Can Bank：樓市調控無用要跌只能等爆
1 :
GS(14)@2016-11-08 05:40:53上周五，港府為抑壓樓價上升，將雙倍印花稅劃一15%，進一步透過增加交易成本，打擊炒家入市，計及上兩次包括2012年實施買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD），以及2013年實施雙倍印花稅（DSD），政府今次已是第三次出招抑壓樓市升勢。事實上，這類行政措施，即使能抑壓樓價，亦只是暫時性，若閣下認為，過去4年3次出招並不足以證明樓價不能打壓的真理，可參考中國例子。中國房地產市場，在過去20多年共8次調控，最新一次在今年10月黃金周，每一次調控後，樓價只可以在調控政策出台後，稍為冷靜一下，持續上升態勢則無絲毫改變。在資本主義市場，要價格下跌只有一個方法，就是所謂的「炒爆」，全部人都對個市失去信心，無人夠膽入市，沒有承接就只有下跌之路。但在中國市場，因為有調控就令市場「炒唔爆」，結果只有一邊調一邊升。香港市場則有些不同，因某程度上仍是自由市場，起碼沒有限購，亦沒有戶籍限制，外來因素仍然有較大影響，換言之，樓價仍有炒爆的機會。不過，每一件事均有兩面，究竟樓市炒爆好定炒唔爆好，根本無人夠膽講，但令筆者覺得奇怪的是，為甚麼有人能將這些當作政績。散子本欄逢周二刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161108/19825844
浪澄灣62伙貨尾速沽清即晚乘勢加推 市民：加辣無用
1 :
GS(14)@2016-12-04 17:22:17■浪澄灣昨發售62伙貨尾，售樓處人山人海。 黃耀興攝
【本報訊】政府辣招廢武功，塵封十年貨尾盤亦出現排長龍搶購場面。屬加辣後首個開售的大型新盤、恒隆地產（101）發展的大角嘴浪澄灣昨發售62伙貨尾，即使已加價一成，仍即日沽清。有市民稱，香港人太多，樓供應少，政府加辣也沒作用。記者：朱連峰 江靖然
昨日為加辣「滿月」，浪澄灣推62伙貨尾發售，部份單位已較今年4月加價逾一成；開售前獲逾4,300個登記。早上10時前，頭300號籌先揀樓。記者現場直擊，售樓處在加辣後仍出現長長排隊人龍，排到出天橋，估計連地產代理逾500人。美聯布少明指，浪澄灣價錢平，比同屋苑二手價平一成，加辣後仍掀搶購潮，買家出席率相當高，多達八成。消息指首15號籌全部到場及成功揀樓。及後所有單位已被認購，現場仍有數以十計後籌買家等「甩貨補飛」。恒隆表示，浪澄灣2座首批62個單位，昨早10時開始公開發售，截至下午5時半全部售出，平均呎價15,246元，套現6.32億元。該公司物業銷售經理呂渭源表示，樓盤反應理想，不代表政府辣招無效，相信是樓盤位處市區優質地段，大部份單位亦有海景，故受買家追捧。昨晚修定價單售價及加推第2座單位，涉及約86伙，並安排下周六發售80伙。
向隅客轉購維港．星岸
未能揀樓的浪澄灣向隅客，即日「轉射」其他新盤。代理指，一手市場昨錄約6宗浪澄灣向隅客成交。長實（1113）紅磡維港．星岸昨售兩伙，有指買家均為浪澄灣向隅客，其中5座高層A室售5,082.7萬元，呎價37,428元，創同座新高。豐泰地產西半山敦皓26樓D2室，實用面積1,082方呎，成交價3,858.8萬元，平均呎價35,664元，創同類複式戶新高。消息指，元朗爾巒一洋房以約4,680萬元易手，買家傳為經民聯莊健成。加辣後資金轉炒車位。英皇（163）主席楊受成胞弟、資深投資者楊超成昨表示，本港多個旺區車位短缺，加上違規泊車罰款將於明年加價，認為車位仍有很大需求。被問到短期炒賣車位有多少「水位」，他稱「都係要睇地區（有無機會升一、兩成？）呢樣我就唔識睇喇！有啲豪宅供應量得一、兩個，佢（買家）好富裕，都唔介意畀多百幾二百萬買車位。」
■葉太太
【買家意見】
葉太太：有需要就一定要用，所以沒有考慮加辣及美國加息問題，將來樓價會不會下跌，並不是單純辣招問題，如要睇國際性問題，會不會有啲突發事件發生。
■韋小姐
韋小姐：曾經也擔心樓價會跌，但浪澄灣價錢合理，交通方便，九龍區亦方便上班。已取得香港身份證及首次置業，故毋須繳付15%印花稅。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161204/19854282
加辣無用 全年樓價升7.7%
1 :
