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一線與四線城市土地供應大相徑庭 專家支招破解難題

日前，國土資源部印發《關於下達〈2016年全國土地利用計劃〉的通知》，要求加強和改進土地計劃管理。從今年起土地計劃以土地利用總體規劃為控制，實行3年滾動編制、分年度下達，統籌新增和流量建設用地，新增建設用地計劃、城鄉建設用地增減掛鉤計劃、工礦廢棄地複墾利用計劃同時下達。

通知要求，各級國土資源主管部門要以土地利用總體規劃確定的建設用地規模為基礎，理順規劃計劃關系，以土地計劃細化落實土地利用規劃目標;要統籌未來3年各類各業用地安排，深入分析當地經濟社會發展形勢，提高計劃的科學性和針對性。通知同時提到，要逐步減少新增建設占用耕地，加大存量用地盤活和補充耕地的力度。此外，對各省區市2015年未完成處置的閑置土地，等面積扣減2016年計劃。

上述政策意味著，國家要減少不必要的土地供應，同時積極盤活存量土地。土地調控一直影響著中國的房地產市場，過多的供應會導致房地產庫存，而緊缺的供應可能會提高房價。而目前中國土地市場的局面卻是一二線城市呈現出土地供應緊缺，三四線城市的土地卻鮮有人問津的背離情況。因此，如何通過土地調控和土地盤活、因地制宜地解決各地問題，成為房地產市場的重要課題。

土地供應分化

5月11日，上海的一場土地拍賣會尤為讓人註目，這是今年上海3月25日實施樓市調控後的首場土地拍賣會，熱度不亞於此前長三角一帶的樓市暴漲。

網絡資料圖

格力地產、融創中國分別以19.65億元、30.05億元奪得松江區泗涇鎮SJSB0003單元10-05號地塊和12-01號地塊，溢價率分別為109.04%、111.62%，成交樓板價分別為3.77萬/平方米、3.83萬/平方米，創下區域單價新高。這一成交樓板價已經超過了附近在售新盤的成交價格，未來上述開發商或要實現6萬/平方米的價格才能保本。

同樣的情況出現在很多核心二線城市。今年4月7、8日兩天，蘇州13塊地進行拍賣，樓面價最高達2.87萬/平方米，最高溢價率超300%，兩天內賣地收入達251億。而2015年蘇州賣地的總收入為599億，已是年度歷史最高水平。

在一二線城市火爆的同時，一些三四線城市的土地卻鮮有人問津。以安徽蕪湖為例，由於其住宅供應過剩，多個樓盤入住率不到30%，並多次爆出開發商退地的情況。在江蘇常州，已超過1年沒有土地供應，主要原因就是之前的樓市去化周期過長。

明源地產研究院副院長劉策則認為，隨著行業進入轉型與分化的深水區，區域分化日益嚴重，一二線城市總體表現優於三四線城市，因此回歸一二線成為開發商們的共識。

上海作為一線城市之一，其特殊的區位優勢，必然激發在土地市場的爭奪，尤其是個別優質地塊爭搶激烈。但是這樣的土地分化也引起了業內的警覺，如果按照目前的土地價格，那麽未來房價的定價體系可能還要重新評估。

不過，真的會有那麽多購買力來實現嗎?對此，業內也是看法不一。但是業內基本一致的聲音認為，調整市場土地供應，或許可以緩解目前的土地矛盾。

調整供應結構

根據中國指數研究院的數據顯示，今年一季度，全國300個城市共推出土地5784宗，同比減少14%;推出土地面積20840萬平方米，同比減少9%。其中，住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)1744宗，同比減少13%;推出土地面積6823萬平方米，同比減少11%。

同時， 2016年1~3月，全國300個城市土地出讓金總額為4408億元，同比增加4%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為3247億元，同比增加17%。

事實上，國土資源部在2014年就下發了《關於推進土地節約集約利用的指導意見》，稱今後國土部門將嚴控城市新區用地，今後確需設立城市新區,必須以人口密度、用地產出強度和資源環境承載能力為基準,以符合土地利用總體規劃為前提。

