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上週一是深圳經濟特區成立三十周年，這個官方的慶祝典禮，卻出現矚目的歷史一刻。會場內，國家主席胡錦濤，竟親自步近上市公司長實主席李嘉誠，主動握手會面，雙方寒暄長達十分鐘。相對一眾大孖沙只能在台下拍手和應，特首曾蔭權亦只能靠邊站，誠哥這鋪要算又一「代表作」。

據知，原來胡李會面，關鍵在於李嘉誠在此前捐了一筆達六十億元的巨款給國家，胡錦濤「感激」得親自表揚。一直以來，在胡錦濤與上任江澤民間的政治角力中， 李嘉誠是後者「核心」人馬，故這次李嘉誠以巨額握手費將胡錦濤也「搞掂」，標誌着政治手腕一向了得的李嘉誠，由中國改革開放舵手的鄧小平，到執政強硬的江 澤民，以至現時對商界無甚好感的胡錦濤，三朝都溝通得到！政商兩瓣皆掂，李嘉誠勢在內地路路暢通，然而這卻種下了一人獨大的遺禍。

這個「世紀握手」，出現於上週一的深圳經濟特區成立三十周年慶典。早於慶典舉行前，李嘉誠已由深圳市委書記王榮親自邀請入座，及至胡錦濤由國務院副總理王 岐山、廣東省委書記汪洋等陪同下進場時，即一個箭步找李嘉誠握手，冷不防還熱情地說：「我說不管時間長短，我總是要見一見李先生，跟李先生聊一聊。」

捐獻促成胡李會談

胡錦濤這時容貌仍顯得僵硬，但受寵若驚的李嘉誠已笑得見牙唔見眼。兩人特意談到李的家鄉汕頭，胡又希望李嘉誠繼續發揮影響力，為保持香港繁榮穩定及國家改 革開放作出「更多」貢獻，凸顯李嘉誠責任重大。會面尾聲，胡錦濤更祝福李嘉誠「身體健康、闔家幸福」。整個會面長近十分鐘，連中央電視台「新聞聯播」也罕 有地評述內容。

胡李會面，震驚中外，事關由共產黨主政的中國，國家元首竟然高格調地會見一個香港富豪，連香港特區行政長官曾蔭權也要靠邊站，背後源自一筆來自李嘉誠的六十億元捐款。

而其實早在上月初的長和系業績會上，李嘉誠已透露了一點玄機。當日有記者問及李嘉誠有關香港社會仇富心態時，他回應指：「君子愛財，取之有道，更要用之有 道。」順勢自爆他的李嘉誠慈善基金會，過去三年已捐出逾五十二億元，但在未來十年，勢將加碼動用超逾一百億！多於過去三十年的總和。

而據一名知情人士說，李嘉誠捐出的該筆六十億元巨額，是捐予內地最大的慈善機構「中華慈善總會」，「呢個係一個契機，胡錦濤覺得李嘉誠做了一個貢獻祖國的 好榜樣，所以高調見佢以之感謝，並同時希望其他香港及內地富豪能夠效法。」一名政界人士說。根據中華慈善總會網頁資料，其隸屬於國家民政部，九四年由前統 戰部長閻明復及前民政部長崔乃夫等創辦，會中的領導都是國家前副部長級要員。該會主力救災、扶貧、助學助醫等慈善工作。籌辦十多年以來亦只募捐了百億元， 李嘉誠這次一捐便六十億，自然震動了黨政高層。

「首長系」高層游走拉線

而為這次捐款鋪橋搭路的，是加怡集團的董事總經理梁順生。今年六十七歲的梁順生，持有紐約州立大學工商管理碩士學位，並擁有三十多年金融、投資及企業管理 經驗。他並是首長國際、首長四方等「首長系」公司的非執董。「首長系」由長和擔大旗，有極濃厚的政治色彩。九十年代初，獲國家元老鄧小平欽點，由鄧的戰友 周冠五及兒子周北方（有四大太子之稱）打骰的北京首都鋼鐵廠，來港借殼上市，欲與鄧及其他太子黨打好關係的李嘉誠遂幫忙穿針引線，並主動提出合作。他們借 殼聯合集團李明治的東榮鋼鐵，並改名首長。首代表首鋼，長代表長實，而首長則有「leader」之意。

及後九十年代中江澤民上台，一舉將這些北京太子黨拉下馬，自此首長系變得沉寂。但當時參與收購，在加怡集團打工的梁順生，則一直與李嘉誠關係密切，後來更取代李氏身邊的紅人余立發出任加怡董事總經理，近年主力打理李嘉誠的慈善事務。

二百億再注基金

除了這次六十億的握手費捐獻，根據民政部發布的《2009年上半年全國慈善捐贈情況分析報告》顯示，○九年上半年海外華人共捐四十億，單是李嘉誠已佔了一 半共二十億元人民幣，捐贈額名列第一。據悉，他短期內會再注入二百億元資金，予他名下的李嘉誠慈善基金會，該會大部分慈善工作俱在內地。李嘉誠慈善基金會 在八○年成立，第一個項目便是興建汕頭大學，單是這項目總共捐款二十八億元，李嘉誠並承諾未來八年再捐二十億元。基金會現有資產達二百多億，李嘉誠亦經常 注資及四出投資，錢愈滾愈大。李氏亦在早前的業績會中，透露慈善基金會將於今個月公布新業務。

