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「龐氏騙局」何時休

http://www.21cbh.com/HTML/2012-3-3/3MMzA3XzQwNjQ3MQ.html

「錢生錢」遊戲一直在上演。不過這次的戲台從長三角溫州搬到了珠三角海豐縣梅隴鎮。

2012年2月24日，一條爆炸性的新聞迅速在梅隴鎮傳開並波及全國——當地白銀交易市場「上線的上線」葉熙成（音）、「上線」胡見智（音）等人攜保證金「跑路」。

海豐縣政府提供的信息顯示，葉、胡等人捲走的是梅隴鎮乃至全國許多首飾廠家及炒家的訂金，涉案商戶約140人，銀錠7023塊，訂金1.6億元。

誰也不知道，能引誘全國首飾廠家和炒家的這個粵東小鎮，究竟埋藏了什麼神奇的能量？

細問事件脈絡，不難發現，又是一場「龐氏騙局」的變異。

葉熙成這個半路出家的銀料商，此前是當地房管所一名普通職員。憑著售賣銀錠的低價優勢，迅速在這個充分競爭的市場打開局面。在梅隴鎮掀起一股全民炒銀之風。

但享受低價也要付出代價。銀料商紅旗公司的政策是：「一塊銀錠15公斤，訂一塊要交5萬元訂金，3-5天後交貨，按照訂金日的價格結算。」這和期貨的保證金交易類似，區別在於紅旗公司既未設置警戒線又無止損點，只是一味吸納保證金。

實際上，葉的紅旗公司拿銀料的渠道並無特別之處——按市場價從各地購買，再低價誘人採購。紅旗公司的商業邏輯在於銀價若跌則其可賺差價；銀價若漲或持平則其虧錢，填救方法是需要更多「下線」參與才能補齊虧空。

經營數月後，紅旗公司改變政策：15公斤銀錠的訂金從5萬元降至2萬元，交貨日期也延為10天（至事發前延遲24天未交貨）。降低門檻後，更多勇敢者加入到這個財富遊戲。

資料顯示，炒銀人群包括首飾廠商、外地炒家、公務員、教師和普通老百姓，甚至有人抵押房屋貸款購買銀錠。

這場賭博，賭的就是白銀行情，在紅旗公司拙劣手段下，賭局衍生成騙局。

事後看來，「跑路」發生之前，並非毫無預兆。

心碎的被騙商戶到派出所報案時，手中並無有利證據：一是紅旗公司為非法存在，竟無工商登記資料；二是買賣銀錠應有的收據、發票，在胡某等人的「這麼多人交易都沒發票，行業就是這樣的」等搪塞下無法獲得；甚至被騙後，對於報案與否，商戶們心存顧慮。

不可否認，私下交易現貨白銀確實為部分首飾廠商解決燃眉之急，但原始而混亂的交易方式潛伏巨大風險。事件發生後，擁有400多家銀首飾廠家、1.6萬餘人從事銀料加工的「首飾之鄉」梅隴鎮，所受經濟影響甚大。

商戶與鄉民的貪婪和愚昧必須自省，而監管缺位，也是釀成貴金屬交易惡變的要因之一。

事 實上，監管層已開始部署有關行動。2月2日，落實《國務院關於清理整頓各類交易場所 切實防範金融風險的決定》的有關會議認為，目前各類交易場所發展很快，交易內容和形式豐富多樣，這對於服務實體經濟產生了積極作用。但由於缺乏規範管理， 一些地區在交易場所設立中出現了盲目發展等問題，違法違規問題日益突出，監管責任和制度邊界不清，風險逐漸顯現。

證監會主席郭樹清提出，要進一步摸清情況制定工作方案，並盡快啟動實施，確保6月30日前完成各項工作。隨著大限臨近，但願「龐氏騙局」們盡快匿跡。

借貸何時了？ 艾薩 Isaac Sofaer

2012-3-29 NM

本欄投資組合將有以下變動，買賣以本週三（28/3）收市價計算。沽出：12,000中國神華。買入：1,000股中移動、12,000股中國民航信息、1,000股濰柴動力、5,800股太古地產。 入正題前，先交代為何沽售中國神華，原因有三︰一，資本開支急速上升；二，公司手持現金卻舉債，承擔無謂利息開支；三，經營成本失控。 每一個人都在猜想地方政府和國營企業債台如何高築，但卻絕少人提到，一些上市中資及香港公司債務纏身，已經到了不能自拔的地步。