以江蘇常州為例，其因為長期沒有土地供應，去化周期已經從22個月縮減到12個月，房地產市場回歸正常。

但是一二線城市土地資源的緊缺矛盾卻一直存在。以上海為例，2011年上海市住宅用地計劃供應量為1200公頃，2012、2013年該數值為1000公頃，2014年為700公頃，2015年供地不到600公頃。而在今年初，《中共上海市委關於制定上海市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》全文公布，其中提出“十三五”時期逐年減少建設用地增量，規劃建設用地總量實現負增長，就是到2020年要守住3185平方公里的紅線，比原來的規劃目標減少41平方公里。這意味著未來五年，新增建設用地只有約60平方公里。

亞豪機構市場總監郭毅表示，北京土地的日趨稀缺與常住人口仍在增加的矛盾，是造成商品住宅市場供需矛盾的根本性原因。

所以不難理解這些城市土地價格一直上漲，對此業內也希望上海等一線城市可以適度增加土地供應，而上海等城市也在加速舊改等手段，來實現市區的土地釋放，但是土地矛盾依舊存在。

上海交通大學安泰經濟與管理學院教授、中國發展研究中心主任陸銘告訴記者：“建設用地占比要放松，建築用地里面的工業用地和商業用地過多，目前已經出現控制，而住宅用地卻非常緊張，因此提高住宅用地在建築用地的比例尤為重要。”

清華大學房地產研究所所長劉洪玉則建議，一線城市周邊的功能區域都可以進行配套建設，把市場上的有效資源進行組合，進行經濟協調發展可化解目前核心城市土地緊缺的局面。

表態奧蘭多槍殺案，特朗普、希拉里立場大相徑庭

“在奧蘭多發生了極其嚴重的槍擊事件。警方正在調查可能的恐怖主義原因。許多人死傷。”

周日一早，美國共和黨預提名總統候選人唐納德·特朗普的第一條推文就是一個精心策劃的、針對奧蘭多同性戀夜店大型槍擊案件的評論。

伺在此後的推文中，特朗普又對奧蘭多的悲劇表達了更多的同情。在他看來，自己“對極端恐怖主義的態度是正確的。”緊隨其後的是對奧巴馬總統的無情抨擊：“奧巴馬總統到底願不願意說出極端恐怖主義這個詞？如果他不願意的話，他就應該立刻羞恥地辭職！”

對於這場美國歷史上最致命槍擊案的態度，特朗普與民主黨總統候選人希拉里·克林頓的態度大相徑庭。希拉里的推文首先表達了對遇難者的關切；幾小時後，她又發表了一篇聲明，試圖解決造成悲劇的核心因素：恐怖主義、同性戀權利和槍支管控。

特朗普的激進、希拉里的傳統

事實上，特朗普和希拉里的不同反應將會直接影響選民在今年秋天的最終抉擇：他們是否會認為特朗普的無情抨擊是拯救危險世界的解藥？抑或他們會更喜歡希拉里令人熟悉的舉止？

在此之前，特朗普的做派在共和黨初選中為他贏得了諸多機會。在加利福尼亞聖博娜迪諾槍擊案之後，特朗普進一步強化了自己的立場，同時呼籲對所有進入美國的穆斯林采取“完全徹底的禁令”。不過，大部分選民到底會不會買這筆賬還不得而知。在呼籲鐵拳打擊恐怖主義的特朗普看來，有必要采取比水刑“可怕得多”的懲罰措施；針對恐怖分子“必須把他們一家連窩端掉”；甚至把未經確認的社交媒體信息與聯邦調查局的結論等量齊觀。

與此同時，希拉里•克林頓周日的第一條推特並沒有對整個事件做出任何結論。“我一醒來就聽說了佛羅里達的慘案。在等待更多消息的同時，我的心與恐怖事件的受難者同在。”幾小時後，她發表了一條聲明，呼籲美國“加倍努力，保護自己國家免遭國內外的威脅”，並加強對槍支的管控，確保男、女同性戀、雙性戀和變性人不會因為自己的性取向或性別身份而遭到針對性攻擊。