GS(14)@2017-01-28 12:02:28【本報訊】政府加辣未能成功打擊升勢，根據差餉物業估價署最新數字，去年12月樓價指數九連升再創新高，報306.8點，按月微升0.07%。去年全年樓價累升7.65%，較2015年全年2.41%升幅。去年樓價在3月份觸底反彈，迫使政府在11月初再度出招，但出招後樓價仍連升兩個月共0.8%，反映樓市未受辣招影響。而去年底樓價，較3月份低位，更大幅上升13%。其中面積431方呎以下的細單位，及431至752方呎的中小型單位，樓價升幅較大型單位高，全年分別升7.55%及7.84%。租金方面，12月租金指數止跌回升0.58%，各類面積單位租金皆有升幅。
CCL四個指數創新高
而近期樓市又再起哄，中原城市領先指數CCL，相隔13周後，八大指數再次齊升，當中四個指數更創下歷史新高。反映整體二手樓價的CCL錄146.8點，為歷史次高，按周升1.83%，結束三周連跌之外，距離146.92點歷史高位只差0.08%。九龍及新界東樓價已同創歷史新高，新界西只距高位差0.7%，港島仍差1.74%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，大型屋苑擺脫加息影響，料新春後樓價再升。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170128/19911431
【維基解密】CIA靠惡意程式入侵iPhone 重裝OS都無用
1 :
GS(14)@2017-03-25 10:34:58睇電影中不時都見到CIA可以Hack入其他人的電腦、手機套取資料，但到底是點樣實行呢？近日維基解密WikiLeaks就披露CIA是透過惡意程式Malware傳入MacBook及iPhone內套取資料，不過有關手法已是早幾年的做法，最新手法應該更加高明，但當為故事聽下又無妨。
根據維基解密最新加入的「Dark Matter」檔案中，揭露當年CIA是透過一個名為「Sonic Screwdriver」基制，將附加在Apple Thunderblot-to-Ethernet Adapter韌體內的惡意程式傳入Mac機之內，當用家再次Boot機時，惡意程式就會啟動並執行套取資料任務。而在新資料當中較早期的「NightSkies」文件中，亦有交代到由2008年起，CIA已透過惡意程式輸入目標iPhone3G手機套取資料，而且即使重新安裝操作系統，惡意程式亦一直會儲存在手機之內。但各位iPhone用家又唔需要太擔心，因為現時用任何手機都有被Hack的機會，除非完全唔用任何數碼產品。資料來源：TheNextWeb文：布偉倫2017果籽繼續認真知味。識買惜用。行以求知。好事多為。重修舊好。緊貼果籽報道，即like：
http://fb.me/AS.AppleDaily
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170325/19969133
摸魚手札：租務易出術 空置稅無用
1 :
GS(14)@2017-05-07 15:23:16上星期提過一些空置率數據的演繹方式，剛好多倫多市長就有意提出了空置稅，那是因為參考了溫哥華的「成功」例子。今屆當選的議員中，不少有左翼的傾向，好像主張土地正義分配的朱凱廸和姚松炎是支持空置稅的中堅，體制外我印象中林超英也講過支持設立空置稅之類的言論，假若這個議題要推上立法會討論，相信必然會提及加拿大這個例子。國情不同，加拿大的例子未必可以一概而論，因為加拿大空置率比香港高，而香港的私人物業當中，私人住宅的空置稅是低中之低，只有商用和工用的單位才算比較高。如果要做到財富分配，搞私人住宅無用，推完空置稅都唔會增加供應，年輕人上車的難度不會下降。若從產權理論角度去睇，處理租務市場的交易費用，比直接買賣物業更高和更複雜。買樓只是一買一賣，涉及買賣雙方的完整業權交收，非常清楚簡單，出「蠱惑」的空間唔夠大。即使近年物業針對市場的辣招而出「蠱惑」，最叻都只係想到以公司方式買賣或者「一簽多伙」等，玩唔到其他花款，所以只要梁振英、陳茂波出來講幾句封了這些蠱惑招，物業玩家就無符了。租務市場的業權相對係複雜少少，因為放租在產權角度只係代表業主放棄了若干「使用權」而換來「租金收入」，事實上擁有權還在業主身上，例如業主可以把物業抵押，換來貸款；如果連租約去抵押，個租客又剛好係大品牌，分分鐘抵押個terms會更好㖭。因為租務合作的產權較outright買賣複雜，所以出蠱惑的空間就更大，又或者執行的難度就更高。
