槍打出頭鳥碧桂園受靶

2008-1-10 NM

碧桂園上市短短九個月，經歷天堂與地獄，集團地價低、利潤厚的模式，一度令「股神」李兆基垂青，股價在上市後數月曾節節上升逾一倍，而持有碧桂園五成九權益的楊惠妍，年僅廿六歲已攀登富豪榜。福布斯選中國首富，楊惠妍以一百六十億美元身家，登上內地及亞洲女首富之位。

然而中央自去年底加重宏觀調控力度，踏入○八年更進一步收縮銀行信貸，令內地房地產商當災，碧桂園更是內憂外患，接二連三被揭涉嫌低價拿地，股價大跌。本刊遠赴碧桂園北伐大計的橋頭堡安徽，直擊其收地手法，發現碧桂園惹禍與其主席楊國強作風有關。

醞釀多時的土地閒置徵收辦法，週一終於出台。若土地閒置兩年，當地政府有權無償收回，以打擊發展商圈地，這是繼早前中央限制內地銀行貸款增長後，再一次打壓樓價。內房股應聲下跌，但碧桂園跌得最多，因為它還接二連三被揭在安徽、重慶和張家界平價掠地。

安徽巢湖市和縣地皮相當龐大，達一萬餘畝，相等於三個順德碧桂園面積。知情者向內地傳媒提供文件，指碧桂園徵用這幅土地，表面上地價為每平方米七十三元人民幣（下同），但實際只需支付二十八元，地價如此低，當時發展商都嘖嘖稱奇。在內地，原始土地均是由政府出面徵收拆遷，再租予發展商，一般年期為七十年。「只有配套用地，即非賣面積，如道路、公園等，每平方地價才有可能二十八元。現在和縣的地價，如果是建設用地，政府掛牌是每平方逾三百元，這只是底價，還要看所建房屋的類別及出售價格，實際地價一定更高。」當地一名發展商表示。

和縣位處安徽省及江蘇省交界，冬天氣溫只有零下幾度，街道冷清。縣城大街旁，有個碧桂園的廣告牌，宣傳集團在當地的「碧桂樂園」項目。根據簡介，項目以大型度假別墅區為主，還會興建五星級酒店及高爾夫球場等。據悉，碧桂園○六年中，透過北京安徽商會一名負責人穿針引線，覓得此地皮，估計項目投資達百億元，成為集團在廣東省外，最重要的投資區域。

收地釀衝突

碧桂園項目位於和縣的石楊鎮，與縣城距離約半小時車程，在當地司機帶領下，經過一段崎嶇狹窄的山路，再穿過正在整修的夾山關水庫，前面一大片新平整出來的黃土地，就是碧桂園的地盤。旁邊還有數個正在遷拆的村莊，碧桂園能夠把萬畝土地拿到手，多得當地政府出手「移動」村民。

附近正在清拆的皮黃村，有不願遷離的村民表示，去年八月政府開始跟他們談拆遷賠償，一般平房每平方米約五百三十元，再按房子建造年期遞減。「政府不給我們找地方住，只補助十個月的住房費，還有田地，一畝水稻田的賠償，扣了兩成稅後，到我們手上的才一萬四千四。」一名姓陳的村民無奈地說。而當地一名發展商稱，發展商徵收一畝農地，最少要八萬至十萬元。

去年十月中，當地政府開始拆村，速度驚人，至今已拆了三條村。「前面的陶莊村，三天就拆完了。」村民更透露，十一月拆大周村及尹流村時，曾觸發大規模衝突。「那情景像打仗一樣 ……推土機硬開進村裡，村民吵着不讓拆，來了一大批公安，最後打傷了三個人，公安還把生產隊長抓了，村子拆完了才放出來。」

楊國強豪言壯語

「無枱底交易，有（的話）會（被）拉人封屋，內地有中紀委，香港有廉政公署！」

07年8月，回應碧桂園土地成本超低

最新發展：連環被踢爆以「返還款項」的模式拿地，土地近乎零成本

「由今年4 月20日上市至今的30 多天以來，總共再購入了900 萬平方米土地儲備。」

07年8月在記者會上說

最新發展：高調買地並極速成為全國土地儲備最大的發展商，被批評囤積土地，不配合國家政策

「隨意拍攝是對中國首富不敬。」

07年5月，有攝影記者與楊「同『車立』」，記者舉機拍照時，楊國強這樣回應

最新發展：楊卻多次在公開場合不認自己是首富

巨額捐款鋪路

地方鄉鎮企業出身的碧桂園，最擅長的莫過於與地方政府打關係。移動村民之前，安徽省政府旗下負責接受捐款的機構——紅十字會，一名主任向本刊證實去年十月二十日，碧桂園老闆楊國強，向安徽省政府捐了二千五百萬元，用作退伍士兵培訓。「這是安徽省歷來最大筆的捐款，一般的企業捐款都在五百萬左右，一千萬已很少見，超過這個數，省委書記都能見，是最高規格的了。」該主任表示。