姑勿論如何，這次胡錦濤只與李嘉誠單獨會面，讓商家如患了紅眼症，引來議論紛紛，無限揣測。其中左派元老級人馬、前港區人大代表吳康民率先發難，發表文章 抨擊胡錦濤過度重視香港首富。他更指論對深圳投資有遠見的商人，首推合和實業主席胡應湘，因他提出興建深廣高速公路；若論對內地的捐錢，最多的應是邵逸 夫，而出力出技術的則有港區人大代表梁秉中和林順潮。不過，亦有人力撐「胡李會」。

前政協常委雲大棉指，現時能「上得大枱」的富豪，捨李嘉誠其誰。「七、八十年代係船王包玉剛，後期係愛國商人霍英東，到霍死後，最掂只係李嘉誠。佢喺身 份、國際視野上早已經拋離其他富豪，晉身為一個國際投資者。」他指○二年李嘉誠曾被推舉出任政協副主席，雲大棉即教路他拒任，「一個政協副主席職位，只是 繼總書記、人大委員長、總理等之後的五等芝麻官，要跨級見國家元首，根本無可能。但若然無官職在身，不是任命於中央，則另當別論。」結果李嘉誠接受雲大棉 建議，翌日宣布推辭出任政協副主席一職，今日的胡李會才有指望。

外交強極買通三朝

事實上，李嘉誠政治手腕一流。「佢八十年代已單獨會見鄧小平，地位超越其他香港富豪如李兆基、鄭裕彤等。李兆基縱在股票上大有斬獲，但捐錢捐得孤寒，來來 去去每次都是三兩億；鄭裕彤則私生活較隨便，李嘉誠在公在私，層面已高佢哋幾班！」一名政協常委說。九十年代鄧小平二公子鄧質方來港銷售「四方西郊花園」 住宅，吳光正、徐展堂等富豪紛紛認購「釋出善意」，但李嘉誠卻是與他成立公司合作，層次更高。九三年，鄧質方的上海四方公司，就與和黃合資在上海徐滙區建 住宅，並由和黃佔六成，上海四方佔四成。

到九三年李嘉誠一手扶持周北方在香港成立首鋼為首的上市公司，包括首長國際、首長四方、首長科技及首長寶佳；李嘉誠的長實及鄧質方的四方公司皆成為首長系的股東，同一時間，李嘉誠投資的北京東方廣場動工，如今成為北京王府井的地標。

到江澤民上場，李嘉誠與屬上海幫的江派關係更熟絡，江澤民到港主持九七回歸慶典時，就下榻李嘉誠旗下的紅磡海逸酒店，此後成為江澤民到港御用酒店，李嘉誠與兒子李澤鉅、李澤楷親自到酒店與老江吃早餐，儼如一家人。但這關係同時亦為人詬病。

○○年，當時特首董建華在未經公開招標下，把現時數碼港臨海優質地皮免地價批予李澤楷的盈科拓展，令盈科獲得興建四百三十萬呎的住宅發展權（即後來的貝沙 灣）。這項借科技為名、地產為實的批地行動，明益李家，令八大發展商新地、恒基、新世界等震怒，想過前往北京告「御狀」。但李快人一步，搶先到北京與江澤 民握手。相片一出，眾地產商亦無話可說。九六年李澤鉅被綁架，誠哥藉着與江澤民的私交，將兒子李澤鉅被張子強綁架的事告訴他，九八年老江一聲令下，派出國 安部人馬出手，在江門將「著草」的張子強生擒，並在廣州判處死刑。

龜速工程升值三十億

而到胡錦濤○二年當選中共中央總書記以來，卻未有如他前任般重視李嘉誠。胡錦濤近年來港都是下榻灣仔君悅酒店，亦未見與李嘉誠單獨會面，雙方八年關係成僵 局。於今年上半年，李家與國家的關係更開始緊張。先是上海、北京，被點名批評有囤地情況，繼而今年六月，其紅顏知己周凱旋，被內地《財經》雜誌報導她捲入 內地貪污案，又指她曾付五十萬美元「顧問費」予內地商務部高官。就此案，上月周凱旋已入稟高等法院控告誹謗。而有關囤地，表面上被嚴厲抨擊，但本刊到上 海、北京兩地察看，發現實則未被收回，國家仍對李留有餘地。

記者到過上海及北京的有關地皮視察，發現購入多年的地皮仍在「養草」，即使趕及符合囤地定義的三年界線前動工，亦以「龜速」進行，其中上海普陀區的項目單單地基打了一整年，其間地價已翻超過一番。

該地皮位處的普陀區，集甲級寫字樓、星級酒店及高級公寓於一身，是上海四個重點發展的市中心區之一，李嘉誠在北京擁有亞洲最大建築群東方廣場，這正正是東 方廣場的「上海版」。李嘉誠○六年以二十二億元人民幣買入後一直閒置，至去年四月才宣布動工，目前仍在打地基，預計二○一八年落成，工程期長達九年。根據 去年底鄰近商業用地的推售價格估算，該地皮約值五十五億元，換言之，單地價目前已勁賺逾三十億元。

樓盤旁建地鐵站

另一個李嘉誠旗下位於上海嘉定區的住宅地盤，屬全國百大住宅小區之一，地皮○八年購入，由於尚未到三年期限，目前繼續「綠草如茵」。該地原本地理位置一 般，但已經與當地市政府達成協議，在兩個地鐵站中間預留地方「加站」，成功為樓盤「創造地理優勢」。而在北京，剛於上月被國土資源部點名批評閒置土地的逸 翠園地盤，目前仍有一大片地在興建中。該地○四年購入時，曾簽訂合同定於○五年初動工，○六年十月三十一日落成，結果項目在年報中刊登的竣工時間一直推後 多次，連逸翠園內部銷售部門亦不清楚竣工日期。