企業返魂乏術
翻 閱華能國際（902）二○一一年的業績報告，驚覺其債務已由三百億元人民幣抽升至一千六百億元人民幣，比股東權益足足高出三倍。試問，如果華能九成的淨收 入都用來償還債息，還談什麼企業計劃？翻開其他中資企業的報告，例如中信泰富（267）和中國鋁業（2600），內心難免一沉，前者負債七百五十億元人民 幣，後者七百億元人民幣。事實上，現時有很多公司需要大量注資「救亡」。不過，我最擔心是連適度借貸或「銀彈」充足，現金流正常的公司，亦會被質疑造數， 無辜與害群之馬背負一樣的惡名，形成惡性循環。 至於香港公司，看看中電控股（2）、瑞安房地產（272）以及幾間大型發展商的財政狀況，心情並未好轉。最近我聽到一個消息指，中港樓價開始下跌，如果屬 實，地產股的股東權益將會受到影響，換言之，資產負債率會比公布的為高。一旦香港利率攀升，情況會如何？

中移動稱王
我 不明白，投資者為何選擇其他中資電訊股，而非中移動。聯通（762）背負着高昂的成本；至於中電訊（728），情況略好，負債權益比率只有一成，現金流理 想。不過，與中移動相比，股價貴兩倍，但盈利及派息分別卻只有中移動的八分之一及一半。除了中移動，你還可以在哪裡能找到一間公司，扣除現金後，仍有三成 四的股本回報，二千三百億元人民幣的經營現金流，二成四的淨毛利，兼且每年派息四釐，股息更按年增長百分之八至十？ 太古系旗下四間公司統統值得買入。港基工程（44）猶如一塊瑰寶，太古現時直接持有其七成五權益，大有機會把其私有化。至於太古地產，公司主要投資香港及 中國的房地產市場，風險低。未來五年，前景令人雀躍，一來各發展項目開始帶來利潤；二來物業投資組合總樓面面積將由五百萬平方米上升至二千五百萬平方米。 輪到國泰（293），去年航運業的經營環境艱巨，油價上升、歐債危機、日本大地震、泰國水災連串事件導致盈利減半。不過，儘管有新飛機付運，以及要為機隊 升級，負債比率亦不過四成六。長遠來看，「國泰」這個品牌潛力巨大。最後是太古，將受惠於一系列的行動。今年初，透過分拆太古地產上市，變相將地產項目資 本化。至於集團旗下的飲料、海洋、貿易及工業權益，價值非常高，假若太古把它們分拆上市，又或拆骨出售，一定獲益不淺！ 祝君好運！ 艾 薩mailto:[email protected]

艾薩
Tony Measor的好友及舊同事，本身是特許會計師，有逾三十年投資實戰經驗，現於力寶證券負責管理私人客戶的投資戶口，並在Quamnet撰寫艾薩日誌。其管理的環球投資組合，在91-00年間增長達十四倍。 讀者對港股有任何疑問，歡迎致電郵本刊，中英亦可。 mailto:[email protected] ####

Facebook上市後最大懸念：何時入華不確定

http://www.21cbh.com/HTML/2012-5-28/wONDE1XzQ0MTgwOQ.html

這些天全世界的互聯網科技界人士都在關注同一件事情：Facebook，這家全球最大社交網站終於上市了，除此之外，或許還在關注另一件事，扎克伯格同一位華裔女孩結婚了。

因 為未能「放行」進入中國市場，Facebook上市似乎只是大洋彼岸的一場盛宴。但實際上並非如此，現在有越來越多的中國企業的利益與Facebook息 息相關，通過Facebook淘金海外市場，特別是對於眾多中國社交遊戲開發者而言。雖然這些中國企業很希望Facebook能入華，但是現在心裡都沒 底。

淘金者越來越多

「Facebook是我們最為看重的海外運營社交遊戲的在線平台」，鈦金騎士網絡科技有限公司創始人毛海濱對《IT時報》記者表示。

鈦 金騎士現在已經同Facebook進行合作，是後者的APP開發商，「Facebook上的產品還沒有出來，大概還需要兩個月的時間。」鈦金騎士開發的這 款遊戲名為《行尸走肉：序章》，在iOS平台上已經推廣，「成績還不錯」，毛海濱希望兩個月後推出的《行尸走肉：序章》Facebook版本更能獲得成 功。如果《行尸走肉：序章》在Facebook推出後活躍用戶達到1萬,就能在財務收支上達到平衡,」但我們的目標是更多，比如10萬。」

同鈦金騎士一樣，通過Facebook拓展海外市場的遊戲企業名單有一長串：樂元素、五分鐘、愷英網絡、第九城市……

樂 元素已經從Facebook上嘗到了拓展海外市場的甜頭。樂元素公司開發的養魚遊戲「開心水族箱」2009年8月在Facebook上線後，3個月內，就 吸引來了240萬的日活躍用戶，成為Facebook開放平台最為成功的案例之一。現在樂元素50%的收入來自於Facebook平台，「我們一直覺得 Facebook是很好的一個平台，他們不僅創造一個新的生態系統，也通過全球幾十萬的開發者為用戶貢獻了更多的服務」，樂元素CEO王海寧表示。

除 了9億活躍用戶數這一龐大數字外，Facebook吸引國內遊戲開發商的原因在於其公正和透明。「Facebook分成比例是固定的，30%，不會亂變， 國內的分成比例比較雜，挺混亂。」毛海濱說道。而且國內一些互聯網公司既運營平台又自己做遊戲，裁判員和運動員一肩挑，導致其他開發者的不滿。