目前，希拉里已經將控槍和同性權利當成了自己競選的核心主題。在去年俄勒岡州羅斯堡發生大規模的槍擊案件之後，她發布了份詳細的計劃，旨在通過行政手段擴大槍支持有者的背景檢查。奧巴馬總統隨後也采取了類似的措施。同時，希拉里也呼籲恢複針對攻擊武器的禁令、支持加州的武器監管計劃，並承諾將以立法手段終結某些槍支制造商的豁免權。

同時，由於希拉里在同性婚姻問題上的呼籲落後於許多民主黨人，因此在自己的總統競選中，她一直強調要終結針對女同性戀的歧視。

無論如何，奧蘭多發生的槍擊案都促使兩位總統候選人重新安排了自己的競選日程。此前，特朗普的周日計劃是在聖安塞姆學院抨擊希拉里•克林頓過去的醜聞；而周日下午，這個演講的主題就改為了“進一步應對恐怖襲擊、移民和國土安全”。隨後，特朗普的競選團隊發表了一份聲明，表示將會放棄原定於此次演講之後的一場集會。

在自己的官方聲明中，特朗普表示：“我正試著拯救生命，防止下一次恐怖襲擊。我們不能承受更多的‘政治正確’。”

希拉里•克林頓也原定將於周一、周二分別在克利夫蘭和匹茲堡發表針對特朗普的演說。而周日下午，她就取消了周三與奧巴馬在格林灣舉行的聯合集會。

奧蘭多喋血或是特朗普的轉機？

周日，白宮發言人James S. Brady對媒體記者表示，奧巴馬總統將此次槍擊案定性為全美都需要團結在一起的時刻，從而支持犧牲者，並捍衛美國多元和包容的傳統。

奧巴馬並沒有提及禁止穆斯林進入美國的計劃，抑或對來自伊拉克和敘利亞的穆斯林難民進行宗教檢查。不過，他也在自己的演講中暗示美國人民不要“屈服於恐懼，或者與別人反目成仇”。奧巴馬將此次襲擊定性為“對所有美國人一次清醒的提醒——與種族、倫理、宗教或性取向無關——這是一場針對我們所有人的襲擊，這是針對美國借以立國的平等、尊嚴價值觀的襲擊。”

目前，奧巴馬和希拉里的表態將如何影響選民態度尚不得而知。但對於特朗普而言，槍擊案無疑意味著一個機會。在羅納德•里根總統的前教育秘書William J. Bennett看來，特朗普周一的演講將意味著一場“考驗”——他能否在共和黨內部的提名之爭中徹底取得上風。

“如果他看起來、聽起來非常強大，那麽他就可以讓貶低自己的人閉嘴了——例如米特•羅姆尼及其追隨者”。Bennett表示。“這是一個絕佳的機會，他可以說我們現在處在戰爭狀態，然後讓整個國家和黨派都站在他的身後。”

創業公司要看懂股權融資與債務融資之大相徑庭

簡法幫 2017-04-06 16:48

2017年3月，某一天晚上十點多鐘，簡法幫有用戶打熱線詢問到底通過借貸還是股權方式融資對自己更有利，筆者以簡單的兩句總結把她給“打發了”：

借貸不需要讓出公司股權或日常控制權，需要到期償還，利息能扣成本扣稅，但銀行等傳統貸方可能需要擔保；

股權融資則要稀釋原股東股權，但通常沒有償還時限壓力。

之後，筆者偶然看到沃爾瑪收購一家電商創業公司和阿里巴巴讓自己投資的一家公司關門的報道，以及知情人士透露事件背後的債務融資故事，筆者覺得有必要更加深入地與創業者分析一下債務融資，尤其是回想起前邊那位用戶好像還在電話中提到：提供融資的一方可能不是銀行類金融機構這樣傳統的貸方。的確，筆者也了解到國內有些VC早已經開始小範圍嘗試以債權的方式進行風險投資，所以簡法幫準備了這篇文章為創業公司更加深度地分析債務融資這種方式。

