣, 自住的, 有能力的, 不怕買。不過樓市有上有落, 可以等調整時留意及入市, 但跌回 SARS價的可能性實在不大, 還是執著於此而有怨氣的話, 吃虧的始終是自己。
相信不少 80後及 90後都可能有這些想法, 不妨找身邊有買樓經驗的人討論一下, 因為沒有買樓經驗的話, 對很多數字及樓市環境都沒有感覺,
例如供樓還息及還本部份, 供1釐息及供10釐息的感覺, 新舊樓的租金回報水平等。還未買樓的, 可能不太瞭解以上種種因素,
因而只會記住97價及SARS價, 但只記著這些絕對數值對瞭解大環境沒有太大幫助。
80後買樓心聲 取之有道
http://cpleung826.blogspot.hk/2012/08/80.html近日, 止凡跟一位 80後朋友仔討論樓市, 他出來工作剛好兩年, 因屋企問題希望盡快搬出來自立, 租也好, 買也好, 他心想買比租好, 但又認為如今樓市處於歷史高位, 子彈又不多, 實在捨不得現在入市, 希望等樓市大跌後才入市。
他對於買樓的目標不是定得很高, 只是在新界區找些二線盤, 絕對不是要市區, 或假豪宅, 所以我認為他利用九成按揭出車都不是沒有可能的,
而且還算輕鬆。不過, 對於樓價的概念, 他就有點執著, 很多時還在說回 03年
SARS時的價位。加上他看了一本叫什麼「十大不買樓理由...」之類的書, 將書中的概念都讀了入腦, 對樓市更為卻步。
記得早陣子我在書店也看過這本書, 翻了兩頁就放下, 沒有買亦沒有讀, 大概是不認同吧。我問他書中有何概念分享,
他說出書中其中一個理由「人均收入就 97年到現在也沒有升過, 樓市難以支持」, 說完這個理由, 我就已經連續講了
15分鐘反駁及表示這個分析非常武斷。反駁理由包括人均收入包括沒有私樓的五成人是不真實、97年跟現在的息口分別、97年到現在的經濟及財富增長、內地
資金、內地富豪的變化、供款比例、租金回報等等, 證明單說人均收入沒有變化而樓價升就不應買樓是錯得離譜的。
還有, 我留意到他對現今樓市及業主有些微怨氣, 好像人家的樓在SARS時不足 100萬, 為何現在開價下下都要近 250萬, 這些樓值這個價嗎?
為何這些樓主把不值這個價的資產釣高來賣? 現在一個剛大學畢業的只賺萬多元, 做多幾年的二萬多元甚至三萬多元, 怎能買得起現在的新樓呢?
而我就提醒不要帶有怨氣, 這只是在這個政策下, 這個經濟環境下的一個現象, 大家應該理解身處環境為何, 然後運用知識找最好的路, 整天坐在家怨自己不是李嘉誠的兒子也是徒然而已。
還有, 我發現不少人有一個毛病, 就是常以自己及身邊的人來看這個世界, 自己這個年資有這個收入, 就假設全香港及全世界都是這個收入左右, 我說
:「你不見現在的新樓每每開萬多元一呎, 一推即沽清, 而這幾年已經是不能短炒的時代, 買家都要真正上會的, 內地客佔20%左右,
其餘的都是香港人, 你能說這些成交都是假的嗎? 他們只有三兩萬收入而銀行又能批按揭嗎?」, 所以先不要假設所有人都如自己一樣, 這有如坐井觀天。
一輪討論及分析, 相信他也要點時間消化及重新定位, 我的建議跟李嘉誠先生一樣, 自住的, 有能力的, 不怕買。不過樓市有上有落, 可以等調整時留意及入市, 但跌回 SARS價的可能性實在不大, 還是執著於此而有怨氣的話, 吃虧的始終是自己。