Facebook上的廣告主

國內遊戲企業青睞Facebook，因為能賺到「真金白銀」。國內的其他企業也對Facebook青睞有加，他們付出「真金白銀」打廣告，拓展海外市場。海爾、聯想、華為，這些國內的大牌企業都曾憑藉自己的海外機構在Facebook上營銷自己的業務。

一 直以來，華為充當的是幕後英雄的角色，即和美國的幾大電信運營商合作，在美國消費者中，華為品牌的知名度還不夠高，有些甚至不知道自己使用的手機是華為提 供的。為了提高在美國消費者當中的品牌形象，華為去年下半年投入重金，進行品牌廣告宣傳。Facebook就是華為宣傳自己的重要陣地，去年就曾在 Facebook上宣傳它的Mediapad平板產品。

海爾也是如此，Facebook為海爾在歐洲市場的拓展起到了推動作用，2009 年海爾開設Facebook官方賬號後，其品牌在歐洲的形象有了明顯的變化。海爾歐洲公司高層毫不掩飾自己對Facebook的好感，稱「真正讓海爾開始 成為歐洲消費者所關注的品牌的途徑就是Facebook。」

不看好Facebook入華

雖然很多中國企業的利益已經與Facebook緊密相關，不過一些企業負責人並不看好Facebook入華的前景。

周 傑是精準數據營銷公司浪淘金的CEO，他從耶魯大學碩士畢業進入谷歌，全程參與了谷歌廣告平台研製開發，而後自己創業。Facebook廣告系統的研發人 員主要來自於谷歌，是周傑的老同事。在他看來，Facebook是展示廣告比較新穎也是比較有效的平台，「如果Facebook能入華，我們肯定會考慮加 強和他們的合作。」不過周傑對Facebook進入中國市場持悲觀態度，「可能性比較小」。

毫無疑問，中國市場是未來Facebook的 重要潛在紅利，Facebook想要進入中國市場的願望早已是天下皆知的秘密。Facebook上市前夕提交給美國證券交易委員會的文件中九次提到中國， 「我們一直在考慮進入中國市場」。不過Facebook對進入中國市場的可能性自己也持懷疑態度，公司承認「我們不確定能否控制內容和信息，達到中國政府 和我們都能夠接受的程度。」

「一方面是因為，國內的社交平台力量並不弱，比如騰訊、新浪，Facebook很難佔到便宜。另一方面則是監管原因，社區、搜索領域都比較敏感，海外企業進入都不會有太好的結果。」周傑說道。

毛海濱稱，自己對於Facebook進入中國市場舉雙手歡迎，但是這只是美好的願望。國外互聯網巨頭進入中國市場後普遍出現「水土不服」症狀，比如ebay、Google、MSN、Groupon等等，「這種狀況肯定也會在Facebook身上出現。」毛海濱說道。