一、沃爾瑪電商創業公司收購狂歡

2017年3月17日，沃爾瑪宣布，為了不斷發展其電子商務業務，這家零售巨頭已經收購了ModCloth的資產和業務，ModCloth是美國一家以複古風格著稱的流行服飾銷售網站，由青梅竹馬的科格夫婦於2002年在在卡內基梅隆大學讀書期間創辦，主要通過網站面向年輕女士出售流行服飾。

據稱，此項收購系沃爾瑪為充實旗下零售電商Jet.com做出的收購，算起來這已經是一年時間以來Jet電商公司購物車中的第四家創業公司了，Jet在去年以9千萬美元收購了網上家具賣家Hayneedle，之後沃爾瑪為了對抗亞馬遜以30億美元收購了昔日的“亞馬遜終結者”Jet公司。此後，沃爾瑪還購買了鞋類電商 ShoeBuy（7千萬美元）和戶外服裝零售商Moosejaw（5千多萬美元）。

這些被收購的創業公司網站基本上都在電商領域耕耘了至少15年，都面臨著當代互聯網行業普遍存在的問題：如何能保持增長並同時實現盈利目標。

ModCloth公司為了實現盈利采取了一系列的舉措，包括裁員、更換管理層（包括CTO， CEO和CFO）、開實體店等等，但是公司仍然無法解決持續增長和盈利的矛盾，據公開報道顯示，該公司已經完成七輪融資，從十位投資人處融資超過7800萬美元。

沃爾瑪沒有公布收購ModCloth的價格，但知情人士透露收購價格在5000萬美元到7500萬美元之間。這就意味著該公司的投資人可能無法全身而退，包括Norwest Venture Partners，FLOODGATE，First Round和Accel Partners等著名的投資人，而且其中Norwest和Accel也曾經是Jet的投資人，因為不僅收購金額沒能達到公司7800萬美元的融資規模，知情者稱部分收購款還需要在收購後用來留住關鍵員工。

二、原來是債務融資引火上身，令沃爾瑪有機可乘

到底什麽情況讓創始人將公司拱手讓給了沃爾瑪，讓投資人血本無歸，著名作家Dan Primack在3月20日的一篇博客中根據知情人士的披露簡單還原了事情的來龍去脈：

2013年，ModCloth推進C輪融資，但是公司連續兩個季度的不佳表現影響了融資，於是公司接受了2000萬美元無擔保的風險債務（簡法幫註：舉債的時間和金額與前文Crunchbase的數據略有出入，根據網絡上公開信息暫無法核實）；

ModCloth將債務當作增長期的股權融資款，而沒有意識到該款項可能變成定時炸彈；

當債務在2015年4月到期時，公司現有的投資人追加了投資，部分原因是要通過貸款展期將償還的皮球踢到兩年之後。當時的背景是公司連續四至五個季度盈利，並且剛剛引入一個新的CEO；

當公司損益表再次顯示虧損的時候，公司再次嘗試融資，但潛在的投資人將債務積壓作為不願意投資這個原本從“單位經濟學”角度看值得投資的項目的原因。現有投資人本來可以再次出手相助，但他們選擇不這麽做；

沃爾瑪方面聽說了這家公司債務融資即將到期的情況，趕緊沖過來抓住了機會。確切收購價格不詳，但在償還債務（並考慮到應收賬款）後剩下的款項已經無法讓各VC全身而退。

Primack還做了兩個簡短的總結：

對創業公司而言，債務（融資）本質上並沒有問題，尤其是用來補充而不是取代股權融資的情況下。但是，創業公司必須認識到並不是所有的現金都是生而平等的（簡法幫註：債權優先於股權，記得一個從事債務融資的專業人士曾直白地解釋說，借的錢還清之前，公司其實不屬於股東而屬於公司債權人）；