至於其次子李澤楷旗下的盈大，今年三月被指將北京東三環盈科中心大樓旁邊的地皮，閒置近三年後轉手予「上海姑爺」羅康瑞的瑞安建業獲利兩億多元，被列入囤 地黑名單，罰款兼禁止在京城買地。該幅地由瑞安接手後，去年八月已即時動工興建高級住宅，工程現進行得如火如荼，預計明年落成。

李嘉誠被「放生」，全因江澤民的影響力仍在。胡錦濤早年上台後，背後仍處處受制於上任江澤民。江澤民○二年從國家主席退下後，仍留任中央軍事委員會主席， 遲遲未肯把軍權交出，時間長達兩年，「佢想再續任軍委會主席的，之前更連升二十八個中將希望獲得支持，但黨內大部分老軍委反對，他唯有離職。」一名知情人 士說。九九年江澤民建國五十周年大慶，下令不許退休老軍頭穿軍裝，在天安門城樓會見黨政軍要員時，見前中央軍委副主席劉華清上將仍穿上軍服就上前問到： 「不是說不准穿軍裝嗎，你怎麼搞的？」屬老軍頭的劉華清回敬他一句：「你一天仗沒打過都可以穿軍裝，我怎麼就不能穿！」鄧小平臨終時把胡錦濤「託孤」予劉 華清，希望軍方支持胡錦濤，後來江澤民藉着遠華走私案，來「整」劉華清的女兒及媳婦來報復；因劉家力撐胡錦濤，雙方關係親密，今年春節，胡錦濤仍親自到劉 華清家中探望老人家。

胡應湘投資廣東三十年

前港區人大代表吳康民在報章撰文，指對深圳投資有遠見的商人，首推胡應湘，早在八○年胡應湘曾聯同多位富豪，包括李嘉誠、郭得勝、鄭裕彤、馮景禧、李兆基等在中國興建中國大酒店；深圳聯檢大樓也是胡應湘倡議發展的。

九十年代初期胡應湘的合和實業大力發展廣東省的基建事業，包括廣深珠高速公路、環城公路、虎門大橋及沙角火力發電廠之後，才陸續獲香港富豪垂青，爭相加入 一齊玩，李嘉誠的長實曾入股合和一成股份，李澤鉅也加入合和董事局。只是○二年胡應湘倡議興建港深澳大橋，並且獲城中富豪支持，此舉威脅到李嘉誠的和黃港 口業務，馬仔霍建寧狂轟胡應湘，李嘉誠與胡應湘不和關係表露無遺。

胡江背後發功

但江澤民影響力猶在，近年在重大集會場合，如汶川地震追悼、北京奧運、及建國六十周年紀念等，都有胡錦濤與江澤民同時出現的場面，且江澤民是站在胡錦濤與 總理溫家寶之間，顯示「實力」。在○七年十七大會議，江澤民及劉華清一眾元老也有份同場出席，此舉乃是希望「以和為貴，不要再鬥」，可見胡錦濤對江澤民也 有所忍讓。

還有一年半胡錦濤就要退任，現時正是胡江之間挑選下屆領導班子布局的關鍵時刻，尤其今年十月便是五中全會，若江澤民挑選的國家副主席習近平能當軍委副主 席，局面便明朗化，而胡則想國務院副總理李克強出任總理，但親江系主管金融的國務院副總理王岐山，現時呼聲力壓未有重大政績的李克強，如胡錦濤未能安插到 他在未來新班子位置，胡退位後的利益難以保得住。現時江、胡兩派正在角力及討價還價。「胡錦濤並要求與江澤民一樣，退任國家主席後留任軍委主席兩年，當大 家扯平才體面下台。」一名知情人士說。所以今次胡錦濤肯與李嘉誠「握手」，外間推斷也是江澤民背後發功。

爭相入政界

要在中國大陸做生意路路暢通，非撈到政治本錢不可；不少富豪第二代積極為將來鋪路，○八年本來坐定粒六，做新一屆政協常委的恒地副主席李家傑，名落孫山， 雖然恒基捐過數以億計款項返大陸，但有政協常委透露，並非捐錢就得，必須身體力行做出對國家有利的事。李家傑於是積極搞「百仁基金會」，圖統領本港富豪第 二代，但成員中未見有級數的第二代，如李嘉誠的兩名兒子未有加入。而新世界執行董事鄭志剛則透過全國青聯這階梯，儲政治本錢，全國青聯一直被視為全國政協 的搖籃，鄭志剛今年成為全國青聯副主席，除捐出數百萬外，據聞還透過總理溫家寶幫忙說項。

相信長實主席李嘉誠，在過去日子中沒有一年像今年咁「爆」：一年內增添兩名「孖胎」男孫、捱足十年的和黃3G今年有轉機、上月又與國家主席胡錦濤作歷史性握手。近日柴灣地皮「流拍」，二手萎縮，又要由他「指點迷津」。

上週四長實開售馬鞍山新盤天宇海，以貼近甚至部分低於二手價，呎價最低四千二百元開盤，一反其他發展商近年較二手價高開七、八成的策略。結果天宇海四日賣 出過千伙，一Q清袋。樓盤成功在淡市中「試底」，打破僵局，二手樓交投隨即轉旺。長實賣樓，每每對後市都有一定啟示。

