買家變招多約多伙減辣稅 運房局﹕分合約 首置首單位可豁免
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GS(14)@2017-04-13 22:33:56【明報專訊】政府日前再次收緊樓市「辣稅」稅制，「一約多伙」買家無論首置與否，均須付樓價15%印花稅，但昨日市場已有買家以「多約多伙」形式購買多個單位「破辣」，節省部分辣稅。運輸及房屋局昨回應本報查詢指出，若買家以首置身分、分多張合約購買多於一個物業，其中一個單位仍可豁免辣稅。有法律界人士指政府應推出更全面措施以堵塞漏洞。
明報記者 林尚民 方可兒 林可為
對有買家以上述「多約多伙」形式購買多於一個單位，運房局發言人回覆本報表示，若一名香港永久居民以首置身分，於同一日簽署多份買賣協議，每份買賣協議購入一個住宅物業，最先簽立的買賣協議會按第2標準稅率徵收從價印花稅（即只需付最基本印花稅，最多為樓價4.25%），其他買賣協議則按15%新住宅印花稅率徵稅。
按運房局說法，假設買家以首置客身分入市、以1億元購買3伙單位，其中一個是價值7000萬元之大單位，其餘兩個是價值1500萬元的中型單位，在舊稅制下，若買家以「一約多伙」形式購買，只需付樓價4.25%印花稅，即425萬元；在前日公布的新稅制下，若買家以「一約多伙」形式購買，則需付15%印花稅，即1500萬元。
不過，若買家以「多約多伙」形式購入，而首個單位屬大銀碼（7000萬），該單位只需付4.25%基本印花稅，即297.5萬元，其餘兩個較細單位要付15%辣稅，即每個要付225萬元，3個單位合共繳稅747.5萬元。對比舊稅制，以此方式買樓需付稅額雖仍增加約76%，但若對比在新稅制下以「一約多伙」形式購買，則可節省752.5萬元或約五成（見圖）。
一組買家兩份約 3219萬購兩伙
事實上，新稅制生效後，有九龍一豪宅新盤，昨連環售出兩伙低層實用面積677方呎單位，市場消息指由同一組買家購入，但樓盤成交紀錄冊顯示分為兩份文書，單位成交價分別逾1615萬及1604萬元。如買家「一約兩伙」，以總成交價逾3219萬元計，若付15%新辣稅涉逾482萬元；買家如今分開兩份文書處理，不排除買家以首置身分購入較貴一伙，另一伙照付15%辣稅，即稅款逾300萬元，節省182萬元稅款開支。
大律師﹕道高一尺
大律師陸偉雄稱，政府應推出更全面措施，並指買家以「多約多伙」形式購買多個單位，甚至以首置直系親屬名義入市，便可節省稅款，其實是漏洞，而政府只是「頭痛醫頭，腳痛醫腳」，兼且「道高一尺，魔高一丈」，即使有「加辣」措施推出，買家亦有方法應付。如政府當初提高雙倍印花稅稅率至15%，應預見「一約多伙」問題，惟直至坊間講及問題才作回應、進一步加辣，但現時又有其他漏洞，他認為政府應盡快修例堵塞漏洞。
業界：除非限購 可推新招不多
就「多約多伙」衍生的潛在問題，中原亞太區副主席暨住宅部總裁陳永傑表示，政府可推出的新招已不多，除非效法內地部分城市推出限購令，即不容市民買第二套房，或對樓市短期起到冷卻作用。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2679&issue=20170413
鳴鏡高懸：星洲減辣經驗可鑑
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GS(14)@2017-10-09 03:54:10筆者過去一段長時間，一直反對有建議促請政府修（收）改辣招，認為這樣可以釋放二手市場供應，繼而壓抑樓市上升的壓力，以現時全球資金嚴重泛濫，持貨成本極低的情況下，全球資產市場，包括房地產都被炒至不合理的水平，任何政府政策改動，都極有可能被市場演繹為「半杯水滿」，如政府打壓樓市上升態度有所放鬆，炒賣賺錢大門重開的信息，大家真的認為因為修改辣招，二手市場業主不會提價，反而會減價賣樓嗎？最近新加坡的例子已對這些建議起當頭棒喝的作用。新加坡於今年三月，眼見樓市連續13個季度下跌後，修改辣招，降低賣方印花稅，政策改動本身實質影響不是這麼大，但對市場氣氛的幫助就極之明顯，認為新加坡政府的底線已到，之後再也沒有打壓的措施出台，資金立即入市，市場整體成交量即時反彈，今年首8個月賣出的私人單位，較2014至2016年度每年全年總銷售量都要高，摩根士丹利估計2018年底之前，樓價會反彈10%。如果政府把持不住，受壓而修改辣招的話，之前艱苦經營的相對穩定便會一筆勾銷，且極有可能一發不可收拾。香港受中國資金影響比新加坡更明顯及嚴重，也沒有龐大的組屋市場份額減少對私人市場的影響，所謂「一子錯，滿盤皆落索」，政府一定要小心行事。
張一鳴
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[email protected]本欄逢周一刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170925/20163483
亮說亮話：政府有條件減辣