ModCloth成立於匹茲堡，後來將其總部搬遷至舊金山。如果公司留在鋼鐵城，事情的結局真可能會有所不同，但是公司的一些奇怪的零售文化似乎真的與不計一切地“增長再增長”的風氣有關。

著名VC和博客作家Fred Wilson在自己的博客上推薦粉絲閱讀Primack的文章的同時推薦了上述文章內容，並以自己的經歷作為印證，“在我的職業生涯中，我曾經多次經歷過過這樣的故事，我們如今在市場上再次看到這個故事重演。” 他認為Primack關於債務融資取代分析股權融資做的非常到位，並且補充說，“並不是說債務融資不能做，而是說做債務融資時應該謹慎，並且睜大你的眼睛。”

三、阿里巴巴被指為“APP搜索引擎”Quixey倒下的背後推手

如果說前邊的故事如果說還不夠過癮的話，Primack隨後在3月29日的一篇文章《Quixey倒下背後的故事》中，又披露了Quixey這家號稱“APP搜索引擎”的創業公司3月初倒閉背後鮮為人知的故事——這家公司最終倒下竟然跟阿里巴巴及其從阿里巴巴拿到的債務融資息息相關。

Primack根據采訪整理的故事梗概如下：

2013年10月：公司在由阿里巴巴領投的C輪融資中以大約1.3億美元的投前估值融資5000萬美元。現有投資者如Atlantic Bridge Capital和U.S. Venture Partners也參與跟投。幾個月後，Quixey與阿里巴巴簽署了一項獨立的1億美元的商業合同（根據與阿里巴巴合作夥伴的實施情況，合同金額可能會變得更大）。

2014年9月：阿里巴巴上市，成為技術領域創紀錄的IPO，其公司結構的變化意味著Quixey現在需要與不同的人合作（例如阿里巴巴的蔡崇信不再直接參與），而且每季度的路線圖很快就變成需求每周的工作成果作為補充（有時直接由阿里巴巴工程師們發送給Quixey工程師們 ，因為後者公司內部政治的各種各樣的“地盤意識”變得越來越明顯）。 Quixey發現這些變化具有破壞性，並且不相信阿里巴巴仍在履行雙方的變現交易。

2015年3月：Quixey在C-1輪融資中據說以5.4億美元的投前估值拿到6000萬美元融資。阿里巴巴又是領投方，將其在公司的總投資加碼到約8000萬美元。其他新股東包括高盛和軟銀。

2016年4月：Quixey創始人Tomer Kagen的CEO職位被經驗豐富（如LoopNet等系列公司的CEO）的Mark Lazar替換，但仍擔任公司董事。此時，Quixey對阿里巴巴的不滿似乎現在已經變成相互的不滿，特別是隨著公司持續燒錢，而技術開始落後於時間表。

2016年夏天：Quixey認為，阿里巴巴在商業合同中欠公司約3,700萬美元；另一方面，阿里巴巴則不認為協議約定條款已經得到滿足。

雙方達成私下協議，阿里巴巴向Quixey支付了1000萬美元的現金，並同意為公司提供3000萬美元擔保貸款（其中擔保貸款此前有報告，但沒有具體提及阿里巴巴）。貸款條件包括：18個月的還款期限，2.2倍的清算優先，並在本質上賦予阿里巴巴對Quixey的未來股權融資的否決權。阿里巴巴也更換了委派董事代表，將阿里參謀長曾明替換成了一位名叫Peter Stern的美國投資官。

2016年11月：Mark Lazar的CEO職務被Quixey炒掉，並由Zed USA前CEO John Foster取代；該公司再次開始融資。

2017年2月：由Atlantic Bridge Capital牽頭的現有股東同意為公司新提供約1000萬美元的股權融資。該金額償還阿里巴巴貸款（11月到期）還不夠，但是Quixey希望能藉此拿到新的客戶大單（正在與聯想進行早期談判）或新的外部投資。公司內部還以為，延遲厲害的技術終於準備好大顯身手了。