上週四，十‧一黃金周前夕，誠哥一聲令下，號稱沙田最後一個海景豪宅的天宇海搶閘出籠。當天下午六時正式開始揀樓程序，但於四時多，售樓現場尖沙咀港景峰 商場地下全層已逼滿人群，大打蛇餅。長實一早接獲約三千二百張入票，以首推一百零八伙計，「超額」約二十八倍。入票者當中近三千人到場，連同「人釘人」的 三千名「搵食」地產代理，結果一共六千人齊齊逼爆現場，有如打仗般混亂。

由於進度緩慢，大家只好齊齊等；入夜後售樓處旁的酒樓廳房被租用作飲宴之用，使近正門的扶手電梯都封埋，大批已在前面排好隊形的經紀和睇樓客，被多番點來點去，情況再添混亂。

樓盤小資料

天宇海

地址：馬鞍山保泰街18號

發展商：長實

座數：6座分層單位（30層）

及14座洋房（3層）

伙數：1,143伙

平均呎價：6,426元

管理費：分層每呎約2.31元；洋房每呎約2.27元

交通：步行5分鐘直達恒安馬鐵站，另設巴士直達尖沙咀、紅磡、荃灣等

落成日期：2012年1月

拚死都要買番間

這時二樓近洗手間的位置，冷氣突然熄掉，又焗又熱，令人透不過氣來；穿着西裝的經紀們大汗疊細汗，整個逼滿人的二樓商場，臭汗淋漓臭味熏天；夾在當中的準 買家被前後人潮夾攻，進退兩難，其間更聽到有人高呼：「搞錯！收唔到電話訊號嘅！」亦有經紀拿出白花油狂索，免得窒息昏去。

焗在擠滿人的臭氣長廊當中，開始有經紀按捺不住，有的向人群大叫後退，可是後方的電梯仍然不斷湧上人潮，後無退路。走廊內只見人頭湧湧，場面混亂，被夾在 最前方的美聯大軍率先大嚷撤退：「美聯嘅！唔買住喇！走啦！」可是，即使聲嘶力竭亦不見得奏效，大家要買樓，「死都唔肯走」！

越過商場內的重重障礙，經過首輪預先抽籤，然後再「爭崩頭」上樓作第二輪抽籤，買家始被分得一個揀單位的機會，最後到手的單位實在得來不易。有買家表示全 程苦候了七小時，而辛苦搶得一個低層單位的雷太當場不吐不快：「哎呀！買唔到最平嗰個單位啊！」可是轉頭又如獲至寶說：「好彩都俾我哋買到最平嗰個……嘅 樓上，都好抵！」她有信心樓市暫不會跌，更選擇現兜兜一筆過付款。

長實金管局對着幹

這次長實賣天宇海，是政府今年八月推出三招十四式後首個推售的新盤。政府為打擊樓價，招數包括收緊一千二百萬元以上豪宅的按揭成數至六成。但「你有張良 計，我有過牆梯」，長實透過旗下中介按揭策劃公司尚乘財富，向天宇海買家提供額外一成二按，變相增加按揭成數至七成。長實解釋是因應有供款能力，卻未有足 夠首期的買家，協助他們置業。

事實上，視「出招」如無物的長實，賣樓手法一向出位，亦一直是金管局緊盯的目標，雙方互有攻守。

○六年長實夥拍渣打銀行，向新盤葵涌雍雅軒買家提供「超級○按揭」計劃，以首三年息率只為同業拆息（HIBOR）加0%作招徠，比其他發展商推出的 HIBOR加○點五至一釐更進取，金管局即時公開呼籲置業人士須留意拆息按揭的風險，並希望銀行可採用金管局制定的綜合利率，但長實對此「呼籲」未有理 會。

○八年三月，長實賣將軍澳新盤首都，要求尚乘財富游說買家由建築期付款轉為即時供款，讓長實盡快套現。為吸引買家即供，長實還提供三十六個月延期還本優 惠，方便投資者走貨。然而金管局這時突然宣布銀行不可向物業買家提供首兩、三年「供息不供本」優惠，以防銀行承受過大風險，長實唯有急急叫停，惹來買家不 滿。

VIP唔使排

然而另一邊廂，也有人輕輕鬆鬆就爭到首批單位，楊先生笑騎騎說：「買嘅過程好暢順好滿意！」原來打算半自住半投資的他，以三千多萬買入一幢洋房以及一對相連單位，能豁免排隊；那站於他旁作貼身保護的年輕經紀亦笑得異常燦爛，六位數字佣金袋袋平安。

而活躍於Ball場的周啟邦夫人，亦有購入四個單位及一間洋房，作價四千多萬元。她對購入物業顯得很悠然：「唔係好貴啫，呢度價錢好，空氣好，又有鐵路，好唔錯呀！」

她說當日「揀慢啲都無」，「一個鐘內就賣晒十四間，一間洋房千幾萬咋喎！我諗慢咗呀，唔係可以買多間！」周啟邦夫人一向有投資房地產，主要是天璽、名鑄等 豪宅，「天璽一個九百呎單位，賣走都賺四、五百萬，好多內地人要貨。話你知，而家係好好嘅投資時間，貴價樓、豪宅，買咗一定賺！」