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GS(14)@2018-01-22 05:57:45財政司司長陳茂波話香港雖然有巨額盈餘，供應又超標，但仍然沒有條件減辣。老實說，我亦不贊成減辣或者放寬逆周期措施，不過，總有一日是要減辣。既然知道有這一天，何不考慮採取主動，如果是因應市況被迫減辣，可能會有反效果。減辣本來是救市，反而會令到市民誤會樓價會繼續下跌，不敢入市，甚至將物業減價出售。如果放寬辣招中的SSD，令市場供應驟增，樓價急跌，最後變成隊冧樓市。行軍之道，應該是在勝利中撤退，辣招對於穩定樓市始終起了作用，現在，只是等供應充足，樓市便可以回復正常。如果官員們有信心未來供應量可以滿足市場需求，政府其實可以釋放現存在市場上的供應量，就是那些被SSD鎖死的供應量。在過去三年，樓市即使在辣招之下仍然持續上升，不少父母美其名是為子女置業，其實是借子女人頭炒樓。老實說，要他們持有兩個住宅單位是很辛苦，但礙於SSD，他們又不可以在三年內賣走，不過，政府始終是為人民服務，即使他們的目的是炒樓，亦不能見死不救。在供應充足之下，樓價有可能急跌，他們有機會成為受害者。所以，政府應考慮取消SSD，將被SSD鎖死的供應量全部釋放，不但救人，還可以對樓市作出測試。如果在二手樓供應大增之下，樓價仍然上升，這表示市場上仍然有龐大購買力，政府應考慮加大供應。如果樓價下跌，恭喜政府，代表過去八年的辣招是有成效，現在可以考慮逐步撤招。湯文亮
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[email protected]本欄逢周二刊出
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180116/20276050
重申按揭未擬減辣
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GS(14)@2018-02-04 21:25:48【明報專訊】近日財政司長陳茂波曾經表示，在放寬按揭方面有研究空間。對此，金管局昨日重申，該局的樓市逆周期措施暫不會放寬。
金管局副總裁阮國恒表示，金管局不評論按證公司的按揭成數限制，但金管局對銀行按揭貸款成數的規限，有關措施的理念是增強銀行的抗逆能力，而且主要按樓市周期的演變調整。他重申，由於近期市况仍然熾熱，看不到有放寬限制的理由。至於壓力測試的水平，雖然近月息口有所上升，銀行的壓力測試，仍然維持利率上升3厘的假設不變。但他表示，雖然香港銀行仍未上調最優惠利率，須留意港元拆息已由去年初約0.3厘水平，升至近日約0.9厘。
續對銀行壓測
對於本港家庭負債佔經濟增長比率最新升至69%，他表示，近年的升幅主要來自私人銀行投資產品的貸款，一方面因為市况好轉，另一方面亦因本港私人銀行業務急速增長。但即使撇除私人銀行投資產品的貸款，家庭負債比率亦超過五成，因此他呼籲貸款人做好風險管理，一旦經濟情况逆轉，小心會有較大壓力。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3662&issue=20180202
國浩鄭馨堯：星去年減辣後樓市轉活
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GS(14)@2018-04-19 06:30:25https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1310&issue=20180419
【明報專訊】近年本港樓價高企，不少港人投資者轉購海外物業，如治安及經濟環境與香港相似的新加坡。在中國內地、新加坡、越南及馬來西亞均有房地產發展項目的國浩房地產，其集團董事總經理鄭馨堯接受香港媒體專訪時表示，新加坡在經濟及社會範疇上均屬一個安全的國家，因此向來吸引外來投資者，同時當地置業需求強勁，樓市自去年「減辣」後已「有生氣」。
組屋佔星整體供應量八成
新加坡近年成為不少海外買家的入市熱點。鄭馨堯認為，過去10年新加坡由一個沉悶的城市變得國際化，並引入賭場等，提高了新加坡知名度，同時新加坡有嚴緊的金融政策，並有充足的資源，能夠從全球金融危機中迅速復元，故買家投資當地樓市的同時，亦是投資於國家體制上。他續稱，現時投資豪宅物業屬地區、甚至是全球趨勢，新加坡對投資者來說屬安全地方。
值得留意的是，新加坡房屋政策由組屋主導，佔整體房屋供應量八成，其餘兩成為私宅。雖然私宅佔比較低，不過鄭認為「私宅空間蠻大」，因為私宅在新加坡十分多元化，如國浩發展的新加坡最高項目丹戎巴葛中心（Tanjong Pagar Centre），就集合了甲級寫字樓、零售、酒店及住宅於一身。
本港政府近年有推出樓市「辣招」壓抑樓價，而2009年起已推出多輪樓市辣招的新加坡，去年3月則首次為樓市減辣。鄭表示，有關調控政策於2014及2015年影響較大，他續稱，新加坡人「買樓意欲強，問題只是當時是不是時候」。
華利世家1房1200萬入場
國浩房地產過去27年已在新加坡發展多個住宅項目，其中位於核心商業區、屬丹戎巴葛中心住宅部分的華利世家（Wallich Residence），已預售約31伙。發展商表示，沽出單位中，海外買家佔七成，其餘為新加坡買家；現時1房單位入場費1200萬港元，實呎約1.95萬港元。
鄭續稱，華利世家創造新生活方式，買家本身視野廣闊，不論本地及外地買家都是「見過世面、在世界各地有投資的」。被問及集團會否有興趣在香港發展，鄭稱，雖未有確實計劃，但會持開放態度。
明報記者 謝穎怡 新加坡報道
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