萬科庫存超標獎金砍半 房企十八般武藝激戰窗口期

經濟觀察報 記者 宋磊 10月初，房地產迎來央行“認貸不認房”和公積金貸款松綁的政策利好，第四季度成為政策“窗口期”。而以業績為導向，房企怎樣抓住最後的機遇沖刺，是降價還是囤房，背後又是一輪策略的比拼。

“一個季度庫存超警戒線，獎金扣一半，兩個季度，獎金就都沒了。”一位接近萬科的人士說，“對一線的城市公司，萬科新近增加了對庫存量考核。一些原有指標關註銷售額和利潤等，現在加上庫存，實際是萬科發展要更均好。這是告訴一線領導，不能為追利潤房子囤著賣。”  

碧桂園則將第四季度定為推貨高峰期。該集團相關人士對經濟觀察報稱，碧桂園在積極采取系列舉措，努力達成今年目標。例如，對時間較長的存貨經過逐個項目分析，針對性采取價格、宣傳、傭金激勵差異化等手段，加大銷售顧問銷售存貨的積極性。  

整體經濟下行和供需結構帶來的雙重壓力，宣告了房地產市場新一輪調整期的開始。而政策放松帶來的效果低於預期，更使得開發商使出十八般武藝來消化庫存、回籠現金。 

權威機構數據顯示，今年前三季度，完成年度指標70%以上的，僅有恒大、中海、合景泰富等少數幾家企業。一些品牌房企指標完成率僅達到20%~30%，壓力巨大。  

“下面兩個月的主基調是去庫存。”新城控股高級副總裁歐陽捷指出，從全局看，目前地產不具備大幅漲價基礎，房子更不應囤著賣。”“積極定價”    對房企而言，能否把握住“窗口期”，首要關卡是定價。漲還是降，這是個問題。    

郁亮的回答是，還是踏踏實實把樓賣好。把房子修建出來是要賣掉，不會用收藏的做法賣房子。所以，萬科從來沒有積極漲價也沒有積極降價，而永遠是積極定價，“只要符合積極定價原則，我們就會支持。”   

在多家開發商人士看來，目前的形勢下，整個集團各城市的全盤漲價和降價並不理智，房企積極定價的意義在於，能抓準具體區域的供求情況，適當向上或下調價，主動出擊。  

“新政對改善性需求比較有利，能促進剛需重回市場，碧桂園也是剛需產品為主。第四季度也是年初設計推貨的高峰期。”碧桂園一位相關負責人表示，第四季度公司不排除個別項目會根據當地市場的需求，定價有所變動。集團有專門的產品定價部門，在對當地市場進行考察和整體判斷後，會做出比較有市場競爭力的定價，集團堅持只追求合理的利潤，更註重資金的回籠和周轉速度。    

一位全國性房企江蘇區域副總說，長三角的項目中，南京的表現已經是相當好，只要營銷手段到位，新項目都能賣得動。像杭州地區、蘇錫地區的仍是一片降價聲。 

但歐陽捷認為，“采取降價策略是針對一些庫存壓力極大城市區域的被動選擇，從整體情況看，房價已經到底，大力度降價行為不可持續，降價也不是唯一招數，中小房企太依賴降價反而會招致產品質量猜疑。”  

在歐陽捷看來，限貸松綁能促進改善型需求入市，並在地方購房補貼等刺激下完成市場築底，在今年第四季度迎來一輪年內成交高峰。另一方面，央行明確利率下限7折實際是畫蛋糕，利率市場化背景下沒有商業銀行有意願和動力降利率，限貸甚至限購對市場預期的扭轉作用一直被外界高估。  

在南京9月21日放開限購前，全國46個限購城市中僅剩7個仍在堅守。經濟觀察報了解，住建部人士曾專門詢問過南京，為什麽不放開限購？得到的回複是，南京樓市形勢還好，需要適當控制。而到10月20日，南京全市放開限購一月認購商品房11595套，創下成交高峰，但大幅度漲價的局面並未出現。 

從另一個角度，也可佐證房價大漲缺乏基礎。歐陽捷發現一個特征，發達區域城市人口凈增長率已接近機械增長，城市存量人口成為爭奪焦點，中小城市人口則未見凈增長。而他列舉的城市有：蘇州、常州、佛山、東莞、寧波、溫州。新增人口數量不多，本地居民戶均一套半或兩套房，自然房子漲價銷售便遇到問題。   