相信不少 80後及 90後都可能有這些想法, 不妨找身邊有買樓經驗的人討論一下, 因為沒有買樓經驗的話, 對很多數字及樓市環境都沒有感覺,
例如供樓還息及還本部份, 供1釐息及供10釐息的感覺, 新舊樓的租金回報水平等。還未買樓的, 可能不太瞭解以上種種因素,
因而只會記住97價及SARS價, 但只記著這些絕對數值對瞭解大環境沒有太大幫助。
R 有關「80後買樓心聲」的留言 止凡
http://cpleung826.blogspot.hk/2012/08/r-80.html早兩日止凡出了一篇文章「80後買樓心聲」, 受到 R兄的留言, 想分享一下。
[留言內容]
「我認識一對夫婦，05年時已開始四圍睇樓，每次埋門總告吹，因死唔肯蝕底，心裡覺得買貴人地沙士時的好多。到08年海嘯時，已睇好盤還左價，又覺得樓市未跌夠，離沙士價仍是很多，所以又想等多陣，等再平d先買。到09年樓市見底急促彈升時想入市，又唔甘心比貴
2成買。 結果到2012年今天， 仍是以2萬多租住黃埔的3房單位。
跟這對夫婦談樓市，簡直多餘，大單位又嫌貴，細又賺唔夠住，第一間樓，最簡單做踏腳石，可以作出租及套作將來換樓首期的道理也不懂。他們8年的租金已花掉了，得到的是零！」
[止凡回應]
「每人都有自己選擇及執著的地方, 做朋友的只好儘量提意見, 是否採納則由他吧。
舉個例, 如果當時你力勸他們上車, 不要再這樣等法, 誰知他們真的聽你建議而上車, 但沒有 08至12年的大升浪, 而加上來一個像 SARS的疫症,
內地又沒有經濟起飛...他們買樓後樓市才大跌, 情況會怎樣? 如果他們沒有獨立思考及個人承擔的話, 好可能會怨你一世。 」
[後記]
早前的回應是指大市有升有跌, 提意見時要加倍小心, 因為提意見後市況可能不如預期, 而又不知道對方有多少財務知識, 可能連朋友也做不成。
有關這類意見的建議技巧, 我從一位朋友身上學到一種不錯的方法, 對很多人決定買自住樓時有很好的參考作用, 尤其是對如故事中的夫婦般執著的人。
這個建議方法大概是著重比較供樓利息與租金, 假設買一層 350萬樓自住, 7成按供 30年, 每月供款大約為 10000元, 屬支出部份的利息大約佔 4成, 即 4000元。如果租樓的話, 可能要交 12000元租, 租金全為支出部份。
按以上的計算, 租樓比買樓的每月實質支出多 8000元, 一年大約10萬元, 3年大約30萬元。未來樓價升也好, 跌也好, 如果現在買樓的話,
這個 30萬就一定能省下來的, 如果抉擇是現在買入還是 3年後買入, 樓價能否在這 3年內跌低過 320萬, 這就是要恆量的關鍵。
如果本打算租 3年的話, 考慮買樓時乾脆將樓價減去未來 3年的租金, 看看自己能不能接受, 如果可以接受, 就不要等樓價跌了, 因為這不一定等得到。
當然, 未來 3年, 租金還可加可減, 利息亦然, 而樓房供求、經濟、政策、樓價更是千變萬化, 這樣把 3年景況量化後, 鼓勵當時人自己選擇, 無論哪個選擇, 是對是錯, 最後應該不會對你埋怨吧, 因為你只是提供一個分析方法而已。
但如果你說了以上內容, 他還在說什麼 SARS價之類, 又或是連首期都有問題的話, 那討論下去都只是徒然, 這時只好一笑置之吧。
R 有關「80後買樓心聲」的留言 止凡