何時到天明 黎智英

2012-7-12  NM

我對經濟學一知半解。曾經想過將 餘錢買黃金保值兼賺點錢，後來想想，如果經濟一直差落去，無論班政客印多少鈔票，通脹亦不一定會重臨，無人買嘢哪來通脹？經濟蕭條就有份！買了黃金碰上經 濟蕭條通縮，黃金豈不跌到要喊阿媽？好彩沒有買黃金，買是蝕定的了，卻不至蝕到要喊阿媽，但誰知道往下去會怎樣？要是買了黃金就不難有個惰性，繼續持有， 這樣做當然遲早會出事。現今全球經濟像是山雨欲來，揸股票地產都難以教人安心，買債券則更慘，還是揸現金最可以讓人瞓得安樂。 可能是年紀大了吧，不管作什麼投資都教人提心吊膽。不是嗎？歐洲領袖對冧市束手無策，大禍臨頭了那些希臘佬仍在發夢，這個時候若然揸重投資又怎不給嚇餐 死？哎吔，我老了。眼前有隻老鼠走過已夠我嚇餐死，更何況是睡在危牆下！當然當下的市況可能已經充分反映後市前景，進一步大跌的機會不高，但我寧可相信後 市會繼續跌。對未來市況整天疑神疑鬼，倒不如早抖好了。其實我早已選擇了早抖，但仍然自己嚇自己嚇餐死。我真的動也不敢動再作投資，何必呢？又不是趕住趁 墟。安樂便是好日子，有好日子不過那又豈不是跟自己過不去？跟自己過不去那又豈是頤養天年的辦法？不過那不是說什麼事情也不做。可是不管做什麼事情，起碼 的要求是不要令自己提心吊膽，故此盡量避免做令自己擔心的事。不過是投資吧了，何須搏命？然而做起傻事來還是擋也擋不了。日本311大地震後東京電力 （TEPCO）的股票狂瀉，從幾千日圓一股開始，幾日間暴跌到一千多日圓。那時我想：TEPCO供應日本三分一電力，地位不容小覷，總會值錢，我於是決定 買入了一些TEPCO股票。可是跟着我便眼巴巴看着股價繼續下滑，快跌到四百多日圓時，我再加碼，希望藉此拉低平均成本。現在股價跌到百多日圓，真是喊都 無謂。有時一個人要做笨蛋是擋也擋不住的，那又怎到你不相信命運這回事？我始終也是人，有凡人皆有的傻勁，甚至認為自己會聰明過傳統的投資智慧。讀過 《The Reminiscences Of A Stock Operator》這本書的人相信都不會儍得像我那樣。可是我一時笨蛋，還是這樣做了。看過這本書的人都知道，投資要跟紅頂白，故此寧可愈買愈貴，不宜愈 平愈買，股價下跌反而加注往往是輸多贏少。趁低吸納，buy on its way down想落都知道是笨實。人們只會對某隻股票的實力愈來愈認識，若然股價持續下跌，即是證明其弱點已被看穿。我卻挑那個時候盲頭烏蠅的加注，你說笨不 笨！這本炒股票的經典之作以跟紅頂白為投資的智慧，也是我一直信奉的智慧。我二十二歲時首次看過這本書，自此再不知看過了多少趟，整本書給我揭到甩皮甩 骨，最後連書也不知丟到哪裡去了。真可惜，否則可放在當眼處，好警惕自己不要做傻事。 不過這本書的作者活在個股市還處於黑箱作業的時代，那是個資本家為富不仁的robber baron時代，是個大財閥壟斷經濟、內幕交易天公地道的時代，故此市場充斥流料傳言。那個時代在股市混飯吃只須看事情的表象，不管一間公司的業績如何， 如果股價一直在跌，那麼你只須當其業績發噏風，沽空其股票，因為那時肯定是有人在營虛造假藉此出貨。這就恍如還未有天文台的時代，那時大家都沒有多少氣象 知識以至數據，故此只能看風駛?。那時作投資便要憑直覺，緊跟市場走勢。那個時代發了達的投資者都有賭徒般的直覺。他們是靠靈敏的觸覺賺錢，那時的股市混 雜着濃厚的賭場邪氣。從畢菲特過去買Gillette、可口可樂的股票，到最近買IBM的股票，大家不難察覺他是挑這些公司處於黃金階段時才作投資的。於 此可見他對這些公司的經營狀況瞭如指掌，故此他除了有掌握時機的敏銳觸覺，還有分析公司業務的超人能力。今天，畢菲特彈指之間便可以掌握公司資料，在股市 如賭場的時代，那簡直是天方夜譚！在那個烏煙瘴氣的時代，買股票就像霧裡看花，用不上畢菲特這樣的分析天才。不過，他要是活在那個時代，不難會是個非常犀 利的賭徒，但肯定不會成為投資巨擘。然而即使不活在那個完全放任、森林規律當道的環境，一樣用得上敏銳的觸覺。那不是說嗜賭的人才會投資發達，而是天賦掌 握時機直覺的人才會是優秀的投資者。當然，不管是什麼人，最上乘的投資始終是投資自己的事業。但那你只能投資一個事業，投資兩個事業便猶如將自己一分為 二，那是分薄能力、自我糟蹋，因為絕大部分的人都沒法同時做好兩個事業。倘若一個人專注投資自己的事業，其他像地產、股票等的投資便變得被動了。這麼多年 來作過許多不同的投資，到如今我發覺投資地產才是最划算的。過去幾十年，香港的地產發展商便猶如舊社會獨市經營的鹽商。人口不斷增加、大陸開放，帶來繁 榮，政府壟斷了土地供應，地產發展商無形中是跟政府攤分豐厚的地產收益；這幾十年來愈是信心十足發展地產的人便賺得愈多。我膽怯，從來都不敢投資香港的地 產，幾十年來便錯失天賜良機。我在台北及其他地方反而投資了一些地產，儘管賺到了一些錢，跟香港比卻差得太遠了。經濟高增長而人口颷升的地方都是地產有 價，但這樣的地方愈來愈少了。 前些日子在京都看房子，經紀帶我看了一間大宅。一入到花園我已嘆為觀止，在花園的巨竹、大樹、花叢下是紅色的大石，在大石的後面排列了大大小小的古老石 頭，布局散發詩意，一眼便看得出屋主殊不簡單；不是很有錢而又很有品味的人是經營不出這樣的園景的。走過花園是一座很多房間的大屋，聽說是用來招呼大官的 地方。每個房間都用不同款式美輪美奐的木雕屏風作間隔，洋溢一抹矜貴。房子大得很，更嚇壞人的是那個幾十呎高樓底、過萬呎面積的地下室博物廳。博物廳的入 口有三塊非常大的趣石，一塊是深寶藍色，一塊是金色，然後是四四方方的紅色一大塊，這三塊大石塑造出個莊嚴的美感。經紀告之，當年單是這幾塊石便花了好幾 百萬美元。我想不透誰才配入住這座大屋，拿這高雅、美麗的大屋來經營極高級、專門培育大家閨秀的finishing school會是上上之選。可是誰有精力搞這個事情？從大屋行出來，我問經紀房子要多少錢？他說五百萬美元，價錢便宜得把我嚇了一跳。我當然不是有興趣買 下這座大屋，打理這樣的大屋不麻煩死才怪呢！我跟經紀說，這座大屋適合拿來做finishing school，他即打蛇隨棍上慫恿我這樣做，更保證可以把價錢殺到三百萬美元。我又不是傻的，怎會考慮？可是單單那個花園理應已不只那個價錢了，更不用說 地下室那幾塊趣石！情況匪夷所思原因只有一個，那就是日本人口萎縮，而京都是全日本人口萎縮得最厲害的地方之一。人口愈來愈少，樓宇過剩的情形將日益嚴 重，故此地產只會不斷沉淪，這便是京都地產格外便宜的底因。過去幾十年，經濟開放、大都市人口倍增，那是地產的黃金時代。到了現在，好些歐洲國家都像日本 那樣，人口在萎縮，在這些地方地產理應好景不再。往後一、二十年，一些經濟高速發展而人口仍然在快速增長的地方，其地產可能還會繼續有價，別的地方將難以 樂觀。緬甸才剛開放，但其地產已呈泡沫化。往後一、二十年台灣會進一步兩岸通商，經濟和人口都會高速增長，會是個投資地產的好地方。印尼會否跟緬甸一樣不 容忽視，我不敢說。中國大陸的人口雖然仍在增長，但人口結構開始老化，由於居住環境長期欠佳，故此地產仍有很大的擴展空間。我擔心的是，在一孩政策下，這 一代的中國人自小無兄弟姊妹共處，不識人情滋味，慣了孤獨自私不負責任，根本便不會生兒育女，將來人口會收縮得很厲害。現時不少中國城市都有大量貴價樓宇 空置。樓市㷫烚烚的時候，樓價超乎現實，現在水退了大家才發覺，買了這些物業的人全都是像畢菲特說的是沒有穿泳褲的，醜態百出。人心一念之間反覆，希望更 不難瞬間變成驚慌。夕陽斜照，一夜殘鈎，何時到天明？