經濟觀察報調查發現，在無錫、常州兩地，大部分項目每逢周末必推特價房，其他時間也在積極蓄客，為年底兩個月沖刺準備，“據我了解，這兩個城市主流企業的降價幅度將會在10%~20%之間。”上述副總說。

“誰漲價誰就在給人舉杠鈴，定價在這樣的時候極端講究，集團一般不會給你降價太多的空間，如果降得不到位，別人稍微比你低一點，卻撓到客戶的癢處，那你就被架在半空中了。”龍湖一位城市營銷總說。庫存突圍    房企面臨著的庫存壓力，不容小覷。 

10月23日，國家統計局公布的數據顯示，前三季度全國商品房銷售面積77132萬平方米，同比下降8.6%，其中住宅銷售面積下降10.3%。9月末，全國商品房待售面積57148萬平方米，同比增長28.0%。  

當然，另一種壓力源自業績。鏈家地產對31家大中房企的銷售監測數據顯示，前9月目標完成率超過60%的有12家，恒大目標完成率已達到89.3%，超額完成任務似無懸念。中海、合景泰富目標完成率也超過70%。合生創展和花樣年控股的銷售目標完成率僅分別為22.1%和33.5%，年內完成銷售目標難度可能性較小。   

抓住四季度的沖業績機會，大中房企都做了哪些努力呢？  

以碧桂園為例，按照今年1280億元的全年目標算，前三季度賣出810.2億元已完成目標的63.3%，四季度恰是業績關鍵點。而碧桂園除了堅持全民營銷，九月份推出全民營銷微信平臺“鳳凰通”外，對於時間較長的存貨，集團將對每個項目仔細分析後，以區別制定價格、宣傳、傭金激勵差異化等去庫存手段，及時調整開工和推貨計劃，做到新貨不積存。  

到9月底，龍湖地產年度目標完成率僅57%，後程發力的沖動也更加明顯。就在上周，龍湖上線“全國樓盤超市”。通過官方微信賬號，整合龍湖全國項目的微信移動端入口，意在做龍湖自己的“搜房”，用戶可全方位及時獲得龍湖全國在售樓盤的最新資訊。   

當然，還需要配合適當的價格和營銷宣傳。“限貸解除前2小時領到預售證，錯失坐地起價良機”，在杭州龍湖春江酈城開盤前，這句話已在當地微信朋友圈瘋傳，憑借24180元/平方米的均價讓當天160平方米、138平方米戶型清盤。而當天推出的839套房源，共認購額達21億元，去化近九成。  

“目前的業績壓力非常大，現在只完成了全年50%不到的任務量。但是集團給區域公司下定的指標並沒有發生變化，主要就是給剩下的兩個月強力施壓。”龍湖地產某大市營銷總說，“國慶一周爆發了一下後，接下來的三周雖然比兩限放松前成交量有好轉，但還是陷入疲軟。”   

“整個市場主基調是去庫存。”歐陽捷說，新城的商業、辦公產品、尾盤和車位，是我們去庫存的重點。當然，也要講究技巧，開盤節奏要和市場合拍，和競品有差異，最好開到競品前面，但這就會對施工提出挑戰，趕工期取證。另外，銷售現場執行也很關鍵，很多時候衛生間臟、樣板間差，會直接影響到客戶買房的決心。

新城控股的另一只手，則伸向土地。歐陽捷說，土地永遠是地產開發的糧食，區別在於什麽時候補糧，在哪些區域補。目前來看，高周轉仍是主流房企策略，誰的土地存量過大，反而成為這家企業的包袱。在拿地的時候，也要看客下菜，要精細到摸清具體某個區域的供應結構，再決定是否增加土地供應。“從現在開始，拿地對一線城市總經理的考驗會更多。”   

又到獎金季！華爾街幾家歡喜幾家憂？

辛苦了一年，又到年終獎季，但每年都是幾家歡喜幾家憂，華爾街也是如此。

很多投行家正帶著美好的心情準備迎接年終的獎金季，而交易員和對沖基金員工們則需要調整一下自己的情緒，因為他們可能不得不面對一份令人沮喪的年終獎。

根據紐約咨詢公司Johnson Associates的分析，今年底，那些為公司提供並購、股票承銷、和私募咨詢的投資銀行家和員工們，應該會得到比去年底高出15%的獎金。但支付給固定收益和股票交易員的獎金則最高可能下降10%。對沖基金支付的獎金的變化預計將會在+5%到-10%之間。