http://cpleung826.blogspot.hk/2012/08/r-80.html早兩日止凡出了一篇文章「80後買樓心聲」, 受到 R兄的留言, 想分享一下。
[留言內容]
「我認識一對夫婦，05年時已開始四圍睇樓，每次埋門總告吹，因死唔肯蝕底，心裡覺得買貴人地沙士時的好多。到08年海嘯時，已睇好盤還左價，又覺得樓市未跌夠，離沙士價仍是很多，所以又想等多陣，等再平d先買。到09年樓市見底急促彈升時想入市，又唔甘心比貴
2成買。 結果到2012年今天， 仍是以2萬多租住黃埔的3房單位。
跟這對夫婦談樓市，簡直多餘，大單位又嫌貴，細又賺唔夠住，第一間樓，最簡單做踏腳石，可以作出租及套作將來換樓首期的道理也不懂。他們8年的租金已花掉了，得到的是零！」
[止凡回應]
「每人都有自己選擇及執著的地方, 做朋友的只好儘量提意見, 是否採納則由他吧。
舉個例, 如果當時你力勸他們上車, 不要再這樣等法, 誰知他們真的聽你建議而上車, 但沒有 08至12年的大升浪, 而加上來一個像 SARS的疫症,
內地又沒有經濟起飛...他們買樓後樓市才大跌, 情況會怎樣? 如果他們沒有獨立思考及個人承擔的話, 好可能會怨你一世。 」
[後記]
早前的回應是指大市有升有跌, 提意見時要加倍小心, 因為提意見後市況可能不如預期, 而又不知道對方有多少財務知識, 可能連朋友也做不成。
有關這類意見的建議技巧, 我從一位朋友身上學到一種不錯的方法, 對很多人決定買自住樓時有很好的參考作用, 尤其是對如故事中的夫婦般執著的人。
這個建議方法大概是著重比較供樓利息與租金, 假設買一層 350萬樓自住, 7成按供 30年, 每月供款大約為 10000元, 屬支出部份的利息大約佔 4成, 即 4000元。如果租樓的話, 可能要交 12000元租, 租金全為支出部份。
按以上的計算, 租樓比買樓的每月實質支出多 8000元, 一年大約10萬元, 3年大約30萬元。未來樓價升也好, 跌也好, 如果現在買樓的話,
這個 30萬就一定能省下來的, 如果抉擇是現在買入還是 3年後買入, 樓價能否在這 3年內跌低過 320萬, 這就是要恆量的關鍵。
如果本打算租 3年的話, 考慮買樓時乾脆將樓價減去未來 3年的租金, 看看自己能不能接受, 如果可以接受, 就不要等樓價跌了, 因為這不一定等得到。
當然, 未來 3年, 租金還可加可減, 利息亦然, 而樓房供求、經濟、政策、樓價更是千變萬化, 這樣把 3年景況量化後, 鼓勵當時人自己選擇, 無論哪個選擇, 是對是錯, 最後應該不會對你埋怨吧, 因為你只是提供一個分析方法而已。
但如果你說了以上內容, 他還在說什麼 SARS價之類, 又或是連首期都有問題的話, 那討論下去都只是徒然, 這時只好一笑置之吧。
給突然想買樓的朋友 止凡
http://cpleung826.blogspot.hk/2012/09/blog-post_3.html#more近兩年樓市颯升, 中原指數頂位話破就破, 前特首曾蔭權說過香港人很有趣, 樓價平通街的03到05年時就很少人說要買樓, 但樓市越升越勁之時, 就突然有很多人話想買樓。
其實很簡單, 買東西都看前景, 預期未來價格會繼續升, 自然想買, SARS時預期樓市會繼續低迷, 再者連自己份工都保不住, 誰會想買樓呢?