何時換樓？ 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/11/blog-post_4.html
止凡在中青的blog中又發現另一篇值得再看的文章, 當中討論有關在高低位樓市操作的分析。

其中有一個概念非常之好, 就是形容樓市就好比股市, 可以在好市時趁機換走弱勢股, 再換馬到強勢股。而在樓市, 強勢及弱勢往往會取決於地點及質素, 強勢樓往往升快跌慢, 而弱勢則相反。

這又是早前我討論過的觀察, 三個地區 (港島、九龍、新界) 的中原指數在97年一起都是100起步, 一直跌至03年, 再慢慢升至今天, 三個地區的指數大大地分開了, 簡單的強、弱勢顯然易見。

當然還有其他因素決定樓房質素, 不過樓市始終比股市簡單很多。


source: 迷茫中青的寫作空間

何時換樓？ 2010年10月30日


在討論區看到一貼，討論「自住樓換樓的繆誤」，引起了頗為激烈的爭議。

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13328016&extra=&page=1

文中大意是理論上樓市升並非換樓「升級」的最佳時機，反而跌市時才是較好時機。本來這是一個善意的提醒，但就伸延引發出是否應該「升市換細、跌市換大」的討論。中青也有點意見：

套用股市概念，「升市減持，跌市增持」是普遍的做法。由於一層樓不能分拆出售，增持減持只能以換大 /  換細樓來完成。

好市換大樓有其風險，背後其實是利用已供部分加上升值部分，套出首期，以更高的槓桿購買「升級」單位。

假設 200 萬樓，借140 萬，供了 3 年，假設只剩下 120 萬貸款。

樓價升到 300 萬時，賣樓可套現 180 萬。利用這 180 萬，業主可以買 600 萬樓 「升級」。樓價只升了一半，但就可以有一倍的「升級享受」，這就是槓桿的威力。但更大槓桿也代表更大的負債 (負債由 120 萬跳升? 420 萬)，風險當然增加。加大了槓桿，樓市繼續爆升固然賺多了，但「萬一」 (說到風險當然不一定發生) 樓價下跌，賬面虧損就會變大。相信文中作者是基於這個觀點，指出好市換大樓的增持風險。


以上中青很認同，但從理論回歸現實則有很多侷限。

1. 對不少人來說，一層自住樓已經是其最大的資產。如果樓市下跌，跟本沒有多餘資金換大樓 (業主的資產增值極其量只是已供款部分)；相反，就算深明以上道理，樓市上升也是唯一的機會讓該業主冒險「升級」。