這一研究也反映在最大的幾家銀行今年的季度報告上。股票市場的持續走高和對經濟前景的信息使公司高管們更加大膽地進行收購。

據華爾街日報報道，雖然交易崗情況開始向好，但是這尚未扭轉證券行業多年來的頹勢。高盛、摩根斯坦利等投行的第三季度利潤超出分析師預期的一個很重要的原因，正是交易收入較年初有所回升。在平淡的夏季結束後，市場在第三季度最後幾周終於開始起伏波動。這也使交易員有機會在股票、債券等證券價格的搖擺中獲利。但仍然只有為數不多的幾位銀行高管預測這將會是一個更長期的複蘇。各大銀行為交易員們準備的分紅還是在繼續減少。

John Associates董事總經理Alan Johnson表示：

“我不認為人們非常樂觀，下降10%是一回事，但關鍵是去年就已經降了10%。過去20年，交易也許不是驅動這些銀行的引擎。“

現在的形勢對投行業務人員來說，就不一樣了。根據Dealogic報告，今年前9個月全球範圍內的並購交易量較去年上升39%，以這樣的速度發展，今年全年的交易規模將僅次於2007年。而這一趨勢同樣也幫助私募企業快速發展。

資產管理經理和理財咨詢師也將會收到更多的年終獎，Johnson Associates預計他們收到的獎金將上漲5%到10%。而商業和零售銀行業務崗的員工的年終獎將基本維持不變。

很多金融企業對2015年都持謹慎樂觀的態度，資產管理經理預期明年獎金將會至少上漲10%而投資和商業銀行員工預計將普遍上漲5%。

Johnson表示，大型銀行控制開支的壓力仍然存在。以八家大型銀行為例，他們的勞務費用現在占到了總收入的40%，僅略低於去年的水平。

由於不能為像以往那樣為優秀的員工提供高薪水，且通常不能達到私募企業、對沖基金和其他專業公司的薪水水平，銀行高管們需要尋找其他方式來留住他們最優秀的員工。

Johnson表示：

”他們正在他們的企業文化上下功夫，他們只有這麽多薪資可以提供，他們必須想辦法提供一個更好的工作環境。“

（實習編輯 戴博）

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摩根士丹利工資單：發起獎金很兇殘

進摩根士丹利很難，不過一旦擠進去了，回報也超高。

華爾街見聞網站介紹過，今年年中，摩根士丹利還為從事資產市場交易的初級員工提薪25%。投行部和承銷部的associate和副總裁也獲得了25%的加薪。

可是，摩根士丹利員工的收入究竟有多高呢？

商業新聞網站Business Insider通過摩根士丹利員工在招聘網站Glassdoor上自行上報的薪水和獎金來研究該行員工的收入狀況。

該網站發現，作為一家頗具華爾街特色的公司，摩根士丹利發起獎金來“很兇殘”。例如，其投資銀行Associate的基本工資為11.18萬美元，算上獎金以後就達到了23.34萬美元。

Business Insider根據Glassdoor數據整理出了摩根士丹利15個職位的年度收入（工資加獎金）：

1. 金融顧問Associate 6.57萬美元

2. 金融分析師 8.51萬美元

3. Associate: 13.48萬美元

4. 運營部VP 13.2萬美元

5. 研究助理 15.2萬美元

6. IT高級助理 15.42萬美元

7. 高級軟件開發員 16.58萬美元

8. 股票研究Associate 16.82萬美元

9. IT VP 16.95萬美元

10. 交易Associate 17.34萬美元 

11. VP 20.13萬美元

12. IT 執行理事 22.12萬美元

13. 投資銀行Associate 23.34 萬美元

14. 常務董事 32.4萬美元

15. 董事總經理 74.48萬美元

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格羅斯去年的獎金是多少？2.9億美元！

太平洋投資管理公司（PIMCO）員工的收入一直是華爾街關註的話題。2012年，有報道稱，PIMCO最頂尖的30位合夥人平均薪資為3300萬美元。之後，Felix Salmon在專欄中指出，PIMCO從事專業投資的員工平均年薪為700萬美元。