結果天宇海經過通宵賣樓，連日加推，首天開售通宵賣出近九百伙，週六再推一百三十多伙於一小時內掃清，週日加推最後的一百一十多伙也在四十五分鐘內沽清。 至於一列建於西沙路大型迴旋處旁，無半點海景之餘，景觀更對正馬鐵路軌的洋房，平均呎價八千多元，每間介乎一千三百萬至一千六百多萬元，價錢夠平亦全數掃 清。發展商宣稱買家以用家為主，但現場所見很多人一連掃幾間，當中不乏投資者，而買家中逾八成選擇即供。

盡顯吸水大法

在天宇海開售前，剛剛遇着柴灣劣地皮無發展商承價而流拍，再加上擔心月中施政報告再出招壓樓價，二手成交漸見萎縮，柴灣區甚至零成交，與早前一、二手暢旺 的景況大相逕庭。天宇海的推售，正好替前景不明的樓市「試底」。天宇海分層單位平均呎價為六千四百多元，個別單位現金或即供呎價更低見四千一百多元，比起 同區其他二手選擇，如平均呎價達六千元的觀瀾雅軒和五千二百多元的嵐岸，定價顯得相當吸引。長實先推海景優質戶，再減價推山景平貨，亦營造愈賣愈平之勢， 令氣氛更熾熱。

長實於短短四天火速套現七十六億，撇除四十六億元建築成本，勁賺三十億元。連同天宇海，長實今年已套現二百八十億，距離年初訂下的三百億元全年銷售目標實 不遠矣。現時尚有「秘密武器」大圍名城二期及天水圍洪水橋項目可望於年底前推出。天宇海大盤一出，可憐其他發展商要通通靠邊站。年初已賣元朗Yoho Midtown，無賣樓壓力的新鴻基地產，只以上水獨立式洋房天巒迎戰，並主攻內地客。近日南豐以「妙想天開」價、每呎平均萬七元推售灣仔新盤 Queen's Cube，七十二伙只有三十二個認購登記，慘遭滑鐵盧。一下子市場消化了過千個購買力，其他發展商短期內都無運行。

試底成功二手醒晒

其實天宇海推盤推得相當急，今年九月十日樓盤取得售樓紙後，第二天長實已開放示範單位予地產代理，經一輪軟銷便推出發售。其時二手出現膠着狀態，直至天宇 海開賣後，二手睇樓量及成交量即時醒番晒。根據美聯物業資料，全港三十五個屋苑於過去一週成交，較前週急升兩成。其中如將軍澳蔚藍灣畔，整個九月只有六宗 成交，但今個月頭三日已有三宗；青衣盈翠半島上月只得五宗，但這幾天已促成三宗，在在證明這次長實試底成功。

過去李嘉誠對測市相當有一手。○八年三月推售首都時，以「唱高開低」，提供十成按揭，及在現場營造搶貨氣氛，成功將二千個單位於兩日內一Q清袋。據知當時 長實主席李嘉誠認為美國次按危機未過，香港樓市不容樂觀，故務求趁市旺盡量散貨。而恰恰該年三月正好是樓市見頂之時，其後次按惡化令市況回吐兩成，證明誠 哥好眼光。

政府政策亂龍

今次長實急急賣樓，除了要趕及在年尾前達到售樓目標，亦相信與下週施政報告出籠，平添不明朗因素，故要趕在報告前賣樓有關。由於樓市熾熱，坊間不斷出現復 建居屋、提供置業貸款等聲音。小型發展商裕泰興執行董事羅守耀指，相信政府不會有實質樓市降溫的措施，但卻有可能提出「先租後買」及置業貸款等計劃，但發 展商堅決反對，「呢啲政策，只係慫恿未ready的人去買樓供樓，情況同美國一樣，透過房利美、房貸美等機構向人民貸款買樓，但上咗車嘅人根本無實力，只 要個市有少少downturn，就會索性斷供，結果政府愛你變成害你，亦隊冧樓市。」

他又抨擊政府一向「亂咁來」，提出這些有損樓市的措施並非無可能。正如上週三，政府主動推出拍賣的柴灣地皮「流拍」，便是胡亂推地皮拍賣的結果，反映政府 未能準確了解樓市及發展商需要。百利保集團董事范統便表示，公司曾想過去投柴灣地，但親自去過地皮視察後就改變決定，他說：「無論點起都只有墳場景，入去 塊地嘅必經路上啲商鋪，全都係做石碑的。加上份地契寫明要鞏固塊地後面個斜坡，計埋建築成本最少五、六千蚊一呎。附近最多係公屋，私樓都只係賣緊三千蚊 呎，嗰度估計只係得區內換樓客，內地人唔會買，少咗個客源。兼且得嗰十五萬呎地，對公司土地儲備無影響，買嚟做咩呢？」他表示，假如政府希望增加推地予發 展商，以增加樓宇供應，就應該推一些有質素的地盤：「而唔係嗰啲豬頭骨。」

美匯低水樓價企硬

事實在柴灣「流拍」後翌日，九龍城延文禮士道地皮即被勾出，反映發展商對豪宅仍然渴求，樓市不會就此玩完。樓市大方向仍會企硬，在宏觀經濟上，自今年六月 起，反映美元相對其他貨幣價值的美匯指數一直下挫，港元亦隨美元匯率走軟，歐羅、澳元等熱門外幣就升值百分之十以上，瑞郎更升超過百分之十八。近日，市場 再擔憂美國會大印鈔票，熱錢搶住湧往亞洲匯市，亞幣匯率不斷上揚，單在九月份，韓元勁升百分之五，泰銖升百分之四，菲律賓披索及新加坡紙升百分之三。