2. 上文假設樓市是整體上落，大、細、平、貴樓的升跌幅度相同。現實世界卻並非如此，較優質的單位往往升得多一點，跌得小一點。這就把問題變得更複雜。

3. 自住樓也有很多其他考慮。例如搬得遠一點、細一點，家人是否同意？如果已經是買了小型單位，還有沒有空間向下換樓？

4. 這裡亦牽涉另一股市投資概念，就是在好市時趁機換走弱勢股，換馬到強勢股。因為股市低迷時，雞股無人理會，只有雞犬皆升時才是最佳逃生機會。在股市，這個「好市換走雞股」的概念跟「升市減持」沒有衝突，往往可以同步進行。但套於樓市，只有一層自住樓是不能分注的，減持就等於賣走一手好股來買一手雞股。這就是另一個現實世界樓市的限制。

總括而言，「升市減持」的道理顯淺而合理，勸大家不要輕易在好市盲目「升級」也是一個善意的溫馨提示。可惜對於自住樓，操作上有太多其它考慮。所以中青也不會鼓勵大家隨意賣樓「減持」。

大家換樓時，往往基於很多非經濟原因，只要明白以上的理論後，依然覺得可行，就可以啦。

P.S. 所有投資行為，甚至日常生活的行為，都一定有其原因。只要這個原因不是「人家這樣說」或「報紙這樣寫」，並且自己明白背後的經濟原理，就可以無悔而為之。這也是中青希望訓練自己能做到的。

本輪樓市調控收官 三年揚湯何時止沸

http://www.infzm.com/content/88408

三年樓市調控，用力處盡在打壓需求，土地供應卻不見增加，反而減少。過去三年，地方上報的土地供應計劃完成率都不足七成。具體到商業住宅用地的完成率時，幾乎無一實現年初的計劃。而國土資源部的數據顯示，2012年全國住宅用地成交量僅佔推出量的6成。

2013年2月20日，本屆政府最後一次國務院常務會議召開。會後，傳聞數日的樓市調控新政出台。為了跟2011年7月的「國五條」區分，本屆政府樓市調控的收官之作被簡稱為「新國五條」。

但是，首付比例沒有加大、貸款利率沒有提高、交易環節的稅收也沒有什麼變化，之前所有的傳聞依然是傳聞。「新國五條」，主要是對過去三年限購等政策的重申和強調。

2月21日，北京通州業主柴強正在仔細琢磨「新國五條」，突然接到一名中介的電話，問他願不願意賣北京東郊通州的那套不到50平米的小房子，「105萬應該沒問題」。

2009年，柴強以60萬元左右的價錢買下這套房子。此後，房價幾經跌宕，2010年一下子漲到了100萬元，2011年又跌回80萬元，但現在，柴強的這套房子又抵達了105萬元的高位。

這一路漲了又跌、跌了又漲回的三年，正是中國房地產政策調控歷史上最嚴苛的「限購」三年，當然也是本屆政府最賣力調控的三年。

「限購」還在，只是房價卻按捺不住了。按照國家統計局的數據，2012年6月開始，70個大中城市中房價環比上漲的城市開始多於環比下跌的，並一路持續至今，已有8個月。

越調越高的房價

樓市調控一直就像「揚湯止沸」——只要推高樓市的火力還在，僅僅把需求舀出去，最多只能短暫止沸。

「這一輪調控是必要的，如果沒有限購，2010年的房價可能會一飛衝天而後硬著陸，後果將不堪設想。」作為房地產商，陽光100置業的總經理范小沖依然認可調控，但他很擔憂：「這種短期的、行政手段的調控，究竟能管多久？將來又如何退出？」

通州業主柴強是地產業內人士，做新盤銷售，有一個自己的團隊。他不僅沒想到通州能半年漲兩成，更沒有想到他在東四環賣了兩年多的盤竟然在年底前全清了，什麼邊邊角角的戶型全都賣了出去。

「半年前，我們求客戶，打折、幫忙辦證、勸離婚的招都使；現在好了，客戶終於又掉過頭來求我們給好戶型了。」轉變來得太快，不知道能不能持續，4月份新開盤的定價策略究竟怎麼做，成了柴的新難題。

大好勢頭不僅出現在北上廣深。中城集團南京的營銷總監張立剛告訴南方週末記者，2012年最後兩個月，他們旗下的一個樓盤順著市場勢頭慢慢從7300元漲到8400元，沒想到竟然順利清了盤。

其實，整個2012年的樓市調控基調都跟剛剛頒佈的「新國五條」類似。除了「禁止別墅用地」等小補丁，就是一直在強調「調控不動搖」、重申「房價要合理」。當然，限購、限價、限貸繼續執行。

「但再怎麼限制，需求永遠都是真實存在的。三年了，資格不夠的熬夠了年頭，又多了不少沒處投資的錢，預期下跌的也覺得不可能再跌了。」在中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰看來，樓市調控一直就像「揚湯止沸」——只要推高樓市的火力還在，僅僅把需求舀出去，最多只能短暫止沸。