PIMCO發言人否認了Salmon的報道，表示其博客中的數據完全不真實。確實，Salmon的數字非常的失真。PIMCO的真實薪水遠高於700萬美元。

彭博新聞社在對公開數據、報告進行整理後發現，2013年，PIMCO的60位執行董事的獎金高達15億美元。

所以，PIMCO的高管們賺了多少？知情人士向彭博新聞社透露，PIMCO創始人格羅斯2013年的獎金為2.9億美元。PIMCO前CEO Mohamed El-Erian的獎金為2.3億美元。不僅如此，PIMCO前副首席投資官Daniel Ivascyn（現PIMCO首席投資官）去年的獎金為7000萬美元。全球產品經理Wendy W. Cupps的獎金為5000萬美元。PIMCO現CEO Douglas Hodge的獎金為4500萬美元。相比之下，PIMCO總裁Jay Jacobs 2200萬美元的獎金顯得微不足道。

有傳言稱，Ivascyn、Cupps和Jacobs是格羅斯離開PIMCO的幕後推手。現在，PIMCO沒有了格羅斯和El-Erian，這意味著PIMCO的高管們可以分得多出來的5億美元的獎金。

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每件5000萬獎金 郭台銘組抓鬼大隊

5700萬美金！美國銀行前員工告發老東家獲巨額獎金

美國銀行前員工因揭發美銀出售劣質按揭貸款和相關證券而獲獎近5700萬美元。

據《華爾街日報》，美銀今年8月被判向美國政府支付166.5億美元的和解金，其中約3.5億美元與美國銀行全國金融部門（Countrywide）前高管 Edward O'Donnell的揭發有關。上周O'Donnell與政府達成協議，允許其獲得3.5億美元中的約16%(近5700萬美元)作為獎勵。

紐約聯邦陪審團去年10月發現美國銀行涉及民事舞弊控訴，稱美國銀行將全國範圍內劣質的房屋貸款經過一個叫做“Hustle”的過程，然後售賣給政府抵押貸款按揭兩大巨頭機構房利美（Fannie Mae） 和房地美（Freddie Mac）。美國司法部稱這起舞弊案導致兩房損失金額高達8.48億美元。

這起訴訟案正是因O'Donnell的揭發而引起。他當時稱美銀內部有一個叫“飛天大盜”或者“高速通道”的計劃，該計劃允許這些貸款不通過他們的質量檢查，美銀以此向兩房出售有缺陷的貸款。O'Donnell在2003-2009年任職於Countrywide部門，Countrywide曾在美國房貸市場占據主導地位，於2008年早期被美銀收購。

O'Donnell的律師David G. Wasinger近日告訴《紐約時報》:

我認為，O'Donnell是讓美國銀行支付和解金以及讓華爾街負起責任最為相關的人。

盡管5700萬美元數額很大，但並非美國政府獎勵給揭發者們最高的獎金。華爾街見聞網站介紹過，2012年，瑞銀前銀行家Bradley Birkenfeld因向美國當局舉報瑞銀逃稅案而獲得美國國稅局1.04億美元的獎勵。

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一年一度投行獎金季 今年你入對行了嗎？

今年並購和IPO市場火爆，負責並購咨詢和股債承銷的投行家們有望獲得豐厚的獎金，而商品、債券和外匯交易員們恐怕就沒那麽幸運了。 

投資銀行們將在未來兩個月里確定年終獎，有跡象表明，今年大部分投行的平均獎金會與去年持平或者略高一些，盡管那些裁過員的銀行發放的總獎金會下降。 

倫敦獵頭公司Heidrick & Struggles合夥人Giles Orringe告訴路透：

我們發現，（投行）獎金池平均較去年高出了5%到10%，但是各業務部門存在較大差異。 

Orringe表示，獎金排在前列的是並購咨詢和股債承銷部門，平均增幅應在5%-10%。 

瑞士招聘公司Phaidon International高管Greg Bezant的看法更加樂觀，預計投行並購和私募股權部門的獎金增幅在20%至25%之間。

不過，Bezant表示，由於今年交易業務繼續慘淡，FICC部門的獎金可能最多會下降10%。 

有些銀行可能會削減某些部門的獎金，因為這些部門的“不當行為”致使它們被罰數十億美元。因為操縱外匯市場，六家銀行就被罰43億美元，這還不包括在利率和大宗商品等市場的操縱罰款。 

路透援引的行業消息源稱，有幾家銀行削減成功的壓力尤其大，而且歐洲的銀行比它們的美國競爭對手處境更艱難。

在利潤下滑的情況下卻增發獎金，巴克萊銀行去年的做法激怒了股東。今年該行CEO Antony Jenkins已經釋放出削減獎金的信號。他本周說，“我想今年不會那麽有爭議了。”