位處亞洲經濟火車頭的香港，港元價值卻被聯繫匯率綁住，不能升值，加上香港八月的通脹率達百分之三，而活期存款利率卻不足百分之零點二，遠遠追不上通脹， 「儲起唔用」的血汗錢每分每秒都在貶值，購買資產就成了唯一保值出路。隨着美國等國繼續擴大量化寬鬆政策規模，美元會繼續貶值，港元與美元掛鈎無法升值， 樓股等資產唯有上升。前金融管理局總裁任志剛亦同意各國大印鈔票會衝擊新興市場，他在今年二月的演講就提到：「新興市場經常面對的，就是龐大的資金流向。 這一個挑戰也隨着各國採取量化寬鬆貨幣政策而加劇。無論一個地區的貨幣政策目標是控制通脹或維持匯率穩定，波動及龐大的資金流向是非常難應付的。」

資產泡沫未會爆

龐大資金流入香港，加上香港銀行的利率長期被迫跟隨美國銀行維持低位，令人爭相要樓唔要錢。香港的低息環境、低匯率，亦引來國際投資者來港覓食，國外熱 錢、中國投資移民、香港人要樓唔要錢，三大因素把樓價持續挾高，過去一年樓價飆升近兩成。金融管理局總裁陳德霖亦擔心：「我們有需要防範過分信貸有可能引 發資產價格泡沫，以致影響銀行及金融穩定的風險。」資產泡沫雖然已經形成，但短期內仍未見會大幅下跌，低息及低港匯仍然會持續一段時間。大福證券研究部主 管麥德光說：「歐美復甦唔會在半年內出現，要繼續觀望，最快亦要下年第一季先會有機會加息。」

地產股有力追

蘇格蘭皇家銀行亞太區研究部主管吳嘉俊指，過往地產股都較樓價行得快，往往地產股見頂見底後，一個月左右才到樓價跟隨見頂見底。但自從金融海嘯後，兩者開 始「脫鈎」，恒生地產指數在二萬四千點至三萬點上上落落，但反映二手樓價的中原城市指數卻不斷向上，「咁係因為資金亂咁炒。以往會先升藍籌地產股，再二、 三線咁炒落去。但今年七月卻先炒二線地產股，九月炒細價嘅，呢排就狂升藍籌地產股，已經無pattern可言。所以地產股好波動，唔似樓價係咁升！」而樓 價除了因資金無出路狂炒，亦因息口極低而未見調整。

大福證券研究部主管麥德光則認為，一線地產股仍然有力追落後：「睇番地產股嘅收益率有百分之二左右，比銀行利率高，而且計埋deferred tax（遞延稅項）嘅影響，以新鴻基地產為例，PB（市賬率）大概一點五三，以往可以升至一點五。而家樓價不停升，地產股價未完全反映呢樣嘢，仲有兩成左 右嘅上升空間。其中，我最睇好有discount（股價比每股淨值低）嘅會德豐，目標價三十五蚊。」

家變「頓失所依」的郭炳湘已經投靠李嘉誠！本刊發現，兩個月前長實以一間香港註冊公司名義，動用四十一億元投下何文田亞皆老街地皮，郭炳湘原來同日已登記為這家公司董事，意味郭炳湘幫手獻計發展地皮，據悉投資額各佔一半。

早前新地才落實郭氏家族基金重組，郭炳湘被廢太子位兼千億家產無得分，隨即反擊，並以個人名義與新地的對手長實合作，明目張膽「打對台」，決定來一個你不仁、我不義。

今年八月十七日，政府推出何文田亞皆老街及紅磡灣紅鸞道兩幅住宅地拍賣，長實與新地均有代表出席。長實副主席李澤鉅及執行董事吳佳慶還親自到場，志在必 得。先推售的何文田亞皆老街前民安隊訓練中心地皮，吸引了華懋、嘉里財團，及長實等最少四家發展商競投。長實最初還施展自行抬價伎倆，到第七口價拍賣官突 然表示已達底價，令氣氛轉熱，後來在各發展商輪流承價下，長實力壓對手以四十一億元投得地皮，樓面呎價一萬零三百多元，僅次於今年六月新地以樓面呎價一萬 二千多元投下的何文田佛光街地皮，成為九龍區呎價第二高地王。

其後的紅磡地皮，新地亦有舉牌，但仍由長實以三十五億元投得。事後長實副主席李澤鉅表示，下屬為兩地皮提交的設計藍圖非常吸引，而其中亞皆老街地皮，因前臨翠綠草地公園景，地皮建成後有九成住宅將享有此絕佳景色。

同日成為董事

在投地前，與長實「叮噹馬頭」的新鴻基地產，曾透露對何文田亞皆老街地皮有興趣，但最終仍由長實奪得所好。本刊翻閱土地註冊處及公司註冊處記錄，竟有驚人 發現！該幅亞皆老街二百零四號地皮，長實以一間名為Bradford Investments Limited的公司購入。這家公司○七年在香港註冊，今年七月登記的董事包括長實副主席李澤鉅、執行董事吳佳慶、趙國雄、葉德銓及鍾慎強，股東為海外註 冊公司。然而在今年八月十七日，即長實以此公司投得地皮的同一日，新地前主席、現仍為新地非執行董事的郭炳湘竟加入成為董事，顯示早已打算與長實合作投 地，令人十分意外！