土地供應銳減了

國土資源部的數據顯示，2012年全國住宅用地成交量僅佔推出量的六成。

2012年，最終成為限購政策以來北京住房成交量最高的一年。可是，這一年北京的住宅用地成交量卻創下了6年來的最低。

根據《北京市2012年度國有建設用地供應計劃》，2012年計劃供應1200公頃商業住宅和商業服務業用地，最後只完成了三成左右；2011年和2010年完成比例是七成。

全國的供地完成情況同樣不理想。過去三年地方上報的土地供應計劃完成率都不足七成。再具體到商業住宅用地的完成率時，幾乎無一實現年初的計劃。國土資源部的數據顯示，2012年全國住宅用地成交量僅佔推出量的六成。

「根據2006年和2009年的歷史經驗，土地負增長之後伴隨的就是房價的又一輪上漲。」2012年9月，華遠集團董事長任志強據此預測北京房價又將大漲，一定程度上不幸言中。

土地供應減少導致房子供求不平衡，進而導致房價上漲——很多房地產業界人士和專家認同這個觀點，也因此經常質疑政策調控為何只限需求不增供給，「難道大城市真的沒有地了？」

「土地有，可是徵地難，市場不好時賣地更難。」中原集團北京公司總經理李文傑指出，樓市調控本身也在導致地方政府可能想賣地也賣不出去，「因為開發商資金鏈緊張，或者因為開發商預期看空」。

賣地難也許是個事實，但歸根結底仍是個價格問題。地方政府享受了多年土地財政的好日子，如今不願以低價成交，也是土地交易量減少的重要原因。

「土地方面的調控，都是涉及制度改革以及中央和地方關係的，所以，從需求入手的調控恐怕相對更容易，也更現實一些。」李文傑無奈地分析道。

「壓住價格一年多」

限購三年，真正意義上的價格平抑期，只有大約一年半，從2011年初到2012年年中。

接受南方週末記者採訪的業內人士，大多認為「限購」的效果僅僅是：「壓住價格一年多」。

一位不願具名的房地產公司高管表示，中央和各地政府並沒有利用這一段難得的價格平緩期，做到在有效區域內增加有效供給。

所謂有效區域的有效供給，通俗的說，就是在城區內建造更多的保障房、回遷房等。這樣的供給，不會拉高城區的地價房價，還能降低主城區的拆遷難度。

以北京為例，2011年初宣佈五年內三環內不再供應住宅用地，四環內不再供應保障房用地，五環外供地佔2010年供地計劃的85%到90%。「城區內的房子佔比越來越少，而且都是商品性住房，如此稀缺的商品怎麼可能不越來越貴，進而抬高整個城市的房價？」這位業內人士表示很惋惜。

限購三年，真正意義上的價格平抑期，只有大約一年半，從2011年初到2012年年中。此時，限購三年中的幾大重要政策都已經悉數出盡，最後一個是2011年1月的「新國八條」，要求「二套房首付款提高至六成」、「各地從嚴執行限購政策」。

而在限購出台第一年，儘管砲彈一個接一個地扔，又是限購又是限貸又是提高首付，但並未讓火熱的樓市降溫。根據國家統計局的數據，2010年全年全國新房銷售額上漲了18.5%，房價相比2009年也上漲了7.2%。

中原地產研究部在對樓市十年調控史做調查研究時發現，「地方政府對調控政策的執行情況，最終決定了調控政策的實際效力，而地方政府的執行力度則與市場量價走勢緊密相關。房價漲跌幅越大，兩級政府對調控的決心和執行越統一。」

中央政府2010年初祭出的史上最嚴厲宏觀調控政策，實際上直到當年年底才有廣州、杭州等幾座城市出台了細則，北京乾脆等到了2011年1月的新國八條之後。

而從2011年10月開始，地方政府在財政壓力之下，又紛紛伺機救市。佛山是最早吃螃蟹的，允許市民在原限購基礎上增購一套7500元/平方米以下的住房，實施時間從10月12日開始。只不過這一短命救市政策第二天就闢謠消失了。

被戲稱為史上「最溫柔調控」的「新國五條」，幾乎每條都是要求各地貫徹執行，究竟是真溫柔還是「笑裡藏刀」，究竟本屆政府的收官調控會掀起多大的波瀾，坊間猜測不已。而後續出台的各地細則，將給出答案。

中國資產泡沫的遊戲何時終結?!

http://www.iheima.com/archives/45088.html

製造業面臨的環境近年也遠不如從前。在人民幣匯率方面，從緩步上升到有計劃地上升，再到基本放開了上升，這使得中國製造業的出口競爭力大幅度下降。從成本來看，隨著房價上升，勞動力成本上升，企業的成本大幅度躍升，這幾乎成為不可逆的必然趨勢。當所有的聰明人都去搞房地產的時候，專注於實體經濟的人簡直就是「傻瓜」。不少外資看到這種情形，感受到中國市場的變化，於是也紛紛搬走。