記得幾年前, 止凡到書局想找一本有關樓市的書都不容易找, 金融投資書就一籮籮, 如今有關樓市的書就多的是,
連楊衛隆先生這類金融世界的陰謀者都講樓市 (記得他從金融海潚後開始唱匯控唱到今日, 話匯控什麼數字都是假, 又說美國末日之類, 實在不敢苟同),
寫書的都無不向市場走, 市場不再講金融海潚, 市場都在談樓市, 要書好賣唯有跟風談樓市。
偏偏我就喜歡「扒冷」, 好像到馬會買馬, 某隻馬背重飛成大熱, 給你買中回報也不會和味, 所以有人喜歡買大冷馬。如今樓市火熱得很, 人人想盡辦法去買, 中原指數過107, 而股票就被冷落, 市盈率連10倍也不到, 抵買之極, 但就偏偏沒有人買。
如果有住屋需要, 一定要買樓, 買樓後支出跟租金支出會有比較性, 這個無話可說。而且計好數才上會, 自住樓風險始終有限。但如果買多層樓投資, 你會想 :「如果好像曾特首話03到05年時買了樓就好了...」, 其實有早知無xx。
換個角度想, 假設股票五年後炒到發瘋, 恆指50000點, 但到時太多股民進市, 從來沒有買過股票的市民也喊著要入市,
到時不知哪位特首可能對著電視說 :「香港人真奇怪, 當 2012年左右恆指市盈率只有9倍時就沒有人買股票,
但現在市盈率過20倍時就連街市阿嬸都炒股票, 希望大家小心風險呀...」
現在有錢有實力, 沒有買樓迫切需要, 應該如何決定呢? 各人有各人財政問題, 還是自己好好計算一番, 但切記不要被市場氣氛影響判斷, 變得突然想買樓。
買樓儲蓄好方法 止凡
http://cpleung826.blogspot.hk/2012/09/blog-post_11.html大部份人的投資理財都不是十分精明, 無論其收入高低也好。收入低故之然入不敷支的情況普遍, 但收入高、消費高的現象也比比皆是, 這是可悲的事實, 有時止凡會建議一些身邊朋友買層樓來當作儲蓄。
自住樓與租樓比較, 買入單位始終賺了每月租金支出。就算是投資樓, 買一層來放租作儲蓄, 也未嘗不可。即使投資理財差勁得很, 買入時機非常不濟, 樓價高位買入也好, 計好數, 問題又不是很大。
先不要說追求高回報, 與任何投資高手比較功績, 或與其他投資工具比較回報率。要比較功效, 只需假設沒有買樓儲蓄的話, 當事人只會「花在這、花在那」地全數花掉。事實上, 很多人是多點錢就過好點的生活, 多去兩次旅行, 多換兩部電話, 而不會剩多點錢的。
買了樓, 付了首期, 計好供樓壓力, 穩當的話, 就有了負擔, 要每月供樓, 如果是放租更好, 人家交租幫你供樓。一般樓按都做20年或30年不等, 於是當事人就努力工作, 供樓後繼續把多餘錢花掉也沒所謂。
樓價有高有低, 就當不幸在97年樓市高峰期買入又如何, 中途樓價升也好、跌也好, 當事人只要繼續努力工作, 努力供樓
(出租就更不太需要苦惱)。到供完樓的一天, 即20年或30年後, 香港的樓一般都比當年的樓價還要高, 還有當年只是付了首期,
如今所有按揭都還清了, 整個樓價都是當事人擁有的, 試問一個理財不善、餐餐清的朋友靠自己儲蓄可以有幾百萬身家嗎?
其實這個概念應用在其他資產也行, 基金也好, 優質股票也好。但通常其他資深的效果都不及買樓, 原因買賣物業手續繁複, 費用亦高, 這會鎖死很多人的買賣意欲, 造成一種迫使儲蓄的現象。
這一招是很多父母對子女的財務照顧方法, 為求子女剩到個錢, 不惜代子女付首期, 總之要子女自己定時供樓, 其他消費就不需管制及擔心, 因為供完樓自然有大筆儲蓄在樓價中, 這也是中國人愛磚頭的原因。
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