「呢幅亞皆老街地皮，表面上係由長實出面競投，但實則Walter（郭炳湘）亦有份。Walter背後還有其他投資者夾份，股權與長實各佔約一半。」一名 知情人士說。該財團，據知正是郭炳湘在今年八月開始籌組的十億美元房產基金，其他投資者包括世茂集團主席許榮茂、恒基地產副主席李家傑、台灣遠雄集團董事 長趙藤雄等。郭炳湘曾透露會投資中台兩地，但並未提及會沾手香港地產。據測量師估計，由於亞皆老街地皮的大部分單位，可享天光道運動場的開揚草地景，估計 日後每呎可賣萬四至萬五元，扣除建築成本，郭炳湘一方將可分得七億元落袋。

合作一舉三得

郭炳湘現時仍為新地非執行董事，○九年度董事袍金只為十三萬元，即每個月一萬多元，比不少香港打工仔都低，他自然要出外「搵食」。而他亦透露母親郭老太支 持他發展個人事業，但估不到是郭炳湘竟投向一向合作不多，且屬同行如敵國的長實「懷抱」。一名知情人士說：「新地事前完全不知情！今次係由郭炳湘做主動向 李嘉誠敲門。郭炳湘曾經係新地主席，自然唔會去一啲細嘅地產商，而能夠同新地同等級數嘅，就只有長實。而對長實來說，超人（李嘉誠）知Victor（李澤 鉅）一向保守騰雞，郭炳湘對發展地產嘅野心同眼光正好相輔相成。」

事實上，新鴻基地產近年部分叫好叫座的項目，都是郭炳湘在任新地主席十七年間拍板興建的，當中如中環的國際金融中心（IFC）及九龍站的環球貿易廣場 （ICC）等，在地產界評價甚高。而郭炳湘現為全國政協常委，過去又經常往返內地處理業務，在內地的人脈關係非常強勁，自然有助該幅何文田地皮的銷售及部 署，「最重要係Walter熟悉新地運作及發展策略，可以出謀獻計，李嘉誠一向知人善任，旗下公司董事都係猛人，今次肯同Walter合作，又點會計錯 數？」知情人士說。

過往新地與長實這兩個全港最大地產商，都是各自發展，一同發展的項目數十年來就只有九七年開售的青衣灝景灣、○二年的宇晴軒及○三年的屯門慧景軒等，但都 規模細小。「郭氏三兄弟嘅父親郭得勝有遺訓，叮囑兒子唔好同外人合作，免有唔愉快嘅爭拗同被奸人所害，連公司都無埋！」一名熟悉新地郭氏家族的人說。郭炳 湘與李嘉誠較多的接觸，在於九八年開展的西九龍文娛藝術區項目。九八年前特首董建華，要將西九龍填海區發展為集世界級文化設施於一身的大型項目，當時長實 與新地合作組成活力星國際公司競投。

難作個人發展

「呢個骨子裡根本就係地產項目，呢嚿肥豬肉是但俾新地或長實投到，另一方都會詐型，結果兩間發展商傾掂數合作。當時Walter直接同Victor傾，李嘉誠亦有參與。雙方傾掂合作，勝算最高。」一名地產界人士說。

當時雙方協議合資四百億元，興建七百多萬呎住宅，三百多萬呎文娛用樓面及七十萬呎酒店。住宅由廣東道開始由高至低伸延至文娛區，合共提供五千個單位；最高 的一座住宅將有八十層！落成後將成為全球最高住宅，盡覽天幕及維港美景。其後計劃因輿論壓力放棄原有框架，推倒重來，今年開始再重新研究設計方案。

現時郭炳湘轉投李嘉誠懷抱，完全是新地家變故事的「復仇篇」。郭炳湘一直與兩名弟弟炳聯及炳江傾談「分家」事宜，據知郭炳湘取得一定金額，然而又不足以大 展拳腳作獨立發展。早前郭炳湘公開表示，弟弟郭炳聯對他有意見及不喜歡他，已令三兄弟決裂的關係白熱化。今次郭炳湘私底下直接幫長實與新地競爭，相信兩名 弟弟「㷫過辣雞」，活脫脫是一個你不仁、我不義的復仇故事！本刊致電郭炳湘以及郭氏家族一方的發言人，兩個陣營都未有回覆，反而不斷打聽對方如何回應，似 乎在採取「敵不動，我不動」的策略。

地皮小資料

位置：九龍城分區警署及浸信會中間

原址：亞皆老街前民安隊訓練中心

地盤面積：78,857平方呎

可建樓面面積：394,285平方呎

高度限制：80米（約16至20層）

勾地價（呎價）：$28.57億（@7246元）

成交價（呎價）：$41億（@10399元）

李嘉誠幫你變成害你

李嘉誠過往都愛幫助落難富豪；○一年，市值只有三億元的添發慶豐集團現財困，原大股東陳發柱因父親與李嘉誠有數十年交情，結果後者出手相助，購入慶豐金長 期可換股債券，最後陳氏仍無力償還十多億元負債，李嘉誠變相成為慶豐集團的最大股東。當年李嘉誠還以一億四千萬元低價o趙起對方位於葵芳的地皮，近年發展 為雍雅軒，賣樓估計一舉賺了二十億元！