新一輪融資的談判已經在幾個月前開始，但最終阿里巴巴不同意新的投資。不久之後，公司宣布裁員，Quixey聘請一家外部公司幫助找到尋找其知識產權的買家。

2017年3月：阿里巴巴在一份聲明中說：“令人遺憾的是，Quixey的發展沒有實現預期目標，董事會作出關閉公司的決定。”阿里巴巴拒絕進一步闡述，公司的其他投資者和員工也沒人願意正式接受采訪。

要點總結：

對於VC支持的創業公司來說，債務可能是一個非常危險的遊戲，就像前文針對沃爾瑪收購的Modcloth所討論的那樣。只是因為債務融資的支票跟股權融資的支票一樣可以兌現，並不意味著現金是生而平等的，並且大金額的擔保債務可能使得引入新的外部股權投資者變得非常困難。

與戰略投資者建立商業夥伴關系可能感覺雙方實現了利益一致，但如果一家公司的價值達到2650億美元，而夥伴創業公司仍在尋求獨角獸稱號，那麽它們的利益就說不上一致。如果存在著固有的文化差異情形，不協調就會更加明顯，譬如一個摸著石頭過河的矽谷創業公司與一個紀律更加嚴明（最後期限神聖不可侵犯的）中國巨頭就是這樣的情形。（簡法幫曾經在2017年1月18日發布的《創業公司牽手行業巨頭，談判桌兩邊有何不同視角？（上）》和《創業公司牽手行業巨頭，談判桌兩邊有何不同視角？（下）》中分享過類似實例）

四、金錢並非生而平等，創業公司不可混淆風險投資與債務融資

對於創業公司來說，債務融資的作用是為公司的股權融資做補充：提供資金幫助公司從一輪股權融資過渡到下一輪，給創業公司更多時間，讓公司管理層能夠有計劃地做好充分準備之後（譬如從業務模式、數據、業績等方面）再進入下一輪融資。

如果將債務融資作為融資“走投無路“之後的選擇，債務融資就可能是飲鴆止渴。欠債還錢天經地義，如果沒有償付能力又沒有準備好償付措施，債務索償就可能是釜底抽薪，成為創業公司倒下的第一張多米諾骨牌。

在實踐中，有些債務投資人比較激進，認為企業價值足以彌補其債務就敢放債。但事情可能會出乎意料，抵押品變現價值可能會低於當初合理的預測，且不提2008年次貸危機的案例，即便是拿到融資的創業公司（譬如2015年VC火熱的階段），很難說公司的高估值就名副其實，所以鋌而走險式的債務融資對雙方來說都是高風險。這種情況下，公司的VC股東也很被動，債務到期如果不追加投資，公司就面臨債務違約，公司就會“威脅死給你看“，但是VC也有忍耐限度，忍無可忍則可能會對管理層下手，甚至推動公司並購投入其他公司的懷抱，盡可能實現退出。

不可否認，融資市場上存在這種定時炸彈式的債務融資，而且一旦引爆，傷害性可能很強，但也不是說債務融資對創業者來說就是毒品，《財富》一篇文章中就這個問題總結的一段文字很好：

創業公司考慮債務融資的最佳時機是：（1）當公司成長的時候，但不夠快，不能得到一大堆新的股權投資者的興趣，（2）從“單位經濟學”角度看公司值得投資，但有估值上（股權）投融資雙方還有差距或管理層不想再遭受更多的股權稀釋，（3）當公司靠近盈利，股權融資需要承擔太高成本或需要花費太長時間才能實現時，（4）公司存續10年以上，股權投資者在舊基金的錢已經花完了。

最後，強調一下債務融資的條件和條款當中有太多的技術細節問題需要註意，公司管理層可能只關心金額、利率和期限，但沒有關註“標準條款”（譬如各種約定的違約情形）或“異常條款“（是否有約定實質構成了後續融資等重大事項的否決權），但那是專業律師要做的事情，創業公司需要做的是大膽多問為什麽，技術細節這里就不再展開了。

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