另外，當地發展商亦透露，碧桂園的項目規劃中，還包括免費幫政府興建一個達世界標準的「小球訓練中心」，讓省或國家的運動員使用，而小球則包括高爾夫球、乒乓球及網球等。

十一月初，碧桂園為項目搞奠基典禮，並在當地香泉湖國際大酒店設宴。有酒店員工表示，當晚擺了七桌宴席，省政府人員及縣委書記均有出席，而楊國強及女兒楊惠妍亦親臨主持。

碧桂園之所以看中和縣石楊鎮，無非因為此地緊接江蘇省，距離大城市南京，車程不足一小時，再加上未開發的農村經濟，地多且便宜。兩大天然條件，正是碧桂園向來選址的首要因素，計劃中的碧桂樂園，將是另一個順德碧桂園的「倒模」。但楊國強萬萬想不到，一離開發迹地順德，就被人揭發收地手法有問題。

內地開發商土地儲備龍虎榜

中央無靠山

一名廣東省政府人員透露，今次碧桂園成為箭靶，主要因為「中央冇人撐」。「碧桂園前期發展得咁快，好多嘢講唔清，旗下樓盤可以賣到咁平，皆因佢同地方政府關係好，地價平、成本低。

「幾大發展商中，中國海外是央企，保利是軍方背景，萬科是老大哥，做事較規矩，老總王實幫國家做好多公益活動，至於富力，與摩根士丹利等美資大行關係好，獲政府看重。數下來，就得碧桂園在中央冇人。」

楊國強這位暴發戶成為中央重點打擊對象，亦因其行事囂張，得罪同行之餘，更不識時務，不懂配合國家穩定樓價的政策。一名楊國強身邊的夥計表示：「呢啲係唔值錢的垃圾地，又可以同鄉政府討價還價，地價必定比發展市區地低好多；但老闆就周圍同人講自已的地好平，據知得罪了唔少同行。」

「所謂『槍打出頭鳥』，而家國家唔想發展商囤積土地，但有人偏偏四處招搖，仲話土地儲備足夠幾年發展，等於自找麻煩。」一名不願公開身份、但認識楊國強的內地發展商說，更說風暴未除。「（政府部門）仍然可以諸多刁難，例如唔批圖則，或者要你三年內起好個項目，而家市場信貸緊縮，你可能會借唔到錢開發！」

同鄉早已散水

碧桂園老闆楊國強，順德農民出身，高中畢業後在國營建築公司二建二隊由低做起，三十歲升為區建築隊隊長，由於哥哥楊國華是政府部門的領導，八九年就成為順德縣第二建築工程公司的經理，至九三年與同鄉楊貳珠合資買入他工作十一年的國企，並改名為北滘建築工程公司，正式由經理榮升老闆。

九三年國家實行宏調，地產市道低迷，他的建築公司亦碰上挫折，先是建築行業遇上水泥、木材等材料漲價，經營吃力；而他為碧桂園發展商興建的四千套別墅，只售出三套，面臨發展商走數的危機。最後，他決定吃下逾億投資額的碧桂園，由建築商變為發展商，「晉身」為碧桂園「老細」。

不過，市場一直流傳指楊國強這位「老闆」與當地政府合作密切，還持有碧桂園的股份。另外，與妻子楊艷池誕下三名女兒的楊國強，還是很關心傳宗接代之事，上市前兩至三年經常往返紐西蘭會紅顏知己，上市的安排大部分由二女楊惠妍應付。「但上市後，該批官員大部分已經沽咗手上的股份，所以楊國強先才活躍番啲，依家要睇吓佢有冇本事扭轉形勢。」一名知情人士說。

○ 八年，央行已下令各商業銀行控制貸款額度，銀行閂水喉，直接影響碧桂園融資渠道，去年第四季，碧桂園曾計劃發債集資約十億美元，但計劃最後告吹；有分析員指出，「它雖然有最多的地，但那些不是值錢的地，地價很低，所以論規模只是中型發展商，加上那些地皮估價較困難，銀行界對碧桂園較審慎。」集團截至去年六月底，手頭現金有一百六十億元，而過去半年共花了七十億元買地，估計手頭現金有九十億；但集團約九成的收益來自賣樓，缺乏穩定的經常性收益，亦削弱了其吸引力。