另一例子，是○八年陷入財困的甘泉航空，長實曾向甘泉主席李卓民提供七千八百萬元私人貸款，但條件甚辣，首期年息高達20釐！其後李卓民沒有如期還款被長 實申請破產，李嘉誠則有意以象徵式一港元收購，後來作罷。似乎李嘉誠幫過的富豪下場都頗為慘淡，反而無寶不落的李嘉誠則賺個盆滿鉢滿。

網股股壇「金手指」陳國強，正式染指傳媒業，日前宣佈透過旗下兩間公司，以一億五千萬購入成立已有六十一年歷史的《成報》。 《成報》易手，已然成為城中熱門話題。市場談論的不單是這份老報，最終逃不過易手的命運，而且更忖測陳國強這位幕後玩家，今次肯站出台前，是由於背後另有強大支持者——長實集團主席李嘉誠。 而事實上，陳國強旗下上市公司，與長和系關係千絲萬縷，並且成為集團的「御用」承建商。而陳國強的上位秘技，以及如何搭上香港首富，過程原來頗傳奇。

「馬仔」上位四大秘技

1 口密：陪伴富豪出出入入，從不洩漏行蹤。

2 低調：賺大錢無意氣風發，更預埋老友一份。

3 肯捱義氣：連番鯨吞問題公司，毫無怨言。

4 夠叻：見好就收；並要識得收「⺕」。

不裁員是何文法肯賣盤的條件之一。

張國華是陳國強心腹，將出掌《成報》行政總裁。

《成報》老闆何文法，在家中排行第七，所以對七字有偏愛。他養的愛駒，皆以七字命名，如七勝、七巧、七怡、七寶及現役馬七雄。他的車牌是「34 」，加起來是七，已經用了數十年。無獨有偶，今次《成報》買家陳國強，其「賓利」坐駕車牌是「61 」，加起來又是七字。

六月份開始，陳國強的「賓利」頻頻在《成報》北角總部樓下出現；而行將於十二月實施強積金計劃，《成報》卻遲遲未揀定管理公司，已令員工暗忖，放盤已兩年的《成報》，今次可能賣盤成事。

結果於上週五揭盅。陳國強透過旗下的中策（佔六成半）與東方魅力，以一億五千萬元向何文法購入《成報》全部股權。

《成報》要賣盤，是由於這張原是全港第二大的報紙，近年銷量每下愈況至日銷六、七萬；已八十七歲的何文法，早三年更發現自己患上腸腫瘤。多年來一直對《成報》事事親力親為的他，在意興闌珊下求售。

股壇玩家進軍報業

霍建寧（右）是陳國強泊上李嘉誠碼頭的導航燈。

在何文法兒子何國維穿針引線下，陳國強成功奪得《成報》歸，原來價錢屬次要，主要是他應承做兩件事：其一是不會裁員，其次是會搞翻生份報紙。

現時約有四百多位員工，銷量排行第六位的《成報》，自十二月一日開始，便會由陳國強麾下三大愛將之一的張國華（Ken Cheung ），出任《成報》行政總裁，而新老細現已四處招兵買馬，新一輪報業風雲正醞釀之中。

曾掀起本港炒網炒殼熱潮的股壇幕後玩家陳國強，今次買起《成報》，市場人士忖測他有意進身為新傳媒大亨。

原來，他剛向黃鴻年購入的中策，旗下早已擁有月刊《廣角鏡》及《明報》的權益；他去年借殼上市的東方魅力及東魅網，亦是以娛樂資訊為主，上週五東方魅力更公佈與新加坡報業合股，製作電視節目。再加上入股《Cyber 日報》的權益，陳國強目前控有七個與印刷、視像、網上相關的媒體，影響力不小。

「報紙、雜誌、網站，都瓣瓣齊。可能佢做完科技殼王，嘗到甜頭後，今回想做傳媒大亨啦！」一位證券商說。

與超人關係密切

與眾多明星合資東方魅力，再引入「網霸」AOL 合作令陳國強（後左三）人氣急升。

長和旗下的大型建築項目，大部分出自保華德祥手筆，如紅磡海名軒。

陳國強一位老友複述他日前的豪情壯語，表示買《成報》買得平，「佢話，表面上作價係一億五，但《成報》啲印刷機器好值錢，扣番啲資產，實際收購價只係五千幾萬，好抵買……你諗吓擁有《明報》的明報集團，市值都成七億幾。

但我哋梗唔同意，話今時今日搞報紙擺明蝕錢，好難爭到廣告喎……點知佢回應話：問題唔大，事關有誠哥啲長和系廣告關照，點都有啲收入嘅。」

所以，市場一直有人猜測，陳國強出面收購《成報》，幕後可能有香港首富李嘉誠的支持。對於這項猜測，李嘉誠本週一作出回應：「响呢一刻為止，《成報》同我哋係完全無關係……我絕對唔會同你話，我將來無興趣，聽日我都唔知。」

其實，陳國強透過德祥企業控制的上市旗艦，至少有三間公司與長和系關係千絲萬縷。

現時德祥企業旗下有三大公司，分別是做建築的保華德祥，做磁碟生意的錦興，以及東方魅力。而長和系目前直接持有德祥、保華及錦興三間公司少數股權；而東魅旗下東魅網，則由李超人次子李澤楷的電盈控有兩成權益。

除了持有股份外，李嘉誠親信亦進身有關公司董事局，出任非執行董事，負責監察。如保華德祥，便有「長江一、二號人物」麥理思和葉德銓、和黃大班霍建寧坐鎮，後兩人更兼任錦興。至於李家「國師」袁天凡，則兼任錦興主席及東魅網非執行董事。