因為呢個產權上的差異，如果政府要出辣招搞物業市場，搞買賣市場係會比搞租務市場更簡單和容易。近年的辣招主力是針對買賣市場，而非租務市場，就係因為執行辣招和監察成本過高。如果政府要推行空置稅，那政府就要干預租務市場。首先要嚴謹定義何謂空置？以現在的官方定義，正在裝修的物業也是空置。假如業主要長期去旅行又或正在接受治療而住院，那又如何定義？申請呢類豁免又有行政麻煩。執行禁煙要控煙辦，以現在香港龐大的物業市場，睇怕要搞空置稅辦，用「城管」的方式抽樣突擊，成本不菲。除此之外，你可能會想像到更多奇怪的操作，例如為了避稅，業主會以「一蚊」月租租給家人、友好。總之，租務市場複雜，你有張良計，玩家就有過牆梯，空置稅的執行成本太高，不化算。渾水
http://www.facebook.com/muddydirtywater
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170507/20013004
商店連環失竊報警都無用！唐人街恐淪賊仔樂園
1 :
GS(14)@2017-07-29 03:40:48美國三藩市唐人街恐已淪為「盜賊樂園」。本報取得多段商店連環遭竊的影片，被偷的東西除了雜貨和食品，就連胸圍也有。賊人來自五湖四海，包括亞裔。商戶均表示，盜竊事件近一年轉趨猖獗，「經常報警也沒有用」。駐三藩市記者：唐芷瑩從商戶提供的閉路電視片段，其中一名亞裔賊人大街大巷偷取放在一間衣品店外圍的運動褲，氣定神閒，甚至有時間挑心儀顏色，趁沒途人注意就用風衣掩飾離去；在一間凍肉店，賊人趁收銀員忙於應付客人，直接伸手取走雪櫃食品，至離開也沒付錢。另一間店內，一名非裔女賊一邊與人聊天，一邊從低處摸走兩個胸圍......華人移民到海外愛開舖頭做生意養活家人，唐人街的商店開業多數有10年以上。其中一家受影響的斯托克頓街（Stockton Street）童裝舖「米蘭店」，店員阿慈表示，唐人街治安一直不錯，但近1年盜竊案頻生。該店狹小，惟單是在門外，已安裝3個攝錄鏡頭，店內還有幾個。但是，阿慈經常獨自看舖，無法一眼關七，不敢當場捉賊。「現時情況愈來愈多，很多商戶也是這樣，即使追出去也追不到。我已經會多站到門口看守，但他們仍趁我在整理貨品時犯事。」若「整疊」衫偷走，以每件約10美元（約78港元）計算，每被盜一次，足以損失一天微薄生意額。見聞旅遊及彩虹照相店老闆曾多次見義勇為，幫以女性為主的鄰近商戶捉拿賊人和報警。周三（26）他們向中央警區代表表達不滿，批評當局執法不夠，導致賊人能漠視法紀。葉姓警官（音譯，Yep）承認，該區的確面臨人手短缺情況。一般而言，唐人街早晚兩更共有8名警員巡邏，現時至少2名警員被「借」到其他部門幫忙。但商戶表示，即使致電「911」報警，將情況描述到很嚴重，如擔心賊人有刀或槍等，感到安全受威脅，當局都會因「無人受傷」為由，很晚才會派警員到場，那時賊人早已逃去。街坊又留意到，區內的露宿者和非法擺賣情況日盛。葉警官表示，月內有望增加人手，承諾會盡快再召開居民大會，交代執法情況。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170728/20104478
獅子山學會白仲祺：「娥六招」無用 增供應最實際
1 :
GS(14)@2018-07-26 06:48:11https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7855&issue=20180726
【明報專訊】特首林鄭月娥上月底推出修改居屋定價機制等6項房屋政策新措施（下稱「娥六招」，見表），希望扭轉今日房屋供不應求、樓價飈升的局面。不過，獅子山學會營運總監白仲祺認為，「娥六招」對市民置業的幫助有限，當中居屋以市值五二折出售，料令認購人數大增，中籤率大跌，減少真正有實際置業需求家庭的上車機會；他認為，林鄭若真心希望穩定樓價，增加住宅土地供應才最有效，包括改劃部分粉嶺高球場用作興建10萬伙居屋。
反映二手樓價的中原城市指數在林鄭上任特首以來勁升17.3%，故外界有批評指其在房屋政策上「交白卷」。上月底在「七一」回歸21周年前夕，林鄭召開記者會宣布推出「娥六招」，稱旨在達到3個目標，包括令資助出售房屋更可負擔、增加資助房屋單位供應並加強支援過渡性房屋供應，以及鼓勵一手私人住宅單位盡早推出市場。