建銀國際高級分析員鄭懷武指出，雖然碧桂園的股價累積下跌了不少，但仍未是吸納的時候，「唔怕萬一，如果政府真係調查碧桂園低價買地就麻煩，不少基金經理正在減持。」

碧桂園目前股價八元左右，較最高位已下跌了約四成，恐怕被縛的小股民要「再坐一會」。

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內地樓市高溫不下，去年四月，中央出狠招撲火，於北京及上海等一﹑二線城市實施限購令，打擊成交。近日，國務院總理溫家寶下旨，短期內或將限購令推行至二﹑三線城市，直搗地產商「糧倉」，大部分在港上市的內房股即時腳軟。為保資金流，碧桂園（2007）「帶頭」降價，旗下位於三線城市惠州的新盤「十里銀灘」，在限購令殺到前，突然以七五折促銷，劈價程度屬市場罕見。上週六開盤，吸引數千名買家搶貨，逼爆惠州售樓處。「賣得快好世界」，政策「寒冬」隨時殺到，內房股劈價套現戰陸續有來。

週六，碧桂園樓盤「十里銀灘」正式開售，以罕有「七五折」的低價作招徠，吸引過千名買家前來掃貨。進入樓盤前，可見到延綿超過兩公里的私家車車龍，停泊在公路兩旁，大部分掛着來自深圳的「粵B」車牌。「十里銀灘」打着深圳東的旗號，其實距離羅湖近兩小時車程，同區有仍在擴建中的中海油煉油廠，還有石化廠及煤電廠等，站在樓盤內，仍望到海灘遠處冒煙的煙囪。現場大部分是「準買家」，早前已繳交了兩萬至五萬元（人民幣，下同）的「誠意金」，獲派了籌號，前來揀樓。為疏導人潮，售樓處開設了兩個認籌區，買家按「入飛」日期分批進場。其中一個逾二千呎的認籌區，擠滿了約四百人，工作人員忙於派發水及漢堡包，人聲鼎沸。來自深圳的張小姐手持認籌紙，不時記下已宣布了的籌號，着緊的說︰「以前都沒聽說七五折的優惠，山景房打折後實在便宜，四十多萬就有一套，好多人買，肯定輪不到我。我打算買海景房，用來度假，七千多元一平方米（註：一平方米相等於十點七六平方呎），在深圳，一套房（每平方米）均價也要三萬多。」張小姐指深圳有限購令，自己已有兩套房，不能再買，只可以到沒有限購令的惠州買，但由於第三層樓不能再做按揭，要一筆過用現金支付。另一個來自惠州的范先生，一次過購入十個海景高層單位，「七五折確實便宜啦，其他地方你不可能買得到。」他表示，有兩個單位是他的，其餘八個是代親友購買。當記者表示對單位有興趣，范生即透露可轉讓其中兩個單位，還催促道：「你要是有興趣，要快一點落實。」此時，一群男女走近，圍着范生，審視着他手上的一張買樓清單，交頭接耳。開盤短短兩日，是次推售的五千多套單位，已售約四千套。

聞風即劈價

「十里銀灘」位處的惠東海濱區，近年吸引十個地產商發展，除了碧桂園新盤，還有萬科雙月灣﹑富茂威尼斯灣等。「十里銀灘」每平方米樓價折實後，山景洋房連裝修只要四千五百元，海景洋房最平只要六千元。中原地產惠州總經理鍾志斌指，相比附近同期開售的合正東部灣，公寓及洋房每平方米售價由八千三百元至一萬二千元不等，碧桂園確實「賣大包」。「以前未聽過有發展商以全線七五折發售，項目位處濱海地區，折後價錢十分吸引，現時惠州市區惠城區每平方米均價約六千七百元，「十里銀灘」新樓都係四千幾，佢所屬的惠東區都亦要四千元。」「十里銀灘」是碧桂園今年的重頭項目之一，突然劈價，皆因惠州盛傳會成為新一批推行限購令的三線城市。國家統計局上月公布，六月全國七十個大中城市，有六十七個城市樓價持續上漲，以二、三線城市升幅較大。熾熱的樓市燒至二、三線城市。上月十二日，總理溫家寶提出新「國五條」，要求嚴格執行已實施的住房限購措施，並進一步擴散至其他二、三線城市，交由住建部草擬「新上榜」限購城市名單。同月十六日，碧桂園高調推售「十里銀灘」，初時仍不以為然，宣布山景洋房每平方米售價五千五百元起，海景洋房每平方米一萬元起，碧桂園總裁兼執行董事莫斌更表明不會刻意減價促銷。話音剛落，卻傳出惠州大有機會「榜上有名」，推行限購令。兩日後，碧桂園突然「變陣」劈價，打出七五折旗號吸客，市場一片嘩然。上週三，距離開售前三天，「十里銀灘」的銷售處，仍有逾百人在場睇樓。甫踏進門口大堂，王姓女經紀已拉着記者手，邊走邊催促道︰「現在已經派了五、六千個籌，你再不認籌，就沒得選樓了。」另一經紀向記者透露，在推出七五折後的首個假期，兩天內就派出近三千個籌，有逾萬人到場睇樓。