基準薪酬查詢網站Emolument 的數據顯示，2013年，摩根大通平均為交易部門董事總經理發放的獎金高達46.1萬英鎊（約71.5萬美元）。德銀、瑞信、摩根大通和瑞銀去年為員工發放的平均獎金超過20萬英鎊。

路透社預計，2014年的獎金大致會反反映各部門的業績表現。

湯森路透的數據顯示，由於今年新股發行和醫療健康、電信和消費行業並購火爆，行業來自並購咨詢和股債承銷部門的收入增長7%至2007年以來的最高水平。其中，摩根大通等美國投行最為受益。 

不過，咨詢業務收入大約只占投資銀行全部收入的1/3。 

咨詢公司Coalition預計，受累FICC部門收入下降12%，2014年行業整體營收可能會下降4%至2570億美元。

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高盛高管獎金曝光：人均300萬英鎊

高盛再度用高薪證明了自己投行界的老大地位。

監管文件顯示，高盛2013年向公司駐英國的121名高管支付的平均年薪為300萬英鎊，其中85%為獎金。

英國《金融時報》在對比了各家投行之後，發現高盛的高管薪酬高居榜首。包括高盛、摩根士丹利、摩根大通、花旗銀行和美銀美林等前五大投行共向738名駐英國高層員工發放了13億英鎊年薪，平均每人176萬英鎊。

摩根士丹利、摩根大通以及花旗集團對其英國高層雇員的平均薪酬分別為239萬美元、237萬美元和213萬美元。

高盛2013年在英國發放的高管人均年薪與2012年持平，不過由於總人數從115人增加至121人，獎金池總額同比擴大了6.4%。

五家投行中，只有花旗一家銀行的2013年的高管薪水符合歐盟今年即將實行的工資帽規則。該工資帽規定，銀行家每年的獎金不得高於基本工資的兩倍。

相比之下，高盛員工獲得的獎金平均是其基本工資的5.5倍，該比例為所有五家投行中最高。

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投行獎金寶典：如何拿到更多獎金

進入三月份，各大投行就要敲定年終獎方案了。

此前《華爾街日報》曾預計，華爾街投行們的獎金將提升4個百分點，前提是不考慮最近一些大行遭到罰款。報道稱，包括美銀、法國巴黎銀行、花旗、摩根斯坦利在內的六家銀行可能因操縱匯率市場收到總計43億美元的罰單。

如果你有朋友在以上這幾家投行工作，打個電話安慰安慰他們吧，盡管他拿到的獎金仍然比你想到的要多得多得多。

神馬？你自己就在上述某家投行工作，哎！你的苦衷我們懂。這不？一位前投行從業者Daniel Davies在英國《金融時報》上撰文，告訴如果嫌獎金少，你該如何要求更多。

1. 言辭要直截了當。你唯一需要說的話就是“這獎金還不夠”。沒人會在乎你自言自語地說自己多有才華，多麽專業。而你要做的就是對自己的市場價值保有信心。

2. 想好底價。你之所以拿到低於預期的獎金，說明老板認為你的價值不如你想象得那麽高。最棒的獎金談判手會提前幾個月做準備，威脅要離開公司，來測一測自己的真實價值。如果你還沒有做好這些準，至少心里要清楚自己幾斤幾兩。

3. 管好嘴巴。吹噓自己高於預期的獎金一點也不明智。而且一旦談判破裂，你以後也沒有機會從其他投行獲得更好的結果，你當然不希望這種情況持續下去。你和老板談完之後，你只需要點一個你買得起的最貴的香檳酒，找個地方坐一下午，如果有同事一起，請他們喝一杯。如果有人問你談得怎麽樣，你就告訴他們，“比你該得到的要多，但比你想要的要少”。

華爾街見聞網站此前還“安慰”道，隨著企業擴張帶來的融資與並購需求不斷活躍，投行家們的獎金收入終於在時隔多年之後再次超過他們的交易員同僚們。

不知道你或你朋友的那份獎金跑贏了交易員嗎？

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京東二季報凈虧1570萬元 劉強東只拿1元年薪沒有獎金

京東二季報凈虧1570萬元 劉強東只拿1元年薪沒有獎金

新浪科技 2015-08-07 20:39:00

京東發布了2015財年第二季度財報。基於非美國通用會計準則(non-GAAP)，凈虧損人民幣1570萬元(約合250萬美元)，而上年同期凈虧損人民幣1180萬元。

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