一些膽子大、辦法多的地方官員，對外資搬走並不太在意，尤其是在土地價格飆升的地區，外資現在並不稀罕，佔有那麼多土地，產出卻並不高，這甚至會引起地方側目。如果能拿回土地，一賣就是錢，不少地方財政也因此而盆滿缽滿。即使沒有錢，地方政府也能夠到處借錢，反正政府不會破產，最後大不了由國務院兜底。整個中國市場，瀰漫著搞虛擬經濟、玩資產泡沫遊戲的風氣。

然而，在全球金融風暴的衝擊下，資產泡沫的遊戲玩不下去了。中國在產業競爭力下降、逆全球化風行的關鍵時刻，現在才又忽然想起製造業、想起實體經濟來了，但為時已晚，剎車之後的再啟動十分不易。

國內的某些金融創新是由於現行的制度安排不合理而導致的。如近年民間金融很活躍，背後的制度安排不合理主要體現在：首先是行業准入限制，過去長時間不允許民間資本進入金融領域辦民營金融機構;再有就是由於利率沒有市場化，長期金融壓制導致存款利率偏低，甚至是負利率，把資金從正規的金融體系中逼出來，形成各種形式的民間借貸;第三是對於准金融機構的准金融活動，垂直的監管部門監管不到，地方政府又沒有得到授權，屬於金融監管的真空地帶。而這部分融資大多投向虛擬經濟。

「錢荒」問題只是一個表象，根源還是在經濟本身出了問題——以製造業為代表的實體經濟明顯在弱化，以市場開放為核心的市場制度設計出了問題。這兩個根源性的問題，不僅削弱了經濟動力，還導致了金融資源的錯配。要真正解決「錢荒」問題，還是要在根源上改變。

目前我國經濟非常類似於重症監護的病人，既要輸血輸氧，又要謹慎地診斷，適時推出去做手術。現在中國經濟有多個問題交錯牽連在一起，不是簡單的緊縮貨幣就能帶來改革。

在制度上，現在一方面應該營造相對寬鬆對實體經濟的財政貨幣環境，壓縮存量貸款，加大新增貸款支持實體經濟的比例，壓縮行政性開支，支持實體經濟，對理財產品、債劵發行都要以支持實體經濟為第一要務，而且脫離實體經濟的融資業務，風險也在加大。

另一方面，應該堅決推進去行政化的改革，尤其是要收縮政府和國有企業，長期大量低效無效佔用和浪費土地、資金、勞動力等要素的問題，迫使政府解決地方債務危機，大規模出售資產和打破行業壟斷等，打造中國經濟升級版。

此外，要通過多種手段降低房地產等行業的利潤，讓資金回歸實體經濟。還要宣傳創業的政策、出台多項發展實體經濟的舉措，讓現在干實體的人有錢賺，賺錢融資，並為此驕傲，激發社會創業、投資激情，為實體經濟創造良好發展的氛圍。

一張圖預測美聯儲何時開始放緩QE

http://wallstreetcn.com/node/51924

何時是轉交領導權的最佳時機？ 張永鵬

http://blog.sina.com.cn/s/blog_52f179b50102edq9.html

何時賣股 止凡

http://www.findcpa.com.tw/1/post/2013/08/52.html

股票背後的公司是一盤生意，每年有盈利，盈利又會有增長，公司又會成長，越做越好的生意，對價值投資者實在是長線持有的極佳對象。可是如果股價颯升，升至這間公司幾十年的盈利都不可能追回來這個股價（而公司的盈利增長也已經計算在內）， 在這個時候，沽出股票等未來股價回落再買回也不錯。

當股價升至這個水平，泡沫已經出現，接著而來的多是一個大跌市（但當然泡沫可以持續一段時間），所以在這個時間沽股離場還可以避免股市回落的痛苦。但有一點要注意一下的，市場先生當然給出了一個不合理溢價，要股價回復合理水平有兩個可能性，一是股價跌回合理水平，二是股價在很長的時間不跌，但公司內在價值強勁提升至追及股價，甚至出理第三個可能，就是在兩者之間。如果是第一個情況，當然沽出股票是精明之舉，可是如果是第二個情況，公司價值的確飛升，沽出股票只會令大家「望門輕嘆」。

沒有人可以保證沽股後股價就會回落，而比輕安全的做法就是巴菲特買股時的「安全邊際」概念。在沽股決定時要計算到股票公司的溢價有一定的水平，而且越高越好，就好像巴菲特買股時要求股票比內在價值平，越低越好，這是他的「安全網」，一旦自己分析有點錯誤都還有所保障。

所以，買＄１東西時，最好用５毛錢就好了。到賣＄１東西時，最好賣到＄２，或＄３，甚至＄５，越高越安全。但如果你問我有否賣過優質股的經驗，確實沒有。而現在也還未到時候，所以以上的都只是空想而已。不過，早點有這樣的準備，可能當時在金融海潚前的２００７年大牛市中，已經成功做了賣股動作也說不定，經一事長一智吧。

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