套現防斷纜

低價促銷向來是碧桂園的拿手好戲，皆因其土地成本遠較其他內地地產商為低。根據中航證券的報告，萬科﹑保利地產每平方米土地的盈利貢獻約為土地成本的五成至六成，恒大約為一倍，碧桂園則高達兩倍。近年，碧桂園便因屢次以低價奪地，遭外界質疑，早前新華社便批評碧桂園於安徽和縣拿地數千畝，只向和縣政府支付每平方米七十三元的費用。現時，碧桂園土地儲備約五千三百萬平方米，是內房股中排名前三位的「地王」，大部分位於市郊或二﹑三線，甚至四線城市。雖然地價低廉，但年初碧桂園公布業績時，預計今年的資本開支達一百六十億元。近年，中央下令遏抑樓市炒風，銀行大幅收緊資金鏈，直接打斷內房股命脈，一眾內房股唯有透過發行優先票據抽水，年息動輒逾十釐。根據年報，碧桂園自○九年起，共發行五批共二十九億美元（約二百二十六億港元）優先票據，息率介乎十點五至十一點七釐。以平均息率11釐計，一年只是還息已要二十五億元，佔去年純利五十多億元的一半。由於該批票據最早都要一四年才到期，換言之公司有排捱貴息。今年初，碧桂園亦放言會加快賣樓，令資金回籠。下半年，碧桂園還有八至九個樓盤推售，卻遇上新一輪限購令，一旦「快速銷售」年代終結，對碧桂園的資金鏈構成前所未有的威脅。

「辣招」為樓市撲火

2010年4月，國務院宣佈實行「國十條」，為樓市降溫，當中兩招被視為內房股「催命符」︰限貸令交通銀行（3328）和中國銀行（3988）帶頭宣佈暫停第三套房借貸，全國銀行幾乎全線跟隨。今年一月，國務院進一步將二套房首付金額由50%提高至60%，貸款利率不可低於基準利率（一年期貸款現為 6.56釐）1.1倍。限購令已擁有一套商品房的家庭，只能再購一套商品住房。北京、上海、天津及深圳等十六個一、二線城市陸續執行；至今年中，限購令擴散到全國逾四十個城市。7月12日，國務院表示樓價上漲過快的二、三線城市，也要採取必要的限購措施。

內房提早過冬

市場預計，新一輪限購令最快八月就會出爐，為一眾內房股埋下「計時炸彈」。穆迪日前發表報告指，雖然內房上半年合約銷售增長強勁，但新政策勢將拖慢未來六至十二個月的銷售情況，尤其是在二、三線城市擁有較多物業的公司，包括中國海外（0688）、碧桂園（2007）、恒大（3333）等。事實上，國務院自去年四月於北京推行限購令，至今已有逾四十個城市實施，主要位於一、二線城市。過去一年，這些城市的房地產成交量已明顯萎縮，多間發展商均變陣力谷二、三線城市項目，同時炒風亦吹至次級城市，令樓價水漲船高。因此，發展商才勉強交出達標中期銷售數字，其中，二、三線城市的「龍頭」地產商，包括碧桂園及恒大地產，均完成全年銷售目標五成以上，其他如雅居樂、富力和佳兆業等內房股，上半年只實現全年目標不足三成五。不過，隨着限購令擴散至二﹑三線城市，碧桂園及恒大能否維持高銷售額，成為疑問。瑞信內房股分析員杜勁松直言，睇淡內房股下半年表現，尤其是涉足限購令城市比重較高的內房股，如中海外、富力等，維持行業「減持」評級，「預計股價及樓價都會跌約一成，因為有限購令，樓價雖然跌，成交量亦不會因而增加。」該行估計，大城市周邊的衞星城市、主要高鐵站所在地及擁有天然資源的小型城市，是實施限購令的三大高危。杜勁松在最新一份內房研究報告中，指出十一個最大機會「上榜」的城市，包括東莞、惠州、韶關﹑揚州等。以此計算，受影響最大的內房為佳兆業（1638）和碧桂園（2007），分別有四成二和兩成二的土儲會受到影響。每年下半年都是地產商賣樓套現旺季，在限購令威脅下，「要錢不要貨」的劈價潮才剛開始。

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