獅子山學會與監察公帑運用的團體「107動力」早前舉行「娥六招」研討會。白仲祺在會上指出，本港樓價在2008年金融海嘯後至今大漲小回，屢創新高累升逾2倍，「各大央行印了這麼多錢出來，銀紙的購買力一定下跌，有關資金一定要尋找投資機會，追買『磚頭』便最保值。為甚麼香港、倫敦、上海、東京及紐約過去10年樓價升幅尤其突出？因為這些城市都是國際金融中心，有很多賺錢機會，很多人希望來工作及『搵食』，因此也特別多資金湧入」。
6萬首期買居屋 料申請人數大增
白仲祺批評，港府過去10年均沒有因應QE衍生的投資需求增加住宅土地供應，例如在2010至2013年連番推出稅務辣招，只是增加物業交易成本，令二手住宅交易量大減，將資金推向新盤，結果由新盤帶動推升整體樓價，這本身已是失策，而最新出台的「娥六招」亦沒有觸及增加住宅土地供應此關鍵問題，對穩定樓價的作用不大。
港府是次修改居屋定價機制，最新方案是以「評估市值」的五二折出售，林鄭稱此舉希望重燃市民置業的希望，但白仲祺認為，這只是令有意置業的港人有機會參加大抽獎，實際意義不大，「當有機會以118萬元便可買入東涌2房居屋，一定會吸引很多人去申請，例如過往是有結婚生仔需要的家庭才會申請，日後大學生也會走去申請，因為118萬元便可買樓，所需要的5%首期不足6萬元。隨着申請人數大增，中籤率一定大跌，亦減低了真正有實際置業需求家庭的上車機會」。
事實上，房委會在4月推出新一期4431個居屋單位，當時以市價七折發售，已收到16.6萬份申請，超額認購逾36倍，則平均中籤率只有2.7%。在最新機制下，這批居屋將以五二折重新出售，料申請將遠超16.6萬份，也就是說，中籤率將遠低於2.7%。
應設輪候時間表 緩解申請家庭焦慮
最新公屋輪候時間平均5.1年，即一般申請者需苦候平均5.1年才可入住公屋。白仲祺指出，港府若要滿足市民對資助房屋的需求，應該像公屋申請者一樣，為居屋申請者設有「排期」安排，確保申請一段時間後便可以獲分配居屋，「焦慮來自對將來無法準確預測，在目前情况下，相信很多居屋申請者連續抽10次也不會抽中，他們當然會感到氣餒和失望；但假如即使今次抽不中，不久的將來一定會抽中，相信他們不介意多捱一段時間，這才是真正看到置業希望」。
倡收回部分高球場建10萬伙居屋
當然，港府若要確保居屋申請人「排期」一段時間便可買樓，前提是確保有足夠居屋供應。林鄭在去年9月成立的土地供應專責小組，就如何增加土地供應羅列出18個方案，今年4月開始作長達5個月的公眾諮詢，年底前遞交報告予政府參考，其中一個方案是收回佔地172公頃的粉嶺高爾夫球場更改規劃，用作發展住宅。
獅子山學會董事王弼在4月接受本欄專訪時便建議，港府可在2020年租約到期後首先收回有關土地，然後把圍繞現時球場外圍的29公頃用地發展住宅，興建204幢、每幢60層高、一梯八伙的住宅，提供約10萬個面積各約500方呎單位；至於餘下的143公頃則保留作高球場用途。白仲祺在是次訪問中重申上述方案可行，稱若該10萬個單位悉數用來興建居屋，相信可以贏得社會支持。
2 :
GS(14)@2018-07-26 06:48:26https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8822&issue=20180726
【明報專訊】107動力召集人何民傑指出，是次特首林鄭月娥推出「娥六招」，反映她是一名「超級公務員」，即施政傾向「用盡現有體制內的方便來改善體制」，而非大刀闊斧、另闢新猷解決房屋問題，「公務員的特色便是守舊，例如娥六招中只修改居屋定價機制，並沒有如外界建議般大幅增加港人首置上車盤的供應，可見她從day one（打從一開始）便無打算尋求重大改變，無意在短期內完全解決住宅供應不足的問題」。
體制內改善體制 欠新猷
「娥六招」尚包括由運房局成立專責小組，協助民間推行過渡房屋項目，但何民傑認為，不論興建「貨櫃屋」或「水管屋」也好，都涉及複雜的渠務及供電問題，若不成立跨部門小組協調，「搞10年都搞不成」。他透露，自己曾出任某屋苑的業主立案法團主席，就大廈外牆油漆事項與政府房屋部門磋商，但需時3年才可把事情搞定。
若無跨部門協調 過渡房屋搞不成
何民傑又說，近日她曾陪同林鄭探訪一家四口住在劏房的單親家庭，母親是新移民，「帶着三個細路仔，日常生活都在一張床上」，而他的第二名兒子亦剛好出世，對此尤有感觸。
[葉創成 名人樓市論壇]
Next Page